COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1^re chambre 1^re section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 74D

DU 30 MARS 2021

N° RG 19/05602

N° Portalis DBV3-V-B7D-TL2W

AFFAIRE :

H-I X

C/

B Y

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Mai 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 18/09147

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— l’AARPI NORMAN AVOCATS,

— la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE MARS DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant qui a été prorogé les 16 février et 09 mars 2021, les parties en ayant été avisées dans l’affaire entre :

Madame H-I X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

représentée par M^e Marinella CACIAGLI substituant M^e Gilles BRACKA de l’AARPI NORMAN AVOCATS, avocat – barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 426 – N° du dossier X

APPELANTE

****************

Monsieur B Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

représenté par M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat postulant – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 – N° du dossier 1962532

M^e Marc SUSINI de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, avocat plaidant – barreau de PARIS, vestiaire : K0030

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Janvier 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie LAUER, Conseiller chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame H LELIEVRE, Conseiller,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

Vu le jugement rendu le 20 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Nanterre qui a :

— débouté M^me H-I X de sa demande tendant à voir juger éteinte la servitude du lot n° 24, fonds servant au profit du lot […], fonds dominant,

— débouté M^me H-I X de sa demande de dommages intérêts,

— dit que la servitude de passage grevant le lot n° 24 au profit du lot […] de l’ensemble immobilier situé […] n’est pas éteinte,

— condamné M^me H-I X à réaliser les travaux de remise en état de la porte et du couloir du lot n° 24 permettant l’exercice de la servitude de passage, à ses frais,

— dit n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte,

— condamné M^me H-I X à payer à M. B Y la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me H-I X aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Vu l’appel de ce jugement interjeté le 26 juillet 2019 par M^me H-I X ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2020 par lesquelles M^me H-I X demande à la cour de :

Vu le règlement de copropriété,

Vu les articles 703, 705 et 685-1 du code civil,

Vu les articles 564 et suivants, 515 et 700 du code de procédure civile,

— dire que M^me X est recevable en ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 20 mai 2019 en ce qu’il a :

1.débouté M^me X de sa demande tendant à voir juger éteinte la servitude du lot n° 24, fonds servant au profit du lot […], fonds dominant,

2.débouté M^me X de sa demande de dommages et intérêts,

3.dit que la servitude de passage grevant le lot n° 24 au profit du lot […] n’est pas éteinte,

4.condamné M^me X à réaliser les travaux de remise en état de la porte et du couloir du lot n° 24 permettant l’exercice de la servitude de passage, à ses frais,

5.condamné M^me X à verser à M. Y la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 et aux dépens,

— débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes ;

Statuant à nouveau :

A titre principal,

— dire et juger que la servitude entre le lot n° 24, partie privative, et le lot […], partie commune n’existe pas,

— annuler la servitude entre le lot n° 24 et le lot […],

A titre subsidiaire,

— dire et juger que la servitude du lot n° 24, fonds servant, au profit du lot […], fonds dominant, est éteinte,

En tout état de cause :

— condamner M. Y au paiement de la somme de 100 000 euros à M^me X, au titre de dommages et intérêts,

— condamner M. Y au paiement de la somme de 10 000 euros à M^me X, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Y aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 6 octobre 2020 par lesquelles M. B Y demande à la cour de :

Vu les articles 685-1 et 686 et suivants et suivants du code civil,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

Vu les pièces dont la liste figure en fin d’acte,

— dire et juger que la demande de M^me H-I X tendant à voir juger que la servitude de passage grevant le lot n° 24 au profit du lot […] de l’immeuble en copropriété situé […], à Courbevoie, n’existe pas, est irrecevable,

— dire et juger que la demande de M^me H-I X tendant à voir juger que la servitude de passage grevant le lot n° 24 au profit du lot […] de l’immeuble en copropriété situé […], à Courbevoie, n’existe pas est, en tout état de cause, mal fondée ;

En conséquence,

— débouter M^me H-I X de sa demande tendant à voir juger que la servitude de passage grevant le lot n° 24 au profit du lot […] de l’immeuble en copropriété situé […], à Courbevoie, n’existe pas,

En outre,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la servitude de passage grevant le lot n° 24 au profit du lot […] de l’ensemble immobilier situé […] n’est pas éteinte,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M^me H-I X de sa demande de dommages et intérêts,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M^me H-I X à réaliser les travaux de remise en état de la porte et du couloir du lot n° 24 permettant l’exercice de la servitude de passage, à ses frais,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé qu’il n’y avait pas lieu au prononcé d’une astreinte,

— assortir la condamnation à réaliser des travaux de remise en état d’une astreinte de 500 euros par jour passé un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M^me H-I X à payer à M. B Y la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— condamner M^me H-I X à payer à M. B Y la somme de 20 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me H-I X aux entiers dépens de l’instance ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 3 décembre 2020 ;

FAITS ET PROCÉDURE

M^me H-I X est propriétaire des lots n° 1 et 24 dans un ensemble immobilier situé […]. M. B Y est propriétaire du lot […] dans ledit immeuble situé au […].

Le lot n° 24 de l’ensemble immobilier, appartenant à M^me X, est grevé d’une servitude de passage au profit du lot […], appartenant à M. Y.

Au mois de juin 2015, M^me X a appris que M. Y projetait d’acquérir le lot […] de l’immeuble situé […]. Elle l’a alors sollicité afin de lui demander de renoncer à la servitude de passage grevant le lot n° 24 au profit du lot […].

Dans un premier temps, M. Y ne s’est pas opposé à cette demande. Toutefois, par la suite, il a décidé de ne pas renoncer à la servitude de passage existante au profit de son fonds.

Par requête du 19 décembre 2017, M^me X a sollicité l’autorisation d’assigner à jour fixe M. B Y.

Par ordonnance du tribunal de grande instance de Nanterre du 8 juin 2018, M^me X a été autorisée à assigner à jour fixe M. Y pour l’audience du 9 octobre 2018.

Par acte du 13 juin 2018, M^me X a fait assigner à jour fixe M. Y en reconnaissance de l’extinction du droit de passage du lot n° 24 au profit du lot […] ainsi qu’en condamnation au paiement des sommes de 50 000 euros au titre de la résistance abusive et de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Parallèlement, par ordonnance de référé du 28 juillet 2018, le président du tribunal de grande instance de Nanterre a désigné un huissier avec pour mission de se rendre au […] et indiquer si le lot […] de l’ensemble immobilier est accessible depuis le lot n° 24.

Le 19 janvier 2018, l’huissier désigné s’est rendu sur les lieux et a constaté l’absence d’accès au lot […] depuis le lot n° 24.

C’est dans ces circonstances qu’a été rendu le jugement déféré ayant notamment débouté M^me X de sa demande tendant à voir juger éteinte la servitude du lot n° 24, fonds servant, au profit du lot […], fonds dominant, dit que ladite servitude n’est pas éteinte et débouté M^me X de sa demande de dommages intérêts.

Pour l’exposé détaillé des moyens des parties, il est expressément référé à leurs écritures susvisées par application de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE , LA COUR,

La non constitution de la servitude

L’irrecevabilité soulevée par M. Y

M. Y invoque l’irrecevabilité de cette demande nouvelle en cause d’appel.

— Appréciation de la cour

Si l’article 564 du code de procédure civile prévoit qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elle tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Or, en l’espèce, le but de l’action engagée par M^me X est d’obtenir la suppression du droit de passage prévu au profit du lot […] par le règlement de la copropriété du […]. Le moyen soulevé par M^me X en cause d’appel suivant lequel la servitude n’a pu se constituer tend toujours à obtenir la suppression de ce droit de passage mais sur un fondement juridique différent. Il ne s’agit donc pas d’une demande nouvelle irrecevable au sens de l’article 564 du code de procédure civile. M. Y sera débouté de cette demande.

Le fond

Au soutien de son appel, M^me X fait valoir que la servitude n’a pu être constituée. Plus précisément, elle soutient que la dualité des propriétaires est une condition indispensable pour qu’il y ait servitude alors que M. Y n’a pas la pleine propriété du lot numéro 21 puisqu’il ne dispose que de la jouissance exclusive d’une partie commune. Elle observe à titre d’exemple que le lot numéro 24 qui lui appartient dispose selon le règlement de copropriété : « d’une jouissance exclusive du jardin privatif numéro 3 côté cour ». Elle en déduit que cette clause doit être interprétée comme attribuant au lot 24 la jouissance exclusive d’une partie commune. Elle rappelle que selon l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot et appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Elle en déduit que le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché et ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Or, elle observe que le lot 21 n’est rattaché à aucun lot privatif de la copropriété située au […]. Elle affirme que le règlement de copropriété de l’immeuble et les actes subséquents, sont en violation directe de la loi. Elle considère donc que le tribunal de grande instance de Nanterre n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations en affirmant qu’il existe bien une servitude entre une partie commune à jouissance exclusive et une partie privative alors que, selon la jurisprudence, il ne peut y avoir de servitude entre une partie commune et une partie privative. Elle fait également valoir que selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa

propriété. Elle souligne que le lot numéro 21 dont M. Y a la jouissance n’est en réalité qu’une extension de l’atelier qui dépend de la copropriété du 47 rue de Louvain avec un accès à la voie publique par le 47 rue de Louvain. Elle relève qu’il n’y a pas de séparation physique entre les deux lots appartenant à M. Y et qu’il n’y a pas de mur de délimitation du lot numéro 21 qui fait partie intégrante de l’atelier qui est exploité par M. Y et qui dépend de la copropriété voisine. En ce sens, elle invoque également l’acte de propriété de M. Y qui relate les déclarations des parties concernant le lot 21 suivant lesquelles cette construction constitue une extension du local en rez-de-chaussée du 47 rue de Louvain. Elle en conclut qu’en 2015, cela faisait plus de 10 ans que le lot numéro 21 constituait une extension du local en rez-de-chaussée et qu’il ne peut donc être cédé seul à un tiers de sorte que M. Y n’a aucune utilité à utiliser le prétendu droit de passage existant entre le lot 24 au profit du lot 21. Elle se prévaut encore de ce que son lot numéro 24 est un appartement à usage d’habitation de sorte que le fait de reconstituer le droit de passage entre les deux lots, reviendrait à faire en sorte que M. Y, ayant un droit de jouissance exclusive, puisse passer par son appartement privatif pour sortir de son atelier. Elle demande donc à la cour de constater que la servitude est en l’espèce frappée de nullité parce qu’elle vide de toute substance la propriété du lot 24 au profit d’une partie commune avec un droit réel de jouissance.

M. Y rappelle en préambule que le lot numéro 21 de l’immeuble situé […] consiste en un atelier loué en vertu d’un bail commercial. Il observe que la description de ce lot dans son titre de propriété du 8 octobre 2015 est identique à celle figurant dans les deux versions successives du règlement de copropriété, l’ensemble de ces documents précisant que le lot numéro 21 bénéficie d’un droit de passage par le lot numéro 24.

Il observe par ailleurs que c’est postérieurement à sa propre acquisition, que M^me X a fait réaliser les travaux de transformation de son lot en lot d’habitation.

Se fondant sur le principe d’origine jurisprudentielle, consacré à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 créé par la loi du 23 novembre 2018, M. Y réplique qu’un droit de jouissance sur une partie commune ne peut pas constituer un lot de copropriété en tant que tel et est nécessairement l’accessoire d’un lot. En l’espèce, il observe que son droit de jouissance exclusive constitue en tant que tel le lot numéro 21 de la copropriété et n’est pas l’accessoire d’un autre lot. Il ajoute que la propriété de ce lot donne lieu à l’attribution de tantièmes des parties communes et lui confère la qualité de copropriétaire d’ailleurs redevable des charges de copropriété. Il souligne que la parcelle qui fait l’objet du lot numéro 21 et sur laquelle est bâti un atelier ne fait pas partie des parties communes listées dans le règlement de copropriété de l’immeuble. Il conclut que le lot numéro 21 nommé « droit de jouissance exclusif » ne peut être qualifié de « droit réel de jouissance sur une partie commune de la copropriété » de sorte que rien n’empêche donc l’existence d’une servitude grevant le lot numéro 24 au profit du lot numéro 21.

En tout état de cause, il fait valoir que, quand bien même le lot numéro 21 serait qualifié de « droit réel de jouissance sur une partie commune de la copropriété, cette circonstance ne ferait absolument pas obstacle à l’existence d’une servitude. Il souligne en effet qu’aucune des jurisprudences invoquées par M^me X n’est transposable à la présente espèce. Il conclut que la seule servitude entre parties communes et parties privatives exclue par la jurisprudence est la servitude sur une partie commune au profit d’une partie privative de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire application d’une telle solution lorsque, comme en l’espèce, le fonds servant est bien une partie privative.

Quant à la privation de jouissance invoquée par M^me X, il fait valoir qu’elle n’est pas une cause légale d’extinction ou d’invalidité de la servitude. Il ajoute au demeurant que M^me X ne produit aucun élément précis sur la configuration des lieux, notamment sur l’emplacement du couloir, de nature à démontrer la privation de jouissance qu’elle invoque. Il juge de plus non recevable l’argument de M^me X suivant lequel la servitude de passage la priverait de toute jouissance de son lot numéro 24 constituant un appartement à usage d’habitation dès lors que celle-ci a modifié la destination de son lot et a fait réaliser des travaux pour le transformer en appartement

d’habitation en toute connaissance de cause de l’existence de la servitude.

— Appréciation de la cour

En appel pour s’opposer au maintien du droit de passage sur le lot n° 24 qui lui appartient au profit du lot […] qui appartient à M. Y et se fondant tant sur la jurisprudence que sur l’article 6-3 de la loi du 13 juillet 1965 créé par la loi du 23 novembre 2018, M^me X soulève un nouveau moyen suivant lequel il ne peut y avoir de servitude entre une partie commune et une partie privative.

Il résulte des pièces produites aux débats que la copropriété du […] a été constituée le 12 février 1965 par apport des parts d’une société civile immobilière ayant pour associés la société anonyme Entreprise Lorre et M. K-L E.

Selon l’état descriptif de division, le lot 21 est décrit comme suit : « au rez-de-chaussée, jouissance exclusive d’une parcelle de terrain situé à droite de l’immeuble au-dessus des chaufferies ayant environ 10,52 m sur 3,85 m, soit 40 m² 50 centièmes, avec droit de passage par le lot 24. Et les 15/1000 des parties communes à l’ensemble de la copropriété. »

Le lot 24 est décrit comme : « à droite du hall d’entrée avec accès sur la rue, un local commercial avec water-closets et lavabo, avec jouissance exclusive du jardin privatif n° 3 (côté cour) délimité au plan par les lettres I J K L M N O P Q et R avec droit de passage au profit du lot 21. Et les 53/1000 des parties communes à l’ensemble de la copropriété ».

L’article 2 du règlement de copropriété stipule que les conventions résultant du présent règlement et qui détermine les droits et obligations réciproques des copropriétaires relativement aux parties communes et privées constituent des servitudes qui subsisteront à perpétuité, sauf l’application des articles 703 à 710 du code civil et qu’en conséquence et par dérogation à l’article 815 du code civil, aucun copropriétaire ne pourra demander la licitation des choses communes.

M^me X a acquis le lot n° 24 par acte notarié du 5 novembre 2007 tandis que M. Y a acquis le lot […] par acte notarié du 2 octobre 2015.

Le titre de propriété de ce dernier décrit le bien acquis comme se situant dans un ensemble immobilier situé à Courbevoie 43, […] d’une contenance de 6 ares 42 centiares. En ce qui concerne le lot 21, il est défini comme étant au rez-de-chaussée la jouissance exclusive d’une parcelle de terrain situé à droite de l’immeuble au-dessus des chaufferies ayant environ 10,52 m sur 3,85 m, soit 40,50 m² sur laquelle est construit un atelier avec droit de passage par le lot n° 24 et les 15/1000 de la propriété du sol et des parties communes générales.

Le règlement de copropriété a été modifié suite à une assemblée générale du 1^er juin 2006 du syndicat des copropriétaires du […]. Pour autant la description de ces lots est demeurée strictement identique.

La version actualisée inclut un tableau résumant la désignation des lots aux termes duquel le lot 21 est constitué en rez-de-chaussée d’une parcelle de terrain bâti et le lot 24 en rez-de-chaussée d’un local commercial à droite.

Les parties communes sont définies à la page 15 qui ne mentionne nullement le lot […] en tant que telle. Il est également précisé que les parties communes incluent « toutes les choses et parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des lots privés'».

Il est indiqué en page 16 que : « est la propriété exclusive du lot 21 la chaudière, la cuve à mazout, ainsi que la tuyauterie allant du lot 21 à l’atelier, lesquels appareils se trouvent installés dans la

chaufferie commune (ou enterrés pour la cuve).

À la page 19, l’article 4 « usages des parties privées » indique : « en ce qui concerne les travaux de construction, remplacement, entretien de la cuve, de la chaudière et des diverses installations appartenant au lot 21, il est fait observer que c’est le copropriétaire de ce lot qui en aura la charge exclusive ainsi que celle de payer les diverses consommations qui lui seront facturées directement. »

En définitive, M^me X ne rapporte pas la preuve que le lot 21 appartenant à M. Y représente une partie commune, ce lot ne figurant nullement dans la liste des parties communes alors au contraire, qu’il résulte de l’article 4 « usages des parties privées » que le copropriétaire du lot 21 doit assumer la charge exclusive des équipements présents sur ce lot, lesquels ne sont donc pas à l’usage commun de l’ensemble des copropriétaires.

M^me X reconnaît dans ses écritures que le lot 21 n’est rattaché à aucun lot privatif. Il s’agit donc d’un lot autonome quand bien même il ne constitue qu’un droit exclusif de jouissance d’une parcelle. Cette circonstance n’est pas de nature à priver ce lot de son caractère privatif pas plus que celle suivant laquelle M^me X dispose de son côté d’un droit de jouissance exclusif d’une partie commune.

Il ne peut donc être soutenu à l’encontre de la lettre des titres de propriété et du règlement de copropriété, dont les stipulations sont toutes convergentes, que le droit de passage au profit du lot 21 n’a pu se constituer.

Le caractère de partie commune du lot 21 n’étant pas démontré, il ne peut davantage être soutenu que le règlement de copropriété serait illégal en ce qu’il prévoirait une servitude grevant une partie privative, à savoir le lot 24 appartenant à M^me X, au profit d’une partie commune, à savoir le lot 21 appartenant à M. Y.

Ce moyen sera donc rejeté.

Quant au fait que le droit de passage priverait M^me X de toute possibilité de jouir de son lot, il y a lieu d’observer que selon le règlement de copropriété initial le lot 24 est constitué d’un local commercial. Le titre de propriété de M^me X indique que le bien acquis consiste en un local commercial avec water-closets et lavabo. La description du bien y est strictement identique à celle figurant dans le règlement de copropriété.

En outre, c’est par une assemblée générale du 30 juin 2015 que M^me X a été autorisée à transformer ce local commercial en un lot à usage d’habitation. Il n’est pas soutenu que le droit de passage empêchait M^me X de jouir du local commercial qu’elle a acquis en 2007. C’est donc la décision prise par M^me X de modifier l’usage de ce lot, sans tenir compte du droit de passage dont il est grevé depuis l’origine, qui est de nature à rendre incommode la jouissance de ce lot transformé en un appartement, et non le droit de passage qui grève son lot depuis l’origine de la copropriété. C’est donc à juste titre que M. Y fait observer que ce moyen ne peut être retenu.

La demande de suppression du droit de passage

Subsidiairement, M^me X reprend les moyens soulevés en première instance. Elle fait valoir que la servitude s’est éteinte sur le fondement de l’article 705 du code civil dès lors que les fonds ont été réunis dans la même main.

Elle se prévaut également des motifs du jugement qui a retenu sur le fondement de l’article 703 du code civil que l’usage de la servitude était définitivement impossible. Elle souligne que ce sont les travaux réalisés par les anciens propriétaires du lot 24 et non pas les siens qui ont rendu l’usage de la servitude définitivement impossible. Elle reproche par conséquent au tribunal de ne pas avoir tiré les

conséquences de sa motivation et d’avoir donc omis de statuer sur ce fondement. En réplique aux observations adverses sur ce point, elle fait valoir qu’en 2001, lorsque l’usage de la servitude a été rendu impossible, M^me D E épouse Z de la Penardille était propriétaire à la fois du fonds servant et du fonds dominant.

De son côté, M. Y se prévaut des motifs du jugement déféré suivant lesquels le tribunal a retenu que, disposant d’un simple droit réel de jouissance et non pas d’un droit de propriété plein et entier, il ne pouvait être retenu que les fonds s’étaient retrouvés réunis dans une même main au sens de l’article 705 du code civil. Quant à l’extinction de la servitude sur le fondement de l’article 703 du code civil, il objecte que selon la Cour de cassation, la servitude ne peut pas être éteinte par impossibilité d’usage lorsque l’entrave résulte de travaux effectués par le propriétaire du fonds servant sans l’autorisation du propriétaire du fonds dominant.

Subsidiairement, il invoque l’état d’enclave du lot […] que l’appelante conteste de son côté.

Plus précisément, M. Y fait valoir que le lot numéro 21 est enclavé et ne dispose d’aucun accès à la voie publique si ce n’est par le biais du lot numéro 24 ou de l’ensemble immobilier situé 57, […] qui lui appartient. Il réplique que, contrairement à ce que soutient M^me X, l’accès ne peut se faire par ces lots numéro 11, 16,17 et 18 du 61 rue Édith Cavell qui lui appartiennent également puisqu’il s’agit de caves sans accès sur la rue. Or, il observe que le lot numéro 21 ne dispose d’aucun accès à la copropriété du […] dont il dépend si ce n’est via la servitude de passage grevant le lot numéro 24.

— Appréciation de la cour

Il résulte des pièces du dossier et il n’est pas contesté qu’en 2001 l’exercice du droit de passage est devenu impossible, un mur ayant été édifié et empêchant désormais tout passage entre le lot n° 24 et le lot […]. Il résulte des origines de propriété mentionnées qu’à cette date, M^me D E était la propriétaire des deux lots pour avoir recueilli les biens par succession de M^me F G décédée le […] qui les tenait elle-même de la communauté de biens des époux E-G pour les avoir acquis de M. A le 5 février 1960. Ainsi, par application de l’article 703 du code civil qui dispose que les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user, la servitude conventionnelle résultant du règlement de copropriété du 12 février 1965 s’est trouvé éteinte.

Néanmoins, l’article 682 du code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Il y a lieu de rappeler que l’absence d’issue découle d’une impossibilité physique ou juridique d’accéder à la voie publique. C’est donc vainement que M^me X observe qu’à aucun moment l’article 682 ne précise que l’accès à la voie publique doit se faire du même immeuble ou de la même copropriété.

En l’espèce, il résulte de l’acte notarié du 2 octobre 2015 que M. Y a acquis le lot […] faisant partie de la copropriété du […]. Selon le même acte, il a également acquis au 61, rue Édith Cavell en particulier différents lots de caves. C’est donc à juste titre que M. Y fait valoir qu’il ne peut avoir accès à la voie publique par ces lots.

Toujours par le même acte, il a également acquis l’ensemble immobilier situé […].

La photographie produite par M^me X montre effectivement que le […] dispose d’un accès à la voie publique. Néanmoins, cet ensemble immobilier ne fait pas partie de la copropriété du […]. C’est donc à juste titre que le tribunal a retenu que l’état d’enclavement du lot […] ne peut être considéré qu’au regard du seul ensemble immobilier dont il fait partie situé […].

Si M^me X fait encore valoir que le lot […] constitue une extension du local en rez-de-chaussée du 47 rue de Louvain qui ne peut être cédé seul à un tiers, cette argumentation est inopérante pour la même raison qu’il s’agit de deux ensembles immobiliers distincts.

M^me X invoque une jurisprudence suivant laquelle lorsque l’enclave résulte du fait personnel du propriétaire du fonds enclavé (par suite de travaux, par exemple), ce propriétaire ne peut pas prétendre à une servitude de passage. Elle affirme en conséquence que le propriétaire du lot 21 qui correspond à la jouissance exclusive d’une parcelle de terrain sur laquelle a été construit un atelier, lors de la construction de l’atelier, a une issue suffisante sur la voie publique depuis la copropriété de l’immeuble […].

Néanmoins, le règlement de copropriété du 12 février 1965 montre que l’atelier existe depuis l’origine et que précisément, il a été prévu un droit de passage par le lot 24 pour permettre l’accès à la voie publique. La jurisprudence invoquée par M^me X n’est donc pas transposable à la présente espèce.

Ainsi, le jugement sera confirmé en ses motifs ayant retenu l’état d’enclave du lot […]. La question de la réunion des fonds en une même main est donc privée d’objet.

Les conséquences

De ce qui précède, il résulte en application de l’article 703 du code civil que la servitude conventionnelle de passage instituée sur le lot n° 24 au profit du lot […] par le règlement du 12 février 1965 de la copropriété du […] s’est éteinte en 2001 par impossibilité d’usage de sorte que le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande tendant à voir constater l’extinction de la servitude conventionnelle.

Néanmoins, le jugement déféré sera modifié en ce sens qu’il y aura lieu, sur le fondement de l’article 682 du code civil, de constater l’état d’enclave du lot […] et en conséquence de dire que le n° 24 est grevé d’une servitude légale de passage au profit du lot […].

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné M^me X à rétablir le passage. Il y a lieu à cet égard de souligner que si le passage a été muré en 2001 à l’initiative des auteurs de M^me X, la servitude constitue une charge qui pèse sur un héritage au profit d’un autre héritage. Au surplus, le rétablissement du passage par simple abattage du mur édifié par les consorts Z de la Penardille eût été plus aisé si M^me X n’avait pas pris la décision de transformer son lot, initialement à usage commercial, en un lot à usage d’habitation, ce qui a compromis davantage l’usage du passage alors que M. Y lui avait pourtant proposé de racheter le lot n° 24 au prix net vendeur de 140 000 euros, ce qui apparaissait être une offre digne d’intérêt, étant relevé qu’il n’est pas contesté qu’à cette date, M^me X n’avait pas encore réalisé les travaux de transformation de ce lot. Il en résulte que M^me X est seule responsable du surcoût du rétablissement du passage qui peut s’ensuivre.

La demande de dommages et intérêts de M^me X

Compte tenu du sens du présent arrêt, le jugement déféré ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de cette demande.

Les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a exactement statué sur les dépens ainsi que sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que partie perdante et comme telle tenue aux dépens, M^me X sera déboutée de sa propre demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, elle versera sur ce même fondement à M. Y, une indemnité complémentaire de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

DÉBOUTE M. Y de sa demande d’irrecevabilité de la demande tendant à voir dire que la servitude n’a pas été constituée,

INFIRME le jugement rendu le 20 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il a débouté M^me H-I X de sa demande tendant à voir juger éteinte la servitude du lot n° 24, fonds servant au profit du lot […], fonds dominant et dit que la servitude de passage grevant le lot n° 24 au profit du lot […] de l’ensemble immobilier situé […] n’est pas éteinte,

Et, statuant à nouveau,

CONSTATE l’extinction de la servitude conventionnelle de passage sur le lot n° 24, fonds servant au profit du lot […], fonds dominant telle que prévue par le règlement de copropriété du 12 février 1965 est éteinte,

Vu l’article 682 du code civil,

CONSTATE l’état d’enclave du lot […],

En conséquence,

DIT que le lot n° 24, fonds servant, est débiteur d’une servitude légale de passage au profit du lot […], fonds dominant,

CONFIRME pour le surplus le jugement rendu le 20 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Nanterre,

Et, y ajoutant,

CONDAMNE M^me X à payer à M. Y une indemnité complémentaire de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M^me X aux dépens d’appel.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame H LELIEVRE, conseiller pour le président empêché, et par Madame Natacha BOURGUEIL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Conseiller,