Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 13 NOVEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10768 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHZ3V

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Avril 2023 -Juge des contentieux de la protection de saint maur des fosses – RG n° 11-22-761

APPELANTE

LA SOCIETE [Adresse 7],

Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré,

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le numéro 368 303 949

Dont le siège social se trouve [Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIMES

Monsieur [T] [E]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [Z] [Y] [E]

[Adresse 3]

[Localité 6]

DÉFAILLANTS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre ;

— M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère ;

— Madame Laura TARDY, Conseillère ;

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— réputé contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2001, la société [Adresse 9] a donné à bail à M. [T] [E] et Mme [Z] [Y] [E] un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel qui s’élevait en janvier 2022 à la somme de 565,21 euros hors charges, ainsi que deux parkings, par avenants des 25 juin et 9 juillet 2018, moyennant un loyer total de 79,54 euros, outre 372,48 euros de provisions pour charges, toujours en janvier 2022.

Par acte notarié du 9 janvier 2009, la SA Immobilière 3F est devenue propriétaire de l’immeuble ; par acte du 10 août 2022, elle a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, resté infructueux.

Par acte du 16 novembre 2022, la bailleresse a assigné M. et Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés, aux fins de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif de 3.420,81 euros, d’une indemnité mensuelle d’occupation et de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement convoqués par actes d’huissier signifiés le 16 novembre 2022 par signification à l’étude, M. et Mme [E] n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter.

Toutefois, en prévision de l’audience, Mme [E] a écrit au tribunal en demandant à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 17 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés a ainsi statué :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 septembre 2001 entre la société [Adresse 9] aux droits de laquelle vient la société Immobilière 3F d’une part et M. [T] [E] et Mme [Z] [Y] [E] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 10 octobre 2022 ;

CONDAMNE M. [T] [E] et Mme [Z] [Y] [E] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 2.610,46 euros (décompte arrêté au 20 février 2023, terme de janvier 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2022, et à compter du présent jugement pour l’éventuel surplus ;

AUTORISE M. [T] [E] et Mme [Z] [Y] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 100 euros chacune et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [T] [E] et Mme [Z] [Y] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société Immobilière 3F puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [T] [E] et Mme [Z] [Y] [E] soient condamnés à verser à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant net de 1.050 euros sans possibilité d’augmentation ni d’indexation eu égard à son caractère indemnitaire et non contractuel, et ce â compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

DIT qu’en ce cas, conformément aux dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais des locataires, en un lieu qu’ils auront choisi, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois,

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [T] [E] et Mme [Z] [Y] [E] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’appel interjeté le 19 juin 2023 par société Immobilière 3F,

Vu les dernières écritures remises au greffe le 1er septembre 2023 par lesquelles la société Immobilière 3F, demande à la cour de :

RECEVOIR la Société IMMOBILIÈRE 3F en son appel et l’y dire bien fondée ;

INFIRMER le jugement rendu le 17 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de SAINT MAUR DES FOSSES en ce qu’il a :

— Condamné M. [T] [E] et Mme [Z] [Y] [E] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 2.610,46€ due au terme de janvier 2023 inclus

— Autorisé M. [T] [E] et Mme [Z] [Y] [E] à s’acquitter de cette somme en 26 mensualités de 100€ et une 27ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts

— Prévu que la clause résolutoire ne reprenne ses effets et la déchéance du terme n’intervienne que 7 jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception

— Condamné M. [T] [E] et Mme [Z] [Y] [E] à verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant net de 1050€ sans possibilité d’augmentation ni d’indexation

CONFIRMER le jugement rendu le 17 avril 2023 pour le surplus de ses dispositions.

Statuant à nouveau :

CONDAMNER solidairement M. [T] [E] et Mme [Z] [Y] [E] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 5.865,47€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au terme d’août 2023 inclus, sans leur accorder de délais de paiement ;

Vu les articles 1224, 1225 et 1227 du Code Civil et les articles 7a) et 24 de la Loi du 6 juillet 1989,

CONSTATER que la clause résolutoire insérée à l’engagement de location est définitivement acquise au '10 octobre 2023", et qu’elle peut produire ses effets sans que la société IMMOBILIERE 3F adresse aux intimés une mise en demeure préalable ;

EN CONSEQUENCE ET EN TOUT ETAT DE CAUSE,

ORDONNER l’expulsion des intimés et celle de tous occupants de leur chef, des lieux concernés au besoin avec l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier.

DIRE que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R 433-7, R441-1, R 442-1 et R451-1 à R451-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution »

FIXER l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux au montant de la quittance locative si le bail s’était poursuivi et

CONDAMNER solidairement M. [T] [E] et Mme [Z] [Y] [E] à due concurrence ;

DÉBOUTER M. [T] [E] et Mme [Z] [Y] [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires ;

CONDAMNER M. [T] [E] et Mme [Z] [Y] [E] in solidum au paiement d’une indemnité de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

LES CONDAMNER aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Héla KACEM pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

M. [T] [E] et Mme [Z] [Y] [E] n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante leur ont été signifiées le 6 septembre 2023, au domicile, en application de l’article 658 du code de procédure civile.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle faute de constituer avocat, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et leurs écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il résulte de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile, que si l’intimé ne comparait pas le juge d’appel est tenu de vérifier si la demande de l’appelant est régulière recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur le montant de l’ indemnité d’occupation

La société Immobilière 3F demande à la cour d’appel d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à un montant net de 1.050 euros sans possibilité d’augmentation ni d’indexation. Elle demande que cette indemnité soit fixée au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

La société fait en effet valoir qu’en statuant comme il l’a fait, le premier juge a, en réalité, fixé le montant de l’indemnité d’occupation à une somme forfaitaire invariable alors même que les charges, notamment les consommations d’eau des occupants, impliquent une régularisation et des fluctuations qui doivent être prises en compte.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux ;ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit , sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, au vu de ces éléments, la critique de l’appelante est pertinente ; il convient d’ailleurs de rappeler que les charges peuvent être régularisées au profit de l’occupant; il est ainsi conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point et le montant mensuel de l’indemnité d’occupation sera fixé comme précédemment énoncé.

Sur la dette locative

La société appelante demande à la cour d’appel d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. et Mme [E] à lui payer la somme de 2.610,46 euros arrêtée au 20 février 2023, terme de janvier 2023 inclus ; elle sollicite le paiement de la somme de 5.865,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au mois d’août 2023 inclus et que cette condamnation soit prononcée solidairement.

Il est de principe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que la preuve d’un paiement ou d’un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

L’appelante produit un décompte d’où il résulte que les intimés restent devoir la somme de 5.865,47 euros arrêtée au 31 août 2023, cette échéance incluse.

Il comporte cependant, en débit à la ligne du 31 juillet 2023, une somme de 347,28 euros intitulée 'frais', qui n’est ni explicitée ni justifiée et qui sera donc retirée de la somme retenue.

Par ailleurs, la condamnation, en ce qu’elle porte sur la dette de loyer et charges résultant du contrat de bail, jusqu’à sa date de résiliation, sera prononcée solidairement entre les deux co-titulaires du bail, conformément à la clause de solidarité figurant à l’article III, lequel stipule que les locataires « se reconnaissent solidairement tenus aux obligations résultant pour du contrat de location sans qu’ils puissent s’opposer ni le bénéfice de discussion ni le bénéfice de division ».

S’agissant des indemnités d’occupation en revanche, la solidarité ne se présume pas et n’est pas prévue en l’espèce, étant réservée aux 'obligations résultant du contrat’ ; la condamnation au paiement de l’arriéré sera donc prononcée in solidum.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné M. [T] [E] et Mme [Z] [Y] [E] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 2.610,46 euros (décompte arrêté au 20 février 2023, terme de janvier 2023 inclus).

Ils seront condamnés à payer à la société Immobilière 3F la somme de 5.518,19 euros arrêtée au 31 août 2023, et ce, solidairement au titre des loyers et charges, et in solidum au titre des indemnités d’occupation.

Sur le surplus des demandes

Au vu des pièces produites et des éléments résultant du dossier, il n’y a pas lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a octroyé à M. et Mme [E] des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il est cependant constant que ces délais de paiement n’ont pas été respectés, de sorte que la clause résolutoire a repris ses effets.

L’appelante conteste l’obligation imposée par le premier juge de délivrer une mise en demeure aux débiteurs avant de pouvoir invoquer la reprise des effets de la clause résolutoire et demande à la cour, statuant à nouveau de dire que la clause peut produire ses effets sans mise en demeure préalable, dès le premier impayé, faisant valoir qu’aucun paiement n’a été effectué.

Elle demande à la cour, dans le dispositif de ses conclusions de constater que la clause résolutoire a été définitivement acquise au '10 octobre 2023".

Cette date qui n’est pas explicitée, résulte manifestement d’une erreur matérielle, 2023 étant indiqué au lieu de 2022.

Le premier juge a imposé, en cas de non respect des délais de paiement, un délai de 7 jours après lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure pour que la clause résolutoire retrouve son plein effet et que le solde de la dette devienne immédiatement exigible.

Contrairement à ce qui est allégué par la société appelante, ce point ne porte pas atteinte aux dispositions légales et contractuelles relatives à la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ; il ne s’agit que de l’appréciation par le juge des modalités de mise en oeuvre des délais de paiement octroyés et des effets du non respect de ces délais.

Au vu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a ainsi statué.

Si, en l’espèce la société 3F ne justifie pas de l’envoir d’une lettre de mise en demeure, ses conclusions du 6 septembre 2023 valent interpellation suffisante des intimés en ce qu’elles demandent la reprise des effets de la clause résolutoire et l’expulsion en raison des impayés.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la clause résolutoire a repris son plein effet au 10 octobre 2022, soit deux mois après le commandement de payer.

Les autres demande seront rejetées, étant rappelé que l’appelante dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire s’agissant des conditions de mise en oeuvre de l’expulsion.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable d’allouer à l’appelante une indemnité de procédure de 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a:

— condamné M. [T] [E] et Mme [Z] [Y] [E] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 2.610,46 euros arrêté au mois janvier 2023 inclus,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation à un montant net de 1.050 euros sans possibilité d’augmentation ni d’indexation

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositifs infirmés,

Condamne in solidum M. [T] [E] et Mme [Z] [O] à payer à la société Immobilière 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, soit le 10 octobre 2022, et jusqu’à la reprise effective des lieux ;

Constate que la clause résolutoire a repris ses effets le 10 octobre 2022, soit deux mois après le commandement de payer du 10 août 2022, en l’absence de respect des délais de paiement octroyés par le premier juge ;

Condamne M. [T] [E] et Mme [Z] [Y] [E] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 5.518,19 euros au titre de la dette de loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, arrêtée au 31 août 2023, cette condamnation étant prononcée solidairement en ce qui concerne les loyers et charges dus jusqu’au 10 octobre 2022 ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne M. [T] [E] et Mme [Z] [Y] [E] in solidum à payer à la SA Immobilière 3F la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [T] [E] et Mme [Z] [Y] [E] in solidum aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,