07/10/2019

ARRÊT N°386

N° RG 17/03962 – N° Portalis DBVI-V-B7B-LYPW

CB/SR

Décision déférée du 21 Juin 2017 – Tribunal d’Instance de MONTAUBAN ( 11-16-0003)

S. D

E Y

G Y

C/

H I épouse X

J X

K Z

SARL CP & GAU PATRIMOINE – M N IMMOBILIER

SCP O B – S T

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SEPT OCTOBRE DEUX MILLE DIX NEUF

***

APPELANTS

Madame E Y

65 Grande Rue Saint J

[…]

Représentée par M^e Angèle FERES-MASSOL de la SELARL FERES-MASSOL- DORE-ONROZAT- COMBEDAZOU, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Monsieur G Y

65 Grande Rue Saint J

[…]

Représenté par M^e Angèle FERES-MASSOL de la SELARL FERES-MASSOL- DORE-ONROZAT- COMBEDAZOU, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMES

Madame H I épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e S O DECHARME de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Monsieur J X

[…]

[…]

Représenté par M^e S O DECHARME de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame K Z

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Nathalie MARQUES de la SELARL CABINET NATHALIE MARQUES, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2017/021174 du 16/10/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

SARL CP & GAU PATRIMOINE – M N IMMOBILIER

[…]

[…]

Représentée par M^e Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE

SCP O B – S T Société civile professionnelle titulaire d’un Office Notarial, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social.

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Février 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BELIERES, président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BELIERES, président

C. MULLER, conseiller

A. ARRIUDARRE, vice-président placé

Greffier, lors des débats : C.PREVOT

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par C.PREVOT, greffier de chambre

*****

Exposé des faits et de la procédure

M. G Y et son épouse M^me E Q épouse Y ont acquis le 26 août 2002 au prix de 102.000 € un appartement de type T2 bis d’une superficie de 51,55 m² et un parking aérien formant les lots n° 68 et 150 d’un immeuble en copropriété situé résidence […], 200 rue S Ursule Devals à Montauban (82).

Par acte sous seing privé des 9 et 27 janvier 2003 M. Y a donné mandat de gestion locative à la Sarl BL Gestion et adhéré au contrat d’assurance groupe souscrit par ce gestionnaire auprès des Assurances du Sud puis la Sa Sagena pour notamment la garantie des loyers impayés.

Par acte sous seing privé du 26 mai 2007 il a donné en location le logement à M^me K Z moyennant un loyer de 475 € par mois outre 45 € de provisions pour charges et le versement

d’un dépôt de garantie de 950 €, le bail s’étant renouvelé par tacite reconduction.

Le 16 janvier 2014 les époux Y ont donné mandat exclusif à la Sarl CP & Gau Patrimoine exerçant à l’enseigne M N Immobilier de vendre leur bien au prix net vendeur de 80.000 € en précisant que le bien était occupé et le loyer acquitté.

Par acte authentique du 5 juin 2015 passé devant M^e O B, notaire associé de la Scp O B, S T, notaires à Montauban, les époux Y ont vendu à M. J X et à son épouse M^me H I l’appartement et le parking au prix de 57.000 € avec la précision que le bien était vendu loué au profit de M^me Z.

Entre temps, par jugement du 14 janvier 2015 le tribunal d’instance de Montauban avait notamment prononcé la résiliation au 14 janvier 2015 du bail conclu le 26 mai 2007 entre M. Y et M^me Z et ordonné l’expulsion de cette locataire en lui impartissant un délai d’un mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Le 11 mars 2015 M. Y avait délivré à M^me Z un commandement de quitter les lieux et le 20 mai 2015 un procès-verbal de réquisition de la force publique avait été dressé à sa demande.

Par actes des 16, 17 et 20 juin 2016 les époux X ont fait assigner M^me Z, les époux Y et la Sarl CP & Gau Patrimoine devant le tribunal d’instance de Montauban en expulsion, condamnation in solidum d’une indemnité d’occupation, de charges locatives et dommages et intérêts.

Par jugement du 14 septembre 2016 cette juridiction a donné acte aux époux X de leur désistement partiel à l’encontre de la Sarl CP & Gau Patrimoine.

Par acte du 23 septembre 2016 les époux Y ont fait assigner la Sarl CP & Gau Patrimoine et la Scp B, T devant le tribunal d’instance de Montauban et ces appels en cause ont été joints au dossier principal.

Par jugement en date du 21 juin 2017 assorti de l’exécution provisoire cette juridiction a :

— déclaré valable l’assignation délivrée à M^me Z

— dit n’y avoir lieu d’ordonner une mesure de conciliation ou de médiation

— dit que M^me Z est occupante sans droit ni titre

— ordonné l’expulsion de M^me Z et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le recours à la force publique et à un serrurier

— condamné M^me Z à payer aux époux X une indemnité d’occupation d’un montant de 589,95 € par mois à compter du premier juillet 2015 et jusqu’à la date de libération effective des lieux

— dit y avoir lieu de déduire de l’indemnité d’occupation les sommes versées par la CAF aux époux X

— dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 20 juin 2016

— dit que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts

— condamné M^me Z à payer aux époux X les dépens de la procédure d’expulsion

— débouté les époux X de leur demande à l’encontre M^me Z au titre des charges locatives

— débouté les époux X de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de M^me Z

— condamné les époux Y in solidum avec M^me Z à payer l’indemnité d’occupation déduction faite des allocations CAF et les dépens de la procédure d’expulsion

— débouté les époux X de leur demande contre les époux Y au titre des charges locatives

— condamné les époux Y à payer aux époux X la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts

— dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit le 16 juin 2016

— dit que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts

— déclaré les époux Y recevables en leurs demandes contre la Sarl CP & Gau Patrimoine

— rejeté la demande de nullité de l’assignation délivrée à la Sarl CP & Gau Patrimoine

— débouté les époux Y de leurs recours contre la Sarl CP & Gau Patrimoine

— débouté les époux Y de leurs recours contre la Scp B, T

— débouté M^me Z de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral contre les époux X

— débouté la Sarl CP & Gau Patrimoine de sa demande de dommages et intérêts contre les époux Y

— débouté la Scp B, T de sa demande de dommages et intérêts contre les époux Y

— condamné in solidum M^me Z et les époux Y à payer aux époux X la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné les époux Y à payer à la Sarl CP & Gau Patrimoine la somme de 990 € et à la Scp B, T la somme de 990 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné in solidum M^me Z et les époux Y aux dépens.

Par déclaration d’appel en date du 21 juillet 2017 les époux Y ont interjeté appel général de ce jugement.

Prétentions et moyens des parties

M. et M^me Y demandent dans leurs conclusions du 5 décembre 2017 de :

A titre principal,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement et débouter les époux X de toute demande à leur encontre

A titre subsidiaire,

— réformer le jugement en ce qu’il a alloué la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts et la ramener à de plus justes proportions

— réformer le jugement en ce qu’il les a condamné in solidum à relever et garantir M^me Z de l’indemnité d’occupation déduction faite des APL

— condamner la Sarl CP & Gau Patrimoine à les relever et les garantir de toute condamnation à hauteur de 75%

— condamner la Scp B-Oeillet à les relever et les garantir de toute condamnation subsistante

— condamner les succombants à les indemniser d’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Ils font valoir qu’ils ne pouvaient savoir si la locataire était à jour puisqu’ils encaissaient les loyers sans savoir si le règlement était opéré par l’intéressée ou par l’assurance garantie d’impayés, que dès qu’ils ont été avisés qu’une procédure en expulsion avait été initiée en leur nom, ils ont informé l’agence immobilière chargée de la vente du bien, la Sarl CP & Gau Patrimoine, mais que celle-ci n’a pas averti les acquéreurs de la difficulté de sorte que la réticence dolosive ne peut être recherchée qu’à l’encontre de cet intermédiaire.

Ils affirment que M^e B a commis une faute à l’origine du préjudice des époux X en ne s’assurant pas que le paiement intégral des loyers se faisait par l’intermédiaire de l’assurance et non par la locataire elle-même, alors qu’il en a eu connaissance par la production du relevé de gestion fourni par eux et émanant de la société gestionnaire de l’appartement et qu’il disposait donc d’éléments de nature à faire douter de l’exactitude des déclarations d’une partie.

Ils précisent que si le dol était confirmé, il conviendrait de réformer les condamnations prononcées dans la mesure où d’une part, la somme allouée par la juridiction de première instance représente 8,5% du prix de vente alors même que le préjudice né du prétendu dol n’est pas démontré et d’autre part, le fait de les condamner in solidum avec M^me Z à payer l’indemnité d’occupation constitue ni plus ni moins qu’une assurance loyers impayés pour les époux X qui n’avaient alors aucun intérêt à procéder rapidement à l’expulsion de celle-ci.

Ils demandent également à être relevés et garantis par la Sarl CP & Gau Patrimoine de toute condamnation prononcée à leur encontre à hauteur de 75 % dans la mesure où, en qualité de professionnel de l’immobilier et sachant leur éloignement, elle se devait d’être particulièrement vigilante sur d’éventuels loyers impayés et par le notaire à hauteur du complément.

M. et M^me X demandent dans leurs conclusions du 9 novembre 2017 au visa des articles 1116, 1117, 1154, 1319 et 1382 du code civil, de

— confirmer le jugement hormis sur le montant de l’indemnité d’occupation et le préjudice moral

— constater que M^me Z est partie le 1^er août 2017

— dire que le montant de l’indemnité d’occupation due du 1^er juillet 2015 au 31 juillet 2017 s’élève à la somme de 10.795,34 € outre 1.028,78 € correspondant aux charges locatives soit une somme totale de 11.824,12 €

— dire que leur préjudice moral doit être évalué à la somme de 7.000 €

— condamner in solidum M^me Z et les époux Y à leur payer les sommes de 746,82 € au titre des frais de la procédure d’expulsion, 11.824,12 € au titre de l’indemnité d’occupation et 7.000 € à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudice confondues

— dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2016 et que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts

— condamner in solidum M^me Z et les époux Y à leur payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel

— dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir et que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts.

Ils affirment que le dol est caractérisé, les époux Y ne pouvant sérieusement soutenir qu’ils ne sont pas responsables des mentions erronées figurant dans l’acte authentique alors que le notaire instrumentaire avait pris le soin de leur adresser cet acte pour signature, nonobstant la procuration donnée à un clerc de l’étude, qu’ils ne peuvent davantage tenter de s’exonérer de leur propre turpitude en affirmant qu’il appartenait à l’agent immobilier ou au notaire de palier leur mensonge, de même qu’ils ne peuvent reprocher à l’acheteur, fût-il professionnel du droit, de ne pas avoir vérifié leurs déclarations.

Ils font valoir que M^me Z est redevable d’une indemnité d’occupation pendant la période du 1^er juillet 2015 au 31 juillet 2017 dans la mesure où son bail a été résilié par un jugement du 14 janvier 2015 devenu définitif et où l’existence d’un bail verbal n’est pas caractérisé en l’absence d’accord des parties sur la chose et sur le prix, avec la circonstance que M^me Z ne leur a jamais payé de loyer et que des démarches étaient entreprises pour obtenir son expulsion.

M^me Z demande dans ses conclusions du 19 octobre 2017, au visa des articles 1319 et suivants, 1356 (anciens) et 1714 et suivants du code civil, L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de

A titre principal,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a considérée comme occupante sans droit ni titre du logement appartenant aux époux X, l’a condamnée à leur verser une indemnité d’occupation à compter du1er juillet 2015 avec intérêts au taux légal ainsi que les dépens de la procédure d’expulsion, l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral contre les époux X, et l’a condamnée à leur verser des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

— le confirmer dans ses autres dispositions

— dire qu’elle n’est pas occupante sans droit ni titre de l’appartement dont les époux X sont propriétaires

— constater que le bail d’habitation souscrit le 26 mai 2007 avec les précédents propriétaires, les époux Y, est toujours valable, compte tenu des mentions de l’acte authentique du 5 juin 2015 et de l’absence de caractère exécutoire du jugement du tribunal d’instance du 14 janvier 2015

— dire que les époux X ne pouvaient se prévaloir de l’application à leur bénéfice des dispositions du jugement du 14 janvier 2015, auquel ils sont tiers, et qu’ils ne sont pas subrogés aux droits des époux Y tels que fixés par cette décision

— dire que la procédure d’expulsion, telle que prévue aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution n’a pas été respectée avec toutes ses conséquences de droit

A titre subsidiaire,

— constater l’existence d’un bail verbal entre elle et les époux X, pour les motifs ci-dessus exposés avec toutes les conséquences de droit

— débouter les époux X de leur demande de condamnation à leur verser une indemnité d’occupation à compter du 1^er juillet 2015

A titre infiniment subsidiaire,

— dire qu’elle sera relevée et garantie par les époux Y de toute condamnation financière à son encontre

— condamner solidairement les époux X à lui verser à titre de dommages et intérêts la somme de 2.000 € en réparation de son préjudice moral outre celle de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir qu’il n’est pas justifié de ce que le jugement prononçant la résiliation du bail ait été signifié régulièrement et soit aujourd’hui définitif et exécutoire, de même qu’il n’est pas démontré qu’une fois en possession de la décision de justice, les époux Y aient entendu la mettre à exécution jusqu’à son terme puisqu’il est manifeste qu’ils la considéraient toujours, lors de la vente de l’immeuble, comme locataire, que cette qualité était stipulé dans un acte authentique et ne peut donc plus être remise en cause.

Elle indique que les époux X ont acquis un bien dont ils savaient, selon l’acte de vente du 5 juin 2015, qu’il était occupé par un locataire à jour de ses loyers, qu’ils n’ont jamais émis de contestation alors qu’ils recevaient l’APL de la CAF depuis le mois de juillet 2015, qu’ils ne lui ont jamais demandé de libérer les lieux, qu’une telle inertie ne peut s’expliquer que par le fait qu’ils n’ont jamais sérieusement contesté son statut de locataire.

Subsidiairement, elle affirme qu’à défaut de bail d’habitation écrit, elle disposait d’un bail verbal avec les époux X, et ce, à compter du 5 juin 2015, dans la mesure où ces derniers ont donné leurs coordonnées bancaires afin de percevoir directement l’allocation logement et n’ont jamais sollicité un complément.

Elle réclame réparation de son préjudice moral, en raison du comportement abusif des époux X qui ont tenté indûment d’obtenir son expulsion, provoquant l’angoisse de perdre son logement et de se retrouver en situation de précarité.

La Sarl CP & Gau Patrimoine demande le 12 septembre 2017, au visa des articles 56, 394, 395, 398 du code de procédure civile, 1134 et suivants et 1382 du code civil, de :

— débouter intégralement les époux Y de leurs demandes dès lors qu’ils sollicitent le prononcé d’une condamnation au bénéfice des époux X alors qu’ils sont dénués de la moindre qualité pour ce faire

— déclarer la demande des époux Y irrecevable à son égard

— prononcer la nullité de l’assignation

— constater que les époux Y ont volontairement proféré des affirmations mensongères sur l’état de gestion locative qu’elle même ignorait et n’ont pas fait mention, au moment de la souscription du mandat mais également de la conclusion de la promesse synallagmatique de vente du 26 mars 2015, des instances les ayants opposé à leur locataire et notamment pas du jugement prononcé le 14 janvier 2015 dont elle n’a jamais eu connaissance

— condamner les époux Y à lui payer la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts eu égard à leur extrême mauvaise foi

— condamner les époux Y à lui payer la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que la décision de désistement partiel intervenue le 14 septembre 2016 est opposable aux époux Y, dans la mesure où l’instance a exactement le même objet que celle qui avait été engagée par les époux X de sorte que son appel en cause par les vendeurs ne peut être admis.

Elle indique que la demande des époux Y à son égard est inopérante, car elle n’est fondée sur aucun moyen de droit de sorte qu’elle est dans l’incapacité d’y répondre, ce qui justifie le prononcé de la nullité de l’assignation.

Elle affirme que les époux Y étaient informés mieux que quiconque du fait qu’une procédure d’expulsion avait été diligentée contre leur locataire, qu’il leur appartenait donc de prévenir les acquéreurs, qu’elle ne devait pas elle-même cette information, n’étant pas en charge de la gestion locative du bien et n’étant donc pas informée des éventuels arriérés de loyers, alors qu’il est établi que les vendeurs ont volontairement gardé l’information, ce qui constitue une réticence dolosive, dans la mesure où il est mentionné dans la promesse synallagmatique, qu’ils n’avaient aucun litige avec leur locataire.

La Scp B, T demande dans ses conclusions du 5 novembre 2017, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’elle a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

— condamner les époux Y au paiement d’une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts de ce chef

— les condamner au paiement d’une somme de 3.600 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Elle fait valoir que le fait que ce soit la société d’assurance garantissant les loyers impayés qui ait pu provoquer le contentieux en résiliation de bail ne change rien à la parfaite connaissance qu’avaient les époux Y de la réalité des rapports avec leur locataire, ceux-ci reconnaissant notamment avoir reçu 'un double du courrier d’expulsion qui lui a été envoyé par le préfet', que lorsqu’elle a entrepris de les interroger le 1^er juin 2015 afin de vérifier si M^me Z était à jour de ses loyers et charges, ces derniers ne l’ont jamais informée de la situation, indiquant à l’inverse avoir perçu l’ensemble des loyers dus, que cette circonstance est de nature à l’exonérer de tout recours en garantie ou en responsabilité.

Elle précise qu’elle n’était pas tenue de vérifier auprès de leur mandataire de gestion la véracité des informations adressées par les époux Y, d’autant qu’il n’existait aucun élément porté à sa connaissance de nature à remettre en cause les renseignements transmis.

Elle sollicite leur condamnation au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts

pour procédure abusive, compte tenu de l’existence de fausses déclarations faites en pleine connaissance de la réalité de la situation.

Motifs de la décision

Sur la procédure

Les dispositions du jugement relatives à la validité de l’assignation introductive d’instance délivrée par les époux X à l’encontre de M^me Z, au rejet de toute mesure de conciliation ou de médiation préalable, au rejet des dommages et intérêts sollicités par les acquéreurs à l’encontre de l’occupante n’étant critiquées par aucune partie et l’appel étant général, elles doivent être confirmées sans examen au fond en application de l’article 562 alinéa 2 du code de procédure civile.

L’exception de nullité de l’assignation d’appel en garantie délivrée par les époux Y à la Sarl CP & Gau Patrimoine a été, à juste titre, écartée ; les termes de cette assignation exposent les éléments de fait et de droit fondant leur demande à son égard qui repose sur le mandat de vente exclusif consenti et un manquement à son obligation d’information et de conseil, tant à leur égard que vis à vis des acquéreurs, en lien avec la mention dans l’acte de vente de l’existence d’un bail consenti à une locataire à jour de ses loyers alors qu’elle avait fait l’objet d’un jugement d’expulsion pour impayés ; sa teneur suffit à définir l’objet de la demande et le fondement juridique de l’action et répond aux exigences de l’article 56 du code de procédure civile.

Sur les demandes des époux X

* à l’encontre de M^me Z

La demande d’expulsion de M^me Z est devenue sans objet dès lors que celle-ci a quitté les lieux et restitué les clés au cours de l’instance d’appel, le 1^er août 2017, mais les comptes restent toujours à apurer entre eux depuis l’acte de vente du 5 juin 2015 jusqu’à son départ, ce qui impose, au préalable, de qualifier les relations existantes entre eux, l’intéressée revendiquant la qualité de locataire alors que les époux X la considèrent comme occupante sans droit ni titre.

En vertu de l’article 1743 du code civil, applicable également aux locations régies par la loi du 6 juillet 1989, si le vendeur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.

Le contrat de vente notarié du 5 juin 2015 mentionne d’une façon suffisamment précise que l’immeuble vendu est loué, en indiquant le nom de la locataire, le montant des loyers et en annexant la copie du contrat de bail.

Toutefois, dès le 14 janvier 2015, un jugement du tribunal d’instance de Montauban assorti de l’exécution provisoire a prononcé la résiliation du bail à cette date pour non paiement des loyers, ordonné l’expulsion du preneur et fixé le montant mensuel de l’indemnité d’occupation à la somme de 589,95 €, égale au chiffre mensuel du loyer et charges.

Cette décision a été signifiée par acte d’huissier le 11 mars 2015 avec commandement de quitter les lieux du même jour et est devenue définitive dès le 11 avril 2015 en l’absence d’exercice d’une voie de recours.

Le bail a donc pris fin, un mois et demi avant la vente, de sorte que lors de la cession de l’appartement M^me Z était devenue occupante sans droit ni titre.

Elle a conservé cette qualité après la cession, les indications erronées de l’acte authentique de vente étant en elles-mêmes insuffisantes à redonner vie au bail et valoir renonciation non équivoque à se

prévaloir de sa résiliation.

Toutes les formalités rendant exécutoire le jugement ont été accomplies par les époux Y avant la signature de la promesse synallagmatique de vente du 26 mars 2015 mais la demande du concours de la force publique en date du 20 mai 2015 lui est postérieure.

Les époux X, ayant cause à titre particulier, n’ont jamais renoncé au bénéfice de ce titre puisque dès le 3 juillet 2015 par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée par leur avocat ils ont réclamé à leurs vendeurs un acte de subrogation expresse pour l’obtention de la force publique à leur profit.

Ils ont également écrit à la caisse d’allocations familiales le 22 février 2016 pour l’informer de la situation à savoir leur ignorance de la procédure d’expulsion de la locataire lors de la signature de l’acte de vente, leur perception des droits d’aide au logement de 353,96 € et l’absence de paiement du surplus de loyer.

L’absence de mise en demeure délivrée à cette locataire ne peut suffire à caractériser l’existence d’un nouveau bail, verbal, consenti depuis la vente pour un prix de loyer égal au montant de l’APL, comme le prétend M^me Z ; outre qu’aucune quittance ne lui a jamais été délivrée, les deux courriers susvisés en démentent la réalité et dès le mois de juin 2016 les époux X ont poursuivi à son encontre l’action en expulsion.

Dès lors, M^me Z doit être déclarée occupante sans droit ni titre et tenue au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er juillet 2015, comme demandé, pour un montant égal au loyer et charges soit 589,95 € par mois jusqu’à la date de libération effective des lieux soit le 31 juillet 2017, ce qui représente pour 25 mois la somme de 14.748,75 € dont il y a lieu de déduire les prestations d’APL versées par la CAF pour un montant de 353 € par mois soit 8.825 €, ce qui donne un solde de 5.923,75 €.

Ces sommes portent intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance avec capitalisation comme indiqué par le premier juge mais en l’absence de détail de leur calcul, le chiffre de 3.084,66 € au titre des intérêts acquis qui figure sur le décompte du 26 septembre 2017 ne peut être entériné.

Aucune somme complémentaire ne saurait être exigée au titre des charges locatives suivant décompte de charges de copropriété reçu du syndic pour la période du 1^er janvier au 31 décembre 2015, versé aux débats, dès lors que les charges dues sont inclues dans le montant de l’indemnité d’occupation.

N’ont pas à être rajoutés à ce décompte le coût des assignations des 16, 17 et 20 juin 2016 et droits de plaidoiries (291,85 €) qui font partie des dépens tout comme les frais de procédure (467,97 €) exposés en exécution du jugement frappé d’appel (commandement de quitter les lieux et signification de la décision d’expulsion du 20/07/2017, notification au préfet du 21/07/2017, signification du 24/07/2017 et commandement du 01/08/2017) en application de l’article 695 5° et 6° du code de procédure civile, toutes sommes qui font l’objet d’une condamnation spécifique.

M^me Z qui succombe doit être déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts au titre d’un préjudice moral subi.

* à l’encontre des époux Y

L’action exercée par les époux X à l’encontre des époux Y est une action en responsabilité délictuelle pour dol fondée sur l’article 1382 du code civil, la faute étant par hypothèse antérieure à la conclusion du contrat, qui tend exclusivement à obtenir la réparation du dommage

subi.

L’article 1117 ancien du code civil définit le dol comme les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sans lesquelles l’autre partie n’aurait pas contracté ou le mensonge voire le silence d’une partie dissimulant intentionnellement à son cocontractant un fait dans le dessin de l’induire en erreur.

La lecture de la promesse synallagmatique du 26 mars 2015 révèle que les époux Y ont indiqué n’avoir aucun litige avec leur locataire, alors que le bail avait été résilié par le tribunal d’instance de Montauban par jugement du 14 janvier 2015 signifié le 11 mars 2015 avec commandement de quitter les lieux soit quelques jours auparavant.

De même, l’acte authentique de vente du 5 juin 2015 mentionne que le bien vendu est loué en vertu d’un contrat de bail d’habitation dont les éléments essentiels (date du bail, nom de la locataire, montant du loyer et charges) sont reproduits et un exemplaire annexé et que le vendeur indique que 'son locataire est actuellement à jour de tout paiement de loyer, charges ou de toutes autres sommes pouvant lui incomber en vertu du bail, n’avoir aucun litige en cours avec son locataire'.

Même si cette action judiciaire a été diligentée par l’agence immobilière gestionnaire de l’appartement, ces vendeurs n’ignoraient pas qu’une procédure était en cours puisqu’ils en ont fait part à la Sarl CP & Gau Patrimoine dans deux mails du 19 mai 2014 ainsi libellés 'pour info, une procédure d’expulsion est en cours car j’apprends que la locataire ne paie pas son loyer ; je suis remboursée par les assurances' et 'j’ai reçu un double du courrier d’expulsion qui lui a été envoyé par le préfet. C’est la société d’assurance qui se charge de la procédure et non moi'.

Ils n’en ont jamais informé leurs acquéreurs.

Ils ne pouvaient ignorer que la situation de la locataire revêtait une importance pour les acquéreurs, l’équilibre de leur opération financière en dépendant ; or ils ont caché l’existence d’impayés locatifs depuis de nombreux mois et la procédure d’expulsion en cours ; la quittance subrogative signée le 18 août 2015 par l’agent immobilier gestionnaire de l’appartement au profit de l’assureur de loyers impayés fait état d’un sinistre de la locataire, M^me Z, en date du 1^er janvier 2012 pour un montant total de 8.611,60 €.

La réticence dolosive est caractérisée.

Cette faute est source de préjudice financier pour les époux X puisqu’ils se sont retrouvés en présence d’une occupante de l’appartement ne disposant plus d’aucun droit, qui n’acquittait pas la contrepartie de sa jouissance des lieux depuis plusieurs années et qui persistait à s’y maintenir, les obligeant à engager une procédure judiciaire pour mettre fin à cette situation, alors que les chances de récupération de la dette sont quasi nulles puisque M^me Z bénéficie de l’aide juridictionnelle totale et que l’arriéré de sa dette locative est très important.

Le préjudice financier qui en découle est égal au montant de la dette de cette occupante pour la période du 1^er juillet 2015 au 31 juillet 2017 soit 5.923,75 € outre intérêts courus.

Les époux X ont subi un préjudice complémentaire né des multiples démarches entreprises, tracas et dérangements divers occasionnés par la situation et pour avoir été induits en erreur, ce qui justifie l’octroi de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts de ce chef avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation comme décidé par le tribunal en vertu de l’article 1153 alinéa 1 devenu 1231-7 du code.

Sur les actions récursoires des époux Y

* à l’encontre de l’agent immobilier

Les époux Y sont irrecevables à invoquer une faute de leur mandataire, la Sarl CP & Gau Patrimoine, agent immobilier titulaire d’un mandat exclusif de vente, pour manquement à son obligation d’information vis à vis des acquéreurs alors que les époux X se sont désistés de toute action à l’encontre de cet intermédiaire.

Ils restent recevables à exercer un recours personnel mais aucune faute de l’agent immobilier à leur égard n’est démontrée

S’ils l’ont avisé par deux mails du 19 mai 2014 qu’une procédure était en cours à l’encontre de M^me Z, ils ne justifient nullement l’avoir informé de la suite qui lui a été réservée alors qu’ils s’étaient expressément engagés dans le second mail 'à le tenir au courant', ce dont ils ne justifient pas, que la promesse synallagmatique de vente n’a été conclue que près d’un an plus tard en mars 2015, que cet intermédiaire n’est pas le rédacteur de cet acte ni le gestionnaire de l’appartement.

* à l’encontre du notaire

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui afin qu’ils produisent toutes les conséquences attendues ; il doit, notamment, vérifier les droits des parties sans avoir cependant à renseigner son client sur l’existence de données de fait dont celui-ci a connaissance ni engager sa responsabilité lorsque le défaut de mise en garde sur les effets juridiques d’un acte est dépourvu de lien de causalité avec le préjudice allégué.

Or les époux Y avaient connaissance avant la vente des manquements de la locataire à son obligation de paiement des loyers, qui avaient conduit à diligenter à son encontre une instance en résiliation de bail et expulsion.

Si le notaire a eu communication en septembre 2014 du dernier relevé de quittance de loyer qu’il avait sollicité auprès des époux Y faisant apparaître un impayé de 1.070,85 € c’était dans le cadre du précédent compromis de vente de novembre 2014 qui n’a pas abouti.

Il a réitéré sa demande, plusieurs mois plus tard, fin mai 2015 dans le cadre de la vente aux époux X mais a reçu comme réponse de l’épouse par mail du 1^er juin 2015 l’indication que les quittances étaient adressées semestriellement, qu’elle n’avait pas reçu la dernière et que 'pour ma part j’ai perçu l’ensemble des loyers à ce jour ; il n’y a pas de restant à charge du locataire au 1^er juin. Concernant les charges et appels de fonds, ceux-ci sont prélevés directement par Belvia sur le loyer mensuel

'.

Il n’était pas tenu, en raison du temps écoulé entre ces deux compromis de vente et de la teneur de ce courrier électronique, d’entreprendre des vérifications complémentaires.

Il a pris soin, avant de passer l’acte authentique correspondant muni d’une procuration, d’adresser un projet de l’acte de vente que les vendeurs lui ont retourné signé sans émettre la moindre remarque sur les indications portées au chapitre 'propriété jouissance' faisant état sur une demi page de l’existence d’un bail au contenu détaillé, d’une locataire 'actuellement à jour de tout paiement de loyer' et 'd’aucun litige en cours avec son locataire'.

Les indications inexactes communiquées en connaissance de cause par les époux Y à M^e B apparaissent comme la cause exclusive du dommage allégué et les prive de tout recours contre le notaire.

Sur les demandes annexes

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si la partie a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol, tous faits insuffisamment caractérisés en l’espèce ; il semble plutôt que les époux

Y se soient mépris sur l’étendue de leurs droits ; la demande de la Scp B-T en dommages et intérêts pour procédure abusive doit, dès lors, être rejetée.

M^me Z et les époux Y qui succombent dans leurs prétentions supporteront la charge des entiers dépens de première instance et d’appel à l’exception de ceux relatifs à l’appel en cause du notaire et de l’agent immobilier en septembre 2016 qui doivent rester à la charge exclusive des vendeurs qui les ont seuls appelés en garantie et ont seuls conclu contre eux ; ils doivent également être déboutés de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer aux acquéreurs la somme de 2.500 € à la charge de M^me Z et des époux Y in solidum, au notaire la somme de 1.500 € et à l’agent immobilier la somme de 1.500 € à la charge des époux Y, au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La Cour,

— Confirme le jugement

hormis sur les dépens.

Statuant à nouveau sur le point infirmé et y ajoutant,

— Constate le départ de M^me Z de l’appartement propriété des époux X au 1^er août 2017.

— 

Procédant à l’apurement des comptes entre eux au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 31

juillet 2017, condamne in solidum M^me Z et M. et M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de 5.923,75 € outre intérêts légaux courus depuis le 16 juin 2016 avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

— Condamne in solidum M^me Z et M. et M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

— Condamne M. et M^me Y à payer

* la somme de 1.500 € à la Scp O B, S T

* la somme de 1.500 € à la Sarl CP & Gau Patrimoine

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel

— Déboute M^me Z et M. et M^me Y de leur demande au titre de leurs propres frais irrépétibles exposés.

— Condamne in solidum M^me Z et M. et M^me Y aux entiers dépens de première instance et d’appel, à l’exception de ceux relatifs à l’appel en cause du notaire et de l’agent immobilier qui doivent rester à la charge exclusive des vendeurs.

— Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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