Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 11 FEVRIER 2026

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/20638 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CG2I3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] – RG n° 19/12895

APPELANTE

S.C.I. [G] [Q]

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 821 124 054

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Maël MONFORT de la SELEURL Maël MONFORT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0109

Ayant pour avocat plaidant : M^e Edouard DE LAMAZE substitué par M^e Guillaume CARBONNIER – SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE – avocat au barreau de PARIS, toque : P0298

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] ET [Adresse 3] représenté par son syndic le CABINET JOURDAN, SA immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro B 702 052 994

C/O CABINET JOURDAN

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Ayant pour avocat plaidant : M^e Laurence LECLERCQ DEZAMIS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0551

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, pour la Présidente de Chambre empêchée, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 8 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant la société [G] [Q] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 1] à Paris 16ème

Le litige à l’origine de cette décision porte sur la validité de l’assemblée générale des copropriétaires, de la résolution n°21 de celle-ci, ainsi que sur le respect par la société [G] [Q] de la destination de son lot prévue au règlement de copropriété.

L’ensemble immobilier situé [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société civile immobilière [G] [Q] est propriétaire, dans cet ensemble immobilier, d’un appartement situé au rez-de-chaussée du [Adresse 1] à [Localité 5] et constituant le lot n°102.

Le 3 juin 2019, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble a adopté diverses résolutions, dont la 21ème porte sur un mandat donné au syndic pour agir en justice contre la société [G] [Q] afin d’obtenir la cessation de l’exploitation de son « lot (un appartement) sous forme exclusivement professionnelle (actuellement une activité spécialisée en immobilier commercial) ».

Par acte introductif d’instance du 30 juillet 2019, la société [G] [Q] a saisi le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 3 juin 2019 ou, a minima, de la 21ème résolution.

Par la décision attaquée, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

— rejette les demandes d’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale du 3 juin 2019 et de la résolution 21 de la même assemblée générale,

— déclare recevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5] qui vise à obtenir la condamnation de la société [G] [Q] sous astreinte à cesser l’exploitation du lot n°102 sous forme exclusivement professionnelle,

— déclare irrecevables les demandes reconventionnelles de condamnation à payer un arriéré de charges de copropriété et de dommages-intérêts tous préjudices confondus,

— condamne la société [G] [Q], sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours suivant la signification du jugement, à cesser l’exploitation du lot n°102 sous forme exclusivement professionnelle,

— rejette la demande de dommages-intérêts de la société [G] [Q] pour procédure abusive,

— condamne la société [G] [Q] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5] une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette la demande de la société [G] [Q] au titre des frais irrépétibles et celle au titre de la dispense de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamne la société [G] [Q] aux dépens,

— autorise Maître Lecercq Dezamis à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonne l’exécution provisoire de l’entier jugement.

La société [G] [Q] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 14 décembre 2022.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 3 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 novembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 17 février 2023 par lesquelles la société [G] [Q], appelante, invite la cour, au visa des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 9, 17 et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 328 et 330 du code de procédure civile, à :

— la juger recevables et bien fondée en son appel,

en conséquence,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes et condamnée,

et statuant à nouveau,

— annuler l’assemblée générale du 3 juin 2019,

à défaut,

— annuler la résolution 21 de l’assemblée générale du 3 juin 2019,

— rejeter en tant que de besoin toutes les prétentions et réclamations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5],

— rejeter les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5] en ce qu’elles sont irrecevables et, en tout état de cause, infondées,

— déclarer que le règlement de copropriété permet l’exercice des professions libérales, courtiers, représentants, comptables, à titre exclusif sans qu’il soit besoin d’habiter dans le local,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5] à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— juger que la société [G] [Q] sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part relativement aux conséquences pécuniaires liées à la présente procédure, notamment de toutes condamnations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5], ou encore des dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5] dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les conclusions notifiées le 11 mai 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5], intimé, invite la cour, au visa des articles 9, 17 et 64 du décret du 17 mars 1967, 8 de la loi du 10 juillet 1965, L.631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation, à :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses présentes écritures,

— débouter purement et simplement la société [G] [Q] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

en conséquence,

— confirmer purement et simplement le jugement rendu le 8 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

rejeté les demandes d’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale du 3 juin 2019 et de la résolution 21 de la même assemblée générale,

déclaré recevable sa demande reconventionnelle visant à obtenir la condamnation de la société [G] [Q] sous astreinte à cesser l’exploitation du lot n°102 sous forme exclusivement professionnelle,

condamné la société [G] [Q], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours suivant la signification du jugement, à cesser l’exploitation du lot n°102 sous forme exclusivement professionnelle, rejeté sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, l’a condamnée au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté les demandes de la société [G] [Q] formulées au titre des frais irrépétibles et au titre de la dépense de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l’a condamnée aux dépens,

— condamner la société [G] [Q] à lui payer la somme supplémentaire de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner la société [G] [Q] aux dépens d’appel, avec application de l’article 699 du même code ;

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou «constater» ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

Il n’y aura donc pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, il convient de constater que les chefs du jugement portant sur l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de condamnations de la société [G] [Q] à lui payer un arriéré de charges et des dommages et intérêts n’étant pas querellés, ils sont devenus irrévocables.

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 3 juin 2019

Moyens des parties

La société [G] [Q] soutient que :

le syndicat ne rapporte pas la preuve que l’obligation de signature du procès-verbal d’assemblée générale par le président et les scrutateurs a été respectée : la copie lui ayant été adressée ne comportant pas ces signatures, et faute, pour l’intimé, d’en produire l’original aux débats, alors que la copie produite n’est pas accompagnée d’autres éléments de preuve pour vérifier l’authenticité des signatures apposées sur celle-ci ;

plusieurs résolutions ne rapportent pas les éléments du vote mais indiquent pourtant que la résolution a été adoptée ;

le syndicat ne démontre pas que la convocation à cette assemblée lui a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 21 jours avant la date de l’assemblée, faute de produire les originaux des accusés de réception, les copies produites étant illisibles et ne mentionnant pas une certification conforme aux originaux ;

Le syndicat des copropriétaires répond que :

le procès-verbal, adressé à l’appelante, certifié sincère et conforme à l’original, qui comporte la seule signature du syndic est régulier ;

il produit aux débats la copie signée du procès-verbal original ;

seul le copropriétaire irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l’irrégularité de la convocation ;

aucun autre copropriétaire n’a introduit d’action à ce titre à l’égard de l’assemblée litigieuse ;

le délai de convocation a été respecté à l’égard de l’appelante pour une convocation réceptionnée le 9 mai 2019 comme le montre la copie de l’accusé de réception produite aux débats.

Réponse de la cour

L’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée générale des copropriétaires qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Ces dispositions, qui ont seulement pour vocation d’assurer la force probante du procès-verbal, ne sont pas sanctionnées par la nullité de l’assemblée générale (3è Civ., 26 mars 2014, pourvoi n° 13-10.693)

En l’espèce, ce seul motif, à le supposer établi par l’appelante, ne peut pas aboutir à l’annulation de l’assemblée générale du 3 juin 2019.

Ensuite, il doit être rappelé que l’article 17 précité, précise dans son alinéa 2 « le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix. »

Outre que l’appelante ne précise pas, dans ses conclusions d’appel, les résolutions sur lesquelles portent ses reproches, la copie du procès-verbal, qu’elle produit aux débats et dont elle ne remet pas en cause la conformité à l’original (arguant de son défaut de signature), comporte les précisions exigées à l’alinéa 2 de l’article 17 pour chaque résolution votée.

Elle ne rapporte donc pas la preuve d’une irrégularité du procès-verbal à cet égard.

Enfin, les articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967, dans leur version applicable au présent litige, disposent notamment que, « sauf urgence la convocation [à une assemblée générale de copropriétaires] est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long », qu’elle est « valablement faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » et que le délai [qu’elle fait] courir ['] a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Ce délai est d’ordre public et son non-respect est une cause de nullité de l’assemblée litigieuse. Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de son respect.

En l’espèce, le syndicat produit aux débats, en deux formats, dont le second est tout à fait lisible (pièce n°38), un accusé de réception signé par la SCI [Q], le 9 mai 2019, d’un courrier envoyé par le syndic, contenant notamment les mentions « CONV ASS 03.06.19 » « Le 06/05/2019 » en bas à gauche du document. Outre que cet accusé de réception est produit au milieu d’une page d’accusés de réception contenant les mêmes mentions, adressés à d’autres copropriétaires, de nature à démontrer un envoi commun pour l’assemblée générale du 3 juin 2019, il ne contient aucun élément faisant douter formellement de la conformité des copies produites à l’original. Il est donc démontré la fiabilité de ces copies. Exiger que le syndic certifie de cette conformité n’est pas nécessaire pour rapporter cette preuve.

En conséquence, il est démontré que la société [G] [Q] s’était vue notifier la convocation à l’assemblée générale du 3 juin 2019, le 9 mai 2019, et il y a lieu d’en déduire que le délai, du 10 mai 2019 jusqu’au 2 juin 2019, était supérieur aux 21 jours exigés à peine de nullité.

Aussi, le jugement attaqué doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 3 juin 2019.

Sur l’annulation de la résolution n°21

Moyens des parties

La société [G] [Q] soutient que :

le vote de cette résolution s’est trouvé vicié par des man’uvres et la réticence dolosive du syndic destinées à obtenir ce vote contraire à l’intérêt collectif, faute d’explication et de communication (avec la convocation et lors de l’assemblée) aux copropriétaires de son courrier et du procès-verbal de constat du 25 mai 2019 établissant l’exercice de son activité d’avocat dans son local, , comme elle le lui avait demandé par courrier reçu le 2 juin 2019 et au vu du point n°15 de la convocation portant sur les éléments, notamment des constats établis dans des conditions douteuses et infondés au soutien de la résolution du syndic;

le syndicat a reconnu sa carence en faisant voter, en 2020, l’annulation du vote de la résolution n°21 par l’assemblée de 2019 et en provoquant un vote de régularisation, alors que ses éléments de réponse n’étaient toujours pas soumis aux copropriétaires ;

l’intention de lui nuire du syndicat est également démontrée par la fausse présentation à la copropriété, en 2019, de charges impayées en dépit de ses règlements et par la fixation à l’ordre du jour , en 2020, d’un mandat pour un signalement injustifié auprès du Bâtonnier, auquel il n’a pas été donné suite.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

la société [G] [Q], bien que directement concernée par le projet de résolution, était absente lors de l’assemblée générale, et ne rapporte donc pas la preuve de ses allégations, étant rappelé que le procès-verbal de l’assemblée n’est pas un compte-rendu intégral des échanges ;

il n’y avait pas de raison de modifier le projet de résolution tel que notifié en même temps que l’ordre du jour, le courrier et la copie du constat, envoyés par l’intimée le dimanche 2 juin à 13h21 pour l’assemblée du lendemain à 18h30, ne constituant pas une réserve au sens de l’article 17 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967 ;

si les procès-verbaux de constat, y compris celui établi sur requête à sa demande, n’ont pas été joints à la convocation ; les copropriétaires ont voté à l’unanimité, de façon éclairée, après un débat durant lequel ils ont évoqué l’utilisation du local à des fins exclusivement commerciales, comme relaté dans leurs attestations de janvier 2021, et sans qu’aucun des autres copropriétaires absents n’introduise, ensuite, de recours à l’encontre de ce vote ;

une troisième fois, du fait du présent contentieux et du recours introduit par l’appelante contre la résolution n°20 votée à l’assemblée générale du 29 septembre 2020, en vue de vider le débat lors de l’assemblée générale du 31 juin 2021, alors qu’étaient joints à la convocation les éléments de la société [G] [Q] et ceux du syndicat, à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, à l’exception du vote du représentant de la société [G] [Q], les copropriétaires ont confirmé les termes de la résolution n°20 précitée ayant donné mandat au syndic pour en poursuivre l’exécution ; celle-ci est désormais définitive ;

cette résolution, à la date de l’assignation, était conforme à l’intérêt collectif puisqu’elle visait à faire respecter les termes du règlement de copropriété, d’où sa réitération ;

Réponse de la cour

Si le juge ne peut pas apprécier l’opportunité des décisions de l’assemblée générale légalement votées, il doit annuler une résolution qui, bien que régulière sur le plan formel, a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, notamment par une assemblée animée par la seule intention de nuire à un copropriétaire, à l’issue de man’uvres du syndic destinées à obtenir un vote contraire à l’intérêt collectif.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient alors au copropriétaire qui se prévaut de cet abus, de le démontrer.

En l’espèce, la résolution n°21, qui a été adoptée à l’unanimité des 42 copropriétaires présents et représentés, était ainsi rédigée :

« Mandat article 55 du décret du 17 mars 1967 ' Habilitation à ester en justice [G] [Q] [']

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, mandate son syndic pour agir en justice, tant au fond qu’en référé devant la juridiction compétente, à l’encontre de la SCI [G] [Q] ou de tous propriétaires successifs du lot n°102, aux fins d’obtenir par tous moyens de droit la cessation de l’exploitation de ce lot (un appartement), sous forme exclusivement professionnelle (actuellement une activité spécialisée en immobilier commercial), en infraction avec les stipulations du règlement de copropriété, avec les termes de l’autorisation n°16-239 délivrée par la mairie de [G], ainsi qu’avec la 9ème résolution de l’assemblée générale du 19 mai 2016, plus généralement pour former toute demande dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires, notamment en termes d’astreinte, de dommages et intérêts, remboursement de frais d’avocat, d’huissiers et autres ».

Elle a été précédée du point d’information n°20 suivant :

« Point d’information sur le dossier SDC C/ [G] [Q]

[']

La SCI [G] [Q] est propriétaire du lot n°102 (un appartement situé au rez-de-chaussée du [Adresse 1]).

L’exploitation de cet appartement se fait en infraction avec les stipulations du règlement de copropriété ainsi qu’avec les termes de l’autorisation n°16-239 délivrée par la mairie de [Localité 1], ainsi qu’en infraction avec les termes de la 9ème résolution de l’assemblée générale du 19 mai 2016.

Cette exploitation non conforme a été mise en lumière par constat d’huissier en date du 19 décembre 2018, ainsi que sur constat sur requête dressé les 19 et 21 février 2019 ».

Il est constant que le syndic, lors de l’assemblée générale du 3 juin 2019, n’a développé que le point d’information n°20 (anciennement n°15), au vu des constats qu’il avait fait établir, sans les communiquer aux copropriétaires, ni faire état du courrier et du constat d’huissier de justice reçus par télécopie, tardivement, la veille, un dimanche, et dans lequel la SCI [G] [Q] l’informait de son absence à l’assemblée du lendemain et lui demandait de faire état de ses éléments.

Pour autant, cette information partielle des copropriétaires, contraire aux intérêts de la société [G] [Q], ne suffit pas à démontrer que la résolution a été adoptée dans la seule intention de nuire à cette copropriétaire ou aux fins d’obtenir un vote contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires.

En effet, il ressort du point d’information et de la résolution en cause, que le syndicat estimait que le règlement de copropriété avait été violé par cette copropriétaire, au vu de deux constats d’huissiers de justice, dont l’un avait été établi sur requête. Il n’est pas démontré que le syndic a dénaturé le contenu de ces constats au cours des échanges avec les copropriétaires sur le point n°20.

Il n’appartient pas à la cour, à ce stade de la décision, d’évaluer le bien-fondé de cette estimation et la force probante de ces deux constats, contestées par l’appelante, n’étant pas juge de l’opportunité de la résolution n°21.

Mais il doit être retenu que la résolution a été adoptée sur présentation d’un motif conforme à l’intérêt collectif, étayé par des éléments de preuve, même partiels et contestés.

Ce d’autant que la société [G] [Q] ne démontre pas que le syndicat, représenté par son syndic, serait animé de l’intention de lui nuire particulièrement.

En effet, le point d’information n°23 (anciennement n°18) de l’assemblée générale en cause, sur les impayés de charges, concerne également quatre autres copropriétaires. Elle ne démontre pas davantage l’envoi du courrier du 31 mai 2019 qu’elle produit aux débats qui plus est avec un relevé de compte chèques illisible quant à la date de virement et au destinataire de la somme de « + 294,38 euros » mentionnée donc la malveillance du syndicat quant aux impayés relatés. Elle ne produit aucun élément pour étayer son allégation concernant l’inscription à l’ordre du jour d’une autre assemblée d’un signalement au Bâtonnier la concernant.

Enfin, elle ne prouve pas que le vote effectué à l’assemblée générale de 2020, que le syndicat démontre avoir encore réitéré en 2021, relatif à la réadoption et la confirmation d’une résolution similaire ait consisté en une reconnaissance du motif de nullité affectant celle-ci plutôt qu’en une volonté du syndicat de sécuriser son mandat pour les actions judiciaires en cours.

Dans ces conditions, le jugement attaqué sera confirmé quant au rejet de la demande d’annulation de la résolution n°21.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle de cessation sous astreinte de l’exploitation du lot sous forme exclusivement professionnelle

Moyens des parties

La société [G] [Q] fait valoir que les conditions de l’article 70 du code de procédure civile ne sont pas réunies :

— la demande de condamnation pour une prétendue violation du règlement de copropriété n’a pas de lien suffisant avec l’objet de la saisine du juge portant sur l’annulation de l’assemblée générale du 3 juin 2019, action spécifique et strictement encadrée, prévue par la loi de 1965 ;

— il appartenait au syndicat de saisir les juridictions compétentes suivant les règles propres à cette action particulière ;

— les raisons d’une annulation d’une résolution, comme la n°21, sont autonomes, spécifiques, elles portent sur la régularité du vote et non pas sur l’objet de celle-ci qui est sans lien avec les raisons de son annulation ;

Le syndicat des copropriétaires répond que sa demande reconventionnelle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant : le contenu de la résolution n°21, réitérée à l’assemblée générale du 29 septembre 2020, visait à lui donner mandat pour demander la cessation de l’exploitation sous forme exclusivement professionnelle/commerciale du lot dont est propriétaire l’appelante.

Réponse de la cour

L’article 64 du code de procédure civile définit la demande reconventionnelle comme la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

L’article 70 du code de procédure civile dispose que les demandes ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Il n’est donc pas exigé, par les dispositions de l’article 70 précité, que la demande reconventionnelle ait une incidence sur la demande principale mais uniquement qu’elle ait, avec celle-ci, un lien suffisant.

Il s’en déduit que cette demande reconventionnelle aurait pu faire l’objet d’un autre procès autonome mais, du fait de ce lien suffisant, il est de bonne justice de la juger avec la demande principale.

En l’espèce, comme l’a justement retenu le premier juge, le lien suffisant est établi puisque la demande reconventionnelle du syndicat porte sur la cessation de l’exploitation du lot n°102 sous forme exclusivement professionnelle qui constitue l’objet même de la résolution n°21 votée lors de l’assemblée générale du 3 juin 2019 dont la société [G] [Q] a demandé l’annulation.

Le lien suffisant est d’autant plus établi que l’intimée, au soutien de sa demande principale d’annulation de cette résolution, a commencé à développer des moyens de défense à l’encontre de cette demande, en remettant en cause certains éléments de preuve produits par le syndicat (les constats d’huissier) à cet égard.

Peu important l’existence possible d’un autre procès qu’aurait pu engager le syndicat, les fondements juridiques différents et conditions légales distinctes des demandes respectives des parties.

Le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a déclaré cette demande reconventionnelle recevable.

Sur la cessation sous astreinte de l’exploitation du lot sous forme exclusivement professionnelle

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

l’article 8 du règlement de copropriété prohibe, par des stipulations claires, précises et sans contradiction que la cour ne saurait interpréter, l’exercice de toute profession, autre qu’accessoire à l’habitation, dans les appartements ainsi que « l’exploitation d’un commerce ou d’une industrie » ; une profession libérale peut être exercée à condition d’être accessoire à l’habitation et de l’être discrètement dans l’immeuble ;

le lot n°102 est utilisé à des fins exclusivement professionnelles, qui plus est comme bureaux par des sociétés commerciales tierces, et non par la gérante de la société [G] [Q] pour l’exercice de sa profession d’avocat ; elle ne disposait d’une autorisation municipale de changement d’usage conforme à l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation qu’à titre personnel pour y exercer sa profession d’avocat, à charge d’en restituer la destination d’habitation ; l’huissier désigné sur requête n’a relevé aucun élément d’une activité d’avocat (dossier, code ou documentation juridique) ;

les sociétés RESEAU BROKERS et JOBERGROUP (pour cette dernière de recrutement dans le domaine dentaire) se sont installées dans les lieux, à usage de bureaux, pendant plusieurs mois ; des annonces aux fins de locations des lieux ont été publiées le 11 mars 2019 sur le site de la société appelante ;

l’activité d’avocat de la gérante de la société [G] [Q] est exercée [Adresse 7] à [Localité 6] ;

la gérante de la société [G] [Q] n’habite pas dans les lieux (qui ne contiennent plus de salle de bains, dans lesquels l’huissier désigné sur requête n’a constaté aucun vêtement ni affaire de toilette) et elle se domicile, comme gérante de cette société, [Adresse 8] à [Localité 7], adresse de son domicile personnel ; les éléments de preuve qu’elle produit ont été établis pour les besoins de la cause ;

aucune violation par un autre copropriétaire de l’immeuble de l’article 8 du règlement n’est actuellement constatée ; l’activité de psychologue était effectuée accessoirement à une habitation et a cessé faute de discrétion ; aucune activité professionnelle n’est plus exercée dans l’immeuble.

La société [G] [Q] répond que

le règlement de copropriété autorise les activités libérales dans l’immeuble, sous condition de discrétion, par une stipulation particulière et indépendante de celle qui offre la possibilité aux habitants d’exercer accessoirement une profession (n’importe laquelle) qui ne soit pas dangereuse ou gênante ; la mention spécifique « dans l’immeuble du syndicat » démontre que l’activité peut être exercée par une personne extérieure au syndicat qui n’habite pas l’immeuble ; le syndicat, représenté par son syndic, a confirmé le 18 juillet 2017 à un autre copropriétaire l’autorisation d’exercice d’une profession libérale sans préciser de restriction comme celle du caractère accessoire à l’habitation ;

à supposer que la profession libérale visée dans le règlement ne puisse qu’être l’accessoire de l’habitation, une telle clause, prévoyant l’utilisation pour les professions libérales « en même temps et accessoirement », constitue une clause d’habitation bourgeoise ordinaire qui permet d’utiliser l’appartement pour une activité libérale à titre exclusif ;

en cas de doute dans l’interprétation du règlement de copropriété, celui-ci doit bénéficier au copropriétaire en application de l’article 1109 devenu 1162 du code civil et en ce qu’il s’agit d’un contrat d’adhésion ;

une activité libérale d’avocat, telle que celle qu’elle démontre exercer dans son cabinet 2, au sein de son lot, peut s’exercer sans être accessoire à son habitation surtout si, comme ici, aucun trouble n’est mis en avant, a fortiori si le local ne devait pas être occupé le soir et le week-end ;

si l’interprétation du règlement par le syndicat était retenue :

elle prouve habiter les lieux, par des éléments de preuve portant sur les années 2019 à 2021, et y exercer comme avocate avec des collaborateurs et stagiaires , il n’existait pas de salle de bain lors de l’achat des lieux et il est n’est pas obligatoire d’en disposer pour habiter son logement ; la concierge ne pouvait pas attester d’une occupation après les horaires d’ouverture de sa loge ; il n’est pas possible de voir au travers des volets la présence ou non d’occupant ;

aucune violation de ce règlement n’est démontrée par le syndicat : la société RESEAU BROKERS est seulement l’un de ses clients, sans aucune installation dans les lieux ; l’installation de la société JOBER GROUP n’est pas démontrée ; les éléments de preuve relatifs aux témoignages des copropriétaires ne sont pas probants  ; l’huissier n’a pas ouvert les armoires et la documentation juridique est dématérialisée, l’annonce de mise à la location ne comporte ni la mention de son auteur ni sa date initiale et n’est pas contraire au règlement de copropriété ;

Réponse de la cour

Les stipulations du règlement de copropriété ont force de loi entre tous les copropriétaires et le juge est tenu de faire appliquer les clauses édictées dans des termes clairs et précis de ce règlement sans pouvoir les interpréter (3e Civ., 15 décembre 2009, n° 09-65.008 et Civ.3e, 22 juin 2022, n°21-16.872).

Cependant, lorsque le règlement de copropriété est obscur ou ambigu, lorsque certaines de ses clauses sont contradictoires ou incompatibles avec d’autres documents annexés ou inclus, il appartient au juge du fond de déterminer son sens exact et la portée que les parties ont entendu lui donner, conformément aux dispositions des articles 1156 et suivants devenus 1188 et suivants du code civil : après examen de toutes les clauses du règlement, dans le doute quant à la commune intention des parties, il interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation, a fortiori dans un ce contrat d’adhésion, donc en faveur du copropriétaire.

En l’espèce, la clause litigieuse du règlement de copropriété est ainsi rédigée :

« 2°) DESTINATION DES LOCAUX : Les appartements et chambres des 8e et 9e étages ne pourront être occupés qu’à usage d’habitation bourgeoise, par des personnes honorables et de bonnes m’urs, avec possibilité d’y exercer en même temps et accessoirement une profession qui ne soit pas dangereuse ou gênante pour les autres propriétaires, entre autres par le bruit ou la réception de nombreux visiteurs. Ne sont pas admis notamment les radiographes, médecins spécialistes de maladies vénériennes ou contagieuses, cliniques, laboratoires d’expériences, salles de conférences, dancings, cours, professeurs de chants ou de musique, les bureaux des fonctionnaires, les cartomanciennes. Les professions libérales, les courtiers, représentants, comptables, peuvent exercer leur profession discrètement dans l’immeuble du Syndicat. L’exploitation d’un commerce ou d’une industrie y est expressément interdite. »

Il ressort de celle-ci que la phrase relative aux professions libérales ne peut pas être comprise comme autonome : le paragraphe est d’un seul bloc, sans saut à la ligne ; la première phrase édicte le principe général d’une destination accessoire à l’habitation d’une profession sous réserve de son défaut de dangerosité et de gêne par le bruit ou la réception de nombreux visiteurs pour les autres copropriétaires.

Les deux phrases suivantes ne font qu’illustrer et préciser ce principe : la première d’entre elle énonçant les professions interdites par leur nature dangereuse ou gênante, la seconde autorisant l’exercice de certaines professions, dont les professions libérales, sous réserve de discrétion, ce qui renvoie au principe de l’absence de gêne édicté de façon plus détaillée à la première phrase. Les termes « dans l’immeuble du Syndicat » ne sauraient être compris comme visant des tiers distincts des habitants de l’immeuble, qu’ils soient locataires ou copropriétaires. Ils permettent uniquement de reprendre l’endroit où s’exerce «discrètement» cette profession pour une bonne compréhension littéraire. Cela est confirmé par la clause 9°), ensuite, en partie reproduite dans l’extrait du règlement versé aux débats, qui interdit la location meublée à titre professionnel et impose une location complète du lot conforme au règlement de copropriété.

Le courriel du 18 juillet 2017 du représentant du syndic confirmant à un autre copropriétaire la faculté d’exercer une activité de psychologue dans son lot, sans préciser de restriction tenant à une habitation dans celui-ci, ne démontre pas la possibilité d’un usage exclusivement professionnel, en ce qu’il ne constitue pas un document annexe au règlement de copropriété et qu’il est impossible de retenir du seul contenu partiel reproduit qu’il rassemble l’ensemble des échanges avec le syndic à ce sujet, le syndicat soutenant que la psychologue en cause habitait dans les lieux. Dès un courrier du 17 décembre 2017, soit à peine cinq mois après, il rappellera à l’appelante le caractère accessoire de l’usage professionnel.

Dans ces conditions, la clause précitée édictée dans des termes clairs et précis qui n’autorise l’exercice d’une profession libérale qu’à titre accessoire à l’habitation des lieux et avec discrétion, a force de loi quant à la destination du lot n°102 pour la société [G] [Q], sans autre interprétation possible par la cour (Civ. 3e, 2 février 1999, n°97-17.263).

La demande de l’intimé ne portant que sur la cessation d’un exercice exclusivement professionnel, non sur la cessation de l’exercice d’une profession commerciale interdite par un tiers ou un manque de discrétion, il s’agit uniquement, ici, de déterminer s’il démontre que l’appelante n’habite pas dans les lieux.

Il doit être retenu, d’abord, que le syndicat prouve que celle-ci visait un usage exclusivement professionnel des lieux à titre de cabinet d’avocat au moment de son acquisition et le revendiquait encore en 2018. L’acte de vente du lot n°102 à la société [G] [Q] en date du 12 juillet 2016, établi par maître [C] [W], notaire à [Localité 8], l’autorisation du 13 mai 2016 délivrée par la Ville de [Localité 1] visent un usage professionnel afin que la gérante de la société [G] [Q] y exerce cette profession, à charge pour celle-ci, à l’issue, d’en restituer l’usage d’habitation. Elle a encore défendu cet usage exclusivement professionnel pour l’exercice de cette profession dans un courriel du 16 avril 2018.

Plus encore, Me [O] [V], huissier de justice, a constaté le 21 février 2019 l’absence de toute literie, de vêtement, de salle de bain ou d’affaire de toilettes dans les lieux. Ce constat est d’autant plus probant que l’huissier de justice n’est pas intervenu sur mandat du syndicat mais qu’elle a été désignée sur ordonnance du président du tribunal de grande instance de Paris du 12 février 2019 sans donc prévenir l’appelante de sa venue.

Ces constatations sont corroborées par les propos recueillis par la clerc d’huissier précédemment mandaté par le syndicat, Me [B] [A], le 19 décembre 2018, qui relate ses échanges avec la concierge de l’immeuble. Mme [U] [K] indique connaître la gérante de la société [G] [Q], la voir passer mais que celle-ci ne reste pas. Elle ajoute que les volets sont fermés et qu’il n’y a plus personne de 18h30-19h à 8h30 du matin. Face à ce témoignage circonstanciée, l’appelante ne démontre ni la partialité de celui-ci, ni le fait que la concierge ne serait plus présente en dehors des horaires d’ouverture de sa loge de 12h à 16h.

Me [A] ajoute, ensuite, que les locaux qu’elle a visités, avant et après l’acquisition de la société [G] [Q], contenaient précédemment une salle de bain remplacée par une kitchenette.

M. [E] [F], copropriétaire voisin du 1er étage, lui-même avocat atteste, conformément aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, de la fermeture des locaux en dehors de leur occupation comme bureaux pendant trois ans.

La pétition signée par ce dernier et treize autres copropriétaires, le 12 janvier 2021, bien que non conforme à ces dispositions du code de procédure civile, est probante en ce qu’elle reprend exactement les constatations de la gardienne et de M. [F].

Face à ces éléments, le constat du 24 mai 2019 de Me [S] [D], huissier mandaté par l’appelante, n’est pas probant sur l’absence de salle de bain préexistante dans les lieux, celui-ci se contentant d’examiner une vidéo sur le téléphone de l’appelante du 19 janvier 2016 des lieux sans certifier qu’il a vu la pièce correspondant désormais à la kitchenette « dans une pièce située au fond du couloir de distribution » sur cette vidéo.

Les constats des 24 mai 2019 et 9 juin 2021 de ce même huissier, produits aux débats, ne mentionnent toujours pas de salle de bain. Ils font état de la seule présence de toilettes et d’un lavabo, constatés par Me [V]. S’ils mentionnent, désormais, une literie, des vêtements, des aliments et produits d’hygiène, ils restent sommaires, avec un portant de deux cintres et une paire de chaussures. La comparaison des photographies de ces constats fait apparaître que ce n’est que depuis le 9 juin 2021 que certaines vitres sont munies de films opaques, jusqu’ici il était donc possible de voir les personnes à l’intérieur des lieux, lorsque les volets n’étaient pas fermés.

Ces éléments ne sont donc pas suffisamment probants d’une habitation par l’appelante, la salle de bain étant une condition minimale d’habitation exigée notamment pour un locataire et les éléments relatifs au manque d’occupation des lieux en soirée et en fin de semaine étant établis.

Il y a donc lieu de condamner l’appelante à cesser l’utilisation des lieux sous forme exclusivement professionnelle et de fixer une astreinte compte tenu de l’ancienneté de son interpellation à cet égard.

Cependant, le montant de l’astreinte doit être revu à un montant de 50 euros par jour de retard, prenant effet dans les six mois de la signification de l’arrêt et fixé provisoirement pendant une durée de trois mois.

Sur la procédure abusive

Moyens des parties

La société [G] [Q] fait valoir que les éléments du dossier démontrent que la procédure à son encontre est abusive et à dessin de lui nuire.

Le syndicat répond que :

sa demande reconventionnelle est justifiée ;

c’est la société [G] [Q] qui est à l’origine de la procédure.

Réponse de la cour

En application de l’article 1240 du code civil, toute faute qui fait dégénérer en abus le droit de se défendre ou de former une demande reconventionnelle et cause directement au demandeur initial un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Une telle faute est exclue à l’égard du plaideur dont la demande est accueillie même partiellement (3e Civ., 27 mai 2008, pourvoi n° 07-12.906).

Le présent arrêt confirmant le rejet des demandes principales et l’accueil de la demande reconventionnelle, le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société [G] [Q].

Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [G] [Q], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Maître [H] [P] pourra recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Le jugement attaqué sera confirmé en ce qu’il a rejeté ses demandes d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de dispense au titre de l’article 10-1 et elles seront pareillement rejetées au titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a condamné la société [G] [Q], sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours suivant la signification du jugement, à cesser l’exploitation du lot n°102 sous forme exclusivement professionnelle ;

Statuant à nouveau du chef infirmé :

Condamne la société [G] [Q], sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et dans un délai de six mois suivant la signification de l’arrêt, à cesser l’exploitation du lot n°102 sous forme exclusivement professionnelle, ladite astreinte courant pendant un délai de trois mois passé lequel il devra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé d’une éventuelle astreinte définitive ;

Y ajoutant :

Condamne la société [G] [Q] aux dépens d’appel ; Maître Nathalie Lesenechal pouvant recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société [G] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes de la société [G] [Q] d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de dispense de contribution aux frais du procès au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE