COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

14^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 FEVRIER 2021

N° RG 19/04467

N° Portalis DBV3-V-B7D-TIZ6

AFFAIRE :

SAS SHEMS&CO

C/

A X

MONSIEUR LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE PRES LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 05 Juin 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 19/00056

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-laure DUMEAU

M^e Chantal DE CARFORT

[…]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS SHEMS&CO agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège exerçant sous l’enseigne MOON SUSHI

N° SIRET : 799 998 638

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne-laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628

Assistée de M^e Jonathan ADWOKAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 0289

APPELANTE

****************

Monsieur A X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame B C épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés tous deux par M^e Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 334

Assistés de M^e AIDA Joanna, avocat au barreau de PARIS substituant M^e Christophe OGER de la SCP BBO, avocat au barreau de PARIS.

INTIMES

****************

Monsieur MONSIEUR LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE PRES LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

[…]

[…]

[…]

PARTIE INTERVENANTE

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Décembre 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sophie CHERCHEVE,

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SAS Shems&Co, exerçant sous l’enseigne 'Moon Sushi', est locataire depuis le 21 mars 2014 d’un local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble situé 1, place du Pays de France et 16, passage Poiret à Roissy-en-France (95700) appartenant à M. A X et M^me B C épouse X par suite de l’acquisition qu’ils ont faite de ce bien immobilier selon acte notarié du 24 avril 2018 auprès de M. Z.

Cet immeuble a fait l’objet d’un arrêté de péril pris par la mairie de Roissy-en-France en date du 7 décembre 2017 prescrivant des travaux à réaliser.

Le maire a prononcé sa mainlevée par arrêté en date du 12 juin 2018.

La société Shems&Co n’a pas repris le paiement des loyers postérieurement à cette date.

Par exploit d’huissier en date du 29 août 2018, M. et M^me X ont fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire resté infructueux.

Par acte d’huissier de justice délivré le 22 novembre 2018, M. et M^me X ont fait assigner en référé la société Shems&Co aux fins d’obtenir principalement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire le 29 septembre 2018, son expulsion et le paiement d’une somme de 4 874,29 euros au titre de l’arriéré locatif.

L’assignation a été régulièrement dénoncée au créancier inscrit, la SA Credipar, le 30 novembre 2018.

Par ordonnance contradictoire rendue le 5 juin 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Pontoise a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir, mais cependant dès à présent,

— constaté la résiliation du bail opérée de plein droit à la date du 29 septembre 2018,

— dit que la société Shems&Co devra libérer de sa personne et de ses biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, les lieux qu’elle occupe 1, place du Pays de France et 16 Passage Poiret à Roissy en France dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— et, faute par elle de ce faire dans ce délai et celui-ci passé, autorisé le propriétaire à faire procéder à son expulsion, même avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux le jour de l’expulsion est régi parles articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 200 et suivants du décret du 31 juillet 1992,

— condamné la société Shems&Co à payer aux époux X :

— une indemnité provisionnelle de 5 145,97 euros au titre de l’arriéré locatif dû selon décompte arrêté au 1^er mars 2019 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2018, date de l’assignation,

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges et accessoires à compter du 30 septembre 2018 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire de l’ordonnance est de droit en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile sauf en ce qui concerne l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Shems&co aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 19 juin 2019, la société Shems&Co a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition et en ce qu’elle l’a implicitement déboutée de toutes ses demandes, à l’exception de ce qu’elle a au principal renvoyé les parties à 'se pourvoir', rappelé que l’exécution provisoire est de droit sauf en ce qui concerne l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 juin 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Shems&Co demande à la cour, au visa des articles L. 511-3 et L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, 1719, 2°, 1720 alinéa 2, 1219, 1220, 1359 du code civil, L. 145-41 du code de commerce, 9, 11 et 808 du code de procédure civile, de :

— annuler l’ordonnance rendue le 5 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Pontoise pour violation du procès équitable et défaut de contradictoire ;

— constater l’existence d’une contestation sérieuse tenant au défaut de justification de l’existence d’une clause résolutoire écrite au profit du bailleur ;

— constater l’existence d’une contestation sérieuse tenant au défaut de justification de la qualité de bailleur de M. et M^me X ;

— constater l’existence d’une contestation sérieuse tenant à la contestation judiciaire au fond de la

qualité de bailleur de M. et M^me X ;

— constater l’existence d’une contestation sérieuse tenant à la contestation judiciaire au fond de la validité de la mainlevée des travaux ;

— constater la parfaite solvabilité de la société locataire commercial ;

— constater que la société est à jour des ses loyers ;

et partant,

— infirmer l’ordonnance déférée dans toutes ces dispositions et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ;

— condamner le bailleur à des dommages et intérêts de 5 000 euros à son bénéfice ;

— condamner le bailleur au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

à titre subsidiaire,

— infirmer l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial en cause ;

— ordonner le paiement de la somme déposée en séquestre au profit de M. et M^me X ;

— renvoyer les parties à mieux de pourvoir au fond pour le reste ;

à titre très subsidiaire,

— lui accorder un délai de grâce de 12 mois pour quitter les lieux et retrouver un autre bail commercial.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 30 juin 2020 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et M^me X demandent à la cour de :

— confirmer en tous points l’ordonnance rendue le 5 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Pontoise ;

partant et en cause d’appel,

— condamner la société Shems&Co à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner la société Shems&Co à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Shems&Co aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître de Carfort, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le procureur de la République près le tribunal judiciaire de Pontoise, à qui la déclaration d’appel, l’avis de fixation et les conclusions de l’appelante déposées le 20 juin 2020 ont été signifiés à personne habilitée, n’est pas intervenu à la cause.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations’ ou de 'dire et juger’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

La société Shems&Co conclut à l’annulation de l’ordonnance querellée pour violation du procès équitable et à l’existence de contestations sérieuses tenant au défaut de justification de la qualité de bailleur intimé, au défaut de justification de la créance du prétendu bailleur, à l’existence d’une instance au fond pendante et visant à la contestation de la qualité de bailleur intimé ainsi qu’à celle introduite devant le juge administratif en contestation de la validité de la main levée des travaux.

A titre subsidiaire, la société Shems&Co sollicite que soit ordonné le paiement de la somme déposée en séquestre au profit de l’intimé et à titre très subsidiaire, qu’il lui soit accordé un délai de 12 mois au pour quitter les lieux et retrouver un autre bail commercial.

Elle soutient en substance que l’absence de production par les bailleurs de justificatifs pertinents démontrant les travaux réalisés suite à l’arrêté de péril imminent pris par la municipalité le 7 décembre 2017 s’oppose au paiement des loyers réclamé.

M. et M^me X relatent que préalablement à l’acquisition qu’ils ont faite du bien immobilier litigieux le 24 avril 2018, ledit bien immobilier avait fait l’objet d’un arrêté de péril ordinaire en date du 7 décembre 2017 aux termes duquel il avait été ordonné :

'Article 1^er : M. G-H Z, demeurant 16 passage Poiret à Roissy-en-France, propriétaire de l’immeuble sis 16 passage Poiret devra :

- Dans un délai d’une semaine à dater de la notification du présent arrêté, prendre toutes les mesures pour garantir la sécurité publique en procédant à :

* L’étaiement complet de la cave avec des supports (au moins 2) sous chaque poutrelle métallique. La circulation dans la cave sera interdite.

* L’étaiement sous chaque solive de la salle de douche au 1 er étage. La circulation sera restreinte dans ces pièces au 1^er et au 2^e étage.

- Dans un délai de deux mois à dater de la notification du présent arrêté, prendre toutes les mesures pour garantir la sécurité publique en procédant :

* Dans la cave : au remplacement total du plafond et par conséquent du plancher du bas du rez-de-chaussée qui repose dessus, recherche de fuites et réparation des canalisations d’eau ainsi que la mise aux normes des câbles électriques.

* Dans la salle de douche / WC du 1^er étage : une réfection totale du plafond ainsi que du plancher du 2^e étage.'

Ils poursuivent en expliquant que la société Shems&Co avait au cours de l’année 2017 engagé une procédure de péril imminent contre l’ancien propriétaire, M. Z, compte tenu de divers désordres affectant le bien, et pour ce faire saisi le tribunal administratif de Compiègne qui, dans une décision du 30 novembre 2017, avait désigné un expert afin de faire un état de l’immeuble, sur le rapport duquel la mairie de Roissy-en-France a rendu un arrêté de péril imminent valant mise en demeure pour le propriétaire d’effectuer les travaux dans l’immeuble.

Ils soulignent donc que l’arrêté de péril prévoyait deux phases de travaux : une phase de travaux

urgents qui ont été effectués avant la vente par les services de la mairie à charge pour eux de s’en faire rembourser le coût entre les mains de M. Z et une phase de travaux de consolidation pour laquelle M. Z n’ayant pas les fonds nécessaires, a décidé de mettre en vente son bien, de sorte que cette seconde phase de travaux (nécessaires à la levée de l’arrêté de péril) a été effectuée par eux dès après leur acquisition.

Ils indiquent ensuite que par arrêté en date du 12 juin 2018, le service technique compétent a pris un arrêté de mainlevée du péril de sorte qu’à cette date, le contrat de bail commercial n’était plus suspendu et qu’ils ont, par courrier du lendemain demandé au locataire de procéder au paiement des loyers, ce qu’il n’a jamais fait.

Ils sollicitent en conséquence la confirmation intégrale de l’ordonnance critiquée ayant notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Sur la nullité de l’ordonnance du 5 juin 2019 :

L’appelante fait valoir que l’ordonnance querellée fonde sa décision 'd’accorder la conformité de la situation du bailleur et son droit de recouvrer les loyers en situation de péril imminent’ sur le 'rapport rendu par le Directeur Général des Services Techniques de la ville de Roissy-en-France', alors que ce rapport n’a pas été produit aux débats devant le premier juge, comme en témoigne la reproduction du dernier bordereau de pièces des intimés.

Elle soutient que l’ordonnance qui déclare acquise une clause résolutoire et prononce l’expulsion d’une société commerciale in bonis en se fondant sur une pièce inexistante doit être déclarée nulle et non avenue au risque d’engager la responsabilité de l’Etat pour faute.

Les intimés rétorquent que les pièces produites par les parties ont toutes été remises au juge des référés qui a fondé son analyse sur la pièce 10, à savoir 'les justificatifs de réalisation des travaux préconisés par arrêté de péril', de laquelle il ressort que dans son mail en date du 27 décembre 2017, M. E F, directeur général des services techniques de la ville de Roissy-en-France, confirme par écrit que les travaux ont bien été réalisés par l’entreprise Calabrese, conformément au rapport de l’expert judiciaire.

Ils soutiennent donc que le premier juge a parfaitement procédé à l’analyse des pièces contradictoirement communiquées par les parties et a légitimement fondé sa décision.

Sur ce,

Il résulte de la combinaison des articles 455 et 458 du code de procédure civile qu’une ordonnance doit être motivée à peine de nullité.

L’exigence de motivation ainsi prescrite à peine de nullité ne saurait se confondre avec l’appréciation que le premier juge a faite des pièces qui lui ont été soumises pour fonder sa décision.

Si une partie conteste l’appréciation ainsi faite, il lui revient de solliciter l’infirmation de la décision et non son annulation.

Au cas présent, la motivation du juge des référés critiquée par l’appelante est la suivante :

'Par arrêté en date du 12 juin 2018, le maire de Roissy en france a prononcé la mainlevée de l’arrêté prescrivant la réparation de l’immeuble menaçant ruine sis 16 passage Poiret à Roissy en France appartenant aux époux X et donné à bail à la société Shems&Co en se fondant sur le rapport établi par le directeur général des services techniques de la ville de Roissy attestant que les travaux mentionnés dans l’arrêté de péril avaient bien été réalisés.'

L’arrêté de mainlevée de péril imminent en date du 12 juin 2018, versé en pièce n° 3 par les intimés, est quant à lui ainsi rédigé en son paragraphe premier :

'Sur la base du rapport établi par la SARL E.Z.O et l’avis de Monsieur E F, Directeur Général des Services Techniques, disposant des compétences et qualifications techniques suffisantes, il est pris acte de la réalisation des travaux qui mettent fin au péril constaté dans l’arrêt du 7 décembre 2017, les travaux étant conformes aux prescriptions effectuées.'

Il ressort de ces rédactions que la décision querellée ne souffre d’aucune critique en ce qu’elle est clairement motivée, la seule erreur de plume ayant consisté à remplacer le mot 'avis’ par 'rapport’ n’étant aucunement de nature à l’entacher d’un quelconque vice.

Ainsi ce n’est qu’indirectement que la motivation du premier juge se fonde sur le rapport établi par le directeur général des services techniques de la ville de Roissy, par référence aux mentions contenues dans l’arrêté de mainlevée de péril, de sorte que 'cet avis’ n’avait pas à être nécessairement produit aux débats, étant relevé qu’il résulte de la pièce 10 des intimés que cet avis existe et que c’est en le prenant notamment en considération que le maire a considéré que les travaux effectués sont conformes aux prescriptions.

Le moyen de nullité de l’ordonnance déférée soulevé par la société Shems&Co sera rejeté.

Sur la résiliation du bail et l’existence d’une dette de loyers :

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :

'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n’en est nécessaire.

Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article du 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur le défaut de preuve de la qualité de bailleur titulaire d’un bail commercial écrit :

L’appelante fait valoir que si M. et M^me X produisent une attestation notariée faisant foi du transfert de propriété de l’immeuble à leur profit, ils ne produisent qu’un contrat de bail auquel ils ne sont pas parties de sorte que c’est un contrat oral qui régit la relation des parties, sans clause résolutoire.

Les intimés répondent qu’ils justifient avoir acquis le bien immobilier le 24 avril 2018 auprès de M. Z.

Sur ce,

Il découle des dispositions de l’article 1743 du code civil consacré au contrat de louage en général qui dispose que 'si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine', qu’à contrario, l’acquéreur de l’immeuble loué prend la suite du vendeur dans le contrat de bail.

Il s’ensuit que les nouveaux propriétaires des lieux loués litigieux sont bien-fondés à invoquer toutes les stipulations du contrat de bail signé entre leur vendeur et le locataire, en ce compris la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

La contestation de la locataire de ce chef n’apparaît dès lors pas suffisamment sérieuse.

Sur l’existence d’une action judiciaire en annulation de la vente de l’immeuble par le vendeur pour dol :

La société Shems&Co fait ensuite valoir que le vendeur de l’immeuble litigieux, M. Z, a introduit une action en annulation de la vente sur le motif principal du dol, les nouveaux acquéreurs ayant trompé le vendeur en prétextant précisément qu’ils avaient les moyens financiers et qu’ils s’engageaient à réaliser les travaux requis par l’arrêté de péril imminent.

Elle considère que la validité du contrat de vente immobilière étant mise en cause judiciairement, et partant la qualité de propriétaires et de créanciers des intimés, cela constitue une quatrième contestation sérieuse.

Les bailleurs répondent que comme l’arrêté de mainlevée de péril, la vente immobilière est parfaitement valable tant qu’une décision disant le contraire n’est pas intervenue.

Sur ce,

Il sera tout d’abord relevé que contrairement à ce qu’indique l’appelante, elle est bien à l’initiative, aux côtés de M. Z, de la requête déposée le 18 février 2019 aux fins d’être autorisée à assigner M. et M^me X à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Pontoise, à laquelle le juge du tribunal de grande instance de Pontoise a fait droit le lendemain, même si en effet l’assignation à jour fixe n’a par la suite été délivrée que par le seul M. Z et qu’il résulte d’un bulletin de mise en état du 17 octobre 2019, que la société Shems&Co est intervenue en demande par la suite.

Par ailleurs et en tout état de cause, une telle action ne dispense pas la locataire de payer les loyers dus aux propriétaires en titre, sans préjuger de l’issue de l’action en nullité de la vente et des restitutions qui pourraient intervenir entre le vendeur M. Z et les acquéreurs, M. et M^me X.

Cet argument n’apparaît pas davantage suffisamment sérieux pour faire obstacle à l’obligation de la locataire de payer le loyer dû.

Sur le défaut de réclamation des loyers au locataire commercial :

Le preneur fait ensuite valoir que le bailleur se prétend créancier de loyers mais ne produit aucun avis d’échéance émis à son encontre, ce qui vaut contestation sérieuse.

Les intimés relèvent que tant leur conseil que l’huissier de justice ayant délivré le commandement de payer visant la clause résolutoire ont sollicité le paiement des loyers à la société Shems&Co.

Sur ce,

Il résulte des éléments constants du dossier qu’entre la date à laquelle M. et M^me X ont acquis le local commercial et la date de mainlevée de l’arrêté de péril imminent, l’obligation ' de paiement par le locataire a été interrompue.

Toutefois, dès le lendemain de la levée de l’arrêté de péril, le conseil des bailleurs a adressé une lettre à la société Shems&Co dans laquelle il lui rappelait notamment son obligation de procéder au paiement des loyers dus pour la période du 12 au 30 juin 2018.

Par la suite, l’appelante a été mise en demeure de payer les loyers dus pour cette période ainsi que pour les mois de juillet et août 2018 selon le commandement de payer qui lui a été signifié par huissier de justice le 29 août 2018.

Dans ces circonstances, il ne saurait être fait grief aux bailleurs de ne pas avoir établi d’avis d’échéance puisqu’ils ont parallèlement valablement mis la locataire en demeure de payer les loyers.

L’argument de l’appelante à cet égard ne serait être considéré comme caractérisant une contestation sérieuse.

Sur le défaut d’exécution des travaux :

La locataire des locaux litigieux soutient que le bailleur 'présumé’ a tenté de tromper la justice en se prévalant d’un arrêté de mainlevée de péril du 12 juin 2018 pour prétendre qu’il avait le droit de recouvrer les loyers.

Elle souligne qu’il ressort de la propre correspondance de l’avocat du bailleur qu’au jour de l’émission de l’arrêté de mainlevée de péril, le bailleur n’avait pas commencé les travaux puisque dans un courrier du 29 juin 2018, il annonce que les travaux vont débuter comme prévu le 2 juillet 2018.

Elle ajoute que le contrat de prêt conclu par M. et M^me X à hauteur de la somme de 54 000 euros pour financer des travaux évalués par un expert et un architecte au coût de 465 000 euros démontre que les bailleurs n’ont jamais eu l’intention de faire les travaux requis par l’arrêté municipal.

Elle indique avoir introduit un recours en contestation de l’arrêté de mainlevée de péril devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise le 5 décembre 2018, ce qui constitue une troisième contestation sérieuse.

Elle prétend également que le devis du 28 avril 2018 produit par les intimés est un faux grossier, reproduisant les mentions d’un autre devis d’une société BTM produit par le notaire dans l’instance au fond pendante devant le tribunal judiciaire de Pontoise

M. et M^me X opposent à l’appelante la parfaite validité de l’arrêté de mainlevée.

Ils expliquent que les travaux cités dans le courrier de leur conseil en date du 29 juin 2018 sont relatifs à une campagne de travaux supplémentaires et sont totalement indépendants des travaux ayant conduit la mairie de la commune de Roissy-en-France à lever l’arrêté de péril.

Pour le démontrer, ils arguent du devis signé le 28 avril 2018 avec la société EZO, devis global concernant également des travaux de création d’un siphon de sol avec évacuation Pvc, pose d’un film sous dalle, coulage d’une nouvelle chape talochée.

Ils contestent qu’il s’agisse d’un faux et expliquent qu’après avoir découvert que la société BTM qui avait établi un premier devis était radiée, ils ont fait appel à la société EZO, qui a reçu copie du devis de la société BTM, l’a recopié, puis a réalisé les travaux comme le démontre notamment l’attestation du gérant.

Sur ce,

En raison de la séparation des pouvoirs, le juge judiciaire n’a pas à interférer sur la compétence du juge administratif dans le contrôle de la régularité d’un acte administratif. Il ne peut remettre en cause le titre exécutoire administratif dans son principe ou la validité des droits et obligations qu’il constate.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’examiner les arguments de l’appelante tendant à démontrer que le maire aurait été trompé par M. et M^me X.

Ainsi, de part ce seul motif et compte tenu de l’arrêté du maire de Roissy-en-France en date du 12 juin 2018 qui, prenant acte de la réalisation des travaux qui mettent fin au péril constaté dans l’arrêté du 7 décembre 2017, travaux conformes aux prescriptions effectuées, prononce 'la mainlevée de l’arrêté prescrivant la réparation de l’immeuble menaçant ruine, sis […] de France à Roissy-en-France et appartenant aux nouveaux propriétaires Monsieur et Madame X (immeuble anciennement propriété de Monsieur Z à la date de l’arrêté de péril)', il convient de constater avec l’évidence requise en référé que les loyers étaient de nouveau dus par les locataires à compter de la date de prise d’effet de l’acte réglementaire.

En outre, pour justifier du recours qu’elle prétend avoir introduit devant le tribunal administratif de Certy-Pontoise pour contester l’arrêté de mainlevée litigieux, l’appelante verse uniquement la copie d’une capture d’écran démontrant qu’elle a déposé devant ce tribunal une requête le 5 décembre 2018 contre la commune de Roissy-en-France, pour laquelle le dossier est en cours d’instruction, sans qu’il soit possible au vu de ce seul document de connaître le contenu de cette requête et son objectif.

Ainsi, aucune contestation sérieuse de l’existence et de la validité de l’arrêté de mainlevée de péril ne peut être retenue par la cour.

Ainsi, il découle de tout ce qui précède que la créance de M. et M^me X au titre des loyers impayés par sa locataire n’est pas sérieusement contestable de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en raison du non-paiement dans le délai d’un mois de la dette locative mentionnée au commandement de payer, a ordonné l’expulsion de l’appelante à défaut de départ volontaire, l’a condamnée à payer une indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation, sauf à préciser que cette dernière a un caractère provisionnel.

Sur les autres demandes :

La société Shems&Co indique qu’elle a viré sur un compte CARPA la valeur des loyers qu’elle a

mensuellement mis de côté et qu’elle est donc à jour du paiement de ses loyers.

Elle sollicite dans le dispositif de ses conclusions qu’il soit ordonné le paiement de la somme déposée en séquestre au profit des intimés.

Elle ajoute que malgré la proposition de paiement de ses arriérés de loyers formulée par l’intermédiaire de son conseil le 1^er octobre 2019, M. et M^me X l’ont fait expulser du local commercial le 18 octobre 2019.

Elle fait en outre valoir qu’elle est parfaitement solvable et bénéficiaire et qu’elle réalise un chiffre d’affaires de 547 000 euros par an.

Dans le dispositif de ses conclusions, elle sollicite l’octroi d’un délai de grâce de 12 mois pour quitter les lieux.

Enfin, compte tenu de la mauvaise foi des bailleurs et du préjudice de notoriété qu’elle subi puisque les bailleurs ont interrogé la mairie pour la faire passer pour 'un mauvais payeur', elle demande la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les bailleurs soutiennent quant à eux que la société Shems&Co ne cesse de mentir en dépit des différentes pièces produites mettant à mal sa position et considèrent que c’est elle qui intente des procédures abusives.

Ils avancent ensuite qu’il n’est pas justifié qu’à ce jour la somme versée par l’appelante figure toujours au crédit du compte CARPA et précisent qu’il ne s’agit pas d’un séquestre judiciaire, en soulignant que malgré le caractère exécutoire de la décision de première instance, la société Shems&Co n’a pas réglé les sommes mises à sa charge.

Ils demandent donc le débouté de la société Shems&Co de toutes ses demandes, en ce compris celle de dommages et intérêts et demandent à leur tour sa condamnation à leur payer la somme de 10 000 euros pour procédure abusive, en insistant sur les propos outranciers que la société Shems&Co se permet de tenir en affichant sur la façade du restaurant dont elle a été expulsée des affiches diffamatoires à leur encontre.

Sur ce,

En l’absence de séquestre judiciaire ordonné, il n’y a pas lieu d’ordonner à l’appelante de verser les sommes consignées à la CARPA entre les mains des bailleurs, les condamnations pécuniaires prononcées par le premier juge, confirmées par le présent arrêt, étant suffisantes à valoir obligation de payer.

Par ailleurs, l’appelante qui ne développe pas dans sa motivation les moyens nécessaires à fonder sa prétention quant à l’octroi d’un délai de grâce pour quitter les lieux, en contrariété avec les dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, sera déboutée de cette demande.

Enfin, compte tenu du sens de la présente décision, qui ne retient pas ses arguments et moyens, aucune faute des intimés ne peut être relevée dans l’action qu’ils ont initiée de sorte que la société Shems&Co sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

S’agissant de M. et M^me X, ils ne démontrent pas en quoi la procédure diligentée à leur encontre aurait été particulièrement dilatoire et abusive, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive de faute. Ils seront donc déboutés de leur demande au titre de la procédure abusive.

Sur les demandes accessoires :

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Shems&Co ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Elle devra en outre supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Il est en outre inéquitable de laisser à M. et M^me X la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelante sera en conséquence condamnée à leur verser une somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Rejette l’exception de nullité de l’ordonnance critiquée soulevée par la société Shems&Co,

Confirme l’ordonnance du 5 juin 2019 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute les parties de toutes leurs demandes,

Dit que la société Shems&Co supportera les dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Shems&Co à verser à M. A X et M^me B C épouse X ensemble la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame CHERCHEVE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,