ARRÊT N° 107

N° RG 24/02203

N° Portalis DBV5-V-B7I-HEAF

[C]

C/

[J]

[N]

[K]

S.A.S. OSS79

Loi n° 77 – 1468 du 30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le aux avocats

Copie gratuite délivrée

Le aux avocats

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 18 MARS 2025

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 février 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de NIORT

APPELANT :

Monsieur [L] [C]

né le 28 Janvier 1968 à [Localité 14] (17)

[Adresse 8]

[Localité 10]

venant aux droits de Mme [B] [X]

née le 1er février 1963 à [Localité 15] (79)

ayant pour avocat postulant et plaidant M^e Maxime HARDOUIN, avocat au barreau de POITIERS

INTIMÉS :

Monsieur [U] [J]

né le 23 Janvier 1968 à [Localité 12] (POLOGNE)

[Adresse 3]

[Localité 9]

Madame [V] [N] épouse [J]

née le 29 Juin 1970 à [Localité 12] (POLOGNE)

[Adresse 3]

[Localité 9]

S.A.S. OSS79

Agence 203 IMMOBILIER

N° SIRET : 827 708 850

[Adresse 5]

[Localité 9]

ayant tous les trois pour avocat postulant M^e Franck DAVID, avocat au barreau de DEUX-SÈVRES

Madame [E] [K]

née le 19 Juillet 1998 à [Localité 15] (79)

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 11]

ayant pour avocat postulant M^e Sébastien GRELARD de la SELARL AVOCIM, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [I] [Z] veuve [X] et Mme [B] [X] ont mis en vente leur bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 15].

Le 21 janvier 2020, avec le concours de l’agence immobilière exploitée par la société OSS 79, elles ont signé un compromis de vente au bénéfice de M. [U] [J] et Mme [V] [N], son épouse, portant sur ce bien immobilier, pour un prix de 103 000 euros.

La vente définitive devait être réitérée au plus tard le 17 avril 2020.

Un avenant a été signé entre les parties le 12 février 2020 modifiant le numéro de section cadastrale qui était erroné (EO et non EQ).

Mme [I] [Z] veuve [X] est décédée le 8 mars 2020.

Faisant valoir que la venderesse ne s’est pas présentée pour finaliser la vente devant notaire alors même que la condition suspensive était levée puisqu’ils ont obtenu un accord de prêt immobilier pour financer cette acquisition, M. [U] [J] et Mme [V] [N] ainsi que la SAS OSS 79 ont obtenu du président du tribunal judiciaire de NIORT l’autorisation d’assigner Mme [B] [X] à jour fixe devant le tribunal de grande instance de NIORT pour l’audience du 19 octobre 2020.

Par acte d’huissier de justice en date du 2 octobre 2020, M. [U] [J] et Mme [V] [N] ainsi que la SAS OSS 79 ont donc fait assigner Mme [B] [X] devant le tribunal de grande instance de NIORT aux fins de voir constater la vente parfaite.

Aux termes de leurs dernières conclusions, ils demandaient au tribunal, au visa des articles 1231 et suivants du code civil, L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et du compromis de vente, de :

à titre principal :

— ordonner la réalisation de la vente de la maison d’habitation située [Adresse 6] section EO [Cadastre 1] et EO [Cadastre 2] suivant compromis signé le 21 janvier 2020 au prix de 103 000 euros net vendeur ;

— enjoindre à Mme [X] de se présenter à un rendez-vous de signature dans le délai d’un mois à compter du jugement à intervenir ;

— dire que le dispositif du jugement à venir sera publié au service des hypothèques aux frais de la partie condamnée aux dépens ;

— assortir cette obligation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard soit à compter du jugement soit à compter de la nouvelle date de signature proposée par le notaire ;

— condamner au surplus Mme [B] [X] à payer aux époux [J] les sommes suivantes :

* 10 300 euros au titre de la clause pénale,

* remboursement des loyers versés depuis le 25 juin 2020, première date prévue de signature,

* remboursement du coût de l’assurance du prêt immobilier de 91,81 euros par mois,

* 3000 euros de préjudice de jouissance,

* 3000 euros de préjudice moral ;

— condamner Mme [B] [X] à payer à la SAS OSS79 la somme de 6 000 euros au titre de ses honoraires et la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral ;

subsidiairement,

— constater la résiliation de la vente ;

— condamner Mme [B] [X] à payer aux époux [J] la somme de 10 300 euros au titre de la clause pénale ;

— condamner au surplus Mme [B] [X] à payer aux époux [J] les sommes suivantes :

* remboursement des loyers versés depuis le 25 juin 2020, première date prévue de signature,

— remboursement du coût de l’assurance du prêt immobilier de 91,81 euros par mois,

—  3 000 euros de préjudice de jouissance,

—  3 000 euros de préjudice moral ;

— condamner Mme [B] [X] à payer à la SAS OSS79 la somme de 6 000 euros au titre de ses honoraires et la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice moral ;

en tout état de cause,

— condamner Mme [B] [X] à payer aux demandeurs la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont la facture de l’huissier de 53,35 euros correspondant à la sommation de payer du 29 juillet 2020.

Par écritures en défense, Mme [B] [X], au visa des articles 1109 et 1130 du code civil, demandait au tribunal de :

— avant dire droit, qu’il soit fait sommation à la SAS OSS 79 exerçant sous l’enseigne Agence 203 Immobilier d’avoir à communiquer le mandat de vente régularisé en 2018 ;

— à titre principal : de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes;

— à titre subsidiaire : de débouter les demandeurs de leurs demandes de dommages et intérêts ;

— en tout état de cause : d’écarter l’exécution provisoire de droit et de condamner M. [U] [J] et Mme [V] [N] ainsi que la SAS OSS79 à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement contradictoire en date du 15/02/2021, le tribunal judiciaire de NIORT a statué comme suit :

'DÉBOUTE Mme [B] [X] de sa demande de sommation de communication du mandat de vente signé par elle-même et sa mère avec la SAS OSS 79 ;

DÉBOUTE Mme [B] [X] de sa demande de nullité du compromis de vente du 21 janvier 2021 ;

DÉCLARE parfaite la vente par Mme [B] [X] à M. [U] [J] et Mme [V] [N] de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 15] section EO [Cadastre 1] et EO [Cadastre 2] suivant compromis signé le 21 janvier 2020 et son avenant du 12 février 2020 au prix de 103 000 euros net vendeur ;

ORDONNE la publication du présent jugement, qui vaudra titre de propriété, au service de la publicité foncière, à la requête de la partie la plus diligente, aux frais de Mme [B] [X] ;

CONDAMNE Mme [B] [X] à payer à M. [U] [J] et Mme [V] [N] la somme de 10 300 euros à titre de clause pénale ;

CONDAMNE Mme [B] [X] à payer à la SAS OSS 79 la somme de 6 000 euros ;

DÉBOUTE M. [U] [J] et Mme [V] [N] et la SAS OSS

79 de leurs autres demandes indemnitaires ;

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [B] [X] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [B] [X] à payer à M. [U] [J] et Mme [V] [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— sur la sommation de communiquer le mandat de vente, l’existence d’un mandat de vente signé entre l’agence immobilière et les consorts [X] n’est pas contestée mais aucune des parties ne l’a produit. Il n’y a pas lieu d’ordonner la production d’une pièce qui n’apparaît pas nécessaire à la solution du litige, aucune prétention n’étant formée quant à ce mandat.

— sur la validité du compromis, Mme [X] indique que sa mère était atteinte d’un cancer mais ne rapporte aucune preuve d’une insanité d’esprit. Le compromis de vente a été signé par les deux venderesses, Mme [B] [X] et sa mère. Il est signé quasiment aux mêmes conditions que celui qu’elles avaient accepté de signer en août 2019 et il n’y a pas lieu à son annulation.

— Mme [B] [X] invoquait une erreur sur les qualités substantielles d’un bien dont elle était propriétaire et qu’elle avait elle-même mis en vente. Elle reprochait à l’agence immobilière d’en avoir fait une description erronée, d’avoir masqué ses atouts et d’avoir fait croire à un défaut de la toiture pour la proposer à un prix inférieur à sa valeur.

Il lui appartenait toutefois de vérifier la description du bien ainsi que ses atouts et sa valeur, de faire estimer le bien par différentes agences le cas échéant avant de le mettre en vente. Elle ne produisait aucune estimation de l’immeuble. L’erreur qu’elle allèguait, qui n’est pas démontrée, n’est ni déterminante ni inexcusable et elle doit être déboutée de sa demande d’annulation du compromis.

— le jugement vaut constat de la vente aux conditions prévues au compromis, et il n’y a pas lieu d’ordonner à la venderesse de se présenter sous astreinte à un rendez-vous de signature chez le notaire dès lors que le présent jugement valant vente devra seulement être publié à ce titre au service de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente.

— au titre de la clause pénale, Mme [B] [X] sera condamnée à payer à M. [U] [J] et Mme [V] [N] une somme de 10 300 euros, tel que prévu au compromis de vente.

— sur les demandes de dommages et intérêts, les préjudices allégués au titre du coût des loyers, qui auraient été versés en sus des échéances du prêt immobilier débloqué par la banque entre les mains du notaire, et au titre de l’assurance du prêt, ne sont étayés par aucune pièce. L’indemnité forfaitaire fixée au contrat n’apparaît pas manifestement dérisoire et il ne sera alloué aucune autre somme en réparation des préjudices allégués.

— sur les demandes de la société OSS 79, Mme [B] [X] sera condamnée à payer à la SAS OSS79 la somme de 6 000 euros à titre de clause pénale due à l’agence immobilière.

LA COUR

Vu l’appel en date du 02/04/2021 interjeté par Mme [B] [X]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 13/07/2022, Mme [B] [X] avait présenté les demandes suivantes :

'Vu les pièces produites,

Vu l’article 1129 du code civil,

Vu les articles 1130 et suivants du code civil,

DÉCLARER Mme [B] [X] recevable et bien-fondée en son appel.

INFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a :

' Débouté Mme [X] de sa demande de sommation de communication du mandat de vente.

' Débouté Mme [X] de sa demande de nullité du compromis de vente.

' Déclaré parfaite la vente par Mme [X] à M. et Mme [J] de l’immeuble situé à [Adresse 6], au prix de 103.000€.

' Ordonné la publication du présent jugement, qui vaudra titre de propriété, au service de la publicité foncière.

' Condamné Mme [X] à payer à M. et Mme [J] la somme de 10.300€ à titre de clause pénale.

' Condamné Mme [X] à payer à la SAS OSS 79 la somme de 6.000 €.

' Débouté M. et Mme [J] ainsi que la SAS OSS 79 de leurs autres demandes

indemnitaires.

' Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

' Condamné Mme [X] à payer à M. et Mme [J] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

' Condamné Mme [X] aux dépens.

' Constaté l’exécution provisoire de la présente décision.

Statuant de nouveau,

A titre principal,

SOMMER la SAS OSS 79 de communiquer le mandat de vente.

DÉBOUTER M. [U] [J] et Mme [V] [N], son épouse, et la SAS OSS 79 de toutes de leurs demandes.

A titre subsidiaire,

DESIGNER tel expert qu’il plaira à la Cour avec pour mission de déterminer si l’état de santé de Mme [I] [X] lui permettait de signer le compromis de vente le 21 janvier 2020 et l’avenant le 12 février 2020 et, le cas échéant, de donner un consentement libre et éclairé, étant précisé que cette expertise médicale est sur pièces dès lors que Mme [I] [X] est décédée le 8 mars 2020.

DESIGNER tel expert en écriture qu’il plaira à la Cour avec pour mission d’analyser et de déterminer si Mme [I] [X] a bien signé le compromis de vente le 21 janvier 2020 et l’avenant le 12 février 2020.

DESIGNER tel expert qu’il plaira à la Cour avec pour mission de déterminer si l’état de santé de Mme [B] [X] lui permettait de signer le compromis de vente le 21 janvier 2020 et l’avenant le 12 février 2020 et, le cas échéant, de donner un consentement libre et éclairé.

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement M. [U] [J] et Mme [V] [N], son

épouse, et la SAS OSS 79 à payer à Mme [B] [X] la somme de 3.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les CONDAMNER solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les éventuels frais d’expertise'.

Toutefois, Mme [B] [X] est décédée le 13/09/2022, une ordonnance constatant l’interruption de l’instance a été rendue le 25 octobre 2022, le retrait du rôle étant ordonné.

Le 18/09/2024, M. [L] [C], venant aux droits de Mme [B] [X], intervenait volontairement à l’instance aux fins de reprise de celle-ci.

Le 26 septembre 2024, il assignait en intervention forcée Mme [E] [K].

Il indiquait que Mme [B] [X] décédée laissait pour lui succèder sa fille, Mme [E] [W] et lui-même, en qualité de légataire universel.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 10/12/2024, M. [L] [C] a présenté les demandes suivantes :

'Vu les pièces produites,

Vu les articles 10, 1129, 1130 et suivants, 1353, 1583, 1674 et s. du code civil

Vu les articles 9-11, 132 et s., 328-330, 373, 564, 699 et 700 du CPC

DECLARER recevable l’intervention de Monsieur [L] [C]

ORDONNER la reprise de l’instance enrôlée sous le numéro 21/01112

Déclarer Monsieur [L] [C] recevable est bien-fondé en sa demande d’intervention forcée à l’encontre de Madame [E] [W]

Prendre acte de l’intervention forcée de Madame [E] [W]

DECLARER Monsieur [L] [C] venant aux droits de Madame [B] [X] recevable et bien-fondé en son appel

INFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a :

Débouté Madame [X] de sa demande de sommation de communication du mandat de vente.

Débouté Madame [X] de sa demande de nullité du compromis de vente.

Déclaré parfaite la vente par Madame [X] à Monsieur et Madame [J] de l’immeuble situé à [Adresse 6], au prix de 103.000€.

Ordonné la publication du présent jugement, qui vaudra titre de propriété, au service de la publicité foncière.

Condamné Madame [X] à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 10.300 € à titre de clause pénale.

Condamné Madame [X] à payer à la SAS OSS 79 la somme de 6.000 €.

Débouté Monsieur et Madame [J] ainsi que la SAS OSS 79 de leurs autres demandes indemnitaires.

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Condamné Madame [X] à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamné Madame [X] aux dépens.

Constaté l’exécution provisoire de la présente décision.

DECLARER irrecevables comme nouvelles en cause d’appel les demandes de: CONDAMNER M. [L] [C] à payer aux époux [J] les montants suivants :

—  7002 € au titre du remboursement des frais notariés versés le 19.06.2020,

—  26.582,71 € au titre du remboursement du surcoût lié à l’augmentation des taux d’intérêt d’emprunt,

—  3488,78 € au titre du remboursement de l’assurance du prêt immobilier versé sans contrepartie,

—  4157,25 € au titre du surcoût de l’assurance de prêt,

—  1009,91 € au titre du remboursement des frais de cotisation de l’assurance-crédit inutilement versés en 2020,

—  1600 € au titre du remboursement des frais d’intermédiation financière bancaire 2023,

—  17.848,84 € au titre du remboursement des loyers versés après la date d’achat de la maison.

CONFIRMER que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, soit depuis le 15.02.2021,

CONDAMNER au surplus M. [L] [C] à payer aux époux [J] :

—  32.000 € au titre de la différence de prix entre les deux achats immobiliers.

—  30.000 € en réparation du préjudice moral,

* SAS OSS79 (203 IMMOBILIER) :

CONDAMNER M. [L] [C] à payer à la SAS OSS79 (Agence 203 IMMOBILIER) la somme de 3000 € en réparation de son préjudice moral,

Statuant de nouveau,

A titre principal,

SOMMER la SAS OSS 79 de communiquer le mandat de vente

PRONONCER la nullité du compromis de vente du 21 août 2019 et du 21 janvier 2020 et son avenant du 12 février 2020

CONDAMNER Monsieur [U] [J] et Madame [V] [N] à verser à Maître [S] [H], ès qualités de notaire en charge du règlement de la succession de feue [B] [X] la somme de 10 300 €

CONDAMNER la SAS OSS 79 à payer à Maître [S] [H], ès qualités de notaire en charge du règlement de la succession de feue [B] [X], la somme de 6 000 €

DEBOUTER Monsieur [U] [J] et Madame [V] [N], son épouse, et la SAS OSS 79 de toutes leurs demandes

PRONONCER la nullité de la vente entre Madame [X] aux droits desquels vient Monsieur [L] [C] et Monsieur et Madame [J] de l’immeuble situé à [Adresse 6], au prix de 103 000€

ORDONNER la publication du présent jugement au service de la publicité foncière aux frais de la partie succombante

A titre subsidiaire,

DESIGNER tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de déterminer si l’état de santé de Madame [I] [X] lui permettait de signer le

compromis de vente le 21 août 2019, le 21 janvier 2020 et l’avenant le 12 février 2020 et, le cas échéant, de donner un consentement libre et éclairé, étant précisé que cette expertise médicale est sur pièces dès lors que Madame [I] [X] est décédée le 8 mars 2020

DESIGNER tel expert en écriture qu’il plaira à la cour avec pour mission d’analyser et de déterminer si Madame [I] [X] a bien signé le compromis de vente le 21 août 2019, le 21 janvier 2020 et l’avenant le 12 février 2020

Dans l’éventualité où la décision impugnée serait confirmée en ce qu’elle a déclaré parfaite la vente par Madame [X] à Monsieur et Madame [J] de l’immeuble situé à [Adresse 6], au prix de 103.000€,

CONDAMNER in solidum Monsieur [U] [J] et Madame [V] [N] à payer à Maître [S] [H], ès qualités de notaire en charge du règlement de la succession de feue [B] [X], la somme de 103 000€

En tout état de cause,

DEBOUTER Monsieur [U] [J] et Madame [V] [N], son épouse, et la SAS OSS 79 de toutes de leurs demandes

CONDAMNER in solidum Monsieur [U] [J] et Madame [V] [N], son épouse, et la SAS OSS 79 à payer à Monsieur [L] [C] la somme de 6 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les CONDAMNER in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les éventuels frais d’expertise, dont distraction sera ordonnée au profit de Maître HARDOUIN en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile'.

A l’appui de ses prétentions, M. [L] [C] soutient notamment que :

— il conviendra de déclarer recevable l’intervention de M. [L] [C] et d’ordonner la reprise de l’instance et déclarer Monsieur [L] [C] recevable est bien-fondé en sa demande d’intervention forcée à l’encontre de Madame [E] [W] puis conséquemment de prendre acte de l’intervention forcée de Madame [E] [W].

— sous l’impulsion de l’ex-époux de feue [B] [X], qui exerçait une emprise très malsaine sur elle, elle et sa mère auraient fini par signer un mandat de vente de cet immeuble au profit de l’agence 203 Immobilier exploitée par la SAS OSS 79 le 4 juin 2019.

— l’état de santé de Madame [I] [X] s’est très vite fortement dégradé à tel point qu’elle n’a pas pu demeurer à son domicile et qu’elle a intégré l’EHPAD [13] situé à [Localité 15] [Adresse 7] le 30 juillet 2018, puis qu’elle a été prise en charge en Hospitalisation à Domicile au sein de l’EHPAD par le Centre Hospitalier de [Localité 15] à compter du 7 novembre 2019 jusqu’à son décès le 8 mars 2020

— dans ces conditions très troubles, Mesdames [I] et feue [B] [X] auraient signé un compromis de vente le 21 janvier 2020 et un avenant au compromis de vente le 12 février 2020, avec Monsieur [U] [J] et Madame [V] [N], son épouse, et ce, moyennant le prix de 103.000 €.

Madame [I] [X] soit n’a pas signé, soit a signé alors que son état général ne lui permettait absolument pas de donner son consentement et encore moins son consentement libre et éclairé puisqu’elle était en fin de vie, hospitalisée en soins palliatifs, et d’ailleurs elle est décédée moins d’un mois après.

— une réitération authentique de la vente était malgré tout fixée le 25 juin 2020 mais feue [B] [X] ne s’est pas présentée à ce dernier rendez-vous et elle a refusé de signer l’acte authentique de vente, estimant que le compromis de vente est nul.

— le mandat de vente que Mesdames [I] et [B] [X] auraient signé au profit de l’agence 203 Immobilier exploitée par la SAS OSS 79 le 4 juin 2019 n’a pas été produit aux débats. Feue [B] [X] ne disposait pas du document car il ne lui a jamais été retourné après signature.

Ce mandat de vente est indispensable pour apprécier au mieux le rôle de la SAS OSS 79 et notamment d’apprécier son devoir d’information et son obligation de conseil, ainsi que le montant des honoraires de l’agence.

— en outre, en déclarant parfaite la vente, l’inexécution contractuelle était inexistante si bien qu’il n’y avait pas lieu à condamner l’appelante à une quelconque somme.

Il sera donc fait sommation à la SAS OSS 79 de communiquer le mandat de vente, par infirmation du jugement entrepris.

— le jugement doit être par ailleurs infirmé en ce qu’il a condamné Madame [X] à payer à Monsieur et Madame [J] la somme de 10 300 € à titre de clause pénale et condamné Madame [X] à payer à la SAS OSS 79 la somme de 6.000 €, les consorts [J] devant être condamnés à verser à Maître [S] [H], ès qualités de notaire en charge du règlement de la succession de feue [B] [X] la somme de 10 300 € et la SAS OSS 79 condamnée à payer à Maître [S] [H], ès qualités de notaire en charge du règlement de la succession de feue [B] [X], la somme de 6 000 €.

— sur l’absence de consentement de Mme [I] [X], au moment de la signature du compromis de vente le 21 janvier 2020 puis de l’avenant le 12 février 2020, celle-ci n’était plus saine d’esprit.

A la suite du décès de son époux, l’état de Madame [I] [X] n’a pas cessé de se dégrader, elle a intégré l’EHPAD [13] à [Localité 15] le 30 juillet 2018, puis elle a été prise en charge en Hospitalisation à Domicile (HAD) au sein de l’EHPAD par le Centre Hospitalier de [Localité 15] à compter du 7 novembre 2019 jusqu’à son décès le 8 mars 2020. Le 19 novembre 2019, le Docteur [D] souligne une patiente asthénique (un état de fatigue générale), et confirme une dyspnée permanente qui entrave la mobilité et l’autonomie de façon majeure ainsi qu’une dénutrition sévère.

Il semble évident qu’il était impossible pour feue [I] [X] de signer quoi que ce soit.

Comment un agent de la SAS OSS 79 a-t-il pu dans ces conditions faire signer à Madame [I] [X] le compromis de vente du 21 août 2019 et pire encore, le 21 janvier 2020, puis l’avenant le 12 février 2020 '

Madame [I] [X] n’étant plus autonome, dans un fauteuil, sous oxygène, l’agent de la SAS OSS 79 a dû venir à l’EHPAD et a dû lui tendre les documents et un crayon.

Il est produit aux débats de nombreuses pièces médicales justifiant de la dégradation progressive de l’état de santé de Mme [I] [X].

Il n’est donc pas établi que Mme [I] [X] ait eu connaissance du contenu et de la portée exacts du document au bas duquel elle avait apposé sa signature, et le compromis sera jugé nul, M. et Mme [J] et la SAS OSS 79 devant être déboutés de toutes leurs demandes.

— à titre infiniment subsidiaire, au besoin, une expertise médicale sur pièces sera ordonnée.

De plus, au besoin, une expertise en écriture sera ordonnée pour déterminer si Madame [I] [X] a bien signé le compromis de vente du 21 août 19, le 21 janvier 2020 et l’avenant le 12 février 2020.

— sur l’absence de consentement de Mme [B] [X], celui-ci a été obtenu par violence, Mme [B] [X] a vécu sous l’emprise de son ex-époux pendant toute leur vie commune et étant harcelée par celui-ci et ayant bénéficié de nombreux arrêts de travail.

Il est produit aux débats des certificats médicaux qui font état d’un syndrome anxio-dépressif sévère et d’une très grande fragilité. (Pièce 12).

Madame [B] [X] a déposé plainte contre Monsieur [F] [K], son ex-époux, et contre l’agent de la SAS OSS 79.

— il y a lieu au prononcé de la nullité du compromis de vente et à titre infiniment subsidiaire, si besoin est, une expertise médicale sera ordonnée.

— il y a lieu de retenir une erreur sur les qualités substancielles du bien puisqu’est produit aux débats notamment un avis de valeur de Maître [A] duquel il résulte que l’immeuble est évalué entre 140.000 € et 150.000 €, prenant en compte les travaux.

Ces divers avis de valeur démontrent que l’immeuble ne pouvait pas être vendu moins de 170.000 € et qu’il pouvait être vendu jusqu’à 216.100€, soit une différence de 119.100 €.

Les venderesses ont nécessairement commis une erreur sur les qualités substantielles de celui- ci.

— il résulte du compromis de vente qu’un devis de réparation du toit aurait été établi et serait annexé… mais il n’est pas annexé et n’a jamais été communiqué.

Madame [B] [X] a mandaté Maître [O], huissier de justice à [Localité 15], qui a établi un procès-verbal de constat le 27 août 2020 : ' Il n’en ressort aucun trou dans la toiture, pas même une infiltration d’eau, qui justifierait une réparation urgente'.

— la description de l’immeuble faite par la SAS OSS 79 est fausse puisqu’elle indique que le bien est sur sous-sol et elle oublie la véranda.

— les parties n’étaient donc pas d’accord sur la chose et le prix, ce qui ne peut entrainer la réitération de la vente.

— le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a débouté Madame [X] de sa demande de nullité du compromis de vente et, statuant de nouveau, le compromis de vente sera jugé nul et, par suite, Monsieur et Madame [J] et la SAS OSS 79 seront déboutés de toutes leurs demandes.

— les intimés indiquent avoir pris le parti d’acheter un nouveau bien immobilier.

Ils demandent que le jugement dont appel soit confirmé en ce qu’il a déclaré la vente parfaite.

Ils ne souhaitent plus que la condamnation se traduise par la réalisation de la vente elle-même mais par la résolution en dommages et intérêts.

Toutefois, leurs demandes nouvelles en cause d’appel sont irrecevables et au surplus infondées.

— les consorts [J] ne peuvent demander la confirmation de la vente sans en payer le prix.

Ils ont concouru entièrement et directement à leur préjudice puisqu’ils avouent avoir fait volte-face et choisi d’acheter un autre bien immobilier.

— le préjudice dont ils font état ne peut être qu’une perte de chance, qui correspond toujours à un pourcentage lié à la probabilité d’un évènement favorable et les préjudices qu’ils allèguent, matériels et moral, ne sont pas établis.

— si la vente est annulée, la SAS OSS 79 n’a le droit à aucune commission.

Si la vente est confirmée et que le montant de la commission est, alors le jugement sera également confirmé sur ce point et la SAS OSS 79 ne recevra pas un denier de plus.

Elle ne démontre aucune atteinte notamment à son image qui justifierait l’allocation d’une indemnité.

— Maître [S] [H] a la charge du règlement de la succession de feue [B] [X] si bien que toute condamnation résultant de la présente procédure devrait être inscrite au passif de la succession.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 01/12/2024, M. [U] [J], Mme [V] [N] épouse [J] et la société SAS OSS79 ont présenté les demandes suivantes :

'Vu notamment les articles 1231 et suivants du code civil,

Vu les articles L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Vu le compromis de vente du 21.01.2020,

Vu la sommation de comparaître du 29.07.2020,

Vu le jugement rendu le 15.02.2021 par le tribunal judiciaire de NIORT, signifié à avocat le 25.02.2021 et à partie le 04.03.2021,

Vu l’ordonnance d’incident du 09.11.2021,

Vu la reprise d’instance,

DEBOUTER l’appelant de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens,

CONFIRMER le débouté de Madame [B] [X] et de Monsieur [L] [C] de sa demande de sommation de communication du mandat de vente signé par elle-même et sa mère avec la SAS OSS 79,

CONFIRMER le débouté de Madame [B] [X] et de Monsieur [L] [C] de sa demande de nullité du compromis de vente du 21 janvier 2021,

CONFIRMER que la vente de la maison d’habitation sise [Adresse 6], Section EO [Cadastre 1] et EO [Cadastre 2], était parfaite,

CONFIRMER la condamnation de Madame [B] [X] à payer aux époux [J] la somme de 10.300 € au titre de la clause pénale,

CONFIRMER la condamnation de Mme [B] [X] à payer à la SAS OSS79 (Agence 203 IMMOBILIER) la somme de 6000 € au titre de ses honoraires,

CONFIRMER la condamnation de Mme [X] à la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, au terme du jugement du 15.02.2021,

Y ajoutant, compte tenu des circonstances :

* Epoux [J] :

CONDAMNER M. [L] [C] à payer aux époux [J] les montants suivants :

—  7002 € au titre du remboursement des frais notariés versés le 19.06.2020,

—  26.582,71 € au titre du remboursement du surcoût lié à l’augmentation des taux d’intérêt d’emprunt,

—  3488,78 € au titre du remboursement de l’assurance du prêt immobilier versé sans contrepartie,

—  4157,25 € au titre du surcoût de l’assurance de prêt,

—  1009,91 € au titre du remboursement es frais de cotisation de l’assurance crédit inutilement versés en 2020,

—  1600 € au titre du remboursement des frais d’intermédiation financière bancaire 2023,

—  17.848,84 € au titre du remboursement des loyers versés après la date d’achat de la maison.

CONFIRMER que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, soit depuis le 15.02.2021,

CONDAMNER au surplus M. [L] [C] à payer aux époux [J] :

—  32.000 € au titre de la différence de prix entre les deux achats immobiliers.

—  30.000 € en réparation du préjudice moral,

* SAS OSS79 (203 IMMOBILIER) :

CONDAMNER M. [L] [C] à payer à la SAS OSS79 (Agence 203 IMMOBILIER) la somme de 3000 € en réparation de son préjudice moral,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER au surplus M. [L] [C] à payer aux requérants la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens'.

A l’appui de leurs prétentions, M. [U] [J], Mme [V] [N] épouse [J] et la société SAS OSS79 soutiennent notamment que :

— M. [C] entend conserver la maison de Mme [X], en l’occupant depuis le début et sans avoir permis au jugement d’être exécuté.

Il décrit son ex-belle mère et son ex-compagne comme des femmes influençables et manipulables.

— Mesdames [X] ont souhaité vendre leur maison et ce sont les époux [J] qui ont fait les frais du revirement inattendu de position de Mme [B] [X], sous l’influence manifeste de M. [C], laquelle a finalement refusé de signer l’acte, à quelques heures de la vente et alors même qu’elle faisait elle-même visiter, une dernière fois, la maison le matin même de la signature chez le notaire.

— la fille de Mme [X], tout aussi attentive aux volontés de sa mère, n’a pas jugé quant à elle nécessaire de contester la vente, estimant que sa mère était libre de vendre le bien.

— sur la confirmation du caractère définitif de la vente et la demande de reparation, les termes du compromis de vente, signés par toutes les parties, sont sans ambiguïté.

Que ce soit aux termes de la sommation de se présenter à l’étude le 29.07.2020 délivrée par Me [T], huissier, à la demande du notaire Me [M], après un premier rendez-vous de signature en date du 25.06.2020, ou aux termes de la LRAR du 31.08.2020 non retirée, Mme [X] ne s’est ni présentée, ni exécutée.

— M. et Mme [J] avaient d’abord choisi l’option de pousuivre en justice la réalisation de la vente, plutôt que la résiliation de plein droit avec versement de la clause pénale.

— entre temps, 4 ans ont passé. Leurs préjudices se sont aggravés : ils ont continué de payer un loyer, alors même qu’ils avaient emprunté, ont acheté un autre bien, sachant que les taux d’intérêts ont augmenté, ce qui leur a donc coûté au final beaucoup plus cher.

— l’argument de dernière minute de Mme [X], évoqué dans son courrier du 05 août 2020 selon lequel la maison aurait été sous-évaluée n’est pas sérieux.

Un vendeur est libre de vendre son bien au prix du marché, le prix de marché étant fixé par la loi de l’offre et de la demande.

— une maison de 70 m2 à [Localité 15], défraîchie et qui comporte un trou dans la toiture qui plus est, nécessitant une réparation urgente, ne saurait décemment être évaluée 145.000 €, mais semble bien au prix du marché, selon l’analyse des notaires du vendeur et de l’acheteur, et de l’agence.

Les délais de réflexion ont été relativement longs, entre le mandat donné à l’agence le 04 juin 2019), le premier compromis de vente signé le 26 août 2019, le second signé le 21 janvier 2020, la signature prévue le 25 juin 2020, soit plus d’un an, alors qu’il s’agissait d’un mandat sans exclusivité.

— sur le consentement de Mme [I] [Z] veuve [X], être malade d’un cancer ne signifie nullement être forcément en incapacité de gérer ses affaires. Le décès date du 08 mars 2020 et le mandat de vente date du 04 juin 2019, soit 9 mois avant.

— Mme [B] [X] ne souffrait pas elle-même de difficultés d’entendement. Elle ne justifiait pas non plus avoir signé sous la contrainte de sa mère.- sur l’estimation à 145.000 € pour une maison de 70m2 avec petit jardin non rénovée (maison mitoyenne sur rue passante), il ne s’agit que d’une estimation pour une maison sur un sous-sol déterré, non aménagé, qui ne peut être considéré comme habitable, avec une véranda non isolée, uniquement accessible par le garage.

— sur la modification des demandes des epoux [J] tenant compte de leur situation actuelle, plusieurs années se sont écoulées depuis le jugement, sachant que M. [C] n’a pas permis que le jugement soit exécuté s’agissant de l’occupation de la maison.

Seule la condamnation financière, au titre de la clause pénale, l’a été, nécessaire pour faire prospérer l’appel.

— de guerre lasse, les époux [J] ont pris le parti d’acheter un nouveau bien immobilier. En effet, le bien qu’ils louaient n’était plus adapté et faisait des frais à fonds perdus, puisqu’ils ne bénéficiaient pas de l’APL. Surtout, les frais du premier prêt continuaient de courir.

En conséquence, si les époux [J] demandent toujours à la cour d’appel de déclarer parfaite la vente du bien réalisée par Mme [X], ils entendent que

la condamnation ne se traduise plus par la réalisation de la vente elle-même,

mais par la résolution en dommages et intérêts. En effet, ils ne seraient pas en capacité d’assumer deux prêts immobiliers conjointement.

— comme M. [C] a décidé d’endosser l’entière responsabilité de la présente procédure au nom de Mme [B] [X], il sera lui-même personnellement condamné à réparer le préjudice subi par les époux [J].

Il devra relever indemne Mme [E] [K], venant aux droits de sa défunte mère, de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

— sur la réparation des préjudices, la responsabilité contractuelle de Mme [X] était totalement engagée, tant vis-à-vis des acheteurs que de l’agence immobilière (et de notaires, d’ailleurs), responsabilité qu’accepte d’endosser M. [L] [C].

— outre le montant de la clause pénale de 10 300 € dont il doivent bénéficier, ils subissent entre le jour de signature de l’acte prévue le 25.06.2020 et la date d’achat du bien immobilier finalement acquis par les époux [J] le 26.04.2003, soit sur une période de 38 mois divers frais pour lesquels ils réclament réparation :

* ils ont versé la somme de 7002 € au notaire le 19 juin 2020 au titre des frais d’acte.

* les taux d’intérêt ont nettement augmenté. Le taux de 2020 était de 1,09 %. Le taux du crédit de 2023 est de 1,90 % pour le premier prêt et de 2,56 % pour le second prêt. Les intérêts cumulés du premier crédit immobilier de 2020 étaient de 9638,38 €. Les intérêts cumulés des deux crédits immobiliers de 2023 sont de 36.221,09 €, soit un différentiel de 26.582,71 € à la charge des époux [J].

* Coût de l’assurance du prêt immobilier versé en pure perte : 91,81 € par mois x 38 mois = 3488,78 €.

* assurance de prêt plus élevée : 109,06 € mensuels au lieu de 91,81 €, soit un différentiel de 17,25 € mensuels sur un prêt d’une durée de 241 mois, soit un préjudice de 4157,25 €.

* 1009,91 € au titre du remboursement des frais de cotisation de l’assurance crédit inutilement versés en 2020,

* 1600 € au titre du remboursement des frais d’intermédiation financière bancaire 2023,

* 38 mois de loyers soit un total de 17.848,84 €

* ils ont acheté un bien équivalent, mais à un moment où le prix du marché était au plus haut. M. [C] doit la différence : 32.000 € (135.000 € – 103.000€.

Ces montant devont porter intérêts et être assortis de l’anatocisme.

— compte tenu du comportement intolérable de M. [C], les époux [J] et l’agence 203 IMMOBILIER ont subi un grave préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 30 000 € pour M. et Mme [J].

— le préjudice moral de la SAS OSS79 (AGENCE 203 IMMOBILIER) doit être indemnisé à hauteur de la somme de 3000 €,

Le jugement doit être confirmé s’agissant du versement de ses honoraires, le compromis de vente du 21 janvier2020 prévoyant que, quelle que soit l’option que choisit l’acheteur (indemnisation ou réalisation judiciaire de la vente), dans les deux cas, l’agence aura droit à l’indemnisation prévue au paragraphe « honoraires de l’agence », soit la somme de 6000 € TTC.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Mme [E] [K], assignée en intervention forcée, a constitué avocat en cause d’appel mais n’a pas déposé de conclusions.

Saisi par voie d’incident d’une demande de radiation de l’affaire pour inexécution du jugement par l’appelant, le conseiller de la mise en état a rendu le 9 novembre 2021 une ordonnance rejetant cette demande.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 30/12/2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la communication du mandat de vente :

L’existence même d’un mandat de vente signé entre l’agence immobilière OSS 79 et les mesdames [X] n’est pas contestée et le compromis de vente qui y fait expressément référence est versé aux débats.

M. [C] ne démontre pas que la production de cette pièce serait nécessaire à la solution du litige et cette demande doit être écartée, par confirmation du jugement entrepris.

Sur la validité du compromis de vente :

Sur l’action en nullité du fait de l’insanité d’esprit de Mme [I] [X]:

L’article 1129 du code civil dispose dans sa version applicable en l’espèce que 'conformément à l’article 414-1, il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat'.

L’article 414-2 du code civil dispose que 'de son vivant, l’action en nullité n’appartient qu’à l’intéressé.

Après sa mort, les actes faits par lui… ne peuvent être attaqués par ses héritiers, que dans les cas suivants : « 1°Si l’acte porte en lui-même la preuve d’un trouble mental ; 2° S’il a été fait alors que l’intéressé était placé sous sauvegarde de justice ; 3° Si une action a été introduite avant son décès aux fins d’ouverture d’une curatelle ou d’une tutelle ou aux fins d’habilitation familiale ou si effet a été donné au mandat de protection future'.

En l’espèce, Mesdames [I] et [B] [X] ont effectivement signé un compromis de vente le 21 janvier 2020 et un avenant au compromis de vente le 12 février 2020, cela sur le fondement du mandat de vente donné le 4 juin 2019 à la société SAS OSS 79.

Il est relevé que le 21/08/2019, un premier compromis était signé par Mme [X] et sa mère, au bénéfice d’un premier candidat acquéreur BRACHET, cela dans des conditions quasiment analogues à celles faites à M. et Mme [J] , soit un prix payé de 105 000 € au lieu de 103 000 €.

Mme [B] [X] comme M. [C] ont soutenu que le 19 novembre 2019, le Docteur [D] a souligné une asthénie de sa mère, malade du cancer, le médecin confirmant une dyspnée permanente qui entrave la mobilité et l’autonomie de façon majeure ainsi qu’une dénutrition sévère.

Elle n’aurait plus été autonome, dans un fauteuil, sous oxygène, l’agent de la SAS OSS 79 aurait dû venir à l’EHPAD et lui tendre les documents et un crayon.

Il est établi que Mme [I] [Z] avait intégré l’EHPAD depuis le 30 juillet 2018 et était hospitalisée à domicile en EHPAD depuis le 7 novembre 2019, l’agent de la SAS OSS 79 s’étant déplacé pour lui faire signer le compromis.

Toutefois, M. [C] ne justifie par aucune pièce des débats et en dépit de la dégradation de l’état de santé de la mère de Mme [X] de la réalité de l’insanité d’esprit de celle-ci qui n’était pas sous sauvegarde de justice, ni qu’une action de mise sous protection ait été introduite avant sous décès.

En outre, il n’est pas démontré que l’acte lui même témoigne de l’insanité d’esprit de Mme [I] [X], et une mesure d’expertise sur pièces n’est pas en l’espèce justifiée.

Sur l’action en nullité du fait de l’insanité d’esprit de Mme [B] [X]:

Mme [B] [X] indiquait connaître un syndrome anxio-dépressif sévère et une très grande fragilité qui serait le résultat d’une vie avec un mari autoritaire pervers narcissique, qui exerçait une emprise malsaine sur elle jusqu’à son divorce.

Toutefois, il ne résulte pas des pièces versées aux débats que Mme [B] [X], qui ne bénéficiait pas d’une mesure de protection, était atteinte d’un trouble mental au moment de la signature du compromis en date du 21 janvier 2020 puis de son avenant du 12 février 2020.

M. [C] ne peut en conséquence sur ce fondement remettre en cause un accord dont il n’est pas démontré qu’il n’aurait pas été librement consenti, d’autant qu’il faisait suite à un premier accord presque identique mais antérieur, du 21 août 2019.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité présentée par Mme [B] [X] puis M. [L] [C], sans qu’il y ait lieu à expertise faute de sa nécessité et étant rappelé que l’article 146 du code de procédure civile dispose qu’une 'mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve'.

Sur le vice du consentement :

L’article 1132 du code civil dispose que : 'l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant'.

Par contre, l’article 1135 du même code précise que 'l’erreur sur un simple motif, étranger aux qualités essentielles de la prestation due ou du cocontractant, n’est pas une cause de nullité, à moins que les parties n’en aient fait expressément un élément déterminant de leur consentement'.

En outre, l’article 1130 du même code dispose que 'l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes'.

Le caractère déterminant de l’erreur s’apprécie 'eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné'.

En l’espèce, le fait que le bien ait été présenté selon M. [C] de façon erronée est sans incidence sur une erreur subie non par les acquéreurs du bien mais par les venderesses .

Il résulte du compromis que des devis de réparation du toit avaient été effectivement réalisés. Nonobstant le constat d’huissier du 27 août 2020 versé aux débats et non probant faute d’une expertise de l’huissier de justice ni même d’un constat explicite de l’état de la toiture, ces devis MD RENOV et SARL BETON LS sont versés aux débats.

Il ne peut être reproché à l’agence l’absence d’un certificat d’urbanisme faisant mention d’une possibilité de division du terrain, dès lors que ce certificat a été délivré à Mme [I] [X] et à sa demande, antérieurement à la signature du mandat, soit le 31/07/2018

Surtout, M. [C] ne justifie pas d’une erreur dans la fixation du prix de vente en dépit de l’évaluation fiscale du bien au moment du décès de M. [X], dès lors qu’il s’agissait d’une vente au prix du marché d’alors d’un bien nécessitant des travaux.

Si les évaluations récentes versées aux débats témoignent d’un renchérissement du marché immobilier, l’erreur doit s’apprécier au jour de la signature du compromis, et aucune erreur sur les qualités substantielles n’est démontrée.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté le vice du consentement des venderesses pour cause d’erreur, et les a débouté de leur demande de nullité du contrat conclu.

Il en résulte que le jugement sera également confirmé en ce qu’il a jugé parfaite la vente intervenue selon compromis signé le 21 janvier 2020 et avenant au

compromis de vente du 12 février 2020, la condition suspensive d’obtention de

prêt ayant été levée et Mme [B] [X] ayant été mise en demeure de signer l’acte de vente par lettre recommandée avec avis de réception du

1er septembre 2020.

Les époux [J] ont résolu en cours d’instance de ne plus poursuivre la cession forcée de la vente et sollicitent désormais devant la cour la réparation des préjudices qu’ils disent subir au titre de l’absence de concrétisation du compromis et de l’obligation dans laquelle ils se sont trouvés d’acquérir un autre bien immobilier.

Ces prétentions, arguées d’irrecevabilité par l’appelant, ne sont pas nouvelles au sens des articles 564 du code de procédure civile, étant au sens de l’article 566 le complément de celles tendant à la constatation de la vente, et elles sont recevables.

Le jugement sera ainsi infirmé en ce qu’il a ordonné sa publication et dit que celle-ci vaudrait titre de propriété.

Sur le paiement de la clause pénale et les demandes de dommages et intérêts de M. et Mme [J] :

L’article 1231-5 du code civil dispose que 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.'

Le compromis de vente conclut entre les parties prévoit expressément qu’en cas d’inexécution de l’obligation de réitérer la vente une fois les conditions suspensives levées et après mise en demeure, la partie non défaillante, soit en l’espèce M. et Mme [J] peut 'poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus', soit à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, le versement d’une somme de 10 300 euros.

Ce montant contractuellement prévu ne paraît pas manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Au surplus, M. et Mme [J] ont fait le choix de ne pas poursuivre la réalisation en justice de la vente qu’ils sollicitaient en première instance.

Ils indiquent avoir, le temps passant, été dans la nécessité d’acquérir un autre bien le 26/04/2023.

Toutefois et s’agissant d’un autre immeuble, nécessairement de caractéristiques différentes, il ne peuvent soutenir que ces différences constitueraient pour eux un préjudice indemnisable, qu’il s’agisse du montant des emprunts, des assurances souscrites.

Il ne peuvent en outre solliciter le coût de leur hébergement qu’ils devaient en tout état de cause supporter, et l’indemnisation de leurs préjudices et frais divers étant assurée dans le cadre du versement de la clause pénale contractuelle.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il avait condamné Mme [B] [X] à payer à M. et Mme [J] la somme de 10 300 euros à titre de clause pénale avec intérêts à compter du jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [J] de leurs autres demandes indemnitaires, étant précisé que le paiement de la clause pénale incombe désormais à la succession de Mme [B] [X].

Sur la demande présentée par M. et Mme [G] au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral, il y a lieu de relever qu’alors que la vente par Madame [B] [X] à Monsieur [U] [J] et Madame [V] [N] de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 15] section EO [Cadastre 1] et EO [Cadastre 2] suivant compromis signé le 21 janvier 2020 et son avenant du 12 février 2020 au prix de 103 000 euros net vendeur était déclarée parfaite, ceux-ci n’ont pas été en mesure de poursuivre leur acquisition, compte tenu de la présence dans les lieux de M. [L] [C].

Ils justifient dans ces circonstances d’un préjudice moral qu’il appartient personnellement à M. [L] [C] d’indemniser à hauteur de la somme de 5000 €.

Sur les demandes de la société SAS OSS 79 :

Il résulte de l’examen du compromis de vente au chapitre 'honoraires de l’agence’ que celui-ci stipule expressément :

' les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par l’AGENCE qu’elles déclarent bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de six mille euros T.T.C. (6 000 euros T.T.C.) conformément au mandat écrit en date du 04.06.2019 portant le numéro 481.

Ces honoraires seront dus par le VENDEUR et ils seront exigibles le jour de la réitération des présentes par acte authentique'.

A défaut de régularisation authentique, il est prévu ' une indemnité d’un montant égal à la rémunération de l’agence sera due intégralement a cette dernière par la partie défaillante'.

La société SAS OSS 79 soutient légitimement la condamnation à paiement de Mme [X] à ce titre.

Par contre, l’agence de démontre pas, à l’examen des pièces des débats, l’existence du préjudice moral indemnisable qu’elle allègue.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [B] [X], partie défaillante, à payer à la SAS OSS 79 la somme de 6 000 euros avec intérêts au jour du jugement entrepris, et en ce qu’il a débouté cette même société du surplus de ses demandes indemnitaires, étant précisé que le paiement de cette somme incombe désormais à la succession de Mme [B] [X].

Sur les dépens :

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et seront confirmés.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de M. [L] [C] et de Mme [E] [K] en leur qualité d’héritiers.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner M. [L] [C] à payer à M. [U] [J] Mme [V] [N] épouse [J] la somme unique fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La somme allouée à M. [U] [J] , Mme [V] [N] épouse [J] au titre des frais de première instance a été justement appréciée, le jugement entrepris devant être confirmé sur ce point.

Au surplus, la société SAS OSS79 conservera la charge de ses frais iirépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— ordonné la publication du jugement, qui vaudra titre de propriété, au service de la publicité foncière, à la requête de la partie la plus diligente, aux frais de Mme [B] [X].

Statuant à nouveau,

DONNE ACTE aux époux [J] de ce qu’ils déclarent ne plus poursuivre la constatation judiciaire de la vente.

DIT n’y avoir lieu en conséquence à constatation de la vente de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 15] section EO [Cadastre 1] et EO [Cadastre 2] et à publication du jugement pour valoir titre de propriété.

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à mesure d’expertise.

DIT que les condamnations à paiement prononcées à l’encontre de Mme [B] [X] s’exécuteront à l’encontre de ses héritiers M. [L] [C] et Mme [E] [K] .

CONDAMNE M. [L] [C] personnellement à payer à M. [U] [J] , Mme [V] [N] épouse [J] la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice moral.

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE M. [L] [C] personnellement à payer à M. [U] [J] , Mme [V] [N] épouse [J] la somme unique de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

DIT que la société SAS OSS79 conservera la charge de ses frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE M. [L] [C] et Mme [E] [K] en leur qualité d’héritiers aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,