Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société civile immobilière (SCI) Poupi Domaine et M. A… B… ont demandé au tribunal administratif de Marseille d’annuler l’arrêté du 13 novembre 2019 par lequel le maire de la commune de Marseille a délivré à la société locale d’équipement de l’aire métropolitaine (Soleam) un permis de construire pour la réalisation d’un centre socio-culturel, ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux formé le 30 décembre 2019 et le permis de construire modificatif délivré par la présidente de la métropole Aix-Marseille Provence à la Soleam le 1er juillet 2020.

Par un jugement n° 2003331 du 9 octobre 2023, le tribunal administratif de Marseille a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 8 décembre 2023, 22 mars, 9 septembre et 25 septembre 2024, 19 mars et 13 mai 2025, la SCI Poupi Domaine et M. B…, représentés par M^e Simon, demandent à la cour, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Marseille du 9 octobre 2023 ;

2°) d’annuler l’arrêté de permis de construire du 13 novembre 2019 ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ;

3°) d’annuler le permis de construire modificatif n° 1 délivré par la métropole Aix-Marseille Provence à la Soleam le 1er juillet 2020 ;

4°) d’annuler le permis de construire modificatif n° 2 délivré par la métropole Aix-Marseille Provence à la Soleam le 15 janvier 2025 ;

5°) de mettre à la charge solidaire de la commune de Marseille, de la métropole Aix-Marseille Provence et de la Soleam la somme 16 096,04 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

Sur la régularité du jugement contesté :

- le jugement est entaché d’une erreur matérielle aux points 20 à 24 ;

- il est insuffisamment motivé ;

Sur le permis de construire du 13 novembre 2019 :

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet ;

- le formulaire de demande ne précise pas les surfaces de plancher ;

- la représentation des lieux avoisinants est incohérente ;

- le dossier ne permet pas d’apprécier l’intégration du projet dans son environnement et le document d’insertion est incomplet ;

- le dossier ne mentionne pas que le projet nécessite des démolitions ;

- la demande ne mentionne pas la puissance électrique nécessaire au projet ;

- la demande comporte des inexactitudes en ce qui concerne les parcelles d’assiette du projet et a été présentée sur une unité foncière incomplète ;

- le dossier ne comporte pas de plan de masse coté en trois dimensions et faisant apparaître les espaces extérieurs et les raccordements aux réseaux ;

- les plans de façades sont incomplets ;

- la notice architecturale ne décrit pas l’état initial ;

- l’étude géotechnique préalable, exigible en vertu du plan de prévention des risques naturels, n’a pas été réalisée ;

- la procédure de consultation de l’architecte des bâtiments de France a été irrégulière ;

- la consultation d’ENEDIS était nécessaire préalablement à la délivrance du permis ;

- le projet méconnaît l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme ;

- le maire n’a pas donné son accord au titre de la police des établissements recevant du public en application des articles L. 425-3 du code de l’urbanisme et R. 122-7 du code de la construction et de l’habitation ;

- le changement d’usage des locaux d’habitation n’a pas été préalablement autorisé et l’arrêté de permis de construire ne comportait pas de mention sur ce point en violation des articles L. 425-9 et R. 424-6 du code de l’urbanisme ;

- aucun espace de stationnement n’est prévu en violation des articles 32 et 35 du règlement du plan local d’urbanisme ;

- le projet nécessitait un permis de démolir en application des articles L. 451-1 et R. 421-28 du code de l’urbanisme ;

- l’autorisation du projet sans travaux de confortement du sous-sol méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

- le permis de construire méconnaît les dispositions de l’aire de mise en valeur du site patrimonial remarquable de Marseille relatives aux immeubles à conserver, aux cœurs d’îlot, à la composition des façades, aux matériaux de couverture, aux ouvertures en toitures, et celles de la fiche « Im 1.135a » spécifique au domaine Ventre ;

- le projet méconnaît l’article 13.5.4 du règlement du plan local d’urbanisme de Marseille.

Sur le permis modificatif du 1er juillet 2020 :

- il n’a pas été précédé d’un avis de l’architecte des bâtiments de France ;

Sur le permis modificatif du 15 janvier 2025 :

- il ne régularise pas les illégalités relevées ;

- la demande n’a pas été accompagnée de dossiers d’accessibilité et de sécurité modifiés en violation de l’article R. 431-30 du code de l’urbanisme ;

- le permis n’a pas été précédé d’un accord du maire au titre de la police des établissements recevant du public et d’un avis des commissions de sécurité et d’accessibilité ;

- il n’a pas été précédé d’un avis favorable de l’architecte des bâtiments de France ;

- il méconnaît l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense enregistrés les 21 avril et 29 septembre 2024, 11 février 9 avril 2025, la Soleam, représentée par M^e Constanza, conclut à titre principal au rejet de la requête, à titre subsidiaire à ce que la cour fasse application des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et à ce que soit mise à la charge solidaire de la SCI Poupi Domaine et de M. B… une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens invoqués par les requérants ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés les 9 septembre 2024 et 9 avril 2025, la métropole Aix-Marseille-Provence, représentée par M^e Mialot, conclut au rejet de la requête, subsidiairement à l’application les articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

les requérants ne justifient pas d’un intérêt à agir ;

les moyens invoqués ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 15 octobre 2024, la commune de Marseille représentée par M^e Beauvillard, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens invoqués par les requérants ne sont pas fondés.

Par une lettre du 17 février 2025, la cour a informé les parties qu’il était envisagé d’inscrire l’affaire à une audience qui pourrait avoir lieu au deuxième trimestre 2025, et que l’instruction était susceptible d’être close par l’émission d’une ordonnance à compter du 20 mars 2025.

Par ordonnance du 24 juin 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat.

Un mémoire produit pour la commune de Marseille par M^e Beauvillard a été enregistré le 26 juin 2025, postérieurement à la clôture d’instruction intervenue dans les conditions prévues au premier alinéa de l’article R. 613-2 du code de justice administrative, et n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

le code de la construction et de l’habitation ;

le code général des collectivités territoriales ;

le code du patrimoine ;

le code de l’urbanisme ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Hameline, rapporteure,

- les conclusions de M. Quenette, rapporteur public,

- et les observations de M^e Simon, avocat de la SCI Poupi Domaine et de M. B…, celles de M^e Nogaret, avocat de la commune de Marseille, celles de M^e Garrigue, avocat de la métropole Aix-Marseille-Provence, et celles de M^e Constanza, avocat de la Soleam.

Une note en délibéré présentée pour la SCI Poupi Domaine et M. B… a été enregistrée le 10 décembre 2025 et n’a pas été communiquée.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 13 novembre 2019, le maire de Marseille a délivré un permis de construire à la société publique locale Soleam, concessionnaire de la métropole Aix-Marseille-Provence pour l’opération d’aménagement « Grand centre-ville », en vue de la réalisation d’un équipement socio-culturel à destination de centre de loisirs et de maison pour tous sur un terrain cadastré B 246, 322, 247, 248, 251, situé 16-18 rue Moustier au sein du domaine Ventre dans le 1er arrondissement de Marseille. La SCI Poupi Domaine et M. A… B…, respectivement propriétaire et occupant d’un immeuble voisin du projet, ont adressé le 30 décembre 2019 à la commune de Marseille un recours gracieux contre ce permis, qui a été implicitement rejeté. Le1er juillet 2020, la présidente de la métropole Aix-Marseille-Provence a délivré un permis de construire modificatif à la Soleam. Par un jugement du 9 octobre 2023, le tribunal administratif de Marseille a rejeté le recours contentieux formé par la SCI Poupi Domaine et M. B… à fin d’annulation du permis de construire initial, de la décision implicite de rejet de leur recours gracieux et du permis de construire modificatif du 1er juillet 2020. La SCI Poupi Domaine et M. B… relèvent appel de ce jugement, et présentent également, dans le dernier état de leurs écritures, des conclusions contre le nouveau permis de construire modificatif délivré par la métropole Aix-Marseille Provence à la Soleam le 15 janvier 2025.

Sur la régularité du jugement attaqué :

En ce qui concerne l’erreur entachant la numérotation des motifs :

2. Il ressort de la rédaction du jugement du 9 octobre 2023 que la numérotation de ses motifs passe par erreur directement du point 20 au point 24 dans le passage sous-titré « Quant à la méconnaissance de la fiche Im 1.135 spécifique au domaine Ventre », et que les premiers juges renvoient au point 24 à ce qui « a été dit au point 22 », alors qu’ils ont entendu en réalité renvoyer au point 19 concernant la description de la parcelle n° 248 comme « immeuble à conserver » sur la planche d’ensemble du site patrimonial remarquable de Marseille. Toutefois, ces erreurs de numérotation sont sans incidence sur l’intelligibilité du raisonnement qui les a conduits à écarter le moyen invoqué comme inopérant. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le jugement serait entaché d’irrégularité et devrait être annulé de ce fait.

En ce qui concerne les moyens tirés d’insuffisances de motivation du jugement :

3. D’une part, les premiers juges, en mentionnant au point 3 du jugement contesté les irrégularités dans l’affichage du permis de construire initial invoquées par les demandeurs, puis en écartant ce moyen comme inopérant après avoir indiqué que ces irrégularités, à les supposer établies, étaient sans incidence sur la légalité du permis de construire attaqué, ont suffisamment motivé leur jugement sur ce point.

4. D’autre part, la réponse apportée par le tribunal, au point 9 du jugement, à la branche du moyen tiré du caractère incomplet du dossier de permis de construire concernant la superficie des parcelles d’assiette du projet n’a pas davantage entaché le jugement attaqué d’insuffisance de motivation.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir des requérants :

5. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. (…)». Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

6. Il ressort des pièces du dossier que la SCI Poupi Domaine est propriétaire d’un immeuble d’habitation situé sur la parcelle cadastrée n° 317, limitrophe de la parcelle n° 248 incluse dans l’assiette du projet autorisé par le permis de construire, et que M. B…, co-gérant de la SCI Poupi Domaine, est occupant de cet immeuble. Celui-ci est situé à proximité immédiate et dispose de vues directes, à une distance de quelques mètres, sur la partie Est du projet, qui prévoit la modification des volumes et la surélévation partielle de la construction existante sur la parcelle n° 248. Par suite, eu égard à leur situation et à la nature du projet autorisé, les requérants justifient d’un intérêt à agir contre le permis de construire et les permis modificatifs en litige. La fin de non-recevoir opposée sur ce point par la métropole Aix-Marseille-Provence doit dès lors être écartée.

Sur la légalité du permis de construire du 13 novembre 2019 :

7. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises . Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

8. Par ailleurs, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

9. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. ». Aux termes de l’article R. 431-10 du même code : « Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; (…).c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain (…). ».

10. D’une part, il ressort des pièces du dossier de demande déposé par la Soleam que celui-ci comporte un plan de situation, un plan cadastral, des plans de masse ainsi que des plans de coupe, de toitures, d’élévations et de façades. Les plans de coupe, le nouveau plan de masse produit à l’appui des demandes de permis modificatif n° 1 et 2 et les plans de façade renseignent sur les hauteurs et les largeurs de l’ensemble des éléments du projet ainsi que sur les surfaces, un plan coté en trois dimensions étant notamment produit. En outre, contrairement à ce qu’indiquent les requérants, les plans de façade de l’existant et du projet produits à l’appui de la demande de permis modificatif n° 1 font apparaitre l’état initial et futur du projet en façade Est incluant une extension en R+2. Les plans et autres documents joints à la demande permettent également d’appréhender suffisamment le projet en ce qui concerne la réalisation d’un patio en rez-de-chaussée. La seule circonstance que les plans de masse produits à l’appui de la demande initiale ont été complétés en ce qui concerne les informations relatives aux raccordements aux réseaux publics ainsi qu’à l’accès et la voirie interne au domaine Ventre demeure sans incidence sur le caractère complet du dossier de demande d’autorisation, dont le contenu a effectivement permis au service instructeur de s’assurer de la régularité du projet.

11. D’autre part, s’agissant de l’insertion du projet dans son environnement, s’il est vrai que le document graphique PC6 joint à la demande de permis initial ne représentait pas de manière complète l’environnement bâti proche du projet d’équipement socio-culturel, tout en faisant figurer l’immeuble R+4 accolé à sa partie Sud ainsi que l’élévation de l’immeuble existant au-dessus du porche séparant la cour intérieure du domaine Ventre de l’accès sur la rue Moustier, les autres pièces produites à l’appui des demandes de permis initial et de permis modificatifs, et notamment le plan de masse des constructions à modifier ainsi que les documents photographiques EdL PC7 et EdL PC8 joints à la demande de permis initial et les photographies aériennes, permettaient, en complétant utilement les documents graphiques, d’apprécier la configuration des lieux avoisinants et du bâti du domaine Ventre à proximité des parcelles d’assiette du projet.

12. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier que le formulaire de demande de permis de construire, en cohérence avec la pièce PC1, détaille dans le tableau des surfaces les surfaces d’entrepôt de 888 m² supprimées par le projet et le changement de destination de celles-ci pour 715 m², ainsi que la suppression de 173 m² et la création de 13 m² supplémentaires. La notice précise en outre quelles étaient les destinations antérieures des surfaces de plancher des différentes constructions du domaine Ventre concernées par le projet. Le moyen tiré de ce que les surfaces de plancher seraient insuffisamment précisées par la demande manque dès lors en fait.

13. En troisième lieu, les cinq parcelles concernées par le projet sont mentionnées dans le formulaire de demande de permis de construire. Si certains des plans joints à la demande de permis initiale, et notamment le plan de situation établi sur la base graphique du cadastre, délimitent le périmètre du projet en laissant de manière erronée à l’extérieur de celui-ci la partie Est de la parcelle n° 248, cette seule circonstance, au vu des plans de masse, de coupe et de façades et des pièces photographiques jointes à la demande, et au vu en outre des pièces produites à l’appui des demandes de permis modificatifs, ne pouvait créer d’ambiguïté sur l’inclusion de la totalité de la parcelle n° 248 dans l’assiette du projet, et n’a pu dès lors tromper le service instructeur. Pour le même motif, ainsi que l’on relevé à juste titre les premiers juges, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet aurait été présenté sur une unité foncière incomplète ou qu’il aurait nécessité une déclaration préalable de division foncière.

14. En quatrième lieu, d’une part, aux termes de l’article R. 431-5 g) du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire précise : (…) g) La puissance électrique nécessaire au projet, lorsque la puissance électrique est supérieure à 12 kilovoltampères monophasé ou 36 kilovoltampères triphasé ». D’autre part, aux termes de l’article L. 111-11 du même code : « Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l’aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé si l’autorité compétente n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. / (…) ».

15. Il résulte des pièces produites à l’appui de la demande de permis modificatif n° 2 que la société pétitionnaire a mentionné les informations relatives à la puissance électrique requise par le projet, à savoir une puissance de 156 KVA. Le moyen tiré d’une carence de la demande de permis sur ce point en violation des dispositions précitées doit dès lors être écarté comme manquant en fait.

16. Par ailleurs, il ressort des documents produits en défense par la métropole Aix-Marseille-Provence que la société ENEDIS a effectivement été saisie s’agissant de l’alimentation du projet en électricité, et a répondu par courrier du 13 novembre 2024 que celui-ci nécessitait un simple branchement. Par suite, les appelants ne sont pas non plus fondés à soutenir que le permis de construire serait entaché d’un vice de procédure à défaut de consultation d’ENEDIS. Enfin, alors qu’il ne résulte ni de cet avis du gestionnaire de réseau, ni d’aucune autre pièce du dossier que le raccordement du futur équipement socio-culturel nécessiterait des travaux d’extension sur la partie publique du réseau de distribution d’électricité, les requérants ne peuvent utilement invoquer la méconnaissance par le permis de construire initial et les permis modificatifs des dispositions précitées de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme.

17. En cinquième lieu, aux termes de l’article L. 451-1 du code de l’urbanisme : « Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d’aménagement, la demande de permis de construire ou d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d’aménager autorise la démolition. ». Aux termes de l’article R. 421-28 du même code : « Doivent en outre être précédés d’un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction : a) Située dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable classé en application de l’article L. 631-1 du code du patrimoine ; (…) ». Aux termes de l’article R. 431-21 du même code : « Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d’aménager doit : / a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; / b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement. ». Et aux termes de l’article R. 451-2 de ce code : « Le dossier joint à la demande comprend : (…) b) Un plan de masse des constructions à démolir ou, s’il y a lieu, à conserver ; c) Un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants. ».

18. Il résulte de ces dispositions, d’une part, que lorsqu’un permis de construire autorise un projet qui implique la démolition totale ou partielle d’un bâtiment soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire doit, soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir, soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction. D’autre part, si le permis de construire et le permis de démolir peuvent être accordés par une même décision, au terme d’une instruction commune, ils constituent des actes distincts ayant des effets propres. Eu égard à l’objet et à la portée du permis de démolir, la décision statuant sur la demande de permis de construire ne peut valoir autorisation de démolir que si le dossier de demande mentionne explicitement que le pétitionnaire entend solliciter cette autorisation.

19. En l’espèce, le pétitionnaire a coché sur le formulaire de demande de permis de construire la case PC27 correspondant à des travaux qui nécessitent un permis de démolir. Les documents graphiques et photographiques du dossier de demande, dont le plan de masse des constructions à modifier EdL-PC2 et les plans de façades et de niveaux, mentionnent et repèrent de manière claire les volumes à démolir, et un plan spécifique PC 27 « permis de démolir » reprend ces volumes y compris en ce qui concerne la véranda située en façade Est sur la parcelle n° 248. La notice explicite par ailleurs les démolitions du bâti impliquées par le projet, incluant celle des locaux d’un ancien atelier industriel surplombé d’un logement en cœur d’îlot. Par suite, le contenu du dossier de demande était suffisamment explicite à cet égard conformément aux exigences de l’article R. 451-2 du code de l’urbanisme. Au vu de la demande dont était ainsi saisie l’administration, l’arrêté de permis de construire en litige a autorisé les démolitions décrites et vaut permis de démolir en application des dispositions précitées de l’article L. 451-1 du code de l’urbanisme. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point 17 doit être écarté.

20. En sixième lieu, aux termes de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme : « Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (…) / f) Lorsque la construction projetée est subordonnée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (…), à la réalisation d’une étude préalable permettant d’en déterminer les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation, une attestation établie par l’architecte du projet ou par un expert certifiant la réalisation de cette étude et constatant que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception ; (…) ».

21. Il appartient au juge, saisi d’un moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions, de s’assurer de la production, par le pétitionnaire, d’un document établi par l’architecte du projet ou par un expert attestant qu’une étude a été menée conformément aux exigences de la règlementation et que ses résultats ont été pris en compte au stade de la conception du projet. Il ne saurait en revanche, dans ce cadre, porter une appréciation sur le contenu de l’étude et son caractère suffisant au regard des exigences des plans de prévention des risques qui en imposent la réalisation.

22. Le terrain d’assiette du projet est classé par le plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) approuvé le 27 juin 2012 en zone B2 qui équivaut à un aléa faible à moyen pour le risque de mouvements différentiels de terrain par retrait et gonflement d’argiles, ce qui nécessite à ce titre que le pétitionnaire certifie qu’une étude de sols a été réalisée ainsi que le prévoient les dispositions de l’article II 11 du règlement du PPRN. Si la société pétitionnaire s’est bornée à joindre à la demande de permis de construire initial une attestation de l’architecte du projet selon laquelle une étude était en cours dont il respecterait les préconisations, il ressort en revanche du dossier de demande du permis modificatif n° 2 délivré le 15 janvier 2025 qu’une étude géotechnique a été rendue le 21 avril 2021 et qu’une nouvelle étude réalisée en juin 2024, dont le rapport est joint à la demande, formule après une analyse technique du projet certaines recommandations concernant en particulier la pose des fondations du futur ascenseur et l’assise des travaux de fondations, que le pétitionnaire s’est engagé à respecter. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance par la demande de permis des dispositions précitées de l’article R. 431-16 f) du code de l’urbanisme doit être écarté.

23. En septième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations ».

24. La SCI Poupi Domaine et M. B… invoquent, dans le dernier état de leurs écritures d’appel, la méconnaissance des dispositions précitées de l’article R. 111-2 par le projet autorisé en raison de l’absence de travaux préalables de confortement du sous-sol en dépit du risque existant attesté par le classement du terrain en zone B2 par le PPRN. Toutefois, il ne ressort ni du contenu de l’étude géotechnique mentionnée au point 22 dont ils ne critiquent pas utilement la teneur, ni des autres pièces du dossier que les caractéristiques du terrain d’assiette et celles du projet rendraient nécessaires de tels travaux préalables, alors notamment que le futur équipement ne prévoit pas de niveau en sous-sol et que sa principale charge nouvelle sur le sol résulte de la mise en place d’un ascenseur desservant le bâtiment en R+2 qui a fait l’objet de préconisations quant aux travaux de fondations que le pétitionnaire s’est engagé à respecter. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le maire de Marseille aurait commis une erreur manifeste d’appréciation en délivrant le permis de construire en raison d’un risque d’atteinte à la sécurité publique.

25. En huitième lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 632-1 du code du patrimoine : « Dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, sont soumis à une autorisation préalable les travaux susceptibles de modifier l’état des parties extérieures des immeubles bâtis, y compris du second œuvre, ou des immeubles non bâtis. (…) L’autorisation peut être refusée ou assortie de prescriptions lorsque les travaux sont susceptibles de porter atteinte à la conservation ou à la mise en valeur du site patrimonial remarquable. ». Aux termes de l’article L. 632-2 du même code : « I. L’autorisation prévue à l’article L. 632-1 est, sous réserve de l’article L. 632-2-1, subordonnée à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France, le cas échéant assorti de prescriptions motivées. A ce titre, ce dernier s’assure du respect de l’intérêt public attaché au patrimoine, à l’architecture, au paysage naturel ou urbain, à la qualité des constructions et à leur insertion harmonieuse dans le milieu environnant. Il s’assure, le cas échéant, du respect des règles du plan de sauvegarde et de mise en valeur ou du plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine. (…) ».

26. D’autre part, aux termes de l’article R. 423-54 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, l’autorité compétente recueille l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. ». Aux termes de l’article R. 423-11-1 du même code : « Lorsque la décision est subordonnée à l’accord ou à l’avis de l’architecte des bâtiments de France, le maire lui transmet un dossier dans la semaine qui suit le dépôt. ».

27. Le domaine Ventre où se situe le projet est compris dans le périmètre de l’ancienne aire de valorisation de l’architecture et du patrimoine (AVAP) de Marseille, devenue un site patrimonial remarquable au sens des dispositions précitées en vertu de l’article 114 de la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine. Il ressort des pièces du dossier que l’architecte des bâtiments de France a été saisi de manière complète, par le service instructeur, de la demande de permis de construire initial, ainsi au demeurant que des demandes de permis modificatifs, et qu’il a rendu le 6 novembre 2019 un avis visé par le permis de construire du 13 novembre 2019. La seule circonstance que le maire n’ait pas transmis le dossier de demande de permis de construire à l’architecte des Bâtiments de France dans un délai d’une semaine à compter de sa réception comme le prévoit l’article R. 423-11 du code de l’urbanisme n’a pas eu en l’espèce d’influence sur le sens de la décision prise, ni n’a privé les intéressés d’une garantie. Par suite, le moyen tiré d’un vice de procédure entachant de ce fait la légalité du permis de construire initial doit dès lors être écarté.

28. En neuvième lieu, le règlement d’un site patrimonial remarquable vaut servitude d’utilité publique en vertu de l’article L. 631-1 du code du patrimoine et ses prescriptions s’imposent aux autorisations de construire dès lors qu’il est annexé au plan local d’urbanisme. L’article 2 constituant le plan réglementaire du site patrimonial remarquable de Marseille distingue, dans son thème 2 relatif aux îlots, les « cœurs d’îlots à conserver ou à restituer » en raison de leur valeur patrimoniale reconnue, représentés sur le document graphique par un losange vert inscrit dans un losange blanc. Il distingue par ailleurs, dans son thème 3 relatif à l’espace bâti, les immeubles ou parties d’immeubles « non protégés », représentés en poché gris sur le document graphique, les immeubles « à conserver » en raison de leur valeur patrimoniale reconnue, représentés en poché orange, et les immeubles « à conserver avec prescriptions particulières (fiches Im) » qui présentent un enjeu majeur de conservation, représentés en poché orange avec des étoiles blanches. L’article 3 du règlement édicte diverses prescriptions particulières applicables notamment aux cœurs d’îlots, ainsi qu’aux espaces bâtis et notamment leurs façades, ouvertures et toitures.

29. Il ressort de la lecture du règlement que, si le domaine Ventre au sein duquel doit être réalisé le projet constitue un très grand îlot caractérisé par un ensemble de bâtiments autour d’une cour et de voies internes, son cœur d’îlot n’est pas identifié parmi les « cœurs d’îlots à conserver ou restituer ». Les espaces bâtis du domaine Ventre comprennent une église, seule identifiée comme un « immeuble à conserver avec prescriptions particulières » sur le document graphique, ainsi que plusieurs « immeubles à conserver » dont, dans l’emprise du projet en litige, les immeubles longeant la rue Moustier sur les parcelles n°  251 et 246 et deux maisons situées sur la parcelle n° 248. Le reste de l’assiette du projet est constitué d’immeubles non protégés. Enfin, le domaine Ventre dans son ensemble fait l’objet d’une « fiche immeuble » Im 1.135a établie à la suite d’un diagnostic sur site réalisé en 2016. Cette fiche mentionne notamment le projet de la Soleam alors en cours d’étude pour la réalisation d’un centre social, et indique que, compte-tenu de la faible valeur patrimoniale des parcelles concernées par celui-ci, la « prescription de démolition » précédemment édictée dans le cadre de la ZPPAUP « reste valable ».

30. Tout d’abord, il résulte de ce qui a été dit au point précédent que les requérants ne peuvent utilement invoquer la méconnaissance, par le projet de démolition et de construction autorisé, des dispositions du règlement du site patrimonial remarquables relatives aux « immeubles à conserver avec prescriptions particulières » et la déclinaison de celles-ci dans la fiche immeuble Im1.135a, dès lors que ces prescriptions ne concernent pas les immeubles inclus dans l’assiette du projet eu égard au contenu même de la fiche à cet égard, et alors que les bâtiments modifiés par le projet sont identifiés soit en poché orange soit en poché gris par le document graphique.

31. Ils ne peuvent davantage soutenir utilement que le projet méconnaîtrait les dispositions de l’article 3-2.3.2 du règlement du site patrimonial remarquable relatif aux bâtis de cœurs d’îlots du thème 2 « îlots », qui imposent que le bâti « identifié comme faisant partie de la typologie de l’îlot » soit conservé et interdisent les extensions et surélévations, en l’absence de qualification du cœur d’îlot du domaine Ventre comme un « cœur d’îlot à conserver ou restituer » au sens du règlement, et alors qu’il ne ressort en outre ni de la fiche immeuble Im 1.135a ni des autres pièces du dossier que les immeubles inclus dans l’assiette du projet et concernés par des démolitions ou modifications de leur volume aient été spécifiquement identifiés au titre de la typologie de l’îlot.

32. Aux termes de l’article 2-3.2 du règlement du site patrimonial remarquable relatif aux immeubles à conserver : « ces immeubles peuvent exceptionnellement faire l’objet : / d’extension ou de surélévation, à condition : / – de ne pas altérer la composition d’ensemble / – que la surélévation vise à rejoindre les gabarits voisins plus hauts uniquement et ne dénature pas la composition de l’immeuble ». Ces dispositions s’appliquent au projet en tant qu’il concerne deux maisons d’habitation anciennes en R+1 et R+2 accolées sur la parcelle n° 248, qui sont identifiées par le document graphique comme des immeubles à conserver tout en étant flanquées d’éléments bâtis quant à eux non protégés et contribuant à dénaturer leur intérêt patrimonial à savoir, à l’ouest, une construction plus récente à usage d’atelier industriel dissimulant les façades des deux maisons jusqu’au premier étage inclus et, à l’est, un appentis vitré. Il ressort du dossier de demande que le projet consiste à démolir le bâtiment à usage d’atelier et l’appentis vitré existants, à restaurer la composition des façades est et ouest des deux maisons par des fenêtres avec volets aux premier et deuxième étages, et à surélever partiellement la maison en R+1, dans le prolongement de la toiture de la maison en R+2, afin d’accueillir une cage d’ascenseur nécessaire à l’accessibilité des locaux du centre socio-culturel. La surélévation prévue, de dimensions modestes, vise ainsi à rejoindre le gabarit voisin en R+2 conformément aux dispositions précitées du règlement. Par ailleurs, les caractéristiques du projet sur la parcelle n° 248, si elles prévoient la pose d’un bardage contemporain en zinc unifiant la façade ouest et la toiture de la maison en R+1, n’ont fait l’objet d’aucune remarque de l’architecte des bâtiments de France dans son avis favorable du 6 novembre 2019, et ne peuvent être regardées comme altérant la composition d’ensemble de l’espace bâti, alors en outre qu’elles remédient pour partie à la dénaturation antérieure des deux immeubles reconnus d’intérêt patrimonial. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance par le permis de construire en litige des dispositions de l’article 2-3.2 du règlement du site patrimonial remarquable doit être écarté.

33. Les requérants invoquent également, pour la première fois en appel, la méconnaissance de diverses prescriptions de l’article 3-3 du règlement du site patrimonial remarquable relatif aux espaces bâtis par les modifications que le projet apporte aux deux immeubles situés sur la parcelle n° 248. Tout d’abord, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet méconnaisse les dispositions de l’article 3-3.1.1 selon lesquelles toute intervention doit respecter l’intégrité de l’architecture des façades et concourir à leur mise en valeur alors que, ainsi qu’il a été dit au point précédent, il restitue la visibilité des façades est et ouest de ces immeubles qui se trouvaient en grande partie dissimulées par des adjonctions de constructions ultérieures, tout en recherchant une cohérence avec la typologie d’habitation et l’ordonnancement du bâti adjacent. Pour les mêmes motifs, il n’est pas démontré que soient méconnus ni l’article 3-3.1.2.3 relatif aux façades, ni l’article 3-3.1.3.1 relatif aux percements d’ouvertures, ni l’article 3-3.1.3-3 relatif aux volets. L’article 3-3.2.2 relatif aux matériaux de couvertures ne fait pas obstacle à l’utilisation du zinc sur une construction existante, ainsi que le prévoit le projet pour souligner de manière plus contemporaine le volume vertical de l’immeuble en R+1 afin de l’insérer dans le nouvel ensemble architectural. Enfin, si l’article 3-3.2.3 prévoit que les verrières de toitures sont autorisées dans les formes, proportions et matériaux qui correspondent au bâti traditionnel, il résulte des plans de masse que les bâtiments existants sur la parcelle n° 248 comportaient déjà des ouvertures en toiture au-dessus des niveaux R+1 et R+2, et la société pétitionnaire a pu sans altérer les caractéristiques du bâti existant prévoir, conformément d’ailleurs à la demande de l’architecte des bâtiments de France, la réalisation de châssis de toit rectangulaires sur la toiture en tuiles de l’immeuble en R+2 ainsi qu’il résulte de l’état du projet autorisé par le permis modificatif n° 2.

34. Il résulte de ce qui a été dit aux points 29 à 33 que les différents moyens tirés de violations par le projet autorisé des dispositions du règlement du site patrimonial de Marseille doivent être écartés. Pour les mêmes motifs que ceux précédemment exposés, les requérants n’établissent pas que l’architecte des bâtiments de France aurait commis une erreur manifeste d’appréciation en donnant un avis favorable assorti de prescriptions au projet, et en particulier en donnant son accord à la restructuration du bâti existant sur la parcelle n° 248.

35. En dixième lieu, le moyen tiré de ce que le permis de construire méconnaitrait l’article 13.5.4 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme de Marseille relatif aux toitures n’est pas davantage assorti en appel qu’en première instance d’éléments suffisants pour en apprécier le bien-fondé. Il doit dès lors en toute hypothèse être écarté.

36. En onzième lieu, aux termes de l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation, alors en vigueur et devenu l’article L. 122-3 du même code à compter du 1er juillet 2021 : « Les travaux qui conduisent à la création, l’aménagement ou la modification d’un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu’après autorisation délivrée par l’autorité administrative qui vérifie leur conformité aux règles prévues aux articles L. 111-7, L. 123-1 et L. 123-2. / (…) ». Aux termes de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l’exploitation des bâtiments en application de l’article L. 123-2 du code de la construction et de l’habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. (…) ». Aux termes de l’article R. 431-30 du même code : « Lorsque les travaux projetés portent sur un établissement recevant du public, la demande est accompagnée des dossiers suivants, fournis en trois exemplaires : / a) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d’accessibilité aux personnes handicapées, comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 111-19-18 et R. 111-19-19 du code de la construction et de l’habitation ; / b) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles de sécurité, comprenant les pièces mentionnées à l’article R. 123-22 du même code. ». Il résulte des dispositions précitées que, lorsque l’aménagement intérieur d’un établissement recevant du public est connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, le permis de construire tient lieu de l’autorisation visée à l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’autorité compétente, a donné son accord.

37. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que l’aménagement intérieur des locaux du centre socio-culturel, qui constitue un établissement recevant du public de cinquième catégorie, était connu à la date de la délivrance du permis de construire qui a été complété sur ce point par le permis de construire modificatif n° 1 délivré le 1er juillet 2020. En effet, les dossiers spécifiques d’accessibilité et de sécurité PC39 et PC40, joints à la demande de permis de construire en application des dispositions précitées de l’article R. 431-30 du code de l’urbanisme, ont été complétés notamment par la production le 10 mars 2020 d’un nouveau dossier PC40 répondant aux demandes formulées par le bataillon des marins-pompiers de Marseille concernant l’accès des véhicules de secours, et comportaient une description et des plans détaillés des futurs aménagements. Par ailleurs, le maire de Marseille, compétent pour délivrer l’autorisation prévue par l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation, a donné son accord en s’appropriant l’avis des commissions compétentes. Le permis de construire du 13 novembre 2019 a été délivré sous réserve du respect des prescriptions émises par la commission communale d’accessibilité dans son avis du 1er juillet 2019, et le permis modificatif n° 1 a imposé au pétitionnaire de respecter les prescriptions émises le 21 janvier 2020 par la sous-commission départementale d’accessibilité des personnes handicapées ainsi que, concernant les dispositifs de sécurité et les moyens de défense contre l’incendie, celles formulées par la commission communale de sécurité dans son avis du 7 mai 2020. Dans ces conditions, le permis de construire complété par le permis modificatif n° 1 tenait lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation, et n’avait pas à mentionner l’obligation pour le pétitionnaire de demander une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public de l’établissement. Par suite, le moyen tiré de ce que le maire de Marseille n’aurait pas donné son accord au projet au titre de la police des établissements recevant du public en application de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme doit être écarté.

38. En douzième lieu, aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. / (…)». Aux termes de l’article L. 425-9 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur des travaux ayant pour objet un changement d’usage de locaux destinés à l’habitation, soumis à autorisation préalable en application de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, ces travaux ne peuvent être exécutés qu’après l’obtention de l’autorisation mentionnée à cet article ». Enfin, aux termes de l’article R. 424-6 du même code : « Lorsque la réalisation des travaux est différée dans l’attente de formalités prévues par une autre législation, la décision en fait expressément la réserve ».

39. Les dispositions précitées ne subordonnent pas la délivrance d’un permis de construire, portant sur des travaux ayant pour objet un changement d’usage de locaux destinés à l’habitation, à la délivrance préalable de l’autorisation mentionnée à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Elles imposent en revanche que de tels travaux ne soient exécutés qu’après la délivrance de l’autorisation mentionnée à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, et que le permis de construire mentionne expressément cette réserve.

40. Il ressort du dossier de demande de permis et notamment de la notice architecturale, que les maisons en R+1 et R+2 situées sur la parcelle n° 248, jouxtant l’atelier industriel à démolir, constituent un ancien logement en duplex à usage d’habitation. Leur changement d’usage est dès lors soumis à autorisation. Contrairement à ce que soutient la société pétitionnaire en défense, le permis de construire du 13 novembre 2019 ne vaut pas par lui-même autorisation au titre de cette législation distincte. Or aucune mention du permis initial ni des permis modificatifs ne dispose expressément que le projet, qui porte sur des travaux ayant pour objet un changement d’usage de locaux destinés à l’habitation, est soumis à autorisation à ce titre. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire en litige méconnaît les dispositions précitées de l’article R. 424-6 du code de l’urbanisme en tant qu’il ne mentionne pas de réserve sur ce point.

41. En treizième et dernier lieu, l’article 12 du règlement de la zone UAp du plan local d’urbanisme où se situe le projet définit les obligations du pétitionnaire en matière de réalisation de places de stationnement hors des voies publiques pour les constructions nouvelles dans les catégories habitat, commerce, hôtel, bureaux, artisanat et entrepôts. L’article 32 des dispositions générales du règlement prévoit par ailleurs : « Dispositions particulières pour les services publics ou d’intérêt collectif / 32.1. Services publics ou d’intérêt collectif – Obligation en matière de réalisation d’aires de stationnement / Nonobstant les dispositions prévues à l’article 12 de chaque zone ou secteur, pour les constructions nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, le nombre de places de stationnement pour voitures, motos et vélos devra être adapté aux besoins en fonctionnement desdites constructions ».

42. Le projet en litige vise à réaliser un équipement socio-culturel à vocation de centre de loisirs pour l’accueil d’enfants de 8h à 18h, et de maison pour tous en soirée. Au vu de son objet et de ses caractéristiques, il doit être regardé dans son intégralité comme un service d’intérêt collectif régi par les dispositions de l’article 32 des dispositions générales du plan local d’urbanisme. Si la création nette de surface de plancher par le projet demeure limitée, sa réalisation étant prévue principalement par des démolitions et reconstructions et par une modification de la destination de constructions existantes, il consiste néanmoins en l’implantation dans un environnement densément bâti d’un nouvel établissement recevant du public de cinquième catégorie, où doivent être employés une vingtaine de salariés et par ailleurs accessible à des usagers à mobilité réduite. Sa capacité d’accueil en tant que centre de loisirs est fixée à 105 mineurs de 6 à 12 ans accueillis et inclut un service de restauration collective, et il est destiné à accueillir en ce qui concerne les activités de la maison pour tous un nombre maximal de 189 personnes. Or, alors que l’article 32 du règlement impose au pétitionnaire de prévoir un nombre de places de stationnement pour les voitures, les deux-roues motorisés et les vélos adapté aux besoins en fonctionnement de l’équipement, il ne ressort ni des demandes de permis initial et modificatifs, ni d’aucune autre pièce du dossier que l’absence de tout emplacement de stationnement des véhicules et des deux-roues prévu par le projet serait en l’espèce adapté aux besoins des salariés et des usagers du futur centre socio-culturel. La carence du projet autorisé sur ce point, à défaut notamment de toute analyse des besoins en stationnement, ne saurait être palliée par la seule circonstance, relevée de manière succincte par la commune de Marseille en défense, que le domaine Ventre est situé dans un secteur du centre-ville de Marseille aisément accessible par plusieurs modes de transports en commun, alors au demeurant qu’aucune précision n’est apportée sur le fonctionnement envisagé du futur centre socio-culturel ni sur sa vocation alléguée d’équipement de proximité à destination des habitants du quartier. Dans ces conditions, les requérants sont fondés à soutenir que le projet autorisé méconnaît les dispositions précitées de l’article 32 du règlement du plan local d’urbanisme en tant qu’il ne prévoit aucune modalité de stationnement adaptée aux besoins du fonctionnement de l’équipement.

Sur la légalité des permis de construire modificatifs du 1er juillet 2020 et du 15 janvier 2025 :

43. En premier lieu, les demandes de permis de construire modificatif formées par la Soleam modifiant certaines caractéristiques du projet devaient être soumises à l’accord de l’architecte des bâtiments de France sur le fondement des dispositions citées au point 26. Celui-ci, après s’être prononcé par avis favorable avec recommandations le 6 novembre 2019 sur le permis initial, a été saisi de la demande de permis modificatif n° 1 et a rendu un nouvel avis le 8 janvier 2020. La circonstance que l’arrêté de permis modificatif n° 1 du 1er juillet 2020 n’ait pas repris expressément les prescriptions de l’architecte des bâtiments de France ne saurait par elle-même le rendre illégal dès lors que demeuraient applicables les renvois aux prescriptions énoncées par le permis initial. Si les requérants font valoir que des pièces complémentaires ont été produites par la société pétitionnaire dans le cadre de l’instruction de ce permis modificatif les 16 janvier, 10 mars et 19 mai 2020, celles-ci avaient notamment pour objet de répondre aux dernières recommandations de l’architecte des bâtiments de France, et il ressort des pièces du dossier qu’un nouvel avis favorable de celui-ci est intervenu le 15 juillet 2020. Enfin, la demande de permis modificatif n° 2 introduisant des changements notamment dans l’aménagement d’une terrasse et la forme des trappes d’accès au toit a été à nouveau soumise à l’architecte des bâtiments de France. Celui-ci a donné son accord par un avis du 21 octobre 2024, produit au dossier, en indiquant que la demande répondait aux prescriptions émises sur le dossier initial et sur le dossier du permis modificatif n° 1. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que l’architecte des bâtiments de France n’aurait pas rendu un avis sur l’intégralité du projet et que les permis modificatifs n° 1 et n° 2 seraient de ce fait entachés d’illégalité, doit être écarté.

44. En deuxième lieu, un permis de construire modificatif doit faire l’objet d’une nouvelle vérification de conformité aux normes d’accessibilité et de sécurité incendie seulement si les modifications qu’il autorise ont une incidence sur le niveau d’accessibilité ou de sécurité contre l’incendie. Ainsi qu’il a été dit au point 37, des dossiers d’accessibilité et de sécurité complétés ont été produits par la société pétitionnaire le 18 décembre 2019 dans le cadre de sa demande de permis modificatif n° 1 et ont été régulièrement soumis aux commissions compétentes. S’agissant du permis modificatif n° 2 délivré le 15 janvier 2025, il n’est ni démontré ni même soutenu que celui-ci modifierait des aspects du projet concernant l’accessibilité des bâtiments. Si la demande comporte une légère modification des aménagements de la terrasse en R+1, en changeant la circulation prévue notamment pour faciliter une évacuation en cas d’incendie, il n’est pas utilement contredit que le pétitionnaire met ainsi en œuvre une préconisation résultant d’échanges antérieurs avec les services d’incendie et de secours. Il ne ressort pas des pièces du dossier que les modifications apportées au projet, y compris celle résultant d’un élargissement de 20 centimètres de trappes d’accès à la toiture, nécessitaient de soumettre un dossier de sécurité actualisé à l’autorité et à la commission compétente sur le fondement de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme, alors au demeurant qu’il résulte des éléments produits en défense que le service « ERP » de la commune de Marseille a été saisi et a estimé que la teneur des modifications ne nécessitait pas de nouvel accord du maire au titre de la police des établissements recevant du public après avis de la commissions de sécurité. Par suite, les moyens tirés de l’absence de présentation de nouveaux dossiers d’accessibilité et de sécurité et de l’absence d’avis des commissions compétentes sur les modifications autorisées par le permis modificatif n° 2 doivent être écartés.

45. En troisième lieu, pour les motifs précédemment indiqués aux points 22 et 24, le moyen tiré de ce que le permis de construire modificatif n° 2 méconnaîtrait l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme en raison des risques liés à l’état du sous-sol doit être également écarté.

Sur les conséquences des illégalités entachant l’arrêté de permis de construire du 13 novembre 2019 :

46. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ».

47. Les deux vices relevés aux points 40 et 42 du présent arrêt n’affectent qu’une partie identifiable du projet et sont susceptibles d’être régularisés sans que cela implique d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Dans ces conditions, les autres moyens soulevés par la SCI Poupi Domaine et M. B… étant écartés, il y a seulement lieu, en application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, d’annuler l’arrêté de permis de construire du 13 novembre 2019 en tant, d’une part, qu’il ne mentionne pas la réserve d’obtention par le pétitionnaire d’une autorisation de changement d’usage et, d’autre part, qu’il méconnait l’article 32.1 des dispositions générales du plan local d’urbanisme de Marseille relatif aux emplacements de stationnement. Le délai dans lequel pourra être demandée au maire de Marseille la régularisation des vices retenus par la Cour est fixé à quatre mois.

Sur les frais liés au litige :

48. Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de laisser à chaque partie la charge des frais exposés et non compris dans les dépens.

D É C I D E

Article 1er : L’arrêté de permis de construire délivré le 13 novembre 2019 par le maire de Marseille à la Soleam est annulé en tant, d’une part, qu’il ne mentionne pas la réserve d’obtention par le pétitionnaire d’une autorisation de changement d’usage et, d’autre part, qu’il méconnaît l’article 32.1 des dispositions générales du règlement du plan local d’urbanisme de Marseille. Le délai dans lequel pourra être demandée au maire de Marseille la régularisation des vices retenus par la Cour est fixé à quatre mois à compter de la notification de la présente décision.

Article 2 : Le jugement du tribunal administratif de Marseille est réformé en ce qu’il a de contraire au présent arrêt.

Article 3 : Le surplus des conclusions de chaque partie est rejeté.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Poupi Domaine, à M. A… B…, à la commune de Marseille, à la métropole Aix-Marseille Provence et à la société locale d’équipement de l’aire métropolitaine (Soleam).

Copie en sera adressée au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Marseille.

Délibéré après l’audience du 4 décembre 2025, où siégeaient :

- M. Portail, président,

- M. Hameline, présidente-assesseure,

- M. Claudé-Mougel, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 9 avril 2026.