Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 22 MAI 2026

(n° 2026/ 102 , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/04047 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFKUA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Décembre 2021 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY – RG n° 19/01720

APPELANTS À TITRE PRINCIPAL & INTIMÉS À TIRE INCIDENT

Monsieur [U] [Q], né le 15 Juin 1969 en Turquie, de nationalité française, Profession : Entrepreneur

[Adresse 1]

[Localité 1]

La société civile immobilière ASC, représentée par son gérant M. [U] [Q], domicilié en cette qualité audit siège.

Immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°812 624 229

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tous deux représentés et assistés de M^e Safia ZEGHLOUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 155

INTIMÉE À TITRE PRINCIPAL & APPELANTE À TITRE INCIDENT

La SCI B.R. IMMO, société civile immobilière, représentée par son gérant, Monsieur [X] [L], domicilié en cette qualité audit siège.

Immatriculée au RCS sous le n° 835 397 266

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée et assistée de M^e Gilbert SAUVAGE de l’ASSOCIATION CHEDOT SAUVAGE SAUVAGE, avocat au barreau de PARIS, toque : R089

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère,dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 06 février 2026 prorogé au 13 mars 2026 au 17 avril 2026 et au 22 mai 2026 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 22 octobre 2015, la société civile immobilière ASC, représentée par son gérant M. [U] [Q], a acquis de M. [S] [H] le lot n°8 d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 3] (Seine-[Localité 4]) correspondant selon le règlement de copropriété du 22 janvier 1955, à une remise en bois désigné par la lettre « C » au plan annexé audit règlement, et aux termes de l’acte de vente à un pavillon élevé sur rez-de-chaussée, outre les quatre-vingt-huit/six cent soixante-dix-huitièmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Il y est indiqué notamment que le vendeur déclare que lors de l’acquisition d’origine en date du 5 août 1988, il a acquis le lot n°8 en son état actuel de pavillon à usage d’habitation, et que les travaux de construction ont été effectués il y a plus de dix ans sans autorisation administrative préalable.

Cet acte comporte en outre une clause « constatation de servitude par destination de bon père de famille » aux termes de laquelle il est indiqué qu’au cours des années 1990-1992 M. [Y] [E] a cédé les lots numéros 1 et 9, acquis avec le lot n°8, à une tierce personne, sans qu’il soit créé de servitude de passage grevant le lot n°9 au profit du lot n°8, enclavant ainsi ledit lot n°8, que le passage sur l’assiette du lot n°9 permettant l’accès au lot n°8 est néanmoins existant depuis l’origine (1955), et matérialisé sur le plan ci-joint sous liseré rouge au moyen d’un mur bordé de haies avec ouverture par un portail sur l’avenue, qu’il a été jusqu’à ce jour consenti tacitement sans aucune indemnité, et que par conséquent le vendeur du lot n°8, afin d’assurer à l’acquéreur l’accès incontestable audit lot, il est à l’instant même constaté un droit de passage pour enclave conformément à l’article 682 du code civil au profit du lot n°8 sur le lot n°9.

Suivant acte authentique du 27 avril 2018, la SCI BR IMMO a acquis de la SCI CLIM, les lots n°1 et 9 dans la même copropriété consistant, le premier en une boutique, une pièce, cuisine, buanderie, water-closets au rez-de-chaussée et une cave portant le n°1 au sous-sol, outre les 49/678èmes des parties communes générales et les 49/1000èmes de la totalité du sol, et le second en la jouissance exclusive d’un terrain dit « A » d’une superficie de 306 m2 et les 386/678èmes des parties communes générales et les 386/1000èmes de la totalité du sol.

Le 13 février 2019, la SCI BR IMMO a fait constater par huissier de justice qu’à hauteur de la propriété n°[Adresse 5] correspondant au lot 8, partie « C », une clôture partant de la rue pour se poursuivre jusqu’à la façade de la maison, constituée d’un muret de soubassement surmonté d’une grille métallique, coupe le lot n°9, partie « A », et qu’un portail métallique à deux battants donnant sur la rue à gauche de la clôture entraine une privatisation totale de cette partie du lot n°9 au profit du lot n°8.

Après avoir mis en demeure Monsieur [Q] de libérer les lieux ainsi occupés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 8 novembre 2018, la SCI BR IMMO a fait assigner ce dernier devant le tribunal judiciaire de Bobigny par acte d’huissier du 13 février 2019 aux fins de le voir condamner à la restitution de la parcelle par élèvement de la clôture et au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

La SCI BR IMMO ayant fait assigner la SCI ASC aux mêmes fins par acte d’huissier du 9 août 2019, les deux instances ont été jointes par ordonnance du 5 septembre 2019.

Par jugement en date du 13 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

déclaré irrecevable la demande présentée par la SCI BR IMMO à l’encontre de Monsieur [Q],

rejeté la demande présentée par la SCI ASC de reconnaissance de l’existence d’une servitude sur le lot n°9 de la copropriété sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à Montfermeil au profit du lot n°8 de la même copropriété,

condamné la SCI ASC à libérer la parcelle correspondant au lot n°9 de la copropriété sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à Montfermeil et cadastrée section Q [Cadastre 1], et à détruire toute construction existante dans un délai de trois mois à compter du jugement et sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard à compter de cette date pendant une durée de 6 mois,

rejeté la demande en paiement d’une indemnité d’occupation de la SCI BR IMMO,

rejeté la demande en dommages et intérêts de la SCI BR IMMO au titre de la résistance abusive,

rejeté la demande de la SCI ASC en réparation d’un préjudice moral,

condamné la SCI ASC aux dépens,

condamné la SCI ASC à payer à la SCI BR IMMO la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté la demande de Monsieur [Q] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Monsieur [Q] et la SCI ASC ont interjeté appel par déclaration du 18 février 2022.

Par arrêt avant dire-droit en date du 21 juin 2024 auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, la présente cour a :

— ordonné la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture du 6 juillet 2023 ;

— invité la SCI BR IMMO, en premier lieu, et M. [Q] et la SCI ASC en second lieu, à conclure afin de fournir toutes observations utiles quant à la nature du droit de la SCI BR IMMO (droit de propriété sur une partie privative ou droit de jouissance exclusive d’une partie commune) sur le lot n°9 du règlement de copropriété contenant état descriptif de division en dix lots de l’immeuble situé [Adresse 6] et [Adresse 7], modifié par acte authentique du 1er mars 1996,et aux conséquences de celle-ci quant à la solution du présent litige ;

— renvoyé l’affaire à cette fin à l’audience de mise en état du 17 octobre 2024 à 13 heures (présence des avocats non obligatoire) ;

— sursis à statuer sur l’ensemble des demandes ainsi que sur les dépens dans l’attente de l’accomplissement des mesures ci-dessus ordonnées et d’un nouvel examen de l’affaire par la cour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par leurs dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 19 mars 2025 auxquelles il est référé pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [Q] et la SCI ASC demandent à la cour, au visa des articles 682, 689, 692 et suivants du code civil :

d’infirmer le jugement des chefs visés ci-avant et par conséquent ;

A titre principal :

— Reconnaître l’absence de toute tentative amiable préalable et par conséquent l’irrespect de l’exigence de motivation du jugement portant condamnation de la SCI ASC;

— Reconnaître l’existence d’une servitude de passage par destination de père de famille au profit de la SCI ASC propriétaire du lot n°8 sis [Adresse 3] et [Adresse 8], cadastré section Q, n°[Cadastre 1], correspondant à la partie C de la copropriété sur l’assiette du lot n°9 dont est propriétaire la SCI BR Immo ;

— Dire que la décision vaudra titre de servitude de passage de père de famille et qu’elle sera publiée au Services de la Publicité Foncière aux frais de la SCI BR Immo ;

A titre subsidiaire :

— Fixer un droit de passage au profit de la SCI ASC propriétaire du lot n°8 sis [Adresse 3] et [Adresse 8], cadastré section Q, n°[Cadastre 1], correspondant à la partie C de la copropriété sur l’assiette actuelle du lot n°9 dont est propriétaire la SCI BR Immo ;

ET

— Condamner la SCI.BR. Immo à régler à la SCI ASC la somme de 2000€ au titre du préjudice moral ;

— Condamner la SCI BR Immo à régler à la SCI ASC la somme de 6000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— Condamner la SCI BR Immo aux entiers dépens ;

Sur l’Appel Incident :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Déclaré irrecevable l’action engagée par la Société BR-IMMO à l’encontre de Monsieur [Q],

— Rejeté la demande en paiement représentative de la privation de jouissance,

— Rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive présentée par la société civile B.R. Immo,

Rejeter les plus amples demandes de la SCI.BR IMMO

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par la voie électronique le 15 octobre 2024 auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses moyens, la SCI BR IMMO demande à la cour de :

Vu notamment les articles 544, 683 et 693 et suivants, 1240 et suivants, 1850 et 2227 du Code civil, L 131-1, l 131-3 du CPCE, 367 et 768 du CPC ;

I – Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Rejeté la demande de la société civile ACS tendant en une reconnaissance d’une servitude sur le lot n°9 de la copropriété sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 3] au profit du lot n°8 de la même copropriété,

— Condamné la société civile immobilière ASC à libérer la parcelle correspondant au lot n°9 de la copropriété sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 3] et cadastrée section Q, n°[Cadastre 1], et à détruire toute construction existante dans un délai de trois mois à compter du jugement et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de cette date pendant une durée de 6 mois,

— Rejeté la demande présentée par la société ASC en réparation d’un préjudice moral,

— Rejeté la demande présentée par Monsieur [U] [Q] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

II – Déclarer recevable et bien fondé l’appel incident formé par la société BR-IMMO à l’encontre de la décision rendue par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY en date du 13 décembre 2021 en ce qu’elle a :

— Déclaré irrecevable l’action engagée par la Société BR-IMMO à l’encontre de Monsieur [Q],

— Rejeté la demande en paiement représentative de la privation de jouissance,

— Rejeté la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive présentée par la société civile B.R. Immo,

Statuant à nouveau, il est demandé de déclarer recevable et bien fondée :

— La demande de condamnation à l’encontre de Monsieur [Q] en jugeant que celui-ci sera déclaré responsable in solidum de toute condamnation pécuniaire en principal, frais et intérêts qui sera prononcée à l’encontre de sa Société ASC,

— La demande en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 300 € mensuelle depuis le 27 avril 2018 jusqu’à la libération des lieux ;

— La demande tendant à la condamnation de la société ASC au paiement d’une somme de 3 000 € pour procédure abusive,

— La demande tendant à voir juger que les intérêts au taux légal seront dus sur ces sommes à compter du 21 août 2019 (date de l’assignation contre ASC) et au fur et à mesure des échéances ;

— La demande tendant à voir juger que les intérêts légaux échus pour au moins une année seront eux-mêmes productifs d’intérêts ;

Condamner in solidum la société ASC et monsieur [Q] au paiement de la somme de 5000 € par application de l’article 700 du CPC ;

Condamner la société ASC et Monsieur [Q] en tous les dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 octobre 2025.

MOTIFS

I- Sur la recevabilité des demandes à l’encontre de M. [U] [Q]

Le tribunal a jugé irrecevables les demandes présentées par la société BR Immo à l’encontre de M. [Q], gérant de la SCI ASC, aux motifs que la société ASC étant seule propriétaire du lot n°8, et que la servitude constituant un droit réel, l’action qui y est attachée ne peut en conséquence être exercée que par et contre le propriétaire d’un fonds, M. [Q], qui n’a pas la qualité de propriétaire et n’est titulaire d’aucun droit réel sur l’un des fonds objet du litige, est dépourvu du droit d’agir relativement à la reconnaissance ou la contestation de l’existence d’une servitude de passage sur le fonds dont la S.C.I BR Immo est propriétaire.

La société BR Immo fait valoir au soutien de l’infirmation du jugement de ce chef que, si la démonstration est exacte à propos de la demande essentielle en démolition, elle perd de pertinence à propos de la demande portant sur la privation de jouissance, en ce que les installations de grilles, de plantations et tous aménagements interdisant totalement l’accès du terrain sur lequel la société concluante a une jouissance exclusive est le fait d’une personne physique, M. [Q] qui ne peut en l’occurrence s’abriter ni derrière sa qualité de gérant, ni derrière sa simple porteurs de parts pour s’exonérer des conséquences de son activité personnelle fautive.

M. [Q] au soutien de la confirmation du jugement dont il s’approprie la motivation, ajoute que la société BR Immo n’apporte aucun élément probant à l’appui de son affirmation relative à la réalisation par ses soins des aménagements dont la suppression est sollicitée, laquelle est même démentie par le procès-verbal de constat du 7 mars 2019 faisant état d’un barreaudage ancien représentant un modèle « qui n’existe plus dans le commerce courant, et ce d’autant que la SCI ASC ayant acquis le bien en l’état au cours du mois d’octobre 2015, il est invraisemblable que les aménagements aient pu se détériorer au point de laisser apparaître de nombreux points de rouille, un muret maculé de points de moisissures dont une partie du revêtement est épaufré laissant apparaître des moellons.

Réponse de la cour

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une n de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir.

Selon l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas ou la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Enfin, selon l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, il est constant que la SCI ASC est seule propriétaire du lot n°8 de la copropriété sise [Adresse 3] et [Adresse 4], fonds au bénéfice duquel est revendiquée l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille.

De plus, les aménagements dont la suppression est demandée par la SCI BR Immo bénéficient également .à la seule SCI ASC, puisqu’ils permettent de clôturer l’assiette de la servitude de passage revendiquée.

Enfin, les éléments du dossier ne permettent nullement de démontrer que les aménagements litigieux ont été réalisés par M. [Q], gérant de la SCI ASC, leur caractère particulièrement ancien et antérieur à l’acquisition par la SCI ASC, ressortant incontestablement des procès-verbaux de constat des 13 février 2019 et 7 mars 2019, ainsi que du plan de masse annexé à l’acte de 22 octobre 2015 portant le cachet de la mairie de [Etablissement 1] du 1er février 1993.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes formulées à l’encontre de M. [U] [Q].

II ' Sur la nature du droit de la SCI BR IMMO

Au rappel que :

— l’action principale engagée initialement par la SCI BR IMMO est une action en « restitution notamment par enlèvement de la clôture et des plantations, du lot n°9' » fondée sur les dispositions de l’article 544 du code civil, comme en cause d’appel où cette société demande de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI ASC à libérer la parcelle correspondant au lot n°9 et à détruire toute construction existante, et de l’infirmer en ce qu’il a rejeté sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation, soit une action tendant à faire sanctionner l’atteinte par la SCI ASC au droit dont elle dispose sur le lot n°8 terrain A, objet d’une appropriation illégitime,

— et qu’aux termes du règlement de copropriété ci-avant rappelé et des actes de vente successifs, le lot n°9 est défini comme « la jouissance exclusive du terrain A », ce qui pouvait laisser entendre qu’il ne s’agit pas d’un droit de propriété mais d’un simple droit de jouissance, certes exclusive, mais qui ne conférerait pas à son titulaire la propriété d’une partie privative d’un lot de copropriété, au sens de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965,

la cour, estimant que la détermination de la nature du droit de la SCI BR IMMO, droit de propriété sur une partie privative, ou droit de jouissance exclusive sur une partie commune de copropriété, était nécessairement de nature à influer sur la solution du présent litige, a par l’arrêt avant-dire droit du 21 juin 2024, ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties de fournir toutes observations utiles quant à la nature du droit de la SCI BR IMMO sur le lot n°9 et aux conséquences de celle-ci quant à la solution du présent litige.

M. [Q] et la SCI ASC font valoir que le règlement de copropriété est très clair et ne présente nullement une « présentation ambigüe et une terminologie inadaptée » comme le soutient la SCI BR IMMO, et que la cour ne pourra que considérer que la SCI BR IMMO à un droit de jouissance exclusif sur une partie commune et en tirera aisément toutes les conséquences concernant le litige exposé.

La SCI BR IMMO fait valoir que malgré la présentation ambigüe, une terminologie inadaptée du règlement de copropriété et sa mise à jour, il parait bien que le lot litigieux correspond à une partie privative au sens de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, ce terrain étant présenté sous l’appellation de « lot » ; que ce lot fait partie de l’état descriptif de division, ce qui parait bien être aussi le signe contraire d’une partie commune ; qu’enfin, la même expression se retrouve au sujet du lot 10 correspondant également à un autre terrain (avec des constructions), lequel a fait l’objet, non pas simplement d’une vente, mais également d’un retrait de la copropriété comme un lot privatif appartenant à un copropriétaire sans que quiconque y trouve à redire. Elle ajoute que la seule particularité, qui a sans doute amené une terminologie distincte, consiste en ce que ces deux lots sont de plein pied sur le sol au contraire des autres lots.

Elle soutient en outre que, même s’il semble que le lot litigieux soit une partie privative et non un droit de jouissance exclusive d’une partie commune, cette dernière solution amènerait en toute hypothèse à un résultat identique quant à la demande de démolition, au regard de l’emprise illégale d’un autre copropriétaire et son expulsion qui en est la suite, la jouissance exclusive ayant été qualifiée, depuis de nombreuses années, de droit réel sui generis, et que dès lors, le copropriétaire bénéficiant de cette jouissance exclusive a qualité et intérêt à agir contre quiconque méprise ce droit ; que propriétaire du lot litigieux ou « simplement » titulaire d’une jouissance exclusive, elle est recevable et bien fondée dans sa réclamation, car même en revendiquant, comme la SCI ASC le fait, une «simple »servitude, son emprise sur le terrain par des construction est parfaitement illégitime, comme consistant en une expropriation véritable.

Réponse de la cour

Comme le souligne à juste titre la société BR Immo, la question de la nature de son droit est sans incidence sur la solution du présent litige dès lors qu’il est constant que même si un droit de jouissance exclusive n’est pas un droit de propriété, le titulaire de ce droit a qualité et intérêt à en assurer la défense en justice, et demander la suppression d’aménagements ou ouvrages réalisés par un autre copropriétaire portant atteinte à ce droit.( 3e, Civ. 15décembre 2016 n° 15-22.583).

Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur ce moyen.

III- Sur les demandes en reconnaissance de l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille et en démolition des aménagements sur le lot n°9

Pour rejeter la demande reconventionnelle de la SCI ASC en reconnaissance d’une servitude de passage, dont l’examen doit être préalable à celui de la demande principale en démolition des aménagements réalisés sur le fonds de la SCI BR Immo, le tribunal a motivé comme suit :

«  Il est établi par les constats d’huissier de justice du 13 février 2019 et du 7 mars 2019 qu’un passage permettant l’ accès au pavillon situé sur le lot n°8 de la copropriété par le lot n°9 est apparent et matérialisé par un portail et une clôture.

L’existence d’une servitude permettant un tel passage n’est néanmoins établie par aucun titre.

En effet, bien que l’acte notarié de vente intervenu le 22 octobre 2015 entre monsieur [S] [Y] [K] et la S.C.I ASC stipule une clause dénommée «  constatation de servitude par destination de bon père de famille » selon laquelle le vendeur déclare constituer une servitude de passage pour enclave sur le fonds correspondant au lot n°9 au profit du lot n°8, il ressort de cette même clause ainsi que de l’acte notarié de vente en date du 21 novembre 1991 que monsieur [S] [Y] [E] avait antérieurement cédé les lots n°1 et 9 de la copropriété sans qu’il ne soit créé de servitude de passage grevant le lot n°9 au profit du lot n°8.

Lors de la vente du lot n°8, monsieur [S] [Y] [E], qui n’était plus propriétaire du lot n°9, ne pouvait en conséquence valablement constituer de droit réel sur ce fond, et l’acte de vente du 22 octobre 2015 ne peut dès lors être considéré comme un titre établissant l’existence d’une servitude, peu important que celui-ci ait été ultérieurement publié au Service de la publicité foncière.

L’existence d’une servitude établie par destination du père de famille n’est pas davantage démontrée.

En effet, s’il ressort des procès-verbaux de constats d’huissiers de justice versés aux débats que l’accès au pavillon construit sur le lot n°8 est matérialisé par un portail et une clôture d’apparence ancienne, dont il ressort des plans de masse annexés à l’acte de vente du 23 octobre 2015 qu’ils existaient à la date du lei février 1993, il n’est pas établi que ces aménagements existaient lors de la division des fonds intervenue par la vente du lot n°8 par monsieur [S] [Y] [F], alors propriétaire unique des deux fonds actuellement séparés, le 21 novembre 1991.

En outre, il ressort de la clause dénommée «  servitudes '' stipulée à l’acte notarié de vente du 21 novembre 1991 portant sur les lots n°1 et 9 que : «  le vendeur déclare que l’immeuble n’est grevé d’aucune servitude autres que celles qui peuvent être rapportées aux présentes, résulter des dispositions d’urbanisme, de la situation naturelle des lieux, de la loi, ou de l’éventuel règlement de copropriété. Or, aucune servitude grevant le fonds correspondant au lot n°9 ne gure ni à l’acte de vente, ni au règlement de copropriété en date du 22 janvier 1955. »

Au soutien de l’infirmation du jugement, la SCI ASC soutient que les conditions de reconnaissance de l’existence d’une servitude par destination du père de famille sont réunies en l’espèce, Monsieur [Y] [E], qui était propriétaire des lots n°1, 8 et 9, ayant été lors de la division des fonds l’auteur des aménagements servant de support à la servitude, ce qui résulte de la constatation du caractère ancien de la clôture, du mur et du portail, et de l’attribution d’un numéro de voie, ainsi que de la prise de vue satellite de l’Institut [Etablissement 2] et Forestière certifiée du 25 juillet 1990 ; que la volonté de ce dernier de créer cette servitude est entérinée par la clause insérée dans l’acte de vente du 21 novembre 1991 qui opère la division des fonds selon laquelle l’acquéreur s’oblige à souffrir les servitudes passives, conventionnelle ou légale, apparentes ou occultes, continues ou discontinues, qui grèvent ou sont susceptibles de grever le bien vendu, alors qu’aucune stipulation contraire à son existence ne peut être relevée dans cet acte.

La société BR Immo demande la confirmation du jugement en faisant valoir que, quelle que soit l’issue du litige concernant le droit de passage, la demande de démolition ne pourra qu’être confirmée dès lors qu’il est amplement démontré que les appelants n’usent pas d’un simple droit de passage mais ont procédé à une véritable appropriation privée d’une bande de terrain en y édifiant murets et toutes sortes d’obstacles et en réalisant des plantations.

Elle ajoute que le tribunal a considéré que la scission issue d’un auteur commun qui permet d’apprécier s’il y a eu constitution d’une servitude par destination du père de famille concerne la vente réalisée le 21 novembre 1991 par Monsieur [Y] [E] des lots n°1 et 9 au profit des époux [O] [R], dont elle est devenue propriétaire par suite de ventes successives, tandis qu’il conservait à son usage personnel la propriété du lot n°8 qu’il vendait 20 ans plus tard aux appelants ; que le tribunal a fait une analyse parfaitement correcte de cet acte duquel il résulte textuellement que l’immeuble vendu n’est grevé d’aucune servitude que celles qui peuvent être rapportées aux présentes, de sorte que sauf à dénaturer les faits et les rapports de droit, il est invraisemblable de considérer que Monsieur [Y] [E] ait pu vouloir ce qu’il n’expliquait que 20 ans plus tard. Elle fait sienne la motivation du tribunal concernant l’absence de preuve de l’antériorité des installations dont elle estime qu’il s’agit de signes niant l’existence d’une servitude, et que le plan de masse sur lequel le notaire a surajouté à la main certains coloriages de son cru, et sur lequel s’appuient les appelants, est en toute hypothèse postérieur à la division du 21 novembre 1991, cependant qu’elle démontre elle-même le contraire par un document de novembre 1994 compris dans l’acte emportant modification du règlement de copropriété d’origine.

Réponse de la cour

III ' 1 La servitude de passage par destination du père de famille

Il résulte des dispositions des articles 688 et 689 du code civil qu’une servitude est apparente lorsqu’elle s’annonce par un ouvrage extérieur, et discontinue lorsqu’elle a besoin du fait actuel de l’homme pour être exercée, telle qu’un droit de passage.

Selon l’article 691 du code civil, les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non, ne peuvent s’établir que par titre.

L’article 692 dispose que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

Il est en outre admis que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes discontinues lorsqu’existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de la servitude et que l’acte de division du fonds ne contient aucune stipulation contraire à son maintien (Civ. 3e, 23 mars 2022, n°21-11.986 )

Aux termes de l’article 693, il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.

Enfin, l’article 694 précise que si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un de ces héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement et passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

Il en résulte que la reconnaissance d’une servitude par destination du père de famille, qui est nécessairement une servitude apparente, suppose la démonstration de l’identité de propriétaire, d’un aménagement du fait du propriétaire d’origine manifestant l’intention de constituer un service foncier, c’est-à-dire d’assujettir un fonds à l’autre, de l’existence de cet aménagement lors de la division des fonds, et de l’absence de stipulation expresse dans l’acte de division contraire au maintien de l’état de fait ou aménagement qui devient ainsi une servitude, s’agissant de celles qui sont discontinues, comme l’est une servitude de passage.

En l’espèce, il est constant que M. et Mme [N], propriétaires de l’ensemble immobilier qu’ils ont organisé en 1955 en copropriété, ont vendu suivant acte du 12 avril 1961 à M. et Mme [A], les lots n°1 ( boutique, une pièce, cuisine, buanderie et WC au rez-de-chaussée du bâtiment B), 8 (remise C) et 9 (jouissance exclusive du terrain A), lequel est situé à l’avant des deux autres lots en direction de l'[Adresse 7] qu’il borde.

Ces mêmes trois lots ont ensuite été vendus par l’indivision [P] à M. [Y] [E] par acte authentique du 5 août 1988, aux termes duquel la désignation du lot n°8 est un pavillon élevé sur sous-sol divisé en chaufferie, d’un rez-de-chaussée divisé en entrée, cuisine, deux pièces, salles de bains, water-closet, celles des lots n°1 et 9 étant conformes au règlement de copropriété.

Les lots n°1 et n°9, toujours sous les mêmes désignations, ont ensuite été cédés à M. et Mme [O] [R] suivant acte du 21 novembre 1991, puis à la SCI LD par acte du 13 mars 2002, puis à la SCI CLIM le 22 septembre 2006 et enfin à la SCI BR IMMO par acte du 27 avril 2018.

Enfin, M. [Y] [E] a vendu à la SCI ASC le lot n°8 le 23 octobre 2015.

Dès lors, il apparaît que les deux lots qui concernent le litige, à savoir les lots n°8 et n°9 appartenaient avant l’acte emportant division opérée par la vente du 21 novembre 1991 à un même propriétaire, M.[Y] [E], de sorte que l’exigence de l’appartenance à un propriétaire unique avant division est remplie.

S’agissant de la réalisation de l’aménagement servant de support à la servitude par le propriétaire à l’origine de la division, la SCI ASC apporte la preuve de l’existence du passage litigieux au moment de la division des fonds le 21 novembre 1991, au regard des éléments suivants.

En premier lieu, le procès-verbal de constat d’huissier dressé le 7 mars 2019 (pièce n°12 SCI ASC) décrit l’état actuel du passage litigieux et sa matérialisation comme suit :

« Lors de mon arrivée sur les lieux, je constate que l’accès à la propriété de la société requérante ouvre sur la voirie publique.

Le terrain est ceint d’une clôture en acier fixée sur un muret de facture visiblement ancien et porte le numéro 137. De nombreux points de rouille sont visibles. Le muret est en mauvais état, maculé de points de moisissures et dont une partie du revêtement est épaufré laissant apparaître des moellons; Je pénètre alors dans l’enceinte de la propriété. Celle-ci est entourée d’une grille identique de part et d’autre. Sans être homme de l’art, il est visible que ce type de barreaudage est ancien et représente un modèle qui n’existe plus dans le commerce courant.

La propriété mitoyenne sur laquelle figure une enseigne de « [Localité 5]- Restaurant » est entourée d’un barreaudage de facture différente, plus récente, de couleur verte. Le muret sur lequel il est ancré est de taille différente, plus petit que celui de la propriété de la société requérante. »

De même, il résulte du procès-verbal de constat établi le 13 février 2019 à la requête de la société BR Immo (pièce n°5 BR Immo) que «  à la hauteur de la propriété n°[Adresse 9] correspondant à la parcelle C, une clôture permettant de couper la parcelle A part de la rue pour se poursuivre jusqu’à la façade de la parcelle C.

La clôture est constituée d’un muret de soubassement surmonté d’une grille métallique. Sur rue, à gauche de cette clôture et donnant sur la parcelle C, il existe un portail métallique à deux battants ».

Les photographies accompagnant ces deux constats démontrent le caractère particulièrement ancien et l’état usagé de ces aménagements, incompatibles avec la réalisation alléguée par la SCI BR Immo contemporaine de l’acquisition en 2015 par la SCI ASC des aménagements susvisés (portail d’accès à double battant, grille métallique surmontant un muret de soubassement).

En deuxième lieu, il résulte du plan de masse portant le cachet de la mairie de [Localité 3] du 1er février 1993 annexé à l’acte de vente de 2015 ainsi que de la prise de vue certifiée du 25 juillet 1990 de l’Institut national de l’information géographique et forestière, que les aménagements matérialisant le passage litigieux (portail, muret et clôture) existaient en leur configuration actuelle tant en 1993 qu’en 1990, la photographie précitée faisant nettement apparaître le muret coupant le terrain A situé à l’avant des bâtiments B (immeuble de 3 étages) et C (pavillon d’habitation lot n°8).

Ces deux documents démontrent incontestablement l’existence de l’aménagement, support de la servitude, en 1990 et en 1993, soit à une période où M. [Y] [E] était propriétaire des trois lots pour les avoir acquis en 1988, de sorte qu’il était également nécessairement existant lors de la division des fonds opérée par la vente du 21 novembre 1991.

Enfin, aucune stipulation contraire à l’existence de la servitude ne figure dans l’acte de division des fonds, la seule mention dans l’acte du 21 novembre 1991 d’une déclaration du vendeur selon laquelle l’immeuble n’est grevé d’aucune servitude autre que celles qui peuvent être rapportées aux présentes, résulter des dispositions d’urbanisme, de la situation naturelle des lieux, de la loi, ou de l’éventuel règlement de copropriété, ne pouvant, eu égard au caractère manifestement apparent des signes de servitude et en l’absence de toute disposition contraire aux aménagements susvisés, être considérée comme exprimant une volonté expresse de ne pas créer une servitude de passage sur le lot n°9.

Dès lors, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, il est établi que M. [Y] [E], propriétaire unique des deux fonds à la date de la division, a entendu grever d’une servitude de passage le lot n°9 au profit du lot n°8, matérialisée par les signes apparents de servitudes tels que ci-dessus caractérisés.

Par conséquent, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI ASC de reconnaissance de l’existence d’une servitude sur le lot n°9 de la copropriété sise [Adresse 3] et [Adresse 4] à Montfermeil au pro t du lot n°8 de la même copropriété, e il sera fait droit à cette demande de la SCI ASC.

III- 2 La demande de démolition

Aux termes de l’article 697 du code civil, celui auquel est due une servitude, a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver.

Ces dispositions s’appliquent quel que soit le mode d’établissement de la servitude.( 3e, Civ., 12 mars 2014, n°12-28.152).

Cela implique que le titulaire de la servitude puisse réaliser toutes sortes de travaux d’installation, d’aménagement ou d’entretien sur le fonds servant, sans que le propriétaire de ce dernier puisse s’y opposer . L’intérêt de la précision légale est de permettre par exemple d’installer sur le fonds servant une murette pour délimiter la zone de passage ( 3e civ., 20 déc. 1971, n° 70-12.201).

La nécessité ainsi visée ne peut s’entendre que de façon relative, c’est-à-dire d’une nécessité corrélée à l’usage de cette servitude, de sorte que les ouvrages ne doivent pas transformer l’usage de la servitude par exemple en l’aggravant.

Au surplus, selon l’article 702 du code civil, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

En l’espèce, il a été dit que les aménagements dont la suppression est demandée étaient autant de signes apparents de servitude et avaient été réalisés par le propriétaire d’origine dès 1991, de sorte qu’il y a lieu de considérer que la SCI ASC ne fit qu’user de la servitude par destination du père de famille créée en 1991 conformément au titre que constitue la destination du père de famille.

De surcroît, il n’est pas démontré que la SCI ASC ait apporté à ces aménagements existant depuis 35 ans des modifications quelconques qui seraient constitutives d’une aggravation de la servitude qui seule pourrait justifier d’en ordonner la suppression.

A titre surabondant, il y a lieu de souligner que l’assiette de la servitude ainsi délimitée par le muret surmonté d’un grillage de clôture constitue une allée permettant l’accès à partir de la [Adresse 10] au pavillon d’habitation de la SCI ASC et n’a pas d’autre utilité que de desservir ce pavillon, mitoyen de l’immeuble dans lequel est situé le local commercial exploité au rez-de-chaussée, ce que la SCI BR Immo ne pouvait ignorer lors de son acquisition en 2018 dudit local, celui-ci étant loué pour un usage de café-brasserie aux termes d’un bail commercial de 9 années ayant commencé à courir le 1er juillet 2014, à la SARL AYALA dont le gérant est M. [X] [L], également gérant de la SCI BR Immo.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société civile immobilière ASC à libérer la parcelle correspondant au lot n°9 de la copropriété sise [Adresse 11] et [Adresse 4] à Montfermeil et cadastrée section Q, n°[Cadastre 1], et à détruire toute construction existante dans un délai de trois mois à compter du jugement et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de cette date pendant une durée de 6 mois, et statuant de nouveau, de rejeter la demande de ce chef de la SCI BR Immo.

IV- Sur les demandes indemnitaires de la SCI BR Immo

La SCI BR Immo demande, par infirmation du jugement et au visa de l’article 1240 du code civil, la condamnation des appelants, d’une part au paiement d’une indemnité d’occupation de 300 € mensuelle depuis le 27 avril 2018 jusqu’à la libération des lieux, et d’autre part au paiement de la somme de 3.000 e pour résistance abusive.

Compte tenu de ce qu’il a été reconnu l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille grevant le lot n°9 au profit du lot n°8 et l’usage de cette servitude par la SCI ASC conformément à son titre que constitue la destination du père de famille, le maintien par la SCI ASC de constructions sur le fonds appartenant à la société BR Immo ne saurait constituer une faute au sens de l’article 1240 du code civil.

Le jugement qui a rejeté ces demandes sera donc confirmé par ces motifs substitués.

V – Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI ASC

La SCI ASC ne développe aucun moyen pour étayer sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral allégué, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

VI ' Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI BR Immo, partie perdante, doit être condamnées aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la SCI ASC la somme totale de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

INFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 13 décembre 2021, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande présentée par la SCI BR IMMO à l’encontre de M. [U] [Q], rejeté les demandes en paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts de la SCI BR IMMO, et rejeté la demande de la SCI ASC en réparation d’un préjudice moral ;

Statuant de nouveau des chefs des dispositions infirmées et y ajoutant,

DIT que le lot n°8 de l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à Montfermeil (Seine-Saint-Denis) cadastré section Q n°[Cadastre 1], propriété actuelle de la SCI ASC, bénéficie d’une servitude de passage par destination du père de famille sur le lot n° 9 de ladite copropriété, propriété actuelle de SCI BR Immo, dont l’assiette et le mode d’exercice sont ceux existant à la date du 21 novembre1991 et encore actuellement ;

DIT que le présent arrêt vaudra titre de servitude et sera publiée au Service de la publicité foncière aux frais de la SCI ASC ;

DEBOUTE la SCI BR Immo de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la SCI BR Immo aux dépens de première instance et d’appel ;

CONDAMNE la SCI BR Immo à payer à la SCI ASC la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,