MM/CS

Numéro 21/2632

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 23/06/2021

Dossier : N° RG 18/01049 – N° Portalis DBVV-V-B7C-G3UK

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

SA OPEN SUD GESTION

C/

X-I Y

E Z

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 23 juin 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 27 avril 2021, devant :

A B, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

A B, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de C D et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame C D, Président

Monsieur A B, Conseiller

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SA OPEN SUD GESTION agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège de la société

[…]

[…]

Représentée par M^e François PIAULT de la SELARL SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

Assistée de M^e Philippe-Francis BERNARD, avocat au barreau de Paris

INTIMES :

Monsieur X-I Y

de nationalité Française

64 rue Antoine de Saint-Exupéry

[…]

Madame E Z

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Antoine PAULIAN, avocat au barreau de PAU

Assistés de M^e Alain RUMEAU, avocat au barreau de Bordeaux

sur appel de la décision

en date du 07 MARS 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Selon contrat en date du 1^er janvier 2001, X-I Y et E Z ont donné à bail commercial à la société OPEN SUD GESTION une villa meublée de type T4 sise dans un ensemble immobilier situé à Moliets, destinée à la location saisonnière.

Le contrat prévoyait que la société devait verser un loyer annuel égal à 50 % du chiffre d’affaires, un revenu correspondant au moins à seize semaines de location annuelle étant garanti.

Un avenant au bail signé le même jour prévoyait les conditions 'nancières relatives au séjour personnel des bailleurs dans la villa.

Par avenant en date du 28 juin 2002, le loyer variable a été transformé en loyer 'xe indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction.

Selon les bailleurs, la clause d’indexation qui découle de cet avenant n’a pas été respectée.

S’estimant créanciers d’un arriéré de loyers, ils ont fait délivrer le 21 mars 2016 un commandement en matière commerciale aux 'ns de faire respecter les stipulations contractuelles et de réclamer le paiement de la somme de 9649,30 euros.

La société OPEN SUD GESTION a répondu que ce commandement était infondé.

Par acte en date du 30 juin 2016, les consorts Y/Z ont fait assigner la société OPEN SUD GESTION pour demander que soit constatée la résiliation du bail commercial et qu’a défaut de libération des lieux, son expulsion soit ordonnée.

En l’ état de leurs dernières conclusions, ils ont sollicité la condamnation de la société preneuse au paiement de :

— la somme de 12 181,24 euros au titre de l’arriéré de loyer ainsi qu’ une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

— une somme de 7500 euros à titre de dommages-intérêts.

—  3000 euros sur le fondement de l’article 700. du code de procédure civile et aux dépens.

La société OPEN SUD GESTION a soutenu que le contrat ne prévoit aucune clause d’échelle mobile en vertu de laquelle le loyer devrait être ajusté automatiquement chaque année selon l’évolution de 1'indice du coût de la construction.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le commandement serait considéré comme fondé, la société OPEN SUD GESTION a sollicité que soient rétroactivement suspendus les effets de 1a clause résolutoire à compter de la délivrance dudit commandement et que lui soit accordé un délai de 6 mois pour s’acquitter du montant des sommes dues et transmettre les documents dont la communication aura été ordonnée.

Elle a demandé en tout état de cause la condamnation de M Y et de M^me Z au paiement de la somme de 8000 euros sur le fondement de l’ article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 7 mars 2018, le tribunal de grande instance de Dax a :

— Constaté le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant la S A OPEN SUD

GESTION et les consorts Y/Z à compter du 2l avril 20 l6,

— Dit que la société OPEN SUD GESTION doit libérer les lieux et ordonné en tant que de besoin son expulsion,

— Condamné la SA OPEN SUD GESTION à verser à M. Y et M^me Z la somme de 12181,24 euros au titre de l’arriéré de loyers,

— Condamné la SA OPEN SUD GESTION à verser en deniers ou quittances à M. Y et M^me Z une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1^er mai 2016 et jusqu’à 1a libération effective des lieux,

— Condamné la SA OPEN SUD GESTION à payer à M. Y et M^me Z la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts,

— Ordonné l’exécution provisoire

— Condamné la SA OPEN SUD GESTION à verser à M. Y et M^me Z la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté M. Y et M^me Z du surplus de leurs demandes et la SA OPEN SUD GESTION de l’ensemb1e de ses demandes

— Condamné la SA OPEN SUD GESTION aux dépens et au remboursement du coût du commandement de payer en date du 21 mars 2016.

Par déclaration en date du 30 mars 2018, la SA OPEN SUD GESTION a relevé appel de ce jugement.

La clôture est intervenue le 7 octobre 2019, l’affaire étant fixée au 14 octobre 2019, puis renvoyée au 23 mars 2020, et, après renvoi à la mise en état en raison de l’état d’urgence sanitaire, fixée au 2 novembre 2020.

Par arrêt partiellement avant dire droit du 17 décembre 2020, auquel il est fait référence pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties et des motifs de la décision, la cour de céans a :

' Constaté que les parties ont convenu d’une clause d’échelle mobile prévoyant l’indexation triennale du loyer du bail commercial signé le 1^er janvier 2001, modifié par avenant du 28 juin 2002, et ce sur la base de la variation de l’indice du coût de la construction;

' avant dire droit, ordonné la réouverture des débats sans rabat de l’ordonnance de clôture ;

' Invité les intimés à produire et communiquer un nouveau décompte de leur créance faisant figurer l’indexation triennale du loyer et de l’indemnité d’occupation, sur la période comprise entre le 1^er juillet 2011 et le 30 septembre 2018, en distinguant la période visée par le commandement de payer de la période postérieure, selon les règles de calcul figurant aux motifs de l’arrêt ;

' Renvoyé l’affaire à l’audience du mardi 27 avril 2021 à 14 heures ;

' Autorisé les parties à faire valoir par écrit toute observation utile sur le décompte qui sera produit;

' Sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties.

Le nouveau décompte de créance des intimés devait être établi selon les règles suivantes :

loyer servant de base au calcul de l’indexation depuis 2008 : 2157,26 TTC;

périodicité d’indexation : triennale à la date anniversaire de la prise d’effet du bail,

soit les 1^er juillet 2011, 1^er juillet 2014 et 1^er juillet 2017, l’arriéré de loyer étant

arrêté au 30 avril 2016 et l’indexation postérieure servant à calculer la variation

de l’indemnité d’occupation jusqu’au 30 septembre 2018, date de l’arrêté de

créance des intimés;

indice d’indexation: indice du coût de la construction base valeur du 1^er trimestre

2008: 1497;

formule d’indexation : loyer année( n+3)=

loyer année (n) x indice 1erTrimestre (n+3)

indice 1^er Trimestre(n)

Au delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 13 septembre 2019 de la SA OPEN SUD GESTION qui demande à la Cour de :

Vu les articles 1102, 1134, 1147 du Code civil dans leur rédaction applicable aux faits de la cause,

Vu l’article 2224 dudit code

Vu les articles L 145-37, L 145-38, L 145-39, L 145-41 du Code de commerce,

Vu les articles L 112-1 et L 112-2 du Code monétaire et financier,

Vu les pièces versées aux débats et le jugement dont appel

— Déclarer recevable et bien fondée la société OPEN SUD GESTION en son appel, ainsi qu’en toutes ses demandes ;

Y faisant droit,

— Infirmer le Jugement dont appel, rendu le 7 mars 2018 par le Tribunal de Grande Instance de DAX,

en toutes ses dispositions,

En tout état de cause,

— Infirmer le jugement dont appel en ce que le Tribunal a constaté le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant la SA OPEN SUD GESTION et les consorts Y Z à compter du 21 avril 2016 et dit que la société OPEN SUD GESTION devait libérer les lieux et a ordonné son expulsion,

— Infirmer le jugement dont appel en ce que le Tribunal a condamné la SA OPEN SUD GESTION à verser à Monsieur Y et M^me Z la somme de 12.182,24 euros à titre d’arriérés de loyer,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société OPEN SUD GESTION à verser en denier ou quittances à Monsieur Y et Madame Z une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1^er mai 2016 et jusqu’à libération effective des lieux,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société OPEN SUD GESTION à payer à Monsieur Y et Madame Z une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— Infirmer le Jugement en ce qu’il a condamné la société OPEN SUD GESTION à payer à Monsieur Y et Madame Z une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, outre coût du commandement du 21 mars 2016,

— Infirmer le Jugement en ce qu’il a débouté la société OPEN SUD GESTION de ses demandes,

Statuant à nouveau,

— Dire et Juger qu’il n’existe pas dans les conventions liant les parties de clause d’échelle mobile, que la clause figurant à l’article I alinéa 2 de l’avenant au bail signé le 28 juin 2002, ne peut être interprétée comme instaurant une clause d’indexation annuelle du loyer effective et applicable entre les parties,

— Dire et juger en conséquence que la Société OPEN SUD GESTION n’a commis aucune infraction au bail en n’indexant pas automatiquement le loyer chaque année, et qu’elle n’est débitrice d’aucun reliquat ou arriérés de loyers,

— En toute hypothèse, dire et juger que le commandement visant la clause résolutoire délivré le 21 mars 2016 par les consorts Y et Z à la société OPEN SUD GESTION, est nul et de nul effet, en tout état de cause, sans aucun fondement, et qu’il ne saurait emporter acquisition de la clause résolutoire en application de l’article L 145-41 du Code de commerce,

— Débouter les consorts Y et Z en toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, Condamner les consorts Y et Z à rembourser à la société OPEN SUD GESTION les sommes reçues en exécution du jugement dont appel, soit 15.181,24 €, avec intérêt au taux légal à compter du 26 juin 2018, date du paiement,

— Débouter les consorts Y et Z de leur appel incident,

***

Vu les conclusions notifiées le 17 septembre 2019, par les consorts Y Z qui demandent à la Cour de:

— Confirmer le jugement entrepris.

— Constater la violation des clauses contractuelles par la société OPEN SUD GESTION tant en ce qui concerne le refus d’application de l’indexation annuelle des loyers, que de l’application de l’indice contractuel ou du refus de justifier des charges et des loyers prélevés par elle.

En conséquence, constater que la société OPEN SUD GESTION n’a pas déféré dans le délai légal au commandement en matière commercial qui lui a été délivré le 21 mars 2016, et constater le jeu de la clause résolutoire au 21 avril 2016.

— Dire et juger que le bail commercial liant les parties se trouve actuellement résilié et condamner la société OPEN SUD GESTION à la libération effective des lieux loués qu’elle occupe sans droit ni titre.

— Ordonner, à défaut de libération effective, l’expulsion de la société OPEN SUD GESTION ainsi que de tout occupant de son chef avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991 modifiés et complétés par la loi du 29 juillet 1998.

— Condamner la société OPEN SUD GESTION au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués.

— Condamner la société OPEN SUD GESTION au paiement de l’arriéré du loyer et des indemnités d’occupation provisoirement arrêté au 30 septembre 2018 par application de l’indexation annuelle sur l’indice INSEE du coût de la construction, soit :

. à titre principal, la somme de 15.917,58 €, selon le décompte retenu par le Tribunal.

. à titre subsidiaire, la somme de 14.984,94 €, si la Cour retenait une indexation annuelle au 1^er janvier avec pour base l’indice INSEE du 4 ème trimestre 2001.

. à titre infiniment subsidiaire, la somme de 13.937,61 €, si la Cour retenait une indexation annuelle au 1^er janvier avec pour base l’indice INSEE du 1^er trimestre 2002.

— Débouter la société OPEN SUD GESTION de sa demande de suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire et de sa demande de délai de grâce pour lui permettre de régler les sommes dues.

— Débouter plus généralement la société OPEN SUD GESTION de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

— Réformer partiellement le jugement entrepris.

— La condamner en outre au paiement d’une somme de 7.500,00 € à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice financier et moral subi par les concluants.

— La condamner en outre au paiement d’une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article

700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens et ce compris le coût du commandement, celui de la présente assignation et de tous les frais d’exécution à venir.

***

Vu les observations remises le 16 avril 2021 par la société OPEN SUD GESTION contenant un décompte de l’arriéré du loyer indexé, selon les règles de calcul fixées par la cour, arrêté au 30 avril 2016, soit la somme de 2563,42 euros, et un tableau faisant apparaître le montant total de l’indexation sur la période du 1^er juillet 2011 au 31 décembre 2020, soit la somme de 3788,00 euros, qui sollicite, de plus fort, le bénéfice de ses dernières conclusions avant clôture.

Vu les conclusions remises le 23 avril 2020 par les consorts Y-Z qui:

' relèvent deux erreurs dans les décomptes proposés par le preneur, l’arriéré du loyer indexé arrêté au 30 avril 2016 étant selon eux de 2581,42 euros au lieu de 2563,42 euros et le montant de l’indexation calculée entre le 1^er juillet 2011 et le 31 décembre 2020 représentant une somme de 3806 euros au lieu de 3788 euros;

' maintiennent le bénéfice de leurs demandes contenues dans leurs dernières conclusions avant clôture, à l’exception de celle relative au montant de la dette de loyer;

' y ajoutent, en demandant:

— le paiement des indemnités d’occupations dues en application du jugement assorti de l’exécution provisoire, pour la période du 4^e trimestre 2018 et jusqu’ au 4^e trimestre 2019, bloquées par la société OPEN SUD GESTION;

— la condamnation d’ OPEN SUD GESTION à leur payer la somme de 6142,34 euros correspondant non seulement à l’indexation du loyer entre le 1^er juillet 2011 et le 31 décembre 2020 ( 3806,00 euros), mais également à l’ indemnité d’occupation du 4^e trimestre 2020 ( 2336,34 euros avant indexation) demeurée impayée.

Ils ont fourni deux nouvelles pièces pour répondre à la demande de la cour :

— Décompte de créance selon indexation triennale de loyer,

— Tableau extrait « des observations » pièce adverse avec correction.

Vu les conclusions de procédure notifiées le 23 avril 2021 par la société OPEN SUD GESTION pour conclure à l’irrecevabilité des dernières conclusions des intimés postérieures à la clôture.

Vu les conclusions en réponse notifiées le 26 avril 2021 par les consorts Y Z qui demandent à la cour de débouter la société OPEN SUD GESTION de sa demande d’irrecevabilité des dernières conclusions des intimés, au motif qu’ils n’ont fait que répondre au document notifié par la société OPEN SUD GESTION le 16 avril 2021 baptisé « observations à la demande de la Cour » qui, au-delà de son titre, correspond à des conclusions tant dans sa forme que dans le fond puisqu’elle demande à la Cour de retenir sa dette à hauteur de 3.788 €, et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

MOTIVATION:

Sur la recevabilité des dernières conclusions des intimés

Par arrêt avant dire droit , la cour a ordonné la réouverture des débats sans rabat de la clôture, uniquement sur la créance des consorts Y -Z, en leur demandant de produire un nouveau décompte conforme aux règles d’indexation posées par la cour dans son arrêt avant dire droit, arrêté au 30 septembre 2018, date retenue par eux dans leurs conclusions récapitulatives avant clôture. Dans le même temps, la cour a autorisé les parties à faire toutes observations écrites utiles sur ce nouveau décompte.

Il s’avère que la société OPEN SUD GESTION, devant la carence des intimés à produire la pièce qui leur avait été demandée, a elle-même calculé la créance des bailleurs résultant de l’indexation triennale, sur la période comprise entre le 1^er juillet 2011 et le 31 décembre 2020.

Les dernières conclusions des consorts Y-Z, notifiées après l’ordonnance de clôture, contiennent des observations sur le décompte produit par la partie adverse et relèvent deux erreurs de calcul mineures. Ces conclusions contiennent par ailleurs une demande complémentaire au titre de l’indexation du loyer entre le 30 septembre 2018 et le 31 décembre 2020 en s’appuyant sur le décompte produit par la société OPEN SUD GESTION.

En application de l’article 783 devenu l’article 802 du code de procédure civile, cette demande est recevable et ne nécessite pas le rabat de la clôture, le décompte sur lequel elle s’appuie ne faisant pas l’objet d’une contestation sérieuse.

En revanche, toute prétention nouvelle, étrangère aux débats, ne sera pas examinée.

Sous cette réserve, il n’y a pas lieu de déclarer ces conclusions irrecevables.

Au fond:

A titre liminaire, il convient de rappeler que par arrêt mixte du 17 décembre 2020, la cour a interprété les conventions qui lui ont été soumises, pour juger qu’aux termes de l’avenant du 28 juin 2002, les parties ont convenu d’une indexation du loyer annuel, sur la base de l’indice INSEE du coût de la construction, selon des modalités non précisées à l’acte; que par la suite et avant même l’expiration de la première période triennale suivant la prise d’effet du bail intervenue le 1^er juillet 2002, les bailleurs ont sollicité une réactualisation du loyer qui leur a été refusée; qu’ultérieurement, la société OPEN SUD GESTION a procédé à une indexation triennale du loyer du 4^e trimestre 2005, sur la base d’un indice de référence différent de l’indice du coût de la construction, base 1^er trimestre 2002; que trois ans plus tard et alors qu’il n’est pas justifié d’une demande de révision du loyer par les bailleurs, elle a procédé à une seconde indexation triennale du loyer du 3^e trimestre 2008, sur la base d’ un indice là encore non prévu au contrat, valeur au 1^er trimestre 2005.

Les bailleurs n’ ayant pas remis en cause la périodicité des indexations appliquées par le preneur, la cour en a déduit que les parties se sont accordées sur une indexation triennale du loyer et que le preneur aurait dû appliquer de lui même une nouvelle indexation du loyer à compter du 1^er juillet 2011.

La cour a jugé que l’indexation devait se faire selon l’évolution, depuis la dernière indexation, de l’indice trimestriel du coût de la construction, prévu par l’avenant au bail de 2002, l’indice retenu étant le dernier indice publié avant la date anniversaire du bail, soit l’indice du 1^er trimestre pour une indexation triennale au 1^er juillet.

Sur la régularité du commandement de payer et la clause résolutoire:

Le commandement de payer délivré par les bailleurs à la société OPEN SUD GESTION le

21 mars 2016, au visa de la clause résolutoire inscrite au bail, fait commandement au preneur d’avoir à payer la somme de 9649,30 euros correspondant à un rappel de loyer après calcul d’ une indexation annuelle, entre le 1^er janvier 2011 et le 31 décembre 2015. Le preneur est également sommé d’avoir à justifier des charges et des consommations d’eau, d’électricité, de gaz et d’assurance concernant les séjours d’occupation personnelle des bailleurs depuis la prise d’effet du bail et, dans l’hypothèse où le preneur serait dans l’incapacité de le faire, de lui rembourser le montant de ses prélèvements.

Aux termes de la clause résolutoire , il était expressément convenu, comme condition essentielle du bail, « qu’à défaut de paiement d’ un seul terme de loyer ou de charges ou d’inexécution d’une seule des clauses du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, délivré par acte extrajudiciaire et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur,à charge pour ce dernier de notifier la résiliation par lettre recommandée AR dans les 15 jours de la prise d’effet de cette dernière »

La société OPEN SUD GESTION conclut à l’invalidation du commandement de payer délivré au visa de la clause résolutoire, au motif que les bailleurs ont été de mauvaise foi en attendant plus de 15 ans pour saisir la justice dans le but de voir dire et juger que le loyer aurait dû faire l’objet d’une indexation annuelle, privant le preneur de la faculté de solliciter la révision du loyer en application de l’article L 145-39 du code de commerce, et en laissant perdurer une situation à leur plus grand avantage , attendant que le bail soit dans sa phase de tacite reconduction pour délivrer ce commandement, afin d’éviter la délivrance d’un congé et le débat sur l’indemnité d’éviction .

Cependant, il ressort des pièces versées aux débats que les bailleurs se sont préoccupés de l’indexation du loyer dès 2005, demandant au preneur des explications sur les modalités d’application de l’ indexation du loyer annuel prévue par l’avenant du 28 juin 2002, sans obtenir de réponse claire du preneur.

Par ailleurs, la clause d’indexation n’a pas été appliquée en 2011 et 2014 et le preneur ne peut tirer argument du silence des bailleurs jusqu’au commandement délivré le 21 mars 2016, pour invoquer leur mauvaise foi, alors que s’agissant d’un bail commercial qui place les bailleurs particuliers dans une position de dépendance économique par rapport au preneur gestionnaire de leur bien, intégré à un vaste ensemble résidentiel de tourisme, le délai qui s’est écoulé avant la délivrance du dit commandement ne peut caractériser leur mauvaise foi.

Au contraire, il appartenait au preneur qui a soumis aux intimés le bail et ses modifications successives, de définir clairement les modalités de l’indexation qu’il avait lui même envisagée, dans l’avenant du 28 juin 2002 lequel substituait au loyer variable assis sur le chiffre d’affaires hors taxe, un loyer fixe indexé.

En effet, la substitution d’un loyer fixe au loyer variable initial était plus favorable pour le preneur compte tenu des contraintes inhérentes aux locations de vacances.

Mais la clause d’indexation a manifestement permis de convaincre les bailleurs de renoncer à un loyer variable assis sur le chiffre d’affaires, sans que le caractère vague de l’indexation ainsi prévue ne les alerte sur le contentieux qu’elle pouvait générer.

La mauvaise foi des bailleurs n’est nullement établie et ce moyen doit être écarté.

Le commandement de payer délivré au visa de la clause résolutoire demeure par ailleurs valable indépendamment du fait qu’il porte sur une somme supérieure à celle qui résulte d’une indexation triennale, et ce pour la dette locative effectivement due.

A la date du commandement et selon le nouveau décompte de la créance d’indexation produit par OPEN SUD GESTION, corrigé à juste titre par les intimés, il était dû un reliquat de loyer de 2291,28 euros , entre le 1^er juillet 2011 et le 31 décembre 2015, période incluse dans celle visée par le commandement, étant précisé que la période de janvier à juin 2011 est depuis prescrite.

A l’issue du délai d’un mois suivant le commandement de payer, cet arriéré n’a pas été régularisé par le preneur qui soutient que la clause résolutoire est d’interprétation stricte et ne peut être mise en 'uvre que pour un manquement persistant et univoque à une stipulation expresse du bail, manquement qui doit être évident, d’une gravité certaine et contractuellement sanctionné par ladite clause.

Le preneur, ce que réfutent les bailleurs, soutient en effet que la clause résolutoire insérée au bail ne vise que le défaut de paiement des loyers et n’a pas vocation à s’appliquer aux comptes restant à faire lorsque les parties sont en désaccord sur la périodicité de l’indexation ou lorsqu’il s’agit de savoir si une stipulation doit être interprétée comme instaurant une clause d’échelle mobile.

Cependant , la clause résolutoire inscrite au bail vise non seulement le défaut de paiement du loyer et des charges, mais également l’inexécution d’une seule des clauses du bail, ce qui inclus la clause d’indexation prévue par l’avenant du 28 juin 2002, telle que les parties l’ont ensuite interprétée et appliquée. Et la société OPEN SUD GESTION qui, à deux reprises, a appliqué une indexation triennale du loyer, ne peut tirer prétexte de l’imprécision de la clause d’indexation qu’elle a elle même rédigée et soumise aux bailleurs, les déterminant ainsi à accepter un avenant sur les modalités de calcul du loyer, pour couvrir ses propres manquements dans l’application de cette clause, en 2011 et 2014. Et l’absence d’indexation du loyer sur plus de cinq ans constitue un manquement grave aux obligations du preneur indépendamment du montant de la somme en jeu.

Le commandement de payer délivré au visa de la clause résolutoire, en ce qu’il vise un arriéré d’indexation triennale du loyer, est ainsi valide.

En revanche, les consorts Y-Z ne peuvent appliquer la clause résolutoire au commandement adressé au preneur « de justifier sur le champ des charges, consommations d’eau, d’électricité, de gaz et d’assurance concernant les séjours d’occupation personnelle depuis la prise du bail jusqu’à ce jour et, dans l’hypothèse où le preneur serait dans l’incapacité de le faire, de lui rembourser le montant de ses prélèvements….et « d’avoir à justifier de ses recettes , en particulier par les déclarations mensuelles de TVA et ce depuis 2012 ».

En effet, l’avenant du 28 juin 2002 a modifié l’article 5-2 du bail initial relatif au paiement du loyer qui prévoyait la communication de ces données, par le preneur aux bailleurs, et n’a pas repris cette exigence. Le paragraphe consacré aux séjours des bailleurs prévoit simplement une facturation TTC de ces séjours qui sera débitée directement sur son compte dans les livres du preneur.

La société OPEN SUD GESTION produit cette facturation qui est certes contestée par les intimés, quant au tarif appliqué et aux charges de consommation personnelle imputées aux bailleurs, ce qui ne peut toutefois justifier le jeu de la clause résolutoire.

La clause résolutoire a ainsi été mise en 'uvre, à bon droit, uniquement en ce qui concerne le défaut d’indexation triennale du loyer entre juillet 2011 et décembre 2015, à défaut pour le bailleur d’avoir régularisé cette indexation, dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire:

La société OPEN SUD GESTION demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, en application de l’article L 145-41 du code de commerce , ce à quoi s’opposent les intimés en invoquant la mauvaise foi du preneur.

Selon l’article L145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Des délais peuvent être accordés rétroactivement.

En l’espèce la société OPEN SUD GESTION sollicite un délai de 5 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, pour lui permettre de s’acquitter des sommes éventuellement dues, avec suspension des effets de la clause résolutoire, et de constater qu’elle s’est acquittée desdites sommes en exécutant le jugement frappé d’appel.

En l’espèce, compte tenu du montant de l’ impayé résultant de la non indexation du loyer en 2011 et 2014, revu à la baisse, par rapport à celui retenu par la décision de première instance, la mauvaise foi du preneur n’étant pas établie, il convient de faire droit à cette demande.

En conséquence, il y a lieu d’accorder au preneur, rétroactivement, un délai de 5 mois pour s’acquitter de la somme de 2291,28 euros à compter de la signification du jugement frappé d’appel, de suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire , de constater que la société OPEN SUD GESTION a réglé sa dette locative en exécutant le jugement frappé d’appel, à la date du 26 juin 2018, par virement sur le compte CARPA du conseil des bailleurs.

Il s’ensuit que la clause résolutoire inscrite au bail , actionnée par le commandement de payer du 21 mars 2016, est réputée ne pas avoir joué.

Sur la créance des bailleurs au titre de l’indexation des loyers:

La créance des bailleurs, au titre de l’indexation triennale du loyer sur la période du 1^er juillet 2011 au 31 décembre 2020, s’établit à la somme de 3806 euros, selon le décompte produit par la société OPEN SUD GESTION corrigé à bon droit par les intimés.

La société OPEN SUD GESTION est condamnée au paiement de cette somme , en deniers ou quittance.

Les consorts Y-Z sont déboutés du surplus de leur demande d’indexation.

Sur la demande indemnitaire des consorts Y -Z :

Les intimés invoquent le fait que le comportement déloyal de la société OPEN SUD GESTION leur a occasionné un préjudice financier et moral qui doit être indemnisé par l’attribution d’une somme de 7500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Comme l’a exactement retenu le tribunal, ils n’établissent pas cependant que les manquements du preneur leur ait causé un préjudice matériel distinct de celui occasionné par la condamnation au paiement de l’arriéré de loyers.

En revanche, le refus répété de la société OPEN SUD GESTION d’appliquer d’office la clause d’indexation qu’elle avait pourtant proposée, en se retranchant derrière sa rédaction imprécise, a occasionné aux intimés un préjudice moral qui sera exactement réparé par la condamnation du preneur au paiement d’une somme de 3000,00 euros .

Sur les demandes annexes:

Le présent arrêt constitue le titre fondant la créance de restitution de l’appelante, pour les sommes qu’elle a versées en trop, en exécution du jugement frappé d’appel. Il appartiendra aux parties d’établir le compte de leurs créances respectives, en exécution du présent, et d’opérer d’éventuelles compensations.

La société OPEN SUD GESTION qui succombe pour partie en ses prétentions supportera la charge des dépens de première instance et d’appel et le coût du commandement de payer .

Au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties , l’équité justifie de condamner la société OPEN SUD GESTION à payer aux consorts Y
-Z, contraints d’ester en justice pour obtenir la reconnaissance de leur droit, une somme de 3000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens de l’entière procédure.

En effet, en tant que professionnel de la gestion locative de résidences de tourisme, il appartenait au preneur de soumettre aux bailleurs, profanes en la matière, un contrat de bail clairement rédigé, ce qui aurait limité le risque contentieux.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe , contradictoirement et en dernier ressort,

Vu l’arrêt mixte du 17 décembre 2020,

Déclare recevables les dernières conclusions des intimés, uniquement en ce qu’elles comportent les observations demandées par la cour sur le décompte de leur créance et comportent une demande complémentaire au titre des loyers ou arrérages d’indemnité d’occupation,

Infirme le jugement,

Statuant à nouveau ,

Constate que la clause résolutoire inscrite au bail a valablement été mise en 'uvre, par le commandement de payer régulièrement délivré par les bailleurs le 21 mars 2016 et qu’elle a produit ses effets à compter de l’expiration du délai d’un mois suivant la délivrance de ce commandement,

Vu l’article L 145-41 du code de commerce et l’article 1343-5 du code civil,

Accorde rétroactivement à la société OPEN SUD GESTION un délai de 5 mois à compter de la signification du jugement frappé d’appel, pour s’acquitter de la somme de 2291,28 euros, montant de la dette du preneur au titre de l’indexation triennale du loyer sur la période non prescrite visée par le commandement de payer,

Suspend les effets de la clause résolutoire, pendant ce délai,

Constate que la société OPEN SUD GESTION a réglé cette somme en exécutant provisoirement le jugement frappé d’appel, à la date du 26 juin 2018, par virement sur le compte CARPA du conseil des bailleurs,

Dit et juge que clause résolutoire inscrite au bail est réputée ne pas avoir joué et que le bail se poursuit,

Condamne la société OPEN SUD GESTION à payer, en deniers ou quittance, à X-I Y et E Z, ensemble, la somme de 3806,00 euros représentant l’indexation triennale du loyer, due sur la période du 1^er juillet 2011 au 31 décembre 2020,

Déboute X-I Y et E Z du surplus de leur demande d’indexation du loyer,

Dit et juge que le présent arrêt constitue le titre fondant la créance de restitution de la société OPEN SUD GESTION, pour les sommes qu’elle a versées en trop, en exécution du jugement frappé d’appel,

Condamne la société OPEN SUD GESTION à payer à X-I Y et E Z, ensemble, une somme de 3000,00 euros en réparation de leur préjudice moral,

Déboute X-I Y et E Z du surplus de leur demande indemnitaire,

Condamne la société OPEN SUD GESTION aux dépens de première instance et d’appel et au remboursement du coût du commandement de payer du 21 mars 2016,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société OPEN SUD GESTION à payer à X-I Y et E Z, ensemble, une somme de 3000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l’entière procédure .

Le présent arrêt a été signé par Madame D, Président, et par Madame SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,