COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57A

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 AVRIL 2008

R.G. N° 07/01665

AFFAIRE :

Z X

…

C/

S.A.R.L.

Y IMMOBILIER

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Janvier 2007 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre : 6

N° RG : 0514905

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— SCP DEBRAY-CHEMIN

— SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DIX AVRIL DEUX MILLE HUIT,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Monsieur Z X

2/ Madame A B épouse X

XXX

XXX

représentés par la SCP DEBRAY-CHEMIN, avoués – N° du dossier 07000211

plaidant par M^e Pierre-Z HANOUNE, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

****************

S.A.R.L. Y IMMOBILIER

XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON GIBOD, avoués N° du dossier 0743931

plaidant par M^e BUISSON substituant M^e Emmanuel BOUTTIER, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Mars 2008, Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Joëlle BOURQUARD, Président,

Monsieur Marc REGIMBEAU, Conseiller,

Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Marie-Line PETILLAT

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

A partir du mois de février 2003, M. Z X et M^me A B épouse X ont mis en vente leur appartement, XXX à XXX, contactant à cet effet diverses agences immobilières. Ils ont notamment conclu, les 18 et 25 octobre 2003, deux mandats simples, respectivement avec les agences immobilières BUILDING PARTNERS et Y IMMOBILIER, avant de s’engager auprès de cette dernière par un mandat exclusif de vente, daté du 10 février 2004.

Conclu pour une durée de trois mois, il obligeait les époux X à diriger vers la S.A.R.L. Y IMMOBILIERS toute demande qui leur serait directement adressée, à charge pour eux de verser à cette dernière une indemnité compensatrice forfaitaire de 4,7 % du prix de vente, égale au montant de la rémunération prévue, dès lors qu’ils méconnaîtraient cet engagement d’exclusivité.

Ils ont néanmoins signé le 19 mars 2004, par l’intermédiaire de l’agence BUILDING PARTNERS, une promesse de vente dont la S.A.R.L. Y IMMOBILIER, par lettre recommandée du 5 mai 2004, leur indiquait qu’elle avait pris connaissance, réclamant dès lors le versement de 59.000 euros, correspondant à l’estimation d’une commission de 4,7 % à valoir sur le prix de la vente à intervenir.

Par courrier en réponse du 6 mai 2004, les époux X dénonçaient le mandat exclusif du 10 février 2004, déterminant la S.A.R.L. Y IMMOBILIER à saisir le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Nanterre qui ordonnait, le 16 juin 2004, une saisie-conservatoire de la somme de 59.000 euros, entre les mains du notaire chargé de la vente. Puis, le 13 juillet 2004, elle les assignait en paiement de la somme provisionnelle de 59.173 euros, devant le juge des référés qui rejetait l’ensemble de ses demandes par ordonnance du 2 novembre 2004.

Par acte d’huissier du 8 novembre 2005, la S.A.R.L. Y IMMOBILIER a fait citer M. Z X et M^me A B, son épouse, devant le tribunal de grande instance de Nanterre pour obtenir paiement de la somme de 59.173 euros correspondant à 4,7 % du montant du prix de vente tel que prévu au contrat de mandat de vente, outre les intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2004, date de la première mise en demeure adressée aux époux X, outre une indemnité de procédure.

Par jugement rendu le 26 janvier 2007, le tribunal a condamné les époux X à payer à la S.A.R.L. Y IMMOBILIER la somme de 49.115 euros à titre d’indemnité compensatrice forfaitaire correspondant à 4,7 % du prix de vente effectif, rejeté la demande du mandataire immobilier au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et condamné les époux X aux dépens.

M. Z X et M^me A B épouse X ont interjeté appel du jugement le 28 février 2007 et aux termes de leurs conclusions infirmatives signifiées le 28 juin 2007, ils prient la cour au visa des articles 1134, 1109, 1110, 1116, 1127, 1128, 1156, 1992, 1142 et 1152 du code civil et 12 du code de procédure civile, de :

— prononcer la nullité du mandat consenti le 10 février 2004 à la S.A.R.L. Y IMMOBILIER en raison du dol commis par celle-ci ou à tout le moins, de leur erreur

— à défaut, le dire nul faute d’objet possible ou écarter l’application de la clause d’exclusivité

— à titre subsidiaire, requalifier le mandat du 10 février 2004 en mandat simple

— à titre très subsidiaire, réduire le montant des sommes allouées à la S.A.R.L. Y IMMOBILIER qui ne saurait dépasser 1.000 euros ou le montant des dépenses justifiées par le mandataire immobilier

— condamner en tout état de cause la S.A.R.L. Y IMMOBILIER à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Aux termes de ses conclusions confirmatives signifiées le 26 septembre 2007, la S.A.R.L. Y IMMOBILIER, intimée, prie la cour au visa des articles 1101, 1134, 1152 et 1229 du code civil, de condamner M. Z X et M^me A B à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Considérant que M. Z X et M^me A B, son épouse, font valoir qu’épuisés par de graves difficultés personnelles et devant la nécessité de vendre rapidement leur appartement, ils ont signé le mandat daté du 10 février 2004 dans la salle d’un café, que la promesse de vente a été conclue le 19 mars 2004 avec l’agence BUILDING PARTNERS sans que l’agence intimée n’ait dans l’intervalle jamais présenté le moindre acquéreur potentiel ;

Qu’ils exposent qu’ils n’ont tiré aucun profit de la vente intervenue, le prix de vente ayant été absorbé par leurs différents créanciers, que le juge des référés a précisé dans sa décision que le mandataire immobilier a manqué à son devoir d’information et de son conseil, qu’il ne pouvait ignorer l’existence de mandats conclus avec d’autres agences, qu’un mandat exclusif ne peut être conclu et recevoir application si des précédents mandats simples ont été préalablement conclus et qu’ils continuent à recevoir application, que l’agence intimée les a convaincus de signer le mandat exclusif dans l’attente des résultats obtenus par une agence concurrente, titulaire d’un mandat simple porté à la connaissance de l’intimée ;

Qu’ils ajoutent qu’ils ont dénoncé les manoeuvres dolosives de l’agence litigieuse dans un courrier du 6 mai 2004 et que celle-ci savait parfaitement que d’autres mandats avaient été consentis, qu’elle les a donc conduits sciemment à signer le mandat en les induisant en erreur, qu’ils ont nécessairement commis une erreur de droit qui a vicié leur consentement, de nature à entraîner la nullité du mandat ;

Que l’objet de l’obligation était impossible, que la signature du nouveau mandat les mettait en contradiction avec le mandat simple du 18 octobre 2003 qui les liait à l’agence BUILDING PARTNERS qui leur faisait obligation de signer toute promesse ou tout compromis de vente avec tout acquéreur accepté par le mandataire, qu’il appartenait à l’agence de s’assurer de l’efficacité de l’acte soumis à ses clients ;

Qu’ils n’avaient pas la capacité de respecter une exclusivité du seul fait que les mandats simples étaient en cours, que la dénonciation des mandats simples en cours au 10 février 2004 était impossible ;

Que le juge n’étant pas lié par la qualification juridique que les parties donnent à leurs conventions, le mandat doit être requalifié en mandat simple ;

Que subsidiairement, ils font observer que l’indemnisation forfaitaire correspond à la définition de la clause pénale qui peut être réduite par le juge, qu’en l’espèce, le caractère excessif de cette peine résulte de son montant, du fait que l’agence n’a jamais présenté d’offre, du fait qu’ils ont versé une commission à l’agence ayant réalisé la vente (d’un montant de 20.000 euros, soit 1,91 % du prix de vente) et du comportement de l’agence, que celle-ci n’a pas respecté ses obligations de conseil, d’information et d’exécution loyale du contrat, comportement qui est à l’origine de son propre préjudice, en vertu de l’article 1992 du code civil ;

Que l’agence aurait dû attirer leur attention sur la nécessité de résilier préalablement les mandats en cours ou préciser que l’exclusivité était subordonnée à l’expiration de ces mandats ;

Considérant que la S.A.R.L. Y IMMOBILIER réplique qu’elle n’a jamais eu connaissance des mandats simples conclus avec des agences concurrentes antérieurement à la procédure qu’elle a été contrainte d’engager, que les appelants ne rapportent pas la preuve de manoeuvres dolosives, que le mandat exclusif n’a pas été signé dans la précipitation, mais après plus de huit mois de mise en vente sans qu’aucun acquéreur ne se présente, qu’il est donc valable et ne peut être contesté, que l’existence de mandats simples antérieurs n’empêchent pas la conclusion d’un mandat exclusif, dont l’objet est licite ;

Que son obligation est une obligation de moyens, qu’elle a exécuté ses obligations de recherches d’acquéreur potentiel pour l’appartement des appelants (publication d’annonces dans la presse, visites effectuées avec une clientèle intéressée), que ceux-ci ont violé leur engagement d’exclusivité résultant du mandat ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 13 décembre 2007.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la validité du mandat exclusif de vente

Considérant qu’il ressort des pièces produites par les appelants qu’entre février et décembre 2003, les époux X ont signé 10 mandats de vente sans exclusivité, notamment :

— un mandat avec l’agence BUILDING PARTNERS le 18 octobre 2003

— un mandat avec l’agence IMMOBILIERE TERRASSES ET JARDINS le 23 octobre 2003

— un mandat avec l’agence CONSEIL PATRIMOINE le 24 octobre 2003

— un mandat avec l’agence ATELIERS, LOFTS et ASSOCIES le 24 octobre 2003

— un mandat avec l’agence Y IMMOBILIER le 25 octobre 2003

— un mandat avec l’agence AURORE IMMOBILIER le 10 décembre 2003

Que ces mandats sans exclusivité étaient conclus pour une durée irrévocable de 3 mois, puis étaient prorogés par tacite reconduction pour une durée maximale de 12 mois, sauf dénonciation à l’expiration de la période initiale ;

Que les époux X ont par la suite signé un mandat exclusif de vente avec la S.A.R.L. Y IMMOBILIER le 10 février 2004, moyennant un prix de vente de 1.259.000 euros, prévoyant une rémunération du mandataire de 4,7 %, soit 59.000 euros à la charge de l’acquéreur ;

Que le 5 mai 2004, la S.A.R.L. Y IMMOBILIER adressait un courrier recommandé aux époux X les avisant avoir appris 'avec stupéfaction’ la signature d’une promesse de vente le 19 mars relativement au bien objet du mandat sans l’avertir et au mépris des stipulations contractuelles faisant interdiction au mandant de négocier directement ou indirectement et s’engageant à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seront adressées personnellement et leur réclamant paiement de ses honoraires d’un montant de 4,7 % HT du montant de la vente ;

Que le 6 mai 2004, M. Z X a adressé en réponse un courrier recommandé à la S.A.R.L. Y IMMOBILIER en ces termes :

'Je tiens par ce courrier à dénoncer le contrat de mandat exclusif que vous nous avez fait dolosivement signer le 10 février 2004 à Neuilly après nous avoir démarché’ ;

Considérant que le démarchage à domicile au sens des articles L 121-21 et suivants du code de la Consommation n’est pas allégué, étant précisé que le mandat exclusif porte mention qu’il a été établi à Levallois-Perret et ne comporte pas de formulaire de rétractation ;

Que l’acte est donc présumé avoir été signé dans les locaux de l’agence ;

Considérant que les appelants ne rapportent pas la preuve de manoeuvres dolosives de la part de l’agence immobilière au sens de l’article 1116 du code civil qui les auraient conduits à contracter, d’une erreur portant sur la chose qui en est l’objet au sens de l’article 1110 du code civil, ni d’une erreur provoquée par la réticence dolosive de son cocontractant, dès lors que les conditions générales des mandats non exclusifs de vente conclus avec diverses agences immobilières, étaient connues des mandants ;

Que par ailleurs, l’appréciation erronée de leurs obligations résultant du mandat exclusif de vente, ne constitue pas une erreur à caractère substantiel, de nature à vicier leur consentement ;

Que l’objet du mandat exclusif était licite et l’objet de l’obligation à l’égard des parties, était possible au sens des articles 1126 et suivants du code civil, la liberté contractuelle et le principe de la relativité des conventions énoncé à l’article 1165 du code civil, ne faisant pas obstacle à ce qu’un mandat exclusif soit convenu postérieurement à la conclusion de mandats simples ;

Que le moyen tiré de la nullité du mandat exclusif de vente sera donc écarté, de même que la demande tendant à la requalification du mandat exclusif en mandat non exclusif de vente ;

Que le jugement sera confirmé de ce chef ;

— Sur la violation par le mandant de ses obligations contractuelles

Considérant que l’article 1142 du code civil énonce que 'Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur’ ;

Considérant qu’il ressort des dispositions d’ordre public de l’article 7 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, que l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme, à titre de rémunération, de commission ou de réparation, que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat ;

Que l’article 73 alinéa 2 précise que 'Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge, sont portées dans l’engagement des parties. Il en est de même le cas échéant, des honoraires de rédaction, d’actes et de séquestre.

Le titulaire de la carte ne peut demander, ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties’ ;

Que le mandat signé le 10 février 2004 prévoit au titre de la rémunération du mandataire : 'La rémunération du mandataire dont le montant ou le mode de calcul est indiqué au recto, deviendra exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit, signé par l’acquéreur et le vendeur’ ;

Que l’opération au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, n’ayant pas été effectivement conclue par l’entremise de la S.A.R.L. Y IMMOBILIER, celle-ci ne peut que prétendre à l’attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du mandant ;

Considérant que les conditions générales du mandat signé le 10 février 2004 entre les époux X et la S.A.R.L. Y IMMOBILIER prévoient au titre des obligations du mandant que :

'4-Stipulation expresse-Exclusivité

De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant :

a-S’engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté par le mandataire

b-S’interdit pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.

c-Autorise le mandataire pendant la durée du mandat, à poser en exclusivité un panneau sur les biens à vendre et s’interdit de négocier directement ou indirectement, s’engageant à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seront adressées personnellement.

En cas de non respect des obligations énoncées ci-avant aux paragraphes A, B ou C, il s’engage expressément à verser au mandataire en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto’ ;

5-Après expiration du mandat et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant retrouvera la faculté de procéder lui-même à la recherche d’un acquéreur.

Pendant la période suivant l’expiration du mandat indiquée au recto , en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, le mandant s’engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée, les noms et adresses de l’acquéreur et du notaire rédacteur de l’acte authentique’ ;

Considérant que la S.A.R.L. Y IMMOBILIER rapporte la preuve que pendant la durée du mandat (du 10 février 2004 au 10 mai 2004), le mandant a négocié directement ou indirectement, alors qu’il s’engageait à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement ;

Considérant en effet, qu’il est justifié que pendant la durée d’exclusivité du mandat consentie à la S.A.R.L. Y IMMOBILIER, les appelants ont conclu une promesse de vente le 19 mars 2004 par l’intermédiaire de l’agence BUILDING PARTNERS, agence concurrente située dans la même ville, pour le prix de 1.045.000 euros dont 1.037.000 euros au titre du bien immobilier, moyennant le versement d’une somme de 20.000 euros au titre de la rémunération du mandataire immobilier à la charge de l’acquéreur, l’acte de vente ayant été conclu le 21 juin 2004 ;

Que les mandants n’ont pas respecté l’interdiction qui leur était faite pendant la durée du mandat de négocier directement ou indirectement, s’engageant à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seront adressées personnellement conformément à la clause c de l’article 4 du mandat ;

Que dès lors, la société intimée est bien-fondée en présence d’une faute contractuelle imputable à son mandant, à solliciter à son profit le bénéfice de le clause prévoyant le versement par le mandant d’une indemnité compensatrice forfaitaire prévue au titre de la clause pénale équivalent au montant de la commission, en réparation du préjudice subi ;

— Sur le non-respect par le mandataire de ses obligations contractuelles

Considérant que cette clause pénale a pour objet de faire assurer par le mandant l’exécution de son obligation en contrepartie de celle à la charge du mandataire, d’entreprendre d’une façon générale toutes les démarches nécessaires pour mener à bien la mission qui lui est confiée, rappelée au titre I du mandat de vente ;

Considérant que l’article 1145 du Code civil, qui dispense de la formalité de mise en demeure lorsque le débiteur a contrevenu à une obligation de ne pas faire, ne dispense pas celui qui réclame réparation de la contravention à cette obligation d’établir le principe et le montant de son préjudice ;

Qu’en conséquence, l’évaluation du préjudice subi par le mandataire ne peut correspondre au montant de la rémunération contractuellement prévue (59.000 euros) qui, au demeurant est stipulée dans le mandat à la charge de l’acquéreur et non du vendeur et qui est manifestement excessive au sens de l’article 1152 du code civil au regard de la faute contractuelle du mandataire en application de l’article 1992 du code civil ;

Considérant en effet, que les appelants invoquent à juste titre un manquement de la S.A.R.L. Y IMMOBILIER à ses obligations de conseil, d’information et d’exécution loyale du contrat résultant du mandat et de l’article 1134 alinéa 3 du code civil, que l’agence aurait dû attirer leur attention sur la nécessité de résilier préalablement les mandats en cours ou préciser que l’exclusivité était subordonnée à l’expiration de ces mandats ;

Que la S.A.R.L. Y IMMOBILIER a précisément attendu l’expiration de la durée irrévocable de trois mois du mandat de vente sans exclusivité conclu avec les époux X le 25 octobre 2003 qui prenait fin le 9 février 2004 compte tenu du délai de préavis de 15 jours, pour conclure dès le lendemain de l’expiration de ce mandat, un mandat exclusif de vente le 10 février 2004 ;

Qu’il est manifeste qu’en l’absence de résiliation des mandats de vente sans exclusivité consentis antérieurement à la date de la conclusion du mandat exclusif de vente, ce nouveau mandat, par son obligation d’exclusivité, empêchait les époux X de respecter le mandat simple du 18 octobre 2003 qui les liait à l’agence BUILDING PARTNERS qui leur faisait obligation de signer toute promesse ou tout compromis de vente avec tout acquéreur accepté par le mandataire ;

Que la rapidité, voire la précipitation avec laquelle la S.A.R.L. Y IMMOBILIER a obtenu des époux X la signature d’un mandat exclusif de vente, du fait de la chronologie rappelée, démontre que ce mandataire immobilier, a fait fi des obligations contractuelles de ses mandants à l’égard d’agences tierces, au mépris du principe de loyauté contractuelle, alors qu’un professionnel de l’immobilier peut aisément supposer que la conclusion à son profit d’un mandat non exclusif de vente, induit l’existence d’autres mandats non exclusifs de vente, créant des obligations à la charge des mandants pour une durée au moins équivalente à 12 mois, alors qu’il est justifié que l’agence intimée et les autres agences immobilières, investies d’un mandat de vente, avaient fait paraître des annonces publicitaires en vantant les mérites du bien objet du mandat en le qualifiant de 'produit exceptionnel’ de 'superbe', 'exceptionnel', 'magnifique', ce qui démontre que ce bien représentait un produit d’appel pour les agences immobilières et que la concurrence entre elles était rude, s’agissant d’un loft atypique de 250 m2 situé en Ile-de-France ;

Considérant que les appelants soutiennent donc à juste titre que le mandataire immobilier a manqué à son devoir d’information et de son conseil, qu’il ne pouvait ignorer l’existence de mandats conclus avec d’autres agences, que l’agence immobilière devait vérifier auprès de ses mandants que ceux-ci avaient dénoncé ou qu’ils allaient de façon imminente, dénoncer les mandats simples en cours au 10 février 2004 pour donner plein effet aux obligations résultant du mandat exclusif, alors qu’aux termes des conditions générales du mandat, 'le mandataire devra entreprendre d’une façon générale toutes les démarches nécessaires pour mener à bien la mission qui lui est confiée ce jour, informer le mandant de tous les éléments nouveaux pouvant modifier les conditions de vente, notamment en matière de prix ou de législation’ ;

Que l’agence immobilière, professionnelle et spécialiste du domaine immobilier, n’a pas respecté le principe de collaboration entre les parties dans l’exécution du contrat, destiné à faciliter l’exécution de la prestation par l’autre partie, les mandants étant publicitaires, alors que dans un contrat de mandat, les relations de confiance sont étroites, l’article 1993 faisant obligation au mandataire de rendre compte à son mandant de sa gestion ;

Que l’agence intimée ne démontre pas avoir avisé son mandant des visites du bien effectuées pendant la durée du mandat exclusif, ce qui était de nature à faciliter l’exécution par le mandant de sa prestation (trois visites entre le 10 février 2004 et le 19 mars 2004) ;

Que si la société intimée justifie de ses diligences en vue du rapprochement des parties (7 visites de février à avril 2004, annonces publicitaires dans la presse spécialisée) celle-ci cependant n’a présenté aucune offre d’achat formulée par des acquéreurs, suite à la visite du bien immobilier ;

Qu’en conséquence, il sera alloué, par application des dispositions des articles 1152 et 1142 du code civil, à la société intimée une indemnité compensatrice forfaitaire réduite à 15.000 euros ;

Que celle-ci sera débouté de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du mandat exclusif de vente et de requalification du mandat,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau de ce chef,

Dit que M. Z X et M^me A B, son épouse, ont violé la clause d’exclusivité du mandat de vente du 10 février 2004,

Dit que la S.A.R.L. Y IMMOBILIER a manqué à ses obligations de mandataire, à son devoir d’information et de conseil et de loyauté contractuelle,

Condamne solidairement M. Z X et M^me A B, son épouse, à payer à la S.A.R.L. Y IMMOBILIER la somme de 15.000 euros à titre d’indemnité compensatrice forfaitaire de son préjudice,

Rejette toute autre demande,

Condamne solidairement M. Z X et M^me A B, son épouse, aux dépens de première instance et d’appel et admet la SCP LISSARRAGUE DUPUIS BOCCON-GIBOD, avoués à la Cour, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Joëlle BOURQUARD, Président et par Madame Marie-Claude THEODOSE, Greffier présent lors du prononcé, auquel le magistrat signataire a rendu la minute.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,