Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 11 AVRIL 2025

(n° , 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/12493 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH7QX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mai 2023 – Tribunal judiciaire de BOBIGNY – RG n°21/07358

APPELANT

Monsieur [L] [W] né le 05 décembre 1994 à [Localité 6],

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Milijana JOKIC de la SELARL MJ AVOCAT, avocat au barreau de MEAUX, toque : 97

INTIME

Monsieur [X] [H] né le 17 Mars 1943 à [Localité 7] (Vietman)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté et assisté de M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Nathalie BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 27 décembre 2019, M. [L] [W] a acquis auprès de M. [X] [H] un immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 2] [Localité 8], moyennant un prix de 252.000 '.

A la suite d’un dégât des eaux, M. [W] a constaté un défaut d’évacuation des eaux usées.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 juillet 2020, M. [W] a mis en demeure M. [H] d’avoir à prendre en charge le coût des réparations.

Par acte d’huissier du 10 juin 2021, M. [W] fait assigner M. [H] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

Par jugement du 22 mai 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué ainsi :

— déboute M. [W] de l’intégralité de ses demandes en paiement,

— déclare irrecevables les demandes formées par M. [H] contre les sociétés Kapeco et CSI Rénovation immobilière,

— déboute M. [H] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

— met les dépens à la charge de M. [W],

— condamne M. [W] à payer à M. [H] la somme de 2.500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

M. [L] [W] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 11 juillet 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 12 février 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 3 février 2025, par lesquelles M. [W] [L], appelant, invite la cour à :

Vu les articles 1217 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1603 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

DIRE Monsieur [L] [W] recevable et bien fondé en son appel ;

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de BOBIGNY en date du 22

mai 2023 en ce qu’il a :

— DÉBOUTÉ Monsieur [W] de l’intégralité de ses demandes en paiement ;

— MIS les dépens à la charge de Monsieur [W] ;

— CONDAMNÉ Monsieur [W] à payer à Monsieur [H] la somme de 2500,00 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Y faisant droit et statuant de nouveau,

À titre principal

CONSTATER que Monsieur [X] [H] a manqué à son obligation de délivrance conforme en cédant à Monsieur [L] [W] un bien non conforme aux stipulations prévues à l’acte authentique de vente ;

CONDAMNER Monsieur [X] [H] à payer à Monsieur [L] [W] la somme de 19.030,00 ' à titre de dommages et intérêts ladite somme correspondant au coût des travaux de mise en conformité du système d’évacuation des eaux de la propriété ;

À titre subsidiaire

CONSTATER l’existence d’un vice caché affectant le bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8], dont Monsieur [L] [W] a fait l’acquisition auprès de Monsieur [X] [H] ;

CONDAMNER Monsieur [X] [H] à payer à Monsieur [L] [W] la somme de 19.030,00 ' en restitution d’une partie du prix de vente, ladite somme correspondant au coût des travaux de mise en conformité du système d’évacuation des eaux de la propriété ;

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [X] [H] à payer à Monsieur [L] [W] la somme de 580,00 ' au titre de son préjudice matériel ;

CONDAMNER Monsieur [X] [H] à verser à Monsieur [L] [W] la somme de 5000,00 ' en réparation du préjudice de jouissance subi par ce

dernier ;

DÉBOUTER Monsieur [X] [H] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNER Monsieur [X] [H] à verser à Monsieur [L]

[W] la somme de 5000,00 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [X] [H] aux entiers dépens ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 11 février 2025, par lesquelles M. [X] [H], intimé, invite la cour à :

Vu les dispositions des articles 9, 16, 145, 146 et 200 et 203 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions de l’article 1315 alinéa 1 er , 1602 et suivants et 1641 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 6§1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme,

— RECEVOIR Monsieur [H] en ses conclusions ;

Y faisant droit,

Sur les pièces communiquées :

— ECARTER des débats les pièces suivantes communiquées par Monsieur [W] :

(i) La pièce adverse n°3, les clichés y contenus n’étant ni datés ni situés ;

(ii) La pièce adverse n°9, l’attestation y contenue ne répondant pas aux exigences légales et, notamment, celles des dispositions des articles 200 à 203 du Code de Procédure Civile ;

(iii) Les pièces adverses n°12 et 14, la facture y contenue ne contenant pas les mentions légales requises ;

(iv) La pièce adverse n°15, la facture y contenue comportant des mentions erronées quant à son auteur et laissant planer un doute sérieux sur son authenticité, ce d’autant plus que l’original de cette pièce n’est pas communiqué par l’appelant ;

(v) La pièce adverse n°18, l’attestation y contenue ne contenant pas les mentions légales requises, et, notamment, celles des dispositions des articles 200 à 203 du Code de Procédure Civile ;

(vi) La pièce adverse n°25, la copie de la pièce d’identité supposée de l’attestant étant illisible ;

Sur la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté Monsieur [W] de l’intégralité de ses demandes en paiement :

A titre principal,

— CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY de PARIS, en date du 22 mai 2023, en ce qu’il a débouté Monsieur [W] de l’intégralité de ses demandes en paiement, celles-ci étant mal fondées faute de démonstration des vices et désordres allégués ;

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [W] de toutes demandes pécuniaires formées à l’encontre de Monsieur [H] ;

A titre subsidiaire,

— CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY de PARIS, en date du 22 mai 2023, en ce qu’il a débouté Monsieur [W] de l’intégralité de ses demandes en paiement, celles-ci étant mal fondées faute de démonstration de l’antériorité des vices et désordres allégués ;

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [W] de toutes demandes pécuniaires formées à l’encontre de Monsieur [H] ;

A titre plus subsidiaire,

— CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY de PARIS, en date du 22 mai 2023, en ce qu’il a débouté Monsieur [W] de l’intégralité de ses demandes en paiement, celles-ci étant mal fondées les vices allégués n’étant pas constitutifs d’un défaut de conformité affectant la chose vendue la rendant non conforme aux stipulations contractuelles ;

— CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY de PARIS, en date du 22 mai 2023, en ce qu’il a débouté Monsieur [W] de l’intégralité de ses demandes en paiement, celles-ci étant mal fondées, les vices allégués n’étant pas constitutifs d’un vice caché, faute d’établir la connaissance du prétendu vice par le vendeur, ce dont il résulte que la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente s’applique en l’espèce ;

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [W] de toutes demandes pécuniaires formées à l’encontre de Monsieur [H] ;

A titre infiniment subsidiaire,

— CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY de PARIS, en date du 22 mai 2023, en ce qu’il a débouté Monsieur [W] de l’intégralité de ses demandes en paiement, celles-ci étant mal fondées le préjudice allégué n’étant pas justifié en son quantum ;

— DEBOUTER Monsieur [W] de toutes demandes pécuniaires formées à l’encontre de Monsieur [H] ;

Sur la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné Monsieur [W] aux frais

irrépétibles et aux dépens de première instance :

— CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY de PARIS, en date du 22 mai 2023, en ce qu’il a condamné Monsieur [W] à payer à Monsieur [H] la somme de 2.500 ' au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY de PARIS, en date du 22 mai 2023, en ce qu’il a condamné Monsieur [W] aux entiers dépens de première instance ;

Sur l’infirmation du jugement en ce qu’il a débouté Monsieur [H] de sa demande en paiement de dommages et intérêts :

— INFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY en date du 22 mai 2023 en ce qu’il a débouté Monsieur [H] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Statuant, à nouveau,

— CONDAMNER Monsieur [W] à régler, à Monsieur [H], la somme de 3.500 ' au titre de la réparation de son préjudice résultant du caractère abusif de la première instance ;

A titre reconventionnel :

— CONDAMNER Monsieur [W] à régler, à Monsieur [H], la somme de 5.000 ', à raison du caractère abusif de la présente instance d’appel ;

En tout état de cause :

— DEBOUTER Monsieur [W] de l’ensemble de ses demandes pécuniaires formées à l’égard de Monsieur [H] et de toutes autres demandes ;

— CONDAMNER Monsieur [W] à payer à Monsieur [H], la somme de 5.000 ' en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre de l’instance d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de ses suites, dont distraction au profit de Maître Noëllia AUNON, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes formées par M. [H] contre les sociétés Kapeco et CSI Rénovation immobilière ;

Sur la demande en appel de M. [H] d’écarter des pièces

Sur les demandes fondées sur l’article 202 du code de procédure civile

M. [H] sollicite d’écarter les pièces suivantes :

— La pièce adverse n°3, les clichés y contenus n’étant ni datés ni situés ;

— La pièce adverse n°9, l’attestation y contenue ne répondant pas aux exigences légales et, notamment, celles des dispositions des articles 200 à 203 du Code de Procédure Civile ;

— Les pièces adverses n°12 et 14, la facture y contenue ne contenant pas les mentions légales requises ;

— La pièce adverse n°18, l’attestation y contenue ne contenant pas les mentions légales requises, et, notamment, celles des dispositions des articles 200 à 203 du Code de Procédure Civile ;

— La pièce adverse n°25, la copie de la pièce d’identité supposée de l’attestant étant illisible ;

Aux termes de l’article 202 du code de procédure civile, « L’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés.

Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.

Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.

L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature » ;

En l’espèce, les photographies et factures ne sont pas soumis aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, sachant que leur force probante sera appréciée par la cour, si celles-ci lui sont nécessaires pour statuer au fond ;

Il n’y a donc pas lieu d’écarter les pièces n°3 (photographies), 12 et 14 (factures) de M. [W] ;

L’absence de mention, par l’auteur d’une attestation, des dispositions de l’article 202 alinéa 3, et l’absence d’annexion, de la photocopie d’un document justifiant de son identité, ne justifient pas d’écarter ladite attestation, sachant que ces éléments seront analysés par la cour pour apprécier la force probante de l’attestation concernée, si celle-ci lui est nécessaire pour statuer au fond ;

Il n’y a donc pas lieu d’écarter les pièces n°9 et 18 (attestations) de M. [W] ;

Concernant la pièce n°25, si la copie de la pièce d’identité n’est pas de bonne qualité, elle est suffisamment lisible pour la comparer aux mentions figurant sur l’attestation ;

Il n’y a donc pas lieu d’écarter la pièce n° 25 (attestation) de M. [W] ;

Sur la pièce n°15

M. [H] sollicite d’écarter la pièce adverse n°15, constituée d’une facture de la société CSI ; il estime qu’il existe un doute sur son authenticité, aux motifs qu’elle ne répond pas aux exigences de l’article R123-237 du code de commerce puisque le nom de la ville, où se trouve le greffe où la société est immatriculée, est [Localité 4] au lieu de [Localité 5], M. [W] n’a pas signé sous la mention « bon pour accord », et la désignation des prestations est identique au devis de la société Brimbeuf alors que les deux sociétés ne font pas partie du même groupe ;

En l’espèce, la pièce n°15 correspond à une facture de la SARL CSI Rénovation Immobilière ; M. [H] ne remet pas en cause l’existence de cette société, puisqu’il reconnaît que son épouse a téléphoné à son gérant, en contestant qu’elle se soit fait passer pour une avocate ; la mention « RCS Bobigny » (93) relève manifestement d’une erreur matérielle puisque le siège social de la société est situé en Essonne (91) et cette erreur matérielle est insuffisante à remettre en cause l’authenticité de la facture ; s’agissant d’une facture et non d’un devis, sa validité n’est pas soumise à la signature du client ; le fait que M. [W] ait demandé au gérant de la SCI Rénovation Immobilière de reprendre les mêmes prestations détaillées que celles du devis de la société Brimbeuf, ce qui permet à la cour de les comparer, ne remet pas en cause l’authenticité de ladite facture ;

Il n’y a donc pas lieu d’écarter la pièce n° 15 de M. [W] ;

Sur les demandes au fond

En première instance, M. [W] a fondé ses demandes sur le vice caché relatif à « l’obstruction et la non-conformité du système d’évacuation des eaux usées » et le premier juge l’a débouté de ses demandes au motif que « le seul défaut affectant le système d’évacuation des eaux du bien acquis par M. [W] est son engorgement » « or l’engorgement des canalisations n’est pas un défaut inhérent à celles-ci en l’absence de démonstration d’un vice les affectant qui soit à l’origine de la mauvaise évacuation des eaux » ;

En appel, M. [W] fonde ses demandes, à titre principal, sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme aux stipulations prévues à l’acte de vente, au motif que le raccordement n’est pas conforme puisqu’il existe une fosse septique toujours en service et au motif de la détérioration des conduits d’évacuation ;

A titre subsidiaire, il invoque au titre de la garantie des vices cachés :

— l’existence d’une fosse septique toujours en service, interdite en Ile de France,

— l’existence d’un vice affectant les canalisations, distinct de leur engorgement, soit le mauvais état des conduits d’évacuation ;

Aux termes de l’article 1604 du code civil, « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur » ;

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » ;

Vu les articles 1604 et 1641 du code civil, lorsque le défaut qui affecte le bien vendu le rend impropre à son usage normal, l’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement possible de la demande de l’acquéreur (3ème chambre civile, 17 novembre 2021, pourvoi n° 20-15.567) ;

En l’espèce, sachant que lorsque le défaut qui affecte le bien vendu le rend impropre à son usage normal, l’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement possible de la demande de l’acquéreur, il est nécessaire d’étudier l’action en garantie des vices cachés en premier lieu, l’action en manquement à l’obligation de délivrance conforme en second lieu et au préalable d’analyser les désordres et la contestation afférente à l’attestation du service de contrôle de l’assainissement du 23 décembre 2019.

Sur les désordres et le réseau d’assainissement

Il ressort du courrier de la direction de l’assainissement du 14 novembre 2019 (pièce 4 [W]), du compte-rendu d’intervention de la société Tetra Bati Services du 20 juillet 2020 (pièce 2 [W]) et du constat d’huissier du 21 octobre 2020 (pièce 11 [W]) les éléments suivants :

— les eaux usées en provenance de la maison (cuisines, salle de bain, WC) s’écoulent dans une canalisation et se jettent dans une fosse septique située sous la terrasse dans le jardin ; une autre canalisation relie cette fosse septique au regard situé en limite de parcelle côté rue ; ce regard est relié au réseau d’assainissement collectif des eaux usées : ainsi une canalisation relie la sortie des eaux usées de la maison au réseau d’assainissement des eaux usées, mais indirectement, en passant par la fosse septique ;

— la société Tetra Bati Service (TBS) puis l’huissier, respectivement le 18 juillet 2020 et le 21 octobre 2020, en utilisant une caméra, un jet d’eau ou de la fluorescéine, ont constaté que la fosse septique était en saturation, que le contenu de la fosse septique ne s’écoulait pas jusqu’au regard, que la canalisation entre la fosse septique et le regard était cassée en divers endroits et encombrée de racines : ainsi il existe un engorgement au niveau de la fosse septique qui a pour cause l’obstruction de la canalisation, par la cassure d’une partie de celle-ci et l’encombrement des racines, entre la fosse septique et le regard ;

Sur l’attestation du service du service de contrôle de l’assainissement du 23 décembre 2019

M. [W] conclut que le courrier de la direction de l’assainissement du 14 novembre 2019, refusant de délivrer une attestation de conformité au vu du constat de la société Kapeco du 25 octobre 2019 de l’obstruction des canalisations tend à démontrer que l’attestation du 23 décembre 2019 est de complaisance ;

M. [H] oppose que la connivence entre la société Kapeco et Mme [H] insinuée par M. [W] n’est corroborée par aucun élément et qu’il ne démontre pas que l’attestation de la société Kapeco serait un faux ;

En l’espèce, deux courriers de la direction de l’assainissement de l’établissement public territorial Grand Paris Grand Est adressés à M. et Mme [H] sont produits, l’un daté du 14 novembre 2019, l’autre du 23 décembre 2019 ; il ressort des conclusions des parties que M. [W] n’a eu connaissance du courrier du 14 novembre 2019 que postérieurement à la vente ;

Les parties ne remettent pas en cause la validité de ces deux courriers mais seulement celui des rapports Kapeco qui y sont annexés ;

Dans le courrier du 14 novembre 2019 (pièce 4 [W]), la directrice de l’assainissement précise que la conformité des installations d’assainissement a été vérifiée le 25 octobre 2019 par la société Kapeco et qu’il ne peut être délivré de certificat de conformité des installations intérieures d’assainissement de la propriété au motif que « Le rejet des eaux usées du pavillon n’a pu être vérifié car les canalisations sont bouchées et les travaux en cours sur la parcelle ne permettent pas de vérifier la conformité du raccordement. Pour que mes services soient en mesure de délivrer un certificat de conformité, il appartient au propriétaire de procéder à des investigations complémentaires et de faire intervenir une entreprise d’assainissement pour déboucher les réseaux afin de déterminer l’exutoire des eaux usées et pluviales. Une contre visite sera nécessaire après travaux de mise en conformité assainissement » ;

A ce courrier est annexé un rapport de contrôle de la société Kapeco du 25 octobre 2019 mentionnant un repérage à 11h10 pendant 33 minutes qui précise notamment « Conclusion eaux usées : nous n’avons pas pu constater le passage et le raccord des eaux usées au réseau territorial. Les réseaux en limite de parcelle sont bouchés. Faire intervenir une entreprise d’assainissement pour pouvoir déboucher les réseaux » ;

Le fait que le 21 décembre 2019, M. [H] ait répondu « Merci ! C’est incroyable » au SMS de M. [W] indiquant « Je m’occupe de l’assainissement, la personne en charge m’a dit semaine prochaine sûr et certain c’est en signature en ce moment » (pièce 18 [H]) confirme que M. [H] était en attente de la vérification de la conformité par les services compétents et en avait informé M. [W] ;

Sachant que M. [H] avait auparavant reçu le courrier du 14 novembre 2019 des services d’assainissement sans en avoir informé M. [W], le message SMS de M. [H] confirme qu’il était dans l’attente d’un deuxième courrier de la direction de l’assainissement qui induisait une seconde intervention de l’entreprise chargée du contrôle par la direction de l’assainissement postérieure à celle du 25 octobre 2019 ;

Dans le courrier du 23 décembre 2019 (pièce 5 [H] et pièce 5 [W]), la directrice de l’assainissement précise que suite à l’enquête réalisée, l’établissement public atteste la conformité des installations intérieures d’assainissement de la propriété et notamment le raccordement au réseau public de collecte ;

A ce courrier est annexé un rapport de contrôle de la société Kapeco du 25 octobre 2019 mentionnant un repérage à 11h10 de 33 minutes qui précise « Conclusion eaux usées : Les eaux usées se rejettent au réseau EU territorial via un regard situé en limite de parcelle » ;

Il convient de considérer que le fait que le rapport de la société Kapeco annexé au courrier du 23 décembre 2019, comporte la même date, le même horaire et la même durée de repérage, que celui annexé au rapport du 14 novembre 2019, avec un contenu et des conclusions contraires, ôte toute valeur probante à ce rapport ;

L’absence de valeur probante de ce rapport de la société Kapeco annexé au courrier du 23 décembre 2019 est au surplus corroborée par l’absence de justification par M. [H] de l’intervention d’une entreprise d’assainissement pour pouvoir déboucher les réseaux postérieurement au 25 octobre 2019 et par le constat de la canalisation bouchée, moins de six mois après l’acte authentique du 27 décembre 2019 soit lors de l’intervention de la société TBS le 18 juillet 2020 ;

Cette absence de valeur probante du rapport de la société Kapeco remet en cause la preuve de la conformité des installations intérieures d’assainissement, puisque la direction de l’assainissement a fondé sa décision du 23 décembre 2019 sur ledit rapport ;

Sur l’action en garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus’ ;

Aux termes de l’article 1642 du code civil, 'Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même’ ;

Aux termes de l’article 1643 du code civil, « Il (le vendeur) est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » ;

L’acquéreur doit démontrer que le vice :

— est d’une gravité suffisante qui rend la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine,

— est antérieur à la vente,

— n’était pas apparent pour l’acquéreur à la date de la vente ;

En l’espèce, l’existence d’une fosse septique et le passage des eaux usées par cette fosse septique ne constituent pas en eux-mêmes un vice de la maison ; M. [W] n’est donc pas fondé à agir à l’encontre de M. [H] sur le fondement de la garantie des vices cachés concernant la fosse septique ; celle-ci sera étudiée ci-après dans le cadre du second moyen afférent au manquement à l’obligation de délivrance conforme ;

Concernant le fait que la canalisation qui relie la maison au regard en voirie est cassée en divers endroits et encombrée de racines, ce désordre empêche l’écoulement des eaux usées dans le réseau d’assainissement ; en sus, il crée un engorgement au niveau de la fosse septique et selon l’huissier, il se dégage de la fosse septique « une odeur nauséabonde » ; dans le rapport de dégât des eaux du 16 avril 2021, la société Saretec missionnée par la compagnie d’assurances de M. [W] (pièce 10) précise que l’engorgement de la fosse septique crée un refoulement par les WC ;

Il en ressort que le fait que la canalisation, à l’intérieur de la propriété, est cassée en divers endroit et encombrée de racines constitue un vice de la maison et que la gravité de ce vice est telle qu’elle rend la maison impropre à l’usage d’habitation puisque le vice empêche l’évacuation des eaux usées ;

Il convient de considérer que l’hypothèse de M. [H] selon laquelle M. [W] aurait cassé la canalisation souterraine en créant la terrasse en bois devant la maison est incompatible avec les photographies prises par l’huissier, laissant apparaître de simples caillebotis reposant à même le sol ne justifiant pas de travaux souterrains, ce d’autant que les racines qui encombrent la canalisation laissent penser que la canalisation est restée cassée pendant plusieurs mois ;

Le courrier du 14 novembre 2019 (pièce 4 [W]) dans lequel la directrice de l’assainissement précise que les canalisations sont bouchées et le constat de la canalisation bouchée, moins de six mois après l’acte authentique du 27 décembre 2019 soit lors de l’intervention de la société TBS le 18 juillet 2020, justifient que le vice existait à la date de la vente du 27 décembre 2019 ;

Le vice n’était pas apparent pour M. [W] à la date de la vente puisqu’il a pu légitimement croire, au vu du rapport annexé au courrier du 23 décembre 2019 confirmant le contrôle de l’écoulement des eaux usées par un colorant, que la canalisation était en bon état ;

L’acte de vente du 27 décembre 2019 comporte une clause exonératoire de garantie pour le vendeur en page 12 « L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur » ;

M. [W] démontre que M. [H] avait connaissance du vice caché à la date de la vente puisque M. [H] était informé que la canalisation était bouchée par le courrier de la direction de l’assainissement du 14 novembre 2019 qui a refusé de délivrer l’attestation de conformité pour ce motif et il avait connaissance qu’à la date de la vente, cette canalisation était toujours bouchée puisqu’il n’a pas fait intervenir d’entreprise d’assainissement pour la déboucher ;

En conséquence, M. [H] connaissant le vice affectant la canalisation est tenu de garantir M. [W] à raison du vice caché affectant le bien vendu que M. [W], du fait de sa gravité, n’aurait pas acquis ou aurait acquis à un moindre prix s’il en avait eu connaissance lors de la vente ;

M. [H] est donc tenu de la garantie du vice caché relatif au mauvais état du conduit d’évacuation à l’égard de M. [W] ;

Sur l’action en manquement à l’obligation de délivrance

Aux termes de l’article 1604 du code civil, « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur » ;

Aux termes de l’article L1131-4 du code de la santé publique, dans sa version en vigueur du 31 décembre 2006 au 25 août 2021, « Les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement sont à la charge exclusive des propriétaires et doivent être réalisés dans les conditions fixées à l’article L. 1331-1. Ils doivent être maintenus en bon état de fonctionnement par les propriétaires. La commune en contrôle la qualité d’exécution et peut également contrôler leur maintien en bon état de fonctionnement » ;

Aux termes de l’article L1331-5 du code de la santé publique, dans sa version en vigueur depuis le 22 juin 2000, « Dès l’établissement du branchement, les fosses et autres installations de même nature sont mises hors d’état de servir ou de créer des nuisances à venir, par les soins et aux frais du propriétaire » ;

Selon la cour de cassation, « Il résulte de l’article 1604 du code civil que le vendeur doit délivrer la chose conformément aux stipulations de l’acte de vente. Pour rejeter la demande des acquéreurs, fondée sur l’obligation de délivrance, l’arrêt retient que la clause selon laquelle le vendeur déclare que l’immeuble est desservi par un réseau d’assainissement collectif et qu’il est relié à ce réseau ne peut être interprétée comme spécifiant l’existence d’un raccordement nécessairement direct. En statuant ainsi, après avoir constaté que l’immeuble était raccordé à une fosse septique et alors que l’acte de vente mentionnait que l’immeuble était raccordé au réseau collectif d’assainissement, ce dont il résultait que les vendeurs s’étaient engagés à délivrer un bien dont toutes les canalisations y étaient directement raccordées, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (3ème chambre civile, 28 septembre 2023, pourvoi n° 22-20.377) ;

En l’espèce, l’acte authentique du 27 décembre 2019 (pièce 1) stipule en page 19 : « Assainissement Le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique ' Un courrier du service compétent en date du 25 octobre 2019, annexé, atteste qu’un contrôle a été effectué par la direction de l’assainissement et de l’eau du Grand Paris. Il en résulte que le raccordement est conforme. Le vendeur informe l’acquéreur, qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation » ;

M. et Mme [H] ayant déclaré que l’immeuble était raccordé au réseau d’assainissement collectif des eaux usées se sont engagés à délivrer un bien dont toutes les canalisations étaient directement raccordées à ce réseau collectif, sans passer par une fosse septique ;

Or il ressort de l’analyse ci-avant que les eaux usées en provenance de la maison (cuisines, salle de bain, WC) s’écoulent dans une canalisation puis dans une fosse septique avant d’emprunter une autre canalisation reliée au réseau collectif d’assainissement ;

Il est démontré que M. [H] était informé de l’existence de la fosse septique avant la vente puisque dans l’attestation du 3 juin 2022 (pièce 19 [W]), conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, et corroborée par les comptes de gestion de 2012 de Mme [D] [K] veuve [H] (pièce 16 [W]), M. [B] [Y] (ex-compagnon de Mme [K], mère de M. [X] [H]) certifie avoir expliqué en 2012 à M. [X] [H], qui s’occupait des comptes de sa mère occupant le bien, que les travaux effectués en 2012 étaient afférents au curage industriel pour vidanger la fosse septique ;

Ainsi en vendant, en connaissance de cause, un bien dont les canalisations passent par une fosse septique avant d’atteindre le réseau collectif d’assainissement, les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme d’un bien dont toutes les canalisations sont directement raccordées au réseau collectif d’assainissement ;

M. [H] est donc tenu à l’égard de M. [W] du manquement à l’obligation de délivrance conforme du raccordement au réseau collectif d’assainissement ;

Sur les demandes en paiement

M. [W] sollicite la somme de 19.030 ' à titre principal au titre du manquement à l’obligation de délivrance, correspondant au coût des travaux de mise en conformité du système d’évacuation des eaux de la propriété, à titre subsidiaire au titre du vice caché, correspondant à la restitution d’une partie du prix de vente à hauteur du coût des travaux de mise en conformité du système d’évacuation des eaux de la propriété ; il sollicite en outre la somme de 580 ' au titre de son préjudice matériel, dont la somme de 300 ' au titre du débouchage des canalisations et la somme de 280 ' au titre des frais du constat d’huissier du 21 octobre 2020, ainsi que la somme de 5.000 ' au titre de son préjudice de jouissance, pour avoir subi l’absence d’évacuation des eaux usées, le débordement d’eau au niveau des toilettes et des odeurs particulièrement désagréables ;

Aux termes de l’article 1644 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 18 février 2015, « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix » ;

Aux termes de l’article 1645 du code civil, « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur » ;

Aux termes de l’article 1610 du code civil, « Si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur » ;

Aux termes de l’article 1611 du code civil, « Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu » ;

Il est justifié selon l’analyse ci-avant que le vendeur, M. et Mme [H], avaient connaissance du vice caché et de la non-conformité ;

Sur le coût des travaux réparatoires

En l’espèce, il ressort des articles du code civil précités que M. [W] peut prétendre au paiement d’une somme correspondant à la restitution d’une partie du prix de vente à hauteur du coût des travaux de réparation de la canalisation cassée, au titre de la garantie des vices cachés, et au paiement d’une somme correspondant au coût des travaux de mise en conformité du système d’évacuation, visant à la neutralisation de la fosse septique et le raccordement direct de l’évacuation des eaux usées au réseau collectif d’assainissement, au titre du manquement à l’obligation de délivrance conforme ;

M. [W] produit un devis de la société Brimbeuf du 9 avril 2021 de 20.900 ' TTC (pièce 8) et une facture de la société CSI du 15 juillet 2021 de 19.030 ' TTC (pièce 15) ;

Ce devis et cette facture mentionnent les mêmes prestations détaillées et correspondent au coût des travaux de réparation de la canalisation cassée, de mise en conformité et de raccordement direct soit la neutralisation de la fosse septique (vidange de la fosse septique, déconnection, neutralisation et comblement de la fosse septique), le raccordement direct au réseau collectif d’assainissement qui inclut le changement de la canalisation cassée (fourniture et pose d’une conduite EP et EU, création d’un bac de décantation au niveau de la clôture sur la conduite EP, création des 2 regards intermédiaires sur la conduite EU) et les prestations de préparation et rangement du chantier (apport du matériel, dépose d’un abri/tonnelle, dépose d’un sol en composite, recherche des conduites EU, recherche des conduites EP, terrassement d’une tranchée de 40 ml, réfection de tous les ciments, repose du sol en composite, repose de l’abri/tonnelle, mise en décharge des terres et des gravats, nettoyage du chantier) ;

Il convient de retenir le montant le moins élevé soit la somme de 19.030 ' au titre des travaux réparatoires ;

Sur le préjudice matériel

M. [W] justifie de préjudices au titre du vice caché et du défaut de conformité, en ce qu’il a dû faire intervenir une entreprise pour déboucher la canalisation à la date où l’entreprise TBS est intervenue pour le passage de caméra dans la canalisation le 18 juillet 2020 puis faire intervenir un huissier pour établir un constat le 21 octobre 2020 aux fins de démontrer le vice caché et le défaut de conformité ;

Il produit une facture de la société Adnen du 18 juillet 2020 d’un montant de 300 ' TTC (pièce 12) relative au débouchage de la canalisation litigieuse et une facture du 26 mai 2021 de 280 ' (pièce 13) correspond aux frais du procès-verbal de constat d’huissier du 21 octobre 2020 ;

Il convient de retenir la somme de 580 ' (300+280) au titre du préjudice matériel ;

Sur le préjudice de jouissance

M. [W] justifie d’un préjudice de jouissance, de la date de l’intervention des société TBS et Adnen le 18 juillet 2020 jusqu’à la date à laquelle il a fait effectuer les travaux soit la date de la facture de la société CSI le 15 juillet 2021, soit pendant un an ;

Ce préjudice est constitué par l’odeur nauséabonde qui se dégage de la fosse septique selon l’huissier (pièce 11) et le refoulement par les WC de l’engorgement de la fosse septique relevé dans le rapport de dégât des eaux du 16 avril 2021 par la société Saretec missionnée par la compagnie d’assurances de M. [W] (pièce 10) ;

Il convient d’évaluer ce préjudice de jouissance à la somme de 400 ' par mois soit 4.800 ' sur 12 mois (400x12=4.800) ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté M. [W] de l’intégralité de ses demandes en paiement ;

Et il convient de condamner M. [H] à payer à M. [W] :

— la somme de 19.030 ' au titre des travaux réparatoires,

— la somme de 580 ' au titre du préjudice matériel,

— la somme de 4.800 ' au titre de son préjudice de jouissance ;

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [H] pour procédure abusive

En application des dispositions des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

M. [H] succombant en l’instance, le jugement est confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et il y a lieu de le débouter de sa demande en appel de dommages-intérêts pour procédure abusive en appel ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [H], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à M. [W] la somme de 5.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [H] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette la demande en appel de M. [H] d’écarter des débats les pièces communiquées par M. [W] n°3, 9, 12, 14, 15, 18, 25 ;

Infirme le jugement excepté en ce qu’il a :

— déclaré irrecevables les demandes formées par M. [H] contre les sociétés Kapeco et CSI Rénovation immobilière,

— débouté M. [H] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Condamne M. [X] [H] à payer à M. [L] [W] :

— la somme de 19.030 ' au titre des travaux réparatoires,

— la somme de 580 ' au titre du préjudice matériel,

— la somme de 4.800 ' au titre de son préjudice de jouissance ;

Déboute M. [X] [H] de sa demande en appel de dommages-intérêts pour procédure abusive en appel ;

Condamne M. [X] [H] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. [L] [W] la somme de 5.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Rejette la demande de M. [H] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. ;

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,