Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2025

(n° , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04031 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI77P

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Décembre 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 19/09351

APPELANTE :

SDC de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic, la société TIFFENCOGE dont le siège social est [Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 21]

Représenté par M^e Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148 assisté de M^e Marine FIANNACCA, avocat au barreau de PARIS, toque : D0713

INTIMÉ :

Monsieur [F] [E] né le 13 mai 1961 à [Localité 23],

[Adresse 6]

[Localité 22]

Représenté par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

PARTIE INTERVENANTE :

S.A.R.L. AXIMOB immatriculée au RCS de [Localité 25] sous le n° 442 688 602, Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 20]

Représentée par M^e Audrey LAZIMI de la SELEURL AUDREY LAZIMI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0245 assistée de M^e Juliette BAYLE , avocat au barreau de PARIS, toque : G0609

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madameme Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initalement prévue le 17 octobre 2025 prorogé au 5 décembre 2025 puis au 12 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

M. [F] [E] est propriétaire, dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 10] à [Localité 27] , du lot n°20 consistant pour les parties privatives en un appartement de deux pièces principales et la jouissance exclusive des terrasses accessibles, le tout situé au 4ème et dernier étage.

Aux termes d’une assemblée générale en date du 11 mai 2017, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a adopté deux résolutions, l’une validant le principe de la surélévation de cet immeuble et cédant le droit de surélever à la société Aximob, au prix de 450.000 € et aux conditions spéciales et suspensives portées dans l’offre d’achat faite par cette dernière le 10 avril 2017 et jointe à la convocation à l’assemblée générale, et l’autre donnant tous pouvoirs au syndic pour procéder à la signature de l’offre d’achat et pour établir et signer les actes relatifs à la cession des droits à surélever et à en définir les dates de réalisation.

M. [E], qui avait voté contre ces deux résolutions, a saisi le tribunal de grande instance de Paris par acte du 2 août 2017 aux fins d’annulation de celles-ci, en invoquant notamment le non-respect de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 instituant un droit de priorité au profit des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever.

Par une seconde assemblée générale en date du 14 mars 2018, le syndicat des copropriétaires a voté un certain nombre de résolutions tenant à la prise en charge par la société Aximob, dans la limite de 35.000 €, de la modernisation de l’ascenseur qui aura lieu dans le cadre de l’opération de surélévation, la modification du projet architectural précédemment présenté, la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, la prise en charge par la société Aximob du préjudice de M. [E] évalué à la somme de 22.050 € selon rapport d’un expert mandaté par le syndicat des copropriétaires, et donnant mandat au syndic pour établir, faire établir et signer l’acte authentique de cession du droit de surélévation et les modificatifs.

M. [E], qui avait voté contre ces résolutions, a saisi le tribunal de grande instance de Paris par acte du 25 mai 2018 aux fins d’annulation de celles-ci.

Par courrier daté du 2 juillet 2018, réceptionné le 4 juillet 2018 par M. [E], la SARL Gessim, syndic du syndicat des copropriétaires, a notifié à ce dernier une offre de vente portant sur les droits à surélever, moyennant le prix de 450.000 €, à laquelle l’offre faite par la société AXIMOB était annexée.

Par courrier du 27 août 2018, signifié par acte d’huissier du 5 septembre 2018, M. [E] a indiqué exercer son droit de priorité et accepter l’offre de vente aux prix et conditions rappelés dans l’offre de vente.

Par acte d’huissier en date du 29 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à [Localité 27], a fait assigner M. [E] aux fins notamment de voir prononcer la nullité de l’acceptation de l’offre de vente de M. [E], ou subsidiairement la résolution du contrat de vente des droits à surélever de l’immeuble, ou sa caducité, et d’obtenir sa condamnation à paiement de la somme de 360.000 € de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de percevoir la somme de 450.000 € résultant de l’offre d’achat de la société Aximob.

M. [E] ayant soulevé l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires à défaut de mandat d’ester en justice donné au syndic, une assemblée générale des copropriétaires réunie le 13 septembre 2021 a donné mandat au syndic d’agir en justice et de poursuivre l’action ainsi engagée contre M. [E].

Ce dernier a alors assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de cette assemblée générale. Le juge de la mise en état, saisi par M. [E], a, par ordonnances du 2 juin 2022, rejeté les demandes de ce dernier aux fins de jonction des deux instances, ou subsidiairement, de sursis à statuer dans la première instance.

Aux termes d’une nouvelle assemblée générale réunie le 14 avril 2022 qui n’a fait l’objet d’aucune contestation, le syndicat des copropriétaires a ratifié l’action introduite par le syndic et lui a donné mandat de mener à terme la présente instance.

Par jugement en date du 21 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

— révoqué l’ordonnance de clôture et reporté celle-ci au jour de l’audience de plaidoiries pour rendre recevables les conclusions du syndicat des copropriétaires en demande de révocation de l’ordonnance de clôture notifiées électroniquement le 3 octobre 2023 en raison du changement de syndic;

— débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], de sa demande de nullité de l’acceptation de l’offre de vente de Monsieur [F] [E] et de sa demande tendant à voir juger caduque l’offre de vente au 5 septembre 2018 ;

— débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], de sa demande de résolution du contrat de vente conclu le 5 septembre 2018 et portant sur les droits à surélever de l’immeuble sis [Adresse 16], aux torts exclusifs de Monsieur [F] [E] ;

— débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], de sa demande tendant à voir juger la vente caduque;

— débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], de sa demande de dommages et intérêts en paiement de la somme de 360.000 euros au titre de la perte de chance de percevoir la somme de 450.000 euros résultant de l’offre d’achat de la société Aximob, ou à tout le moins en paiement de la somme de 80.000 euros au titre du préjudice résultant de l’absence de réalisation des travaux de rénovation des parties communes en l’absence de perception du prix de vente de la société Aximob ;

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice, à comparaître devant le notaire, pour signer la promesse unilatérale de vente dans les termes et conditions de l’offre de vente résultant de la lettre du Cabinet Gessim, syndic de l’immeuble en date du 2 juillet 2018.

— dit que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 150 € par jour de retard, passé le délai de deux mois à compter de la notification de la présente décision ;

— dit que l’astreinte précitée courra pendant six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L.13l-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

— débouté Monsieur [F] [E] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires a lui payer une somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral, matériel et de jouissance ;

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], aux dépens d’instance, avec distraction à M^e Thibaud Vidal, membre de l’AARPI Choley & Vidal Avocats, avocat qui en a fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], à payer à Monsieur [F] [E] la somme de 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel par déclaration du 20 février 2024.

La SARL Aximob est intervenue volontairement en cause d’appel par conclusions du 20 août 2024.

Suivant ordonnance en date du 10 septembre 2024, le premier président de cette cour a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement dont appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 28 octobre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 27], demande à la cour de :

Vu les articles 1113, 1114, 1117, 1118, 1121, 1217, 1231, 1231-1, 1240 et 1304 du Code civil, Vu l’article 700 du Code de procédure civile, Vu l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965,

INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Paris RG 19/09351 rendu le 21 décembre 2023 en ce qu’il :

— DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] de sa demande de nullité et de caducité de l’acceptation de l’offre de vente de Monsieur [F] [E] et de sa demande tendant à voir juger caduque l’offre de vente au 5 septembre 2018

— DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] de sa demande de résolution du contrat de vente conclu le 5 septembre 2018 et portant sur les droits à surélever l’immeuble sis [Adresse 18] aux torts exclusifs de Monsieur [F] [E],

— DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] de sa demande tendant à voir juger la vente caduque

— DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] de sa demande de dommages et intérêts en paiement de la somme de 360.000 euros au titre de la perte de chance de percevoir la somme de 450.000 euros résultant de l’offre d’achat de la société AXIMOB, ou à tout le moins en paiement de la somme de 80.000 euros au titre du préjudice résultant de l’absence de réalisation des travaux de rénovation des parties communes en l’absence de perception du prix de vente de la société AXIMOB,

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à comparaître devant le Notaire pour signer la promesse unilatérale de vente dans les termes et conditions de l’offre de vente résultant de la lettre du Cabinet GESSIM, syndic de l’immeuble en date du 2 juillet 2018,

— DIT que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la notification de la décision,

— DIT que l’astreinte précitée courra pendant six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du Code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ORDONNE l’exécution provisoire du jugement,

— Le DÉBOUTE du surplus de ses demandes

ET STATUANT A NOUVEAU

A TITRE PRINCIPAL :

— JUGER l’intervention volontaire de la société AXIMOB recevable et la recevoir en ses fins et conclusions

— DÉCLARER caduque l’acceptation de l’offre de vente de Monsieur [F] [E] car tardive.

— DÉCLARER l’offre de vente caduque au 5 septembre 2018.

A TITRE SUBSIDIAIRE

— JUGER que l’offre formulée par le syndicat des copropriétaires fixait les conditions essentielles de la vente ainsi que les conditions spéciales suspensives inhérentes à celle-ci annexée au courrier de notification

— DÉCLARER NULLE l’acceptation de l’offre par Monsieur [E] car non conforme à l’offre.

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE

— ORDONNER la résolution de la promesse de vente liant le syndicat des copropriétaires et Monsieur [E]

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE ENCORE

— DÉCLARER l’offre de vente caduque du fait de la non-réalisation des conditions suspensives

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

— ORDONNER la vente dans les termes et conditions suivants à parfaire par le Notaire, outre les dispositions usuelles :

DÉSIGNATION

Dans un ensemble immobilier situé à [Localité 26] au [Adresse 19], cadastré SECTION BX N° [Cadastre 3] LIEUDIT [Adresse 2] SURFACE 04a 76ca

Les droits d’emprise d’environ 233 mètres carrés sur toiture, à savoir :

' 40 m² sur toiture du 4ème étage ;

' 116 m² sur toiture du 3ème étage du bâtiment donnant sur la [Adresse 30];

' 77 m² sur toiture du 4ème étage du bâtiment donnant sur la [Adresse 29]

Suivant plan annexé à la présente promesse

ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION ' REGLEMENT DE COPROPRIETE

L’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Me [X] [Y], Notaire à [Localité 25] ' le 7 décembre 1977 publié au service de la publicité foncière de [Localité 25].

PRIX

Cette acquisition aura lieu moyennant le prix de QUATRE CENT CINQUANTE MILLE EUROS (450.000,00 EUR) qui sera payable comptant par virement le jour de la signature de l’acte authentique.

Est jointe une attestation établie par Me ['] le ['] attestant de la consignation des fonds en son étude.

FRAIS

L’acquéreur règlera :

— Les frais de tenue des assemblées générales nécessaires à la réitération de la vente par acte authentique ;

— Les frais relatifs au modificatif du règlement de copropriété et dédié à l’opération de surélévation ;

— Les frais de diagnostics techniques à établir préalablement à la vente et postérieurement à la vente

— Tous les frais liés à l’acquisition (droit d’enregistrement de droit commun tels que fixés par l’article 1594 D du Code général des impôts, droits et émoluments de l’acte authentique à réaliser et de ses suites ;

— En cas d’absence de réalisation de la vente résultant de la faute ou de la négligence de l’acquéreur : le coût et les émoluments relatifs aux demandes de toutes pièces telles que notamment pièces d’urbanisme, état civil et état hypothécaire.

CONDITIONS SPECIALES

La présente promesse unilatérale de vente est faite aux conditions particulières ci-après énoncés.

63. Ne construire aucun studio ou T2

64. Ne pas raccorder les appartements construits au système de chauffage collectif (eau chaude et chauffage)

65. Ne pas créer dans le cadre de l’opération de surélévation plus de deux étages en matériaux bois type

KLH, soit un immeuble qui sera au maximum édifié en R+5 Cour d’Appel de Paris

N° RG : 24/04031

66. Installer un suppresseur dans le cas où la pression d’eau des appartements existants viendrait à baisser de manière significative du fait de la surélévation. Pour ce faire un relevé de pression au robinet sera effectué dans un appartement au 3ème étage, avant et après les travaux de surélévation

67. Installer un échafaudage sur rue avec alarme pendant une durée ne pouvant excéder 4 mois, sauf si le retard est dû :

i. A des intempéries sans qu’il soit besoin d’une catastrophe naturelle

j. A des journées de grèves qui ont perturbé l’avancement du travail

k. A une procédure contentieuse initiée à l’encontre de l’acquéreur

l. A un cas de force majeure

En échange, le Syndicat des copropriétaires pourra utiliser l’échafaudage pour la réalisation du ravalement de façade. L’utilisation de l’échafaudage pour les entreprises missionnées par le Syndicat des copropriétaires ne devra engendrer aucun trouble d’usage ou gêne quelconque pour l’acquéreur et l’opération de surélévation, ni modifier la mise en place de l’échafaudage, ni prolonger la durée d’installation de l’échafaudage sur site. Sauf en cas d’impossibilité technique, l’accès à l’échafaudage se fera à l’angle de la [Adresse 30] et de la [Adresse 29].

68. Ne pas installer d’échafaudage sur cour en dehors des gardes corps de sécurité nécessaires à la sécurisation des ouvriers travaillant sur le chantier

69. Interdire aux ouvrier et entreprises sous-traitantes de l’ascenseur, l’accès au chantier des ouvriers et des entreprises sous-traitantes ne pourra se faire que par le hall d’entrée, la cage d’escalier de l’immeuble et l’échafaudage.

70. Nettoyer régulièrement les parties communes empruntées par les ouvriers ou entreprises sous-traitantes

71. Faire livrer les matériaux de chantier par l’extérieur, par le biais de l’échafaudage, d’une grue ou d’un monte charges en fonction des prescriptions de la mairie de [Localité 25] et des services de l’urbanisme

72. Présenter à la première assemblée générale la note d’enquête géotechnique établie par le cabinet BATIGEOCONSEIL le 10 avril 2017

73. Présenter à la première assemblée générale le plan des futures parties communes du 4ème étage, telles qu’elles seraient après surélévation

74. Présenter à la première assemblée générale le plan des logements créés en surélévation

75. Présenter à la première assemblée générale le plan de la future toiture après surélévation

76. Présenter à la première assemblée générale les plans de façade

77. Présenter à la première assemblée générale le projet modificatif de règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, pour création du lot transitoire contenant le droit de surélever

78. Faire réaliser avant le dépôt du permis de construire, les diagnostics structurels de l’immeuble par un ingénieur indépendant et transmettre une copie dudit rapport au syndic de l’immeuble. A réception le Syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire du syndic ou de toute personne missionnée à cet effet, pourra dans une délai de 10 jours ouvrables formuler ses observations

79. Faire réaliser avant le dépôt du permis de construire, les études géotechniques de type G5 AVP par un bureau d’études techniques certifié en indépendant et transmettre une copie dudit rapport au syndic de l’immeuble. A réception, le Syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire du syndic ou de toute personne missionnée à cet effet, pourra dans une délai de 10 jours ouvrables formuler ses observations

80. Faire réaliser avant le dépôt du permis de construire, le pré-rapport initial relatif aux missions L et LE par un bureau de contrôle certifié indépendant et transmettre une copie dudit rapport au syndic de l’immeuble. A réception le Syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire du syndic ou de toute personne missionnée à cet effet, pourra dans une délai de 5 jours ouvrables formuler ses observations

81. Transmettre au syndic de l’immeuble un exemplaire du dossier de permis de construire avant dépôt. A réception le Syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire du syndic ou de toute personne missionnée à cet effet, pourra dans un délai de 15 jours ouvrables formuler ses observations. A l’expiration de ce délai, le permis de construire sera considéré comme approuvé en l’état et fera l’objet d’un dépôt.

82. Transmettre au syndic pour la deuxième assemblée générale, le projet de modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division résultant de la division du lot transitoire par suite du projet de la surélévation. A réception, le Syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire du syndic ou de toute personne missionnée à cet effet, pourra dans un délai de 15 jours ouvrables, formuler ses observations. A l’expiration de ce délai, le projet modificatif de règlement de copropriété sera soumis

en l’état à l’assemblée générale des copropriétaires pour vote.

83. Fournir après l’obtention du permis de construire et avant l’acquisition, une notice descriptive du projet pour l’extérieur de l’immeuble et concernant, les matériaux utilisés pour le gros-'uvre et les façades sur rue et jardin de la surélévation.

84. Fournir après l’obtention du permis de construire et avant la signature de l’acte authentique d’achat, le tableau des entreprises devant intervenir sur le chantier de surélévation. Ce tableau sera susceptible de modifications en cours de chantier.

85. Fournir après l’obtention du permis de construire et avant la signature de l’acte authentique d’achat, un planning de chantier assorti de pénalités de retard journalières équivalentes à 1/3000 ème du prix d’acquisition du droit de surélever. Les pénalités forfaitaires seront prises en charge par l’acquéreur dès lors que le retard d’achèvement excède 30 jours, sauf dans les cas suivants :

i. A des intempéries

j. A des journées de grèves qui ont perturbé l’avancement du travail

k. A une procédure contentieuse initiée à l’encontre de l’acquéreur

l. A un cas de force majeure

86. Souscrire avant tous travaux à une assurance dommages-ouvrages et à en transmettre une copie au syndic

87. Souscrire avant tous travaux à une garantie des dommages aux existants dont le plafond serait déterminé par l’architecte et l’assureur. L’acquéreur s’engage à en transmettre une copie au syndic. A réception ; le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire du syndic, pourra dans un délai de 7 jours ouvrables formuler ses observations

88. Souscrire avant tous travaux en VEFA, à une garantie financière d’achèvement et à en transmettre une copie au syndic

89. Avant tous travaux, l’acquéreur s’engage à solliciter les attestations d’assurance responsabilité civile et décennale des entreprises liées contractuellement avec elle et travaillant sur le chantier de surélévation

90. Avant tous travaux, l’acquéreur s’engage à solliciter des entreprises liées contractuellement avec elle et travaillant sur le chantier de surélévation les attestations de vigilance délivrées par l’URSSAF

91. Avant tous travaux, l’acquéreur s’engage à faire procéder à un référé préventif de l’immeuble et des pignons des immeubles avoisinants

92. Pendant les travaux, l’acquéreur s’engage à remplacer le caisson d’extraction VMC (moteur uniquement) et prolonger les gaines pour surélévation

93. L’acquéreur s’engage à ne revendre le droit de surélever à aucune société tierce

CONTREPARTIE

En contrepartie, l’acquéreur sollicite :

9. Une franchise des charges de copropriété et travaux pendant un an à compter de l’ouverture du chantier

10. Une franchise de participation aux travaux votés par la copropriété pendant les 2 ans qui suivront l’achèvement définitif des travaux de surélévation

CONDITIONS SUSPENSIVES

La promesse de vente est soumise aux conditions suspensives ci-après stipulées, en conséquence, la non-réalisation d’une seule de ces conditions entrainera la caducité de l’offre d’achat.

Conditions suspensives à la charge du Syndicat des copropriétaires et en faveur de l’acquéreur :

6. Accord donné par les copropriétaires réunis en première assemblée générale dans les conditions prévues par les textes et lois en vigueur sur les termes du mandat donné au syndic pour signer les différents actes et en définir les dates de réalisation

7. Accord donné par les copropriétaires réunis en assemblée générale dans les conditions prévues par les textes et lois en vigueur sur la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif résultant de la création du lot transitoire du droit à surélever

Conditions suspensives à la charge de l’acquéreur et en faveur du syndicat des copropriétaires :

11. Faire réaliser avant le dépôt du permis de construire, les diagnostics structurels de l’immeuble par un ingénieur indépendant et transmettre une copie dudit rapport au syndic de l’immeuble. A réception le syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire du syndic ou de toute personne missionnée à cet effet pourra dans un délai de

10 jours ouvrables formuler ses observations.

12. Faire réaliser avant le dépôt du permis de construire, les études géotechniques de type G5 AVP par un bureau d’études techniques certifié et indépendant et transmettre une copie dudit rapport au syndic de l’immeuble. A réception le syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire du syndic ou de toute personne missionnée à cet effet pourra dans un délai de 10 jours ouvrables formuler ses observations.

13. Faire réaliser avant le dépôt du permis de construire, le pré-rapport initial relatif aux missions L et LE par un bureau de contrôle certifié et indépendant et transmettre une copie dudit rapport au syndic de l’immeuble. A réception le syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire du syndic ou de toute personne missionnée à cet effet pourra dans un délai de 5 jours ouvrables formuler ses observations.

Observation étant ici faite que :

' Si ces études révèlent une impossibilité technique à surélever, la promesse unilatérale de vente sera caduque sans indemnité de part ni d’autre

' Si cette étude révèle l’obligation de réaliser des travaux de structure d’un montant supérieur à 10% du budget des travaux de surélévation, l’acquéreur se réserve le droit de faire jouer sa condition suspensive. Dans ce cas, les présentes seront caduques sans indemnités de part ni d’autre.

14. Dépôt et obtention d’un permis de construire pour la création de logements en surélévation, lequel devra être purgé de tout recours et de retrait administratif

15. Obtention d’un prêt promoteur dont le montant reste à définir après réalisation des études techniques et de la garantie financière d’achèvement

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DÉBOUTER Monsieur [F] [M] [E] de son appel incident et de toutes demandes, fins et conclusions dirigées contre le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] et notamment de sa demande tendant à voir condamner le Syndicat au paiement de la somme de 200.000 euros de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral, matériel et de jouissance

— CONDAMNER Monsieur [F] [M] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 13] représenté par son syndic la société TIFFENCOGE, la somme de 360.000 euros au titre de la perte de chance de percevoir la somme de 450.000 euros résultant de l’offre d’achat de la société AXIMOB, ou à tout le moins le condamner à verser audit Syndicat la somme de 80.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice résultant de l’absence de réalisation des travaux de rénovation des parties communes en l’absence de perception du prix de vente de la société AXIMOB;

— CONDAMNER Monsieur [E] à lui payer la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de le condamner à supporter les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 2 juin 2025 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, M. [E] demande à la cour de :

Débouter le syndicat des copropriétaires des fins de son appel, et de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, l’a condamné à comparaître devant notaire pour signer la promesse unilatérale de vente dans les termes et conditions de l’offre de vente résultant de la lettre du Cabinet Gessim, sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant six mois, passé le délai de deux mois à compter de la notification de l’arrêt à intervenir, et l’a condamné aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], de sa demande de nullité de l’acceptation de l’offre par Monsieur [E] « car non conforme à l’offre »,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], de sa demande de déclarer l’offre de vente caduque du fait de la non-réalisation des conditions suspensives,

Réformer le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur [F] [E] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral, matériel et de jouissance,

Statuant à nouveau de ce seul chef :

Déclarer Monsieur [E] recevable et bien fondé en son appel incident et ses demandes et, y faisant droit :

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], à payer à Monsieur [E] une somme de 200.000 € à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire, en réparation du préjudice moral, matériel et de jouissance qu’il lui a causé et continue de lui causer,

En tout état de cause :

Débouter toutes demandes contraires au présent dispositif ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [E] une somme supplémentaire de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 C.P.C. en cause d’appel,

Débouter la société AXIMOB de toutes ses demandes, fins et conclusions,

La condamner à payer à Monsieur [E] une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 C.P.C.

Condamner le syndicat des copropriétaires appelant aux entiers dépens, ceux d’appel distraits à Maître BOCCON GIBOD, Avocat, aux offres et affirmations de droit.

Par ses dernières conclusions du 29 mai 2025 auxquelles il est référé pour l’exposé complet de ses moyens de fait et de droit, la société Aximob demande à la cour de :

Vu les articles 1113, 1114, 1118, 1121, 1217, 1231, 1231-1 et 1304 du code civil,

Vu l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 11 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil,

Vu les articles 1130 et suivants du code civil,

Vu l’article L 112-2 du code de la propriété intellectuelle,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

INFIRMER le jugement n°19/09351 rendu par la 8ème Chambre, 2ème Section du Tribunal judiciaire de PARIS le 21 décembre 2023 en ce qu’il :

— DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] de sa demande de nullité de l’acceptation de l’offre de vente et de sa demande tendant à voir juger caduque l’offre de vente au 5 septembre 2018 ;

— DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], de sa demande de résolution du contrat de vente conclu le 5 septembre 2018 et portant sur les droits à surélever de l’immeuble sis [Adresse 18], aux torts exclusifs de Monsieur [F] [E] ;

— DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] de sa demande tendant à voir juger la vente caduque ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, à comparaître devant le notaire, pour signer la promesse unilatérale de vente dans les termes et conditions de l’offre de vente résultant de la lettre du Cabinet Gessim, syndic de l’immeuble en date du 2 juillet 2018 ;

Et statuant à nouveau

A TITRE PRINCIPAL :

— JUGER nulle l’acceptation notifiée le 5 septembre 2018 par Monsieur [F]

[E] à l’offre formulée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] portant sur la cession des droits à surélever et relever qu’elle n’a pas permis la formation d’un contrat de vente ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— CONSTATER que la condition suspensive liée au droit d’option de Monsieur [E] est remplie de par l’absence d’acquisition des droits à surélever, et que cela remet les parties en l’état à la date de l’assemblée générale du 11 mai 2017 ;

JUGER caduque la vente formée entre Monsieur [F] [E] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] le 5 septembre 2018;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— ORDONNER à Monsieur [F] [M] [E] d’acquérir les droits à surélever appartenant au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] par la signature d’une promesse de vente dans les termes et conditions strictement conformes à celles acceptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 mai 2017 et donc conformes à celles de l’offre annexée à la notification du Syndic du 2 juillet 2018, outre les dispositions usuelles ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— DIRE ET JUGER la société AXIMOB recevable et bien fondée dans son intervention

volontaire ;

— DÉBOUTER Monsieur [F] [M] [E] de son appel incident et de toutes demandes, fins et conclusions dirigées contre la société AXIMOB ;

— ORDONNER la résolution de la promesse de vente liant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et Monsieur [F] [M] [E] ;

— CONDAMNER Monsieur [F] [M] [E] à payer à la société AXIMOB la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de le condamner à supporter les dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2025.

MOTIFS DE L’ARRÊT

— Sur l’intervention volontaire de la société Aximob

Aux termes de l’article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

L’intervention volontaire en cause d’appel n’est en outre possible que s’il existe un lien suffisant entre l’intervention et les prétentions des parties.

Enfin, sont irrecevables les interventions volontaires en cause d’appel ayant pour objet de réclamer des condamnations personnelles non soumises au premier juge.

En l’espèce, la recevabilité de l’intervention volontaire en cause d’appel de la société Aximob n’est pas contestée, étant en outre observé qu’elle justifie d’un intérêt à intervenir à la présente procédure d’appel en ce qu’elle a assigné M. [E] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir réparation du préjudice financier qu’elle estime subir en raison d’un abus de droit par ce dernier dans l’exercice de son droit de priorité, qu’elle considère caractérisé aux motifs que celui-ci a dévoyé le droit de priorité du copropriétaire du dernier étage, au détriment de la copropriété, et d’elle-même, dans le seul but de favoriser un autre promoteur immobilier en contournant le projet adopté en assemblée générale, sans aucune autorisation pour son projet architectural, et qu’il n’a jamais finalisé l’acquisition des droits à surélever.

Enfin, la société Aximob ne soumet pas à la cour un litige nouveau et ne forme pas de demandes personnelles nouvelles.

Son intervention volontaire sera en conséquence déclarée recevable.

— Sur la caducité de l’offre de vente par suite de la caducité de l’acceptation en raison de sa tardiveté

Au soutien de l’infirmation du jugement, le syndicat des copropriétaires fait valoir au visa des articles 1114 et 1117 du code civil, que le tribunal n’a pas répondu au moyen de l’inapplicabilité des dispositions des articles 640 et 641 du code de procédure civile au délai de deux mois imparti au copropriétaire pour exercer son droit de priorité, et que contrairement à ce qu’il a retenu, ces dispositions relatives à la computation des délais sont inapplicables dès lors que la durée de deux mois n’est pas un délai imparti pour la réalisation d’un acte ou d’une formalité, mais constitue la durée de validité de l’offre de vente, qui est un engagement unilatéral de volonté imposant à son auteur de ne pas la modifier ou la retirer avant son expiration, et que ces règles de computation des délais ne s’appliquent pas à un acte juridique. Elle ajoute que l’éventuelle acceptation de l’offre de vente par son bénéficiaire devait intervenir avant le terme fixé par l’offre de vente, soit deux mois à compter du 4 juillet 2018, date de réception de la lettre de notification de l’intention de vendre, soit jusqu’au 3 septembre 2018 à minuit.

Il soutient par ailleurs que la revendication de M. [E] d’appliquer l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 n’a aucun intérêt, puisque même si l’on devait retenir comme point de départ le 5 juillet 2018, il n’en demeurerait pas moins que sa réponse du 5 septembre 2018 est intervenue hors délai, puisque la durée de validité de l’offre aurait alors expiré le 4 septembre 2018, chaque jour devant être décompté, y compris le 5 juillet 2018, puisqu’il ne s’agit en aucun cas d’un calcul de quantième à quantième, l’article 641 du Code de procédure civile étant inapplicable.

Enfin, si par extraordinaire, la cour retenait l’application des dispositions des articles 640 et 641 du code de procédure civile, l’acceptation de l’offre serait également intervenue tardivement puisqu’elle aurait dû intervenir avant le terme fixé par l’offre de vente, soit deux mois à compter du 4 juillet 2018, date de réception de la lettre de notification de l’intention de vendre du syndicat des copropriétaires, soit au plus tard le 4 septembre 2018.

M. [E] soutient qu’en application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, le point de départ du délai d’acceptation ne se situe pas le 4 juillet 2018, jour de la réception de la lettre de notification d’offre de vente, mais « le lendemain du jour de la première présentation », soit en l’espèce le 5 juillet 2018.

La société Aximob n’a pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur du 27 mars 2014 au 1er juin 2020 « la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26.

La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l’article 26 et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus.

(')

Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés.

Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment surélevé l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.

Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient du même droit de priorité à l’occasion de la cession par le syndicat de son droit de surélévation. Ce droit de priorité s’exerce dans les mêmes conditions que celles prévues au quatrième alinéa. »

Par application de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, «toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.»

Aux termes de l’article 641 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsqu’un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. À défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L’article 642 dispose enfin que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures.

Il a été jugé que les dispositions des articles 640 et suivants du code de procédure civile ne sont que l’expression en matière procédurale d’une règle de portée générale applicable, quelle que soit la qualification des délais, à la notification de tous les actes juridiques ou judiciaires (Civ.3ème, 21 décembre 1987, n° 85-10.794 et 85-17.993, Bull. III, n 215; Civ.3ème, 18 février 2004, n° 02-17.976).

De même, la règle de l’article 641 alinéa 2 est applicable en matière contractuelle (Civ.3ème, 23 février 1994, n° 91-20.075), et celle posée par l’article 642 l’est à un congé aux fins de reprise pour habiter (Civ.3ème, 8 avril 1998, n° 97-15.929).

En l’espèce, la lettre de notification de l’intention du syndicat des copropriétaires de céder le droit de surélévation et valant offre de vente dudit droit de surélévation a été reçue par Monsieur [E] le 4 juillet 2018 (pièce 17 du syndicat des copropriétaires).

Dès lors, par application de l’alinéa 1er de l’article 64 précité, le point de départ du délai pour accepter l’offre de vente est le lendemain de la présentation, et au cas présent de la réception, de la lettre recommandée, soit le 5 juillet 2018, et conformément aux articles 641 alinéa 2 et 642 du code de procédure civile, l’offre était valable et pouvait régulièrement être acceptée jusqu’au 5 septembre 2018, soit le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour du point de départ du délai, à vingt-quatre heures.

M. [E] ayant fait signifier par acte d’huissier du 5 septembre 2018 son intention d’exercer son droit de priorité et son acceptation de l’offre de vente, alors que l’offre de vente était toujours valable, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de caducité de l’acceptation et de l’offre de vente par voie de conséquence.

— Sur la demande de « nullité » de l’acceptation de M. [E] en raison de sa non-conformité à l’offre de vente

Le syndicat des copropriétaires fait valoir, au visa de l’article 1118 du code civil, que l’acceptation de l’offre par M. [E] est dépourvue d’effet et doit être déclarée nulle, dès lors qu’elle n’était pas conforme à l’offre de vente présentée dans le cadre de la notification du droit de priorité ; que contrairement à ce qu’a estimé le tribunal, l’offre formulée par le syndicat des copropriétaires ne s’entendait pas seulement de ce qui était mentionné dans le courrier de notification du droit de priorité, mais également des conditions spéciales et suspensives inhérentes à celle-ci, figurant dans l’offre d’achat de la société Aximob annexée au courrier de notification. Il soutient qu’en matière de droit de surélévation, l’accord sur la chose et sur le prix ne sont pas suffisants pour rendre une offre parfaite, l’offre devant comporter le prix envisagé de la cession ainsi que les conditions nécessaires pour envisager la vente, de sorte qu’il fallait nécessairement que les conditions suspensives soient considérées comme des éléments essentiels de l’offre, sauf à être considérée non pas comme une offre valant contrat en cas d’acceptation, mais comme une simple invitation à entrer en pourparlers ; que la teneur de l’offre faite à M. [E] résulte, non pas de la proposition formulée par la société Aximob, mais des conditions fixées par l’assemblée générale extraordinaire du 11 mai 2017 qui a voté le principe de la cession du droit de surélévation, fixé les conditions d’une telle cession, validé un projet et encadré la cession par la mise en place de conditions suspensives ; que la copropriété ne saurait être engagée dans une cession de ses droits à surélever dans des conditions qu’elle n’aurait pas adoptées, pas plus qu’elle ne pourrait se voir imposer une cession par le tribunal alors même que les conditions substantielles de celles-ci ne sont pas conformes aux résolutions adoptées en assemblée générale et devenues définitives.

M. [E] soutient que l’offre d’achat de la société Aximob du 10 avril 2017 comportait diverses conditions suspensives dont une tenant à l’absence de volonté d’un copropriétaire de faire jouer son droit de priorité sur cette offre, laquelle a défailli lorsqu’il a exercé son droit de priorité, et que, comme l’a retenu le tribunal, il ne peut lui être imposé d’autres conditions que celles qui figuraient dans l’offre de vente du 2 juillet 2018, sans qu’il puisse être tenu compte de l’offre de la société Aximob annexée à l’offre de vente.

La société Aximob fait valoir que l’acceptation notifiée le 5 septembre 2018 par M. [E], non conforme à l’offre de vente, est nulle et n’a pas permis la formation d’un contrat de vente.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Selon l’article 1114 du même code, l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1118 définit l’acceptation comme la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre, et précise que l’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

Il en résulte en premier lieu que la non-conformité de l’acceptation avec les termes de l’offre ne saurait conduire à prononcer, comme le demande le syndicat des copropriétaires appelant, la nullité de l’acceptation, mais seulement à considérer que cette acceptation est dépourvue d’effet et n’a, par conséquent, pas permis la formation d’un contrat.

Il convient en conséquence de requalifier cette demande de nullité.

En second lieu, il convient, afin de déterminer si l’acceptation de M. [E] est conforme à l’offre de vente, de définir le contenu de l’offre de vente qui lui a été notifiée par le syndicat des copropriétaires.

Il résulte de l’article 35 alinéas 4 et 5 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la cession par le syndicat des copropriétaires de son droit de surélévation, et que préalablement à la conclusion de cette cession, le syndic notifie à chaque copropriétaire concerné l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.

Dès lors, ces dispositions, qui imposent seulement que soient précisés « le prix et les conditions de la vente » n’interdisent pas d’inclure dans l’offre faite au copropriétaire, ou d’y annexer, une offre précédente faite par un tiers pour détailler les conditions de la vente offerte et approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, il est constant que :

— lors de l’assemblée générale du 12 mai 2017 les copropriétaires ont adopté la résolution n°4 ainsi libellée :

« L’assemblée générale valide le principe de la surélévation de l’immeuble situé [Adresse 9]. '

Les copropriétaires, réunis en assemblée générale, cèdent, conformément à l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, le droit à surélever, partie commune accessoire de la copropriété, à la société AXIMOB, Société à responsabilité limitée au capital de 7.650 euros, inscrite au RCS de [Localité 25] sous le numéro 442 688602, domiciliée [Adresse 5], moyennant un prix de 450.000 euros, payable dans les conditions de l’offre annexée à la convocation.

Cette offre d’achat établie par la société AXIMOB en date du 10 avril 2017, contient l’ensemble des conditions de la vente (souligné par la cour), ainsi que les annexes en couleurs. Cette cession se fait sous conditions suspensives et dans les conditions ci-après détaillées : (') », suivie de l’offre d’achat complète d’Aximob reproduite dans le corps de la résolution même.

— lors de l’assemblée générale du 14 mars 2018 des résolutions applicables au projet de surélévation ont encore été adoptées, portant notamment sur la prise en charge de la modernisation de l’ascenseur par la société AXIMOB pour un budget de 35.000 euros (résolution n°4):

« 4 Vote de la modernisation de l’ascenseur par la société AXIMOB Article 25

Quelques modifications mineures ont été faites sur le projet architectural sur la partie intérieure de façon à ne pas supprimer le vide-ordures en usage dans l’immeuble, Cette modification entraîne le prolongement de l’ascenseur. Aussi la société AXIMOB propose de prendre à sa charge la modernisation de l’ascenseur pour un budget maximum de 35.000 euros TTC si le projet de surélévation se finalise. Le présent vote a pour objet de valider la prise en charge par la société AXIMOB de la modernisation de l’ascenseur.

« [Localité 24] des copropriétaires valide la prise en charge par la société AXIMOB de la modernisation de l’ascenseur dans la limite de 35.000 euros TTC qui aura lieu au cours de l’opération de surélévation. »

— les conditions de la cession des droits à surélever étaient particulièrement encadrées, tant dans la phase d’avant travaux, que d’exécution ou de conception des appartements, tout comme les conditions financières étaient détaillées avec un prix payable comptant, et consigné préalablement, et la réalisation, à titre de complément de prix, de divers travaux notamment sur la modernisation de la VMC et de l’ascenseur ;

— trois conditions suspensives étaient spécifiées pour l’acquéreur, certaines autres conditions devaient être satisfaites avant le début de tout travaux, et enfin d’autres conditions s’appliquaient à la conception même des appartements qui seraient réalisés, ou à l’exécution des travaux.

Il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires a entendu céder le droit de surélévation en considération de l’ensemble de ces conditions spécifiques très détaillées, lesquelles ont eu un caractère déterminant de son consentement.

Suite à cette dernière assemblée générale du 14 mars 2018, le syndic, dont la mission est d’exécuter les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, a notifié à M. [E] une offre de vente rédigée comme suit :

«  Nous sommes chargés de procéder, en tant que syndic de l’immeuble sis, [Adresse 9], mandaté par le syndicat des copropriétaires, à la notification aux copropriétaires du dernier étage de l’offre faite par la société AXIMOB aux fins de cession des droits à surélever de l’immeuble, offre acceptée lors de l’assemblée générale du 11 mai 2017 et annexée au présent courrier.

En effet, conformément à l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires du dernier étage bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la cession du droit à surélever par le syndicat des copropriétaires. La présente notification vaut vente pendant une durée de deux mois au cours de laquelle vous avez la possibilité d’user de votre droit de priorité.

Anis si vous souhaitez user de votre droit de priorité vous avez la possibilité d’acquérir le droit de surélever aux prix et conditions ci-après rappelés.

— Il s 'agit d’une cession des droits d’emprise d’environ 233 m2 sur toiture, savoir :

40 m2 sur toiture du quatrième étage ;

116 m2 sur toiture du troisième étage du bâtiment donnant sur la [Adresse 30] ,

77 m2 sur toiture du quatrième étage du bâtiment donnant sur la [Adresse 28] aux fins de construire en surélévation.

— Le prix de cession est de QUATRE CENT CINQUANTE MILLE EUROS (450.000 €) qui sera payable comptant par virement le jour de l’acte authentique.

— L’acquéreur règlera les frais de tenue d’assemblée générale, les frais relatifs au modificatif au règlement de copropriété et dédies à l’opération de surélévation, les frais de diagnostics techniques à établir préalablement à la vente et postérieurement à la vente, les frais d’acquisition

(')

Annexe :

Offre d’achat signée le 12 mai 2017 ».

L’offre d’achat formulée par la société AXIMOB, comprenant toutes les conditions de la cession approuvée par décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, en ceux compris les conditions suspensives, les conditions spéciales et le prix, était annexée à ce courrier.

Au rappel que le syndic exécute les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, que l’assemblée générale a expressément adopté une résolution autorisant la cession du droit de surélévation aux prix et conditions de l’offre formulée par la société AXIMOB, il ne peut être considéré, comme l’a fait le tribunal, que les conditions de la vente notifiée étaient seulement le prix et la prise en charge des frais notés dans la lettre de notification, le syndic étant tenu, conformément à la décision de l’assemblée générale, de présenter à M. [E] une offre comportant, outre les conditions indiquées dans la lettre de notification, toutes celles résultant de l’offre d’Aximob.

Dès lors, il convient de considérer que l’offre de vente notifiée par le syndic à M. [E] dans le cadre de son droit de priorité sur la cession du droit de surélever comportait, outre le prix et la prise en charge des frais indiqués dans le courrier, l’ensemble des conditions de l’offre de la société Aximob, conformément à la décision de l’assemblée générale dont M. [E] avait parfaitement connaissance puisqu’il y avait participé.

Il est par ailleurs constant qu’à la suite de cette notification, M. [E] a fait part de son acceptation de l’offre de vente, sans plus de précisions, et a considéré, et considère toujours en ses écritures, qu’il n’est tenu à aucune autre condition que celles mentionnées strictement dans le courrier du syndic, sans égard pour l’ensemble des conditions résultant de l’offre d’achat d’Aximob.

Il s’ensuit que l’acceptation de M. [E] n’étant que partielle, et ne manifestant pas la volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre dont le contenu a été précisé ci-avant, elle doit être considérée comme dépourvue d’effet quant à la rencontre des consentements, et seulement constitutive d’une offre nouvelle.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], de sa demande de « nullité de l’acceptation de l’offre de vente de Monsieur [F] [E] », et statuant de nouveau, de dire que l’acceptation de M. [E] du 5 septembre 2018 de l’offre de vente du droit de surélévation de l’immeuble notifiée par courrier du 2 juillet 2018 n’étant pas conforme à l’offre notifiée, elle est dépourvue d’effet quant à la formation du contrat de vente.

Par voie de conséquence, la vente n’étant pas formée, il convient également d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de résolution de la vente, sans qu’il soit besoin de statuer sur cette demande subsidiaire, devenue sans objet.

En l’absence d’une acceptation conforme à l’offre, le jugement doit enfin être infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice, à comparaître devant le notaire, pour signer la promesse unilatérale de vente dans les termes et conditions de l’offre de vente résultant de la lettre du Cabinet Gessim, syndic de l’immeuble en date du 2 juillet 2018, dit que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 150 € par jour de retard, passé le délai de deux mois à compter de la notification de la présente décision, et dit que l’astreinte précitée courra pendant six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’en cédant les droits à surélever, il entendait réaliser une opération financière intéressante pour la copropriété, permettant ainsi le financement de travaux des parties communes et l’octroi d’une soulte aux copropriétaires, et que du fait de l’absence de toute diligence par M. [E] et de l’inexécution totale des obligations afférentes au contrat de vente, il a subi un préjudice important, dès lors qu’il n’a pu faire procéder aux travaux et réparations des parties communes pourtant nécessaires. Il ajoute qu’en exerçant son droit de priorité volontairement dans le seul but de bloquer l’opération, sans pour autant payer le prix, M. [E] l’a empêché de contracter avec un acquéreur qui entendait réellement acquérir les droits à surélever et exécuter le contrat de vente, privant corrélativement l’ensemble des copropriétaires d’une soulte et de la rénovation des parties communes.

M. [E] n’a pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour

Faute de formation d’un contrat entre le syndicat des copropriétaires et M. [E], seule la responsabilité extracontractuelle de ce dernier peut être recherchée.

Par application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité civile extracontractuelle personnelle suppose la démonstration de l’existence d’une faute, du préjudice allégué et du lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, il n’est nullement démontré par le syndicat des copropriétaires auquel incombe la charge de la preuve, que M. [E] a exercé le droit de priorité que lui confère la loi dans le seul but de « bloquer » la vente des droits à surélévation à la société Aximob, pas plus qu’il n’est justifié qu’il a fait un usage abusif de ce droit de priorité, ayant pu se méprendre sur les conditions précises de l’offre de vente notifiée par le syndic de copropriété.

Dès lors, faute de preuve d’une faute de M. [E], le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts.

— Sur la demande de dommages et intérêts de M. [E]

M. [E] fait valoir que le comportement du syndicat des copropriétaires lui cause un important préjudice, tant sur le plan moral que sur le plan matériel et financier, en le privant de la possibilité de réaliser l’opération projetée et d’en retirer le bénéfice escompté, qu’il estime à la somme de 200.000 € en se fondant sur la perte de revenu locatif de 233 m² .

Au soutien de la confirmation du jugement, le syndicat des copropriétaires soutient que M. [E] ne rapporte pas la preuve de l’existence ni du préjudice moral allégué, ni d’une prétendue perte de jouissance, et que le montant d’indemnisation n’est pas justifié, étant purement éventuel, qu’il ne distingue pas plus ce qui porterait sur tel ou tel préjudice se limitant à donner un montant global exagérément élevé.

Réponse de la cour

Par application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, aucune faute n’est établie à l’encontre du syndicat des copropriétaires qui s’est légitimement opposé à la cession des droits de surélévation au profit de M. [E] dans des conditions qui n’étaient pas celles contenues à l’offre de vente, de sorte que cette demande doit être rejetée par ces motifs substitués à ceux du tribunal, étant de surcroît relevé que le préjudice dont se prévaut M. [E] est purement hypothétique.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, et sera, pour les mêmes motifs, débouté de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il n’apparaît pas inéquitable en l’espèce de laisser à la charge de la société AXIMOB l’intégralité des frais exposés dans le cadre de son intervention volontaire, ce qui justifie le rejet de sa demande au titre des frais non taxables.

PAR CES MOTIFS,

DECLARE recevable l’intervention volontaire en cause d’appel de la SARL AXIMOB ;

INFIRME le jugement du Tribunal judiciaire de Paris en date du 21 décembre 2023, sauf en ce qu’il :

— déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] de sa demande de caducité de l’offre de vente,

— déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] de sa demande de ses demandes de dommages et intérêts,

— déboute M. [F] [E] de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant de nouveau du chef des dispositions infirmées,

DIT que l’acceptation de M. [F] [E] du 5 septembre 2018 de l’offre de vente du droit de surélévation de l’immeuble notifiée par courrier du 2 juillet 2018 est dépourvue d’effet quant à la formation du contrat de vente ;

DÉBOUTE M. [F] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [F] [E] aux dépens de première instance et d’appel ;

CONDAMNE M. [F] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] la somme de 8.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes respectives de M. [F] [E] et de la SARL AXIMOB sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,