29/02/2016

ARRÊT N° 90

N° RG: 15/00243

CM/CD

Décision déférée du 16 Décembre 2014 – Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN – 12/01715

EURL R U

C/

D E Y

Mélissa A épouse Y

SARL H X

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT NEUF FEVRIER DEUX MILLE SEIZE

***

APPELANTE

EURL R U

XXX

XXX

Représentée par M^e Michel CASSIGNOL de la SCP CASSIGNOL – GERVAIS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMES

Monsieur D E Y

XXX

XXX

Représenté par M^e Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame Z A épouse Y

XXX

XXX

Représentée par M^e Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

SARL I – H X prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Michel DARNET de la SCP D’AVOCATS DARNET-GENDRE-ATTAL, avocat au barreau de TOULOUSE

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF) Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

XXX

XXX

Représentée par M^e Francis NIDECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Guy TERRACOL de la SCP TERRACOL-CABALET, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Décembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. MOULIS, président, C. MULLER, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. MOULIS, président

C. STRAUDO, conseiller

C. MULLER, conseiller

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. MOULIS, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

*******

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat d’architecte en date du 1^er octobre 2010, l’E.U.R.L. R-U a confié à la S.A.R.L. H X la maîtrise d’oeuvre des travaux de rénovation des logements non occupés et parties communes situés dans les étages d’un immeuble en copropriété au 14 rue R à TOULOUSE.

Suivant contrat préliminaire en date du 23 août 2010 et acte authentique passé le 30 décembre 2010 devant Maître N O, notaire associée à PORTET SUR GARONNE, elle a vendu en l’état futur de rénovation aux époux D E Y et Z A le lot XXX dépendant de cet immeuble, remplaçant le lot n°29 et une partie du lot n°33 et correspondant à un appartement T2 duplex au premier étage donnant sur la cour d’une superficie de 49,39 m², ce au prix de 202.252 € s’appliquant à concurrence de 158.937 € à l’existant et de 43.315 € à l’ensemble des travaux.

L’acte de vente stipule :

— à l’article relatif à l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 18 décembre 1996, que 'la superficie de la partie privative des Biens, objet des présentes, dans la mesure où ils sont soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dite 'loi Carrez', est de 49,39 m², ainsi qu’il résulte des plans ci-annexés établis par le VENDEUR, et visé par les parties.'

— à l’article relatif aux conditions d’exécution des travaux, au titre des charges et conditions particulières à la vente d’immeuble existant en l’état futur de rénovation, que 'seront admises toutes modifications de structure et de l’agencement intérieur et extérieur ayant pour but de résoudre un problème technique, de compléter ou de parfaire soit l’aspect architectural, soit l’harmonie du projet et qui seraient apportées en cours de travaux par le 'Vendeur', avec l’accord de 'l’Homme de l’Art'. (…) 'L’Acquéreur’ déclare aux présentes accepter par avance ces modifications.'

— à l’article relatif à la superficie loi Carrez, au titre des dispositions relatives à l’immeuble, que 'la superficie de la partie privative des Biens, objet des présentes, soumis à la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 intégrée dans l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 49,39 m², ainsi qu’il résulte des plans ci-annexés établis par le VENDEUR, et visé par les parties. Par suite, les parties ont été informées par le Notaire rédacteur des présentes, ce qu’elles reconnaissent expressément, de la possibilité pour 'l’Acquéreur’ d’agir en révision du prix si, pour au moins un des lots, la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée aux présentes. (…) La révision du prix dont il s’agit consistera en une diminution de la valeur du lot concerné proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution, si elle est recevable, devra être intentée par 'l’Acquéreur’ dans un délai d’un an à compter des présentes, et ce à peine de déchéance.'

Le mesurage effectué le 27 décembre 2011 par la société IMMOVEXPERTS à la demande des acquéreurs peu avant la livraison de l’appartement rénové a fait ressortir une superficie loi 'Carrez’ de 37,62 m².

Par acte d’huissier en date du 29 décembre 2011, les époux D E Y et Z A ont fait assigner l’E.U.R.L. R-U devant le tribunal de grande instance de TOULOUSE en réduction du prix pour manque de superficie et indemnisation de leur préjudice financier sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil et de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi 96-1107 du 18 décembre 1996.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 19 juin 2012, l’affaire a été renvoyée devant le tribunal de grande instance de MONTAUBAN en application de l’article 47 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier en date du 13 novembre 2012, l’E.U.R.L. R-U a appelé en cause la S.A.R.L. I H X et l’assureur de celle-ci, la Mutuelle des Architectes Français dite MAF et les procédures ont été jointes.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 4 octobre 2013, Monsieur P Q a été désigné en qualité d’expert à l’effet de déterminer la surface loi 'Carrez’ du lot et de rechercher si l’acquéreur a postérieurement à l’acte d’achat demandé des modifications ayant entraîné une réduction de cette surface.

Dans son rapport en date du 16 avril 2014, l’expert a conclu que tous les travaux générateurs d’une réduction de la surface loi 'Carrez’ ont été réalisés avant la réception des lots et ne sont pas des travaux supplémentaires demandés par les acquéreurs et que la surface loi 'Carrez’ de la partie privative du lot XXX s’établit à 38,70 m².

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 octobre 2014 et la jonction avec l’appel en cause délivré le 13 du même mois par les époux D E Y et Z A à Maître N O a été refusée.

Par jugement en date du 16 décembre 2014, le tribunal a :

— dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture et déclaré en conséquence irrecevables les conclusions des demandeurs du 17 novembre 2014

— constaté que la superficie de l’appartement livré est de 38,70 m² et qu’elle est inférieure de plus d’un vingtième à la surface mentionnée à l’acte d’acquisition pour 49,39 m², dit bien fondée l’action des époux D E et Z Y en réduction du prix et condamné en conséquence l’E.U.R.L. R-U à leur payer la somme de 43.144,92 € à ce titre

— débouté les époux D E et Z Y de leurs autres demandes indemnitaires

— mis hors de cause la S.A.R.L. H X et la Mutuelle des Architectes Français et débouté en conséquence l’E.U.R.L. R-U de son appel en garantie à leur encontre

— dit irrecevable la demande formée contre la S.E.LA.R.L. N O

— condamné l’E.U.R.L. R-U à payer aux époux D E et Z Y ensemble, à la S.A.R.L. H X et à la Mutuelle des Architectes Français la somme de 2.000 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Suivant déclaration d’appel en date du 19 janvier 2015, l’E.U.R.L. R-U a relevé appel général de ce jugement, avant de conclure le 19 avril 2015 dans le délai de trois mois imparti par l’article 908 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 novembre 2015.

Dans ses dernières conclusions (récapitulatives) signifiées par voie électronique le 26 octobre 2015, l’E.U.R.L. R-U demande à la cour de :

— à titre principal, réformant le jugement dont appel, dire et juger que les dispositions de la loi 'Carrez’ du 10 juillet 1965 (sic) ne sont applicables qu’à la vente de l’immeuble en l’état avant travaux au vu des énonciations précises de l’acte, constater que la superficie figurant dans l’acte était conforme à l’existant avant travaux, dire et juger qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance et débouter les époux Y de l’ensemble de leurs demandes

— subsidiairement, au cas où il serait fait droit pour partie à la demande, limiter celle-ci au manque de superficie au-delà de la tolérance du vingtième prévue par les articles 1618 du code civil et 45 de la loi du 10 juillet 1965, mais uniquement pour la partie du prix correspondant à l’immeuble vendu, et non aux travaux réalisés, tel que précisé dans l’acte, soit 158.937 €, confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté les époux Y de leur demande de dommages et intérêts, constater qu’il ressort du rapport d’expertise que l’erreur de mesurage résulte de l’imprécision des plans établis par l’architecte, condamner solidairement le H I et sa compagnie d’assurance MAF à la relever et garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dommages et intérêts dans la mesure où celui-ci a concouru à la réalisation du dommage et à la perte de chance de vendre le bien au même prix après un mesurage précis sur plans côtés

— condamner tous succombants au paiement de la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens à recouvrer par la S.C.P. CASSIGNOL GERVAIS conformément à l’article 699 du même code.

Dans leurs dernières conclusions (n°2) signifiées par voie électronique le 27 octobre 2015, les époux D E Y et Z A demandent à la cour de :

— en tout état de cause, confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné l’E.U.R.L. R-U à leur verser la somme de 43.144,92 € au titre de la perte de superficie, l’infirmer en ce qu’il a rejeté leurs demandes au titre du préjudice financier et de condamnation solidaire de la S.A.R.L. I H X et la Mutuelle des Architectes Français et condamner tout succombant au paiement de la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

— constater que la superficie habitable du lot XXX acquis par eux est inférieure de plus d’un vingtième à la surface exprimée dans l’acte de vente et qu’elle s’établit conformément à la loi 'Carrez’ à 38,70 m2 et non 49,69 m²

— à titre principal, vu les articles 1134, 1147, 1604 et suivants du code civil et 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi 96-1107 du 18 décembre 1996, dire et juger qu’il y a lieu révision du prix

— à titre subsidiaire, vu les articles 1134, 1147, 1604 et suivants, 1617 et suivants du code civil, dire et juger qu’il y a eu livraison d’un appartement non conforme aux conditions définies dans l’acte de vente

— condamner solidairement I’E.U.R.L. R-U, la S.A.R.L. H X et la MAF à leur payer les sommes de 43.144,92 €, soit au titre de la réduction du prix, soit au titre de la non-conformité, et de 38.452,44 € à titre dommages et intérêts pour le préjudice financier.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 juin 2015, la S.A.R.L. I – H X demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel s’agissant du rejet de toute demande à son encontre, à défaut de démonstration d’une faute contractuelle de sa part en lien avec l’action de l’acquéreur au regard de la mission qui lui a été confiée

— confirmer le jugement dont appel s’agissant du rejet de la demande d’indemnisation du préjudice financier des époux Y, cette réclamation ne pouvant en tout état de cause concerner que les rapports acquéreurs vendeurs

— limiter en tout état de cause l’éventuel trop perçu à la somme de 35.198,07 €

— débouter purement et simplement l’E.U.R.L. R-U de son recours en garantie à son égard en application de l’article 1147 du code civil

— rejeter le recours en garantie présenté par les époux Y sans aucun grief articulé à son encontre

— condamner tout succombant au paiement d’une somme de 3.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la S.C.P. DARNET GENDRE ATTAL, avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions (n°1) signifiées par voie électronique le 16 juin 2015, la MAF demande à la cour de :

— à titre principal, confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, débouter en conséquence l’E.U.R.L. R-U ainsi que les époux Y de toutes leurs demandes présentées à l’encontre de son assuré et d’elle-même

— condamner, en tout état de cause, l’E.U.R.L. R-U et tout succombant au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens au profit de Maître Francis NIDECKER, avocat

— à titre subsidiaire, en cas de réformation sur le principe de la responsabilité du H X et de sa garantie, dire et juger qu’elle sera en droit d’opposer à son assuré comme aux tiers les dispositions contractuelles applicables à sa franchise ainsi que tout plafond de garantie prévu par le contrat.

MOTIFS

Sur la réduction du prix

En droit, en matière de ventes d’immeubles à rénover, régies par les articles L262-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation créés par la loi 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, l’article L262-4 a) exige, à peine de nullité, que l’acte authentique de vente précise la description, les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot en application de l’article 46 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En outre, le dernier alinéa de l’article L262-1 soumet expressément ces contrats aux dispositions relatives à la vente d’immeubles existants, et notamment à celles du titre VI du livre III du code civil, sous réserve de l’application des articles L262-2 à L262-11.

Il s’en déduit que toute différence constatée au détriment de l’acquéreur de plus d’un vingtième entre la superficie réelle et celle exprimée dans l’acte donne lieu à une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, fondée, soit sur les dispositions d’ordre public de l’article 46 susvisé, issu de la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété dite loi 'Carrez', soit en dehors du champ d’application de ce texte sur les dispositions des articles 1616, 1619 et 1622 du code civil relatifs à la garantie due, sauf stipulation contraire, par le vendeur d’immeuble à défaut de délivrance de la contenance portée au contrat.

En l’espèce, dans la mesure où le lot de copropriété XXX vendu le 30 décembre 2010 aux époux D E Y et Z A remplace l’ancien lot n°29 en nature de studio d’une superficie loi 'Carrez’ de 24,80 m² et une partie de l’ancien lot n°33 en nature de combles aménageables d’une superficie loi 'Carrez’ de 342,07 m² tels que mentionnés à l’acte d’acquisition de l’E.U.R.L. R-S en date du 8 décembre 2010 et n’existait donc pas en tant qu’appartement T2 duplex lors de sa vente en l’état futur de rénovation, la superficie loi 'Carrez’ de 49,39 m² seule exprimée dans l’acte authentique de vente pour cet appartement ne peut concerner que son état après travaux de rénovation, ce que ne démentent ni les plans annexés à l’acte, datés du 10 novembre 2010 et figurant sans cotes le lot XXX en R+1 et R+2, ni les stipulations de l’acte par lesquelles les acquéreurs ont, au titre des conditions d’exécution des travaux, accepté par avance toutes modifications nécessaires de structure et d’agencement intérieur et extérieur.

Or l’avis de l’expert judiciaire chiffrant à 38,70 m² la surface loi 'Carrez’ de la partie privative du lot XXX, sans prendre en compte les 7,66 m² de planchers correspondant à la partie des locaux du 2^e étage d’une hauteur inférieure à 1,80 m, conformément à l’article 4-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967, ne fait l’objet d’aucune critique et il n’est pas soutenu que cette surface aurait été réduite par des travaux supplémentaires demandés par les acquéreurs, autres que ceux mentionnés au descriptif annexé au contrat préliminaire et incluant, notamment, des cloisons séparatives phoniques entre appartements, des faux-plafonds dans toutes les pièces, un traitement phonique des sols et la mise en oeuvre d’un escalier intérieur pour les appartements en duplex.

L’insuffisance de superficie loi 'Carrez’ constatée s’établit donc à 10,69 m², soit un écart de 21,64% par rapport à la superficie exprimée (et non de 27,62% comme indiqué dans le tableau des écarts annexé au rapport d’expertise).

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré bien fondée l’action des époux D E et Z Y en réduction du prix, sauf à ne l’admettre qu’au titre de l’article 46 alinéa 7 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi 96-1107 du 18 décembre 1996.

S’agissant du montant de cette réduction qui se calcule sur le prix principal, hors frais, du lot entrant dans le champ d’application de l’article 46 susvisé, en ce compris la part correspondant aux travaux de rénovation, et pour la totalité de l’écart constaté, sans en déduire la marge de tolérance d’un vingtième, il s’établit dans la limite de la demande à la somme de 43.144,92 €.

Le jugement dont appel sera donc également confirmé en ce qu’il a condamné l’E.U.R.L. R-U en qualité de vendeur à payer aux époux D E et Z Y la somme de 43.144,92 € au titre de la réduction du prix.

Quant à l’architecte maître d’oeuvre et à son assureur, leur condamnation solidaire au remboursement de cette somme ne saurait être recherchée par les acquéreurs sur le fondement de l’action en réduction qui n’est ouverte qu’à l’égard du vendeur et ne peut l’être que sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour faute prouvée.

Or si, au stade de l’appel, les époux D E et Z Y font état de manquements de l’architecte dans la réalisation de sa mission, ils n’en justifient pas dès lors que, comme souligné par l’expert judiciaire, les relevés de l’état des lieux correspondent à la mission 'relevés’ (REL) en phase 1 – RELEVES/DIAGNOSTICS, qui n’a pas été incluse au contrat d’architecte du 1^er octobre 2010, limité aux missions 'projet de conception générale’ (PCG), 'visa des études d’exécution’ (VISA), 'direction de l’exécution des contrats de travaux’ (DET) et 'assistance aux opérations de réception’ (AOR) en phase 3 – CONCEPTION DU PROJET ET DIRECTION DES TRAVAUX, et rien n’indique que la S.A.R.L. I – H X ait fourni la superficie reprise dans l’acte de vente, quand bien même celle-ci n’a jamais été en mesure de communiquer les documents graphiques qu’elle était chargée d’établir sur support papier et sur support informatique au format Autocad A4 A3 dans le cadre de la demande de permis de construire visée le 2 mars 2010 par Monsieur J X.

Les époux D E et Z Y seront donc déboutés de leur demande tendant à la condamnation solidaire de la S.A.R.L. I – H X et de la MAF au remboursement de la somme due au titre de la réduction du prix.

Sur l’indemnisation du préjudice financier

En droit, l’acquéreur ne peut obtenir une indemnisation distincte de la diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure due en application de l’article 46 alinéa 7 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 que dans le cadre d’une action en responsabilité pour faute, soit de nature contractuelle à l’encontre du vendeur, soit de nature délictuelle à l’encontre de tiers à l’acte de vente.

En l’espèce, les époux D E et Z Y ne peuvent, en l’absence de preuve d’un manquement de la S.A.R.L. I – H X à ses obligations de maître d’oeuvre telles que ci-dessus analysées, réclamer à celle-ci et son assureur l’indemnisation de leur préjudice financier.

Quant à l’E.U.R.L. R-U, dans la mesure où elle exerce l’activité de marchand de biens et a fait figurer dans l’acte authentique de vente, au titre de la superficie loi 'Carrez’ de l’appartement T2 duplex vendu en l’état futur de rénovation, le chiffre de 49,39 m² correspondant à la 'surface habitable’ mentionnée pour cet appartement dans le contrat préliminaire conclu par les acquéreurs avec la S.A.R.L. GERALDINIUM (ayant le même siège social et la même gérante qu’elle), sans s’assurer sérieusement, par des plans cotés ou toutes autres mesures, que les travaux de rénovation prévus lui permettraient de délivrer la contenance ainsi annoncée, elle a manqué à ses obligations de vendeur professionnel envers les époux D E et Z Y.

Toutefois, pour engager sa responsabilité contractuelle à ce titre, il appartient à ces derniers de faire la preuve du préjudice allégué et de son lien de causalité avec la faute commise.

Or, en l’état du seul document produit, correspondant à une 'étude personnalisée’ relative au 'programme : rue R sous le régime Scellier réhabilitation intermédiaire', les époux D E et Z Y ne justifient pas que, du fait du manque de surface imputable à faute au vendeur, ils perdront partie de l’avantage fiscal escompté dans le cadre du dispositif 'Scellier’ en faveur de l’investissement locatif et leur demande à ce titre ne peut qu’être rejetée.

S’agissant du prêt d’un montant de 219.249 € sur une durée de 240 mois qu’ils ont contracté en 2010 auprès de la S.A. BANQUE COURTOIS pour financer l’achat de l’appartement, leur perte financière indemnisable au titre des intérêts et primes d’assurance payés en trop par rapport à la réduction du prix de 43.144,92 € ne saurait être calculée jusqu’au terme du prêt, mais uniquement jusqu’à la perception de cette somme leur permettant de rembourser partie du prêt par anticipation.

Or ils ne fournissent aucun tableau d’amortissement ni autre justificatif permettant de la chiffrer, de sorte que leur demande à ce titre ne peut qu’être rejetée elle aussi.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il les a déboutés de leurs autres demandes indemnitaires.

Sur le recours en garantie contre l’architecte et son assureur

En droit, si la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l’article 46 alinéa 7 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, résultant de la délivrance d’une moindre contenance par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable donnant lieu à garantie de la part des professionnels intervenus à sa demande pour mesurer cette superficie, le vendeur peut se prévaloir à l’encontre de ceux-ci, sur le fondement de l’article 1147 du code civil, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

En l’espèce, comme précisé ci-dessus, les relevés de l’état des lieux ne font pas partie des missions confiées par le contrat d’architecte du 1^er octobre 2010 à la S.A.R.L. I -H X dont rien n’indique, par ailleurs, qu’elle ait fourni, au stade de la demande de permis de construire, la superficie reprise ensuite dans l’acte de vente, de sorte que l’E.U.R.L. R-U ne peut lui imputer à faute une imprécision de plans à l’origine de l’erreur de mesurage de la contenance du bien vendu.

En outre, le devoir de conseil de l’architecte maître d’oeuvre envers le vendeur maître de l’ouvrage ne saurait porter sur l’adéquation de la superficie loi 'Carrez’ telle que résultant des travaux de rénovation conçus et exécutés sous sa direction d’avec celle mentionnée dans un acte de vente auquel il n’a pas été partie et dont il n’est pas même justifié qu’il ait été porté à sa connaissance, de sorte qu’aucun manquement de la S.A.R.L. I -H X à son devoir de conseil n’apparaît caractérisé.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a débouté l’E.U.R.L. R-U de son appel en garantie dirigé contre la S.A.R.L. I -H X et son assureur la MAF et mis ces derniers hors de cause.

Sur les demandes annexes

En tant que partie perdante, l’E.U.R.L. R-U supportera, en complément des frais et dépens de première instance déjà mis à sa charge, les dépens d’appel, ainsi que les sommes de 1.500 € chacun au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par les époux D E et Z Y ensemble, la S.A.R.L. H X et la MAF en application de l’article 700 du code de procédure civile, sans pouvoir prétendre au bénéfice de ce même texte.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE l’E.U.R.L. R-U aux dépens d’appel à recouvrer par la S.C.P. DARNE GENDRE ATTAL et par Maître Francis NIDECKER, avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

La CONDAMNE à payer aux époux D E et Z Y ensemble, à la S.A.R.L. H X et à la MAF la somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile et la DÉBOUTE de sa demande au même titre.

Le greffier Le président

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29/02/2016

ARRÊT N°

N° RG: 15/00243

CM/CD

Décision déférée du 16 Décembre 2014 – Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN – 12/01715

EURL R U

C/

D E Y

Mélissa A épouse Y

SARL H X

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

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ARRÊT DU VINGT NEUF FEVRIER DEUX MILLE SEIZE

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APPELANTE

EURL R U

XXX

XXX

Représentée par M^e Michel CASSIGNOL de la SCP CASSIGNOL – GERVAIS, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMES

Monsieur D E Y

XXX

XXX

Représenté par M^e Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame Z A épouse Y

XXX

XXX

Représentée par M^e Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

SARL I – H X prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Michel DARNET de la SCP D’AVOCATS DARNET-GENDRE-ATTAL, avocat au barreau de TOULOUSE

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF) Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

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XXX

Représentée par M^e Francis NIDECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Guy TERRACOL de la SCP TERRACOL-CABALET, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Décembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. MOULIS, président, C. MULLER, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. MOULIS, président

C. STRAUDO, conseiller

C. MULLER, conseiller

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. MOULIS, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat d’architecte en date du 1^er octobre 2010, l’E.U.R.L. R-U a confié à la S.A.R.L. H X la maîtrise d’oeuvre des travaux de rénovation des logements non occupés et parties communes situés dans les étages d’un immeuble en copropriété au 14 rue R à TOULOUSE.

Suivant contrat préliminaire en date du 23 août 2010 et acte authentique passé le 30 décembre 2010 devant Maître N O, notaire associée à PORTET SUR GARONNE, elle a vendu en l’état futur de rénovation aux époux D E Y et Z A le lot XXX dépendant de cet immeuble, remplaçant le lot n°29 et une partie du lot n°33 et correspondant à un appartement T2 duplex au premier étage donnant sur la cour d’une superficie de 49,39 m², ce au prix de 202.252 € s’appliquant à concurrence de 158.937 € à l’existant et de 43.315 € à l’ensemble des travaux.

L’acte de vente stipule :

— à l’article relatif à l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 18 décembre 1996, que 'la superficie de la partie privative des Biens, objet des présentes, dans la mesure où ils sont soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dite 'loi Carrez', est de 49,39 m², ainsi qu’il résulte des plans ci-annexés établis par le VENDEUR, et visé par les parties.'

— à l’article relatif aux conditions d’exécution des travaux, au titre des charges et conditions particulières à la vente d’immeuble existant en l’état futur de rénovation, que 'seront admises toutes modifications de structure et de l’agencement intérieur et extérieur ayant pour but de résoudre un problème technique, de compléter ou de parfaire soit l’aspect architectural, soit l’harmonie du projet et qui seraient apportées en cours de travaux par le 'Vendeur', avec l’accord de 'l’Homme de l’Art'. (…) 'L’Acquéreur’ déclare aux présentes accepter par avance ces modifications.'

— à l’article relatif à la superficie loi Carrez, au titre des dispositions relatives à l’immeuble, que 'la superficie de la partie privative des Biens, objet des présentes, soumis à la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 intégrée dans l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 49,39 m², ainsi qu’il résulte des plans ci-annexés établis par le VENDEUR, et visé par les parties. Par suite, les parties ont été informées par le Notaire rédacteur des présentes, ce qu’elles reconnaissent expressément, de la possibilité pour 'l’Acquéreur’ d’agir en révision du prix si, pour au moins un des lots, la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée aux présentes. (…) La révision du prix dont il s’agit consistera en une diminution de la valeur du lot concerné proportionnelle à la moindre mesure. L’action en diminution, si elle est recevable, devra être intentée par 'l’Acquéreur’ dans un délai d’un an à compter des présentes, et ce à peine de déchéance.'

Le mesurage effectué le 27 décembre 2011 par la société IMMOVEXPERTS à la demande des acquéreurs peu avant la livraison de l’appartement rénové a fait ressortir une superficie loi 'Carrez’ de 37,62 m².

Par acte d’huissier en date du 29 décembre 2011, les époux D E Y et Z A ont fait assigner l’E.U.R.L. R-U devant le tribunal de grande instance de TOULOUSE en réduction du prix pour manque de superficie et indemnisation de leur préjudice financier sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil et de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi 96-1107 du 18 décembre 1996.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 19 juin 2012, l’affaire a été renvoyée devant le tribunal de grande instance de MONTAUBAN en application de l’article 47 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier en date du 13 novembre 2012, l’E.U.R.L. R-U a appelé en cause la S.A.R.L. I H X et l’assureur de celle-ci, la Mutuelle des Architectes Français dite MAF et les procédures ont été jointes.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 4 octobre 2013, Monsieur P Q a été désigné en qualité d’expert à l’effet de déterminer la surface loi 'Carrez’ du lot et de rechercher si l’acquéreur a postérieurement à l’acte d’achat demandé des modifications ayant entraîné une réduction de cette surface.

Dans son rapport en date du 16 avril 2014, l’expert a conclu que tous les travaux générateurs d’une réduction de la surface loi 'Carrez’ ont été réalisés avant la réception des lots et ne sont pas des travaux supplémentaires demandés par les acquéreurs et que la surface loi 'Carrez’ de la partie privative du lot XXX s’établit à 38,70 m².

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 octobre 2014 et la jonction avec l’appel en cause délivré le 13 du même mois par les époux D E Y et Z A à Maître N O a été refusée.

Par jugement en date du 16 décembre 2014, le tribunal a :

— dit n’y avoir lieu à révocation de l’ordonnance de clôture et déclaré en conséquence irrecevables les conclusions des demandeurs du 17 novembre 2014

— constaté que la superficie de l’appartement livré est de 38,70 m² et qu’elle est inférieure de plus d’un vingtième à la surface mentionnée à l’acte d’acquisition pour 49,39 m², dit bien fondée l’action des époux D E et Z Y en réduction du prix et condamné en conséquence l’E.U.R.L. R-U à leur payer la somme de 43.144,92 € à ce titre

— débouté les époux D E et Z Y de leurs autres demandes indemnitaires

— mis hors de cause la S.A.R.L. H X et la Mutuelle des Architectes Français et débouté en conséquence l’E.U.R.L. R-U de son appel en garantie à leur encontre

— dit irrecevable la demande formée contre la S.E.LA.R.L. N O

— condamné l’E.U.R.L. R-U à payer aux époux D E et Z Y ensemble, à la S.A.R.L. H X et à la Mutuelle des Architectes Français la somme de 2.000 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Suivant déclaration d’appel en date du 19 janvier 2015, l’E.U.R.L. R-U a relevé appel général de ce jugement, avant de conclure le 19 avril 2015 dans le délai de trois mois imparti par l’article 908 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 novembre 2015.

Dans ses dernières conclusions (récapitulatives) signifiées par voie électronique le 26 octobre 2015, l’E.U.R.L. R-U demande à la cour de :

— à titre principal, réformant le jugement dont appel, dire et juger que les dispositions de la loi 'Carrez’ du 10 juillet 1965 (sic) ne sont applicables qu’à la vente de l’immeuble en l’état avant travaux au vu des énonciations précises de l’acte, constater que la superficie figurant dans l’acte était conforme à l’existant avant travaux, dire et juger qu’elle n’a pas manqué à son obligation de délivrance et débouter les époux Y de l’ensemble de leurs demandes

— subsidiairement, au cas où il serait fait droit pour partie à la demande, limiter celle-ci au manque de superficie au-delà de la tolérance du vingtième prévue par les articles 1618 du code civil et 45 de la loi du 10 juillet 1965, mais uniquement pour la partie du prix correspondant à l’immeuble vendu, et non aux travaux réalisés, tel que précisé dans l’acte, soit 158.937 €, confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté les époux Y de leur demande de dommages et intérêts, constater qu’il ressort du rapport d’expertise que l’erreur de mesurage résulte de l’imprécision des plans établis par l’architecte, condamner solidairement le H I et sa compagnie d’assurance MAF à la relever et garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et dommages et intérêts dans la mesure où celui-ci a concouru à la réalisation du dommage et à la perte de chance de vendre le bien au même prix après un mesurage précis sur plans côtés

— condamner tous succombants au paiement de la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens à recouvrer par la S.C.P. CASSIGNOL GERVAIS conformément à l’article 699 du même code.

Dans leurs dernières conclusions (n°2) signifiées par voie électronique le 27 octobre 2015, les époux D E Y et Z A demandent à la cour de :

— en tout état de cause, confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné l’E.U.R.L. R-U à leur verser la somme de 43.144,92 € au titre de la perte de superficie, l’infirmer en ce qu’il a rejeté leurs demandes au titre du préjudice financier et de condamnation solidaire de la S.A.R.L. I H X et la Mutuelle des Architectes Français et condamner tout succombant au paiement de la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

— constater que la superficie habitable du lot XXX acquis par eux est inférieure de plus d’un vingtième à la surface exprimée dans l’acte de vente et qu’elle s’établit conformément à la loi 'Carrez’ à 38,70 m2 et non 49,69 m²

— à titre principal, vu les articles 1134, 1147, 1604 et suivants du code civil et 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi 96-1107 du 18 décembre 1996, dire et juger qu’il y a lieu révision du prix

— à titre subsidiaire, vu les articles 1134, 1147, 1604 et suivants, 1617 et suivants du code civil, dire et juger qu’il y a eu livraison d’un appartement non conforme aux conditions définies dans l’acte de vente

— condamner solidairement I’E.U.R.L. R-U, la S.A.R.L. H X et la MAF à leur payer les sommes de 43.144,92 €, soit au titre de la réduction du prix, soit au titre de la non-conformité, et de 38.452,44 € à titre dommages et intérêts pour le préjudice financier.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 juin 2015, la S.A.R.L. I – H X demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel s’agissant du rejet de toute demande à son encontre, à défaut de démonstration d’une faute contractuelle de sa part en lien avec l’action de l’acquéreur au regard de la mission qui lui a été confiée

— confirmer le jugement dont appel s’agissant du rejet de la demande d’indemnisation du préjudice financier des époux Y, cette réclamation ne pouvant en tout état de cause concerner que les rapports acquéreurs vendeurs

— limiter en tout état de cause l’éventuel trop perçu à la somme de 35.198,07 €

— débouter purement et simplement l’E.U.R.L. R-U de son recours en garantie à son égard en application de l’article 1147 du code civil

— rejeter le recours en garantie présenté par les époux Y sans aucun grief articulé à son encontre

— condamner tout succombant au paiement d’une somme de 3.000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la S.C.P. DARNET GENDRE ATTAL, avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions (n°1) signifiées par voie électronique le 16 juin 2015, la MAF demande à la cour de :

— à titre principal, confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, débouter en conséquence l’E.U.R.L. R-U ainsi que les époux Y de toutes leurs demandes présentées à l’encontre de son assuré et d’elle-même

— condamner, en tout état de cause, l’E.U.R.L. R-U et tout succombant au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens au profit de Maître Francis NIDECKER, avocat

— à titre subsidiaire, en cas de réformation sur le principe de la responsabilité du H X et de sa garantie, dire et juger qu’elle sera en droit d’opposer à son assuré comme aux tiers les dispositions contractuelles applicables à sa franchise ainsi que tout plafond de garantie prévu par le contrat.

MOTIFS

Sur la réduction du prix

En droit, en matière de ventes d’immeubles à rénover, régies par les articles L262-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation créés par la loi 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, l’article L262-4 a) exige, à peine de nullité, que l’acte authentique de vente précise la description, les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot en application de l’article 46 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En outre, le dernier alinéa de l’article L262-1 soumet expressément ces contrats aux dispositions relatives à la vente d’immeubles existants, et notamment à celles du titre VI du livre III du code civil, sous réserve de l’application des articles L262-2 à L262-11.

Il s’en déduit que toute différence constatée au détriment de l’acquéreur de plus d’un vingtième entre la superficie réelle et celle exprimée dans l’acte donne lieu à une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, fondée, soit sur les dispositions d’ordre public de l’article 46 susvisé, issu de la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété dite loi 'Carrez', soit en dehors du champ d’application de ce texte sur les dispositions des articles 1616, 1619 et 1622 du code civil relatifs à la garantie due, sauf stipulation contraire, par le vendeur d’immeuble à défaut de délivrance de la contenance portée au contrat.

En l’espèce, dans la mesure où le lot de copropriété XXX vendu le 30 décembre 2010 aux époux D E Y et Z A remplace l’ancien lot n°29 en nature de studio d’une superficie loi 'Carrez’ de 24,80 m² et une partie de l’ancien lot n°33 en nature de combles aménageables d’une superficie loi 'Carrez’ de 342,07 m² tels que mentionnés à l’acte d’acquisition de l’E.U.R.L. R-S en date du 8 décembre 2010 et n’existait donc pas en tant qu’appartement T2 duplex lors de sa vente en l’état futur de rénovation, la superficie loi 'Carrez’ de 49,39 m² seule exprimée dans l’acte authentique de vente pour cet appartement ne peut concerner que son état après travaux de rénovation, ce que ne démentent ni les plans annexés à l’acte, datés du 10 novembre 2010 et figurant sans cotes le lot XXX en R+1 et R+2, ni les stipulations de l’acte par lesquelles les acquéreurs ont, au titre des conditions d’exécution des travaux, accepté par avance toutes modifications nécessaires de structure et d’agencement intérieur et extérieur.

Or l’avis de l’expert judiciaire chiffrant à 38,70 m² la surface loi 'Carrez’ de la partie privative du lot XXX, sans prendre en compte les 7,66 m² de planchers correspondant à la partie des locaux du 2^e étage d’une hauteur inférieure à 1,80 m, conformément à l’article 4-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967, ne fait l’objet d’aucune critique et il n’est pas soutenu que cette surface aurait été réduite par des travaux supplémentaires demandés par les acquéreurs, autres que ceux mentionnés au descriptif annexé au contrat préliminaire et incluant, notamment, des cloisons séparatives phoniques entre appartements, des faux-plafonds dans toutes les pièces, un traitement phonique des sols et la mise en oeuvre d’un escalier intérieur pour les appartements en duplex.

L’insuffisance de superficie loi 'Carrez’ constatée s’établit donc à 10,69 m², soit un écart de 21,64% par rapport à la superficie exprimée (et non de 27,62% comme indiqué dans le tableau des écarts annexé au rapport d’expertise).

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré bien fondée l’action des époux D E et Z Y en réduction du prix, sauf à ne l’admettre qu’au titre de l’article 46 alinéa 7 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 tel que modifié par la loi 96-1107 du 18 décembre 1996.

S’agissant du montant de cette réduction qui se calcule sur le prix principal, hors frais, du lot entrant dans le champ d’application de l’article 46 susvisé, en ce compris la part correspondant aux travaux de rénovation, et pour la totalité de l’écart constaté, sans en déduire la marge de tolérance d’un vingtième, il s’établit dans la limite de la demande à la somme de 43.144,92 €.

Le jugement dont appel sera donc également confirmé en ce qu’il a condamné l’E.U.R.L. R-U en qualité de vendeur à payer aux époux D E et Z Y la somme de 43.144,92 € au titre de la réduction du prix.

Quant à l’architecte maître d’oeuvre et à son assureur, leur condamnation solidaire au remboursement de cette somme ne saurait être recherchée par les acquéreurs sur le fondement de l’action en réduction qui n’est ouverte qu’à l’égard du vendeur et ne peut l’être que sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour faute prouvée.

Or si, au stade de l’appel, les époux D E et Z Y font état de manquements de l’architecte dans la réalisation de sa mission, ils n’en justifient pas dès lors que, comme souligné par l’expert judiciaire, les relevés de l’état des lieux correspondent à la mission 'relevés’ (REL) en phase 1 – RELEVES/DIAGNOSTICS, qui n’a pas été incluse au contrat d’architecte du 1^er octobre 2010, limité aux missions 'projet de conception générale’ (PCG), 'visa des études d’exécution’ (VISA), 'direction de l’exécution des contrats de travaux’ (DET) et 'assistance aux opérations de réception’ (AOR) en phase 3 – CONCEPTION DU PROJET ET DIRECTION DES TRAVAUX, et rien n’indique que la S.A.R.L. I – H X ait fourni la superficie reprise dans l’acte de vente, quand bien même celle-ci n’a jamais été en mesure de communiquer les documents graphiques qu’elle était chargée d’établir sur support papier et sur support informatique au format Autocad A4 A3 dans le cadre de la demande de permis de construire visée le 2 mars 2010 par Monsieur J X.

Les époux D E et Z Y seront donc déboutés de leur demande tendant à la condamnation solidaire de la S.A.R.L. I – H X et de la MAF au remboursement de la somme due au titre de la réduction du prix.

Sur l’indemnisation du préjudice financier

En droit, l’acquéreur ne peut obtenir une indemnisation distincte de la diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure due en application de l’article 46 alinéa 7 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 que dans le cadre d’une action en responsabilité pour faute, soit de nature contractuelle à l’encontre du vendeur, soit de nature délictuelle à l’encontre de tiers à l’acte de vente.

En l’espèce, les époux D E et Z Y ne peuvent, en l’absence de preuve d’un manquement de la S.A.R.L. I – H X à ses obligations de maître d’oeuvre telles que ci-dessus analysées, réclamer à celle-ci et son assureur l’indemnisation de leur préjudice financier.

Quant à l’E.U.R.L. R-U, dans la mesure où elle exerce l’activité de marchand de biens et a fait figurer dans l’acte authentique de vente, au titre de la superficie loi 'Carrez’ de l’appartement T2 duplex vendu en l’état futur de rénovation, le chiffre de 49,39 m² correspondant à la 'surface habitable’ mentionnée pour cet appartement dans le contrat préliminaire conclu par les acquéreurs avec la S.A.R.L. GERALDINIUM (ayant le même siège social et la même gérante qu’elle), sans s’assurer sérieusement, par des plans cotés ou toutes autres mesures, que les travaux de rénovation prévus lui permettraient de délivrer la contenance ainsi annoncée, elle a manqué à ses obligations de vendeur professionnel envers les époux D E et Z Y.

Toutefois, pour engager sa responsabilité contractuelle à ce titre, il appartient à ces derniers de faire la preuve du préjudice allégué et de son lien de causalité avec la faute commise.

Or, en l’état du seul document produit, correspondant à une 'étude personnalisée’ relative au 'programme : rue R sous le régime Scellier réhabilitation intermédiaire', les époux D E et Z Y ne justifient pas que, du fait du manque de surface imputable à faute au vendeur, ils perdront partie de l’avantage fiscal escompté dans le cadre du dispositif 'Scellier’ en faveur de l’investissement locatif et leur demande à ce titre ne peut qu’être rejetée.

S’agissant du prêt d’un montant de 219.249 € sur une durée de 240 mois qu’ils ont contracté en 2010 auprès de la S.A. BANQUE COURTOIS pour financer l’achat de l’appartement, leur perte financière indemnisable au titre des intérêts et primes d’assurance payés en trop par rapport à la réduction du prix de 43.144,92 € ne saurait être calculée jusqu’au terme du prêt, mais uniquement jusqu’à la perception de cette somme leur permettant de rembourser partie du prêt par anticipation.

Or ils ne fournissent aucun tableau d’amortissement ni autre justificatif permettant de la chiffrer, de sorte que leur demande à ce titre ne peut qu’être rejetée elle aussi.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il les a déboutés de leurs autres demandes indemnitaires.

Sur le recours en garantie contre l’architecte et son assureur

En droit, si la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue par l’article 46 alinéa 7 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, résultant de la délivrance d’une moindre contenance par rapport à la superficie convenue, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable donnant lieu à garantie de la part des professionnels intervenus à sa demande pour mesurer cette superficie, le vendeur peut se prévaloir à l’encontre de ceux-ci, sur le fondement de l’article 1147 du code civil, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

En l’espèce, comme précisé ci-dessus, les relevés de l’état des lieux ne font pas partie des missions confiées par le contrat d’architecte du 1^er octobre 2010 à la S.A.R.L. I -H X dont rien n’indique, par ailleurs, qu’elle ait fourni, au stade de la demande de permis de construire, la superficie reprise ensuite dans l’acte de vente, de sorte que l’E.U.R.L. R-U ne peut lui imputer à faute une imprécision de plans à l’origine de l’erreur de mesurage de la contenance du bien vendu.

En outre, le devoir de conseil de l’architecte maître d’oeuvre envers le vendeur maître de l’ouvrage ne saurait porter sur l’adéquation de la superficie loi 'Carrez’ telle que résultant des travaux de rénovation conçus et exécutés sous sa direction d’avec celle mentionnée dans un acte de vente auquel il n’a pas été partie et dont il n’est pas même justifié qu’il ait été porté à sa connaissance, de sorte qu’aucun manquement de la S.A.R.L. I -H X à son devoir de conseil n’apparaît caractérisé.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a débouté l’E.U.R.L. R-U de son appel en garantie dirigé contre la S.A.R.L. I -H X et son assureur la MAF et mis ces derniers hors de cause.

Sur les demandes annexes

En tant que partie perdante, l’E.U.R.L. R-U supportera, en complément des frais et dépens de première instance déjà mis à sa charge, les dépens d’appel, ainsi que les sommes de 1.500 € chacun au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par les époux D E et Z Y ensemble, la S.A.R.L. H X et la MAF en application de l’article 700 du code de procédure civile, sans pouvoir prétendre au bénéfice de ce même texte.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE l’E.U.R.L. R-U aux dépens d’appel à recouvrer par la S.C.P. DARNE GENDRE ATTAL et par Maître Francis NIDECKER, avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

La CONDAMNE à payer aux époux D E et Z Y ensemble, à la S.A.R.L. H X et à la MAF la somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile et la DÉBOUTE de sa demande au même titre.

Le greffier Le président