TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE RENNES

N° 103864

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S.C.I. L’HIPPOCAMPE

M^me F Y

M. et M^me H C

M. et M^me J Z

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M. B

Juge des référés

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Audience du 22 octobre 2010

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Ordonnance du 15 novembre 2010

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le juge des référés

Vu la requête, enregistrée le 28 septembre 2010 et complétée par des pièces enregistrées le 12 octobre 2010, présentée par la SCI L’HIPPOCAMPE représentée par M. D X, son gérant en exercice, et dont le siège est XXX à Boulogne-Billancourt (92100), M^me F Y, demeurant XXX à Saint-Cloud (92210), M. et M^me H C, demeurant XXX à XXX et M. et M^me J Z, demeurant XXX à Saint-Georges-des-Groseillers (61100) ; les requérants demandent au juge des référés :

▪ de suspendre, sur le fondement de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, l’exécution du permis de construire délivré le 15 septembre 2010 par le maire de la commune de Saint-Cast-le-Guildo au bénéfice de la SNC « Saint-Cast-le-Guildo Loisirs », représentée par la SA A et Vacances Développement, la SA A et Vacances Conseil Immobilier et la SAS A et Vacances Immobilier Holding, en vue de la construction d’une résidence de tourisme comprenant 103 logements et divers équipements annexes, notamment une piscine et un espace de remise en forme ;

▪ d’enjoindre au maire de la commune de Saint-Cast-le-Guildo, sur le fondement de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme, de faire constater par un des agents mentionnés à cet article, dans un délai de quinze jours à compter de la notification de la présente ordonnance, l’absence de commencement ou de poursuite des travaux et, au cas où ces travaux débuteraient postérieurement à l’ordonnance qui suspendrait l’exécution du permis de construire contesté, de faire dresser un procès-verbal constatant le démarrage des travaux, de le transmettre sans délai au ministère public et de solliciter de l’autorité judiciaire qu’elle ordonne leur interruption ;

▪ d’interdire au maire de prolonger la durée de validité de la promesse de vente signée avec la société « A et Vacances » au cas où le terme de celle-ci interviendrait au cours de la présente instance ;

Les requérants exposent qu’ils sont propriétaires de résidences secondaires situées XXX avec, dans ce dernier cas, une sortie piétonnière dans cette rue, en face ou à proximité immédiate, soit à moins de cent mètres, de la résidence dont la construction, d’une hauteur comprise entre 12 et 19 mètres et qui comporte 103 logements pour une SHON de 6 422 m2, a été autorisée sur les parcelles AL 172 et AL 173 par le permis litigieux délivré dans le cadre de la réalisation du projet touristique dit « complexe touristique d’Armor » dont cette résidence constitue le premier volet ; ils font valoir, en demandant au juge des référés de se reporter au contenu de leur recours au fond quant à l’appréciation de la condition tenant au doute sérieux affectant la légalité du permis contesté :

▪ que la condition d’urgence est satisfaite ; qu’en effet :

o l’urgence est présumée dans le cas d’une demande de suspension d’un permis de construire ;

o qu’en outre, l’exécution dudit permis, qui s’inscrit dans un projet urbanistique de plus grande ampleur, en premier lieu, contribuerait de manière irréversible à l’urbanisation d’un espace proche du rivage actuellement dépourvu de toute construction, en deuxième lieu, serait gravement préjudiciable aux usagers du point de vue des accès au rivage, en troisième lieu, porterait atteinte au site et à l’environnement en densifiant de façon déraisonnable cette zone actuellement caractérisée par un habitat diffus, enfin, serait de nature à nuire aux conditions d’habitabilité de leurs propriétés situées en face ou à proximité des constructions projetées, notamment en termes de vue, d’ensoleillement, d’intimité et de tranquillité ;

o que, par ailleurs, la commune de Saint-Cast-le-Guildo, qui n’a toujours pas mis son règlement d’urbanisme en harmonie avec la loi littoral, ne justifie pas d’un intérêt général qui s’attacherait à la réalisation, en violation des exigences inhérentes à l’application de cette loi, d’une résidence de tourisme de nature privée sur un terrain communal actuellement utilisé par tous les habitants et usagers du rivage, terrain dont l’accès risque de n’être plus réservé qu’aux seuls clients du promoteur d’une opération qui, du point de vue de son intérêt économique, ne génèrera guère plus d’une vingtaine d’emplois ;

▪ qu’en ce qui concerne la condition tenant au doute sérieux quant à la légalité externe du permis de construire litigieux :

o le contenu du dossier de demande de permis de construire est insuffisant ; qu’en effet, le pétitionnaire ne justifie pas, en ce qui concerne la question du stationnement des véhicules, avoir obtenu une concession dans un parc de stationnement public ou acquis des places de stationnement privées, ceci avant la délivrance de ce permis ainsi que l’exigent l’article L.123-12 du code de l’urbanisme et l’article UE 12 du POS de la commune ; qu’il se borne à ce titre à joindre une promesse synallagmatique portant sur quatorze places de stationnement approuvée par une délibération du conseil municipal du 19 mars 2010 ; qu’à cet égard, les dispositions de l’article R. 431-26 de ce code issues du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 sont, par voie d’exception, illégales en ce qu’elles portent sur une telle promesse ; qu’en outre, le dossier ayant été déposé le 16 février 2010 et la délibération susmentionnée ayant été prise le 19 février suivant, la demande de permis n’était pas recevable et ne pouvait donc pas être instruite ;

o que l’avis du 23 juin 2010 de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites a été rendu dans des conditions irrégulières ; qu’il ne mentionne pas, en effet, la formation spécialisée saisie ; que le tribunal devra par conséquent solliciter du préfet, par une mesure d’instruction, qu’il lui apporte des précisions sur ce point ; qu’à ce titre, il résulte de la doctrine qu’en l’espèce c’est la commission spécialisée « de la nature » qui devait être saisie pour apprécier, au regard de l’article L. 146-4 II du code de l’urbanisme, l’impact de l’urbanisation sur la nature, ce qui ne ressort pas de l’examen du compte-rendu de la réunion du 23 juin 2010 ; que, par ailleurs, ladite commission s’est prononcée sur la conformité du projet à la loi littoral et sur les qualités urbanistiques et architecturales de l’opération et non sur l’objet pour lequel elle a été saisie par la commune, à savoir l’impact de cette opération sur la nature ;

o que la commune n’a pas, par une délibération spécifique et motivée, saisi le préfet comme l’exige le II de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme ; que le préfet confirme d’ailleurs, dans un courrier du 22 juin 2010, qu’à cette date la commune ne l’avait pas encore saisi ; que l’accord sur le projet donné le 8 juillet 2010 par le secrétaire général de la préfecture des Côtes d’Armor est lui-même irrégulier, en premier lieu, parce que le préfet n’a pas été régulièrement saisi, en deuxième lieu, parce que le secrétaire général s’est borné à se référer à l’avis de la commission départementale et à s’approprier les seules réserves faites par l’architecte-conseil, en troisième lieu, dès lors qu’il a lui-même présidé la réunion de cette commission dont il s’est approprié l’avis, en quatrième lieu, parce que l’accord qu’il a ainsi donné est exempt de toute motivation de fait et de droit, en cinquième et dernier lieu, parce que cet accord ne peut être regardé comme ayant été favorable à la date de délivrance du permis contesté dès lors que toutes les réserves émises par lui-même et par la commission n’ont pas, à cette date, été levées ; qu’à cet égard, compte tenu du caractère flou et ambigu du contexte dans lequel ont été émis des avis et réserves dans le cadre de cette procédure d’avis conforme, il est demandé au tribunal d’enjoindre à la commune de produire la lettre du maire en date du 2 août 2010 visée dans le permis pour vérifier quelles sont les réserves qu’il a demandées au pétitionnaire de lever, qu’il s’agisse de celles formulées par le secrétaire général de la préfecture ou celles de la commission ;

o que la sous-commission départementale d’accessibilité, saisie dans la mesure où la résidence de vacances a le caractère d’un établissement recevant du public, et qui a donné le 28 mai 2010 un avis favorable au projet a été irrégulièrement consultée dès lors que la notice qui lui a été soumise par le pétitionnaire ne comportait aucun élément sur le caractère inondable et submersible des terrains d’assiette de l’opération, alors que l’article R. 111-19-6 du code de la construction et de l’habitation impose dans ce cas que l’avis de cette commission doit être assorti de prescriptions spéciales ;

▪ qu’en ce qui concerne sa légalité interne, le permis de construire a, en premier lieu, été délivré en violation de neuf articles du règlement du plan d’occupation des sols de la commune :

o qu’ il résulte tout d’abord des dispositions combinées des articles UE 1 et UE 2 portant sur les utilisations du sol en secteur UEh où se situe la parcelle AL 172, concernée par le permis, que seule peut y être autorisée la construction d’une résidence hôtelière avec ses annexes et ses places de stationnement à l’exclusion de tout équipement sportif, dont les piscines ; que le maire ne pouvait donc, dans le cadre de l’opération en cause qui forme un tout indivisible, légalement autoriser, comme il l’a fait, la création d’une piscine intégrée à la résidence hôtelière ;

o que l’article UE 3 relatif à l’aménagement des accès a été également méconnu ; qu’en effet, le permis ne comporte aucune prescription portant sur la sécurisation de l’accès par le boulevard de la Vieuxville, qui est une route départementale, le maire s’en remettant aux éventuelles prescriptions du président du conseil général relevant quant à elles d’une législation distincte ; qu’en outre, le permis ne comporte pas davantage de prescriptions sur l’aménagement des accès au titre de la sécurité incendie ;

o que ledit permis a été délivré en violation de l’article UE 4 du POS relatif à la desserte en assainissement et réseaux divers qui interdit le déversement des eaux pluviales dans le réseau des eaux usées dès lors qu’il ne comporte aucune indication précise sur ce point ;

o qu’il méconnaît l’article UE 6 relatif à l’implantation des bâtiments par rapport aux voies publiques ; qu’ainsi, les bâtiments de la résidence situés rue de la Bataille auraient dû respecter un recul de six mètres par rapport à la voie publique eu égard à l’implantation à cette distance des constructions existantes dans cette rue ; que, toujours dans cette rue, les balcons du projet de résidence, qui ne constituent pas des superstructures mineures, ne respectent pas la règle du retrait minimum de trois mètres prévue à l’article UE 6 ; qu’enfin, il en est de même de l’escalier de la chaufferie située XXX et du local du transformateur situé sur la parcelle XXX ;

o qu’il en est de même en ce qui concerne l’article UE 7 qui interdit à l’intérieur de la zone UEh toute construction en limite séparative alors que tel ne sera pas le cas de la construction des ballons de stockage et du transformateur, outre que la règle de « prospect » définie à l’article UE 7b ne sera pas respectée le long de la rue de la bataille pour plusieurs des constructions autorisées ;

o qu’ont été également violées les règles de l’article UE 8 relatif à l’implantation, sur la même propriété, des constructions les unes par rapport aux autres, lesquelles prévoient la possibilité d’une distance minimale de quatre mètres entre deux bâtiments ;

o que les articles UE 10 et UE 11 en ce qu’ils portent sur les hauteurs des constructions ont été méconnus ; qu’en effet, l’article UE 10 impose pour les bâtiments non destinés à l’habitation, de ne pas dépasser la hauteur de 15 mètres en tous points du bâtiment alors que le permis autorise une hauteur de 18,85 mètres au faîtage pour le bâtiment collectif ; que l’article UE 11 prescrit quant à lui que l’architecture doit être en harmonie avec le bâti environnant, ce que ne respecte pas la hauteur du bâtiment collectif prévue par le projet, lequel sera d’ailleurs visible depuis le rivage ;

o que, d’une manière générale, l’article UE 11, qui est relatif à l’aspect extérieur des constructions, a été violé ; qu’ainsi, l’aspect architectural des constructions projetées est un pastiche de constructions normandes et ne correspond pas réellement au style breton ; que, par ailleurs, la densité du bâtiment collectif est excessive au regard de l’environnement dunaire fragile à l’habitat diffus où il se trouve implanté ; qu’il n’est pas établi que les réserves émises par l’architecte-conseil aient été prises en compte ;

o que le permis de construire contesté, qui n’impose que 103 places de stationnement de véhicules, viole l’article UE 12 du POS dès lors qu’il résulte de cet article qu’eu égard aux diverses composantes du projet, c’est 118 places de stationnement qui auraient dû être imposées, sans compter les places liées à l’espace de remise en forme ; que ce permis ne prescrit pas davantage la création de ces emplacements sur le terrain de 11 900 m2 qui sert d’assiette à l’opération ; que la commune a d’ailleurs elle-même reconnu que tel aurait pu être techniquement le cas et que, si elle a adopté le principe d’une promesse synallagmatique de concession pour mettre à la disposition du promoteur les 14 places manquantes, c’est uniquement pour éviter à ce dernier d’engager des frais supplémentaires pour rectifier son projet ; que, sur ce point, le deuxième alinéa de l’article L. 123-12 du code de l’urbanisme n’est pas en l’espèce applicable dès lors, d’une part, que l’opération de concession approuvée par le conseil municipal du 19 mars 2010 pour pallier à cette insuffisance de stationnement relève du détournement de procédure et de la fraude à la loi, d’autre part, parce qu’il n’existe, ni en réalité ni en projet, aucun parc public ou privé à proximité qui puisse permettre l’application des dispositions susmentionnées ; qu’enfin, le deuxième alinéa de l’article L. 123-12 ne trouvant à s’appliquer, le maire aurait dû exercer la compétence qu’il tient du troisième alinéa de cet article qui lui font obligation d’examiner s’il y a lieu ou non d’imposer alors au pétitionnaire de payer une participation financière en cas d’impossibilité technique de créer toutes les places nécessaires ;

▪ qu’en deuxième lieu, toujours sur le terrain de la légalité interne, le permis de construire viole la loi littoral :

o qu’il méconnait ainsi l’article L. 146-4 I du code de l’urbanisme applicable sur l’ensemble du territoire de la commune ; qu’en effet, ce permis autorise une opération d’extension de l’urbanisation qui n’est pas en continuité avec l’agglomération et le village existants ; qu’il ressort des plans et photos joints au dossier que les parcelles AL 172 et AL 173 et leur voisinage immédiat constituent un espace à urbanisation inexistante ou diffuse, faiblement densifié et fortement boisé ; que le permis en litige contribuera à supprimer la coupure d’urbanisation ;

o qu’il en est de même en ce qui concerne l’article L. 146-4 II du même code dont l’obligation tenant à obtenir l’accord du préfet est applicable en l’espèce dès lors que le POS de la commune de Saint-Cast-le-Guildo ne comporte aucune justification ni aucune mention des motifs qui autorisent une urbanisation limitée à proximité du rivage ; qu’à cet égard, le terrain d’assiette du projet, d’une superficie de « 2,5 ha » d’un seul tenant actuellement vide de construction, se trouve bien dans un espace proche du rivage au sens de la jurisprudence, soit dans une bande de terrain qui est située entre 100 m et 1 km et forme une césure avec le tissu urbain avoisinant ; que l’urbanisation découlant du projet ne présente pas un caractère limité compte tenu de la densité et des caractéristiques des constructions envisagées, outre que la municipalité ne s’est jamais cachée que le projet de résidence autorisé s’inscrit dans une perspective plus vaste d’urbanisation du secteur concerné ; que le permis litigieux vise d’ailleurs la délibération du conseil municipal du 19 mars 2010 qui approuve « l’aménagement du quartier touristique dit d’Armor » en distinguant cet aménagement du « projet de résidence de tourisme » ;

o que le permis de construire en cause viole l’article L. 146-4 III du code de l’urbanisme dans la mesure où les constructions qu’il autorise doivent être intégrées dans le projet du « complexe touristique d’Armor » dont, notamment, fait partie le projet de rénovation de la salle d’Armor qui comporte des extensions situées à l’intérieur de la bande des cent mètres de la limite haute du rivage et à ce titre totalement interdites ; que, par ailleurs, la construction de la résidence de tourisme qui fait donc partie de l’ensemble indivisible constitué par ce complexe touristique, ne nécessite pas la présence immédiate de l’eau ;

o que l’article L. 146-6 du code de l’urbanisme a été également méconnu ; qu’en effet, l’espace en cause constitue une coulée verte qui s’étend jusqu’au rivage et un espace remarquable qui nécessite une protection ; qu’à cet égard, le programme de 103 logements envisagé dans cet espace ne peut être assimilé à des aménagements légers autorisés par les dispositions de cet article ;

o que l’avis du 23 juin 2010 donné par la commission départementale de la nature, des paysages et des sites auquel se réfère le permis en litige comporte plusieurs inexactitudes matérielles et erreurs de droit et est, dans ces circonstances, lui-même illégal :

— qu’ainsi, en premier lieu, la parcelle AL 172 n’est pas située en entrée du bourg de Saint-Cast ;

— qu’en deuxième lieu, cette parcelle appartient à une coupure d’urbanisation et n’est donc pas située dans un secteur urbanisé ;

— qu’en troisième lieu, l’immeuble en cause sera visible depuis le rivage et n’aura donc pas un impact limité comme l’affirme le rapport de la commission ;

— qu’en quatrième lieu, contrairement à ce qui est soutenu dans cet avis pour justifier une hauteur de 18,85 mètres de la résidence de tourisme, les hauteurs des deux villas situées aux abords du projet ne sont pas respectivement de 18,5 et 19,61 mètres, mais n’excèdent pas 11 et 11,3 mètres ;

— qu’en cinquième lieu, la piscine qui sera édifiée à l’intérieur de la résidence le sera à un niveau inférieur à celui des grandes marées soit, selon toute vraisemblance, à un niveau de 3 à 4 mètres sous le niveau des grandes marées, étant d’ailleurs noté que la commune indique elle-même sur son site internet que le quartier des Mielles concerné est situé en zone submersible ;

— qu’en sixième lieu, le trafic automobile sera affecté par le projet et la commission, sur ce point, n’a pas été suffisamment informée ;

— qu’en septième lieu, il est inexact, comme l’a affirmé de manière erronée le rapporteur qui a ainsi faussé l’appréciation donnée sur ce point par la commission, que la jurisprudence « admet comme extension limitée la création de SHON jusqu’à 10 000 m2 lorsqu’on se situe au cœur d’un espace urbanisé » ;

— qu’en huitième lieu, le rapporteur de la commission, en se prévalant de façon erronée de la hauteur de deux villas proches de la future résidence dont la hauteur sera de 18,85 mètres, a trompé les membres de la commission en comparant des immeubles non comparables au regard des règles fixées en la matière par l’article UE 10 du POS, les mesures de hauteurs entre celle d’un établissement recevant le public et celle d’une habitation ne pouvant, selon cet article, être identiques ;

— qu’en neuvième lieu, l’affirmation telle qu’elle figure dans l’avis en cause selon laquelle le projet est équilibré dès lors que son emprise au sol correspond à un COS de 0,26 est erronée dès lors que sur la parcelle AL 172 sur laquelle est prévue la construction en litige ce COS, rapporté entre la SHON autorisée et la superficie au sol, est en réalité de 0,54, compte non tenu des parkings et des autre équipements de la résidence de tourisme ; que le caractère erroné de l’information ainsi donnée n’a pu que fausser l’appréciation des membres de la commission sur ce point ; qu’à cet égard, et même si le POS de la commune de Saint-Cast-le-Guildo ne fixe pas de COS, c’est le COS réel et non le coëfficient d’emprise au sol qu’il y a lieu de prendre en considération, comme en l’espèce, pour mesurer la densité des constructions dans les espaces proches du rivage ;

— qu’en dixième lieu, le motif selon lequel l’intérêt du projet tient à son impact économique dans le cadre du développement économique et touristique de la commune est étranger aux objectifs de la loi littoral en ce qu’elle impose de limiter l’urbanisation dans les espaces proches du rivage ;

— qu’en onzième et dernier lieu, l’avis de la commission est exempt des réserves correspondant, comme il en résulte du compte-rendu de la réunion, aux demandes exprimées par plusieurs membres de la commission et qui portaient notamment sur le traitement du parking et sur « l’excès de détails architecturaux, l’effet pastiche et l’effet décor résultant de la construction autorisée » ;

o qu’enfin, toujours en ce qui concerne les moyens tirés de la violation de la loi littoral, l’accord donné par le préfet, qui ne s’est pas prononcé lui-même sur la dérogation à cette loi et n’a pas motivé l’avis favorable qu’il a donné à ce projet, méconnait cette loi ; qu’à supposer qu’il se soit approprié les motifs donnés par la commission départementale qu’il a présidée, son accord est de toute façon entaché des mêmes illégalités que celles, susmentionnées, qui entachent l’avis du 23 juin 2010 ;

▪ qu’en troisième lieu, également au plan de sa légalité interne, le permis attaqué méconnait un certain nombre d’autres dispositions du code de l’urbanisme :

o que, d’une part, a été méconnu l’article L. 332-15 du code de l’urbanisme dès lors que le permis de construire litigieux ne prévoit pas, en son article 3, de mettre à la charge du bénéficiaire de ce permis la réalisation et le financement des aménagements et de la voirie liés à l’opération autorisée, charge qui incombe à ce bénéficiaire en vertu de l’article L. 332-11-1 de ce code contrairement à ce que précise la délibération du conseil municipal en date du 19 mars 2010 ;

o que, d’autre part, ce permis est illégal dès lors que la commune, en approuvant par délibération du conseil municipal la réalisation par le bénéficiaire d’une zone verte située en dehors de l’emprise du terrain concerné par le permis de construire, a mis à la charge de ce dernier une participation en méconnaissance des dispositions combinées des articles L. 332-6 et 332-6-1 du code de l’urbanisme ;

o par ailleurs, ce même permis est illégal dès lors qu’il porte sur une construction située à quatre mètres en dessous du niveau des grandes marées, c’est-à-dire en zone inondable, et, à défaut d’être refusé, aurait dû être assorti, conformément à l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, de prescriptions spéciales ;

o qu‘enfin, ledit permis a été délivré en méconnaissance des dispositions des articles L. 123-6 et L. 111-8 du code de l’urbanisme dans la mesure où le maire aurait dû opposer un sursis à statuer sur la demande dès lors que la construction projetée, qui notamment contredit deux des orientations du plan d’aménagement et de développement durable concernant les coupures d’urbanisation et les capacités de stationnement dans le quartier des Mielles, est de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution dans ce quartier du futur plan local d’urbanisme en cours d’élaboration ;

▪ qu’en quatrième lieu, le permis de construire en litige est entaché d’illégalité interne en ce qu’il viole plusieurs dispositions du code de la construction et de l’habitation :

o qu’il en est ainsi à l’égard des dispositions des articles R. 111-19 et R. 111-19-3 de ce code et de celles de l’article 3 de l’arrêté du 1^er août 2006 modifié par l’arrêté du 30 novembre 2007 pris pour leur application et qui imposent, s’agissant d’un établissement recevant du public, de prévoir des emplacements adaptés pour les personnes handicapées et réservées à leur usage, ce qui ne ressort pas des prescriptions figurant dans le permis qui a été délivré et ne garantit donc pas que ces dispositions seront respectées ;

o que le permis n’a pu qu’illégalement autoriser la construction d’un établissement recevant le public au vu de l’avis du 28 mai 2010 de la sous-commission départementale d’accessibilité qui a procédé à ses vérifications sur la base de la notice remise le 26 février 2010 par le pétitionnaire, laquelle était incomplètement renseignée au regard des exigences de l’article R. 111-19-18 et de l’arrêté du 1^er août 2006 modifié susmentionné ;

o que ce permis, qui doit être regardé comme accordant l’autorisation de construire une résidence de tourisme dont le pétitionnaire avait demandé le classement exclusivement en tant qu’établissement recevant du public, est illégal, d’une part, parce que la commission départementale de sécurité et d’accessibilité a unilatéralement requalifié cette demande en une demande de classement de la résidence dans la catégorie « habitation » et rendu le 10 mai 2010 un avis en ce sens, d’autre part, parce que le service d’incendie et de secours, pour donner son propre avis du 14 mai 2010, a dissocié de la partie « établissement recevant du public », constituée par des aménagements communs telle la piscine et les bureaux, les logements de la résidence qu’il a traités comme relevant de la réglementation « habitation », alors qu’en vertu de l’avis donné le 31 mars 2009 par le Conseil d’Etat à propos de la réglementation applicable en cette matière aux résidences hôtelières c’est le projet dans son ensemble qui aurait dû être traité comme un établissement recevant du public ; que, par ailleurs, ni l’avis du SDIS ni le permis de construire contesté ne font état, au regard des dispositions de l’article R. 123-4 du code de la construction et de l’habitation et de celles de l’article UE 3 du POS, des aménagements des accès à la résidence nécessaires au déploiement des moyens de secours et de lutte contre l’incendie ou encore de la question de l’évacuation des résidents ;

▪ qu’en cinquième et dernier lieu, et par voie d’exception, la légalité interne du permis de construire en litige est entachée par un certain nombre d’illégalités qui affectent le plan d’occupation des sols de 1997 lui-même et sa modification intervenue par délibération du conseil municipal du 30 mars 2010 :

o que s’agissant de la modification du POS du 30 mars 2010 intervenue selon la procédure simplifiée prévue à l’article L. 123-13 du code de l’urbanisme « afin que le permis de construire soit recevable auprès du service instructeur » :

— cette décision ne répond pas aux conditions prévues à l’article L.123-13 susmentionné qui n’autorise une telle modification que si celle-ci porte sur des éléments mineurs ou sur une rectification d’erreur matérielle, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; qu’en effet, la modification apportée à l’article UE 6 du POS et consistant à ajouter, au seul règlement du secteur UE et non aux articles équivalents des autres secteurs de ce POS, un retrait minimum de 3 mètres par rapport à l’alignement des voies et places publiques ne peut s’analyser comme une simple rectification d’une erreur matérielle qui aurait affecté le règlement antérieur ; qu’en réalité, cette modification n’avait d’autre objet que de rendre possible la délivrance du permis de construire dont le dossier avait été déposé peu auparavant ; que, par ailleurs, la modification apportée à l’article UE 13 n’a pas davantage la nature d’une telle rectification ; qu’à cet égard, en fixant la superficie minimum d’espaces verts à 45% de la surface restante du terrain d’assiette après déduction des emprises des constructions et des espaces de voirie et de stationnement, et alors que cette superficie doit s’apprécier, comme c’est le cas dans le secteur UE 9, par rapport à celle du terrain d’assiette de la construction, la commune a abaissé considérablement le pourcentage d’espaces verts que le maire est tenu d’imposer au pétitionnaire dans un secteur protégé par la loi littoral et donc sensible ; qu’il ne s’agit donc pas là d’une simple rectification d’erreur matérielle ou de modification présentant un caractère mineur ; qu’en définitive, les modifications ainsi apportées aux règlements des articles UE 6 et UE 13 du POS par la délibération du 30 mars 2010 n’ont eu d’autre objet que celui de rendre possible la délivrance du permis de construire dont le dossier avait été déposé peu auparavant ;

— que ladite délibération du 30 mars 2010 ne comporte aucune motivation ;

— qu’elle est en outre entachée d’erreur de droit et de détournement de pouvoir ; en effet, la procédure de modification simplifiée prévue au titre 1^er de la loi n° 2009-179 du 17 février 2009 n’a pas été créée dans le but de faciliter la recevabilité d’un permis de construire déterminé comme tel a été le cas en l’espèce selon les déclarations faites à la presse par un adjoint au maire de la commune ;

— que cette délibération est, en outre, entachée de détournement de procédure ; en effet, si la commune devait être regardée comme ayant été saisie d’un projet présentant un intérêt général pour la commune, ce n’est pas la procédure de modification simplifiée qui aurait dû être mise en œuvre mais la procédure de révision simplifiée, seule ouverte depuis l’intervention de la loi du 17 février 2009 pour permettre à cette commune de limiter la révision du règlement du POS au seul secteur concerné par le projet dont elle estime qu’il présente pour elle un intérêt général ;

— que la délibération du 30 mars 2010 n’a tiré aucun bilan de la concertation publique ainsi qu’il en ressort de l’application directe de l’article L. 300-2 du code de l’urbanisme ;

— que la commune ne justifie pas que l’organisation de cette concertation a respecté les conditions telles qu’elles découlent de l’article L. 300-2 du code de l’urbanisme ; qu’en particulier, aucun des riverains du projet de résidence, dont certains ne résident pas sur place, n’a été consulté durant cette procédure ;

— que la « révision » simplifiée du POS n’a pas été accompagnée de l’étude de sécurité publique prévue à l’article L. 111-3-1 du code de l’urbanisme, rendant ainsi irrégulière la délibération du 30 mars 2010 ;

— que cette délibération étant entrée en vigueur le 2 avril 2010, les nouvelles règles d’urbanisme décidées, de nature règlementaire, ne pouvaient s’appliquer rétroactivement à une demande de permis de construire déposée le 16 février 2010 ;

— qu’en définitive, les modifications des articles UE 6 et UE 13 du POS étant illégales, il y a lieu, en vertu des dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, de remettre en vigueur les dispositions de ces articles dans leur version antérieure, à savoir celle approuvée en 1997 ; que les moyens et arguments invoqués révèlent qu’en l’espèce les modifications au POS apportées ne l’ont été que dans l’unique but de permettre la construction de la résidence litigieuse ;

— que subsidiairement, le permis contesté n’est pas conforme aux articles UE 6 et UE 13 du POS de 1997 ; il en est ainsi de la superficie des espaces verts qui, dans le projet, apparaît nettement moindre que le minimum de 45% prévu à l’article UE 13 ; il en est de même de l’application de l’article UE 6 qui implique, rue de la Bataille, qu’un alignement supérieur à 3 mètres y soit imposé au regard de la position en retrait des constructions situées dans cette rue ;

o que, s’agissant du plan d’occupation des sols de 1997 révisé en 2001 et modifié en 2009 :

— ce document d’urbanisme, notamment en ce qu’il concerne le secteur UEh, méconnait les dispositions de l’article L. 146-2 du code de l’urbanisme dès lors qu’en réservant ce secteur à la construction de résidences hôtelières ou de tourisme, il s’oppose à la limitation des capacités d’accueil d’espaces urbanisés qu’implique le respect de ces dispositions, outre qu’il supprime dans la zone des parcelles AL 172 et AL 173 une coupure d’urbanisation, qui aurait dû être impérativement préservée, et qu’il y engendre une densification des constructions ;

— que ce plan d’occupation des sols méconnait également les dispositions des I, II et III de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme dans la mesure où, en zone diffuse ou exempte de toute construction, il autorise l’extension d’une urbanisation qui n’est pas limitée et qui n’est pas justifiée par des critères d’accueil d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau ; que la commune de Saint-Cast-le-Guildo, qui en l’espèce a d’ailleurs autorisé une opération dont le COS de 0,54 révèle bien qu’il ne s’agit pas d’une extension d’urbanisation présentant un caractère limité, ne dissimule d’ailleurs pas son intention d’autoriser dans le futur plan local d’urbanisme « des COS incitatifs pour permettre l’accueil d’établissements hôteliers sur la commune » ;

Vu les pièces, enregistrées le 20 octobre 2010, communiquées pour la SNC Saint-Cast-le-Guildo Loisirs par M^e Isabelle Cassin, avocat au barreau de Paris ;

Vu le mémoire, enregistré le 21 octobre 2010, présenté pour la SNC Saint-Cast-le-Guildo Loisirs dont le siège est L’Artois, XXX à XXX, par M^e Cassin ; la SNC Saint-Cast-le-Guildo Loisirs conclut au rejet de la requête et à la condamnation des requérants à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

La SNC Saint-Cast-le-Guildo Loisirs fait valoir :

▪ que la requête, en tant qu’elle est présentée par la SCI L’HIPPOCAMPE, est irrecevable dès lors que SCI ne produit pas ses statuts et ne démontre donc pas qu’elle a qualité à agir à l’instance outre, au surplus, que cette absence de production desdits statuts ne permet pas de vérifier le bien-fondé de la condition d’urgence à l’égard de cette SCI ;

▪ qu’en ce qui concerne les moyens de légalité externe invoqués pour justifier l’existence d’un doute sérieux :

o celui tiré de l’absence dans la demande de permis d’une concession de places de stationnement est erroné en droit au regard des dispositions de l’article R. 431-26 du code de l’urbanisme qui permet au bénéficiaire du permis, s’il ne peut satisfaire aux obligations prévues à l’article L. 123-1-2 dudit code, d’être tenu quitte de ces obligations en produisant, comme c’est le cas en l’espèce, une promesse synallagmatique conclue en vue de disposer de telles places ;

o que, contrairement à ce que soutiennent les requérants, la formation de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites dite « de la nature » n’est pas, en vertu de l’article R. 341-19 du code de l’urbanisme, compétente pour émettre un avis sur une autorisation de construire ;

o que, le moyen tiré de l’absence d’avis de cette commission sur l’impact de l’urbanisation sur la nature manque en fait, le mot littoral pouvant comprendre l’impact du projet sur le littoral, comme tel a été le cas en l’espèce ; que la commission qui a abordé toutes les problématiques entrant dans le cadre du terme générique « nature » ne pouvait émettre d’avis qu’en considération du contexte urbain du projet dont le terrain d’assiette se situe en zone urbanisée et non dans un espace naturel ;

o que, le préfet des Côtes d’Armor a été régulièrement saisi par la délibération du conseil municipal du 19 mars 2010 qui est suffisamment motivée ; que la circonstance que par la correspondance du 22 juillet 2010 du préfet adressée au gérant de la SCI requérante, qui apparaît avoir un caractère privé, celui-ci ait estimé ne pas avoir été saisi est sans influence sur la matérialité de cette délibération rendue exécutoire le 13 avril 2010 ; que l’accord sur le projet a bien été donné par le préfet comme en témoigne sa correspondance du 8 juillet 2010 ;

o qu’en se référant, dans cet accord du 8 juillet 2010, à l’avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites, le préfet, qui a présidé cette commission, a implicitement mais nécessairement donné son accord au regard des dispositions de l’article L. 146-4-II du code de l’urbanisme ; que le secrétaire général de la préfecture, qui disposait d’une délégation à cet effet, était compétent pour présider cette commission et donner cet accord ; que les dispositions de l’article susmentionné n’imposent pas que ledit accord soit motivé, lequel l’a toutefois été puisqu’il se réfère à l’avis de la commission et comporte des réserves ; que les réserves émises par l’architecte ont toutes été levées comme en atteste le courrier du conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement du 9 septembre 2010 adressé au maire qui a pu délivrer, le 15 septembre 2010, le permis contesté dès lors qu’il lui a été précisé dans ce courrier que lesdites réserves ont été levées ;

o que le moyen tiré de l’irrégularité de l’avis de la commission départementale de la protection civile, de la sécurité et de l’accessibilité doit être écarté ; qu’en effet, la notice d’accessibilité a bien été jointe au dossier de demande de permis de construire ; qu’en outre, le terrain d’assiette du projet ne se situe pas dans une zone inondable ;

▪ que les moyens de légalité interne tirés de la violation du plan d’occupation des sols de la commune ne peuvent être retenus :

o les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les articles UE1 et UE2 du POS ont été violés au motif que la construction d’une piscine y serait interdite ; que la piscine en cause est en effet uniquement réservée à la clientèle de la résidence de tourisme et ne constitue pas un équipement extérieur, outre que l’article UE1 n’exclut pas dans un tel cas d’espèce ;

o que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UE3 n’est pas davantage fondé ; qu’à cet égard, le département d’Ille-et-Vilaine, sollicité à cet effet, a émis un avis favorable à la desserte routière de la résidence dont l’accès sera assuré par un tourne-à-gauche créé boulevard de Vieuxville ; qu’en ce qui concerne la sécurité incendie, le projet a fait l’objet le 14 mai 2010 d’un avis favorable du service départemental d’incendie et de secours ;

o que manque en fait le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UE4 dès lors qu’il n’existe aucun système de rejet d’eaux pluviales dans le réseau d’eaux usées de la commune ;

o que l’article UE6 n’a pas été davantage méconnu, ces dispositions admettant en effet un recul de trois mètres ; que les balcons des bâtiments collectifs sont bien implantés à cette distance de l’alignement, qu’il en est de même des bâtiments de la chaufferie dont l’escalier est au demeurant enterré et que cette contrainte de recul ne concerne pas le transformateur qui n’a pas le caractère d’une construction au sens de cet article ;

o qu’au regard de l’article UE8, le moyen tiré de ce que la distance entre certains groupes de bâtiments de la résidence serait inférieure à quatre mètres manque en fait ;

o que les dispositions des articles UE10 et UE11 ont bien été respectés, les hauteurs du bâtiment collectif de la résidence n’ayant pas une hauteur de 18,85 mètres mais seulement de 10,90 mètres par rapport au terrain naturel ; que l’architecture de la résidence est en harmonie avec le bâti avoisinant, un effort important d’intégration dans le contexte architectural régional et même spécifiquement communal ayant été réalisé, toutes les réserves émises à ce titre ayant été levées ;

o que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UE12 doit également être écarté ; qu’à cet égard, le pétitionnaire a obtenu une concession à long terme dans un parc de stationnement public situé à proximité lui permettant de disposer de places de stationnement qu’il n’a pu réaliser compte tenu du parti d’aménagement retenu ;

▪ que le moyen tiré de la prétendue violation du deuxième alinéa de l’article L. 123-1-2 du code de l’urbanisme est, d’une part, inopérant dès lors qu’aucune disposition n’interdit à une commune de vendre une parcelle de son domaine privé, d’autre part, en ce que la concession de places de stationnement n’a pas été offerte, mais conclue pour un loyer global de 148 000 euros ;

▪ que, les conditions du deuxième alinéa de l’article L. 123-1-2 du code de l’urbanisme étant remplies, la commune n’était pas dans l’obligation de recourir aux obligations prévues au troisième alinéa de cet article ; que ce moyen manque par conséquent en droit ;

▪ qu’en ce qui concerne la prétendue méconnaissance de la loi littoral :

o les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l’urbanisme dans le secteur d’implantation du projet serait diffuse et que le permis contesté violerait ainsi l’article L. 146-4-I du code de l’urbanisme ; que l’espace boisé de la Vieuxville est situé plus au sud et ne constitue pas une rupture dans la continuité de l’urbanisation entre le site et les constructions existantes ; que, subsidiairement, le projet, qui « s’apparente à un petit village breton de bord de mer » peut être qualifié de hameau nouveau intégré à l’environnement ;

o que le moyen tiré de la violation de l’article L. 146-4-II de ce même code doit être écarté ; qu’en effet, le projet, qui se situe dans un espace proche du rivage, n’étend pas le périmètre urbanisé de la commune, n’est pas contigu à un espace boisé, dont la plus haute construction est d’une hauteur de 18,85 mètres au faîtage, qui ne prévoit aucune construction en limite de terrain et qui comporte trois « ambiances végétales », est d’une densité modérée, soit un COS de 0,54 pour une SHON de 6 422 m2 ; que l’argument selon lequel ce projet doit être intégré dans un projet plus vaste comprenant la rénovation de la salle municipale d’Armor est inopérant dès lors que cet autre projet n’a fait l’objet d’aucune demande de permis de construire ;

o que le moyen tiré de la violation de l’article L. 146-4-III est inopérant dès lors que le permis en litige ne porte que sur la construction de la résidence de tourisme et non sur d’autres constructions qui se situeraient dans la bande des cent mètres et avec lesquelles le projet en cause formerait un même ensemble immobilier ;

o que l’article L. 146-6 du code de l’urbanisme n’a pas été davantage violé, le terrain d’assiette du projet n’ayant pas le caractère d’un espace remarquable au sens de cet article et des articles R. 146-1 et R. 146-2 dudit ce code ;

o qu’en ce qui concerne les erreurs qui entacheraient l’avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites :

— celle-ci disposait d’un dossier complet lui permettant d’appréhender le projet même s’il existait des erreurs matérielles dans le rapport du rapporteur ;

— qu’il ressort de ce dossier que le projet se situe bien dans une zone urbanisée ;

— que la critique selon laquelle le rapporteur aurait indiqué que le projet n’est pas visible depuis la plage n’entache pas d’irrégularité l’avis de la commission dès lors que, même s’il s’agit d’une erreur, celle-ci a été saisie au seul titre de l’article L. 146-4-II du code de l’urbanisme ;

— que les hauteurs indiquées par le rapporteur, en tout état de cause inférieures ou similaires à celles de deux immeubles avoisinants, sont celles mesurées par rapport au niveau de la mer et ne sont donc pas entachées des erreurs alléguées ;

— que si les requérants affirment que le terrain d’assiette du projet et la piscine de la résidence se situeraient dans une zone inondable au-dessous du niveau de la mer, ils n’assortissent cette affirmation d’aucune précision ;

— que, tel qu’il est formulé, le moyen tiré de l’inexactitude des éléments relatifs à l’augmentation du trafic automobile généré par le projet est inopérant dès lors qu’il est bien prévu, en conformité avec le POS, 103 places de stationnement ;

— qu’en admettant même que le rapporteur se soit trompé quant à l’analyse qu’il a faite de la portée de l’article L. 146-4-II du code de l’urbanisme, ce moyen est inopérant dès lors qu’il n’appartenait pas à la commission départementale de prendre une décision sur ce point ;

— que le rapporteur pouvait parfaitement se référer, à des hauteurs mesurées soit à l’égout du toit soit au faîtage, par rapport au niveau de la mer et non par rapport à celui du niveau naturel ;

— que si le rapporteur devant la commission a fait état d’un COS de 0,26, la commission avait à sa disposition le dossier de demande de permis de construire qui précise que ce COS est en réalité de 0,54, de sorte que ni les membres de cette commission, ni le préfet, ni le maire ne pouvaient être trompés sur la nature exacte du projet ;

— qu’aucune disposition n’interdisait au rapporteur d’évoquer, de manière surabondante, l’impact économique et touristique du projet sur la commune ;

— que l’avis de la commission reprend les réserves de l’architecte conseil, de l’architecte des bâtiments de France et de celles de la direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement Bretagne ;

o que le moyen tiré de la méconnaissance par le préfet des dispositions de la loi littoral doit être écarté selon les mêmes motifs que ceux développés précédemment ;

▪ qu’en ce qui concerne les moyens tirés de la prétendue méconnaissance d’autres dispositions du code de l’urbanisme :

o le moyen tiré de la violation du premier alinéa de l’article L. 332-15 du code de l’urbanisme doit également être écarté dès lors que ces dispositions ne concernent que les travaux de viabilisation du terrain, c’est-à-dire de préparation d’un terrain à bâtir, par exemple en matière de voirie ; qu’à cet égard, de tels travaux sont réalisés autour du site bordé par quatre rues différentes ; que les travaux d’aménagement de voirie comme celle de la « liaison douce » ne constituent pas des équipements propres à la résidence ; qu’en tout état de cause, ce moyen est inopérant ;

o que le moyen tiré de ce que la commune aurait mis à la charge du bénéficiaire du permis l’obligation de créer une zone verte est également inopérant ;

o qu’il en est de même en ce qui concerne le moyen tiré de ce que le terrain, qui se trouve en dehors de la bande des cent mètres, se situerait en zone inondable, ce qui n’est pas le cas ;

o qu’enfin, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le maire de la commune aurait dû prononcer un sursis à statuer à la demande de permis dès lors qu’il ne s’agit pas d’une obligation au regard de l’article L. 123-6 du code de l’urbanisme, que le plan local d’urbanisme ne se trouve pas dans une phase d’élaboration avancée et qu’il n’est de toute façon pas démontré que la résidence en cause puisse compromettre ou rendre plus onéreuse l’exécution de ce plan ;

▪ qu’en ce qui concerne la prétendue violation des dispositions du code de la construction et de l’habitation :

o le moyen selon lequel le permis contesté est illégal au motif qu’il ne prescrit pas la réalisation de places de stationnement pour les personnes handicapées et leur localisation à proximité de la résidence est infondé ; qu’aucune disposition légale ne l’impose ; qu’en l’espèce, le plan masse indique une telle réalisation à hauteur de huit places à proximité de l’accueil de la résidence ; qu’aucune réserve n’a été émise sur ce sujet par la sous-commission départementale d’accessibilité ;

o que le moyen tiré de la méconnaissance des articles R. 111-19-13 du code de la construction et de l’habitation manque en fait ;

o que les articles R.123-1 et suivants du même code n’ont pas été méconnus ; qu’à cet égard, l’avis du service départemental d’incendie et de secours, établi selon la réglementation « habitation » pour les hébergements et la réglementation ERP pour les autres éléments de la résidence, est conforme à la réglementation en vigueur ; que la commission départementale d’accessibilité dans sa formation « risques d’incendie et de panique dans les ERP et les IGH » a quant à elle examiné l’établissement, à la demande du pétitionnaire, sous l’angle de la réglementation « habitation » ainsi que l’autorise un « message de commandement » du ministère de l’intérieur, de l’outre-mer et des collectivités locales du 22 octobre 2009 qui autorise ce choix jusqu’au 30 juin 2010 ; qu’enfin, la question de l’aménagement des accès pour les véhicules de secours a été traitée et fait l’objet des prescriptions de l’article 2 du permis en cause ;

▪ qu’en ce qui concerne les exceptions d’illégalité invoquées :

o la modification simplifiée du plan d’occupation des sols, approuvée par la délibération 30 mars 2010 portait sur des rectifications d’erreurs matérielles dans la rédaction des articles UE 6 et UE 13 qui ne relevaient donc pas d’une procédure de révision simplifiée, n’avait pas à être motivée par « de nombreux considérants » ; que les propos d’un adjoint au maire selon lesquels cette modification était destinée à rendre recevable le permis en cause ne sont pas fondés ; que la procédure de concertation prévue à l’article L. 300-2 du code de l’urbanisme n’est pas applicable à une modification simplifiée ; que l’article L. 111-3-1 du code de l’urbanisme ne s’applique pas davantage à une telle modification ; que la délibération prise à ce titre était bien applicable au permis en litige délivré postérieurement ;

o que le moyen tiré de la méconnaissance par le POS de la commune de l’article L. 146-2 du code de l’urbanisme en ce que le règlement de la zone UE n’aurait pas suffisamment limité, selon les requérants, la capacité d’accueil des parcelles en friche AL n° 172 et 173, situées dans un environnement bâti et non contigües à l’espace boisé de Vieuxville et qui, selon eux, formeraient une coupure d’urbanisation doit être rejeté ;

o qu’enfin, ce plan d’occupation des sols, pour les motifs déjà développés, ne méconnait pas les dispositions de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme ;

Vu le mémoire, enregistré le 21 octobre 2010, présenté pour la commune de Saint-Cast-le-Guildo représentée par son maire en exercice, par M^e Bois, avocat au barreau de Rennes ; la commune de Saint-Cast-le-Guildo conclut au rejet de la requête et à la condamnation des requérants à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

La commune de Saint-Cast-le-Guildo fait valoir :

▪ qu’il appartiendra aux requérants de justifier de l’accomplissement des formalités prévues à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

▪ que si l’urgence est présumée en matière de permis de construire, les requérants, en faisant état de considérations relevant en fait de droits des tiers qui, dans le cas présent, ne sont d’ailleurs pas prouvés, ne justifient toutefois pas l’existence d’un intérêt personnel auquel le permis en cause porterait atteinte ; qu’en revanche, la construction de la résidence hôtelière contestée s’inscrit dans une réflexion d’ensemble portant sur un projet urbain, d’intérêt général, permettant le développement d’un secteur plutôt laissé à l’abandon ; que la condition d’urgence ne peut, dans ces conditions, être considérée comme satisfaite ;

▪ qu’en ce qui concerne les moyens de légalité externe invoqués pour justifier l’existence d’un doute sérieux :

o le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L.123-12 du code de l’urbanisme n’est pas fondé ; que la concession de stationnement a en effet été accordée par délibération du conseil municipal du 19 mars 2010 avant la délivrance du permis de construire « enregistré » le 16 mars 2010 ;

o que les requérants ne démontrent pas que la commission départementale de la nature, des paysages et des sites, qui est intervenue pour émettre un avis prévu au code de l’urbanisme, s’est réunie dans une formation irrégulière ;

o que le moyen tiré de l’irrégularité de la composition de ladite commission n’est pas fondé ;

o que l’avis de cette commission est parfaitement motivé, même si la notion d’impact sur la nature y est brièvement motivé, dès lors que le site d’implantation ne présente pas de caractère naturel et que le projet n’a aucun impact particulier sur les lieux avoisinants ;

o que le préfet a bien été saisi par la délibération motivée du 19 mars 2010 même si, dans un courrier personnel adressé le 22 juillet 2010 à l’un des requérants et visant le procès-verbal de la commission qui s’est réunie le 8 juillet 2010, ce dernier affirme ne pas l’avoir été ;

o que l’accord du préfet, régulièrement signé par le secrétaire général de la préfecture, n’a pas à être spécialement motivé et peut, comme en l’espèce, renvoyer à l’avis de la commission qui fait d’ailleurs état des réserves de l’architecte conseil, lesquelles ont été levées, et qui ne comporte aucune ambiguïté qui puisse être considérée comme ayant la nature d’une réserve de l’accord ainsi donné ;

o que l’avis de la commission consultative départementale de la protection civile de la sécurité et de l’accessibilité n’est pas irrégulier, le terrain d’assiette du projet ne se trouvant pas en zone inondable ou submersible ;

▪ que les moyens de légalité interne tirés de la violation du plan d’occupation des sols de la commune doivent être rejetés :

o qu’il en est ainsi du moyen tiré de la méconnaissance alléguée des articles UE1 et UE2, la piscine de la résidence de tourisme ne constituant pas un équipement sportif au sens de l’article UEs ;

o qu’en ce qui concerne le respect des prescriptions de l’article UE3, le projet comprend un accès sur le boulevard de Vieuxville, prévoit 103 places de stationnement et a reçu l’accord du service départemental d’incendie et de secours et du département ;

o qu’il résulte du plan de principe des réseaux concernant l’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées que le permis respecte les dispositions de l’article UE4 ;

o que l’article UE6 n’a pas été davantage méconnu ; qu’à cet égard, aucun motif urbanistique ou architectural ne justifie impérativement un alignement par rapport à des constructions situées à près d’une centaine de mètres du projet ; que le dépassement de seulement 28 cm du surplomb des balcons par rapport à la marge minimale de retrait est mineure ; qu’il y a lieu de tenir le même raisonnement concernant l’escalier de la chaufferie et le transformateur qui constituent des équipements mineurs ;

o que le permis contesté n’est pas contraire à l’article UE7 concernant l’implantation de constructions par rapport aux limites séparatives, qu’il s’agisse de l’implantation des ballons situés sur la même propriété, du pignon du bâtiment « groupe 02 » implanté à 3,18 m de la rue de la Bataille ou des balcons ;

o que le plan masse démontre que la distance d’au moins 4 mètres entre deux bâtiments non contigus est bien respectée comme le prévoit, de manière non impérative, l’article UE8 ;

o que la hauteur des bâtiments, qui se calcule en principe « à l’égout du toit », respecte les prescriptions de l’article UE10 ;

o qu’en ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UE11, l’environnement du projet, principalement bâti, ne présente aucune homogénéité, ni harmonie, ni qualité, qu’à l’inverse, le parti architectural du projet rappelle les anciens immeubles qui ont fait la réputation de la station balnéaire ; que les réserves émises par l’architecte conseil et l’architecte des bâtiments de France ont été levées ; qu’à cet égard, le directeur du conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement a déclaré le 9 septembre 2010 qu’ « il vaut mieux un pastiche bien fait que du moderne mal fait » ; que ce projet, qui est masqué du littoral par deux niveaux de constructions, ne génère pas une densification plus importante que les lotissements voisins ;

o qu’enfin, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UE12 doit être écarté ; qu’en effet, le projet, en prévoyant 103 places de stationnement correspondant au nombre d’unités d’hébergement, répond aux exigences de cet article qui n’implique pas d’appliquer d’autre normes en la matière ; que le conseil municipal pouvait, conformément à l’article L. 123-1-2 du code de l’urbanisme, consentir par une promesse synallagmatique, sans imposer au pétitionnaire de participation pour non réalisation de places de stationnement, une concession sur la parcelle AL 173 appartenant au domaine privé de la commune, promesse qui, contrairement à ce qu’allèguent les requérants, ne constitue pas une « facilité » et ne révèle pas de détournement de pouvoir ;

▪ qu’en ce qui concerne les moyens tirés de la méconnaissance de la loi littoral :

o que le permis n’est pas contraire à l’article L. 146-4-I du code de l’urbanisme ; qu’à cet égard, l’extension de l’urbanisation constituée par le projet, à la supposer établie, se situe en continuité de l’agglomération, son terrain d’assiette, qui ne supporte actuellement aucune construction, en étant indissociable et ne constituant pas une coupure de l’urbanisation ;

o qu’il en de même au regard de l’article L. 146-4-II de ce code ; qu’en effet, doit être tout d’abord contestée la qualification d’espace proche du rivage du terrain d’implantation du projet qui se situe, dans un espace urbanisé, à une distance de 120 à 250 mètres du rivage de la mer dont il est séparé par deux rangées de constructions et avec lequel la visibilité est réduite ; que, par ailleurs, ce projet, dont la densité est similaire à celle de plusieurs bâtiments voisins et dont la destination d’hébergement résidentiel s’intègre aux lieux avoisinants, ne peut constituer qu’une extension limitée de l’urbanisation, comme l’ont estimé la commission départementale et le préfet ;

o que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 146-4-III du code de l’urbanisme est inopérant dès lors que le projet lui-même est implanté au-delà de la bande des cent mètres ;

o qu’enfin, il n’existe aucun élément caractérisant un site remarquable qui justifierait la violation de l’article L. 146-6 du code de l’urbanisme ;

▪ qu’aucun des arguments avancés par les requérants à propos des erreurs alléguées commises dans l’analyse faite par la commission départementale n’est justifié en droit ; que l’accord du préfet se réfère à l’avis de cette commission ;

▪ qu’en ce qui concerne les moyens tirés de la violation d’autres dispositions du code de l’urbanisme :

o le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 332-15 du code de l’urbanisme n’est pas fondé dès lors qu’il aurait été illégal d’imposer au pétitionnaire la prise en charge d’une opération propre envisagée par la commune, à savoir le « complexe tourisme d’Armor » ;

o que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 332-6-1 dudit code est inopérant, le permis de construire ne visant pas la réalisation d’une « zone verte » ;

o que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le permis en cause aurait dû être refusé au regard de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, le terrain d’assiette du projet ne se situant pas en zone inondable et ne présentant aucun risque de submersion ;

o que le moyen selon lequel le maire aurait dû prononcer un sursis à statuer sur le fondement des articles L. 123-6 et L. 111-8 du même code doit être écarté, les requérants n’apportant aucun élément de nature à démontrer que le permis délivré compromettrait ou rendrait plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme ;

▪ qu’en ce qui concerne les moyens tirés de la violation de certaines dispositions du code de la construction et de l’habitation :

o le projet, qui prévoit la réalisation de sept places réservées aux personnes handicapées ne méconnait pas les articles R. 111-18-1 et R. 119-2 du code de la construction et de l’habitation ;

o que le moyen tiré de la violation des articles R. 111-19 et R. 111-13 de ce code est exempt de précisions qui puissent en démontrer le bien-fondé ;

o qu’en ce qui concerne le respect des articles R. 123-1 et suivants dudit code, c’est à juste titre que le projet a été classé dans la catégorie des établissements recevant du public de 5^e catégorie ; que si une partie du programme n’a pas été instruite comme tel mais comme « habitations », les requérants n’en démontrent toutefois pas les incidences en droit quant à l’application des règles de sécurité et d’accessibilité ; qu’ils n’expliquent pas davantage en quoi l’avis du SDIS devait traiter spécifiquement de l’accès des véhicules de lutte contre l’incendie alors que ces accès figurent sur le plan masse ;

▪ qu’en ce qui concerne les exceptions d’illégalité invoquées :

o la modification simplifiée du plan d’occupation des sols, d’une part, ne modifie pas les exceptions prévues par le règlement antérieur de l’article UE6, d’autre part, ne fait que préciser la façon de calculer le pourcentage d’espaces verts ; que la question de savoir si ces modifications relèvent de la procédure de modification simplifiée ou de la procédure de modification de droit commun au regard de l’article R. 123-20-1 du code de l’urbanisme est sans incidence sur la légalité du permis de construire ;

o que la délibération du 30 mars 2010 est suffisamment motivée ;

o que la modification simplifiée du POS, qui a apporté des précisions conformes aux principes de la loi du 17 février 2009 et du décret du 18 juin 2009, n’a pas eu pour objet de répondre à la demande de permis de construire qui n’a été enregistrée que le 16 mars 2010 ;

o que la commune n’était pas tenue d’engager une procédure de révision simplifiée qui, au regard des dispositions de l’article L. 123-13 du code de l’urbanisme, ne pouvait plus intervenir au-delà du 1^er janvier 2010 ;

o que le 7^e alinéa de l’article L. 123-13 susmentionné n’implique pas l’organisation d’une concertation publique telle qu’elle est prévue à l’article L. 300-2 ;

o que l’étude de sécurité publique exigée à l’article L. 111-3-1 ne concerne pas la procédure de modification du POS ;

o que la délibération du 30 mars 2010, exécutoire le 2 avril suivant, était opposable dans le cadre de la délivrance du permis en litige intervenue le 15 septembre 2010 ;

o que, même dans l’hypothèse où la délibération du 30 mars 2010 devait être considérée comme entachée d’illégalité, c’est le règlement du POS de 1997 modifié en 2007 qui serait applicable ; qu’à cet égard, les requérants ne démontrent pas que le permis de construire qu’ils contestent ne respecterait pas le règlement antérieur des articles UE6 et UE13 ;

o qu’enfin, les moyens tirés, par voie d’exception, de l’illégalité du POS de 1997 révisé et modifié doivent être écartés, les requérants ne démontrant d’ailleurs pas en quoi les illégalités ainsi alléguées affecteraient le permis de construire en cause autorisé sur des parcelles qui ne constituent pas, comme ils l’allèguent, un espace naturel présentant le caractère d’une coupure d’urbanisation ;

Vu l’arrêté du maire de Saint-Cast-le-Guildo du 15 septembre 2010 dont la suspension d’exécution est demandée ;

Vu la requête, enregistrée le 28 septembre 2010 sous le n° 103863, par laquelle les requérants susvisés demandent l’annulation du permis de construire dont ils sollicitent la suspension d’exécution ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code de l’urbanisme ;

Vu le code de la construction et de l’habitation ;

Vu le code général des collectivités territoriales ;

Vu l’arrêté du 30 novembre 2007 modifiant l’arrêté du 1^er août 2006 fixant les dispositions prises pour l’application des articles R. 111-19 à R. 111-19-3 et R. 111-19-6 du code de la construction et de l’habitation relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public et des installations ouvertes au public lors de leur construction ou de leur création ;

Vu l’avis du Conseil d’Etat n° 382352 du 31 mars 2009 relatif à la notion d’établissement recevant du public au sens de l’article R. 123-2 du code de l’habitation et de la construction ;

Vu le code de justice administrative ;

Vu la décision par laquelle le président du Tribunal a désigné M. B, premier conseiller, pour statuer sur les demandes de référé ;

Après avoir, à l’audience publique du 22 octobre 2010, dont les parties ont été régulièrement avisées, présenté le rapport de l’affaire et entendu les observations :

— de M^e Cassin, avocate de la SNC Saint-Cast-le-Guildo Loisirs, qui souligne que les requérants ne précisent pas l’adresse exacte des villas dont ils sont propriétaires ;

— de M^e Bois, avocat de la commune de Saint-Cast-le-Guildo ;

Vu la lettre du 2 novembre 2010 de M. et M^me C communiquée au Tribunal postérieurement à la clôture de l’instruction intervenue le 22 octobre 2010 à 16 h ;

Sur les fins de non-recevoir opposées par la commune et par le bénéficiaire du permis de construire en litige :

Considérant, d’une part, qu’il ressort des pièces du dossier que les requérants justifient de l’accomplissement, par envois recommandés reçus le 6 octobre 2010 par la commune de Saint-Cast-le-Guildo et le 7 octobre 2010 par le groupe A et Vacances, des formalités requises par les dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ;

Considérant, d’autre part, que ces mêmes requérants soutiennent, sans être contestés par la commune ni sérieusement contredits par le pétitionnaire, qu’ils sont propriétaires, XXX, de villas situées en face ou à proximité immédiate, c’est-à-dire à moins de cent mètres, du terrain d’assiette sur lequel est prévu le projet de construction de la résidence de tourisme par le groupe A et Vacances qui reconnaît lui-même, dans ses écritures, que « les requérants sont d’ailleurs des voisins » de ce terrain ; qu’ils justifient ainsi, sur ce point, l’existence d’un intérêt à agir à l’encontre du permis de construire contesté ;

Considérant, enfin, que si ce même groupe fait valoir que la requête, d’ailleurs en tous points commune aux six requérants, serait irrecevable en tant qu’elle émane de la S.C.I. L’HIPPOCAMPE au motif que cette S.C.I, dont il n’est pas réellement contesté que M. X en est le gérant, n’établit pas qui la représente et, par conséquent, ne justifie pas de sa qualité pour agir, cette seule circonstance n’est pas, en raison de la nature même de l’action en référé qui ne peut être intentée qu’en cas d’urgence et ne permet que de prendre des mesures présentant un caractère provisoire, de nature à rendre cette requête irrecevable en tant qu’elle émane de cette société alors, qu’au demeurant, une telle irrégularité est de toute façon régularisable devant le juge du fond ;

Considérant qu’il résulte de ce qui précède que les fins de non-recevoir ainsi opposées doivent être écartées ;

Sur les conclusions à fin de suspension :

Considérant qu’aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation (…), le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision (…) lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision (…). » ;

En ce qui concerne l’urgence :

Considérant qu’eu égard au caractère difficilement réversible de la construction d’un bâtiment, l’urgence est présumée à défaut d’éléments contraires ; que, d’une part, le pétitionnaire ne conteste pas le bien-fondé de cette condition ; que, d’autre part, en faisant valoir que le permis contesté « s’inscrit dans un projet urbain d’intérêt général » en cours d’approbation dans le cadre de l’élaboration du plan local d’urbanisme, notamment en ce qui concerne le secteur concerné par le projet de construction contesté, la commune de Saint-Cast-le-Guildo ne justifie pas pour autant de circonstances particulières tenant, notamment, à l’intérêt qui s’attacherait à ce que cette construction soit édifiée sans délai ; que, dans ces conditions, la condition d’urgence requise par l’article L. 521-1 précité doit être considérée comme satisfaite ;

En ce qui concerne la condition tenant au doute sérieux sur la légalité du permis :

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice de présentation, des photographies et des plans qui y sont joints, que, par arrêté du 15 septembre 2010 dont la suspension d’exécution est demandée, le maire de la commune de Saint-Cast-le-Guildo a délivré à la SNC « Saint-Cast-le-Guildo Loisirs » représentée par le groupe A et Vacances un permis autorisant la construction d’une résidence de tourisme comportant 103 unités d’hébergement et divers équipements, notamment des bureaux, une piscine et un espace de remise en forme, d’une surface hors œuvre brute totale de 6 422 mètres carrés sur un terrain d’assiette de 11 700 mètres carrés situé à environ 130 mètres du rivage de la mer dont il est séparé, côté est, par quelques villas entourées de jardins et dans un secteur dont l’aspect architectural présente globalement, selon la notice de présentation du projet, un caractère « diffus avec ses maisons plus souvent isolées » ; que ce terrain apparaît bordé en sa limite nord par un espace libre, au sud par un espace comportant des hangars et à l’ouest par un autre espace exempt de construction et un terrain de camping lui-même prolongé par un espace boisé ; que la commission départementale de la nature, des paysages et des sites, présidée par le préfet, s’est réunie le 23 juin 2010 en vue d’émettre un avis sur ce projet en application des dispositions du II de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme ; que cette commission qui, alors que la commune et le pétitionnaire admettent dans leurs écritures que les constructions envisagées présentent une densité moyenne équivalente à un ensemble dont le COS serait de 0,54, a notamment considéré « qu’avec un COS de 0,26, on peut construire sur un petit territoire et que le projet est équilibré », que les maisons de deux ou trois pièces « ne constituent pas une extension de l’urbanisation mais plutôt une densification de celle-ci », et que « seul le bâtiment collectif d’une densité légèrement supérieure puisqu’il représente un COS de 39 % peut être considéré comme une extension », s’est prononcée en faveur dudit projet ; que, par une décision du 8 juillet 2010 qui se réfère à cet avis, le préfet, sans autre élément de motivation, a donné son accord pour sa réalisation ;

Considérant qu’aux termes du II de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme : « L’extension limitée de l’urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d’eau intérieurs désignés à l’article 2 de la loi nº 86-2 du 3 janvier 1986 précitée doit être justifiée et motivée, dans le plan d’occupation des sols, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l’accueil d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau./ Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l’urbanisation est conforme aux dispositions d’un schéma directeur ou d’un schéma d’aménagement régional ou compatible avec celles d’un schéma de mise en valeur de la mer./ En l’absence de ces documents, l’urbanisation peut être réalisée avec l’accord du représentant de l’Etat dans le département. Cet accord est donné après que la commune a motivé sa demande et après avis de la commission départementale des sites appréciant l’impact de l’urbanisation sur la nature (…).» ; que le caractère limité de l’extension de l’urbanisation dans un espace proche du rivage, au sens de ces dispositions, s’apprécie au regard de l’implantation, de l’importance, de la densité et de la destination des constructions envisagées ainsi que de la topographie des lieux ;

Considérant que le moyen invoqué par les requérants tiré de ce que le projet de construction litigieux ne constitue pas une extension limitée de l’urbanisation et de ce que le permis de construire délivré méconnaîtrait en conséquence les dispositions précitées du II de l’article L. 146-4 du code de l’urbanisme est propre, en l’état de l’instruction, à créer un doute sérieux sur sa légalité ; qu’en revanche, pour l’application des dispositions de l’article L.600-4-1 du code de l’urbanisme, les autres moyens tels qu’ils ont été formulés par les requérants n’apparaissent pas, en l’état actuel de l’instruction, de nature à susciter un tel doute ;

Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède qu’il y a lieu de faire droit à la demande de la SCI L’HIPPOCAMPE, de M^me Y, de M. et M^me C ainsi que de M. et M^me J Z et de suspendre l’exécution de l’arrêté du 15 septembre 2010 par lequel le maire de la commune de Saint-Cast-le-Guildo a délivré à la SNC « Saint-Cast-le-Guildo Loisirs », représentée par la SA A et Vacances, le permis de construire litigieux ;

Sur les conclusions aux fins d’injonctions :

Considérant que les requérants demandent au juge des référés de prononcer à l’encontre du maire de Saint-Cast-le-Guildo un certain nombre d’injonctions tendant, d’une part, à l’application des dispositions de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme, d’autre part, à interdire l’éventuelle prolongation d’une promesse de vente du terrain communal au profit du pétitionnaire ; que, dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de présupposer que la présente ordonnance ne sera pas exécutée et de prononcer de telles injonctions ; que la présente ordonnance ne fait d’ailleurs pas obstacle à ce que, en pareille hypothèse, les requérants, s’ils s’y croient fondés, saisissent en ce sens le juge des référés sur le fondement de l’article L. 521-3 du code de justice administrative ;

Sur l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant qu’il n’y a pas lieu de condamner la SCI L’HIPPOCAMPE, M^me Y, M. et M^me C, ainsi que M. et M^me Z, qui ne sont pas parties perdantes à l’instance, à verser à la commune de Saint-Cast-le-Guildo et à la SNC « Saint-Cast-le-Guildo Loisirs » les sommes que celles-ci réclament sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

ORDONNE :

Article 1^er : L’exécution de l’arrêté du 15 septembre 2010 par lequel le maire de la commune de Saint-Cast-le-Guildo a délivré à la SNC « Saint-Cast-le-Guildo Loisirs », représentée par la SA A et Vacances Développement, la SA A et Vacances Conseil Immobilier et la SAS A et Vacances Immobilier Holding, un permis de construire en vue de la construction d’une résidence de tourisme comprenant 103 logements et divers équipements est suspendue jusqu’à ce que le tribunal administratif se prononce sur la demande d’annulation de ce permis présentée par la SCI L’HIPPOCAMPE, M^me F Y, M. et M^me H C ainsi que M. et M^me J Z.

Article 2 : Le surplus des conclusions présentées par la SCI L’HIPPOCAMPE, M^me F Y, M. et M^me H C ainsi que M. et M^me J Z est rejeté.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Saint-Cast-le-Guildo et de la SNC « Saint-Cast-le-Guildo Loisirs » tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente ordonnance sera notifiée à la SCI L’HIPPOCAMPE, à M^me Y, à M. et M^me C, à M. et M^me Z, à la commune de Saint-Cast-le-Guildo et à la SNC « Saint-Cast-le-Guildo Loisirs ».

Copie pour information en sera délivrée au préfet des Côtes d’Armor.

Fait à Rennes le 15 novembre 2010.

Le juge des référés, Le greffier,

P. B C. TEXIER-REHAULT

La République mande et ordonne au préfet des Côtes d’Armor, en ce qui le concerne, et à tous huissiers à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.