ARRET N°607

EC/KP

N° RG 20/01564 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GBNG

X

C/

G

S.A.S. JEROME G

S.C.I. SCI DES 4 CYPRES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/01564 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GBNG

Décision déférée à la Cour : jugement du 28 juillet 2020 rendu(e) par le Juge de l’exécution de Poitiers.

APPELANT :

Monsieur Y X

né le […] à […]

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e René PARVY de la SELARL RENÉ PARVY, avocat au barreau de POITIERS.

INTIMEES :

Madame E F G

[…]

[…]

Défaillante

S.A.S. JEROME G

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas DUFLOS de la SCP D’AVOCATS DUFLOS-CAMBOURG, avocat au barreau de POITIERS

S.C.I. DES 4 CYPRES, prise en la perosnne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Octobre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

OBJET DU LITIGE

La société civile immobilière des quatre cyprès a été constituée entre M. Y X, gérant, et M^me A B et a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 23 juin 2010. Elle était propriétaire d’un bien immobilier appartenant à cette société situé 51, […] à Buxerolles, et […].

Sur commandement de payer avant saisie immobilière du 1er juillet 2014 délivré par la société Banque populaire Val de France, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Poitiers a par jugement du 21 décembre 2015 ordonné la vente forcée de cet immeuble.

La société des 4 cyprès a été placée en redressement judiciaire par jugement du 29 mars 2016 du tribunal de grande instance de Poitiers, procédure convertie en liquidation judiciaire selon jugement de la même juridiction du 26 septembre 2016, M^e G étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

Par jugement du 12 juin 2018, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Poitiers, après reprise de la vente à la demande du liquidateur, a adjugé l’immeuble à la société Jérôme G au prix de 110 000 euros.

M. C X et M^me D X ont formé une surenchère du dixième le 22 juin 2018 ; cette surenchère étant contestée par l’adjudicataire, le juge de l’exécution, par jugement du 9 octobre 2018, a rejeté la contestation et fixé la vente sur surenchère à l’audience du 8 janvier 2019. Ce jugement a été infirmé par la présente chambre selon arrêt du 30 avril 2019 qui a annulé la déclaration de surenchère, et dit, par voie de conséquence, que le jugement du 12 juin 2018 produisait ses entiers effets.

Le pourvoi formé par la société Jérôme G contre cet arrêt a été rejeté par arrêt du 3 février 2021.

Par acte du 25 juin 2019, la société Jérôme G a fait délivrer à M^e G, en qualité de liquidateur de la SCI des 4 cyprès un commandement de quitter les lieux.

Selon acte d’huissier du 23 juillet 2019, M. Y X, se déclarant titulaire d’un bail d’habitation dans les lieux vendus, a contesté la procédure d’expulsion devant le juge de l’exécution et sollicité la condamnation de l’adjudicataire à lui payer des dommages-intérêts pour préjudice moral et une indemnité au titre des frais irrépétibles, en assignant, outre le propriétaire, la société des 4 cyprès prise en la personne de son liquidateur.

Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Poitiers a par jugement du 28 juillet 2020,

— mis hors de cause la SCI des 4 cyprès,

— débouté Y X de toutes ses demandes ;

— dit que le jugement d’adjudication du 16.06.20 vaut titre d’expulsion à l’encontre de Y X et tout occupant de son chef

— rappelé que l’expulsion peut être mise en 'uvre dès à compter du versement du prix d’adjudication ou sa consignation et du paiement des frais taxés

— fixé à 800 euros par mois l’indemnité d’occupation dont Y X est redevable à la SAS Jérôme G. à compter du 12 juin 2020 et jusqu’à sa libération complète des lieux

— condamné Y X au paiement et à servir à la SAS Jérôme G. une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du CPC

M. Y X a relevé appel de ce jugement selon déclaration d’appel du 30 juillet 2020, en ce que le juge de l’exécution :

— considéré que le bail de M. Y X avait été créé pour les besoins de la cause, retenant un caractère fictif de celui-ci, n’a pas répondu sur le moyen selon lequel le commandement d’expulsion visait la SCI des 4 cyprès et non Y X et plus particulièrement, mis hors de cause la SCI des 4 cyprès

— débouté Y X de toutes ses demandes tendant à

— dire et juger que M. X est bien titulaire d’un titre lui permettant d’occuper régulièrement l’immeuble situé […] en vertu d’un bail. Par conséquent :

— débouter la SAS Jérôme G de l’intégralité de ses demandes et notamment sa demande de condamnation de M. X au paiement de la somme de 800€ par mois jusqu’à son expulsion de l’immeuble à titre d’indemnité d’occupation.

— prononcer la nullité de la procédure d’expulsion diligentée à l’encontre de M. Y X ;

— condamner solidairement les défendeurs à verser la somme de 4.000€ à M. Y X au titre de son préjudice moral

— condamner solidairement les défendeurs à verser la somme de 2.000€ à M. Y X au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

— dit que le jugement d’adjudication du 16.06.20 vaut titre d’expulsion à l’égard de M. Y X et tout occupant de son chef

— rappelé que l’expulsion peut être mise en 'uvre dès à compter du versement du prix d’adjudication ou sa consignation et du paiement des frais taxés

— fixé à 800 euros par mois l’indemnité d’occupation dont Y X est redevable à la SAS Jérôme G. à compter du 12 juin 2020 et jusqu’à sa libération complète des lieux

— condamné Y X au paiement et à servir à la SAS Jérôme G. une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du CPC et en intimant la SAS Jérôme G, M^e G en sa qualité de liquidateur judiciaire et la SCI des 4 cyprès.

La déclaration d’appel a été signifiée le 26 septembre 2019 en l’étude à M^e G es qualités ; en revanche, les conclusions de l’appelant n’ont pas été signifiées dans les délais de l’article 905-1 à cette intimée comme à la SCI des 4 cyprès.

Par conclusions du 4 novembre 2020, signifiées le 5 novembre 2020 à M^e G, M. X s’est désisté de ses demandes à l’encontre de M^e G en qualité de mandataire liquidateur et de la SCI des 4 cyprès.

La première présidente de la cour d’appel de Poitiers a selon ordonnance de référé du 5 novembre 2020 rejeté la demande de suspension de l’exécution provisoire formée par M. Y X.

Par ordonnance du 12 novembre 2020, le président de chambre a :

— constaté la caducité totale de la déclaration d’appel de M. Y X en date du 30 juillet 2020,

— laissé les dépens d’appel à la charge de M. Y X.

Saisie sur déféré, la cour d’appel, par arrêt du 23 février 2021, a :

— infirmé l’ordonnance déférée

Statuant à nouveau :

— prononcé la caducité de la déclaration d’appel de Y X à l’égard de la SCI des 4 Cyprès et à l’égard de M^e G en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI des 4 Cyprès

— dit n’y avoir lieu de prononcer la caducité de la déclaration d’appel de M. X à l’égard de la SAS Jérôme G

— dit que l’instance d’appel se poursuit entre Y X et la SAS Jérôme G, sur la déclaration d’appel formée par M. X contre le jugement du 28 juillet 2020 du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Poitiers

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens de déféré

— rejeté la demande d’indemnité de procédure formulée par la société Jérôme G contre Y X.

L’appelant formule, dans ses conclusions du 21 avril 2021, les prétentions suivantes :

Vu l’article L.411-1 du code civil des procédures d’exécution

Vu l’article 1240 du code civil

Vu les articles 515 et 700 du code de procédure civile

Vu la jurisprudence citée

Vu les pièces versées au débat

- infirmer le jugement du 28 juillet 2020 dans toutes ses dispositions

Et statuant de nouveau :

— juger que M. X est bien titulaire d’un titre lui permettant d’occuper régulièrement l’immeuble situé […] en vertu d’un bail.

Par conséquent :

— débouter la SAS Jérôme G de l’intégralité de ses demandes et notamment sa demande de condamnation de M. X au paiement de la somme de 800€ par mois jusqu’à son expulsion de l’immeuble à titre d’indemnité d’occupation.

— prononcer la nullité de la procédure d’expulsion diligentée à l’encontre de M. Y X ;

— condamner la SAS Jérôme G à verser la somme de 2.000€ à M. Y X au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il indique être titulaire d’un bail d’habitation conclu le 10 mars 2013, rédigé par un avocat après consultation des associés, initialement pour une durée de 3 ans, avec tacite reconduction, et dont il a fait état auprès du mandataire ' qui l’a mis en demeure de payer les loyers et a obtenu à son encontre le 11 mars 2019 une ordonnance d’injonction de payer ' le défaut de paiement des loyers (après clôture du compte de la SCI le 3 janvier 2014) n’était pas de nature à en contester la réalité.

Il expose que dès lors que la procédure de saisie immobilière visait la SCI des 4 Cyprès et non sa personne, l’arrêt d’adjudication ne vaut expulsion qu’à l’encontre de la première, sans remettre en cause sa qualité de preneur.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 4 mai 2021, et reprenant les prétentions formulées dans les conclusions du 22 octobre 2020 signifiées le 27 octobre 2020 aux intimés non comparants, la SAS Jérôme G demande à la cour :

Vu les articles L.322-13 et R.322-64 du code des procédures civiles d’exécution

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile

Vu la jurisprudence citée

Vu les pièces versées au débat

— de juger M. Y X mal fondé en son appel,

— de débouter M. Y X de toutes ses demandes, fins et prétentions.

- de confirmer le jugement du 28 juillet 2020 dans toutes ses dispositions ;

— de condamner M. Y X à payer la somme de 2.000 € à la SAS Jérôme G au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— de condamner M. Y X aux entiers dépens

Elle soutient que le bail litigieux est fictif dès lors qu’il comporte deux signatures identiques (émanant toutes deux de M. X), sans date certaine (la signature étant à la date du 11 avril 2013 pour une durée de 3 ans à compter du 10 mars 2013, et l’avocat relatant simplement avoir été consulté sans précision sur la réalité du bail), sans paiement de loyers justifié, ni déclaration de l’existence de locataire à la suite du commandement du 1er juillet 2014 dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, et que la mandataire n’a pas eu connaissance du bail prétendu avant le 27 février 2019, date de la mise en demeure. Elle expose dès lors que M. X est simple occupant précaire du logement en sa qualité de gérant de la société débitrice saisie.

Subsidiairement, au visa de l’article 1743, alinéa 1er du code civil, elle fait valoir qu’en l’absence de date certaine du bail faute d’enregistrement, ou de connaissance de la réalité du bail par l’adjudicataire avant l’assignation du 23 juillet 2019, le bail, à le supposer existant, lui est inopposable.

Elle fait valoir que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre de la SCI, de son représentant, et de tout occupant de son chef n’ayant pas de droit opposable à l’acquéreur, le fait que le commandement et le dernier avis avant expulsion n’aient pas été adressés à M. X en personne n’étant pas constitutif d’une faute.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 septembre 2021.

Par message adressé par le réseau privé virtuel des avocats le 19 octobre 2021, la cour a relevé l’éventuel défaut de pouvoir juridictionnel du juge de l’exécution pour condamner au paiement d’une indemnité d’occupation dans cette espèce; les parties ont été autorisées à faire valoir leurs observations sur ce point par note en délibéré avant le 8 novembre 2021.

Le conseil de M. X a retenu dans son message du 29 octobre 2021, que le juge de l’exécution avait jugé au-delà de ses attributions en faisant droit à la demande reconventionnelle de la société Jérôme G et a demandé l’infirmation de la condamnation à une indemnité d’occupation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’existence d’un titre d’occupation opposable à l’adjudicataire

1 – L’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, devenu article 1353 du même code, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article L.321-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les baux consentis par le débiteur après l’acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur ; la preuve de l’antériorité du bail peut être faite par tout moyen.

Selon l’article 1743 du code civil, si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.

Il peut, toutefois, expulser le locataire de biens non ruraux s’il s’est réservé ce droit par le contrat de bail.

L’article 1377 du même code précise que l’acte sous signature privée n’acquiert date certaine à l’égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d’un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique.

2 – Il est acquis que le bail dont se prévaut M. X, acte sous signature privée, n’a fait l’objet d’aucun enregistrement ; si l’appelant rappelle à bon droit qu’une telle formalité n’est pas exigée à peine de nullité, il n’en demeure pas moins que son absence l’expose à la sanction de l’article 1377 du code civil, soit son absence de date certaine.

Les éléments produits par ses soins au soutien de l’affirmation selon laquelle ce bail est antérieur à l’acte de saisie immobilière ' qui peut aux termes de l’article L.321-4 du code des procédures civiles d’exécution être rapportée par tous moyens, ne présentent aucun caractère probant dans la mesure où la date mentionnée sur l’acte (11 avril 2013) diffère de son point de départ (10 mars 2013), où ni le fait d’avoir 'contacté’ un avocat concernant la mise en place d’un bail d’habitation (selon les termes du courrier électronique de M^e H-I J produit en pièce 9), ni la consultation des associés qui ressort uniquement d’un document unilatéral et sans date certaine, sur son opportunité ne démontrent que ledit bail aurait effectivement été rédigé et signé, et où aucun versement de loyer ne permet de prouver sa mise en 'uvre antérieure (les éléments relatifs à la clôture du compte de la société en janvier ne pouvant établir la réalité de versements antérieurs).

L’affirmation de l’existence d’un bail antérieur est au demeurant contredite par les déclarations de la débitrice saisie qui sommée dans le commandement conformément à l’article R.321-3, 9° du code des procédures civiles d’exécution d’avoir à indiquer les nom, prénom et adresse du preneur, n’a pas fait connaître l’existence d’un tel bail. Le fait qu’un bail d’habitation a été remis le 12 avril 2016 au liquidateur, selon le document cosigné de celui-ci et du débiteur le même jour, ne permet pas de confirmer que celui-ci soit antérieur au commandement, et aucun élément ne démontre sa connaissance par l’adjudicataire.

S’il est exact que par courrier du 27 février 2019, puis par injonction de payer du 11 mars 2019, le liquidateur a sollicité le paiement des loyers, cette démarche postérieure au commandement de payer, et à la reprise de la saisie immobilière le 12 juin 2018, est indifférente pour déterminer son opposabilité à l’adjudicataire préalablement au commandement valant saisie en l’absence de toute preuve de la connaissance par l’adjudicataire, de l’existence d’un bail.

Dès lors, il n’est démontré ni l’existence d’un bail antérieur au commandement de payer valant saisie ni la connaissance par l’adjudicataire d’un bail conclu ou reconnu postérieurement.

3 – C’est ainsi à bon droit que le premier juge a retenu que M. Y X était occupant sans droit ni titre de l’immeuble adjugé.

Sur l’existence d’un titre d’expulsion

4 – L’article L.322-13 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

Selon l’article R.322-64 du même code, sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l’adjudicataire peut mettre à exécution le titre d’expulsion dont il dispose à l’encontre du saisi et de tout occupant de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés.

5 ' En sa qualité d’adjudicataire du bien, la société Jérôme G est depuis le jugement du 12 juin 2018 propriétaire du bien immobilier saisi, de sorte qu’à compter de cette date, la société des 4 cyprès et tout occupant de son chef, dont M. Y X, son gérant en sont occupants sans droit ni titre au sens de l’article R.322-64 précité. L’intimée est donc fondée, en s’appuyant sur cet arrêt valant titre d’expulsion, à poursuivre la procédure d’expulsion à leur encontre.

6 ' En outre, l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Selon l’article R.411-1 du même code, le commandement d’avoir à libérer les locaux prend la forme d’un acte d’huissier de justice signifié à la personne expulsée et qui peut être délivré dans l’acte de signification du jugement

Le commandement d’avoir à libérer les lieux, qui doit être signifié, en application de ce texte, à la personne dont l’expulsion a été ordonnée, n’a pas à l’être à l’occupant de son chef.

7 ' Il s’en évince que du fait de la délivrance du commandement de quitter les lieux le 25 juin 2019 au débiteur saisi (la société des 4 Cyprès), la procédure est régulière à l’encontre de M. Y X, occupant de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation

8 – En application de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente ; dès lors, le saisi est tenu d’une indemnité d’occupation à compter de cette date.

Selon l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire ; il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires. L’article R.442-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les contestations relatives à l’application des dispositions du livre quatrième dudit code ' relatif à l’expulsion ' sont portées devant le juge de l’exécution du lieu de la situation de l’immeuble.

9 ' La demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, qui n’est pas prévue par le jugement d’adjudication constituant le titre en vertu duquel l’expulsion est poursuivie, ne constitue ni une difficulté relative au titre, ni une contestation qui s’élève à l’occasion de l’exécution forcée, dès lors qu’elle conduirait le juge de l’exécution à délivrer hors les cas prévus par la loi au titre ajoutant à celui fondant la procédure d’expulsion une condamnation complémentaire et qu’elle ne constitue pas une demande indemnitaire fondée sur l’inexécution dommageable des mesures d’exécution forcée.

Elle excède, ainsi, les pouvoirs du juge de l’exécution et sera déclarée irrecevable par infirmation du jugement entrepris sur ce seul point.

10 – L’appelant est la partie perdante et supportera, outre les dépens de première instance justement mis à sa charge, ceux d’appel ainsi que la charge de ses propres frais irrépétibles. Il devra en outre servir à la société Jérôme G une indemnité au titre des sommes exposées pour assurer sa défense et non comprises dans les dépens, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, et qui sera fixée, en sus de la somme équitablement arbitrée en première instance à la somme de 2 000 euros en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Confirme le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Poitiers du 28 juillet 2020, sauf en ce qu’il a fixé à 800 euros par mois l’indemnité d’occupation dont Y X est redevable à la SAS Jérôme G. à compter du 12 juin 2020 et jusqu’à sa libération complète des lieux ;

Statuant à nouveau du chef infirmé ;

— dit que la demande d’indemnité d’occupation formée par la SAS Jérôme G excède les pouvoirs du juge de l’exécution ;

— déclare cette demande irrecevable ;

Y ajoutant,

— condamne M. Y X aux dépens d’appel ;

— condamne M. Y X à payer à la SAS Jérôme G une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejette la demande de M. Y X sur ce fondement;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,