Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 FEVRIER 2026

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/12252 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGCBC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mai 2022 -Tribunal judiciaire d’EVRY – RG n° 20/00227

APPELANTE

Société VAL SENART immatriculée au RCS de, [Localité 1],-[Localité 2] sous le numéro B 504 676 578, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

,

[Adresse 1]

,

[Localité 3]

Représentée par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant : M^e Élise LE GALL, avocat au barreau de PARIS, toque : B0460

INTIMÉ

Monsieur, [F], [N] né le 14 février 1972 à, [Localité 4] (97)

demeurant Chez M., [W], [N],, [Adresse 2]

,

[Localité 5] (voir cls du 27.09.2025)

Représenté par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

Ayant pour avocat plaidant : M^e Rémi-Pierre DRAI de la SELARL DRAI Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L0175

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 25 février 2026 prorogé au 25 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Marylène BOGAERS , Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 19 mai 2022 par le tribunal judiciaire d’Evry dans une affaire qui opposait alors le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 3] située, [Adresse 4] à Quincy sous Sénart (91480) à M., [F], [N] et à la SARL, [Localité 6], sur appel en garantie du défendeur.

Le litige à l’origine de cette décision porte sur un arriéré de charges de copropriété.

Par acte authentique du 2 mars 2010, M., [N] a acquis, auprès de la SCI, [Localité 6], un studio en l’état futur d’achèvement correspondant au lot n°38 au sein de la résidence étudiante du, [Adresse 5] Volume 2 située, [Adresse 4] à Quincy-sous-Sénart.

Par contrat de bail commercial de cette même date il a loué à la SARL, [Localité 6] (dite société, [Localité 6] dans la suite du présent arrêt) le lot n°38 aux fins d’exploitation d’une résidence de service type étudiant, au sens de l’article 41-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 199 sexvicies du code général des impôts.

La résidence du, [Localité 6] Volume 2 est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 mars 2016, la société, [Localité 6] a indiqué résilier unilatéralement le contrat de bail et, en cas d’opposition à cette résiliation, donner congé au bailleur, conformément à l’article L.145-4 du code de commerce, « pour la fin de la deuxième période triennale ».

Un état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal de constat du 28 octobre 2016 et les clés du logement ont été restituées à cette date.

Par acte introductif d’instance du 7 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence du, [Etablissement 1] 2, représenté par son syndic en exercice, a fait assigner M., [N] devant le tribunal judiciaire d’Evry notamment aux fins de paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Puis, par acte d’huissier de justice du 2 juillet 2020, M., [N] a fait assigner la société, [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins d’être garanti et relevé de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre pour les charges de copropriété antérieures au 31 juillet 2019.

Les deux procédures ont été jointes.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes :

— condamne M., [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 5] Volume 2 la somme de 10 310,01 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2021, appel provision et fonds travaux 3ème trimestre 2021 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 2 novembre 2016 sur la somme de 2 314,51 euros et à compter de l’assignation introductive d’instance du 7 janvier 2020 pour le surplus, et ce jusqu’à parfait paiement,

— dit que les intérêts produits depuis le 19 mai 2022 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière,

— déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 5] Volume 2 de sa demande de dommages et intérêts,

— condamne M., [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 5] Volume 2 la somme de 24 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— déclare recevable l’appel en garantie de la société, [Localité 6] par M., [N],

— condamne la société, [Localité 6] à garantir et relever M., [N] des condamnations prononcées à son encontre pour les charges antérieures au 31 juillet 2019 soit la somme de 7 992,14 euros,

— condamne la société, [Localité 6] à payer une somme de 2 000 euros de dommages et intérêts à M., [N] au titre de son préjudice économique,

— condamne la société, [Localité 6] aux dépens de la procédure,

— condamne la société, [Localité 6] à payer une somme de 2 000 euros de dommages et intérêts à M., [N] au titre de son préjudice économique,1

— condamne M., [N] à payer une somme de 1 200 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 5] Volume 2 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

— rejette les demandes plus amples ou contraires des parties,

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La société, [Localité 6] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 30 juin 2022.

Par conclusions déposées le 21 décembre 2022, l’intimé à relevé appel incident.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 29 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions déposées le 30 septembre 2025, l’appelante demande à la cour, au visa des articles L.145-4 du code de commerce, 332 du code de procédure civile et 1134, 1244-1 et 1244-2 du code civil, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

y faisant droit,

— infirmer la décision déférée en ce qu’elle a :

' a déclaré recevable l’appel en garantie de la société, [Localité 6] par M., [N],

' l’a condamnée à garantir et relever M., [N] des condamnations prononcées à son encontre pour les charges antérieures au 31 juillet 2019 soit la somme de 7 992,14 euros,

' l’a condamnée à payer une somme de 2 000 euros de dommages et intérêts à M., [N] au titre de son préjudice économique,

' l’a condamnée aux dépens,

' l’a condamnée à payer une somme de 2 000 euros à M., [N] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer la décision pour le surplus,

statuant de nouveau,

à titre principal,

— déclarer irrecevable l’appel en garantie de la société, [Localité 6] par M., [N],

à titre subsidiaire,

— débouter M., [N] de toutes ses demandes,

à titre très subsidiaire,

— ordonner la fixation du montant des charges locatives dues pour la période du 1er janvier 2016 au 29 octobre 2016 par la société, [Localité 6] à la somme de 1 473,37 euros HT,

en tout état de cause,

— ordonner la restitution des sommes perçues par M., [N] au titre de l’exécution de la décision de première instance,

— débouter M., [N] de toutes ses demandes contraires au présent dispositif,

— condamner M., [N] aux dépens,

— condamner M., [N] au paiement de la somme d’un montant de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 27 septembre 2025, l’intimé demande à la cour, au visa des articles L. 145-4 du code de commerce, 1134, 1244-1 et 1244-2 du code civil et 199 sexvicies du code général des impôts, de :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Evry rendu le 19 mai 2022 en ce qu’il a :

déclaré recevable l’appel en garantie de la société, [Localité 6] par M., [N],

condamné la société, [Localité 6] à le garantir et le relever des condamnations prononcées à son encontre pour les charges antérieures au 31 juillet 2019 soit la somme de 7 992,14 euros,

condamné la société, [Localité 6] aux dépens,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Evry rendu le 19 mai 2022 en ce qu’il a :

condamné la société, [Localité 6] à lui payer une somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice économique,

condamné la société, [Localité 6] à lui payer une somme de 2 000 euros à sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— condamner la société, [Localité 6] à lui payer une somme de 8 685 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice économique,

— condamner la société, [Localité 6] à lui payer une somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause,

— débouter la société, [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ;

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par ailleurs, il y a lieu de constater que les chefs du jugement portant sur la condamnation de M., [N] à payer au syndicat des copropriétaires les charges impayées arrêtées au 1er juillet 2021, à la capitalisation des intérêts, à payer à ce syndicat la somme de 24 euros au titre des frais de l’article 10-1 et portant sur le rejet de la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires n’étant pas querellés, ils sont devenus définitifs.

Sur la recevabilité de l’appel en garantie de M., [N]

Moyens des parties

L’appelante conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

— en application de l’article 6 du contrat bail, elle était redevable des charges échues pendant la durée du bail soit jusqu’à sa résiliation valable par l’une ou l’autre des parties;

— conformément à l’article L.145-4 du code de commerce, le preneur a la faculté de résilier le bail à l’expiration de chaque période triennale calculée à partir de la date de prise d’effet du bail (non le trimestre civil ou calendaire) et au moins six mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception ; cela est repris à l’article 2 du contrat de bail liant les parties ;

— l’article 2 du contrat de bail du 2 mars 2010 définit la date de prise d’effet du bail ainsi : « dans le mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou le lendemain de la signature de l’acte authentique de vente si celle-ci intervient postérieurement à cette date » ; les deux parties, dans leurs écritures de première instance, ainsi que le tribunal, ont énoncé que le bail avait pris effet le 30 octobre 2010 pour 11 ans et 12 mois jusqu’au 31 juillet 2022 ; la date de prise d’effet au 1er novembre 2010 est démontrée par le décompte d’arriérés de loyers, par un courrier adressé par l’appelante à l’intimé le 14 janvier 2011 et par la copie du chèque de prorata 4T2010 (60 jours de loyers soit novembre et décembre 2010) ;

— le contrat de bail pouvait donc être résilié dès le 1er novembre 2013, puis le 1er novembre 2016, ensuite le 1er novembre 2019 ;

— le congé du 12 mars 2016 avait donc bien été adressé six mois avant le terme de la seconde période triennale du bail ;

— l’état des lieux de sortie et la remise des clés ayant eu lieu le 29 octobre 2016, l’appelante ne devait plus de charges à compter de cette date ;

— elle ne peut donc pas être appelée en garantie pour les charges de copropriété à compter de cette date ;

— cette prétention tendant aux mêmes fins que celle développée en première instance sollicitant le rejet de la demande, elle est recevable.

L’intimé répond, au visa de l’article 331 du code de procédure civile, que :

— aux termes de l’article 6 du contrat de bail du 2 mars 2010, la société, [Localité 6] est redevable des charges échues pendant la durée totale du bail, soit jusqu’à sa résiliation valable par l’une ou l’autre des parties ou sa résiliation judiciaire ;

— la société, [Localité 6] ne conteste pas être redevable des charges impayées sur la période où elle reconnaît qu’elle était locataire, soit du 1er avril 2015 au 29 octobre 2016.

Décision de la cour

L’appelante n’ayant pas qualifié juridiquement la fin de non-recevoir soulevée, en application de l’article 12 du code de procédure civile ; il convient d’analyser celle-ci comme un défaut d’intérêt à agir, sur le fondement des articles 122 et 331 du même code, opposé au bailleur commercial au motif d’une demande portant sur des charges de copropriété échues après la résiliation du contrat de bail, dont elle n’était plus tenue.

L’article 331 du code de procédure civile rappelle, en effet, qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

En l’espèce, il est constant qu’aux termes de l’article 6 du contrat de bail du 2 mars 2010, le preneur était tenu d’acquitter une partie des charges de copropriété appelées pendant le cours du bail.

Il ressort des termes du jugement attaqué que M., [N] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaire de la résidence l’arriéré au titre de charges de copropriété pour la période du 1er avril 2015 au 1er juillet 2021 et qu’il sollicite d’être relevé et garanti au titre des impayés de charges sur la période du 1er avril 2015 au 31 juillet 2019 (appel du 3ème trimestre inclus), estimant la résiliation du bail survenue à cette date.

Si l’appelante conteste cette date de résiliation pour retenir celle du 1er novembre 2016, elle reconnaît, aux termes de ses écritures, qu’elle était locataire des lieux entre le 1er avril 2015 et le 29 octobre 2016 et que des charges ont été appelées durant cette période.

L’intérêt à agir de M., [N] pour obtenir la garantie de son locataire au titre des charges de copropriété qui relevait de celui-ci pendant le cours de bail, est ainsi démontré.

La date de la résiliation du bail commercial et le montant des sommes dues au titre des charges de copropriété relèvent d’un débat au fond qui excède la détermination de l’intérêt à agir.

Le jugement sera donc ici confirmé.

Sur l’appel en garantie pour les charges antérieures au 31 juillet 2019

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir

— principalement que :

le preneur, sur le fondement de l’article L.145-3 du code de commerce, peut donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec accusé de réception ; le terme triennal est déterminé par la date de prise d’effet du bail et peut ne pas correspondre au terme d’un trimestre civil ou d’un mois calendaire ; en cas d’imprécision sur la date de prise d’effet du bail, il convient de considérer qu’il court à compter du versement du premier loyer ;

les deux parties, dans leurs écritures de première instance, ainsi que le tribunal, ont énoncé que le bail avait pris effet le 1er novembre 2010 pour 11 ans et 12 mois jusqu’au 31 juillet 2022 ; cela ressort également des éléments produits aux débats portant sur l’achèvement des travaux et l’installation complète du mobilier au sens de l’article 2 du contrat de bail ; ce d’autant que le logement étudiant meublé devait être délivré en état de servir à l’usage prévu donc pourvu de meubles au sens de l’article 1719 du code civil ; cette date devait donc être postérieure d’un mois à celle de l’ouverture au public par l’arrêté municipal du 9 septembre 2010  ;

le bail pouvait donc être résilié le 1er novembre 2013, le 1er novembre 2016 puis le 1er novembre 2019 ; le congé devait être délivré au plus tard le 1er mai 2016 pour la seconde période triennale ; le courrier de congé du 12 mars 2016 l’a donc été dans les délais ; les effets de la résiliation du bail ont eu lieu à compter du 29 octobre 2016 (date de l’état des lieux de sortie et de la restitution des clés) et non du 31 juillet 2019 ;

l’intimé opère une confusion en se prévalant des dates du 31 juillet 2013, du 31 juillet 2016 et du 31 juillet 2019 en tirant argument de l’article 2 du contrat de bail;

même en suivant l’hypothèse erronée plaçant le 31 juillet 2011 comme date de départ de la deuxième période du bail, les périodes triennales devraient correspondre au 31 juillet 2014, au 31 juillet 2017 et au 31 juillet 2020 et le congé donné le 12 mars 2016 aurait alors été délivré dans le délai de préavis de six mois ;

— subsidiairement que :

la résiliation du bail étant intervenue le 29 octobre 2016, elle est redevable des charges locatives de l’année 2016 au prorata de son temps d’occupation à savoir de janvier 2016 jusqu’à cette date ;

faute de facture émanant du bailleur laissant apparaître la TVA, il doit être retiré au décompte des charges pour 2016 communiqué par le syndic, les dépenses non locatives prévues au bail et il y lieu d’y appliquer le prorata précité ;

elle est d’autant moins redevable de charges pour la période postérieure au 29 octobre 2016 que M., [N] a ensuite reloué le studio ;

le montant présenté par l’intimé manque de transparence sur le chiffre anormalement bas des dépenses non locatives soustraites aux charges, sur les charges non locatives présentées dans le décompte du syndicat ;pour l’année 2016 ; le locataire ne pouvait pas payer ses charges avant juillet 2017 au plus tôt (après l’assemblée générale) à condition que le bailleur émette la facture prévue au contrat, ce qu’il n’a jamais fait.

L’intimé répond que :

— le courrier du 12 mars 2016 doit s’analyser en un congé ;

— en application de l’article 2 du contrat de bail, celui-ci a pris effet à la date d’achèvement des travaux et portait sur une période s’achevant le 31 juillet de l’année suivant sa prise d’effet, suivie de onze années consécutives pour s’achever le 31 juillet 2022 ; l’appelante ne rapporte pas la preuve d’une prise d’effet au 1er novembre 2010 et de périodes triennales s’achevant le 1er novembre ; ni lui ni le tribunal n’a considéré que le bail avait pris effet à cette date ;l’arrêté d’ouverture du 9 septembre 2010 laisse supposer un achèvement antérieur, à tout le moins le 1er septembre 2010 ; à supposer que tel ait été le cas, le congé aurait dû être délivré le 1er mars 2016 au plus tard ; la notion d’achèvement est celle visée aux termes de la clause de l’acte de vente qui renvoie à l’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation ; elle doit être distinguée de celle de la commission communale de sécurité et des réserves du procès-verbal de réception, qui ne portaient pas sur des équipements indispensables à l’utilisation, conformément à la destination de l’immeuble ; la stipulation du bail relative à la possibilité d’un report concernant l’installation du mobilier ne saurait être retenue faute d’accord des parties à ce sujet ;

— le locataire bénéficiait, en application de l’article L.145-4 du code de commerce d’une faculté de résiliation unilatérale sous réserve d’une durée de préavis de six mois ; les dates de résiliation possibles étaient le 31 juillet 2013, le 31 juillet 2016, le 31 juillet 2019 et le 31 juillet 2021 ;

— pour pouvoir quitter les lieux lors de la 2ème période triennale, le congé aurait dû être délivré le 31 janvier 2016 ; le congé donné le 16 mars 2016, n’a pas respecté le préavis légal, donc il ne pouvait produire effet que pour la troisième période triennale expirant le 31 juillet 2019 ;

— l’appelante est donc redevable des charges de copropriété jusqu’au 31 juillet 2019 ;

— l’appelante conteste désormais en cause d’appel le montant des charges de copropriété dont elle est redevable ; l’ensemble des appels de fonds et des relevés de répartition des charges et un décompte récapitulatifs ont été produits en première instance par le syndicat des copropriétaires ; celles de l’année 2016 sont de 2072,76 euros TTC et, après déduction des charges d’honoraires du syndic, elles sont de 2045,34 euros TTC et si devait être retenu le prorata d’occupation de 89,90% mis en avant par l’appelante, cela correspondrait à la somme de 1863,41 euros TTC (dont 294,68 euros de TVA) ;

— l’appelante fait preuve de mauvaise foi en soutenant qu’un autre locataire lui a succédé en 2017 alors qu’elle se prévaut d’une facture d’électricité de son propre locataire portant sur une régularisation au titre de la période du 27 octobre 2014 au 2 juin 2015.

Réponse de la cour

Sur la date de résiliation du bail commercial

L’article 1134 ancien du code civil, applicable au présent litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 2 du contrat de bail stipule :

«  La date de prise d’effet du bail se fera dans le mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou le lendemain de la signature de l’acte authentique de vente si celle-ci intervient postérieurement à cette date. Cette prise d’effet pourra être reportée au lendemain de l’installation complète du mobilier si celle-ci n’était pas effectuée à cette date, qui ne se confond pas avec la livraison du promoteur qui ne porte que sur l’immobilier.

Cette date sera également reportée en cas de retard dû à des cas de force majeure ou à des motifs légitimes prévus dans l’acte de vente en l’état futur d’achèvement (intempéries reconnues par la caisse des congés payés du bâtiment, grève, défaillance d’entreprise, tempêtes')

Si la date de prise d’effet du bail est antérieure au 1er septembre, le premier loyer ne sera dû qu’à compter du 1er septembre 2010.

Le bail portera sur une période s’achevant le 31 juillet de l’année suivant sa prise d’effet, suivie de onze (11) années entières et consécutives pour s’achever le 31 juillet de la douzième année.

Chaque partie devra notifier à l’autre, au moins six mois avant le terme du bail fixé ci-dessus, son intention de demander ou de ne pas demander le renouvellement de celui-ci. ['] »

Cette clause renvoyant à l’acte de vente, il y a lieu de se reporter à la définition qui y est apportée de la notion d’achèvement de l’immeuble (page 14, 4-) ce d’autant qu’elle se rapporte elle-même à la définition légale alors applicable :

« Il est convenu que la notion d’achèvement, au sens de la présente convention, s’entend tel qu’il est défini par l’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation, ici littéralement reproduit :

L’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. [']».

L’alinéa 4 de l’article 4 du contrat de bail stipule ensuite que « par dérogation, il est convenu que le premier paiement du loyer en numéraire interviendra le 15 octobre 2010 pour une livraison de l’immeuble entièrement équipé et meublé avant le 31 août 2010 ».

Par ailleurs, s’agissant de la faculté de résiliation du preneur à bail commercial, en application des articles L.145-4 et L.145-9 du code de commerce, celui-ci a la faculté de donner congé, à l’expiration d’une période triennale à compter de sa prise d’effet, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, six mois avant le terme de cette période.

Le congé délivré pour une date prématurée mais dans le délai de 6 mois avant l’expiration de la période triennale produit ses effets à la première échéance utile après cette délivrance (Civ. 3e, 10 févr. 2015, n° 13-26.403).

Il doit également être rappelé qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il appartient au bailleur, qui se prévaut d’une créance de charges arrêtée au 31 juillet 2019, de démontrer, comme il le soutient, que le congé délivré le 12 mars 2016 l’avait été moins de six mois avant la date d’échéance triennale du 31 juillet 2016 et devait prendre effet à l’échéance suivante du 31 juillet 2019. Les dates d’échéances sont dépendantes de la date de prise d’effet du contrat et il doit être tenu compte du fait que l’article 2 de ce contrat reporte le premier terme du bail au 31 juillet de l’année suivant cette prise d’effet.

Or, force est de constater qu’aux termes de ses écritures d’appel, M., [N] ne détermine pas cette date, se contentant de contester celle du 1er novembre 2010 mise en avant par l’appelante.

Il ressort, pourtant, de l’exposé du litige du jugement attaqué, qu’aux termes de ses conclusions du 9 novembre 2021 il reconnaissait, alors, une prise d’effet du bail au 1er octobre 2010, donc postérieure au 31 juillet 2010.

Cette temporalité est renforcée par les éléments de preuve produits par l’appelante. Le procès-verbal de la commission communale de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public de la commune de, [Localité 7] du 27 août 2010, portant sur cet ensemble immobilier de 4 étages pour le bâtiment A (où se trouve le lot n°38 en cause), relève non pas seulement l’absence de mobilier, mais surtout l’inachèvement des travaux (fils volants) et l’impossibilité de réaliser les essais techniques (alarme, incendie). Il est donc établi qu’à cette date les équipements indispensables à la résidence étudiante, notamment électriques, n’étaient pas achevés. L’arrêté municipal d’ouverture au public remonte au 9 septembre 2010, pour le lendemain, sans démonstration par l’intimé d’un achèvement antérieur à celle-ci. La déclaration de conformité de l’élément d’équipement essentiel que constitue l’ascenseur pour une telle résidence étudiante, a été établi le 4 octobre 2010. Par courriel du 26 octobre 2010, il est indiqué que les branchements France Télécom, autre élément d’équipement primordial pour une résidence étudiante, viennent d’être terminés. Plus encore, l’appelante produit aux débats un relevé des loyers et un chèque du 14 janvier 2011 d’un montant de 582,09 euros TTC (551,74 euros HT) au titre du 4ème trimestre 2010 calculé au prorata de l’occupation. Or, selon l’article 4 du contrat de bail, le loyer annuel était initialement fixé à un montant de 3389 euros annuels HT. Ce montant correspond donc à 2 mois de loyers, soit aux mois de novembre et décembre 2010 démontrant, une fois encore, que l’immeuble n’était pas achevé le 1er septembre 2010.

Il convient, dans ces conditions, de retenir la date du 1er novembre 2010 comme date de prise d’effet du contrat de bail du 2 mars 2010.

Conformément aux dispositions de l’article 2 de ce contrat, il en résulte une première période de bail jusqu’au 31 juillet 2011 durant laquelle le preneur était en mesure de donner congé six mois avant cette échéance, dans le cadre d’une période contractuelle d’une durée plus favorable que la période triennale prévue légalement. Il s’ensuit une première période triennale jusqu’au 31 juillet 2014, puis une seconde période triennale jusqu’au 31 juillet 2017.

Aussi, le congé délivré le 12 mars 2016 l’a bien été dans les six mois précédant le 31 juillet 2017 mais c’est à cette date qu’il a pris effet.

En produisant, ensuite, aux débats une facture rectificative n°27196658436 de la société Edf du 14 novembre 2017 portant sur une régularisation de consommation d’électricité du 27 octobre 2014 au 31 octobre 2014 puis du 1er novembre 2014 au 2 juin 2015, antérieure à la résiliation du bail, l’appelante ne démontre pas une relocation des lieux loués par le bailleur entre son départ le 28 octobre 2016 et la résiliation du bail le 31 juillet 2017.

La société, [Localité 6] était donc tenue des charges de copropriété prévues contractuellement jusqu’au 31 juillet 2017.

Sur le montant des sommes dues

L’article 6 (alinéa 3 et suivants) du contrat de bail stipule :

« [Le preneur] s’acquittera de l’ensemble des charges locatives de copropriété ou d’Association Syndicale libre tel que l’a précisé l’article 7.2 (à l’exception des grosses réparations [réparation des murs, ravalement et peintures des façades, reprise du bardage et isolant, réparations des charpentes, couvertures et étanchéité, interventions généralisées sur les menuiseries extérieures]) et plus généralement au bon fonctionnement de l’immeuble (eau, électricité, entretien des parties communes et espaces verts). En ce qui concerne les charges de copropriété ou d’ASL, il est toutefois précisé que toute dépense engagée sans l’accord express du preneur restera à la charge exclusive du bailleur.

En conséquence, le preneur s’oblige à s’acquitter de toutes charges d’administration et de fonctionnement, auprès du syndic de copropriété ou de l’ASL et calculés au prorata des loyers et/ou fonction de la répartition prévue au règlement de copropriété, à l’exclusion de :

Honoraires du syndic de copropriété et assurance obligatoire du propriétaire ;

Frais administratifs de la copropriété ou d’ASL ;

Taxe foncière, hors taxe d’ordures ménagères,

Restant à la charge du bailleur

Le preneur s’acquittera de ses charges auprès du syndic de copropriété ou de l’ASL suivant les appels de fond émis par ce dernier. »

Il a été établi définitivement par le jugement attaqué la démonstration d’une créance de charges de copropriété du syndicat, notamment, pour les années 2015 et 2016 à partir notamment des procès- verbaux des assemblées générales des années en cause, des décomptes et appels de charges produits par le syndicat des copropriétaires.

Pour démontrer sa créance, M., [N] produit aux débats le décompte de charges établi par le syndicat sur la période du 1er avril 2015 au 1er octobre 2019 et les appels de charges et fonds travaux entre le 1er avril 2015 (2ème trimestre 2015) et le 1er juillet 2017 (3ème trimestre 2017) inclus), ainsi que les avis de répartition des charges des années 2014, 2015, 2016 et 2017, TVA comprise, en fonction des catégories de charges appelées et des tantièmes de M., [N]. C’est ce même avis de répartition pour l’année 2016 que produit l’appelante.

Compte tenu de la date de prise d’effet du bail commercial, le solde antérieur de 25,74 euros au titre de l’exercice 2014 ne saurait être mis à la charge de la société, [Localité 6].

Pour les exercices 2015, 2016 et l’exercice 2017 s’arrêtant au 2ème trimestre inclus (appels de charges et fonds travaux du 1er juillet 2017 inclus), l’arriéré de charges de copropriété était de (3841,24 ' 25,74) 3815,50 euros, duquel il doit être déduit les charges ne relevant pas du locataire, telles que les honoraires du syndic, les éventuelles grosses réparations, les frais administratifs de la copropriété ou de l’ASL à partir des avis de répartition précités.

Il n’en n’est pas mentionné pour 2015.

En 2016, doivent être déduits les frais de l’ASL de 78,30 euros, les honoraires du syndic de 17,85 euros (dont une TVA de 2,98 euros), les frais de timbre et d’AG de 0,54 et 6,19 euros (dont 0,07 euro de TVA), les frais bancaires de 0,01 euro, les indemnités d’assurance de 2,80 euros (dont 1,27 euros de TVA). En 2017, pour les sept mois concernés les honoraires du syndic seront retirés pour (7x18,36/12)10,71 euros, les frais administratifs, de timbre, d’assemblées générales, de tenue du registre de sécurité seront déduits pour 0,28 (0,03 de TVA), 0,14, 2,83, 36,43 euros, les frais bancaires pour 1,56 euros, les frais de procédure, d’indemnité d’assurance pour 0,01 et 7,42 euros.

Il est ainsi établi une créance de (3815,50-78,30-17,85-0,54-6,19-0,01-2,80- 10,71-0,28 – 0,14-2,83-36,43-1,56-0,01-7,42) 3650,43 euros TTC.

Le jugement attaqué sera ainsi infirmé et la société, [Localité 6] sera condamnée à relever et garantir M., [N] des condamnations prononcées à son encontre par le jugement du 19 mai 2022 à hauteur de 3650,43 euros TTC pour les charges de copropriété antérieures au 31 juillet 2017. Sa demande sera rejetée pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Moyens des parties

L’appelante conclut à la réformation du jugement et au rejet de la demande de l’intimé aux motifs que :

la résiliation unilatérale du contrat a été effectuée valablement et de bonne foi par la société, [Localité 6] qui s’est astreinte à respecter les dispositions du bail commercial et de l’article L145-4 alinéa 2 du code de commerce ; la bail permettait de rompre le contrat avant le délai de neuf ans exigé par l’article 199 sexvicies du code général des impôts ;

elle n’est pas responsable des engagements fiscaux de M., [N] ; rien ne l’empêchait de remplir ces critères après le retrait de son premier locataire ;

il ne verse aux débats aucun élément de nature à étayer la prétendue remise en cause de ce dispositif fiscal ; les pièces communiquées se rapportent exclusivement à un rappel de TVA et ne concernent nullement une réduction d’impôt sur le revenu ; elles sont sans lien avec l’immeuble en cause ;

à supposer qu’il ait fait l’objet d’un redressement pour défaut d’exploitation de son bien sous le régime de la TVA, cela est étranger à l’appelante puisqu’une telle exploitation peut intervenir indépendamment de toute relation contractuelle, notamment de tout bail commercial conclu avec l’appelante.

L’intimé conclut également à la réformation du jugement, sur le fondement de l’article 1134 du code civil, en faisant valoir que :

le tribunal a reconnu que la résiliation unilatérale du bail commercial par la société, [Localité 6] l’avait privé du bénéfice fiscal du dispositif Censier-Bouvard mais qu’il n’avait pu établir son préjudice économique qu’il avait chiffré à 2000 euros ; l’acquisition du studio a été réalisée dans le cadre d’une opération de défiscalisation de type Censier-Bouvard prévue par l’article 199 sexvicies du code général des impôts ; le bail avait été conclu pour une durée de douze ans dans ce but comme le montre son article 3 ; la résiliation unilatérale du 16 mars 2016, en violation de ces termes clairs et précis, l’a privé du bénéfice de celle-ci ; il a donc subi un redressement fiscal de 8477 euros lié directement à cette résiliation abusive ;

il serait inéquitable qu’il prenne à sa charge les frais exposé par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement des charges alors que ces frais ont été exclusivement engagés en raison des impayés de la société, [Localité 6] et s’élèvent à la somme de 208 euros .

Décision de la cour :

L’article 199 sexvicies du code général des impôts, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que :

« I.-Les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’acquisition, à compter du 1er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2012, d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement ou d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ou qui fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l’ensemble des performances techniques mentionnées au II de l’article 2 quindecies B de l’annexe III, qu’ils destinent à une location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel et dont le produit est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux lorsque ce logement est compris dans : [']

2° Une résidence avec services pour étudiants ; [']

II.-La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. Lorsqu’elle est acquise au titre d’un logement achevé depuis au moins quinze ans et qui fait l’objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d’acquisition majoré du montant de ces travaux.

Le taux de la réduction d’impôt est de 25 % pour les logements acquis en 2009 et en 2010, et de 20 % pour les logements acquis à compter de l’année 2011.

['] La réduction d’impôt est répartie sur neuf années.

Pour les logements acquis neufs, en l’état futur d’achèvement ou achevés depuis au moins quinze ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation, elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

['] Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

III.-Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au moins neuf ans à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date :

1° d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement ;

[']

En cas de non-respect de l’engagement de location ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession. ['] »

En l’espèce, c’est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, que le tribunal judiciaire d’Evry a retenu que la résiliation unilatérale du contrat de bail par courrier du 12 mars 2016, au motif d’un défaut de transmission d’un pouvoir de représentation pour l’assemblée générale des copropriétaires, était injustifiée.

Cependant, il a été démontré précédemment qu’aux termes des dispositions du bail et des dispositions des articles L.145-4 et L.145-9 du code de commerce, le preneur avait le droit de donner congé avant le terme du bail commercial fixé au 31 juillet 2022, soit avant l’échéance des neuf ans de location auprès de l’exploitant de la résidence étudiante. C’est ce qu’a fait la société, [Localité 6] aux termes de ce même courrier du 12 mars 2016.

En outre, si l’intimé produit aux débats un échange de courriels des 13 janvier au 7 février 2021 avec les services des impôts des entreprises de, [Localité 8] et un plan de règlement de ce service portant sur un avis de recouvrement notifié le 2 février 2021 au titre de la « taxe sur la valeur ajoutée pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2018 », il ne verse pas aux débats cet avis de recouvrement. Il n’est donc pas démontré qu’il ait été délivré su le fondement de l’article 199 sexvicies du code général des impôts du fait du congé délivré par son locataire. Il n’est pas fait mention du motif du recouvrement dans les éléments produits aux débats. La rupture de l’engagement a eu lieu, au surplus, le 31 juillet 2017 et non en 2018.

S’agissant des frais de recouvrement demandés par le syndicat dont il se prévaut, il doit être rappelé que le jugement attaqué n’a accueilli la demande du syndicat qu’à hauteur de 24 euros pour une mise en demeure du 2 novembre 2016. Plus encore, l’intimé, qui se prévaut de l’article 1134 du code civil, ne démontre pas que ces frais devaient être mis à la charge du locataire, aux termes du contrat du 2 mars 2010, alors qu’ils relèvent des frais administratifs de la copropriété exclus des charges dues. Il ne prouve pas davantage qu’il les a réglés et qu’il subit un dommage à ce titre.

Le jugement sera donc infirmé et la demande de dommages et intérêts de M., [N] sera intégralement rejetée.

Sur la demande de restitution des sommes versées

Il convient de rappeler que le présent arrêt infirmatif emporte restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement dont appel, assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il n’y a donc pas lieu de mentionner la demande de condamnation formulée par l’appelante au titre de cette restitution dans le dispositif du présent arrêt.

Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante doit être qualifiée de partie perdante également en appel puisqu’elle succombe à démontrer l’irrecevabilité de l’appel en garantie, l’absence de dette à sa charge ni le montant qu’elle met en avant à titre très subsidiaire. Elle sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable, cependant, compte tenu de l’infirmation des chefs principaux du jugement attaqué, du rejet de l’appel incident, de débouter l’une et l’autre des parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel.

DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a :

déclaré recevable l’appel en garantie de la société, [Localité 6] par M., [N],

condamné la société, [Localité 6] aux dépens de la procédure,

condamné M., [N] à payer une somme de 1200 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 5] Volume 2 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

condamne la SARL, [Localité 6] à relever et garantir M., [N] des condamnations prononcées à son encontre par jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 19 mai 2022 à hauteur de 3650,43 euros TTC pour les charges de copropriété antérieures au 31 juillet 2017 ;

rejette les demandes de M., [N] d’appel en garantie pour le surplus, de dommages et intérêts et d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

condamne la SARL, [Localité 6] aux dépens d’appel ;

rejette la demande de la SARL, [Localité 6] d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,