23/04/2024

ARRÊT N° 146

N° RG 22/00131 – N° Portalis DBVI-V-B7G-ORWU

SM / CD

Décision déférée du 21 Octobre 2021 – Tribunal de Commerce de TOULOUSE – 2015J709

M. [H]

S.N.C. SNC [Adresse 12]

C/

S.A.S.U. GRS VALTECH

S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE LA NEBOUDE

S.A.S. TOTALENERGIES PROXI SUD-OUEST

SA GENERALI IARD

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE ***

APPELANTE

S.N.C. SNC [Adresse 12]

[Adresse 12]

[Localité 11]

Représentée par M^e Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE LA NEBOUDE

[Adresse 3]

[Localité 5] / FRANCE

Représentée par M^e Vincent ROBERT de la SELARL DESARNAUTS HORNY ROBERT DESPIERRES, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. TOTALENERGIES PROXI SUD-OUEST

anciennement dénommée ALVEA, prise en la personne de son

représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège.

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentée par M^e Jean-marc CLAMENS de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

SA GENERALI IARD

prise en la personne de son représentant légal domicilié en qualités au dit siège social

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Michel BELLAICHE de L’ASSOCIATION belev, avocat plaidant au barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE

S.A.S.U. GRS VALTECH

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Géraud VACARIE de l’ASSOCIATION VACARIE – DUVERNEUIL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Julien LAMPE de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIE, avocat plaidant au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. MOULAYES, Conseillère, chargée du rapport et V. SALMERON, Présidente. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

S.MOULAYES, conseillère

M. NORGUET, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre.

Faits et procédure

La Sas Société Immobilière de la Neboude est propriétaire d’un terrain comprenant plusieurs bâtiments à usage de bureau et de dépôt constituant la parcelle Al n°[Cadastre 2] de 5 660m2 situé au [Adresse 6].

La Snc Alvea, qui a pour activité la distribution de liquides inflammables, est devenue locataire de ce terrain à compter du mois de janvier 2001 ; elle a mis fin aux installations de stockage sur ce site dès l’année 2003 et a confié à la société Grs Valtech des travaux de dépollution du site, ces travaux s’étant achevés en octobre 2010.

Le 20 décembre 2010, La Neboude et Kaufmann Broad, dont [Adresse 12] est une filiale, ont signé une promesse de vente contenant la condition suspensive suivante :

« La réalisation des présentes est expressément soumise à :

— la dépollution du terrain par la société Alvea locataire du bâtiment existant avant son départ.

— l’obtention par ladite société Alvea d’un rapport délivré par les services de la Dreal et de la Préfecture attestant de la disparition d’une quelconque pollution du sol et/ou du sous-sol.

Ladite attestation devant permettre la destination du site a usage de logement.

Précision étant toutefois faite que les travaux de dépollution effectués par le locataire avant son départ ne pourront porter que sur le terrain et en ce non-compris l’assiette des bâtiments existants, ces derniers devant être détruits par le bénéficiaire. »

La société Alvea a quitté les lieux au mois de février 2012, après qu’un rapport de la Dreal (Direction régionale de l’environnement et de l’aménagement et du logement de Midi Pyrénées) en date du 27 octobre 2011, soit venu confirmer la compatibilité du site avec un usage résidentiel, après dépollution du terrain.

Pour les besoins de la réalisation des travaux d’une ligne de tramway, un protocole d’accord est intervenu le 16 novembre 2011 entre la société immobilière de la Néboude, la société de la mobilité de l’agglomération toulousaine (Smat) et la société Kaufman et Broad Midi Pyrénées, aux droits de laquelle se trouve la Snc [Adresse 12], accordant à la Smat une emprise sur le terrain précité, du 2 janvier 2012 à la date d’acquisition de la parcelle par la société Kaufman et Broad, afin de procéder à du stockage.

Par acte authentique du 2 avril 2013, la société La Neboude a vendu le terrain à la Snc [Adresse 12] dans le but de démolir les bâtiments existants et de construire 246 logements.

L’acte notarié spécifie que si une pollution était constatée après démolition des bâtiments, l’acquéreur serait subrogé dans les droits et actions du vendeur afin de contraindre la société Alvea à procéder à la dépollution du surplus du terrain, l’acquéreur renonçant ainsi à exercer tout recours contre le vendeur à ce titre.

A l’occasion de la réalisation des travaux de terrassement, la présence de terres présentant une odeur d’hydrocarbures a été constatée ; le chantier a été suspendu le 12 juillet 2013 suite à cette découverte.

Des premiers prélèvements ont été réalisés le 16 juillet 2013 par le bureau d’étude Burgeap, confirmant une pollution des sols par hydrocarbures

Les 30 juillet 2013, une réunion contradictoire s’est tenue sur le site entre la Snc [Adresse 12], la Snc Alvea, la Smat, la société Eiffage et la société Valtech afin de réaliser de nouveaux sondages avec prélèvements de sol en présence d’un huissier de justice, et permettre la poursuite du chantier.

Le 1er août 2013, la Snc [Adresse 12] a informé le Cabinet Equad, expert technique mandaté par Generali, assureur de la Snc Alvea, que 1.200 m2 de déchets pollués seraient envoyés en zone de transit, dans les locaux de la société Seps aux fins d’analyse.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 8 août 2013, la Snc Alvea a émis des réserves sur la validité de l’enlèvement des terres effectué sans contrôle d’Alvea et en l’absence de Burgeap.

Par acte d’huissier signifié à personne en date du 10 juillet 2012, la Snc [Adresse 12] a fait délivrer assignation à la Sas La Neboude, la Snc Alvea et son assureur la Sa Générali Iard devant le tribunal de commerce de Toulouse, afin à titre principal d’obtenir l’indemnisation de son préjudice résultant de la pollution affectant le terrain acquis.

Par acte d’huissier signifié à personne en date du 23 décembre 2015, la Snc Alvea a appelé dans la cause et en garantie la Sasu Grs Valtech.

Par acte d’huissier signifié à personne le 23 octobre 2017, la Snc [Adresse 12] a procédé à l’appel en cause et en garantie de la Smat.

La Smat a soulevé l’exception d’incompétence du tribunal de commerce de Toulouse, au profit du tribunal administratif en se prévalant des dispositions du protocole d’accord signé le 16 novembre 2011.

Par jugement en date du 31 janvier 2019, le tribunal de commerce de Toulouse s’est déclaré compétent pour connaître des demandes dirigées par la Snc [Adresse 12] à l’encontre de la Smat, ainsi que des demandes dirigées par la Snc Alvea à l’encontre de Sas Grs Valtech laquelle avait également soulevé l’incompétence du même tribunal.

Le 3 juillet 2019, la cour d’appel de Toulouse a infirmé le jugement du 31 janvier 2019 en ce qu’il s’était déclaré compétent pour statuer sur la demande formée contre la Smat et avait ordonné la jonction des instances.

La procédure devant le Tribunal de commerce s’est donc poursuivie uniquement entre les parties à l’instance principale et la société Grs Valtech, et une procédure distincte a ensuite été initiée à l’encontre de la Smat devant le Tribunal administratif par la Snc [Adresse 12].

Par jugement du 21 octobre 2021, le tribunal de commerce de Toulouse a :

— dit la Snc [Adresse 12] recevable en son action envers la Sarl société immobilière de La Neboude,

— débouté la Snc [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouté la GRS Valtech de sa demande à l’encontre de la Sas Alvea au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Snc [Adresse 12] à payer les sommes de :

—  3 000 euros à la Sarl société immobilière de La Neboude,

—  3 000 euros à la Sas Alvea,

—  3 000 euros à la Sa Generali Iard,

—  3 000 euros à la Grs Valtech,

en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Snc [Adresse 12] aux dépens.

Par déclaration en date du 6 janvier 2022, la Snc [Adresse 12] a relevé appel du jugement, intimant la Sas Société Immobilière de la Néboude, la Sas Totalenergies Proxi Sud Ouest venant aux droits d’Alvea, et la Sa Generali Iard.

La portée de l’appel est l’annulation de la procédure diligentée en première instance, de la décision frappée d’appel et de sa signification, et la réformation des chefs du jugement qui ont :

— débouté la Snc [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamné la Snc [Adresse 12] à payer les sommes de :

—  3.000 euros à la Sarl Société Immobilière de la Neboude,

—  3.000 euros à la Sas Alvea,

—  3.000 euros à la Sa Generali Iard,

en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamné la Snc [Adresse 12] aux dépens.

La Sas Totalenergies Proxi Sud Ouest, anciennement dénommée Sas Alvea, et la Sa Generali Iard, ont toutes les deux formé un appel provoqué à l’encontre de la Sas Grs Valtech.

La clôture initialement prévue pour le 8 janvier 2024, a finalement été reportée au 22 janvier 2024 ; l’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2024.

Prétentions et moyens

Vu les conclusions responsives et récapitulatives d’appelant notifiées le 4 octobre 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Snc [Adresse 12] demandant, au visa des articles 1603, 1103, 1231-1, 1240, 1641 du code civil de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la Snc [Adresse 12] à l’encontre du jugement du 21 octobre 2021,

— infirmer le jugement du 21 octobre 2021 en ce qu’il a débouté la Snc [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement du 21 octobre 2021 en ce qu’il a condamné la Snc [Adresse 12] à payer les sommes de 3 000 euros à la Sas Societe Immobiliere de La Neboude, de 3 000 euros à la Sas Alvea et de 3 000 euros à la Sa Generali Iard en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement du 21 octobre 2021 en ce qu’il a condamné la Snc [Adresse 12] aux dépens,

— confirmer le jugement en date du 21 octobre 2021 en ce qu’il a déclaré l’action et les demandes de la Snc [Adresse 12] dirigées à l’encontre de la Sas Societe Immobilière de la Neboude recevables,

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum la Sas Societe Immobilière de la Neboude, la Sas Totalenergies Proxi Sud Ouest, anciennement dénommée Sas Alvea, et la Sa Generali Iard son assureur à avoir à payer à la Snc [Adresse 12] la somme totale de 695 269,52 euros en réparation de ses préjudices subis ;

— condamner in solidum la Sas Societe Immobilière De La Neboude, la Sas Totalenergies Proxi Sud Ouest, anciennement dénommée Sas Alvea et la Sa Generali Iard son assureur à avoir à payer à la Snc [Adresse 12] une somme de 15 000 euros au titre de ses frais irrépétibles en première instance et une somme de 15 000 euros au titre de ses frais de défense en appel,

— rejeter les demandes financières de la Sas Totalenergies Proxi Sud Ouest, de la Sas Societe Immobilière de la Neboude et de la Sa Generali Iard,

— condamner in solidum la Sas Societe Immobilière de la Neboude, la Sas Totalenergies Proxi Sud Ouest, anciennement dénommée Sas Alvea, et la Sa Generali Iard son assureur aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la Scp Monferran Carriere Espagno.

La société appelante conteste toute irrégularité ou tout manquement au principe du contradictoire dans la réalisation et l’exploitation des prélèvements réalisés sur le terrain litigieux.

Elle rappelle que les terres polluées ont été découvertes dans le sous-sol et le sol situés au droit des terres dépolluées mais également sous les bâtiments démolis, de sorte que la Smat n’a pas pu être à l’origine de cette pollution.

Elle affirme rapporter la preuve que la société Alvea, devenue TotalEnergie, est seule responsable de la pollution trouvée sous les bâtiments.

Vu les conclusions d’intimée notifiées le 4 juillet 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sas Société Immobilière de la Neboude demandant, au visa des articles 1315 du code civil, la loi n°76-663 du 19 juillet 1976, L512-6-1 et suivants, L514-20 du code de l’environnement de :

— débouter la Snc [Adresse 12] de l’intégralité de ses contestations, demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la Sas Societe Immobilière de la Neboude comme infondées,

— confirmer le jugement rendu entre les parties par le tribunal de commerce de Toulouse le 21 octobre 2021 en toutes ses dispositions,

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner solidairement la Sas Total Energies Proxi Sud Ouest, anciennement dénommée Alvea, et son assureur la Sa Generali Iard, à la garantir et relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

En toute hypothèse,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

Elle affirme avoir satisfait à la seule obligation légale qui lui incombait, découlant de l’article L514-20 du code de l’environnement, au terme duquel le vendeur d’un terrain ayant supporté une installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement est tenu d’en informer l’acquéreur.

Elle ajoute que la Snc [Adresse 12] n’est ni recevable ni fondée à agir à son encontre, dans la mesure où elle a renoncé à toute action à l’encontre du vendeur liée à un problème de dépollution dans la promesse puis l’acte de vente, qui lui donnent en revanche une subrogation dans ses droits pour agir contre Alvea.

La société la Néboude affirme que la société appelante ne rapporte pas la preuve que l’antériorité de la pollution constatée par rapport à la vente du terrain.

Elle conteste par ailleurs l’opposabilité des investigations réalisées par la société Burgeap, qui n’ont pas été réalisées à son contradictoire, et en dehors du contrôle de la société Alvea ainsi qu’il avait été convenu entre les parties.

Vu les conclusions d’intimée et d’appel provoqué n°2 notifiées le 29 décembre 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sas Totalenergies Proxi Sud Ouest, anciennement dénommée Sas Alvea, demandant, au visa des articles 1103, 1231-1, 1240, 1603 et 1641 du code civil, L512-12-1 du code de l’environnement, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Toulouse le 21 octobre 2021 en toutes ses dispositions,

— débouter la Snc [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société Totalenergies Proxi Sud-Ouest en ce qu’elles s’avèrent injustifiées,

— condamner la Snc [Adresse 12] à verser à la société Totalenergies Proxi Sud-Ouest la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens dont distraction au profit de la Selas Clamens Conseil qui sera en droit de les recouvrer directement sur son offre de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du cpc.

A titre subsidiaire,

— condamner la compagnie Generali et la société Grs Valtech à relever et garantir la société Alvea de toute condamnation prononcée à son encontre.

— les condamner à verser à la société Totalenergies Proxi Sud-Ouest la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du cpc ainsi que les entiers dépens dont distraction au profit de la Selas Clamens Conseil qui sera en droit de les recouvrer directement sur son offre de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du cpc.

Elle rappelle que la société Alvea n’est pas le dernier occupant des lieux, et que la Smat, son successeur, a stocké des matières et produits, et a apporté des terres sur le terrain litigieux. Ainsi, la pollution peut être attribuée à la Smat, et en tout état de cause nullement à la société Alvea, qui a procédé à des opérations de dépollution avant son départ, constatées et validées par la Dréal.

Elle affirme que les matières polluantes relevées dans les analyses produites aux débats ne peuvent pas trouver leur origine dans les produits stockés lors de son occupation des lieux.

Elle conteste tout lien de causalité direct et certain entre son intervention et la pollution constatée.

Elle soulève également l’inopposabilité des investigations menées par la société Burgeap, les premiers prélèvements ayant été réalisés en dehors de son contradictoire, et l’extraction des terres ayant été faite en dehors de con contrôle au mépris d’une convention signée entre les parties.

Vu les conclusions récapitulatives d’intimée et d’appel provoqué notifiées le 8 janvier 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la Sa Generali Iard demandant de :

A titre principal :

— déclarer recevable l’appel provoqué de Generali à l’encontre de Valtech

— confirmer le jugement première instance en toutes ses dispositions

— débouter la Snc [Adresse 12] et tous requérants de toutes les demandes formulées à l’encontre de Generali Iard à défaut de responsabilité démontrée d’Alvea (devenue Total Energies Proxi Sud-Ouest),

A titre subsidiaire, en cas d’infirmation :

— débouter la Snc [Adresse 12], la société Total Energies Proxi Sud-Ouest et tous requérants de leurs demandes formées à l’encontre de la Compagnie Generali Iard à défaut de garantie mobilisable

— subsidiairement, déclarer que les plafonds de garantie et la franchise prévus au contrat d’assurance devront recevoir application

A titre plus subsidiaire,

— débouter la Snc [Adresse 12] de ses demandes financières injustifiées

— condamner la société Grs Valtech à garantir Generali de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre

En toute hypothèse :

— condamner la Snc [Adresse 12] et tous succombant à verser à Generali la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du cpc, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Generali Iard conteste la responsabilité de son assuré dans la survenance de la pollution invoquée par la société appelante, faisant sien l’argumentaire développé par la société Alvea, désormais Totalernergies.

A titre subsidiaire, elle réfute sa garantie, affirmant, que les coûts afférant à l’achèvement des travaux de dépollution du site ne sauraient constituer un sinistre indemnisable au sens de la police d’assurance, dans la mesure où cette dépollution constitue une obligation légale.

D’ailleurs, les atteintes à l’environnement de nature non accidentelle sont expressément exclues des garanties souscrites par Alvea.

A titre infiniment subsidiaire, elle conteste les préjudices invoqués par la société appelante, et invoque la garantie de la société Grs Valtech, du fait de sa mauvaise exécution.

Vu les conclusions d’intimée notifiées le 3 octobre 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la société Grs Valtech demandant de :

A titre principal :

— constater que la Snc [Adresse 12] a fait procéder aux opérations d’évacuation et au traitement des terres de manière unilatérale, non contradictoire et en dehors de tout contrôle,

— constater que les demandes d’indemnisation de la Snc [Adresse 12] ne sont pas justifiées dans leur quantum,

— constater que les demandes de la Snc [Adresse 12] ne sont pas fondées,

En conséquence :

— confirmer le jugement du tribunal de commerce de Toulouse du 21 octobre 2021 en toutes ses dispositions,

— condamner tout succombant à verser à la société Grs Valtech la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du cpc ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire :

— constater que la société Grs Valtech a parfaitement exécuté les travaux de dépollution qui lui ont été confiés par la société Alvea aujourd’hui Totalenergies Proxi Sud Ouest ;

— constater que la Dreal a délivré un procès-verbal de recollement attestant du fait que les travaux de la société Grs Valtech ont permis de remplir les objectifs de réhabilitation du site,

— constater que la présence de pollution détectée par la Snc [Adresse 12] en 2013 n’est pas de nature à caractériser des manquements de la société Grs Valtech dans l’exécution de sa mission,

En conséquence :

— rejeter les appels en garantie formulés par la société Totalenergies Proxi Sud Ouest et par la compagnie Generali à l’encontre de la société Grs Valtech ;

— rejeter toutes les demandes formulées à l’encontre de la société Grs Valtech ;

— condamner tout succombant à verser à la société Grs Valtech la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du cpc ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle affirme que la matérialité des pollutions alléguées, leur localisation, leur quantification reposent sur les seules affirmations de la Snc [Adresse 12], dans la mesure où aucune opération d’évacuation des terres ne s’est déroulée de manière contradictoire.

Elle ajoute que les demandes formées par la société appelante ne sont pas fondées dans leur quantum, certaines n’étant justifiées que par des devis, et les travaux facturés n’étant pas détaillés.

A titre subsidiaire, elle rappelle que la Dréal a attesté de la conformité des travaux de dépollution réalisés, et ainsi de la bonne exécution par la société Grs Valtech, de ses obligations.

MOTIFS

Sur l’étendue de la saisine de la Cour

Dans le cadre de ses dernières conclusions la Sas Société Immobilière de la Néboude demande à la Cour de confirmer intégralement le jugement rendu par le tribunal de commerce de Toulouse le 21 octobre 2021 ; elle ne forme donc aucun appel incident.

Pourtant, elle continue, comme en première instance, à contester dans sa discussion la recevabilité des demandes formées à son encontre par la Snc [Adresse 12].

Le tribunal de commerce de Toulouse a déclaré recevables les demandes formées par la [Adresse 12] à l’encontre de la Société Immobilière La Néboude, de sorte qu’à défaut d’appel incident, la Cour n’est pas saisie de ce chef de prétention.

Sur les responsabilités relatives à la pollution du site

A titre liminaire, la Cour relève l’existence de contestations des parties quant aux éléments techniques soumis à son appréciation par la société appelante, émanant de son consultant la société Burgeap.

Les sociétés intimées reprochent à la Snc [Adresse 12] de ne pas avoir fait procéder à des opérations techniques contradictoires, et estiment ainsi que ces éléments leur sont inopposables.

Suite à la découverte de terres suspectes ayant conduit à la suspension du chantier de construction le 12 juillet 2013, la société [Adresse 12] a fait procéder à des prélèvements par la société Burgeap à deux reprises.

Le 30 juillet 2013, un constat d’huissier a été dressé lors d’une réunion sur site destinée à procéder à des prélèvements ; étaient présents, Monsieur [I], expert de la société Generali (assureur d’Alvea), le directeur et le responsable du secteur d’exploitation de la société Alvea, un médiateur exerçant au sein de la Smat, ainsi que des représentants d’Eiffage (entrepreneur), Promomidi (promoteur) et Kaufman & Broad.

Ainsi, bien que ces prélèvements n’aient pas été réalisés dans un cadre judiciaire, ils ont été soumis au contradictoire des sociétés présentes.

A cette date, les prélèvements réalisés ont concerné les zones PM22 bis, PM16 bis, PM17 bis, PM19 bis, PM18 bis, et R1 bis.

Le constat reprend ces différentes zones de prélèvement, et il ne peut qu’être relevé qu’aucune contestation n’a été émise tant au stade des prélèvements que s’agissant des résultats d’analyse.

En conséquence, la Cour tiendra compte des données techniques contradictoires relevant de l’action de la société Burgeap suite à la découverte de traces d’hydrocarbures.

En revanche, avant cette réunion contradictoire, la société Burgeap, mandatée par la Snc [Adresse 12], a procédé à des premiers prélèvements non-contradictoires le 16 juillet 2013.

Les résultats d’analyse relatifs aux prélèvements réalisés sur les autres zones le 16 juillet 2013, en dehors du contradictoire des parties, ne seront pas de fait écartés des débats ; la valeur probante qui leur sera donnée dépendra des autres éléments soumis à l’appréciation de la Cour.

Il est en effet constant que si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut en revanche se fonder exclusivement sur une expertise réalisée en dehors du contradictoire de l’une des parties.

Sous cette réserve, il convient de relever que les analyses réalisées constatent la présence de traces d’hydrocarbures excédant la norme tant dans la zone non-bâtie qui avait fait l’objet, au moins en partie, d’une dépollution, que dans la zone sur laquelle se trouvaient des bâtiments, détruits après le départ de la société Alvea, devenue Totalenergie.

Sur la pollution relevée dans la zone non-bâtie

La Snc [Adresse 12] engage la responsabilité de la société Alvea, devenue Totalenergie, et de son vendeur la Société Immobilière La Néboude, du fait de la pollution constatée sur les zones non-bâties.

Les analyses réalisées ont permis de trouver une pollution par hydrocarbures excédant le seuil autorisé, sur les échantillons portant les numéros PM22, P11, PM21, PM18, PM16 et PM19 ; selon le plan produit en annexe du rapport Burgeap, ces prélèvements ont été réalisés :

— sur une zone de remblais située au niveau des zones précédemment dépolluées,

— aux alentours de ces remblais, dans une zone qui avait également fait l’objet d’une dépollution,

— à l’ouest du terrain (PM22) sur un secteur n’ayant pas fait partie de la zone dépolluée.

Il convient de rappeler qu’avant son départ, la société Alvea a fait procéder à une dépollution des sols non-bâtis par la société Grs Valtech.

Cette dépollution a été constatée et validée par un rapport de la Dreal en date du 27 octobre 2011, qui a confirmé la compatibilité du site avec une construction résidentielle.

Le rapport de la Dreal en date du 27 octobre 2011 est suffisamment explicite et documenté pour démontrer que la société Alvea a fait diligence pour procéder à la dépollution du site avant son départ ; les zones visées à risque ont ainsi toutes été dépolluées.

Il ne peut qu’être relevé que la Snc [Adresse 12], qui reproche à Alvea d’avoir insuffisamment dépollué le terrain, ne rapporte pas la preuve de la provenance des remblais ayant fait l’objet d’analyse ; aucun élément de la procédure ne permet de dater l’arrivée de ces terres sur la zone, ni l’origine des terres déposées.

Par ailleurs, s’agissant du reste de la zone dépolluée, mais également du prélèvement PM22 réalisé à l’ouest du site sur une partie qui n’a pas fait l’objet des travaux de dépollution, il ne peut qu’être relevé que la société Alvea n’est pas le dernier occupant du site.

Par protocole du 16 novembre 2011, la Snc [Adresse 12] a autorisé la Smat à installer sur une partie limitée de la parcelle, « une base de vie et une zone de stockage des matériaux » sans autre précision.

Si la [Adresse 12] affirme que la Smat n’a pas entreposé d’hydrocarbures, il ne peut qu’être constaté qu’aucune information précise n’est donnée à la Cour sur les matériaux ou engins qu’elle était autorisée à stocker sur le terrain.

La Cour constate que les limites données à la Smat, tant en termes d’occupation du terrain que des modalités de son exploitation, ont été outrepassées ; il ressort du procès-verbal de constat d’huissier réalisé le 21 février 2017 à la demande de la société Alvea, que l’exploitation des données de Google Earth permet de relever une occupation de l’ensemble de la surface non bâtie à la date du 2 juin 2012, et non uniquement la zone autorisée par le protocole.

Les photographies extraites de cette exploitation permettent en outre de démontrer la présence d’un important amas de terres, atteignant la hauteur des bâtiments encore existants du côté nord-est du terrain, ainsi que de plusieurs cuves métalliques rouges sur la zone ouest où le prélèvement PM22 a été réalisé.

Divers matériaux sont par ailleurs stockés en limite de terrain.

Ainsi la Snc [Adresse 12] ne rapporte pas la preuve de la provenance de la pollution relevée lors des opérations de construction.

Après la dépollution constatée par la Dréal, plusieurs intervenants se sont succédés sur le site, et des terres ont été apportées, sans qu’il soit permis de déterminer la provenance de celles-ci ; le fait que les polluants présentent des similarités avec ceux éliminés par la société Grs Valtech lors de la dépollution du site, ne suffit pas à attribuer cette pollution à la société Alvea.

Il ressort de l’article 9 du code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dans ces conditions, la responsabilité de la société Alvea, devenue Totalenergies, n’est pas démontrée concernant la pollution survenue sur le secteur non-bâti de la propriété concernée.

La Snc [Adresse 12] recherche également la responsabilité de son vendeur, la société Immobilière la Néboude, rappelant que l’acte de vente excluait toute action à son encontre s’agissant d’une éventuelle pollution sous les bâtiments existants, et non celle affectant les sols qui avaient fait l’objet d’une dépollution.

Toutefois, aucune faute ou insuffisance n’étant démontrée dans la réalisation des opérations de dépollution réalisées par l’occupant du terrain à la date de signature du compromis et de la vente, la société appelante ne rapporte pas la preuve d’un manquement du vendeur à ses obligations de ce chef.

En effet, les dispositions de l’article L514-20 du code de l’environnement ne mettent à la charge du vendeur d’un terrain sur lequel est exploitée une activité soumise à autorisation, qu’une simple obligation d’information ; la promesse de vente du 20 décembre 2010 et l’acte authentique de vente du 2 avril 2013 donnent l’information nécessaire à la Snc [Adresse 12] sur les risques de pollution et les opérations engagées par l’exploitant pour procéder à la dépollution de la zone ; le rapport de la Dreal a également été porté à la connaissance de la société appelante lors de l’acquisition.

Dès lors, aucune faute n’est démontrée à l’égard des sociétés intimées s’agissant de la pollution des zones non-bâties.

Sur la pollution relevée sur les zones précédemment bâties

Les analyses réalisées ont permis de relever une présence en quantité anormale d’hydrocarbures au niveau des points de prélèvement P2 et P8 ; ces points correspondent aux anciens bâtis, au droit desquels les opérations de dépollution n’avaient pas pu avoir lieu.

Les documents contractuels liant la Snc [Adresse 12] et la Société Immobilière La Néboude, à savoir la promesse de vente et l’acte authentique, précisent explicitement que la société Alvea n’a pas pu faire procéder à la dépollution des zones bâties.

L’acte authentique de vente du 2 avril 2013 précise ainsi en page 9 :

« Précision étant toutefois faite que les travaux de dépollution effectués par la société Alvea avant son départ n’ont pu porter que sur le terrain et en ce non compris l’assiette des bâtiments existants, ces derniers devant être détruits par l’acquéreur.

En conséquence, s’il s’avérait, après démolition des bâtiments existants, qu’une pollution soit constatée à l’emplacement desdits bâtiments, l’acquéreur sera subrogé dans les droits et actions du vendeur afin d’obliger le dernier exploitant, la société Alvea, à procéder à la dépollution du surplus du terrain, et renonce expressément à exercer tout recours contre le vendeur à ce titre, et ce conformément aux règles légales afférentes à la dépollution. »

Sur ce fondement, la Snc [Adresse 12] recherche la responsabilité de la société Alvea, mais également de son vendeur.

Or, les dispositions contractuelles ci-dessus reprises viennent exclure toute responsabilité de la société Immobilière La Néboude du chef de la pollution des terrains bâtis ; la société appelante n’est ainsi pas fondée à lui demander réparation de son préjudice résultant de cette pollution.

Il ne peut qu’être relevé que ce même acte authentique du 2 avril 2013 précise en page 3, dans le paragraphe sur la désignation du bien cédé, que ce dernier est : « A [Adresse 13], Un terrain constructible sur lequel étaient édifiés plusieurs bâtiments à usage de bureau et de dépôt, et démolis à ce jour ».

Ainsi, à la date de l’acquisition du terrain par la Snc [Adresse 12], le bâti avait d’ores et déjà été détruit.

La découverte de terres suspectes le 12 juillet 2013 n’est donc pas intervenue à l’occasion de la démolition des bâtiments concernés, mais plusieurs mois après.

La société Alvea verse aux débats un constat d’huissier du 31 juillet 2017 décrivant l’exploitation des données de Google Earth sur le terrain concerné, en se positionnant au 5 juillet 2013, soit avant la découverte des terres suspectes.

Les photographies capturées dans le constat d’huissier permettent de confirmer qu’à cette date, le bâtiment situé au nord-est du site, où se situent les points de prélèvement P2 et P8, n’existait plus.

Par ailleurs, le terrain a été aplani sur la zone de bâti ayant fait l’objet d’une démolition ; un terrassement était donc d’ores et déjà intervenu à cette date, de sorte qu’un apport de terre a été réalisé.

Une nouvelle fois, la provenance de ces terres, et la date à laquelle elles ont été apportées sur le terrain ne sont pas documentés par la Snc [Adresse 12].

La société appelante ne produit pas d’analyses réalisées avant la démolition du bâti ou à l’occasion de cette démolition.

Par ailleurs, les prélèvements sur les zones P2 et P8 n’ont pas été réalisés le 30 juillet 2013 en présence de l’huissier, au contradictoire des autres parties ; les sociétés intimées n’étaient donc pas présentes pour discuter des conditions de ces prélèvements, et notamment de la profondeur à laquelle ils ont été réalisés.

Le rapport dressé par Burgeap sur ces échantillons le 23 juillet 2013, précise que les prélèvements ont été réalisés à 50 centimètres de profondeur ; les éléments soumis à la Cour ne suffisent pas à déterminer si ces échantillons analysés provenaient des terres de remblais ou des terres d’origine, au droit des bâtiments détruits.

En conséquence, la Snc [Adresse 12], a fait procéder à la démolition du bâti sans faire procéder à des analyses de pollution, alors qu’elle avait connaissance du risque dans la mesure où les opérations de dépollution antérieures n’avaient pas concerné le bâti.

Cette démolition a été suivie d’un terrassement avant le 5 juillet 2013, dans la mesure où les photographies produites permettent de constater que le sol est à niveau sur les zones anciennement bâties à cette date ; les terres apportées à cette occasion n’ont pas non plus été analysées.

Ainsi, il n’est pas démontré que la pollution constatée le 12 juillet 2013 soit antérieure au départ d’Alvea devenue TotalEnergies.

Sa responsabilité ne peut donc pas être engagée au titre de la pollution des zones bâties.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, le tribunal de commerce de Toulouse a justement débouté la Snc [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société Alvea, son assureur Generali, et la Société Immobilière La Néboude, et la Cour confirmera cette décision.

Il n’y aura en conséquence pas lieu à statuer sur l’appel en garantie formé à l’encontre de la société Grs Valtech par la société Totalenergies et son assureur Generali.

Sur les demandes accessoires

La Snc [Adresse 12], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; pour ces mêmes motifs, la décision du tribunal de commerce mettant à sa charge les dépens de première instance sera confirmée.

La Cour constate que la Snc [Adresse 12] n’a pas contesté le chef de décision l’ayant condamné à payer à la société Grs Valtech la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ni dans sa déclaration d’appel ni dans ses dernières conclusions.

En l’état de la présente décision de confirmation, il conviendra de confirmer également la décision du tribunal de commerce de Toulouse ayant condamné la Snc [Adresse 12] à payer la somme de 3 000 euros à chacun de ses adversaires, à savoir la Sas Société Immobilière La Néboude, la Sas Alvea devenue Totalenergie, et la Sa Generali Iard.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ; les parties seront toutes déboutées de leurs demandes formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant dans les limites de sa saisine, en dernier ressort, de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la Snc [Adresse 12], la Sas Société Immobilière de la Néboude, la Sas Totalenergies Proxi Sud Ouest, anciennement dénommée Sas Alvea, la Sa Generali Iard, et la société Grs Valtech, de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne la Snc [Adresse 12] aux entiers dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Le Greffier La Présidente

.