Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 26 MARS 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/15928 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKBKU

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 01 Août 2024 -Juge de la mise en état de Paris – RG n° 23/00312

APPELANTS

Madame [J] [D]

[Adresse 6]

[Localité 34]

Monsieur [O] [M]

[Adresse 6]

[Localité 34]

S.C.I. [Adresse 33] IMMOBILIER

[Adresse 33]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 21] [Localité 34] représenté par son syndic, la société Dominique G. FESSART, SAS

[Adresse 11]

[Localité 23]

Etablissement Public AMBASSADE DE HONGRIE

[Adresse 20]

[Localité 34]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 12] [Localité 34] représenté par son syndic, la société KST, SAS

[Adresse 16]

[Localité 24]

S.C.I. MAIZEN IMMO

[Adresse 29]

[Localité 34]

S.A.S. ITIMO

[Adresse 8]

[Localité 34]

Société SELECTIPIERRRE 2

[Adresse 18]

[Localité 32]

S.C.I. DU [Adresse 30]

[Adresse 19]

[Localité 34]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 14] [Localité 34] représenté par son syndic, la société ITIMO

[Adresse 8]

[Localité 31]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] [Localité 34] représenté par son syndic, la société COTRAGI, SAS

[Adresse 15]

[Localité 25]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 26] ET [Adresse 9] [Localité 34] représenté par son syndic, la société GESIP

[Adresse 5]

[Localité 34]

S.C.I. SOCIÉTÉ CIVILE [Adresse 22]

[Adresse 22]

[Localité 34]

TOUS représentés par M^e France GUENET, avocat au barreau de PARIS, toque : G0257

INTIMEE

Société COGEMAD

SAS immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 485 236 145

[Adresse 3]

[Localité 27]

Représentée par M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

Ayant pour avocat plaidant : M^e Olivier BEAUGRAND de l’AARPI OBEMA CONSEILS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0457

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Le [Adresse 35] est une voie privée dans le [Localité 34]. Les riverains de cette voie sont membres d’une indivision conventionnelle qui résulte d’un contrat de 1863.

Actuellement il y aurait 24 membres de l’indivision.

Par arrêté du 6 janvier 2012, la société MSM 1888 a obtenu un permis de construire pour, notamment, la restitution à l’usage de logements (après usage d’ambassade) d’un hôtel particulier situé [Adresse 4] et sa réhabilitation avec création de deux niveaux de sous-sol, création d’une piscine et de locaux techniques, etc. La surface hors oeuvre nette (surface de plancher) créée est de 276 m².

Le 11 mai 2016, la société MSM 1888 a vendu l’hôtel particulier situé [Adresse 4] (section EU [Cadastre 13]) à la société par actions simplifiée Cogemad moyennant le prix de 10,7 millions d’euros.

Courant août 2016, la société Cogemad a commencé d’importants travaux de rénovation et d’aménagement de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 34]. Pour les besoins de son chantier, elle a posé des bungalows de type Algeco sur la parcelle cadastrée EU [Cadastre 13].

Une procédure devant le juge des référés a été engagée courant 2017.

Elle s’est poursuivie devant la cour d’appel de Paris puis devant la Cour de cassation.

Le 24 avril 2018, une autre procédure judiciaire a été engagée par la société Cogemad à l’encontre des propriétaires des 8,10 et [Adresse 6] à [Localité 34] ; elle s’est désistée de son instance le 25 mars 2019.

Le 11 septembre 2018, la société Cogemad a acheté l’hôtel particulier situé [Adresse 7] (section EU [Cadastre 10]). Le 13 janvier 2020, elle a obtenu un permis de construire de modification de façade et création de quatre niveaux de sous-sols d’une superficie de 704 m² et d’une piscine.

Un expert judiciaire a été désigné par le juge des référés le 19 avril 2022.

Des travaux de démolition ont commencé le 18 juillet 2022.

La société Cogemad a saisi le juge des référés afin d’être autorisée à faire pénétrer des camions de plus de 3,5 tonnes dans le square. Par ordonnance du 28 septembre 2022, le juge des référés a débouté la société Cogemad de ses prétentions. Cette décision a été confirmée par la cour d’appel de Paris.

La société Cogemad a saisi le tribunal judiciaire de Paris dans le cadre d’une procédure accélérée au fond aux mêmes fins. Par jugement du 4 juillet 2023, le tribunal a rejeté ses demandes. La cour d’appel a été saisie du litige.

Par acte du 9 novembre 2021, M. & Mme [M], la société civile [Adresse 22] et la société civile du [Adresse 1] ont assigné la société Cogemad et la société Entreprise Petit devant le tribunal judiciaire de Paris. Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 21/14833.

Se plaignant des activités et nuisances répétées durant plusieurs années de la part de la société Cogemad, la société par actions simplifiée Itimo, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 26] & [Adresse 9] à [Localité 34], l’Ambassade de Hongrie, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à [Localité 34], la Société Civile [Adresse 22], la SCI du [Adresse 30], la SCI Maizen Immo, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 34], Mme [J] [D] épouse [M], M. [O] [M], la SCI [Adresse 33] Immobilier, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 34], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à [Localité 34] et la société civile de placements collectif immobilier Selectipierre 2 ont, par acte du 29 décembre 2022, assigné la société par actions simplifiée Cogemad pour demander au tribunal, au visa des articles 544 et 815-9 du code civil de :

— condamner Cogemad à payer aux demandeurs au titre de leur privation de leur droit de jouissance de la parcelle EU n°[Cadastre 17] la somme de 500.000 €,

— condamner Cogemad à payer aux demandeurs au titre du maintien de la dalle de béton dans le square, la somme de 100.000 €,

— condamner Cogemad à payer aux demandeurs au titre des difficultés de circulation dans le square, la somme de 80.000 €

— condamner Cogemad à payer aux demandeurs au titre des dommages d’ordre esthétique dans le [Adresse 35] la somme de 20.000 €

— condamner Cogemad à réaliser le marquage au sol des emplacements de parking devant sa parcelle et ce sous astreinte de 100 € par jour à compter d’un mois après la signification du jugement à intervenir

— condamner Cogemad à payer aux demandeurs au titre du préjudice matériel la somme de 109.427,95 €

— condamner Cogemad à payer aux demandeurs la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions d’incident notifiées le 22 février 2023, la société Cogemad a demandé au juge de la mise en état de statuer sur plusieurs incidents de procédure.

Par ordonnance du 1er août 2024 le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevables en leur action pour cause de prescription la société Itimo, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 26] et [Adresse 9], représenté par son syndic Gesip, l’Ambassade de Hongrie, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21], représenté par son syndic Dominique G Fessart, la Société Civile [Adresse 22], la SCI du [Adresse 30], la SCI Maizen Immo, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic Cotragi, M. [O] [M] & Mme [J] [Z] [D] épouse [M], la SCI [Adresse 33] Immobilier, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], représenté par son syndic K.S.T., le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], représenté par son syndic Itimo, et la société Selectipierre 2,

— constaté l’extinction de l’instance,

— dit n’y avoir pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et Débouté les parties de leurs demandes sur ce sujet,

— dit n’y avoir pas lieu de faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et débouté les parties de leurs demandes sur ce sujet,

— condamné solidairement à supporter les dépens de l’instance la société Itimo, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 26] et [Adresse 9], représenté par son syndic Gesip, l’Ambassade de Hongrie, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21], représenté par son syndic Dominique G Fessart, la Société Civile [Adresse 22], la SCI du [Adresse 30], la SCI Maizen Immo, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic Cotragi, M. [O] [M] & Mme [J] [Z] [D] épouse [M], la SCI [Adresse 33] Immobilier, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], représenté par son syndic K.S.T., le syndicat des copropriétaires

du [Adresse 14], représenté par son syndic Itimo, et la société Selectipierre 2,

— dit n’y avoir pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

La société par actions simplifiée Itimo, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 26] & [Adresse 9] à [Localité 34], l’Ambassade de Hongrie, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à [Localité 34], la Société Civile [Adresse 22], la SCI du [Adresse 30], la SCI Maizen Immo, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 34], Mme [J] [D] épouse [M], M. [O] [M], la SCI [Adresse 33] Immobilier, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 34], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à [Localité 34] et la société civile de placements collectif immobilier Selectipierre 2 ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration remise au greffe le 6 septembre 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 22 janvier 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 2 décembre 2024 par lesquelles la société par actions simplifiée Itimo, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 26] & [Adresse 9] à [Localité 34], l’Ambassade de Hongrie, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à [Localité 34], la Société Civile [Adresse 22], la SCI du [Adresse 30], la SCI Maizen Immo, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 34], Mme [J] [D] épouse [M], M. [O] [M], la SCI [Adresse 33] Immobilier, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 34], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à [Localité 34] et la société civile de placements collectif immobilier Selectipierre 2, appelants, invitent la cour, au visa des articles 544, 815-9, 2224 et 2239 du code civil, à :

— infirmer la décision déférée en ce qu’elle :

les A déclaré irrecevables en leur action pour cause de prescription,

a constaté l’extinction de l’instance,

a dit n’y avoir pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et débouté les parties de leurs demandes sur ce sujet,

les a condamné solidairement à supporter les dépens de l’instance

— confirmer l’ordonnance pour le surplus,

statuant à nouveau,

— les déclarer recevable en leur action,

— déclarer l’interruption de la prescription de l’instance,

— déclarer que leurs actions ne sont pas prescrites,

en tout état de cause,

— condamner la société Cogemad aux dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 7.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 7 janvier 2024 par lesquelles la société par actions simplifiée Cogemad, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 31, 31, 100, 101,103 et 789 du code de procédure civile, 55 du décret du 17 mars 1967, 815-9 et 1355 du code civil, de :

statuant à nouveau,

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté ses prétentions relatives à l’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir des appelants,

— juger la société Itimo irrecevable pour défaut d’intérêt à agir,

— juger la société civile du [Adresse 22] irrecevable en ses prétentions et en son appel, à raison de l’autorité de chose jugée,

— débouter l’ensemble des appelants comme irrecevables pour défaut d’intérêt personnel à agir et en l’absence d’individualisation de leur prétention, en application des articles 4, 5, 12, 31 et 32 du code de procédure civile,

en tout état de cause,

confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a jugé les appelants prescrits en leur action,

— condamner les appelants aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer, chacun, la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code .

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les moyens soutenus par les appelants ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur le défaut d’intérêt à agir personnel et légitime de la société Itimo

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, 'l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé’ (article 31), et 'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir’ (article 32).

La société Itimo est gestionnaire du [Adresse 35].

Toutefois, comme l’a dit le premier juge, cette société n’intervient pas en qualité de représentant des indivisaires du [Adresse 35] dont une partie de ces derniers est personnellement partie à l’instance, mais en vertu de son droit personnel tendant à faire respecter le cahier des charges de 1863 qui concerne directement son activité professionnelle, et de son droit de faire réaliser les marquages au sol et de remplacement de bitume puisque son activité consiste à suivre et vérifier tous les travaux devant se dérouler au sein et aux alentours proches du square.

L’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non recevoir soulevée par la société Cogemad à l’encontre de la société Itimo.

Sur l’irrecevabilité de l’action de la société par actions simplifiée Itimo, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 26] & [Adresse 9] à [Localité 34], de l’Ambassade de Hongrie, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à [Localité 34], de la Société Civile [Adresse 22], la SCI du [Adresse 30], de la SCI Maizen Immo, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 34], de Mme [J] [D] épouse [M] & M. [O] [M], de la SCI [Adresse 33] Immobilier, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 34], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à [Localité 34] et de la société civile de placements collectif immobilier Selectipierre 2 faute de présentation de demandes personnelles et faute de justifier d’un intérêt direct et personnel

Sur le fondement des dispositions des articles 4, 5, 12, 31 et 32 du code de procédure civile, la société Cogemad maintient que les demandes de condamnation sont formulées au nom des 'demandeurs', sans aucune individualisation, et non pas au nom de chacun des demandeurs pris individuellement. Elle fait valoir que le cas de chacun des demandeurs est différent des autres, selon la localisation de son lot au sein du [Adresse 35], que l’action et les prétentions s’apparentent à une action de groupe, et qu’aucune prétention individuelle et personnelle tendant à la réparation d’un préjudice personnel n’est formulée par les demandeurs.

Le premier juge a exactement relevé que la société Cogemad soulève en réalité un moyen de fond qui pourrait être tranché par la juridiction si elle est amenée à connaître du litige.

L’ordonnance doit donc être confirmée en ce qu’elle a rejeté cette fin de non recevoir soulevée par la société Cogemad.

Sur l’irrecevabilité de l’appel de la Société Civile du [Adresse 22]

Devant la cour la société Cogemand soulève un nouveau moyen d’irrecevabilité à l’encontre de la société civile du [Adresse 22] tiré de l’autorité de la chose jugée.

Par actes des 8 et 9 novembre 2021 la société civile du [Adresse 22], la société civile du [Adresse 1], M. & Mme [M] ont assigné la société Cogemad et la société Entreprise Petit pour demander au tribunal, au visa des articles 815-9 et 544 du code civil et de la théorie du trouble anormal de voisinage de :

— condamner in solidum Cogemad et l’entreprise Petit à payer à M. & Mme [M], la société civile [Adresse 1] et la société civile [Adresse 22], chacun, au titre de leur privation de leur droit de jouissance de la parcelle EU numéro [Cadastre 17] par l’emprise au sol du square par les constructions et bungalows, par les stationnements réservés par Cogemad et les difficultés de circulation dans le square, la somme de 50.000 €,

— condamner in solidum Cogemad et l’entreprise Petit à payer à M. & Mme [M] au titre de la perte d’ensoleillement la somme de 40.000 €,

— condamner in solidum Cogemad et l’entreprise Petit à payer à la société civile [Adresse 1] au titre de la perte de leur vue sur le [Adresse 35] la somme de 20.000 €,

— condamner in solidum Cogemad et l’entreprise Petit à payer à la société civile [Adresse 1] les travaux de réparation des désordres survenus à compter de 2016 s’élevant à la somme de 35.579,50 €,

— condamner in solidum Cogemad et l’entreprise Petit à payer à M. & Mme [M] les travaux de réparation des désordres survenus à compter de 2016 s’élevant à la somme de

195.423,59 €.

Par ordonnance du 25 octobre 2024, signifiée les 18 et 19 novembre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a, notamment déclaré la société civile [Adresse 22], la société civile [Adresse 1] et M. & Mme [M] irrecevables en leurs demandes dirigées à l’encontre de la SAS Cogemad et de la société DP.r venant aux droits de la société Entreprise Petit comme étant prescrites.

Seuls M. & Mme [M] ont relevé appel de cette ordonnance.

A l’égard de la Société Civile du [Adresse 22] cette ordonnance est définitive.

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.'

Selon l’article 1355 du code civil 'l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité'.

Concernant la société civile du [Adresse 22], il y a triple identité de parties, de cause et d’objet.

Dès lors que la société civile du [Adresse 22] a été jugé prescrite en ses demandes suivant décision définitive, ses prétentions identiques résultant d’une action distincte postérieure sont irrecevables.

Il convient d’ajouter à l’ordonnance que la société civile du [Adresse 22] est irrecevable en ses prétentions par application de l’article 1355 du code civil.

Sur la prescription de l’action de la société par actions simplifiée Itimo, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 26] & [Adresse 9] à [Localité 34], de l’Ambassade de Hongrie, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à [Localité 34], de la Société Civile [Adresse 22], la SCI du [Adresse 30], de la SCI Maizen Immo, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 34], de Mme [J] [D] épouse [M] & M. [O] [M], de la SCI [Adresse 33] Immobilier, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 34], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à [Localité 34] et de la société civile de placements collectif immobilier Selectipierre 2

Les appelants fondent leurs demandes au fond sur la théorie des troubles du voisinage et accessoirement sur les dispositions des article 815-9 et 544 du code civil. Les demandes ont été introduites par assignation délivrée le 29 décembre 2022 à la société Cogemad.

L’action en responsabilité fondée sur un trouble anormal du voisinage constitue, non une action réelle immobilière, mais une action en responsabilité civile extracontractuelle soumise à une prescription de cinq ans par application de l’article 2224 dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008.

Il résulte de l’article 2224 du code civil que 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû

connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

Il résulte des pièces produites que les copropriétaires du [Adresse 35] ont eu

connaissance des troubles du voisinage au cours de l’année 2016.

Non seulement les travaux entrepris par la société Cogemad ont commencé courant août 2016, mais encore les copropriétaires s’en sont plaints le 21 octobre 2016 par courrier envoyé par lettre recommandée, et ces troubles ont été constatés le 7 novembre 2016 par huissier de justice.

Le délai de prescription a donc commencé courant août 2016 et s’est terminé en août 2021.

S’agissant de la suspension du délai de prescription à l’égard de tous les appelants, il résulte des dispositions de l’article 2239 précité du code civil que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Cependant, la suspension de la prescription n’a lieu qu’au profit de la personne physique ou morale qui en a pris l’initiative afin de préserver ses droits ; en l’occurrence la mesure de référé préventif a été diligentée par la société MSM 1988 puis reprise par la société Cogemad.

Les appelants n’ont pas réclamé cette mesure d’instruction qui n’avait qu’une fonction probatoire par application de l’article 145 du code de procédure civile et se distingue de l’action éventuellement engagée par d’autres parties devant une juridiction. Cette mesure préventive ne tend donc pas au même but que les prétentions des appelants au fond, de sorte qu’elle n’a pas pu suspendre la prescription de leur action.

S’agissant de la procédure engagée le 2 janvier 2017 devant le juge des référés par la société civile du [Adresse 28], par M. & Mme [M] et à l’époque par la société civile du [Adresse 1], il résulte des pièces que les troubles anormaux du voisinage étaient déjà connus à cette date par la société civile du [Adresse 28], M. & Mme [M] et la société civile du [Adresse 1]. Or la suspension ou l’interruption d’un délai de prescription a pour objectif de protéger des personnes vulnérables ou qui ignorent l’étendue de leurs droits. En l’occurrence, les demandeurs étaient au courant de l’existence de ces troubles et la mesure de référé n’avait pas pour objet une indemnisation au fond de leur préjudice matériel, moral ou esthétique (ce qui est l’objet de l’instance au fond introduite le 29 décembre 2022), mais l’enlèvement de biens mobiliers ou immobiliers.

Or l’effet interruptif de prescription attaché à une demande en justice ne s’étend pas à une seconde demande différente de la première par son objet ; il en est de même lorsque les demandes en justice n’ont pas la même finalité. Ainsi l’instance engagée le 2 janvier 2017, qui tend à la cessation de l’occupation de la parcelle EU [Cadastre 17], est une action autonome et distincte de la présente instance au fond. Ces actions n’ont pas la même finalité. Il en découle que l’instance engagée en 2017 n’a pas eu pour effet d’interrompre le délai de prescription.

Les appelants soutiennent devant la cour que le délai de prescription a été suspendu d’une part du fait d’un dol ou d’une fraude de la société Cogemad, d’autre part par la reconnaissance par cette dernière de sa responsabilité.

En premier lieu, l’action diligentée par les appelants est de nature extra contractuelle et non pas contractuelle ; en l’absence de contrat, le moyen tiré du dol est inopérant.

En second lieu, les appelants font état d’une fraude en ce que la société Cogemad les aurait placé dans l’impossibilité absolue d’agir.

Ils font valoir que la société Cogemad n’aurait eu pour seul but que de prolonger les pourparlers afin de retarder l’action judiciaire pour se prévaloir de la prescription.

Sur ce point il y a lieu d’observer que lorsque la société Cogemad a adressé à la société Itimo en septembre /octobre 2022 un projet de protocole d’accord afin de tenter de parvenir à un modus vivendi concernant les modalités de réalisation du chantier du [Adresse 7], la prescription de l’action des indivisaires concernant les troubles anormaux de voisinage allégués relatifs au chantier du [Adresse 4] est déjà acquise depuis plus d’une année. Il n’y avait donc aucun intérêt pour la société Cogemad en septembre /octobre 2022 de prolonger les échanges et discussions dans un but malicieux. Ce moyen est inopérant.

Les appelants reprochent ensuite à la société Cogemad d’avoir profité de leur état d’ignorance et de leur l’inexpérience du fait qu’ils n’avaient pas de conseils ou d’avocats pour les assister.

Il apparaît en réalité que les appelants ont été assistés tout au long de la tentative de rapprochement amiable et de la discussion relative aux modalités de réalisation du chantier du [Adresse 7] et du protocole afférent par des professionnels de l’immobilier et leurs avocats :

— les sociétés Axitis et Itimo, administrateurs successifs de l’indivision, sont des professionnelles de l’immobilier et de la gestion immobilière et ils ont été les interlocuteurs de la société Cogemad durant la période de discussion et de recherche d’un accord, et ce dès janvier 2021, comme il ressort des pièces produites par les appelants (pièces 50 et 51) ;

— les indivisaires ont toujours été assistés par des conseils et avocats depuis 2016 comme le montrent les procédures judiciaires engagées par certains indivisaires ;

— l’assemblée générale des indivisaires du 22 décembre 2016 a décidé de mandater son bureau pour engager à l’égard de la société Cogemad une action en justice 'pour obtenir l’arrêt des préjudices’ qui sera initiée suivant l’assignation introductive du 29 décembre 2022, soit plus de 5 ans plus tard (pièce Cogemad n° 14 : procès verbal de l’assemblée générale des riverains du [Adresse 35] du 22 décembre 2019).

Il en résulte que les appelants, informés depuis août 2016 et au plus tard le 22 décembre 2016, et assistés par des avocats et des professionnels de l’immobilier, ont eu la possibilité d’agir en justice, alors que d’autres procédures judiciaires étaient en cours les opposant à la société Cogemad.

Il n’y donc aucune interruption de la prescription du fait d’une fraude de la société Cogemad.

Les appelants font ensuite valoir que la société Cogemad a toujours reconnu que les propriétaires du [Adresse 35] avaient connu pendant toute la durée des travaux des désordres importants, de sorte qu’il existe une cause interruptive de prescription au sens de l’article 2240 du code civil.

Cependant, la reconnaissance par le débiteur de sa responsabilité doit être claire et sans équivoque, et exprimer sa volonté de s’acquitter de sa dette. L’existence de pourparlers ou l’invitation à entrer en pourparlers pour résoudre à l’amiable un litige opposant les parties ne peut constituer une reconnaissance de responsabilité interruptive de prescription, de même qu’une offre transactionnelle ne caractérise pas une reconnaissance de responsabilité.

A la lecture des pièces produites, il n’apparaît pas que la société Cogemad ait reconnu l’existence de troubles anormaux de voisinage et l’existence à ce titre d’un droit à indemnisation des appelants en rapport avec le chantier du [Adresse 4].

C’est ainsi que les 17 et 23 décembre 2019, la société Cogemad, à l’issue des travaux du [Adresse 4], a constaté une dégradation des voiries exclusivement au niveau de son installation de chantier et a proposé au cabinet Saint Germain, alors administrateur de l’indivision, de 'reprendre quelques parties dégradées du Square (sans lien apparent avec nos travaux)' et ce 'pour être agréable (') à l’ensemble des habitants du square'. Et lorsque le 18 décembre 2019, le cabinet Saint Germain a interrogé la société Cogemad sur l’indemnisation collective pour l’occupation de l’espace pendant les travaux, la société Cogemad a refusé en précisant par courriel du 23 décembre 2019 que 'l’autorisation de l’emprise de chantier a été jugée au tribunal par le paiement d’une astreinte qui n’a pas été mise en place puisque nous avons retiré l’ensemble des bungalows avant la date convenue'

(pièce appelant n° 49).

Il n’y a donc pas eu de reconnaissance univoque par la société Cogemad de l’existence de désordres indemnisables, ni de reconnaissance d’un droit à indemnisation au titre de troubles anormaux de voisinage en lien avec le chantier du [Adresse 4].

Par ailleurs l’existence de discussions entre les parties et d’échanges entre elles relatifs à la recherche d’un accord sur les conditions et les modalités d’un autre chantier, celui du [Adresse 7], au cours des années 2021 et 2022, dans le cadre desquels a été évoqué les réclamations de certains indivisaires relatives à des désordres allégués concernant le chantier du [Adresse 4], ne caractérise ni reconnaissance non équivoque de la société Cogemad à l’égard des appelants d’un droit à indemnisation en rapport avec des troubles anormaux du voisinage causés par le chantier du [Adresse 4], ni reconnaissance de l’existence de ces désordres ou troubles anormaux de voisinage. D’ailleurs, dans le projet de protocole (pièces appelants n° 50 et 51) objet des discussions entre les parties, il n’est question que d’une proposition de la société Cogemad, en cas d’accord sur les modalités de réalisation du chantier du [Adresse 7], de contribuer à financer des travaux d’amélioration, de rénovation et d’équipement dans l’emprise du Square, 'en contrepartie des autorisations consenties’ dans le projet de protocole (article 4 du projet de protocole), à savoir l’autorisation de faire circuler sur l’emprise du [Adresse 35] des véhicules peu importe leur tonnage, l’autorisation d’occuper temporairement 3 emplacements de stationnement…

Enfin, aucun accord n’a été signé entre les parties, de sorte qu’il ne peut y avoir reconnaissance au sens de l’article 2240 du code civil.

Ce moyen est inopérant.

Devant la cour les appelants distinguent le point de départ de leur action selon la nature des troubles qui sont allégués.

Il est rappelé que selon les termes de l’assignation du 29 décembre 2022, les indivsaires formulent les demandes suivantes :

— condamner Cogemad à payer aux demandeurs au titre de leur privation de leur droit de jouissance de la parcelle EU n°[Cadastre 17] la somme de 500.000 €,

— condamner Cogemad à payer aux demandeurs au titre du maintien de la dalle de béton dans le square, la somme de 100.000 €,

— condamner Cogemad à payer aux demandeurs au titre des difficultés de circulation dans le square, la somme de 80.000 €,

— condamner Cogemad à payer aux demandeurs au titre des dommages d’ordre esthétique dans le [Adresse 35] la somme de 20.000 €.

Les appelants procèdent à des sous distinctions décomposant le trouble allégué en plusieurs troubles aux fins d’identifier des dates de départ de la prescription différentes.

En réalité, les troubles anormaux du voisinage dont se plaignent les appelants ont tous débuté en août 2016 comme il a été vu et les appelants en ont pu s’en convaincre dès le début puisque des courriers ont été adressés par les indivisaire à la société Cogema d les 11, 21 octobre, 10 novembre et 13 décembre 2016 :

— le constat d’huissier du 7 novembre 2016 reprend expressément l’ensemble des appelants :

l’emprise des installations fixes de chantier du [Adresse 4] composées de trois modules Algeco installées sur 4,50 mètres sur 25 mètres de long obstruant la visibilité et la luminosité de la propriété des consorts [M] à raison de leurs dimensions (la hauteur ouvre directement sur la terrasse) (pages 3, 5, 6, 7) ;

les difficultés de circulation dans le square causée par les installations et les véhicules de chantier (page 3),

l’obstruction de passage (pages 2-3) ;

l’état défoncé de la chaussée (page 4),

des espaces parking réservés par des plots et cônes (page 4) ;

— suite à ce constat, les propriétaires du [Adresse 35] représentés par le cabinet Dominique G.Fessart ont fait part à la société Cogemad de leurs griefs par divers courriers de plaintes et mises en demeure les 11, 21 octobre, 10 novembre et 13 décembre 2016 ;

— par assemblée générale spéciale du 22 décembre 2016, les propriétaires du [Adresse 35] ont donné mandat au Bureau pour agir en justice contre le promoteur Cogemad.

Les appelants font également valoir que l’installation et le maintien d’une dalle de béton dans le [Adresse 35], précédemment évoquée, n’a été découverte par les propriétaires du [Adresse 35] qu’en juillet 2019.

Il s’agit que en réalité du même trouble que celui relatif à l’emprise des installations de chantier sur le [Adresse 35] ; la dalle de béton a été mise en oeuvre par la société Cogemad au cours de l’été 2016 pour servir de support à l’installation des bungalows évoqués plus haut. La dalle béton, les bungalows et l’installation de chantier elle-même ne constituent qu’une seule et même installation qui date de l’été 2016, et à l’égard de laquelle l’action judiciaire n’a été entreprise pour trouble anormal de voisinage que le 29 décembre 2022, soit plus de 5 ans après le mois d’août 2016.

Il convient d’ajouter que même en considérant que les appelants n’ont eu connaissance des divers éléments constitutifs du trouble anormal de voisinage allégué qu’au moment de l’assemblée générale du 22 décembre 2016 où les propriétaires du [Adresse 35] ont décidé d’agir en justice contre la société Cogemad, l’acte introductif d’instance du 29 décembre 2022 est intervenu plus de 5 ans après le 22 décembre 2016.

L’ordonnance déférée doit donc être confirmée en ce qu’elle a :

— déclaré irrecevables en leur action pour cause de prescription la société Itimo, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 26] et [Adresse 9], représenté par son syndic Gesip, l’Ambassade de Hongrie, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21], représenté par son syndic Dominique G Fessart, la Société Civile [Adresse 22], la SCI du [Adresse 30], la SCI Maizen Immo, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic Cotragi, M. [O] [M] & Mme [J] [Z] [D] épouse [M], la SCI [Adresse 33] Immobilier, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], représenté par son syndic K.S.T., le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14], représenté par son syndic Itimo, et la société Selectipierre 2,

— constaté l’extinction de l’instance.

Sur l’appel incident de la société Cogemad

La confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré les appelants irrecevables pour cause de prescription et constaté l’extinction de l’instance rend sans objet l’appel incident de la société Cogemad.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et le rejet de l’application qui y a été fait des dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile.

La société par actions simplifiée Itimo, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 26] & [Adresse 9] à [Localité 34], l’Ambassade de Hongrie, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à [Localité 34], la Société Civile [Adresse 22], la SCI du [Adresse 30], la SCI Maizen Immo, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 34], Mme [J] [D] épouse [M], M. [O] [M], la SCI [Adresse 33] Immobilier, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 34], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à [Localité 34] et la société civile de placements collectif immobilier Selectipierre 2, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société Cogemad la somme de 14.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par les appelants.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme l’ordonnance ;

Y ajoutant,

Déclare la société civile du [Adresse 22] irrecevable en ses prétentions par application de l’article 1355 du code civil ;

Condamne in solidum la société par actions simplifiée Itimo, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 26] & [Adresse 9] à [Localité 34], l’Ambassade de Hongrie, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 21] à [Localité 34], la Société Civile [Adresse 22], la SCI du [Adresse 30], la SCI Maizen Immo, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 34], Mme [J] [D] épouse [M], M. [O] [M], la SCI [Adresse 33] Immobilier, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 34], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] à [Localité 34] et la société civile de placements collectif immobilier Selectipierre 2 aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la société par actions simplifiée Cogemad la somme de 14.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE