Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 MAI 2026

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/14405 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGIKG

Décision déférée à la Cour : jugement du 14 juin 2022 du tribunal judiciaire de Paris – RG n° 20/10348

APPELANTE

S.C.I. [T]

Société civile immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n° 493 655 476, agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée en tant qu’avocat constitué par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque P 480

Ayant pour avocat plaidant M^e Vanessa KRESPINE de L&KA AVOCATS – KAB, avocat au barreau de PARIS, toque K 176, substituée à l’audience par M^e Pouya AMIRI de L&KA AVOCATS – KAB, avocat au barreau de PARIS, toque K 176

INTIMÉE

PRO CITY IMMOBILIER

Société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n° 753 300 169, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée en tant qu’avocat constitué et plaidant par M^e Bruno OUEDRAOGO, avocat au barreau de PARIS, toque P 130

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 février 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me Stéphanie DUPONT, conseillère chargée d’instruire l’affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport.

M^me Stéphanie DUPONT a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré de la Cour, composée de :

— M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre,

— M^me Hélène BUSSIÈRE, conseillère,

— M^me Stéphanie DUPONT, conseillère.

Greffier lors des débats : M. Soufiane HASSAOUI

ARRÊT :

contradictoire ;

par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

signé par M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre, et par Yvonne TRINCA, greffier présent lors de la mise à disposition et auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 14 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Paris dans une instance opposant la société Pro city immobilier à la société S.C.I. [T].

Par acte sous seing privé du 24 octobre 2013, la société S.C.I. [T] a donné à bail commercial à la société Pro city immobilier des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3], pour une durée de 9 ans à compter du l er novembre 2013 et moyennant un loyer de 26.400 euros hors taxes par an, soit 2.200 euros par mois.

Par acte extrajudiciaire du 18 septembre 2020, la société S.C.I. [T] a fait délivrer à la société Pro city immobilier une sommation de payer la somme de 6.768,79 euros.

Puis, par acte extrajudiciaire du 29 septembre 2020, elle a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 6.955,14 euros qui visait la clause résolutoire.

Le même jour, la bailleresse a fait pratiquer une saisie conservatoire de créances sur les comptes bancaires détenus par le preneur. Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a donné mainlevée de cette saisie conservatoire par un jugement du 11 mars 2021.

Par acte d’huissier de justice du 21 octobre 2020, la société Pro city immobilier a fait assigner la société S.C.I [T] devant le tribunal judiciaire de Paris principalement pour voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 29 septembre 2020.

Par acte d’huissier de justice du 26 octobre 2020, la société S.C.I. [T] a fait assigner le preneur devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris qui, par une ordonnance du 23 avril 2021, a condamné la société Pro city immobilier à payer par provision à la société S.C.I. [T] la somme de 5.563,89 euros à valoir, à concurrence de 5.483,60 euros, sur les loyers et charges exigibles pour les mois d’avril et mai 2020 et pour 80,29 euros sur les frais de recouvrement des impayés locatifs.

Par le jugement attaqué, en date du 14 juin 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

— juge que le commandement de payer délivré par la SCI [T] le 29 septembre 2020 est de nul effet ;

— condamne la société Pro city immobilier à payer à la SCI [T] la somme de 5 483,60 euros correspondant aux loyers des mois d’avril et mai 2020 ;

— condamne la société Pro city immobilier à payer à la SCI [T] la somme de 88,77 euros au titre de la sommation de payer signifiée le 18 septembre 2020 ;

— condamne la société Pro city immobilier à payer à la SCI [T] la somme de 647,59 euros correspondant à la régularisation des charges pour la période de 2016 à 2020 ;

— rejette la demande de la société Pro city immobilier de communication sous astreinte des justificatifs des régularisations de charges de 2015 à 2020 ;

— déboute la SCI [T] de ses demandes de paiement au titre de la clause pénale et des intérêts de retard ;

— déboute la SCI [T] de sa demande de paiement au titre de la clause d’indexation ;

— déboute la SCI [T] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne la SCI [T] à payer les dépens de l’instance ;

— rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit ;

— rejette toutes demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 29 juillet 2022, remise au greffe de la cour d’appel de Paris, la société S.C.I. [T] a interjeté appel du jugement en ce qu’il a jugé que le commandement de payer du 29 septembre 2020 était de nul effet, débouté la société S.C.I. [T] de ses demandes au titre de la clause pénale et des intérêts de retard, débouté la société S.C.I. [T] de sa demande de paiement du commandement de payer du 29 septembre 2020, débouté la société S.C.I. [T] de sa demande au titre de la clause d’indexation, débouté la société S.C.I. [T] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive, dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la société S.C.I. [T] à payer les dépens de l’instance.

Par conclusions déposées et notifiées le 25 janvier 2023, l’intimée a relevé appel incident.

La clôture a été prononcée le 15 octobre 2025.

II MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées et notifiées le 25 avril 2023, la société S.C.I. [T], appelante, demande à la cour de :

— dire et juger que la société S.C.I. [T] est recevable et bien fondée en son appel et en l’ensemble de ses moyens, prétentions et conclusions ;

y faire droit ;

— débouter la société Pro city immobilier de toutes ses demandes, en ce compris celles formulées au titre de son appel incident ;

— confirmer le jugement du 14 juin 2022 en ce qu’il a :

condamné la société Pro city immobilier à payer à la SCI [T] la somme de 5.483,60 euros correspondant aux loyers des mois d’avril et mai 2020 ;

condamné la société Pro city immobilier à payer à la SCI [T] la somme de 88,77 euros au titre de la sommation de payer signifiée le 18 septembre 2020 ;

condamné la société Pro city immobilier à payer à la SCI [T] la somme de 647,59 euros correspondant à la régularisation des charges sur la période de 2016 à 2020 ;

rejeté la demande de la société Pro city immobilier de communication sous astreinte des justificatifs de régularisation de charge de 2015 à 2020 ;

— infirmer le jugement du 14 juin 2022 en ce qu’il a :

jugé que le commandement de payer délivré par la SCI [T] le 29 septembre 2020 est de nul effet ;

débouté la SCI [T] de ses demandes en paiement au titre de la clause pénale et des intérêts de retard ;

débouté la SCI [T] au titre de sa demande de paiement du commandement de payer du 29 septembre 2020 ;

débouté la SCI [T] de sa demande de paiement au titre de la clause d’indexation ;

débouté la SCI [T] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive ;

dit qu’il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SCI [T] à payer les dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau

A titre principal :

— déclarer recevable et bien fondée la demande d’indexation fondée sur la méthode de calcul de la SCI [T] ;

— condamner en conséquence la société Pro city immobilier au paiement de la somme de 5.638,84 € au titre de l’indexation pour la période partant du mois de novembre 2015 à octobre 2022 ;

— condamner en conséquence la société Pro city immobilier au paiement de la somme due au titre de l’indexation, pour la période postérieure, à savoir celle de novembre 2022 jusqu’à la date du jugement à intervenir.

A titre subsidiaire

— déclarer recevable et bien fondée la demande d’indexation ;

— fixer la méthode de calcul d’indexation ;

— condamner en conséquence la société Pro city immobilier au paiement de la somme due au titre de l’indexation à compter du mois de novembre 2015 jusqu’à la date du jugement à intervenir ;

En tout état de cause,

— débouter la société Pro city immobilier de toutes ses demandes, en ce compris celles formulées au titre de l’appel incident ;

— condamner la société Pro city immobilier au paiement à la SCI [T] d’une somme de 548,36 euros au titre de la pénalité contractuelle afférente aux mois d’avril et mai 2020 ;

— condamner la société Pro city immobilier au paiement à la SCI [T] d’une somme de 98,70 euros au titre de l’intérêt contractuel sur la pénalité due au titre du retard de paiement du loyer du mois d’avril et mai 2020 ;

— condamner la société Pro city immobilier au paiement à la SCI [T] d’une somme de 317,13 euros au titre du remboursement des actes extrajudiciaires portant sur les impayés ;

— condamner la société Pro city immobilier au paiement à la SCI [T] d’une somme de 10.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner la société Pro city immobilier au paiement à la SCI [T] d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et notifiées le 29 avril 2025, la société Pro city immobilier, intimée, demande à la cour de :

— juger la société Pro city immobilier recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la société [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

In limine litis,

— déclarer irrecevable les nouvelles demandes formulées en cause d’appel par la société [T] ;

En conséquence et à titre principal :

— confirmer partiellement le jugement rendu le 14 juin 2022 en ce que le tribunal judiciaire de Paris a :

« jugé que le commandement de payer délivré par la SCI [T] le 29 septembre 2020 est de nul effet :

débouté la SCI [T] de ses demandes de paiement au titre de la clause pénale et des intérêts de retard ;

débouté la SCI [T] de sa demande de paiement au titre de la clause d’indexation ;

déboute la SCI [T] de sa demande indemnitaire pour procédure abusive ;

condamne la SCI [T] à payer les dépens de l’instance ».

— Infirmer le jugement rendu le 14 juin 2022 en ce que le tribunal judiciaire de Paris a :

« condamné la société Pro city immobilier à payer à la SCI [T] la somme de 88,77 euros au titre de la sommation de payer signifiée le 18 septembre 2020 » ;

Subsidiairement,

— juger que toute condamnation prononcée au titre du rattrapage des loyers indexés ne saurait excéder la somme 896,96 euros,

En tout état de cause :

— juger que le commandement de payer-nul et de nul effet ' a été délivré de mauvaise foi par la société [T] et la condamner à payer la somme de 5.000 euros à la société Pro city immobilier ;

— condamner la société [T] à payer à la société Pro city immobilier la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [T] aux entiers dépens.

La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

III MOTIFS DE LA DÉCISION

A- Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société Pro city immobilier tirée de la nouveauté des demandes de l’appelante,

Moyens des parties

La société S.C.I. [T] fait valoir, sur le fondement des articles 564 et 566 du code de procédure civile :

— que ses demandes formulées à titre subsidiaire ne sont pas nouvelles ;

— que la demande tendant à voir « dire et juger que la demande d’indexation est recevable et bien fondée » est inhérente à la demande d’indexation du loyer formulée en première instance ; – que la demande tendant à voir « fixer la méthode de calcul d’indexation » est la continuité de la demande d’indexation formulée en première instance ;

— que la demande tendant à voir « condamner en conséquence la société Pro city immobilier au paiement de la somme due au titre de l’indexation à compter du mois de novembre 2015 jusqu’à la date de l’arrêt à venir », est la mise à jour de la demande formulée en première instance.

La société Pro city immobilier fait valoir, sur le fondement des articles 561 et 564 du code de procédure civile :

— qu’il est impossible de formuler des nouvelles demandes en cause d’appel ;

— que la société [T] formule les demandes nouvelles suivantes à titre subsidiaire :

« – dire et juger que la demande d’indexation est recevable et bien fondée ;

— fixer la méthode de calcul d’indexation ;

— condamner en conséquence la société Pro city immobilier au paiement des sommes dues au titre de l’indexation à compter du mois de novembre 2015 jusqu’à la date du jugement à intervenir ; «

— que la demande formulée par l’appelante en première instance tendait à voir condamner la concluante à payer le loyer indexé et non à valider la clause d’indexation ou de fixer la méthode de calcul de l’indexation.

Réponse de la cour

En droit, l’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 ajoute que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du même code prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, il résulte du jugement attaqué qu’en première instance, la société S.C.I. [T] sollicitait notamment la condamnation de la société Pro city immobilier au paiement de la somme de 3.272,06 euros au titre des arriérés relatifs à l’indexation du loyer.

En cause d’appel, la société S.C.I. [T] sollicite notamment de la cour, à titre subsidiaire, de :

— dire et juger que la demande d’indexation est recevable et bien fondée ;

— fixer la méthode de calcul d’indexation ;

— condamner en conséquence la société Pro city immobilier au paiement de la somme due au titre de l’indexation à compter du mois de novembre 2015 jusqu’à la date du jugement à intervenir.

Il résulte de l’examen des prétentions formées en cause d’appel par la société S.C.I. [T] et de leur comparaison avec la demande formée en première instance, que les prétentions formées par la société S.C.I. [T] à titre subsidiaire en cause d’appel ne sont pas nouvelles.

En effet, les demandes formulées à titre subsidiaire par la bailleresse en cause d’appel tendent à la même fin que la condamnation au paiement de l’arriéré relatif à l’indexation du loyer formulée en première instance ainsi qu’à son actualisation.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de la société Pro city immobilier tendant à ce que les demandes susvisées de la société [T] soient déclarées irrecevables en application des articles 564 à 566 du code de procédure civile.

B- Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire,

À titre liminaire, la cour observe que la bailleresse ne demande pas l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail de sorte que le litige qui oppose les parties sur l’efficacité du commandement de payer du 29 septembre 2020 présente peu d’enjeu.

Moyens des parties

La société S.C.I. [T] fait valoir que :

— l’intimée disposait de tous les éléments lui permettant de vérifier la nature, le montant et le bien-fondé de la somme réclamée par le bailleur dans le commandement de payer délivré le 29 septembre 2020.

La société Pro city immobilier soutient sur le fondement de l’article L 145-41 du code de commerce que

— le commandement de payer est de nature à induire en erreur la locataire sur le montant et le bien fondé des sommes réellement dues à son bailleur en ce qu’il est « totalement hermétique »,

— qu’il comporte un poste de créance intitulé « solde antérieur » d’un montant de 561,12 euros qui n’est pas précisé ;

— que le décompte ne comporte pas de distinction entre les loyers et charges.

Réponse de la cour

En droit, l’article 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est constant que pour produire ses effets et permettre la mise en 'uvre de la clause résolutoire, le commandement de payer doit être précis afin de laisser l’opportunité à son destinataire de remédier au manquement contractuel reproché.

Il est également constant qu’un commandement de payer qui mentionne une somme supérieure à la dette véritable reste valable à due concurrence de la somme qui n’a fait l’objet d’aucune contestation de la part du locataire.

En l’espèce, le commandement délivré par la bailleresse le 29 septembre 2020 porte sur la somme totale de 6 955,14 euros. Dans le commandement, la somme réclamée est ainsi décomposée :

— solde antérieur : 561,12 euros

— loyer et charge avril 2020 : 2741,80 euros

— loyer et charge mai 2020 : 2741,80 euros

— clause pénale : 604,47 euros

— intérêts échus : 41,30 euros

— sommation de payer : 87,77 euros

— coût du présent acte : 176,88 euros

Or, il résulte des quittances et avis d’échéance produits aux débats que la somme de 2.741,80 euros correspond au loyer mensuel hors taxes stipulé au bail, soit 2.200 euros, aux frais d’avis d’échéance, soit 1, 50 euros, à la TVA, soit 440, 30 euros ( = (2.200 +1,50) x 20%) et à la provision sur charges stipulée au bail, soit 100 euros. Il s’agit d’un élément connu de la locataire.

Dans ces conditions, la décomposition de la somme réclamée par la bailleresse dans le commandement de payer du 29 septembre 2020 est suffisamment précise pour permettre à la société Pro city immobilier de savoir à concurrence de quelle somme elle doit exécuter le commandement et à concurrence de quelle autre elle peut contester la somme due.

L’absence de justificatifs et de précision concernant la somme de 561,12 euros réclamée au titre du solde antérieur permet à la société Pro city immobilier de contester devoir cette somme mais ne prive pas le commandement de payer du 29 septembre 2020 d’effet.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a jugé que le commandement de payer délivré par la société S.C.I. [T] était de nul effet et, statuant à nouveau, de débouter la société Pro city immobilier de cette demande.

C- Sur la demande de la société S.C.I. [T] au titre de la clause pénale et des intérêts de retard

Moyens des parties

La société S.C.I. [T] fait valoir, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil et de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant la même période :

— que la clause pénale a été suspendue jusqu’au 23 juin 2020 inclus ; que la pénalité en découlant est exigible depuis le 24 juin 2020 ;

— que les mesures d’exception liées à l’urgence sanitaire ont seulement eu pour effet de reporter le point de départ du calcul des intérêts de retard, lesquels n’ont commencé à courir qu’à compter du 24 juin 2020 ;

— que ces intérêts ont couru jusqu’au mois de juin 2021 ;

— que la circonstance selon laquelle la mise en 'uvre de la clause pénale aurait dû survenir lors de la période juridiquement protégée du premier confinement n’est pas de nature à lui conférer un caractère excessif ;

— la pénalité contractuelle de 10 % ne saurait être regardée comme manifestement excessive, un tel taux étant courant en matière de baux commerciaux.

La société Pro city immobilier fait valoir sur le fondement de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie du Covid-19, des articles 1226, 1229 et 1152 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

— que la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 est protégée au sens de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 ;

— que le défaut de règlement des loyers et charges appelés au titre des mois d’avril 2020 et de mai 2020, intervenu durant cette période juridiquement protégée, ne saurait donner lieu à l’application de pénalités contractuelles ou au paiement d’intérêts contractuels de retard.

Réponse de la cour

L’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 dispose :

Article 1 : « Peuvent bénéficier des dispositions des articles 2 à 4, les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020. Celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire peuvent également bénéficier de ces dispositions au vu de la communication d’une attestation de l’un des mandataires de justice désignés par le jugement qui a ouvert cette procédure. Les critères d’éligibilité aux dispositions mentionnées ci-dessus sont précisés par décret, lequel détermine notamment les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la crise sanitaire. »

Article 4 : « Les personnes mentionnées à l’article 1er ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L.622-14 et L.641-12 du code de commerce. Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020. »

Le champ d’application du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020, les conditions d’éligibilité et d’attributions des aides sont définis par le décret n°2020-371 du 30 mars 2020.

En l’espèce, il est acquis que les échéances de loyers et de provision sur charges impayées qui fondent la demande de la société S.C.I. [T] au titre de la clause pénale et des intérêts de retard sont celles du mois d’avril 2020 et du mois de mai 2020.

Or, les mois d’avril 2020 et de mai 2020 entrent dans la période à laquelle s’appliquent les dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020.

Dans ces conditions, sans contestation par la société S.C.I. [T] de l’éligibilité de sa locataire au bénéfice des dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté la bailleresse de ses demandes de paiement au titre de la clause pénale et des intérêts de retard.

D- Sur la demande de la S.C.I. [T] au titre du rattrapage de l’indexation,

Moyens des parties

La société S.C.I. [T] soutient :

— que le bail conclu le 24 octobre 2013 prévoyait expressément une clause d’indexation automatique, applicable pendant toute la durée du contrat ;

— que l’absence de facturation immédiate de l’indexation ne saurait valoir renonciation à celle-ci ;

— qu’elle est donc fondée à réclamer le rattrapage des sommes résultant de l’application de l’indexation, dans la limite de la prescription quinquennale, correspondant à la différence entre le loyer acquitté et le loyer indexé, soit la somme de 5.638,64 euros pour la période du 1er novembre 2015 au 31 octobre 2022.

La société Pro city immobilier fait valoir :

— que la demande d’indexation de l’appelante fut introduite le 21 octobre 2020 de sorte que le point de départ de la prescription se situe au 21 octobre 2015 ;

— que toute demande d’indexation pour la période postérieure au 21 octobre 2020 est irrecevable s’agissant d’une demande nouvelle en cause d’appel ;

— qu’un rattrapage d’indexation de loyer sur les sept dernières années à la date de son appel est une invocation brutale de la clause d’indexation par la bailleresse, laquelle fait naître un doute quant à la réelle motivation de la bailleresse et à sa bonne foi.

Réponse de la cour

Sur la prescription de la demande de la bailleresse,

A titre liminaire, la cour observe qu’aux termes du dispositif des conclusions de la société Pro city immobilier, elle n’est pas saisie d’une prétention relative à la prescription de la demande en paiement de la bailleresse au titre de la clause d’indexation.

Dans la partie discussion de ses conclusions, la société Pro city immobilier admet que la demande de la bailleresse postérieure au 21 octobre 2015 n’est pas prescrite. Or, la demande de la société S.C.I. [T] porte sur la période postérieure au 1er novembre 2015 inclus.

Sur la fin de non-recevoir de la demande de la bailleresse pour la période postérieure au 21 octobre 2020,

En première instance, la société S.C.I. [T] demandait la condamnation de sa locataire à lui payer la somme de 3.272,06 euros au titre des arriérés relatifs à l’indexation du loyer. Cette somme correspondait, selon la bailleresse, à la période allant du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2020.

À hauteur d’appel, la société S.C.I. [T] demande la condamnation de la société Pro city immobilier en paiement de l’indexation du loyer jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir.

Contrairement à ce que soutient la société Pro city immobilier, il ne s’agit pas d’une demande nouvelle en cause d’appel dès lors que la demande au titre de la période postérieure au 1er décembre 2020 est le complément nécessaire de la demande formulée en première instance.

Sur le fond

L’article 17 du contrat de bail stipule :

« Le loyer sera révisable en fonction des variations de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE.

Il sera automatiquement ajusté chaque année à la date anniversaire de l’entrée en jouissance dans le même sens et dans la même proportion que la variation dudit indice constatée par rapport à l’année précédente.

L’indice de référence sera le dernier indice publié au 1er trimestre 2013, soit 1646 (indice du premier trimestre 2013).

La variation du loyer sera automatique et n’est subordonnée à aucune condition ; le fait de ne pas l’avoir calculée et réclamée immédiatement n’entraîne aucune déchéance dans le droit de l’une des parties à en réclamer l’application ultérieure avec effet rétroactif.

Si ledit indice cessait d’être publié, il serait remplacé, à défaut d’indice officiel, par un indice équivalent choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, par voie d’expertise effectuée par un seul expert choisi d’un commun accord entre les parties ou par ordonnance de Monsieur le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble, rendue sur requête de la partie la plus diligente.

Il est précisé que la présente clause constitue une indexation conventionnelle et ne se confond pas avec la révision triennale légale prévue par les articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce. »

En vertu de cette clause, qu’elle ne conteste pas, la locataire est redevable envers la bailleresse de l’indexation du loyer, dans la limite de la prescription de sa demande, peu important que la bailleresse n’ait pas réclamé immédiatement l’application de cette indexation,

Il résulte du bail que la date de l’entrée en jouissance est le 1er novembre 2013.

Au 1er novembre 2015, le loyer mensuel hors taxe était de : 2.200 euros X 1632 (indice du coût de la construction au 1er trimestre 2015) / 1646 (indice du coût de la construction au 1er trimestre 2013, soit 2.181,29 euros.

Au 1er novembre 2016, le loyer mensuel hors taxe était de : 2181,29 euros X 1615 (ICC T1 2016) / 1632 (ICC T1 2015), soit 2.158,57 euros.

Au 1er novembre 2017, le loyer mensuel hors taxe était de : 2.158,57 euros X 1650 (ICC T1 2017) / 1615 (ICC T1 2016), soit 2.205,35 euros.

Au 1er novembre 2018, le loyer mensuel hors taxe était de : 2.205,35 euros X 1671 (ICC T1 2018) / 1650 (ICC T1 2017), soit 2.233,42 euros.

Au 1er novembre 2019, le loyer mensuel hors taxe était de : 2.233,42 X 1728 (ICC T1 2019) / 1671 (ICC T1 2018), soit 2.309, 60 euros.

Au 1er novembre 2020, le loyer mensuel hors taxe était de : 2.309,60 euros X 1770 (ICC T12020) / 1728 (ICC T1 2019), soit 2.365,74 euros.

Au 1er novembre 2021, le loyer mensuel hors taxe était de : 2.365,60 euros X 1822 (ICC T1 2021) / 1770 (ICC T1 2020), soit 2435,24 euros.

Il s’en déduit que la locataire aurait dû payer la somme HT de 190.670,52 euros au titre des loyers pour la période du 1er novembre 2015 au 31 octobre 2022.

Or, du 1er novembre 2015 au 31 octobre 2022, la société Pro city immobilier a payé un loyer mensuel hors taxe de 2.200 euros, soit la somme HT totale de 184.800 euros pour la totalité de la période.

Au vu de ces éléments, il apparaît que la somme due par la société Pro city immobilier au titre de l’indexation du loyer, pour la période du 1er novembre 2015 au 31 octobre 2022 est de 5.870,52 euros. Cette somme sera ramenée à 5.638,64 euros compte-tenu de la demande de la société S.C.I. [T].

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté la bailleresse de sa demande en paiement au titre de l’indexation du loyer et, statuant à nouveau, de condamner la société Pro city immobilier :

— à payer à la société S.C.I. [T] la somme 5.638,64 euros au titre de l’arriéré locatif consécutif à l’indexation du loyer pour la période du 1er novembre 2015 au 31 octobre 2022 ;

— à payer à la société S.C.I. [T] l’indexation du loyer pour la période postérieure au 1er novembre 2022 inclus.

E- Sur les demandes relatives aux frais des actes extrajudiciaires,

Moyens des parties

La société S.C.I. [T] fait valoir, sur le fondement de l’article 25 du bail conclu le 24 octobre 2013 et de l’article 1192 du code civil :

— que le défaut de règlement de la société Pro city immobilier est une infraction aux clauses et conditions du contrat de bail commercial, justifiant de mettre à la charge du preneur le coût du commandement de payer du 29 septembre 2020, du procès-verbal de saisie conservatoire signifié le 29 septembre 2020 et de la dénonciation au débiteur saisi signifiée le même jour ;

— l’annulation du commandement de payer ne peut avoir pour effet de faire supporter au bailleur le coût de cet acte ;

— que sa condamnation aux dépens dans le cadre de la contestation de la saisie conservatoire ne peut pas faire obstacle à la qualification de « frais des actes extrajudiciaires » au sens du bail.

La société Pro city immobilier oppose :

— qu’elle ne saurait supporter le coût du commandement de payer dès lors qu’il a été annulé ;

— que la société S.C.I. [T] a été condamnée à payer les dépens de l’instance devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, ce dernier ayant ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire du 29 septembre 2020 ;

— qu’elle a proposé à la société [T], avant la délivrance de la sommation de payer du 18 septembre 2020, d’apurer sa dette locative avant le 31 décembre 2020 ; qu’en dépit de cette proposition, la société S.C.I. [T] a, dès la fin de la période protégée, délivré la sommation de payer alors qu’elle avait en sa possession le dépôt de garantie d’un montant de 6.600 euros.

Réponse de la cour

En application de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 applicable en l’espèce compte-tenu de la date du bail, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

En l’espèce, le bail prévoit en son article 25.2 que le preneur devra « rembourser au bailleur les frais des actes extrajudiciaires et autres frais de justice motivés par des infractions aux clauses et conditions des présentes ».

La sommation de payer du 18 septembre 2020 et le commandement de payer du 29 septembre 2020 sont des actes extrajudiciaires motivés par le manquement de la locataire à son obligation de payer les loyers et provisions sur charges des mois d’avril 2020 et de mai 2020. La bailleresse n’était pas dans l’obligation d’accepter la proposition de la locataire de reporter le paiement de sa dette au 31 décembre 2020 au plus tard, même si elle était en possession du dépôt de garantie, étant en outre observé que la procédure relative à la saisie conservatoire a établi que la locataire était en mesure de payer sa dette dès le mois de septembre 2020.

La société Pro city immobilier doit rembourser à la bailleresse le coût de la sommation de payer du 18 septembre 2020 et du commandement de payer du 29 septembre 2020 en vertu des dispositions de l’article 25.2 du bail, ci-dessus rappelées, étant précisé que selon les conclusions de la bailleresse le coût de chacun de ces actes est de 88,77 euros.

Le procès-verbal de saisie conservatoire signifié le 29 septembre 2020 et sa dénonciation à la société Pro city immobilier ne sont pas motivés par le manquement de la locataire à son obligation de payer les loyers et provisions sur charges des mois d’avril 2020 et de mai 2020 mais par la volonté de la bailleresse de préserver le recouvrement de sa créance. Par ailleurs, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la société Pro city immobilier d’une demande de mainlevée de cette saisie conservatoire, a, en l’absence d’une menace sur le recouvrement de la créance de la bailleresse condamné cette dernière aux dépens de l’instance dans son jugement du 11 mars 2021.

En conséquence, au regard de ces éléments, il convient de :

— confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la société Pro city immobilier à payer à la société S.C.I. [T] la somme de 88,77 euros au titre de la sommation de payer du 18 septembre 2020,

— infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté la société S.C.I. [T] de sa demande en paiement au titre du commandement de payer du 29 septembre 2020 et condamner la société Pro city immobilier à payer à la société S.C.I. [T] la somme de 88,77 euros au titre du commandement de payer du 29 septembre 2020,

— confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté la société S.C.I. [T] de sa demande en paiement au titre du procès-verbal de saisie conservatoire du 29 septembre 2020 et de sa dénonciation à la débitrice.

F- Sur la demande de dommages et intérêts de la société S.C.I [T] pour procédure abusive,

Moyens des parties

La société S.C.I. [T] fait valoir, sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile et de l’article 1240 du code civil :

— que la société Pro city immobilier a fait preuve de mauvaise foi dans l’exercice de son droit d’agir en justice et qu’elle a causé un préjudice à l’appelante ; qu’elle ne souffrait pas de difficulté financière et que c’est donc de mauvaise foi qu’elle a refusé de régler sa dette au titre des loyers et charges exigibles pour les mois d’avril et mai 2020.

La société Pro city immobilier fait valoir :

— qu’elle n’a commis aucune faute ;

— qu’il appartient à la société S.C.I. Spriros, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, de démontrer le préjudice dont elle se prévaut.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

Par ailleurs, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en considérant que la preuve du caractère malveillant de la procédure et par la suite d’un abus n’était pas caractérisée.

En outre il est constant que la partie qui triomphe même partiellement dans son action ne peut être condamnée à des dommages et intérêts pour avoir abusé de son droit d’agir en justice. Or, en l’espèce, la société Pro city immobilier obtient le rejet de certaines demandes en paiement de la société S.C.I. [T] notamment celle relative à la clause pénale et aux intérêts de retard.

Le jugement attaqué sera donc confirmé de ce chef.

G- Sur la demande de dommages et intérêts de la société Pro city immobilier

Moyens des parties

La société S.C.I. [T] n’a pas conclu sur cette demande de l’intimée.

La société Pro city immobilier fait valoir :

— que la bailleresse a fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer du 29 septembre 2020 aux motifs que la société Pro city immobilier est locataire depuis 8 ans, qu’elle a toujours réglé ses loyers et charges à l’échéance contractuellement prévue, que la bailleresse est en possession d’un dépôt de garantie dont le montant couvre la dette locative qu’elle réclame et qu’elle est bénéficiaire d’une garantie à première demande d’un montant de 16.450 euros ; que la locataire a proposé de payer sa dette locative avant le 31 décembre 2020.

Réponse de la cour

Les circonstances de fait mentionnées par la locataire à l’appui de sa demande n’établissent pas la mauvaise foi de la bailleresse lors de la délivrance du commandement de payer du 29 septembre 2020 dès lors que la locataire avait manqué à son obligation de payer les échéances des mois d’avril 2020 et de mai 2020 et que la bailleresse n’a jamais sollicité l’acquisition de la clause résolutoire du bail conformément aux dispositions de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-316.

Par ailleurs, la société Pro city immobilier ne démontre pas l’existence du préjudice dont elle se prévaut et qu’elle évalue à 5.000 euros.

En conséquence, il convient de débouter la société Pro city immobilier de sa demande de dommages et intérêts, étant observé que cette demande n’avait pas été formulée en première instance.

H- Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société Pro city immobilier succombe principalement, tant en première instance qu’en appel.

En conséquence, il convient en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la société S.C.I. [T] au paiement des dépens de première instance et, statuant à nouveau, et y ajoutant, de condamner la société Pro city immobilier au paiement des dépens de première instance et d’appel.

Par ailleurs, l’équité commande d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, statuant à nouveau, et y ajoutant, de condamner la société Pro city immobilier à payer à la société S.C.I. [T] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

IV PAR CES MOTIFS

La cour,

Déboute la société Pro city immobilier de sa fin de non-recevoir tirée de la nouveauté des demandes de l’appelante en cause d’appel,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 14 juin 2022 en ce qu’il a :

— jugé que le commandement de payer délivré par la société S.C.I. [T] le 29 septembre 2020 était de nul effet,

— débouté la société S.C.I. [T] de sa demande en paiement au titre de la clause d’indexation,

— débouté la société S.C.I. [T] de sa demande en remboursement du coût du commandement de payer du 29 septembre 2020,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société S.C.I. [T] à payer les dépens de l’instance,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 14 juin 2022 en ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute la société Pro city immobilier de sa demande tendant à voir dire que le commandement de payer délivré par la société S.C.I. [T] le 29 septembre 2020 est de nul effet,

Condamne la société Pro city immobilier à payer à la société S.C.I. [T] la somme de 5.638,64 euros au titre de l’arriéré locatif consécutif à l’indexation du loyer pour la période du 1er novembre 2015 au 31 octobre 2022,

Condamne la société Pro city immobilier à payer à la société S.C.I. [T] l’indexation du loyer pour la période postérieure au 1er novembre 2022 inclus,

Condamne la société Pro city immobilier à payer à la société S.C.I. [T] la somme de 88, 77 euros au titre du remboursement du commandement de payer du 29 septembre 2020,

Déboute la société Pro city immobilier de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la société Pro city immobilier aux dépens de première instance et de la procédure d’appel,

Condamne la société Pro city immobilier à payer à la société S.C.I. [T] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par cette dernière en première instance et en appel,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE