Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 25 FEVRIER 2026

(n° , 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/10753 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD2SS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Avril 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] – RG n° 15/08061

APPELANTE

S.C.I. CYNTHIA

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 483 674 313

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Carole SIRAT de la SCP Charles SIRAT et autres, avocat au barreau de PARIS, toque : P0176

INTIMES

Société SUPREME TRAITEUR

SAS immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 538 462 136

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Romuald MOISSON de la SELARL MOREL CHADEL MOISSON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0105

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, le Cabinet [R] [N] SAS – ATRIUM GESTION

C/O Cabinet [R] [N] SAS – ATRIUM GESTION

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Thomas RONZEAU et plaidant par M^e Christiane ROBERTO – SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

PARTIE INTERVENANTE :

S.E.L.A.R.L. ATHENA prise en la personne de Maître [C] [Z] (immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 802 989 699) es-qualité de liquidateur de la SAS SUPREME TRAITEUR

[Adresse 5]

[Localité 7]

Ni constituée, ni représentée

Assignation en appel provoqué devant la cour d’appel de Paris – Pôle 4 chambre 2,en date du 14 mai 2025 à perosnne habilitée conformément à l’article 658 du code procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, pour la Présidente empêchée, et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière Cynthia est propriétaire des lots n°1, 2, 3, 4, 5, 104 et 156 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 situé [Adresse 6] à [Localité 8].

L’immeuble est composé de deux bâtiments A (lots 1 à 12) et B (100 à 156).

Les lots 1 à 5 sont des locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée, et les lots 6 à 12 et 100 à 156 sont affectés à l’exploitation d’une résidence de tourisme classée.

Les lots appartenant à la SCI Cynthia sont loués commercialement à la société par actions simplifiée Suprême Traiteur.

Par acte du 6 octobre 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Massy (91300) a assigné la société civile immobilière Cynthia devant le tribunal aux fins de recouvrement de certaines charges et provisions impayées, s’élevant à la somme de 359.231,53 €, selon décompte arrêté au 1er octobre 2015.

Par acte du 15 septembre 2016, la société civile immobilière Cynthia a assigné en intervention forcée la société Suprême Traiteur devant le tribunal, afin de lui rendre opposable le jugement à intervenir et d’obtenir sa condamnation à lui payer l’arriéré des charges et provisions.

Par ordonnance du 13 octobre 2016, le juge de la mise en état a condamné la société Cynthia à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9], une indemnité provisionnelle de 119 640,15 euros. Il a également ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder M. [J] [B], avec pour mission notamment, de déterminer si les modifications apportées aux parties privatives et communes de la copropriété entraînent une modification de la répartition des charges des copropriétaires. Le 12 janvier 2017, le juge de la mise en état a procédé à la jonction des deux affaires sous le numéro unique 15/8061.

Par ordonnance du 9 mars 2017, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation judiciaire et commis pour y procéder l’association Essonne Médiation. Cette mesure n’a pas été mise en oeuvre.

M. [J] [B] a déposé son rapport le 30 janvier 2019.

Par ordonnance du 21 février 2019, le juge de la mise en état, considérant qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de statuer sur une nouvelle demande de paiement à l’encontre de la société Cynthia, a rejeté la demande de provision formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9].

Par jugement du 22 avril 2021, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— condamné la société Cynthia à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] la somme de 223.895,90 euros au titre des charges et provisions, selon décompte arrêté au 2 juillet 2020, appels de fonds du 1er juillet 2020 inclus, somme qui produira des intérêts au taux légal à compter du jugement et ce jusqu’à parfait paiement,

— dit que les intérêts produits pourront être capitalisés des lors qu’ils seront dus depuis une année entière,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné la société Cynthia à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] une somme de 55,19 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté la société Cynthia de sa demande relative à la clause de répartition des charges inscrites au règlement de copropriété ainsi qu’à l’état descriptif de division,

— condamné la société Suprême Traiteur à verser à la société Cynthia la somme de 8.184,13 euros, au titre des charges impayées sur la période de 2013 à 2018, selon décompte de la créance arrêté au 31 décembre 2018,

— débouté la société Cynthia de sa demande de condamnation de la société Suprême Traiteur à la garantir de toutes condamnations mises à sa charge au titre des travaux de mise en conformité,

— condamné la société Cynthia à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] une somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Suprême Traiteur à verser à la société Cynthia une somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Cynthia aux dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer et les frais d’inscription d’hypothèque,

— dit que les dépens seront recouvrés par Maître Guittard, membre de la SCP Damoiseau et Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire.

La société civile immobilière Cynthia a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 juin 2021.

Par jugement du 29 octobre 2024 le tribunal des activités économiques de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société par actions simplifiée Suprême Traiteur et désigné la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Athena en la personne de Mme [C] [Z], mandataire judiciaire, en qualité de liquidateur.

Par acte du 14 mai 2025 la société civile immobilière Cynthia a assigné en intervention forcée devant la cour la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Athena en la personne de Mme [C] [Z], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur de la société par actions simplifiée Suprême Traiteur.

La procédure devant la cour a été clôturée le 1er octobre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 23 septembre 2025 par lesquelles la société civile immobilière Cynthia, appelante, invite la cour, au visa des articles 5, 10, 11 dernier alinéa et 43 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9], une somme de 223.895,90 euros au titre des charges arrêtées au 1er juillet 2020 inclus,

statuant à nouveau,

— juger que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] n’est, à ce jour, ni certaine, ni liquide, ni exigible,

— dire que les copropriétaires des lots composant la partie de l’immeuble destinée à l’exploitation d’une résidence de tourisme classée sont seuls responsables de l’atteinte à la destination de l’immeuble et des travaux et dépenses exigés par la Commission communale de Sécurité,

— dire que ces travaux et dépenses de sécurité doivent demeurer à la charge exclusive de ces derniers,

en conséquence,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] à rembourser la somme de 227.423,61 euros que la société Cynthia lui a réglée en exécution du jugement déféré avec intérêts au taux légal et capitalisation,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] de son appel incident tendant au paiement de 4.702,19 euros et de 3.517,40 euros au titre des frais de contentieux et de celle de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de sa demande reconventionnelle tendant à voir déclarer non écrites les clauses de répartition stipulées dans l’actuel règlement de copropriété / état descriptif de division du 10 septembre 2007,

statuant à nouveau,

— déclarer non écrites les clauses de répartition figurant dans le règlement de copropriété /état descriptif de division du 10 septembre 2007,

— ordonner la mise en conformité du règlement de copropriété / état descriptif de division du 10 septembre 2007 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9],

— déclarer recevable l’intervention forcée de la société d’exercice libérale à responsabilité limitée Athéna, prise en la personne de Maître [Z], ès qualités de liquidateur de la société Suprême Traiteur,

— dire que la société Cynthia détient une créance à l’égard de la liquidation judiciaire de la société Suprême Traiteur au titre des charges impayées de 2013 à 2018,

en conséquence,

— fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Suprême Traiteur à la somme de 8 184,12 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 22 avril 2021,

— dire en cas de condamnation de la société Cynthia au titre des travaux de mise aux normes et de sécurité que celle-ci détient une créance à l’égard de la liquidation judiciaire de la société Suprême Traiteur de 286.775,90 euros au titre de la garantie qu’elle lui doit,

— fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Suprême Traiteur à la somme de 286.775,90 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 22 avril 2021,

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Suprême Traiteur les dépens de première instance et de l’instance d’appel,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] à lui payer une somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Sirat sur ses affirmations de droit.

Vu les conclusions notifiées le 11 avril 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 8], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1 modifié par la loi du 13 juillet 2006 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer le jugement en ce que la société Cynthia a été condamnée à lui payer, en principal, selon décompte arrêté au 2 juillet 2020, appels de fonds du 1er juillet 2020 inclus, la somme de 223.895,90 euros au titre des charges de copropriété proprement dites et appels travaux, en deniers et quittance, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2015, date du commandement de payer sur la somme de 247.561,49 euros et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1153 alinéa 1 du code civil), avec capitalisation des intérêts prévue par l’article 1154 du code civil,

— confirmer le jugement en ce que la société Cynthia a été déboutée de sa demande tendant à voir déclarer non écrites les clauses du règlement de copropriété et état descriptif de division s’agissant de la répartition des charges et voir ordonner la mise en conformité de celui-ci,

— confirmer le jugement en ce que la société Cynthia a été condamnée à lui payer une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement en ce que la société Cynthia a été condamnée dépens,

statuant sur son appel incident,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes de condamnation de la société Cynthia à la somme totale de 4.702,19 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en sa version issue de la loi du 13 juillet 2006, et retenu la seule somme de 55,19 euros à ce titre,

— condamner la société Cynthia à lui payer la somme de 4 702,19 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en sa version issue de la loi du 13 juillet 2006,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes de condamnation de la société Cynthia à la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1153 alinéa 4 du code civil,

— condamner la société Cynthia à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1153 alinéa 4 du code civil,

en cause d’appel,

— condamner la société Cynthia à lui payer la somme de 127.446,79 euros en principal au titre des charges de copropriété proprement dites et appels travaux, suivant décompte arrêté au 9 avril 2024, appels de fonds du 1er avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner la société Cynthia à lui payer la somme de 3.517,40 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en sa version issue de la loi du 13 juillet 2006,

en tout état de cause,

— condamner la société Cynthia aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Vu l’assignation en intervention forcée devant la cour à la requête de la société civile immobilière Cynthia délivrée à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Athena en la personne de Mme [C] [Z], mandataire judiciaire, ès qualité de liquidateur de la société par actions simplifiée Suprême Traiteur, le 14 mai 2025, à personne habilitée, la signification des conclusions à la requête de la société civile immobilière Cynthia délivrée à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Athena en la personne de Mme [C] [Z], mandataire judiciaire, ès qualité de liquidateur de la société par actions simplifiée Suprême Traiteur, le 17 septembre 2025, à personne habilitée.

SUR CE,

La société d’exercice libéral à responsabilité limitée Athena en la personne de Mme [C] [Z], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur de la société par actions simplifiée Suprême Traiteur n’a pas constitué avocat ; il sera statué par arrêt réputé contradictoire.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Il y a lieu de déclarer recevable l’appel en intervention forcée à la requête de la société civile immobilière Cynthia de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Athena en la personne de Mme [C] [Z], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur de la société par actions simplifiée Suprême Traiteur .

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

La demande du syndicat en première instance porte sur l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2013 au 1er juillet 2020 inclus. Il était sollicité la somme de 223.895,90 €.

Le syndicat actualise sa demande en appel pour la période du 1er octobre 2020 au 1er avril 2024 inclus. Il est sollicité la somme de 127.446,79 €.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5'.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale, la fiche d’immeuble et le titre de propriété justifiant de la qualité de propriétaire de la SCI Cynthia,

— le règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des :

10 juin 2013 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2012, votant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2013 et du 1er janvier au 31 décembre 2014,

25 juin 2014 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2013, votant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2014 et du 1er janvier au 31 décembre 2014, ratifiant la souscription de la convention d’assistance de responsable unique de sécurité auprès de la société Giffard afin de se conformer à la réglementation en matière d'[Localité 10], ratifiant la mission de SSIAP1 souscrite auprès de la société G2S Sécurité afin de respecter les obligations édictées par la Commission de Sécurité, décidant de souscrire un contrat d’assistance technique et de coordination SSI auprès du cabinet SIH, votant les travaux visant à lever la mission de SSIIAP 1 de GSS Sécurité (travaux de détection incendie, de blocs de secours, d’interphone et de compartimentage),

5 juin 2015 approuvant le compte travaux séparation des comptages et le compte travaux des mesures d’urgences votées le 12 novembre 2012, votant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2015 et du 1er janvier au 31 décembre 2016,

29 juin 2016 votant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2016 et du 1er janvier au 31 décembre 2017,

30 juin 2017 votant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2017 et du 1er janvier au 31 décembre 2018,

27 juin 2018 votant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2018 et du 1er janvier au 31 décembre 2019,

28 juin 2019 votant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2019 et du 1er janvier au 31 décembre 2020, votant les travaux de réfection complète des toitures terrasses du bâtiment A et de remise en état du mur suite à la démolition de l’ancien local chaufferie,

14 novembre 2022 votant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2023,

6 juin 2023 votant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2024, approuvant le compte travaux des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse du bâtiment A votés le 28 juin 2019, votant un appel de provision complémentaire de 50.000 € sur le budget de fonctionnement 2022,

— les appels de fonds jusqu’au 1er avril 2024 et relevés individuels de charges,

— le décompte des charges et provisions réclamées arrêté au 2 juillet 2020, appels

de fonds du 1er juillet 2020 inclus, faisant état d’un solde débiteur de 223.895,90 euros,

— le décompte d’exécution du jugement et le décompte des sommes dues pour la période postérieure, soit du 1er octobre 2020 au 1er avril 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 127.446,79 €,

— les justificatifs des frais,

— le rapport d’expertise de M. [B],

— le jugement du tribunal judiciaire d’Evry du11 février 2021 et l’arrêt confirmatif de cette cour du 8 novembre 2023.

Sur la demande du syndicat en première instance

Le syndicat a sollicité en première instance la condamnation de la SCI Cynthia à lui payer la somme de 223.895,90 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2013 au 1er juillet 2020 inclus.

En premier lieu la SCI Cynthia fait valoir que le syndicat ne dispose pas d’une créance certaine, liquide et exigible au motif d’une part que les comptes n’ont pas été approuvés depuis 2013, d’autre part que les travaux préconisés par la commission de sécurité en 2012 et réalisés en 2013 n’ont pas été votés préalablement par l’assemblée générale, ayant été décidés par le conseil syndical sans mise en concurrence.

S’agissant des charges courantes, il est exact que les comptes après l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2013 n’ont plus été approuvés par l’assemblée générale. En revanche les budgets prévisionnels de 2014 à 2020 ont tous été votés par les assemblées générales énumérées plus haut. En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 les provisions appelées par le syndic en exécution du vote par les copropriétaires du budget prévisionnel sont exigibles.

En ce qui concerne les travaux de sécurité et de mise aux normes réalisés consécutivement au passage de la commission de sécurité en 2012 qui représentent un montant total de 272.314,68 €, il est exact qu’ils ont été réalises sans vote préalable de l’assemblée générale.

Ils ont cependant été ratifiés par l’assemblée générale du 25 juin 2014 et la SCI Cynthia ne conteste pas avoir voté cette ratification.

S’agissant plus précisément des travaux visant à lever la mission de SSIAP I de la société G 2S Sécurité (résolution n° 21) les copropriétaires ont décidé de confier les travaux à l’entreprise Eris pour un montant de 140.000 € HT.

Ils ont également décidé de la base de répartition :

— travaux de détection incendie (résolution n° 21-4) :

en charges communes générales à hauteur de 11.544 € HT

en charges exploitation hôtelière à hauteur de 21.500 € HT

en charges lots de chambre à hauteur de 45.730 € HT

— travaux de blocs de secours (résolution n° 21-5) :

en charges communes générales à hauteur de 3.520 € HT

en charges exploitation hôtelière à hauteur de 12.992 € HT

en charges lots de chambre à hauteur de 14.210 € HT

— travaux d’interphonie pour personne à mobilité réduite (résolution n° 21-6) : en charges lots de chambre à hauteur de 6.684 € HT

— travaux de compartimentage et désenfumage (résolution n° 21-7) : en charges lots de chambre à hauteur de 23.820 € HT.

L’assemblée a également voté la modalité des appels de fonds (résolution n° 21-8), le financement des travaux (résolution n° 21-9), les honoraires du syndic (résolution n° 21-10) et ceux du maître d’oeuvre (résolution n° 21-11).

La SCI Cynthia a voté en faveur de toutes ces résolutions, y compris celle relative à la répartition des charges, ce qu’elle ne conteste pas.

Il en résulte que les sommes afférentes à ces dépenses pour ces travaux non comprises dans le budget prévisionnels sont exigibles par application de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En second lieu la SCI Cynthia soutient que la double destination de l’immeuble a été changée par le fait des copropriétaires ayant des lots dans la partie réservée à la résidence de tourisme et que ce changement de destination a conduit la commission de sécurité à exiger la réalisation de travaux de mise en sécurité.

Elle soutient que le bâtiment qui devait accueillir une activité de résidence de tourisme n’a plus cette activité et que les lots consistent en réalité à des meublés loués à des fins non touristiques.

Elle ajoute que ce changement de destination a amené la commission communale de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public à émettre un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation et à enjoindre à la copropriété de réaliser d’importants travaux à peine de fermeture.

Elle refuse de payer ces travaux estimant qu’elle n’est pas responsable de cette situation, et que les lots dont elle est propriétaire ne sont pas concernées par ces exigences et qu’elle ne doit donc pas y participer.

L’expert judiciaire, M. [B], a rejeté ce raisonnement. Il a conclu aux termes de son rapport que tous les lots de l’ensemble immobilier (en ce compris ceux de la SCI Cynthia donnés en location à la société Suprême Traiteur) sont concernés par les mesures de sécurité et de mise en conformité.

Il convient de rappeler que l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9], subdivisé en 2 bâtiment, A et B, a une double destination telle que mentionnée dans le règlement de copropriété :

— une destination de 'résidence de tourisme’ pour logements à des tiers étrangers à la copropriété

— une destination commerciale.

La SCI Cynthia est propriétaire de lots, tant dans le bâtiment A (les lots 1 à 5 du

rez-de-chaussée), étant précisé que les lots 6 à 12 du premier étage sont des chambres

appartenant à d’autres copropriétaires, que dans le bâtiment B où elle est propriétaire du lot

104 et du lot 156.

Compte tenu de l’unicité de l’immeuble et du fait que la SCI Cynthia soit propriétaire de

lots à la fois dans le bâtiment A et le bâtiment B (leur point commun étant d’être tous au

rez-de-chaussée), rien ne justifie que les règles de sécurité afférentes à l’ensemble

immobilier géré en copropriété ne soient pas applicables à tous et que les charges y

afférentes ne soient pas réglées par tous les copropriétaires, y compris la SCI Cynthia. La commission de sécurité considère elle même que l’immeuble constitue un seul [Localité 10].

Les deux destinations (résidence de tourisme et commerciale) impliquent toutes deux des activités nécessitant la réception de public, c’est-à-dire des personnes étrangères à la copropriété et c’est du fait de la réception de public (en ce compris par les salons qui font l’objet d’un bail par la SCI Cynthia) que la Commission de Sécurité a exigé des travaux de mise en sécurité et mise en conformité.

Par ailleurs, si la mission de service de sécurité incendie et d’assistance à personne (SSIAP) concerne principalement la résidence hôtelière, les lots appartenant à la société Cynthia sont aussi exploités par un [Localité 10] (établissement recevant du public), également soumis à la

réglementation en la matière.

Ainsi, la commission communale de sécurité contre les risques d’incendie et de panique

dans les établissements recevant du public, dans son procès-verbal du 5 février 2015, a fait

des observations concernant la partie 'hôtel’ mais aussi concernant la partie salles de

réception et cuisines.

La société Cynthia n’est donc pas simplement concernée parce que l’ensemble de la

copropriété a été considéré comme un '[Localité 10] unique’ comme elle le soutient.

Comme il a été dit plus haut, lors de l’assemblée générale du 25 juin 2014, les copropriétaires ont voté la répartition de la charge des travaux de détection incendie et de blocs de secours, les résolutions 21-4 et suivantes, lui faisant supporter une petite partie de leur financement au

titre de 'charges communes générales', la majeure partie étant supportée par les autres

copropriétaires seulement au titre des 'charges exploitation hôtelière’ et 'charges lots de

chambre'.

La société Cynthia a voté pour ces résolutions, admettant alors qu’une partie de ce

financement lui incombait.

Enfin, contrairement à ce que soutient la SCI Cynthia il n’y pas eu de changement de destination des lots affectés à la résidence de tourisme pour logements à des tiers étrangers à la copropriété.

L’expert indique à cet égard :

'Les discussions entre le syndicat des copropriétaires et la SCI Cynthia proviennent de l’utilisation par les copropriétaires des lots de la résidence de tourisme.

Je constate à l’analyse des contrats d’hébergement de [Localité 11] et LMM de 2013 et 2014 et du fonctionnement de l’occupation des lots que les occupants ne sont pas des touristes, mais des personnes en attente d’une solution pérenne pour trouver un logement définitif. Lors de mes relevés du 9 octobre 2017, j’ai constaté qu’il n’y avait aucune utilisation des lots comme chambre d’hôtel, mais que les chambres et les appartements étaient gérées par un gardien qui réside dans la loge prévue à cet effet et par un accompagnateur qui est en charge des occupants et qui réside au lot 111, au 1er étage. Les contrats signés et la présence de ce personnel respectent les obligations du règlement de la copropriété, mais c’est une adaptation et les chambres ne sont pas occupées par des touristes.

L’occupation actuelle est donc une adaptation astucieuse, mais à l’analyse, n’est pas contraire à la destination de l’immeuble.

En conséquence, j’estime que l’esprit de la destination de la copropriété est respecté et j’estime que la destination de la copropriété n’est pas à être modifier'.

Il est acquis aux débats d’une part que le plan local d’urbanisme de la ville de [Localité 9] interdit les immeubles à usage d’habitation dans cette zone, d’autre part que les copropriétaires des lots de la partie 'résidence de tourisme classée’ ont transformé les 52 chambres en 62 studios et appartements loués en meublés à de personnes en situation de précarité dans l’attente d’un logement pérenne. La société Locmeuble [Localité 9] gère, au nom et pour le compte des propriétaires des lots de cette partie de l’immeuble, des locations en meublés. Actuellement, ces logements sont loués à l’association Monde sans Frontière qui les sous-loue au SAMU Social pour l’hébergement de familles en situation de précarité. Mais, dans les deux cas, occupation par des touristes ou occupation par des personnes en situation de précarité dans l’attente d’un logement pérenne, il s’agit d’une occupation temporaire ou passagère, de sorte qu’il n’y a pas de changement de destination des lots litigieux. A cet égard il importe peu que cette résidence ne figure ni au registre des résidences de tourisme classées de Massy, ni au registre des hôtels de tourisme.

Dans la mesure où l’ensemble des lots de la copropriété constitue un établissement recevant du public unique, la SCI Cynthia doit donc doit payer les charges afférentes au SSIAP.

Il résulte de ce qui précède que le syndicat justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 223.895,90 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2013 au 1er juillet 2020 inclus.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a :

— condamné la société Cynthia à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] la somme de 223.895,90 euros au titre des charges et provisions, selon décompte arrêté au 2 juillet 2020, appels de fonds du 1er juillet 2020 inclus, somme qui produira des intérêts au taux légal à compter du jugement et ce jusqu’à parfait paiement,

— dit que les intérêts produits pourront être capitalisés des lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Sur l’actualisation de la demande du syndicat en cause d’appel

Le syndicat sollicite la condamnation de la SCI Cynthia à lui payer la somme de 127.446,79 € représentant l’arriéré des charges de la période du 1er octobre 2020 au 1er avril 2024 inclus.

Sur ce montant, la SCI Cynthia conteste seulement devoir la somme de 62.880 € correspondant à une régularisation d’opération faite au titre du 'budget 2014 SSIAP/AG 17 suite jugement’ (pièce syndicat n° 81).

Ce montant qui concerne des dépenses de travaux de sécurité réalisés consécutivement à la visite de la commission de sécurité, figurait au budget 2014, a donné lieu à un contentieux opposant la SCI Cynthia à la société Sodi, propriétaires de lots situés dans la partie 'résidence de tourisme classée'.

À l’origine du litige, il y a la résolution n° 7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30

juin 2017 prise à la demande de la SCI Cynthia qui avait décidé d’affecter ces dépenses aux seuls copropriétaires de la partie 'résidence de tourisme classée'.

Par jugement du 11 février 2021, confirmé par arrêt de cette cour du 8 novembre 2023, le tribunal judiciaire d’Evry a annulé la résolution n° 7 de assemblée générale du 30 juin 2017, motif pris d’un abus de majorité. Suite à l’arrêt de cette cour, le syndic a opéré le 22 décembre 2023 une régularisation en portant au débit du compte de la SCI Cynthia la somme de 62.880 € correspondant à ces dépenses.

Ce montant correspond, comme pour la période précédente, aux dépenses de travaux de sécurité consécutifs au passage de la commission de sécurité. Il a été dit plus haut que la SCI Cynthia est tenue au paiement des charges relatives aux travaux de mise en conformité et mise en sécurité exigées par la commission de Sécurité, et par ailleurs votées en assemblées générales aujourd’hui définitives, lesquels sont nécessaires à la poursuite de l’activité de son locataire qui reçoit du public (salons de réception).

La SCI Cynthia ne conteste pas le surplus de la demande, soit la somme de 64.566,79 € arrêté au 9 avril 2024.

Il doit être ajouté au jugement que la SCI Cynthia est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Massy (91300) la somme de 127.446,79 € au titre de l’arriéré des charges et appels travaux pour la période du 1er octobre 2020 au 1er avril 2024 inclus suivant décompte du 9 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Sur la demande du syndicat en première instance

Le syndicat des copropriétaires a sollicité les frais suivants :

—  9 décembre 2014 : mise en demeure : 55,19 €,

—  2 février 2015 : frais d’envoi à l’huissier : 153 €,

—  16 juin 2015 : honoraires transmission dossier avocat : 419 €,

—  16 juin 2015 : honoraires prise d’hypothèque : 203 €,

—  31 décembre 2015 : suivi procédure impayé : 406 €,

—  30 juin 2016 : suivi procédure impayé : 427 €,

—  31 décembre 2016 : suivi procédure impayé : 427 €,

—  6 septembre 2017 : suivi procédure impayé : 430 €,

—  31 décembre 2017 : suivi procédure impayé : 430 €,

—  30 juin 2018 : suivi procédure impayé : 436 €,

—  31 décembre 2018 : suivi procédure impayé : 436 €,

—  30 juin 2019 : suivi procédure impayé : 440 €,

—  31 décembre 2019 : suivi procédure impayé : 440 €,

total: 4.702,19 €.

Les frais d’envoi à l’huissier, les honoraires de transmission de dossier avocat et les frais de suivi de procédure d’impayé font partie des diligences de base du syndic dans le recouvrement des charges de copropriété qui ne sauraient être mis à la charge du seul copropriétaire concerné, nonobstant le contrat de syndic qui n’est pas opposable à la SCI Cynthia, sauf à justifier de diligences exceptionnelles, ce qui n’est pas le cas ici.

Seuls constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité ceux de la mise en demeure du 9 décembre 2014 (55,19 €) et les honoraires de prise d’hypothèque (203 €).

La SCI Cynthia doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 55,19 + 203 = 258,19 € au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a condamné la société Cynthia à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] une somme de 55,19 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande du syndicat en cause d’appel

Le syndicat sollicite les frais suivants :

—  31 décembre 2020 : suivi procédure impayé : 445 €,

—  30 juin 2021 : suivi procédure impayé : 450 €,

—  16 décembre 2021 : honoraires préparation AGO du 18 janvier 2022 suite annulation AGO du 4 janvier 2022 : 304,80 €

—  31 décembre 2021 : suivi procédure impayé : 450 €,

—  30 juin 2022 : suivi dossier avocat : 455 €,

—  30 décembre 2022 : suivi dossier avocat : 455 €,

—  30 juin 2023 : suivi dossier avocat : 478,80 €,

—  29 décembre 2023 : suivi dossier avocat : 478,80 €,

total : 3.517,40 €.

Pour les mêmes motifs qu’exposés précédemment, les frais de suivi de procédure impayé et suivi dossier avocat ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité.

Le syndicat n’explique pas pourquoi les honoraires de préparation de l’assemblée générale ordinaire du18 janvier 2022 suite à l’annulation de celle du 4 janvier 2022 devraient être mis à la charge de la seule SCI Cynthia.

Le syndicat doit être débouté de sa demande en paiement de la somme de 3.517,40 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Selon l’article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les appels de fonds travaux que la SCI Cynthia refuse de payer depuis 2013 ont été établis au titre de travaux de mise en sécurité et conformité adoptés en assemblée générale des copropriétaires. De plus, la SCI Cynthia qui est copropriétaire majoritaire au sein de la copropriété, a elle-même décidé d’approuver la réalisation de ces travaux et n’a pas contesté les assemblées générales correspondantes.

Du fait de ses votes favorables à la réalisation des travaux, elle ne pouvait ignorer que des appels de fonds allaient être émis en application de la répartition des charges prévue au règlement de copropriété et état descriptif de division. Sa mauvaise foi est caractérisée par son refus de payer ces appels de fonds.

La copropriété a subi un préjudice certain. C’est ainsi que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2014, il a été adopté la résolution n°21, tendant à voir ratifier la mission de SSIAP1 souscrite auprès de la société G2S Sécurité afin de respecter les obligations édictées par la Commission de Sécurité. La SCI Cynthia, présente à cette assemblée générale des copropriétaires, a voté pour cette résolution ainsi que pour les résolutions suivantes tendant à voir procéder à tous travaux nécessaires pour lever la mission de SSIAP 1 confiée à la société G2S Sécurité. Lors de cette assemblée générale, il a également été voté la résolution n° 22 décidant de fixer un budget complémentaire de 40.000 € pour réaliser la création de divers travaux pour respecter les obligations édictées par la commission de sécurité. Malgré le vote de ces différents travaux, la SCI Cynthia ayant d’ailleurs voté pour, les travaux n’ont pu être effectués en l’absence de trésorerie suffisante du fait de l’important impayé de cette dernière (359.231,53 € au jour de la délivrance de l’assignation en octobre 2015). Du fait de l’impossibilité d’exécuter ces travaux, la commission communale de sécurité a rendu un avis défavorable d’ouverture au public des établissements situés dans la résidence en date du 5 février 2015 (pièce syndicat n° 29). A la suite de cet avis, la ville de [Localité 9] a adressé un courrier de mise en demeure d’avoir à procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai de trois mois, lettre adressée en date du 16 février 2015. De nouveaux, la Commission Communale de Sécurité a émis un avis défavorable d’ouverture au public en date du 4 février 2016 (pièce syndicat n° 30). Cet avis défavorable concernait plus particulièrement les établissements dénommés Le Suprême [Localité 12] Astoria et Locmeubles [Localité 13]. Or l’état de ces locaux a été dû à l’impossibilité d’effectuer les travaux de mise en conformité, du fait de la carence de la SCI Cynthia et a conduit la ville de Massy à prendre un arrêté le 1er mars 2016 portant fermeture de l’établissement concerné (pièce syndicat n° 28). Aux termes de l’article 1 de cet arrêté, les gérants des établissements Le Suprême et Locmeubles [Localité 9], ainsi que le syndic de la copropriété, ont été mis en demeure de procéder à la fermeture des établissements. L’article 2 précisait que la réouverture des établissements au public ne pourrait se faire qu’après le passage d’une nouvelle commission de sécurité après réalisation des travaux de mise en sécurité et de conformité.

Dans ces conditions, les manquements systématiques et répétés de la SCI Cynthia à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.

La SCI Cynthia doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 8.000 € de dommages-intérêts.

Sur la demande de la SCI Cynthia tendant à voir déclarer non écrite les clauses de répartition des charges stipulées au règlement de copropriété et l’état descriptif de division du 10 septembre 2007

La SCI Cynthia fait valoir que l’expert [B], et avant lui le cabinet Bloy géomètre-expert, ont constaté que la répartition des charges entre les copropriétaires n’était plus conforme à la loi en raison des nombreuses transformations subies par l’ensemble immobilier depuis

2007. Elle demande à ce que les clauses de répartition des charges soient déclarées non écrites et qu’il soit ordonné au syndicat des copropriétaires de mettre en conformité le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

Aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette

nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Il ressort de ces dispositions, que toute clause contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, relatives à la répartition des charges, doit être réputée non écrite.

La SCI Cynthia n’explique pas en quoi la clause de répartition des charges serait contraire aux dispositions d’ordre public de l’article10 de a loi du 10 juillet 1965 alors qu’il a été établi plus haut qu’elle est tenue au paiement des charges relatives aux travaux de mise en conformité et mise en sécurité exigées par la commission de sécurité puisque les deux parties de l’immeuble ne sont pas distinctes et totalement séparées mais constituent un ERP unique.

En réalité, comme l’indique à juste titre le syndicat des copropriétaires, si l’expert judiciaire a effectivement précisé que le règlement de copropriété s’agissant des désignations des parties communes et des parties privatives est devenu obsolète et ne correspond plus à la loi, il n’a pas conclu à l’irrégularité de la répartition des charges qui justifierait que celle-ci soit réputée non écrite et non avenue.

Au contraire, et comme il a été dit plus haut, l’expert a clairement indiqué que les deux destinations de l’immeuble sont toujours bien respectées. Il n’a d’ailleurs pas proposé de nouvelle répartition des charges et la SCI Cynthia ne sollicite pas d’expertise aux fins d’établir une nouvelle répartition des charges.

Pour ces motifs se substituant à ceux des premiers juges, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Cynthia de sa demande tendant à voir déclarer non écrite les clauses de répartition des charges stipulées au règlement de copropriété et l’état descriptif de division du 10 septembre 2007.

S’agissant de la demande tendant à ordonner au syndicat de mettre en conformité le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division relève de la seule décision de l’assemblée générale des copropriétaires.

Pour ces motifs se substituant à ceux des premiers juges, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Cynthia de sa demande de ce chef.

Sur les demandes de la SCI Cynthia contre la société Suprême Traiteur

Sur la somme réclamée à la société Suprême Traiteur au titre de la régularisation des charges

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les

causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 13.2 du bail liant la SCI Cynthia, bailleresse, venant aux droits de la société PROMOFI, à la société Suprême Traiteur, locataire, stipule que 'le preneur remboursera au bailleur toutes les charges, quelle qu’en

soit la nature, y compris les frais d’entretien ou de réparations des parties communes afférentes tant aux biens loués qu’à l’immeuble dans lequel ils se trouvent à l’exception de l’assurance de l’immeuble, des honoraires de gestion et, comme il a été dit ci-dessus, des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et des frais de ravalement’ (pièce SCI n° 3).

Il ressort du contrat de bail conclu entre la société à responsabilité limitée PROMOFI, aux droits de laquelle vient la SCI Cynthia, et la société Suprême Traiteur, que cette dernière doit verser, à chaque terme de loyer, en sus du loyer, une provision de 2.000 euros et, qu’il sera procédé à une régularisation semestrielle.

Par courriers des 6 et 7 novembre 2017 et du 12 décembre 2019, la SCI Cynthia a sollicité le recouvrement d’une somme de 8.184,13 euros, au titre de la régularisation des charges sur la période de 2013 à 2018,, selon décompte arrêté au 31 décembre 2018.

Elle a joint à ces courriers, les factures et appels de charges correspondants, justifiant de la réalité de la somme dont elle sollicite le recouvrement.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné la société Suprême Traiteur a verser à la SCI Cynthia la somme de 8.184,13 euros, au titre des charges impayées sur la période de 2013 à 2018, selon décompte de la créance arrêté au 31 décembre 2018.

Compte tenu de la liquidation judiciaire de la société Suprême Traiteur il doit être ajouté au jugement que la créance de la SCI Cynthia au passif de la liquidation judiciaire de la société par actions simplifiée Suprême Traiteur est fixé à la somme de 8.184,13 €, au titre des charges impayées sur la période de 2013 à 2018, selon décompte de la créance arrêté au 31 décembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 22 avril 2021.

Sur l’appel en garantie de la société Suprême Traiteur

La SCI Cynthia demande à être garantie par la société Suprême Traiteur de toute condamnation qui pourraient être mises à sa charge au titre des dépenses de sécurité et de mise en conformité, dans la mesure où il s’agit selon elle, de charges récupérables sur le locataire.

Elle demande à ce que sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Suprême traiteur soit fixée à la somme de 286.775,90 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 22 avril 2021.

Elle se fonde sur les clauses du bail du 20 octobre 2006, cédé en 2011 à la société Suprême Traiteur, qui prévoient :

' 'Le preneur fera son affaire personnelle et exclusive de tous travaux, installations, mises aux normes, quelle qu’en soit la nature, qui seraient imposés par les autorités administratives, la loi ou les règlements, en raison de ses activités présentes ou futures'' (article 10.1)

(')

'Il aura à sa charge toutes les transformations ou réparations rendues nécessaires par l’exercice de ses activités présentes ou futures y compris en matière d’hygiène et de sécurité’ » (art. 10.2.1 derniers alinéas) (pièce SCI n° 3).

Il résulte des termes du bail que les travaux de mises aux normes et de sécurité réalisés en raison de l’activité du locataire lui sont imputables.

En application des clauses du bail, la créance de la SCI Cynthia au passif de la liquidation judiciaire de la société Suprême traiteur doit être fixée à la somme de 223.895, 95 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 22 avril 2021.

Le jugement doit être réformé en ce qu’il a débouté la SCI Cynthia de sa demande en garantie.

Et il doit être ajouté au jugement que la créance de la SCI Cynthia au passif de la liquidation judiciaire de la société Suprême traiteur est fixée à la somme de 62.880 € au titre de la régularisation 'budget 2014 SSIAP/AG 17 suite jugement'.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Cynthia, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Cynthia.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,

Déclare recevable l’appel en intervention forcée à la requête de la société civile immobilière Cynthia de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Athena en la personne de Mme [C] [Z], mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur de la société par actions simplifiée Suprême Traiteur ;

Réforme le jugement en ce qu’il a :

— condamné la société Cynthia à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] une somme de 55,19 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9] de sa demande de dommages-intérêts,

— débouté la SCI Cynthia de sa demande de condamnation de la société Suprême traiteur à la garantir de toute condamnation mises à sa charge au titre des travaux de mise en conformité ;

Statuant à nouveau sur les seuls chefs réformés,

Condamne la société civile immobilière Cynthia à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] la somme de 258,19 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

Condamne la société civile immobilière Cynthia à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] la somme de 8.000 € de dommages-intérêts ;

Fixe la créance de la SCI Cynthia au passif de la liquidation judiciaire de la société par actions simplifiée Suprême Traiteur à la somme de 223.895,90 € au titre des travaux de mise aux normes et de sécurité, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 22 avril 2021 ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière Cynthia à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] la somme de 127.446,79 € au titre de l’arriéré des charges et appels travaux de la période du 1er octobre 2020 au 1er avril 2024 inclus suivant décompte du 9 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Massy (91300) de sa demande de condamnation de la SCI Cynthia à lui payer la somme de 3.517,40 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Fixe la créance de la SCI Cynthia au passif de la liquidation judiciaire de la société par actions simplifiée Suprême Traiteur à la somme de 8.184,13 €, au titre des charges impayées sur la période de 2013 à 2018, selon décompte de la créance arrêté au 31 décembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 22 avril 2021 ;

Fixe la créance de la SCI Cynthia au passif de la liquidation judiciaire de la société par actions simplifiée Suprême Traiteur à la somme de 62.880 € au titre de la régularisation 'budget 2014 SSIAP/AG 17 suite jugement’ ;

Condamne la société civile immobilière Cynthia aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;