28/04/2020

ARRÊT N°

N° RG 18/04119 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MRNA

CR/CR

Décision déférée du 23 Janvier 2018 – Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN – 17/00375

RIBEYRON

C X

C/

E Y

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU 31 AOÛT DEUX MILLE VINGT

***

APPELANT

Monsieur C X

2100 Cote de Landerose

[…]

Représenté par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Madame E Y

1261, […]

[…]

Représentée par M^e Line MIAILLE, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, modifié par l’article 6 de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale en raison de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l’épidémie de Covid-19 modifié par l’article 1er I de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire, l’affaire a été traitée selon la procédure sans audience, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

La Cour était composée lors du délibéré de :

C. ROUGER, conseiller faisant fonction de président

C. MULLER, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

qui en ont délibéré.

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. ROUGER, faisant fonction de président, et par C. ROUQUET, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 8 janvier 2015, M^me E Y a acquis de M. X une maison d’habitation sise à […], cadastrée section BH N)s 204 et 165 pour 17 a 32 ca moyennant le prix de 210.000 €.

Le 8 janvier 2016, se plaignant de divers désordres, M^me Y a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Montauban aux fins d’expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et par ordonnance du 1^er mars 20016, M. Z était désigné en qualité d’expert. Il a déposé son rapport le 21 novembre 2016.

Par acte d’huissier du 11 avril 2017, M^me Y a fait assigner M. X devant le tribunal de grande instance de Montauban en garantie des vices cachés sur le fondement des articles 1643 et suivants du code civil, sollicitant l’homologation du rapport d’expertise judiciaire et la condamnation de M. X à lui payer la somme de 30.099,11 € au titre de l’action estimatoire, celle de 15.400 € au titre du préjudice de jouissance sur la base d’une indemnité de 350 € par mois, outre la somme de 400 € par mois durant les travaux.

Par jugement du 23 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Montauban a :

— dit que M. X doit sa garantie à M^me Y au titre des vices cachés du bien immobilier affectant les convecteurs électriques situés à l’étage, la faîtière, les solins et le revêtement de flexotuile, le liner de la piscine et les boîtiers de dérivation,

— condamné M. X à payer à M^me Y la somme de 13.643,16 € au titre des travaux de remise en état,

— condamné M. X à payer à M^me Y au titre du préjudice de jouissance une indemnité mensuelle de 250 € à compter du mois de janvier 2015, soit 9.250 € au jour de la présente décision, somme à parfaire au jour du règlement effectif de la somme de 13.643,16 €, selon les règles professionnelles des avocats, outre la somme de 400 € pour les deux mois d’exécution des travaux,

— débouté M^me Y de ses autres demandes,

— condamné M. X à payer à M^me Y la somme de 3.000 € en application de l’article 700, 1° du code de procédure civile,

— condamné M. X aux entiers dépens, comprenant ceux de référé, d’expertise et de la présente procédure,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi le premier juge, au vu du rapport d’expertise de M. Z, a retenu qu’un certain nombre de vices, préexistants à la vente, ne pouvaient être décelés par l’acquéreur lors de la vente ou n’étaient apparus qu’à l’usage et que le vendeur en avait eu nécessairement connaissance par l’usage qu’il avait de l’immeuble dans lequel il vivait et qui constituait sa résidence principale, de sorte qu’il ne pouvait être considéré comme de bonne foi de sorte qu’il en pouvait opposer la clause de non garantie prévue à l’acte de vente. Il a chiffré le montant de la somme devant revenir à M^me Y au titre de son action estimatoire au montant des travaux nécessaires à la remise en état des équipements jugés affectés de vices cachés tels que chiffrés par l’expert judiciaire et retenu qu’en application de l’article 1645 du code civil le vendeur qui connaissait les vices de la chose était tenu de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi par l’acquéreuse, privée, depuis son entrée dans les lieux, de la jouissance complète de son lieu de vie jusqu’à la date du paiement du montant nécessaire à l’exécution des travaux, outre les deux mois nécessaires à la réalisation des travaux de réfection.

Par déclaration en date du 3 octobre 2018, M. X a interjeté appel du jugement du 23 janvier 2018 en ce qu’il a :

— dit que le défaut de fonctionnement de trois convecteurs électriques à l’étage serait antérieur à la vente et connu de M. X.

— dit que bien que l’état général de la toiture était visible, néanmoins la pose non conforme des tuiles constituait un désordre non apparent pour un non professionnel.

— dit que les désordres affectant le liner et les boîtiers de dérivation étaient antérieurs à la vente et non apparents, en contradiction avec le rapport d’expertise pour le liner,

— dit que M. X ne pouvait être considéré comme de bonne foi et qu’il aurait nécessairement eu connaissance par l’usage qu’il avait de l’immeuble.

— par voie de conséquence, exclu l’application de la clause de non garantie des vices cachés incluse dans l’acte de vente.

— condamné M. X à payer à M^me Y la somme de 13.643,16 € au titre de l’indemnisation des préjudices.

— condamné M. X à payer à M^me Y la somme de 9.250 € au titre du préjudice de jouissance outre la somme de 400 € durant les travaux.

— condamné M. X à payer à M^me Y la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant ceux de référé, d’expertise et de première instance.

Par ordonnance du 12 décembre 2018, le magistrat délégué par le Premier président de la présente cour statuant en référé a débouté M. X de ses demandes tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire et, subsidiairement, à la consignation du montant des condamnations prononcées à son encontre.

L’affaire, initialement fixée à l’audience du 28 avril 2020 à 14 h a été traitée selon la procédure sans audience avec l’acceptation expresse de chaque avocat des parties les 22 et 23 avril 2020, l’ordonnance de clôture devant intervenir à la date du dernier dépôt de dossier complet, soit en l’espèce le 24 avril 2020.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 14 avril 2020 (responsives et récapitulatives n°4), M. X, appelant, demande à la cour,

In limine litis, au visa des articles 908, 910-4 et 564 du code de procédure civile de :

— constater l’absence d’appel principal et incident de M^me Y dans le délai de trois mois de la signification des conclusions de l’appelant le 9 novembre 2018

— juger M^me Y irrecevable en sa demande de revalorisation de la réfection de la toiture et de condamnation de M. X au paiement de la somme de 23.686,16 € revalorisée ou même selon devis de 22.199,76 € écartée par le TGI de Montauban

— juger M^me Y irrecevable en sa demande de complément d’expertise au titre de la réfection du crépi, s’agissant d’une demande nouvelle devant la cour

— juger M^me Y irrecevable en sa demande de condamnation au paiement de la somme de 22.199,76 € représentant pour partie le coût de la reprise du crépi non présentée en première instance, s’agissant d’une demande nouvelle

Au fond, au visa des articles 1641, 1642 et 1643 du code civil, de :

réformant partiellement le jugement,

— juger que M^me Y ne rapporte pas la preuve de l’antériorité de la panne des convecteurs électriques à la vente de l’immeuble intervenue le 8 janvier 2015,

En conséquence,

— réformer le jugement et débouter M^me Y de son action estimatoire en paiement de la somme de 1.356,30 €,

— constater l’absence d’infiltrations d’eau par la toiture antérieurement à la vente intervenue le 8 janvier 2015 ,

— constater l’absence d’infiltrations d’eau au travers des chambres et cuisine avant le 31 août 2018 (sic) conformément aux constatations du cabinet Saretec en date du 27 mai 2015,

— juger que M^me Y ne rapporte pas la preuve de l’antériorité du vice à la vente de l’immeuble,

— juger que M^me Y ne rapporte pas la preuve de sa mauvaise foi, lui-même profane en l’absence de tout désordre antérieur à la vente,

— juger en tout hypothèse que les événements du 31 août 205 (sic) ont constitué un événement irrésistible excluant toute responsabilité de sa part,

En conséquence,

— réformer le jugement et débouter M^me Y de son action estimatoire en paiement de la somme de 8.041,10 €,

— constater que M^me Y n’a pas conservé la piscine et sa terrasse bois, de même que son installation électrique alors que la réparation était possible,

— juger n’y avoir lieu à garantie, au visa de l’article 1642, du remplacement du liner, et la réfection de l’installation électrique, les désordres étant parfaitement visibles le jour de la vente,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 2.774,20 €,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 1.471,56 € au titre de la réfection de l’installation électrique de la piscine,

— réformer le jugement en ce qu’il a admis l’existence d’un préjudice de jouissance au profit de M^me Y et l’en débouter,

— réformer le jugement en ce qu’il a accordé à M^me Y, partie perdante, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer pour le surplus le jugement,

— condamner M^me Y au paiement d’une somme de 3.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu’il a engagés en première instance ainsi qu’au paiement d’une somme de même montant au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel,

— condamner M^me Y à prendre en charge les entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Dalmayrac sur ses affirmations de droit.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 7 avril 2020 (additionnelles et récapitulatives 2), M^me Y, intimée, appelante incidente, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu :

*que les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies pour les trois séries de désordres

*que M. X, dont le tribunal a exclu la bonne foi, ne pouvait se prévaloir de la clause de non garantie figurant à l’acte de vente

— confirmer les sommes allouées dans le cadre de l’action estimatoire concernant :

*le remplacement de 3 convecteurs électriques : 1.356,30 €

*le liner et la mise en conformité de l’électricité de la piscine : 4.245,76 €

*et l’indemnisation du trouble de jouissance

*l’article 700 et la condamnation aux entiers dépens, comprenant ceux de référé, d’expertise et de 1^re instance au fond

Y rajoutant, statuer sur le coût des travaux du toit et des crépis et enduits extérieurs en réformant le jugement sur le montant alloué au titre de l’action estimatoire liée au deuxième poste :

*retenir la reprise du toit pour un montant de 22.199,76 € réactualisé à 23.669,16 € (pièce 15) diminué de 3.972 € (travaux sur façade devis global n° 2012 369 du 16/6/2016 pour la reprise du crépi réactualisé selon devis du 25 mars 2020 à 4.294,80 €) soit pour la toiture : 18.277,76 € réactualisés à 19.394,36 €, et condamner l’appelant au paiement de cette somme (sic)

*et ordonner avant dire droit sur les crépis et enduits extérieurs un complément d’expertise aux fins d’évaluer les frais de reprise du crépi de la maison, confié à M. Z

A titre subsidiaire,

Confirmer le jugement en ce qu’il a retenu :

— que les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies pour les trois séries de désordres

— que M. X, dont le tribunal a exclu la bonne foi, ne pouvait se prévaloir de la clause de non garantie figurant à l’acte de vente.

SUR CE, LA COUR :

Selon les dispositions des articles 1641 et 1643 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus, et ce, quand bien même le vendeur ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. En application de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En application de l’article 1645, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. Dans une telle hypothèse, l’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire, l’action indemnitaire pouvant être engagée de manière autonome.

Il appartient à l’acquéreur d’établir l’existence des vices allégués, leur caractère caché et leur existence antérieurement à la vente ou à la livraison de la chose, au moins en germe.

En l’espèce, M^me Y qui a acquis l’immeuble objet du présent litige par acte notarié du 8 janvier 2015, a assigné M. X, au vu du rapport d’expertise de M. Z nommé en référé, se plaignant de divers vices affectant l’immeuble vendu concernant :

— le dysfonctionnement de trois radiateurs électriques situés à l’étage de l’immeuble

— le mécanisme défectueux voire cassé des deux volets roulants manuels de la cuisine et de la salle à manger

— des problèmes d’étanchéité de la toiture affectée d’un défaut de planéité, d’une pose non conforme de tuiles, de solins grossièrement maçonnés non conformes et non étanches causes de fuites, de la pose non conforme d’un vélux cause de fuites, de nombreuses tuiles cassées

— une absence de sécurité et une non conformité du circuit d’alimentation électrique de la piscine et de l’éclairage extérieur

— un liner hors d’usage.

Elle sollicitait que les travaux de remédiation nécessaires soient évalués à la somme de 30.099,11 € se décomposant comme suit :

-1.356,30 € pour le remplacement des trois radiateurs

-2.297,29 € pour la dépose des trois volets roulants et leur remplacement par trois volets roulants électriques filaires

-22.199 ,76 € pour les travaux de toiture

-2.774,20 € pour la sécurisation électrique de la piscine

-1.471,56 € pour le remplacement du liner de la piscine.

Au visa des dernières écritures de la demanderesse notifiées par RPVA le 9 décembre 2017 par lesquelles, sur le fondement des articles 1643 et 1645 du code civil, M^me Y sollicitait la condamnation de M. X à lui payer la somme de 30.099,11 € au titre des travaux de remédiation des désordres concernant le non fonctionnement de trois radiateurs électriques situés à l’étage de l’immeuble, la défectuosité du mécanisme des volets roulants de la cuisine et de la salle à manger, le défaut de planéité et d’étanchéité de la toiture de l’immeuble, et les désordres et non conformités affectant la piscine, le premier juge a retenu exclusivement au titre des vices cachés:

— le défaut de fonctionnement des trois radiateurs électriques situés à l’étage (1356,30 €)

— s’agissant de la toiture, exclusivement les désordres affectant la faîtière (mortier bâtard avec présence de silicone), le maçonnage grossier des solins non conformes, le revêtement en flexotuile positionné en limite de la rive (8.041,10 €)

— le liner et le système d’alimentation électrique de la piscine (2.774,20+1.471,56 €),

condamnant M. X à payer à M^me Y la somme totale de 13.643,16 € au titre des travaux de remise en état, estimant pour le surplus que les vices invoqués n’étaient pas cachés.

Si M. X a formé appel contre les dispositions du jugement l’ayant condamné au titre des vices cachés retenus par le premier juge, M^me Y, par conclusions d’intimé successivement notifiées par voie électronique les 1^er février et 2 avril 2019 s’est contentée de solliciter la confirmation pure et simple du jugement entrepris, outre une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il en ressort que l’appel incident formé par M^me Y relativement à l’étendue et au montant des

travaux de reprise de la toiture dans ses conclusions notifiées le 7 avril 2020 en vertu d’un devis du 25 mars 2020 comportant des travaux non retenus par le premier juge, à savoir la réfection de la couverture en tuile canal, est irrecevable en application des dispositions de l’article 909 du code de procédure civile.

Il en résulte aussi que l’invocation par M^me Y devant la cour, dans ces mêmes conclusions, de vices cachés affectant les crépis de façade qui seraient de nature selon elle à justifier un complément d’expertise aux fins de chiffrer les travaux de reprise, crépis à propos desquels l’expert Z avait d’ores et déjà relevé lors de ses opérations, que l’enduit extérieur se décollait au niveau de l’angle Sud Est, que cet enduit était très fin (0,7mm), retenant une étanchéité non conforme, et qu’il s’était détérioré suite à la tempête de 2015, le désordre s’amplifiant, vices non invoqués devant le premier juge, caractérise une demande nouvelle irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile. Le fait que le devis de Rénove Bâti du 15/08/2016 annexé au rapport d’expertise judiciaire, sur la base duquel M^me Y avait sollicité la somme de 22.199 ,76 € dans ses écritures de première instance exclusivement au titre des travaux de nature à remédier aux vices invoqués à l’égard de la toiture, comprenne de fait un poste relatif aux travaux de rénovation de la façade Sud, ne permet pas de considérer que le premier juge a été saisi d’une action en indemnisation pour vices cachés affectant l’enduit extérieur de l’immeuble, aucun développement sur ce point n’ayant été formalisé dans les écritures de première instance de la demanderesse, le premier juge ayant été amené uniquement à statuer sur les vices cachés expressément invoqués.

Seuls doivent donc être examinés par la cour les vices retenus comme cachés par le premier juge tels qu’énumérés ci-dessus, contestés par l’appelant.

1°/ Sur le défaut de fonctionnement des trois radiateurs électriques de l’étage

M^me Y, se plaignant d’un dysfonctionnement du poêle à granulés destiné à chauffer les pièces du rez de chaussée de l’immeuble et d’une non conformité du conduit de fumée révélée lors de l’entretien réalisé en février 2015, a saisi son assureur protection juridique la Maif par mail du 27 mars 2015, l’assureur ayant mandaté le cabinet Saretec pour une expertise réalisée le 27 mai 2015 et ayant donné lieu à un rapport établi le 9 juin 2015. A cette occasion M^me Y s’est plainte du non fonctionnement des radiateurs électriques de l’étage. Le cabinet Saretec a uniquement constaté que ces radiateurs étaient alimentés.

Dans une attestation établie le 30 mars 2019, M. G H, électricien, a indiqué « Mes voisins m’ont demandé en février 2015 de venir tester les radiateurs des chambres. A l’aide d’un Metrix j’ai pu en déduire que les radiateurs avaient un problème : le thermostat ne s’enclenche pas ».

Il n’est justifié par M^me Y d’aucune réclamation à son vendeur d’un dysfonctionnement, c’est à dire une absence de chauffage, au niveau des radiateurs de l’étage, avant l’assignation en référé du 18 décembre 2015, alors qu’elle avait pris possession des lieux le 8 janvier 2015.

Lorsque l’expert judiciaire est intervenu pour sa première réunion d’expertise le 21 avril 2016, il a constaté que les convecteurs électriques litigieux étaient démontés et entreposés dans le garage. Il précise que lors de la deuxième réunion du 21 octobre 2016, le fonctionnement des radiateurs a été vérifié et qu’il a été constaté contradictoirement que ces radiateurs ne fonctionnaient pas. Dans sa réponse au dire de M^e A du 21 septembre 2016, il précise que le compagnon de M^me Y a mis en place une prise par convecteur et qu’il a été constaté contradictoirement que ces radiateurs ne fonctionnaient pas. L’expert n’a néanmoins pas recherché quelle pouvait être la cause de ce dysfonctionnement.

Dans ces conditions, il n’est pas établi, même par présomption, que les radiateurs en cause n’étaient pas en état de fonctionner au jour de la vente ni atteints au jour de celle-ci d’un vice caché de nature à

les rendre impropres à leur usage d’équipement de chauffage. Le jugement entrepris doit donc être infirmé en ce qu’il a retenu un vice caché à ce titre.

2°/ Sur les désordres affectant la piscine

L’immeuble vendu comportait à l’époque de la vente une piscine à coque semi-enterrée, aujourd’hui enlevée par M^me Y, dont l’expert indique que le liner était hors d’usage car détérioré, sans donner aucune précision sur la nature de cette détérioration, et dont il affirme que cette situation n’aurait pas pu être visible lors de l’achat en raison de feuilles et de mousse (page 12), ce qu’il n’a pu lui-même constater et ne peut relever que des seuls dires de M^me Y, tout en indiquant en page 17 de son rapport que le liner était visible lors de la vente sans toutefois qu’aient pu être évalués l’état et l’étanchéité. Il ne résulte néanmoins pas du rapport d’expertise que l’expert ait procédé lui-même à une vérification de l’étanchéité du liner.

L’huissier instrumentaire mandaté par M^me Y le 27 janvier 2016 alors que cette dernière lui déclarait qu’à l’usage elle s’était aperçue que plusieurs désordres affectaient la maison, n’a procédé à aucune constatation sur le liner de la piscine, pas plus que le cabinet Saretec, intervenu le 27 mai 2015, soit au début de la belle saison, à la demande de M^me Y, n’a été mandaté pour constater des désordres affectant le liner de la piscine.

Dans ces conditions il ne peut être retenu qu’au jour de la vente le liner était hors d’usage ou détérioré ni, qu’à supposer une telle situation avérée, elle n’était pas décelable par l’acquéreur.

Il ressort par ailleurs du rapport d’expertise que l’installation électrique de la piscine n’était pas sécurisée, le fil électrique alimentant la piscine et l’éclairage extérieur étant enterré superficiellement , le moteur de la piscine étant alimenté par une ligne sans gaine de protection, l’éclairage extérieur étant assuré par une ligne partant du garage, longeant la terrasse avec des boîtiers de dérivation non conformes, l’ensemble n’étant pas isolé, l’installation n’étant pas conforme à la norme NF 151100 et présentant un danger pour les personnes et les biens par risque de court-circuit.

M. X relève à juste titre que M^me Y avait été parfaitement informée par le diagnostic inséré à l’acte d’achat que l’installation électrique était vétuste.

Il ressort en effet de l’acte notarié d’acquisition que le dossier de diagnostic technique a été réalisé par Allodiagnostic Bas-Quercy, l’acte reproduisant les conclusions du diagnostic de l’installation intérieure d’électricité ainsi libellées :

« L’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elles présentent.

Les anomalies constatées concernent :

L’appareil général de commande et de protection et son accessibilité

La protection différentielle à l’origine de l’installation électrique et sa sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre

La protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs, sur chaque circuit.

Des matériels électriques présentant des risques de contact direct.

'

A titre informatif, les constatations diverses révèlent ce qui suit :

« Les circuits de communication, de signalisation et de commande alimentés en très basse tension de sécurité (TBTS) sous une tension inférieure à 50V en courant alternatif et 120V en courant continu sauf pour les piscines et les locaux contenant baignoire ou une douche ».

Ces mentions établissent que des anomalies ont été mises en exergue par le diagnostiqueur sur l’installation électrique, particulièrement sur des matériels électriques présentant des risques de contact direct.

A défaut par M^me Y de produire le diagnostic intégral dit à l’acte notarié comme constituant l’annexe n°7, permettant d’identifier précisément les anomalies détectées sur l’installation électrique par le diagnostiqueur, notamment les matériels électriques présentant des risques de contact direct, elle ne justifie pas que les vices affectant l’alimentation électrique de la piscine et de l’éclairage extérieur depuis l’installation intérieure de l’immeuble étaient ignorés d’elle au moment de l’acquisition, de sorte qu’elle ne peut être jugée fondée en son action pour vices cachés à ce titre.

En conséquence, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu’il a fait droit à l’action en garantie des vices cachés engagée par M^me Y tant au titre du liner que des désordres électriques affectant la piscine et l’éclairage extérieur.

3°/ Les désordres affectant la toiture

Au titre des vices cachés M^me Y s’est plainte d’un défaut de

planéité, d’une pose non conforme des tuiles et d’un défaut d’étanchéité de la toiture.

Le premier juge a écarté tout vice caché pouvant résulter de la vétusté de la toiture caractérisée par l’état général de celle-ci, notamment des tuiles et du défaut de planéité du pan sud dont il a estimé qu’il ne pouvait échapper à un acquéreur, même profane, comme M^me Y. Ainsi que retenu ci-dessus, tout appel incident sur ce point par M^me Y est irrecevable en application des dispositions de l’article 909 du code de procédure civile.

L’expert judiciaire a constaté comme source potentielle d’infiltrations d’eaux de pluie en toiture :

— le flexotuile s’arrêtant en limite de la rive

— la faîtière bâtie en mortier bâtard avec présence de silicone

— les solins maçonnés grossièrement non conformes et non étanches

— le Vélux posé de manière non conforme.

Il a relevé dans les trois chambres la présence de traces d’infiltrations d’eau au dessus des poutres apparentes dues à l’absence d’étanchéité du solin, percé notamment au niveau de la cheminée, et dans le dressing la présence d’infiltration d’eau sur la poutre sous le Vélux conséquence d’un positionnement non conforme aux règles de l’art du joint périphérique (solin) de ce Vélux.

S’agissant du Vélux, il a précisé que les coulures avaient été constatées par huissier le 27 janvier 2016, que ce dommage n’était imputable ni à l’ancienneté ni à la vétusté du matériau, et qu’avant la première réunion d’expertise il avait été procédé à une réparation provisoire, le Vélux apparaissant désormais étanche.

Lors de l’expertise Saretec réalisée le 25 mai 2015, M^me Y avait indiqué qu’une entreprise était intervenue pour réparer une fuite au niveau d’un oculus, l’entrepreneur l’ayant informée que la toiture comportait de nombreux désordres à reprendre. L’expert d’assurance précise qu’à cette époque il

n’était pas fait état de fuites.

Le 27 janvier 2016 M^me Y a fait établir un constat d’huissier par M^e Maurel-Touron, laquelle a constaté :

— des traces de coulées d’eau dans la cuisine sur le mur côté jardin en haut et sur les bas du meuble supérieur fixé au mur, coulée d’eau relevée aussi par l’expert judiciaire (rapport page 23 photo 4)

— des traces de coulée d’eau et d’auréole au dessus des poutres dans les chambres, traces aussi relevées par l’expert judiciaire (rapport page 10, photos 1 à 3 page 23).

Ces infiltrations ont pu effectivement se manifester dans toute leur ampleur à l’occasion des pluies conséquentes inhérentes à la tempête du 31 août 2015 ayant donné lieu à l’arrêté de catastrophe naturelle « inondations et boue » pris par le Préfet du Tarn et Garonne le 8 octobre 2015. Néanmoins, leur cause originelle réside dans les insuffisances en toiture relevées par l’expert judiciaire comme sources potentielles d’infiltrations d’eaux de pluie, telles qu’inventoriées ci-dessus, l’expert précisant que la couverture elle-même de l’immeuble n’avait pas été touchée par ladite tempête.

Les insuffisances d’étanchéité de la toiture telles que relevées par l’expert, par leur nature, étaient donc nécessairement existantes lors de la vente de janvier 2015 et M^me Y n’étant pas une spécialiste de la construction ne pouvait être à même de déceler au jour de la vente les non conformités ou insuffisances d’étanchéité affectant le flexo tuile, les solins, la faîtière et le joint du Vélux. Elles constituaient donc pour elle des vices cachés, préexistants à la vente, de nature à rendre l’immeuble acquis impropre à sa destination en raison de l’absence d’étanchéité de la toiture, ou en diminuant tellement l’usage qu’elle n’en aurait donné manifestement qu’un moindre prix au regard du coût des travaux de remédiation à engager (a minima une somme de l’ordre de 8.000 €).

Il résulte de l’acte notarié d’acquisition que M. X avait lui-même acquis cet immeuble qui constituait sa résidence principale, de ses parents, par donation du 19 mai 2005, immeuble construit avant le 1^er janvier 1949. Il a admis devant l’expert judiciaire qu’il avait lui même fait réaliser quelques années auparavant un remaniement partiel de la toiture. Il ne pouvait donc ignorer dans ces conditions les vices de nature à affecter l’étanchéité de la toiture tels que relevés par l’expert judiciaire, de sorte qu’il ne peut se prévaloir à ce titre de la clause de non garantie insérée à l’acte de vente et qu’il peut être redevable envers M^me Y de dommages et intérêts.

Le premier juge a donc justement retenu comme fondée l’action en vices cachés engagée par M^me Y au titre des sources d’infiltrations affectant la toiture de l’immeuble acquis (faîtière, solins et revêtement flexotuile) et, au vu du devis de l’entreprise Rénove Bâti du 15 août 2016, chiffré le coût des travaux de remédiation à ce titre à la somme de 8.041,10 €.

Compte tenu du délai écoulé depuis l’établissement de ce devis, M^me Y se trouve bien fondée à solliciter l’actualisation de cette seule somme à la date du présent arrêt sur la base du devis du 25 mars 2020 de la même entreprise, portant ainsi le coût effectif des seuls travaux nécessaires à la reprise de la faîtière, des solins et du revêtement flexotuile, toutes sujétions incluses, à 8.836,60 € HT, soit TVA à 10 % incluse, 9.720,26 € TTC, l’actualisation sollicitée constituant, au sens de l’article 566 du code de procédure civile, le complément nécessaire de la demande d’indemnisation initialement formée devant le premier juge et admise par ce dernier au titre des travaux de réfection de la toiture.

4°/ Sur le préjudice de jouissance

M^me Y du fait des infiltrations en toiture perdurant depuis au moins fin août 2015 a nécessairement été privée de la jouissance paisible de son immeuble, ce qui justifie une indemnisation à ce titre de la part du vendeur qui ne pouvait ignorer les vices affectant la toiture de

l’immeuble vendu tels que ci-dessus retenu.

Au regard de ces seuls vices, le jugement entrepris étant infirmé pour le surplus, l’indemnité pour privation de jouissance doit être justement ramenée à la somme de 150 € par mois du 1^er septembre 2015 jusqu’à, soit la date du paiement effectif par M. B de la somme nécessaire à la réalisation des travaux de réfection de la toiture déterminés ci-dessus ainsi que l’a retenu le premier juge dont M^me Y sollicite confirmation de la décision quant au préjudice de jouissance, soit la date du présent arrêt dans l’hypothèse où cette somme n’aurait pas encore été réglée à la date de son prononcé, outre une somme complémentaire de 300 € pour les deux mois nécessaires à la réalisation effective des travaux.

5°/ Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

M. B succombant les dispositions du jugement entrepris quant aux dépens de première instance et à l’indemnité allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance doivent être confirmées.

Succombant pour l’essentiel en appel, M. B supportera les dépens d’appel et ne peut prétendre à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à son profit.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Déclare irrecevable comme tardif l’appel incident formé par M^me E Y dans ses conclusions notifiées le 7 avril 2020 relativement à l’étendue et au montant des travaux de reprise de la toiture

Déclare irrecevable comme nouvelle la demande d’expertise de M^me E Y pour vices cachés affectant les crépis de façade

Infirme le jugement entrepris uniquement en ce que le premier juge a fait droit à l’action en garantie pour vices cachés engagée par M^me E Y pour les convecteurs électriques situés à l’étage, le liner de la piscine, les défectuosités d’alimentation électrique de la piscine et de l’éclairage extérieur, et fixé à 13.643,16 € les travaux de remise en état à la charge de M. B, ainsi qu’en ses dispositions relatives à l’évaluation du préjudice de jouissance de M^me Y

Le confirme pour le surplus de ses dispositions

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute M^me E Y de son action en garantie des vices cachés concernant les convecteurs électriques situés à l’étage, le liner de la piscine ainsi que les défectuosités d’alimentation électrique de la piscine et de l’éclairage extérieur

Condamne M. C X à payer à M^me E Y à titre de dommages et intérêts :

1°/ La somme de 9.720,26 € TTC au titre des travaux nécessaires à la reprise des vices cachés affectant la toiture de l’immeuble vendu

2°/ en réparation de son préjudice de jouissance, une indemnité de 150 € par mois à compter du 1^er septembre 2015 jusqu’à, soit la date du paiement effectif par M. B de la somme nécessaire à la réalisation des travaux de réfection de la toiture déterminés ci-dessus, soit la date du présent arrêt dans l’hypothèse où cette somme n’aurait pas encore été réglée à la date de son prononcé, outre une

somme complémentaire de 300 € pour les deux mois nécessaires à la réalisation effective des travaux

Rejette le surplus des demandes formées à ce titre

Déboute M. C B de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel

Condamne M. C B aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT