TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Nice

N°0804349 et 0804348

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M. B Y et autres

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M^lle Giocanti

Rapporteur

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M. Brasnu

Rapporteur public

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Audience du 12 janvier 2012

Lecture du 26 janvier 2012

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal administratif Nice

2^e Chambre

Vu 1°) la requête enregistrée le 7 juillet 2008 sous le numéro 0804349, présentée pour M. B Y et Madame Z épouse Y H demeurant ensemble XXX, à Golfe-Juan (06220), par Maître S T; M. et M^me Y demandent au Tribunal :

— d’annuler l’arrêté en date du 6 mai 2008 par lequel le maire de la commune de Vallauris Golfe-Juan a délivré à M^me W-AA A un permis de construire pour la construction d’une maison individuelle avec garage en sous-sol et piscine ;

— de mettre à la charge conjointe et solidaire de la commune de Vallauris et de M^me A une somme de 3000 euros au titre de l’article L 761-1 du code de justice administrative ;

M. et M^me Y soutiennent que :

* sur la légalité externe :

— le maire de la commune de Vallauris n’a pas consulté les services d’incendie et de secours avant de délivrer le permis de construire litigieux ; qu’il ne semble pas avoir examiné toutes les pièces du dossier puisqu’alors que le permis prescrit la conservation et le confortement de l’orangeraie, le plan de masse préconise sa destruction à 40 % ; que de plus, alors que le permis impose au pétitionnaire d’obtenir l’accord préalable de la société lyonnaise des eaux avant de débuter les travaux, la commune s’est abstenue de solliciter cet accord avant de délivrer le permis de construire; qu’ainsi l’acte a été adopté à l’issue d’une procédure irrégulière ;

— le bénéficiaire du permis contesté n’a produit aucun titre de propriété relatif aux parcelles concernées par le projet ;

*Sur la légalité interne :

— le permis de construire délivré le 6 mai 2008 ne respecte pas les dispositions des articles R. 111-13 du code de la construction et de l’habitation et UC 3 du plan local d’urbanisme ainsi que l’article 4 de l’arrêté ministériel du 31 janvier 1986 modifié relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation ; qu’en effet, le chemin privé des Mimosas compte au moins quatre virages avec un rayon intérieur inférieur à 11 mètres et dépourvus de la sur-largeur réglementaire ; que sa largeur dans sa partie la plus étroite ne dépasse pas 2 mètres 80 ; que la pente est supérieure à 15% ;

— le projet dépasse le pourcentage d’emprise au sol fixé à 10 % par l’article UC 9 du plan local d’urbanisme ; que si la demande de permis fait apparaître un pourcentage d’emprise au sol de 9,9 %, plusieurs éléments de la construction ont été omis ; qu’il convient d’inclure dans le calcul de l’emprise au sol la terrasse couverte et surélevée avec des piliers et le bâtiment existant sur la parcelle AX 276, destiné à servir de garage ;

— l’ensemble des constructions projetées se trouve en travers d’un vallon d’évacuation des eaux pluviales non recouvert, matérialisé à la limite séparative droite du plan de masse ; que l’intégralité de la plage-piscine et une partie de la villa projetées se situent à moins de 10 mètres des axes de vallons non recouverts ; qu’ainsi l’article UC7 du plan local d’urbanisme applicable a été méconnu ;

— les arbres protégés constatés par le procès verbal d’huissier ne se retrouvent pas sur le plan de masse ; que, par ailleurs, la moitié du verger a été détruit pendant les quinze derniers jours de mai 2008 ; que le permis litigieux autorise la destruction de 40% d’un verger protégé par l’article UC 13 du plan local d’urbanisme applicable et par les articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l’environnement applicables en vertu de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme ;

Vu l’arrêté attaqué ;

Vu le mémoire, enregistré le 10 septembre 2008, présenté pour M^me A par M^e Allegret, avocat au Barreau de Grasse, qui conclut au rejet de la requête et à la condamnation des requérants à lui verser un somme de 2500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

M^me A fait valoir que :

— le terrain est situé dans un secteur non couvert par la défense incendie ; qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’impose à la commune de consulter le service départemental d’incendie et de secours ;

— le nouvel article R. 423-1 du code de l’urbanisme issu de la réforme entrée en vigueur en 2007 n’impose plus à la commune de s’assurer que le pétitionnaire dispose des qualités ou pouvoirs pour déposer une demande de permis de construire; qu’ainsi ce moyen est inopérant;

— si le raccordement à un réseau d’assainissement doit s’effectuer en respectant des normes, il appartient au maître d’ouvrage avant et lors de la mise en œuvre technique effective par lui de ce raccordement, d’obtenir à ce moment là, l’accord préalable du concessionnaire concerné ; qu’il n’incombe pas au maire lors de l’instruction d’une demande de permis de s’assurer de cet accord préalable;

— que si les requérants soutiennent que le permis est contraire aux dispositions du code de la construction et de l’habitation complété par l’arrêté ministériel du 31 janvier 1968 modifié, il résulte de la loi d’orientation foncière du 30 décembre 1967 que le permis de construire ne sanctionne plus à titre préalable, le règlement général de la construction et notamment l’arrêté ministériel du 31 janvier 1986; qu’il appartient au maître de l’ouvrage de respecter ces dispositions sous peine d’une éventuelle sanction en cas de non respect; que les seules normes d’accès au terrain qui doivent être respectées lors de la délivrance du permis de construire sont celles figurant dans le plan local d’urbanisme ; que le nouveau règlement du plan local d’urbanisme relatif aux zones UC n’impose plus que la voie soit d’une largeur minimale de 3,5 mètres; que le terrain d’assiette dispose d’un accès à une voie privée puisqu’il dispose d’une servitude de passage sur le terrain mitoyen voisin, lequel dispose d’un accès direct sur le chemin des Mimosas ; si, comme l’indiquent les requérants la partie du chemin située au sud-est présente quelques difficultés du fait de la déclivité du terrain, la partie située à l’ouest du terrain permettant d’accéder au chemin des Clos est parfaitement accessible aux engins de lutte contre l’incendie; que ce chemin d’une largeur de 3 mètres est équipé de bornes d’incendie; qu’ainsi le maire de la commune de Vallauris n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation en estimant que le chemin des Mimosas permet de satisfaire aux exigences de lutte contre l’incendie et de sécurité;

— à défaut de dispositions particulières édictées sur ce point par le règlement du plan local d’urbanisme, l’emprise au sol d’une construction est la superficie au sol qu’occupe la base de cette construction; que de ce fait, la terrasse, située au niveau du rez-de-jardin, dont une partie résulte effectivement d’un remblai de terre pour « rattraper » en restanque la hauteur du terrain naturel de ce niveau (99, 60), ne fait pas corps avec le bâtiment et n’est donc pas incluse dans la base de celui-ci; que cette terrasse qui se situe sans conteste au delà du « nu extérieur du bâtiment au niveau du sol » (CAA Paris 22/11/2007, n°06PA01686), n’a pas à être intégrée dans l’emprise au sol de la construction ; que par ailleurs, le garage, objet du permis de construire délivré à M. X sur le surplus du tènement d’origine n’est pas situé sur la même unité foncière et ne peut donc pas , pour cette raison, être intégré dans le calcul de l’emprise au sol pour le permis de construire délivré à M^me A;

— il n’existe pas de vallon non recouvert ni en bordure, ni même en proximité du terrain d’assiette du permis de construire en cause ; qu’ainsi ce moyen manque en fait ;

— le plan paysager joint à la demande de permis de construire procède à un inventaire détaillé des arbres existants, selon leur implantation et leur essence et indique lesquels seront abattus ou maintenus ; qu’il résulte de ce plan paysager que tous les arbres fruitiers seront conservés et que leur nombre sera même accru par la plantation de 8 nouveaux orangers ; que seulement 3 arbres seront abattus du fait des impératifs de la construction; qu’ainsi le projet respecte l’article UC 13 du plan local d’urbanisme ; que les allégations de fraude du pétitionnaire, qui aurait détruit une partie du verger avant que le permis ne soit délivré, ne sont étayées par aucun commencement de preuve pas même par un constat d’huissier pourtant annoncé par le requérant; que la destruction de 40% de l’orangeraie postérieurement à l’autorisation de construire litigieuse, à la supposer établie est sans incidence sur la légalité du permis de construire en date du 6 mai 2008;

Vu la mise en demeure adressée le 1^er février 2010 à la commune de Vallauris, en application de l’article R. 612-3 du code de justice administrative, et l’avis de réception de cette mise en demeure ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 24 mars 2010, présenté par la commune de Vallauris qui conclut au rejet de la requête ;

La commune de Vallauris fait valoir que :

— en raison de la nouvelle rédaction de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, le moyen tiré du défaut de justification par le pétitionnaire de la propriété de la parcelle objet du permis doit être écarté;

— que les dispositions évoquées par les requérants s’agissant de la sécurité et de l’absence d’accès par les services de lutte contre l’incendie, ne sont en partie pas applicables au cas d’espèce ; que le projet de M. A est desservi par une voie privée, le chemin des Mimosas, que les véhicules de secours et de lutte contre l’incendie peuvent emprunter ; que l’article R. 111-4 du code de l’urbanisme ne s’applique pas aux voies internes qui desservent la construction; que la parcelle AX 277 se situe en zone bleue du plan de prévention du risque incendie, donc en zone à risque modéré; qu’une borne incendie se situe à 26,5 mètres du projet du pétitionnaire; que la parcelle AX 276 a accès à la voie privée du Chemin des Mimosas qui est perpendiculaire à la voie communale du Chemin des Clos; que le permis de construire a été accordé pour la transformation d’une construction existante en garage; compte tenu de l’importance de la construction envisagée, les normes de sécurité ont été respectées;

— que la terrasse couverte n’a pas de piliers; qu’il ressort des plans de coupe qu’il n’y a pas de terrasse en rez-de-jardin qui selon les requérants aurait une surface identique au balcon ; que la surface de la construction sise sur la parcelle voisine AX 276 a été intégrée à tort dans le calcul de l’emprise par les requérants ; que le projet respecte le pourcentage de 10% déterminé par le plan local d’urbanisme;

— le permis de construire prescrit la conservation de l’orangeraie existante ; que si les craintes des requérants en matière de respect du permis de construire s’avéraient fondées, cela n’entacherait en rien la légalité du permis de construire attaqué;

Vu l’ordonnance en date du 8 avril 2010 fixant la clôture d’instruction au 6 mai 2010, en application des articles R. 613-1 et R. 613-3 du code de justice administrative ;

Vu le mémoire, enregistré le 3 mai 2010, présenté pour M. B Y et MM. E et M Y venant aux droits de M^me Z épouse Y décédée, par M^e T qui conclut aux mêmes fins que leur requête ;

MM. Y soutiennent en outre :

— que le permis méconnaît les dispositions de l’article R. 111-4 du code de l’urbanisme ; que même si le chemin des Mimosas est privé, il doit cependant respecter l’ensemble des dispositions invoquées; que le procès verbal dressé par M^e Montaye, huissier, le 18 septembre 2008 énumère les multiples violations des normes de sécurité incendie; que le mur de soutènement du chemin privé des Mimosas s’est effondré et des pierres occupent la voie;

— qu’il convient d’inclure dans le calcul de l’emprise au sol la piscine, la terrasse surélevée et couverte ainsi que le garage ; que les parcelles XXX ne forment qu’un seul îlot de propriété qui appartient à la même indivision; qu’ainsi la commune aurait dû estimer l’emprise au sol sur cette unité foncière; que le coefficient d’emprise au sol est de 21% soit plus du double de ce qui est autorisé par la PLU;

— que le projet dépasse la surface hors œuvre nette résiduelle de la parcelle AX 277et ne respecte pas les dispositions de l’article L. 112-3 al.1 du code de l’urbanisme et celles de l’article UC 14 du PLU; que les parcelles XXX ont été divisées il y a moins de dix ans, le 4 février 2008; que la SHON autorisée par le permis délivré à M^me A excède la SHON résiduelle autorisée par l’article UC 14 du plan local d’urbanisme ;

— l’intégralité de la piscine et une partie de la villa se situent à moins de 10 mètres des axes de vallons non recouverts en violation de l’article UC 7 du PLU;

Vu le mémoire, enregistré le 6 mai 2010, présenté pour M^me A par M^e Allegret qui maintient ses conclusions;

Elle fait valoir en outre que :

— au moment de l’instruction et de la délivrance du permis, la jurisprudence du Conseil d’Etat du 21 mars 2008, était très récente et que par conséquent, à la date de l’arrêté attaqué, les services instructeurs n’avaient pas été informés de cette innovation jurisprudentielle ; qu’ainsi la commune de Vallauris n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation en ne tenant pas compte de la piscine à cette date ;

— que la terrasse ne supporte aucun pilier ; qu’elle ne fait pas corps avec le bâtiment principal et se situe au dessus du nu extérieur au niveau du sol ;

— les requérants omettent de rappeler que la SHON de la construction existante sur la parcelle XXX, fait l’objet d’un permis de construire avec changement d’affectation (stationnement de véhicules) et que de ce fait la SHON n’a pas à être prise en compte dans le décompte de la SHON résiduelle.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu 2°) la requête enregistrée le 7 juillet 2008 sous le numéro 0804348, présentée pour M. B Y et M^me Z épouse Y H demeurant ensemble au XXX à Golfe-Juan (06220) par M^e S T, avocat au barreau de Grasse ; M. et M^me Y demandent au tribunal :

— d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté en date du 7 mai 2008 par lequel le maire de la commune de Vallauris Golfe-Juan a délivré à M. I X un permis de construire pour la rénovation d’une construction existante et sa transformation en garage ;

— de mettre à la charge de la commune de Vallauris et de M. X une somme de 3000 euros au titre de l’article L 761-1 du code de justice administrative ;

M. et M^me Y soutiennent que :

* sur la légalité externe :

— le maire de la commune de Vallauris n’a pas consulté les services d’incendie et de secours avant de délivrer le permis de construire litigieux ; qu’ainsi l’acte a été adopté à l’issue d’une procédure irrégulière ;

— le bénéficiaire du permis contesté n’a produit aucun titre de propriété relatif aux parcelles concernées par le projet ;

— que le maire a instruit simultanément deux demandes de permis de construire relatives aux parcelles XXX déposées par deux pétitionnaires différents ; que le permis de construire litigieux mentionne une parcelle cadastrée erronée ; que les constructions projetées sont autorisées sur la parcelle AX 276 alors qu’elles ont vocation à s’implanter sur les parcelles AX 277 et AX 276 partielle ;

*Sur la légalité interne :

— l’examen du plan de masse révèle que l’aménagement en garage du bâtiment concerné est distant de moins de 3 mètres des fonds voisins ; que le plan de masse omet le chemin rural des requérants ; qu’ainsi l’article UC7 du plan local d’urbanisme applicable a été méconnu ;

— le permis de construire délivré le 7 mai 2008 ne respecte pas les dispositions des articles R. 111-13 du code de la construction et de l’habitation et UC 3 du plan local d’urbanisme ainsi que l’article 4 de l’arrêté ministériel du 31 janvier 1986 modifié relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation ; qu’en effet, le chemin privé des Mimosas compte au moins quatre virages avec un rayon intérieur inférieur à 11 mètres et dépourvu de la sur-largeur réglementaire ; que sa largeur dans sa partie la plus étroite ne dépasse pas 2 mètres 80 ; que la pente est supérieure à 15% ;

— le projet dépasse le pourcentage d’emprise au sol fixé à 10 % par l’article UC 9 du PLU ;

Vu l’arrêté attaqué ;

Vu le mémoire, enregistré le 10 septembre 2008, présenté pour M. X par M^e Allegret, avocat au barreau de Grasse, qui conclut au rejet de la requête et à la condamnation du requérant à lui verser la somme de 2000 euros en application de l’article L 761-1 du code de justice administrative ;

M. X fait valoir que :

— le terrain est situé dans un secteur non couvert par la défense incendie ; que, de plus le projet porte sur la simple modification de l’affectation de la construction existante; que la construction à usage d’habitation est affectée désormais à un garage pour deux automobiles; qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’impose à la commune de consulter le service départemental d’incendie et de secours ;

— le nouvel article R. 423-1 du code de l’urbanisme issu de la réforme entrée en vigueur en 2007 n’impose plus à la commune de s’assurer que le pétitionnaire dispose des qualités ou pouvoirs pour déposer une demande de permis de construire; qu’ainsi ce moyen est inopérant;

— le moyen tiré de l’existence d’une instruction simultanée des demandes de permis de construire déposées par M. X et M^me A qui concernent des assiettes foncières distinctes est inopérant ; que le morcellement du tènement d’origine a fait l’objet avant le dépôt d’une demande de permis de construire, d’une déclaration préalable de détachement conformément à la légalisation en vigueur ; que le détachement a été autorisé par un arrêté en date du 4 février 2008;

— le moyen tiré du non respect de la marge de recul prévue par l’article UC 7 du PLU doit être écarté dès lors que le permis de construire attaqué concerne le changement d’affectation d’un bâtiment existant qui n’entraîne aucune modification de l’emprise de la construction existante et, a fortiori aucun accroissement du bâti, mais seulement une modification de la façade sud-est par l’installation d’une porte de garage en remplacement d’une porte fenêtre; qu’il s’agit de travaux qui sont étrangers aux dispositions de l’article UC7 du PLU; que seul le bassin accolé à cette construction qui est étranger au permis sollicité ne respecte pas la distance minimum de 5 mètres par rapport aux nouvelles limites séparatives;

— que si les requérants soutiennent que la construction en cause « constituerait un stationnement couvert annexe d’un bâtiment d’habitation » soumise aux dispositions du code de la construction et de l’habitation complété par l’arrêté ministériel du 31 janvier 1968 modifié, il résulte de la loi d’orientation foncière du 30 décembre 1967 que le permis de construire ne sanctionne plus à titre préalable, le règlement général de la construction et notamment l’arrêté ministériel du 31 janvier 1986; qu’il appartient au maître de l’ouvrage de respecter ces dispositions sous peine d’une éventuelle sanction en cas de non respect; que les seules normes d’accès au terrain qui doivent être respectées lors de la délivrance du permis de construire sont celles figurant dans le PLU ; que le nouveau règlement du PLU relatif aux zones UC n’impose plus que la voie soit d’une largeur minimale de 3,5 mètres; que le terrain d’assiette dispose d’un accès à une voie privée puisqu’il dispose d’une servitude de passage sur le terrain mitoyen voisin, lequel dispose d’un accès direct sur le chemin des Mimosas ; si, comme l’indiquent les requérants la partie du chemin située au sud-est présente quelques difficultés du fait de la déclivité du terrain, la partie située à l’ouest du terrain permettant d’accéder au chemin des Clos est parfaitement accessible aux engins de lutte contre l’incendie; que ce chemin d’une largeur de 3 mètres est équipé de bornes d’incendie; qu’ainsi le maire de la commune de Vallauris n’a pas commis d’erreur manifeste d’appréciation en estimant que le chemin des Mimosas permet de satisfaire aux exigences de lutte contre l’incendie et de sécurité;

— à la suite de la « jonction » des deux permis de construire délivrés à M. X et à M^me A, les requérants estiment que l’emprise au sol excède le pourcentage de 10% fixé par l’article UC9 du PLU, or il s’agit de deux autorisations délivrées sur des fondements différents à des pétitionnaires distincts;

Vu la mise en demeure adressée le 1^er février 2010 à la commune de Vallauris, en application de l’article R. 612-3 du code de justice administrative, et l’avis de réception de cette mise en demeure ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 22 mars 2010, présenté par la commune de Vallauris qui conclut au rejet de la requête ;

La commune de Vallauris fait valoir que :

— en raison de la nouvelle rédaction de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, le moyen tiré du défaut de justification par le pétitionnaire de la propriété de la parcelle objet du permis doit être écarté;

— l’article UC7 du PLU autorise l’implantation des constructions liées au stationnement des véhicules au droit des limites de l’unité foncière; qu’en l’espèce le garage tel qu’il figure dans le projet occupe l’ensemble de la parcelle AX 276 soit 53 m2 ; les murs de cette construction sont effectivement au droit des limites de l’unité foncière ;

— que les dispositions évoquées par les requérants s’agissant de la sécurité et de l’absence d’accès par les services de lutte contre l’incendie, ne sont en partie pas applicables au cas d’espèce ; que de plus, pour être qualifié de stationnement couvert au sens de l’arrêté du 31 janvier 1986, le garage doit avoir une surface de plus de 100 m2; que la construction projetée a une surface de 53 m2; que le projet de M. X est desservi par une voie privée, le chemin des Mimosas, que les véhicules de secours et de lutte contre l’incendie peuvent emprunter ; que l’article R. 111-4 du code de l’urbanisme ne s’applique pas aux voies internes qui desservent la construction; que la parcelle AX 276 se situe en zone bleue du plan de prévention du risque incendie, donc en zone à risque modéré; qu’une borne incendie se situe à 26,5 mètres du projet du pétitionnaire; que la parcelle AX 276 a accès à la voie privée du Chemin des Mimosas qui est perpendiculaire à la voie communale du Chemin des Clos; que le permis de construire a été accordé pour la transformation d’une construction existante en garage; compte tenu de l’importance de la construction envisagée, les normes de sécurité ont été respectées;

— le permis de construire n’autorise pas la création de SHON et ne modifie pas l’emprise au sol, par conséquent les dispositions de l’article UC 9 n’ont pu être méconnues;

Vu l’ordonnance en date du 8 avril 2010 fixant la clôture d’instruction au 6 mai 2010, en application des articles R. 613-1 et R. 613-3 du code de justice administrative ;

Vu le mémoire, enregistré le 3 mai 2010, présenté pour M. B Y et MM. E et M Y venant aux droits de M^me H Z épouse Y, décédée, par M^e T qui conclut aux mêmes fins et par les mêmes moyens que dans leur requête ; ils demandent en outre la jonction de la présente requête avec celle enregistrée au greffe du Tribunal sous le n° 0804349 tendant à l’annulation du permis de construire délivré à M^me A ,

MM. Y soutiennent en outre que :

— le service instructeur n’a pas procédé à l’examen particulier de la demande du pétitionnaire; qu’en effet, le permis de construire prescrit la conservation de l’orangeraie alors que les plans de masse préconisent la destruction à 60 % de cette orangeraie protégée par le PLU; que de plus, alors que le permis impose au pétitionnaire d’obtenir l’accord préalable de la société lyonnaise des eaux avant de débuter les travaux, la commune s’est abstenue de solliciter cet accord avant de délivrer le permis de construire;

— que le permis méconnaît les dispositions de l’article R. 111-4 du code de l’urbanisme ; que même si le chemin des Mimosas est privé, il doit cependant respecter l’ensemble des dispositions invoquées; que le procès verbal dressé par M^e Montaye, huissier, le 18 septembre 2008 énumère les multiples violations des normes de sécurité incendie; que le mur de soutènement du chemin privé des Mimosas s’est effondré et des pierres occupent la voie;

— qu’il convient d’inclure dans le calcul de l’emprise au sol la piscine, la terrasse surélevée et couverte; que les parcelles XXX ne forment qu’un seul îlot de propriété qui appartient à la même indivision; qu’ainsi la commune aurait dû estimer l’emprise au sol sur cette unité foncière; que le coefficient d’emprise au sol est de 21% soit plus du double de ce qui est autorisé par la PLU;

— que le projet dépasse la surface hors œuvre nette résiduelle de la parcelle AX 277 et ne respecte pas les dispositions de l’article L. 112-3 al.1 du code de l’urbanisme et celles de l’article UC 14 du PLU; que les parcelles XXX ont été divisées il y a moins de dix ans, le 4 février 2008; que la SHON autorisée par le permis délivré à M^me A excède la SHON résiduelle autorisée par le PLU ;

— que l’intégralité de la piscine et une partie de la villa se situent à moins de 10 mètres des axes de vallons non recouverts en violation de l’article UC 7 du PLU;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l’urbanisme ;

Vu le code de la construction et de l’habitation ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 12 janvier 2012 ;

— le rapport de M^lle Giocanti ;

— et les conclusions de M. Brasnu, rapporteur public ;

— les observations de M^e Allegret, représentant de M. X et celles de MM. B et M Y, requérants ;

Après avoir redonné la parole aux parties présente en application de l’article R 732-1 du code de justice administrative ;

Vu la note en délibéré enregistrée le 17 janvier 2012, présentée pour M. X par M^e Allegret ;

Considérant que les requêtes n° 084348 et n° 084349 concernent deux permis de construire délivrés par le maire de Vallauris à M^me A et à M. X sur deux terrains d’assiette dont l’un est enclavé dans l’autre qui forment ensemble une unité foncière, ont fait l’objet d’une instruction commune ; qu’il y a lieu de les joindre pour y statuer par un seul jugement ;

Considérant que, par un arrêté en date du 4 février 2008, le maire de Vallauris ne s’est pas opposé à la division parcellaire d’un terrain sis XXX à Vallauris en deux parcelles dont la plus petite, portant le numéro AX 276, est enclavée au sein de celle portant le numéro AX 277 ; que M^me W-AA A a, le 10 mars 2008, déposé en mairie de la commune de Vallauris une demande de permis de construire n° PC 00615508V0021 ayant pour objet la construction d’une villa individuelle présentant une SHON de 249,21 m² ainsi qu’une piscine sur la parcelle cadastrée XXX d’une superficie de 2 084 m² au XXX sur le territoire de la Commune de Vallauris ; que, par arrêté du 6 mai 2008, le maire de Vallauris a accordé ledit permis de construire ; que, par ailleurs, le maire de Vallauris a délivré le 7 mai 2008 un permis de construire à M. I X autorisant la rénovation- transformation en garage d’une construction existante implantée sur la parcelle XXX ; que M. Y et autres voisins immédiats du terrain d’assiette du projet litigieux et propriétaires de la parcelle cadastrée BX 138 demandent au Tribunal d’annuler le permis de construire délivré le 6 mai 2008 par le maire de Vallauris à M^me A et le permis de construire délivré à M. X le 7 mai 2008 ;

Sur la légalité du permis de construire délivré à M^me A en date du 6 mai 2008 :

Considérant en premier lieu, qu’aux termes de l’article L. 123-1-11 du code de l’urbanisme : « Dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d’occupation des sols, le plan local d’urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d’un terrain dont les droits à construire résultant de l’application du coefficient d’occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n’ont pas déjà été utilisés » ; qu’aux termes de l’article UC 14 du règlement du plan d’occupation des sols de la commune de Vallauris approuvé le 20 décembre 2006 et modifié le 12 décembre 2007 applicable en l’espèce « si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d’un terrain dont les droits à construire résultant de l’application du coefficient d’occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n’ont pas déjà été utilisés. / Dans le secteur UCb : le coefficient d’occupation des sols est de 0.12 » ; qu’aux termes de l’article R. 112-2 du même code « La surface de plancher hors œuvre brute d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. /Les surfaces de plancher supplémentaires nécessaires à l’aménagement d’une construction existante en vue d’améliorer son isolation thermique ou acoustique ne sont pas incluses dans la surface de plancher développée hors œuvre brute de cette construction. / La surface de plancher hors œuvre nette d’une construction est égale à la surface hors œuvre brute de cette construction après déduction : (…) c) Des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules »;

Considérant que le terrain sis XXX a fait l’objet, le 4 février 2008, d’une division foncière en deux lots, le premier portant le XXX, d’une superficie de 53 m2, et le second portant le n° 277, d’une superficie de 2084 m2 ; qu’il n’est pas contesté qu’un bâtiment d’une surface hors œuvre nette de 68.98 m2 a été construit sur la parcelle XXX qui a été détachée du terrain d’assiette du projet le 4 février 2008, soit il y a moins de dix ans ; que, dans ces conditions, il convient de tenir compte des droits à construire qui ont été utilisés partiellement ou en totalité sur ce terrain ; que si, en défense, le pétitionnaire fait valoir qu’il convient d’exclure le bâtiment implanté sur la parcelle XXX au motif que ce dernier a fait l’objet d’un changement de destination en garage autorisé par le permis de construire délivré le 7 mai 2008, il n’est toutefois pas contesté que la construction existante n’était pas utilisée à des fins de stationnement de véhicules à la date de la demande du permis de construire ; que cette construction ne pouvait donc pas entrer dans le champ des bâtiments visés au c) de l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme ; qu’il résulte de ce qui précède qu’elle devait être prise en compte pour la détermination de la surface hors œuvre nette ;

Considérant qu’il résulte des pièces du dossier, que la surface hors œuvre nette maximale autorisée sur l’unité foncière de 2084 m² où le projet à vocation à s’implanter, compte tenu du coefficient d’occupation des sols de 0,12 applicable au projet, s’établit à 250.1 m² ; que la surface hors œuvre nette de la construction existante est de 68.98 m² ; que le dépassement des droits à construire sur la parcelle XXX s’élève à 62.62 m² ; que 187 m² étaient encore constructibles sur la parcelle 277 ; que la surface hors œuvre nette du projet litigieux s’établit à 249.21 m² ; que, par suite, la surface hors œuvre nette maximale autorisée a été dépassée ; que, par conséquent, M. Y et autres sont fondés à soutenir que les dispositions de l’article UC 14 du règlement du plan d’occupation des sols applicable ont été méconnues ;

Considérant, en second lieu, qu’aux termes de l’article UC 9 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Vallauris approuvé le 20 décembre 2006 et modifié le 12 décembre 2007 « dans les secteurs UCb et UCc : l’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 10% de la superficie de l’îlot de propriété » ; qu’une unité foncière est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision ;

Considérant d’une part, qu’il ressort des pièces du dossier et, notamment des actes de vente produits dans la note en délibéré, que M. D et M^me F, propriétaires des parcelles cadastrées XXX, ont vendu la parcelle AX 277 à M. X et à M^me A le 18 juin 2008 ; que ce même jour, M. X est devenu propriétaire du cabanon situé sur la parcelle 276 qui est enclavée au sein de la parcelle 277 ; qu’il suit de là, qu’à la date où le permis litigieux a été délivré, soit le 6 mai 2008, les parcelles contigües XXX appartenaient à un même propriétaire ; que par conséquent les parcelles XXX doivent être regardées comme formant un îlot de propriété ;

Considérant d’autre part, qu’il est constant que l’îlot de propriété formé des parcelles XXX et n°277, situé en zone UCb du plan local d’urbanisme de Vallauris, présente une superficie de 2137.2 m² et que les constructions existantes comprenant un cabanon et bassin, qui est une construction au sens du plan local d’urbanisme, ont une emprise au sol de 53 m2 ; que l’adjonction, aux constructions existantes, de la villa et de la piscine autorisée par l’arrêté attaqué aura pour effet de porter l’emprise au sol de l’ensemble des constructions à 311.24 m², correspondant à un taux d’emprise au sol de 14.5 % ; que ce taux d’emprise au sol des constructions n’est pas conforme au taux d’emprise au sol des constructions de 10% fixé par le plan local d’urbanisme ; qu’il s’ensuit que le permis de construire attaqué a été délivré en violation des dispositions précitées de l’article UC 9 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Vallauris ;

Considérant que, pour l’application de l’article L. 600-4 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens présentés à l’appui de la requête n’est, en l’état de l’instruction, de nature à fonder l’annulation du permis de construire attaqué ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède qu’il y a lieu d’annuler pour ces motifs l’arrêté du maire de Vallauris en date du 6 mai 2008 ;

Sur la légalité du permis de construire délivré à M. X en date du 7 mai 2008 :

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que la construction sur laquelle portent les travaux litigieux est un bâtiment à usage d’habitation, situé en zone UCb du plan local d’urbanisme, comprenant un rez-de-jardin et un premier étage ; que les travaux autorisés par le permis de construire en date du 7 mai 2008 consistent en la rénovation des façades de ce bâtiment avec transformation de surface hors œuvre nette en surface hors œuvre brute et en un changement de destination de la construction existante qui a vocation à devenir un garage où pourront stationner deux véhicules ;

En ce qui concerne la légalité externe :

Considérant, en premier lieu, que s’il ressort des pièces du dossier que le service départemental d’incendie et de secours n’a pas été consulté antérieurement à l’édiction dudit arrêté, les requérants n’invoquent aucune disposition de nature législative ou réglementaire dont procéderait l’obligation de consulter cet organisme ; qu’ainsi, le premier moyen tiré de l’irrégularité de la procédure à l’issu de laquelle le permis de construire a été délivré doit être écarté ;

Considérant, en deuxième lieu, que l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme dispose que « Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; b) Soit, en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique » ;

Considérant qu’il résulte de ces dispositions que l’autorité administrative saisie d’une demande d’autorisation d’occupation du sol n’a pas à vérifier le titre donnant au pétitionnaire qualité pour la déposer ; qu’il appartient seulement au pétitionnaire, qui n’a pas à produire de documents justificatifs, d’attester lui-même avoir qualité pour présenter la demande sur l’ensemble des parcelles constituant le terrain d’assiette du projet ;

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que, sur l’imprimé normalisé de demande, M. X a attesté avoir qualité pour déposer une demande sur la parcelle constituant l’assiette du projet ; que, par suite, la circonstance que le pétitionnaire n’ait pas joint à sa demande un document justifiant de son droit de propriété ou de son titre lui permettant de réaliser l’opération, est sans influence sur la régularité de la demande ; que MM. Y ne sont, par suite, pas fondés à soutenir que le permis de construire litigieux a été délivré en méconnaissance des dispositions précitées de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme ;

Considérant, en troisième lieu, que les requérants estiment qu’une erreur matérielle entache la référence cadastrale du terrain d’assiette du projet de M. X ; que si le dossier de demande de permis de construire a localisé le projet sur les parcelles XXX et n°277, M. X a présenté un plan de masse portant sur la parcelle de 53 m2 permettant de savoir précisément sur quel terrain porte le projet litigieux, qu’ainsi, dans ces circonstances, M. X ne peut être regardé comme ayant voulu induire l’administration en erreur sur l’étendue de son projet ;

En ce qui concerne la légalité interne :

Considérant, en premier lieu, que les requérant soutiennent que le permis de construire délivré à M. X autorisant le changement de destination d’une construction existante à usage d’habitation en garage, méconnaît les dispositions de l’article UC 7 du plan local d’urbanisme communal relatives aux règles d’implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives en ce qu’il est situé à moins de trois mètres de la limite séparative du fonds de propriété ;

Considérant qu’aux termes de l’article UC7 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Vallauris en date du 8 mars 2006 modifié le 12 décembre 2007 : « Toute construction, y compris les piscines, bassins et plans d’eau, devra s’implanter en tout point à une distance au moins égale à 5 mètres des limites séparatives. (…)° Les constructions liées au stationnement des véhicules sont autorisées au droit des limites de l’unité foncière ou en respectant une marge de recul au moins égale à 3 mètres » ; qu’une unité foncière est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision ;

Considérant que la circonstance qu’une construction existante n’est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d’un plan d’occupation des sols régulièrement approuvé ne s’oppose pas, en l’absence de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, à la délivrance ultérieure d’un permis de construire s’il s’agit de travaux qui, ou bien doivent rendre l’immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces dispositions ;

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que la construction, objet du permis de construire, est située à 1.60 mètre des limites de l’unité foncière, qui, ainsi qu’il a été dit plus haut, comprenait à la date de l’arrêté attaqué, les parcelles XXX et n°277 ; qu’il en résulte que l’immeuble faisant l’objet du permis attaqué n’était pas, antérieurement à la délivrance dudit permis, conforme aux dispositions de l’article UC 7 du plan local d’urbanisme ; que les travaux litigieux, qui ont pour objet le changement de destination de la construction existante, s’ils n’ont pas pour effet de modifier l’implantation du bâtiment par rapport aux limites séparatives, ont pour résultat de soumettre ce bâtiment à une règle moins stricte que celle applicable jusqu’alors ; qu’il suit de là que le permis attaqué a eu pour effet de rendre l’immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires relatives à l’implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives ; que, dès lors, le moyen tiré de la contrariété du permis de construire avec lesdites dispositions doit être écarté ;

Considérant, en deuxième lieu, que les requérants font valoir que la construction existante soumise à un coefficient d’emprise au sol de 10% dépasse largement les possibilités de construction théoriquement offertes par la superficie de son terrain d’assiette ;

Considérant qu’aux termes de l’article UC 9 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Vallauris applicable en l’espèce : « dans les secteurs UCb et UCc : l’emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 10% de la superficie de l’îlot de propriété » ;

Considérant que le permis de construire litigieux se borne à changer la destination de volumes déjà construits et à modifier la répartition entre surface hors œuvre brute et surface hors œuvre nette ; qu’il ressort des pièces du dossier que les constructions existantes comprenant une maison à laquelle est accolé un bassin, présentent une emprise au sol correspondant à la superficie du terrain cadastré XXX soit 53 m2 ; que la superficie de l’îlot de propriété, qui, ainsi qu’il a été dit plus haut, comprend en l’espèce les parcelles cadastrées XXX, est de 2137.2 m² ; que, dans ces conditions, l’emprise au sol des constructions est conforme aux exigences de l’article UC 9 du plan local d’urbanisme de Vallauris ; qu’ainsi, MM. Y ne sont pas fondés à soutenir que le permis de construire litigieux n’aurait pas respecté les dispositions précitées du plan local d’urbanisme applicable ;

Considérant en troisième et dernier lieu, que l’article UC 3 du règlement du plan local d’urbanisme dispose que « Les caractéristiques des accès et des voies privées doivent être adaptées à l’opération et satisfaire les exigences de sécurité, défense contre l’incendie, ramassage des ordures ménagères. (…)Pour être constructible, tout terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée. (…)Les voies internes nouvellement créées ont des rayons de courbures supérieurs à 9 m, une pente en long inférieure à 15% et une bande de roulement d’une largeur minimum de 3 m . Ces dispositions ne s’appliquent pas aux extensions ou aménagements liés au logement existants sauf en cas de création de logements nouveaux ou d’une voie nouvelle » ;

Considérant que si le requérants soutiennent à l’appui de leur demande d’annulation que l’accès par le chemin des Mimosas ne répond pas aux exigences de sécurité et de lutte contre l’incendie en raison de son étroitesse, de sa pente et du caractère impraticable des virages qui présentent des rayons intérieurs inférieurs à 11 mètres, il ressort, néanmoins, des pièces du dossier, que le Chemin des Mimosas qui fait l’objet des critiques des requérants, est une voie desservant la parcelle n° 277 et n’est pas une voie interne ; que, dès lors, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir de la circonstance que ce chemin ne respecterait pas les dispositions de l’article UC 3 spécifiquement relatives aux « voies internes nouvellement créées » ; qu’en tout état de cause, les requérants n’établissent pas que les caractéristiques du chemin des Mimosas ne seraient pas adaptées à l’opération projetée, eu égard à la nature et à la modicité du projet autorisé ; que la circonstance d’ailleurs postérieure à l’acte attaqué, qu’un éboulement lié à l’effondrement d’un mur de soutènement, entraverait la chaussée du chemin des Mimosas n’est pas de nature à faire regarder le projet comme méconnaissant les dispositions du plan local d’urbanisme relatives à l’accès et à la desserte des terrains ; que par suite le requérant n’est pas fondé à soutenir que les exigences de sécurité n’ont pas été satisfaites, sans que les moyens tirés de la violation de l’article L 111-13 du code de la construction et de l’habitation, de l’article 4 de l’arrêté ministériel du 31 janvier 1986 modifié relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation et de l’article R. 111-4 du code de l’urbanisme ne puissent utilement être soulevés ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que les conclusions aux fins d’annulation ne peuvent qu’être rejetées ;

Sur l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant qu’aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : «Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation » ;

Considérant qu’il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge respective de la commune de Vallauris et de M^me A une somme de 1000 euros au titre des frais exposés par MM. Y et non compris dans les dépens ; que ces mêmes dispositions font obstacle à ce que soient mises à la charge M. X, qui n’est pas la partie perdante dans les présentes instances, les sommes que MM. Y demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ;

Considérant que, dans les circonstances de l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de M. X, les frais exposés par lui et non compris dans les dépens ;

D E C I D E :

Article 1^er : Le permis de construire délivré par le maire de Vallauris en date du 6 mai 2008 est annulé.

Article 2 : La requête n° 0804348 présentée par M. Y et autres est rejetée.

Article 3 : La commune de Vallauris et M^me W-AA A verseront respectivement une somme de 1000 euros à MM. Y en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions est rejeté.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. B Y, à M. E Y, à M. M Y, à la commune de Vallauris, à M. I X et à M^me W-AA A.

Copie sera adressée au procureur de la république près le tribunal de grande instance de Nice.

Délibéré après l’audience du 12 janvier 2012 , à laquelle siégeaient :

M. Orengo, président,

M^me Salmon, premier conseiller,

M^lle Giocanti, conseiller,

Lu en audience publique le 26 janvier 2012 .

Le rapporteur, Le président,

F. GIOCANTI P. ORENGO

La greffière,

A. MIGNONE-LAMPIS