COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

1^re chambre 1^re section

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 70Z

DU 16 NOVEMBRE 2021

N° RG 19/08445

° Portalis DBV3-V-B7D-TTLU

AFFAIRE :

Epoux X

C/

SCI COQUETIERS 23

M^e I G-H

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 18/05847

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e Claude DIAS,

— M^e Jean-Pierre Z,

— la SCP COURTAIGNE AVOCATS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur A X

né le […] à […]

de nationalité Algérienne

et

Madame B C épouse X

née le […] à […]

de nationalité Algérienne

demeurant ensemble […]

[…]

représentés par M^e Claude DIAS, avocat – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 636

APPELANTS

****************

SCI COQUETIERS 23

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

N° SIRET : 398 60 7 4 81

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-pierre Z, avocat – barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 05

INTIMÉE

****************

Maître I G-H,

notaire, venant aux droits de M^e Pascale CONIL, notaire aux Mureaux, et de sa suppléante, pour l’établissement de l’acte notarié en date du 5 décembre 2008, M^e Annie GINDRE, désignée par jugement du TGI de Versailles du 18 novembre 2008 pour gérer l’étude de M^e CONIL, momentanément empêchée.

122 rue Aristide-Briand

[…]

[…]

représentée par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat
- barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 021029

PARTIE INTERVENANTE

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Septembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie LAUER, Conseiller chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Anne LELIEVRE, Conseiller,

Madame Nathalie LAUER, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

*******************************

Vu le jugement rendu le 7 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Versailles qui a :

— ordonné à M. et M^me X de libérer la bande de terrain appartenant à la SCI Coquetiers 23, cadastrée section AN 13, commune des Mureaux, de tout objet, y compris le stationnement de véhicule automobile,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— débouté la SCI Coquetiers 23 de sa demande tendant à voir ordonner aux époux X d’occulter définitivement les ouvertures donnant sur sa parcelle cadastrée section AN 13,

— dit que les époux X ne disposent d’aucun droit de passage sur la parcelle de la SCI Coquetiers 23 cadastrée section AN 13 et qu’en conséquence, ils ne peuvent emprunter, à pied ou par tout autre moyen de locomotion, ladite parcelle,

— débouté M. et M^me X de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

— condamné solidairement M. et M^me X à payer à la SCI Coquetiers 23 la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné solidairement M. et M^me X aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

Vu l’appel de ce jugement interjeté le 5 décembre 2019 par M. A X et M^me B C épouse X ;

Vu l’ordonnance d’incident rendue le 14 janvier 2021 par le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Versailles qui a :

Statuant contradictoirement,

— constaté que le conseiller de la mise en état n’est pas compétent pour statuer sur les demandes de M^me G-H tendant à l’irrecevabilité de l’assignation en intervention forcée ou à la prescription,

— débouté M^me G-H de sa demande de mise hors de cause,

— rejeté toutes autres demandes,

— condamné M^me G-H aux dépens de l’incident ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 4 mars 2020 par lesquelles M. A X et M^me B C épouse X demandent à la cour de :

Vu l’acte de vente authentique du 5 décembre 2008,

Vu la demande de permis de construire en date du 12 mai 2009,

Vu la déclaration préalable du 31 mai 2016,

Vu l’article 682 et suivants du code civil,

Vu le droit de propriété visé par l’article 544 du code civil,

Vu la théorie de l’abus de droit et l’article 1240 du code civil,

Vu le principe de liberté d’aller et de venir,

Vu la théorie de l’apparence,

Vu les dispositions du code civil et la jurisprudence visées,

— infirmer le jugement du 7 novembre 2019 rendu par la troisième chambre civile du tribunal de grande instance de Versailles et statuer de nouveau,

— rejeter et déclarer non fondées l’ensemble des demandes formulées par la SCI Coquetiers 23, prise en la personne de son gérant E F,

— constater et/ou reconnaître l’existence d’une servitude, d’une tolérance ou a minima d’un droit de passage sur la Sente des Coquetiers, d’origine légale, conventionnelle ou prétorienne, au bénéfice du lot occupé par les époux X en raison de l’enclave de leur terrain et plus précisément des voies d’accès donnant sur leur propriété,

— condamner la société SCI Coquetiers 23 à verser à M. et M^me X la somme de 3 000 euros pour procédure abusive au titre de l’article 1240 du code civil,

— condamner la société SCI Coquetiers 23 à verser à M. et M^me X la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SCI Coquetiers 23 aux entiers dépens,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 24 août 2020 par lesquelles la société civile immobilière (SCI) Coquetiers 23 demande à la cour de :

— dire les époux X recevables en leur appel, mais mal fondés,

— dire et juger que la SCI Coquetiers 23 s’en remet à justice sur la demande formée par M^me I G-H,

En conséquence,

— débouter les époux X de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné à M. et M^me X de libérer la bande de terrain appartenant à la SCI Coquetiers 23, cadastrée section AN 13, commue des Mureaux, de tout objet, y compris le stationnement de véhicule automobile,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit que les époux X ne disposent d’aucun droit de passage sur la parcelle de la SCI Coquetiers 23 cadastrée section AN 13 et qu’en conséquence, ils ne peuvent emprunter, à pied ou par tout autre moyen de locomotion, ladite parcelle,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande reconventionnelle de dommages intérêts, condamné solidairement M. et M^me X à payer à la SCI Coquetiers 23 la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ordonné l’exécution provisoire, et condamné solidairement M. et M^me X aux entiers dépens,

— l’infirmer pour le surplus,

En conséquence, statuant à nouveau,

— ordonner aux époux X d’occulter définitivement toutes les ouvertures donnant sur la parcelle cadastrée section AN 13 appartenant à la SCI Coquetiers 23, y compris le compteur électrique, et ce sous astreinte de 400 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. et M^me X à payer à la SCI Coquetiers 23 la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner solidairement M. et M^me X à payer à la SCI Coquetiers 23 la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

Y ajoutant,

— voir condamner solidairement les époux X aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par M. Z, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 18 juin 2021 par lesquelles M^me I G-H, notaire, demande à la cour de :

Vu l’article 555 du code de procédure civile,

Vu l’article 331 du code de procédure civile,

Vu les articles 56 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 902 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 2224 du code civil,

Vu les articles 1240 du code civil et 9 du code de procédure civile,

— déclarer les époux X tant irrecevables que mal fondés en leur assignation en intervention forcée en cause d’appel et en déclaration d’arrêt commun à l’encontre de M^me G-H, notaire, les en débouter,

En conséquence,

— débouter les époux X et toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de M^me G-H, notaire,

— la mettre hors de cause,

— condamner les époux X solidairement ou tout succombant à régler à M^me G-H, notaire, la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui s’ajoutera à la somme allouée de ce chef par le tribunal,

— condamner les mêmes aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP Courtaigne Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 1^er juillet 2021 ;

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Coquetiers 23 est propriétaire depuis le 1^er décembre 1994 d’un bien immobilier sis […], figurant au cadastre sous le […] d’une contenance de 79a 24ca.

M. et M^me X ont acquis le 5 décembre 2008 la propriété contiguë sise […], […] d’une contenance de 4a 39ca.

M. et M^me X se sont vus délivrer un récépissé de demande de permis de construire le 12 mai 2009 pour agrandir leur maison d’habitation. Le 31 mai 2016, ils ont effectué une déclaration préalable à la réalisation de constructions et travaux non soumis à permis de construire, en l’espèce la régularisation de la création d’un abri de jardin d’une superficie de 17,24 mètres carrés.

Reprochant à M. et M^me X d’encombrer une partie de sa propriété, correspondant à une bande de terrain qui part de l’impasse des Coquetiers, longe les parcelles AN 28 et AN 540 et permet l’accès au reste de la parcelle AN 13, la SCI Coquetiers 23 leur a adressé, par courrier du 4 août 2017, une mise en demeure d’avoir à respecter sa propriété.

Puis, elle a déposé, le 16 avril 2018, une requête afin de constat et obtenu le même jour une ordonnance du président de ce tribunal désignant la SCP Mercadal et Porte, huissiers de justice à Meulan.

Un procès-verbal de constat a été dressé 15 mai 2018 par la SCP Mercadal et Porte.

Par acte d’huissier de justice du 31 août 2018, la SCI Coquetiers 23 a fait assigner M. et M^me X devant le tribunal de grande instance de Versailles , au visa de l’article 544 du code civil, pour voir ordonner :

— que M. et M^me X laissent libre l’accès de la parcelle lui appartenant et la débarrassent de tous détritus et autres éléments, y compris le stationnement de véhicule automobile,

— qu’ils occultent définitivement toutes les entrées et sorties qui se produisent sur la parcelle AN 13 lui appartenant, le tout sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— qu’ils soient condamnés solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts résultant de leur résistance abusive et injustifiée et de leur utilisation d’une parcelle ne leur appartenant pas outre 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

C’est dans ces circonstances qu’a été rendu le jugement entrepris.

Pour statuer ainsi, il retient que si les époux X citent dans leurs écritures l’article 682 du code civil selon lequel le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge pour lui de régler une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner, ils ne soutiennent pas que leur parcelle est enclavée et ne formulent pas de demande de reconnaissance d’une servitude légale de passage pour cause d’enclave, se contentant d’indiquer que la « sente » a, depuis au moins une quarantaine d’années, servi de passage pour les occupants des parcelles contiguës ; que la nécessité dans laquelle se trouvent les époux X d’emprunter la bande de terrain de la SCI Coquetiers 23 pour accéder à leur maison, leur garage et leur abri de jardin ne leur confère aucun droit de passage et ne justifie pas qu’il soit porté atteinte au droit de propriété de la SCI Coquetiers 23, étant rappelé en outre qu’en vertu de l’article 647 du code civil, tout propriétaire est en droit de se clore, ce droit ne pouvant être limité que par l’existence d’une servitude, non établie en l’espèce.

En cause d’appel, M. et M^me X ont fait assigner en intervention forcée M^me G-H, notaire, pour manquement à son obligation de conseil et défaut d’efficacité dans la rédaction de l’acte notarié du 5 décembre 2008, le jugement dont appel rendant leur bien immobilier, acquis par acte authentique, indisponible pour eux puisque l’ensemble des voies d’accès desservant leur propriété se trouvent sur une sente privée ne leur appartenant pas et dont ledit jugement les prive de l’usage.

Pour l’exposé détaillé des moyens des parties et conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à leurs écritures susvisées.

SUR CE, LA COUR

Le débat devant la cour

M. et M^me X formulent les mêmes demandes que celles qui ont été rejetées en première

instance mais à l’appui invoquent désormais en outre les dispositions de l’article 682 du code civil. Ils demandent en effet de constater et/ou reconnaître l’existence d’une servitude, d’une tolérance ou a minima d’un droit de passage sur la Sente des Coquetiers, d’origine légale, conventionnelle ou prétorienne. Ils revendiquent donc un droit de passage sur la bande litigieuse. Ils ont par ailleurs assigné en intervention forcée devant la cour M^me G H qui a reçu leur acte authentique de vente. Cette dernière conclut principalement à l’irrecevabilité de cette assignation en intervention forcée. De son côté, la SCI Coquetiers 23 a formé appel incident des dispositions du jugement l’ayant déboutée du surplus de ses demandes.

L’assignation en intervention forcée de M^me G H

En application de l’article 555 du code de procédure civile, les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité peuvent être appelées devant la cour même aux fins de condamnation, quand l’évolution du litige implique leur mise en cause.

C’est à juste titre que M^me G H fait valoir qu’aucune évolution du litige ne saurait justifier sa mise en cause devant la cour dès lors qu’elle est intervenue à l’acte du 5 décembre 2008 par lequel M. et M^me X ont acquis leur bien et que déjà à la clôture des débats de première instance, ils disposaient des conclusions de leur contradicteur leur permettant d’apprécier dès ce stade l’opportunité ou non de mettre en cause le rédacteur de l’acte.

Cette assignation en intervention forcée sera donc déclarée irrecevable.

L’état d’enclave

À l’appui de leur demande et au fondement de l’article 682 du code civil, M. et M^me X font valoir que la SCI Coquetiers 23 n’utilise pas la sente des coquetiers depuis une quarantaine d’années ; qu’il n’existe aucune démarcation entre la voie publique et cette sente privée ; que celle-ci a toujours constitué une voie principale et essentielle pour leur parcelle AN 28 et pour la parcelle AN 540 de l’indivision Z qui ne bénéficient pas d’une autre voie d’accès desservant leurs terrains respectifs ; qu’ils sont les seuls à entretenir cette bande de terrain et à l’utiliser ; que le droit pour le propriétaire d’une parcelle enclavée de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l’utilisation normale du fonds ; que leur titre de propriété indique que leur bien est composé d’une propriété bâtie élevée sur sous-sol complet avec garage ; que par constat d’huissier de justice du 27 février 2020, l’absence d’accès dans l’emprise de l’impasse des coquetiers a été relevée ; que le garage existe depuis l’origine de même que l’entrée de celui-ci par la bande litigieuse comme en attestent différentes personnes.

La SCI Coquetiers 23 conteste l’état d’enclave. Elle expose que l’impasse des coquetiers donne sur la rue des coquetiers mais que l’accès par le17, […] a été supprimé ; que l’acte antérieur à la vente à M. et M^me X ne mentionnait pas l’existence d’un garage ni d’une ouverture sur la parcelle lui appartenant. Par ailleurs, elle sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à voir ordonner à M. et M^me X d’occulter définitivement les ouvertures donnant sur sa parcelle cadastrée section AN 13. Elle observe que le numérotage formel du 17, […] est sur l’impasse des coquetiers et non sur sa parcelle.

Appréciation de la cour

En application de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la

desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Ainsi le droit, pour le propriétaire d’une parcelle enclavée, de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l’utilisation normale du fonds quelle qu’en soit la destination. Ainsi en est-il de l’habitation d’une maison exigeant le passage d’une automobile, compte tenu des conditions actuelles de la vie et de la nécessité en particulier de permettre un secours rapide en cas d’incendie.

Pour autant, l’origine volontaire de l’état d’enclave exclut la servitude légale de passage.

En l’espèce, il résulte certes du plan cadastral produit aux débats que le 17, […] où est situé le bien de M. et M^me X donne sur l’impasse des coquetiers qui elle-même débouche sur la voie publique, rue des coquetiers. Pour autant, la configuration des lieux, illustrée tant par le plan cadastral que par les photographies produites aux débats (en particulier pièces n° 6E et 6F de M. et M^me X) démontre l’impossibilité d’accéder en véhicule dans le fonds ou d’en sortir par le 17 de l’impasse des coquetiers. Ce qui est confirmé par le procès-verbal de constat d’huissier de justice qu’ont fait établir M. et M^me X le 27 février 2021 (pièce n° 10), l’huissier ayant constaté que dans l’emprise de l’impasse des coquetiers, le bien propriété de ses requérants ne dispose d’aucun accès puisque la limite de propriété côté trottoir public est matérialisée par des panneaux en bois.

Or, M. et M^me X ont acquis un bien comprenant un garage dont ils doivent pouvoir jouir, peu important que, comme le souligne la SCI des Coquetiers 23, lors de la précédente mutation, il n’ait été fait nulle mention d’un tel garage. De plus, si la SCI des Coquetiers fait valoir que les accès par le 17 de l’impasse des coquetiers ont été supprimés, il n’est démontré par aucun commencement de preuve que M. et M^me X soient les auteurs de cette suppression à la supposer avérée de sorte qu’il n’est pas établi davantage qu’ils sont à l’origine de l’état d’enclave de leur fonds.

Ils justifient par ailleurs avoir proposé à la SCI Coquetiers 23 d’acquérir la bande de terrain litigieuse ce qui conforte la nécessité pour eux de bénéficier de ce passage.

Le jugement sera donc infirmé et il sera fait droit, à la demande de constatation de l’état d’enclave du fonds de M. et M^me X et donc de droit de passage de M. et M^me X dans les conditions précisées au dispositif ci-après. Le bénéfice de ce droit de passage suppose par ailleurs de le laisser libre de sorte que, contrairement à ce que demandent M. et M^me X, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il leur a ordonné de libérer la bande de terrain de tout objet y compris le stationnement de véhicules. Par ailleurs, le sens du présent arrêt ne peut que conduire au rejet des demandes de la SCI des Coquetiers 23 de voir ordonner à M. et M^me X d’occulter définitivement toutes les ouvertures donnant sur la bande de terrain litigieuse situées sur la parcelle AN 13 appartenant à la SCI Coquetiers 23, de sorte que le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Les demandes indemnitaires

M. et M^me X et la SCI Coquetiers 23 se reprochent mutuellement un abus de procédure qui n’est démontré ni pour l’un ni pour l’autre de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté ces demandes.

Les demandes accessoires

Étant rappelé que M. et M^me X ont soulevé en appel un moyen qu’ils n’avaient pas soulevé en première instance lequel leur permet d’obtenir gain de cause seulement à hauteur de cour, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a exactement statué sur les dépens ainsi que sur

l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que partie perdante devant la cour, la SCI Coquetiers 23 sera condamnée aux dépens et donc déboutée de sa propre demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, l’équité ne commande pas de faire application desdites dispositions en cause d’appel au bénéfice de M. et M^me X qui seront toutefois condamnés sur ce même fondement à payer à M^me G H la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

DÉCLARE irrecevable l’assignation en intervention forcée de M^me G H devant la cour,

INFIRME le jugement rendu le 7 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Versailles en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande de droit de passage,

Et, statuant à nouveau et, y ajoutant,

Vu l’article 682 du code civil,

Vu l’état d’enclave du fonds de M. et M^me X,

DIT que M. et M^me X bénéficient d’un droit de passage sur la bande de terrain située parcelle cadastrée […] longeant leur fonds,

CONFIRME pour le surplus le jugement rendu le 7 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Versailles,

DÉBOUTE M. et M^me X et la SCI coquetiers 23 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. et M^me X à payer à M^me G H la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Coquetiers 23 aux dépens d’appel,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Anne LELIEVRE, Conseiller pour la présidente empêchée, et par Madame Natacha BOURGUEIL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Conseiller,