Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 10 AVRIL 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/14801 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ54R

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Janvier 2024 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n°23/04507

APPELANTE

Mme [C] [T] divorcée [I]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Stéphanie PARTOUCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0854

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/003431 du 18/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉS

Mme [E] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P120

M. [X] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Défaillant, procès-verbal de recherches établi le 25.09.2024 en application de l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 5 Mars 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2021 prenant effet le 1er janvier 2022, Mme [S] a consenti à Mme [T] épouse [I] un bail d’habitation meublé portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros et une provision sur charges de 80 euros.

Par acte du même jour, M. [I], ex-époux de Mme [T], s’est porté caution solidaire pour une durée de trois ans.

Un commandement de payer la somme de 8.440 euros en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail, a été délivré le l4 décembre 2022 à Mme [I] et dénoncé le 27 décembre 2022 à M. [I] en qualité de caution solidaire.

Par actes de commissaire de justice en date des 12 et 27 avril 2023, Mme [S] a fait assigner en référé Mme [I] et M. [I] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

Juger que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que le bail est résilié de plein droit depuis le 14 février 2023 ;

Juger que depuis le 14 février 2023 Mme [I] est occupante sans droit ni titre et doit quitter l’appartement ;

Ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

Juger qu’elle est autorisée à séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués dans tel garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

Condamner in solidum Mme [I] et sa caution solidaire M. [I] au paiement de la somme provisionnelle de 10.800 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts de retard au taux légal à compter du 14 février 2022 et 276,57 euros au titre des frais d’huissier ;

Condamner in solidum Mme [I] et sa caution solidaire M. [I] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer majoré de 30% et au paiement des charges, cette indemnité étant à parfaire jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs ;

Condamner in solidum Mme [I] et sa caution solidaire M. [I] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance contradictoire du 23 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

Rejeté la fin de non-recevoir soulevée in limine litis par Mme [I] et M. [I] ;

Constaté 1'acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 février 2023 du bail conclu le 15 décembre 2021 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] ;

Ordonné en conséquence à Mme [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Dit qu’à défaut pour Mme [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, puis à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [I] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné in solidum Mme [I] et M. [I] au paiement à Mme [S] d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 15% et des charges contractuellement prévus par le bail résilié et ce jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

Condamné solidairement Mme [I] et M. [I] au paiement à Mme [S] de la somme provisionnelle de 20.828,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 novembre 2023 (échéance de novembre 2023 incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer à hauteur de 8.440 euros, de 1'assignation à hauteur de 10.800 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Débouté Mme [I] de 1'ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

Condamné in solidum Mme [I] et M. [I] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de 1'assignation et de sa notification à la préfecture ;

Condamné in solidum Mme [I] et M. [I] au paiement à Mme [S] de la somme de 1 200 euros le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que la présente ordonnance bénéficie de 1'exécution provisoire.

Par déclaration du 6 août 2024, Mme [I] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 24 février 2025, elle demande à la cour, de :

Déclarer recevable et fondé son appel,

Y faisant droit,

Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

Rejeté la demande de fin de non-recevoir,

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire,

Ordonné la restitution des locaux et l’expulsion des locataires,

Condamné Mme et M. [I] au paiement d’une indemnité d’occupation majorée,

Condamné Mme et M. [I] au paiement de la somme provisionnelle de 20.828,54 euros avec intérêts,

Débouté Mme [I] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

Et statuant à nouveau,

Juger que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 n’a pas été respecté et en conséquence,

Juger que la demande de Mme [S] tendant à voir prononcer l’expulsion de Mme [I] est irrecevable et en tout cas mal fondée,

Juger que l’action de Mme [S] est irrecevable eu égard au fait qu’elle n’a pas respecté les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 article 24 modifié par loi n°2017-86 du 27 janvier 2017, article 152 (V),

Juger que Mme [S] est irrecevable et mal fondée en son exploit introductif d’instance ;

A titre principal,

Juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par Mme [S] à Mme [I],

Et débouter Mme [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

Juger qu’il existe de multiples contestations sérieuses quant aux demandes formulées par Mme [S],

Juger n’y avoir lieu à référé et inviter les parties à mieux se pourvoir au fond ;

A titre très subsidiaire,

Juger que Mme [S] n’a pas respecté l’article 17 de la loi de 1989 modifié par loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, article 139,

Juger que Mme [S] n’a pas respecté son obligation de délivrance au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation,

Juger que Mme [S] n’a pas satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent au locataire, Mme [I],

Juger que Mme [I] n’a pas eu la jouissance paisible de leur appartement ;

En conséquence et dans tous les cas,

Juger que Mme [I] est bien fondée à invoquer l’exception d’inexécution et

A titre infiniment subsidiaire,

Juger recevable et bien fondée Mme [I] en ses demandes ;

Y faisant droit,

Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail en date du 10 juin 2020, et rappelé dans le commandement de payer qu’il lui a été délivré le 6 septembre 2021,

Autoriser Mme [I] à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités d’un montant de 100 euros en sus du loyer courant, la 36eme mensualité venant régler le solde de sa dette,

Juger que le premier versement sera effectué dans le mois qui suivra la signification de l’ordonnance et ensuite le 10 de chaque mois ;

À titre très subsidiaire,

Condamner Mme [S] à effectuer les travaux nécessaires à la jouissance paisible du logement loué sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

Condamner Mme [S] à effectuer les régularisations de charges sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Reconventionnellement,

Condamner Mme [S] au paiement à Mme [I] de la somme de 4.000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi (200 euros par mois depuis la prise d’effet du bail, soit 20 mois (janvier 2022 à septembre 2023) au titre du préjudice de jouissance, soit la somme totale de 4.000 euros au mois de septembre 2023,

Condamner Mme [S] au paiement de la somme de 2.000 euros pour le préjudice moral et d’anxiété,

Condamner Mme [S] à payer à Mme [I] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du refus de remettre les quittances mensuelles de loyer,

Condamner Mme [S] à payer à Mme [I] la somme de 2.600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l’absence de dossier de diagnostic technique,

Juger que Mme [S] à remettre à Mme [I] des quittances mensuelles de loyer pour la période concernée et dument payer, le tout sous astreinte de 100 euros par document, ladite astreinte commençant à courir 15 jours après la signification du jugement à intervenir,

Condamner Mme [S] à payer à Mme [I] la somme de 1.600 euros au remboursement des sommes payées au titre de ces provisions pour charge sur le fondement de l’action en répétition de l’indu pour la période de janvier 2022 à septembre 2023 ;

Et dans tous les cas,

Désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal de nommer, avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux ;

Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

S’adjoindre tout sapiteur ;

Examiner les non-conformités, non finitions et désordres allégués par Mme [I] et en particulier, ceux mentionnés dans les présentes conclusions et les pièces y étant annexées ;

En indiquer l’origine ;

Indiquer quels sont les travaux nécessaires à la cessation des non conformités, non finitions et désordres et en chiffrer le coût ;

Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie au fond, de déterminer, s’il y a lieu, les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis ;

En cas d’urgence reconnue par l’expert, Autoriser Mme [I] à faire exécuter à ses frais, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimes indispensables par l’expert, sous le constat de bonne fin dudit expert, lequel déposera, s’il y a lieu, un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le cout de ces travaux et les délais de réalisation ;

Dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport, au greffe du tribunal de céans, dans le délai qui lui sera imparti ;

Dire que l’expert devra vérifier si le loyer tel que fixé par Mme [S] est conforme avec l’encadrement fixe par l’article 17 de la loi de 1989 et son décret d’application ;

Fixer le montant de la provision à consigner au greffe, à titre d’avance, sur les honoraires de l’expert ;

Désigner un expert afin d’établir les comptes entre les parties ;

En tout état de cause,

Débouter Mme [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Suspendre la décision à intervenir, sur une éventuellement condamnation au paiement du solde locatif, le temps que le juge du surendettement rende sa décision,

Condamner Mme [S] à payer Mme [I], une somme qui ne saurait être inférieure à 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [S] aux dépens d’appel,

Dire que les dépens d’appel seront recouvrés directement par M^e Partouche, conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 17 février 2025, Mme [S] demande à la cour, de :

La recevoir en toutes ses demandes et les dire bien fondées,

En conséquence :

Confirmer l’ordonnance de référé entreprise rendue le 23 janvier 2024, en toutes ses dispositions,

Débouter Mme [I] de sa demande de sursis à statuer,

Débouter Mme [I] de l’intégralité de ses demandes tendant à la réformation de l’ordonnance,

Débouter Mme [I], sans examen au fond, de l’intégralité de ses demandes non motivées et tendant à la réformation de l’ordonnance,

Condamner Mme [I] au versement à Mme [S], au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en cause d’appel, de la somme de 3.000 euros ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [I] n’a pas constitué avocat en appel. Mme [I] lui a fait signifier sa déclaration d’appel par acte du 25 septembre 2024 et ses conclusions d’appel par acte du 13 novembre 2024. Ces deux actes ont été délivrés dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2025.

SUR CE, LA COUR

Sur la fin de non-recevoir soulevée par Mme [I] en première instance, tirée du défaut de justification de la saisine du Préfet avant l’introduction de l’instance, laquelle a été rejetée par le premier juge sur le constat de la justification par la bailleresse de cette saisine, Mme [I] sollicite l’infirmation de l’ordonnance déférée sans toutefois développer aucun moyen sur ce point dans ses conclusions d’appel.

C’est à bon droit que le premier juge a rejeté cette fin de non-recevoir, par des motifs exacts et pertinents que la cour approuve. Il y a lieu à confirmation de l’ordonnance de ce chef.

Sur le fond du référé, il doit d’abord être relevé que Mme [I] ne verse à son dossier d’appel que les pièces suivantes :

Quatre photographies représentant un mur endommagé par un dégât des eaux et une photographie d’un sol de douche, laquelle ne fait pas ressortir de désordre manifeste ;

Des pièces relatives à sa situation financière, à son hébergement provisoire chez un tiers suite à la mesure d’expulsion diligentée contre elle, et à ses recherches de relogement.

Les photographies ne sont ni datées ni localisables mais quand bien même elles concerneraient bien le logement litigieux, elles ne sont pas démonstratives de ce que Mme [I] aurait été comme elle le soutient dans l’impossibilité de jouir normalement des lieux donnés à bail. L’existence d’un dégât des eaux qu’elles révèlent est reconnue par la bailleresse qui explique qu’elle l’a pris en charge, ce que confirme des mails qu’elle a adressés à sa locataire, et qui précise que le mur endommagé n’a pu être remis en état pendant l’occupation de Mme [I] faute d’assèchement suffisant. En tout état de cause, l’endommagement d’un mur n’est pas propre à rendre le logement inhabitable, Mme [S] rappelant à juste titre que seul le caractère inhabitable des lieux est susceptible de justifier le non-paiement des loyers par le jeu de l’exception d’inexécution dont se prévaut Mme [I]. La cour constate ainsi, à l’instar du premier juge, que les photographies produites n’établissent pas tous les désordres et vices dont se plaint Mme [I] et que le logement serait impropre à son usage d’habitation. Mme [S] produit d’ailleurs, pour le contredire, l’état des lieux d’entrée établi le 20 octobre 2021 qui mentionne un bon état général.

Il s’ensuit que doivent être rejetées toutes les contestations et demandes indemnitaires formées par Mme [I] relativement à l’état des lieux loués, y compris sa demande d’expertise faute de démonstration d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile applicable en référé, l’impossibilité de jouir normalement des lieux loués n’étant pas crédible au vu des seules photographies versées au débat.

Au-delà de ses conditions de jouissance, Mme [I] élève diverses contestations à la demande de provision pour loyers et charges impayés et d’acquisition de la clause résolutoire :

Le bail serait nul car improprement qualifié de meublé alors qu’aucun inventaire des meubles n’a été établi ;

Le montant du loyer serait hors de proportion avec l’encadrement des loyers prévu à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Le commandement de payer visant la clause résolutoire serait nul car le décompte qu’il contient de la dette locative n’est pas détaillé ni précis ;

La reddition du décompte de charges pour lequel la locataire paie une provision mensuelle de 80 euros n’aurait pas été faite.

Il convient d’abord de rappeler qu’il n’appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer ou d’un bail, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement et du bail, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution dudit bail.

La qualification erronée du bail meublé à défaut d’établissement d’un inventaire, reconnue par la bailleresse, de sorte que le bail devrait être requalifié en non-meublé, est sans incidence sur le présent litige dès lors que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s’applique que le bail soit meublé ou non meublé, et que comme l’a relevé le premier juge le commandement de payer a été délivré au visa de l’article 24 de cette loi, applicable en l’espèce.

Contrairement à ce que soutient Mme [I], la somme de 8.643,53 euros réclamée au commandement délivré le 14 décembre 2022 est parfaitement compréhensible, son montant y étant détaillé, le coût des actes de procédure y étant distingué du montant du loyer et des charges impayés lesquels sont énumérés et chiffrés terme par terme du mois de mai 2022 au mois de décembre 2002 inclus, chaque terme de 1.180 euros correspondant au montant du loyer (1.100 euros) et de la provision sur charges (80 euros) tels que stipulés au contrat de bail signé par les parties le 15 décembre 2021.

S’agissant de la régularisation des charges, comme l’a exactement relevé le premier juge Mme [S] justifie de la régularisation des charges 2022 effectuée en 2023, laquelle figure également dans le décompte actualisé, étant rappelé que le commandement de payer a été délivré en 2022 avant que la régularisation ne soit possible.

En outre, la cour relève que la provision de 20.828,54 euros qui a été réclamée et obtenue par la bailleresse en première instance correspond aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2023, de sorte que Mme [I] n’est pas fondée à se prévaloir du défaut de régularisation des charges 2023 alors qu’au mois de novembre 2023 la régularisation des charges de l’année 2023 n’était pas encore exigible, étant précisé que Mme [S] n’actualise pas sa demande de provision en appel.

La demande de répétition formée par Mme [I] au titre des provisions sur charges pour la période de janvier 2022 à septembre 2023 se heurte en conséquence à contestation sérieuse et doit être rejetée.

Pour ce qui est du montant du loyer, qui aurait été fixé sans respecter les dispositions de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [I] ne fait qu’affirmer sans l’argumenter ni l’étayer que le loyer tel que fixé par Mme [S] est hors de proportion avec l’encadrement prévu par ce texte. Cette contestation n’est donc pas plus sérieuse que les précédentes.

Dans ces conditions, l’ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [I] et sa caution solidaire au paiement d’une provision de 20.828,54 euros arrêtée au mois de novembre 2023 inclus, avec intérêts de retard, et qu’elle a constaté avec toutes conséquences de droit la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 février 2023, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer dont le défaut de régularisation dans ce délai n’est pas discuté.

Les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [I] pour manquement de la bailleresse à son obligation contractuelle de fournir le dossier de diagnostic technique prévu à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 et à son obligation de délivrer les quittances des loyers, outre qu’elles ne sont pas formées à titre provisionnel, sont en tout état de cause mal fondées comme il a été jugé en première instance : le défaut de remise du dossier, que la bailleresse soutient avoir remis, n’étant démontré par aucune réclamation de la locataire pendant le cours du bail, pas plus que le préjudice qui en serait résulté ; le défaut de remise des quittances est quant à lui justifié par le non-paiement des loyers, Mme [S] établissant par sa pièce 18 avoir adressé les quittances des loyers payés.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoires, c’est à bon droit que le premier juge l’a écartée sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que Mme [I] n’avait pas repris le paiement du loyer courant. La cour relève que l’appelante ne justifie d’aucun paiement depuis la décision de première instance, laquelle doit être là aussi confirmée.

S’agissant enfin de la procédure de surendettement dont il est fait état en appel, dont la réalité n’est d’ailleurs démontrée par aucune pièce mais qui n’est pas contestée par Mme [S], elle ne justifie pas comme le demande Mme [I], sans faire état d’aucun moyen de droit, de « suspendre la décision sur la condamnation au paiement du solde locatif le temps que le juge du surendettement statue ».

Comme le souligne Mme [S], la décision qui sera rendue par la commission de surendettement sur la dette locative s’imposera aux parties, sans qu’il n’y ait lieu pour la cour de surseoir à statuer.

En définitive, l’ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions et Mme [I] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Perdant en appel, Mme [I] sera condamnée aux dépens de cette instance et à payer à Mme [S] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise et y ajoutant,

Déboute Mme [I] de l’ensemble de ses demandes,

Condamne Mme [I] aux dépens de la présente instance,

La condamne à payer à Mme [S] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE