Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 28 octobre 2020, 15 février 2021, 2 avril 2021, 12 juillet 2021, 8 novembre 2021, 30 novembre 2021 et 4 mars 2022, M^me A B épouse C et M. E C, représentés par M^e Mathieu C, demandent au Tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler la décision du 27 août 2020 par laquelle le maire de la commune de La Croix-Valmer a délivré un permis de construire à la SARL Elaulie pour des travaux de démolition totale d’une villa d’habitation de 113 mètres carrés de surface de plancher et de reconstruction d’une villa avec piscine, un garage et une clôture, pour une surface de plancher créée de 274 mètres carrés, sur un terrain situé au lotissement la Colline des Sarrazins et cadastré section 48 BC n° 85 sur le territoire communal ;

2°) d’annuler la décision du 28 octobre 2021 par laquelle le maire de la commune de La Croix-Valmer a délivré un permis de construire modificatif à la SARL Elaulie pour des travaux de modification des façades, de suppression de la terrasse et de la pergola et de modification de la clôture ;

3°) de mettre à la charge de la commune de La Croix-Valmer une somme de 2 500 euros à verser à chacun des époux C sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

4°) de mettre à la charge de la SARL Elaulie une somme de 2 500 euros à verser à chacun des époux C sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

En ce qui concerne la recevabilité de la requête :

— ils disposent d’un intérêt à agir à l’encontre de la décision attaquée du 27 août 2020 car ils sont propriétaires de la parcelle contigüe à celle du terrain d’assiette du projet ; la construction projetée va obstruer leur vue mer depuis le rez-de-chaussée de leur maison ; en outre, la vue du premier étage sera également restreinte ; ils subiront un préjudice urbanistique et environnemental ; le projet prévoit la construction d’un bâtiment annexe à l’intérieur de la construction à usage d’habitation ;

— le projet n’est pas caractérisé par une faible densité ; en outre, le préjudice de vue est indéniable, indubitable et incontestable ; la preuve du préjudice est largement rapportée vu l’ampleur du projet de construction par rapport à l’existant.

En ce qui concerne la légalité de la décision litigieuse du 27 août 2020 :

S’agissant du règlement du lotissement la Colline des Sarrazins :

— le lotissement de la Colline des Sarrazins a conservé ses règles d’urbanisme ; le plan local d’urbanisme de la commune de La Croix-Valmer a précisé, dans son annexe 4Db, que les règles d’urbanisme propres au lotissement étaient toujours applicables sur le lotissement de la Colline des Sarrazins ;

— en cas de divergence entre les règles d’urbanisme contenues dans le document approuvé du lotissement et les règles du plan local d’urbanisme, les règles d’urbanisme les plus restrictives contenues dans ces règlements sont applicables en l’espèce ; les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme prévalent toutes sur les dispositions du règlement du lotissement la Colline des Sarrazins car les règles fixées par le règlement du plan local d’urbanisme sont toutes plus strictes que celles édictées par le règlement du lotissement ; le plan local d’urbanisme de la commune n’a fait l’objet d’aucun recours et ainsi que le fait valoir la commune de La Croix-Valmer, ses dispositions sont applicables ; les dispositions de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme ne sont pas applicables en l’espèce car le plan local d’urbanisme a été approuvé plus de dix ans après l’approbation du lotissement ; ce sont les dispositions de l’article L. 442-11 du code de l’urbanisme qui sont applicables en l’espèce, qui indique dans ce cas que le règlement tout comme le cahier des charges du lotissement restent applicables ;

— les articles 9 et 10 du règlement intérieur disposent que chaque lot ne peut contenir qu’une construction avec un logement, que l’emprise au sol des surfaces d’habitation et de l’ensemble des annexes ne peut dépasser 15 % de la surface de chaque lot et que la surface d’habitation ne peut dépasser 10 % de cette surface de chaque lot, sans dépasser 270 mètres carrés ; enfin, la hauteur des bâtiments est limitée à deux niveaux avec un maximum de 7 mètres à l’égout du toit par rapport au niveau moyen du terrain naturel actuel ; le règlement précise que les constructions doivent présenter une unité de structure et de composition ;

— en se fondant sur le règlement du lotissement, la SARL Elaulie serait en mesure, sur son terrain d’une superficie de 1 683 mètres carrés, de construire une maison d’habitation d’une surface de plancher de 168 mètres carrés sur deux niveaux, d’une hauteur maximale de 7 mètres, distante d’au moins 4 mètres du lot voisin, et l’emprise au sol de l’ensemble des constructions ne pouvant excéder la surface de 252 mètres carrés ; la décision méconnaît donc les dispositions de l’article 9 du règlement du lotissement ;

— la décision attaquée méconnaît les dispositions de l’article 10 du règlement intérieur du lotissement en ce qui concerne la hauteur ;

— M. D s’est porté volontaire pour être président du lotissement de la Colline des Sarrazins, ainsi que cela ressort d’un courriel de M. Toulemonde, président sortant ; M. D a peut-être pour ambition de modifier le règlement intérieur du lotissement pour que ce soit à son avantage.

S’agissant des articles du règlement du plan local d’urbanisme :

— la décision attaquée méconnaît les dispositions de l’article UC 5 du règlement du plan local d’urbanisme, qui fixent une superficie minimale de 5 000 mètres carrés pour qu’un terrain soit constructible ;

— la décision attaquée méconnaît les dispositions de l’article UC 7 du règlement du plan local d’urbanisme ; le tracé des limites séparatives n’ayant pas été effectué entre les requérants et la société pétitionnaire et il n’est ainsi pas possible de vérifier que le projet respecte ces dispositions ;

— la décision attaquée méconnaît les dispositions de l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme en ce qui concerne la hauteur de la construction ; selon les données du plan de masse et la villa projetée dispose d’une hauteur à l’égout de la toiture située à 112,39 mètres en façade sud et 112,32 mètres en façade nord ; sur un terrain en déclivité la hauteur à prendre en compte est non pas le niveau moyen du terrain mais le point le plus bas sur le terrain ; la hauteur maximale du faîtage est de 8 mètres ; la hauteur du projet dépasse d’environ 8 mètres à la fois la hauteur de l’égout du toit, mais aussi la hauteur du faîtage ;

— la décision attaquée méconnaît les dispositions de l’article UC 11 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— la décision attaquée est illégale car le projet ne respecte pas l’article UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme, qui impose que les espaces libres de toute construction doivent représenter au moins 85 % de la superficie du terrain d’assiette ; l’emprise au sol maximale de 252 mètres carrés n’a pas été respectée, si on prend en compte la surface du rez-de-chaussée, des terrasses, des escaliers extérieurs, du garage, de l’accès au garage, de la piscine, des plages de piscine, etc ;

— la décision attaquée méconnaît les dispositions de l’article UC 14 du règlement du plan local d’urbanisme, qui fixe un coefficient d’occupation des sols maximum en zone UCc, dans laquelle se trouvent les parcelles cadastrées section BC n° 82 et BC n° 85 de 0,08 en zone UCc ; la surface de plancher maximum est donc de 134,64 mètres carrés ; la décision attaquée est illégale car la surface de plancher créée de 274 mètres carrés, qui est en outre sous-évaluée, dépasse cette surface de 134 mètres carrés.

S’agissant des autres moyens :

— la décision attaquée méconnaît les dispositions de l’article L. 151-28 du code de l’urbanisme, ainsi que les dispositions de l’article R. 151-39 du même code ; la surface de plancher autorisée en appliquant les dispositions de l’article L. 151-28-1 du code de l’urbanisme est équivalente à celle qui aurait été obtenue en appliquant les dispositions de l’article UC 14 du règlement du plan local d’urbanisme ;

— la décision attaquée méconnaît les dispositions de l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme car la surface de l’atelier aurait dû être prise en compte ; la villa dispose d’une surface de 144,66 mètres carrés au rez-de-chaussée et de 122,25 mètres carrés au premier étage, soit une surface hors œuvre brute globale de 266,91 mètres carrés ; l’atelier quant à lui dispose d’une surface de 68,13 mètres carrés ; la surface hors œuvre brute de ce projet est donc de 425 mètres carrés hors garages, sans ajouter les annexes extérieures (terrasses et piscine) ; le projet méconnaît donc gravement les dispositions du règlement du lotissement ainsi que le règlement du plan local d’urbanisme ; la surface hors œuvre nette s’obtient en retranchant une valeur de 5 % à la surface hors œuvre brute ; la surface hors œuvre nette équivaut à la surface de plancher ;

— la décision est illégale car la volumétrie de la construction projetée n’est absolument pas comparable avec la construction que la société pétitionnaire entend démolir ; la surface de plancher de 274 mètres carrés représente plus du double de ce qu’autorise le règlement du plan local d’urbanisme et quasiment plus du triple de la surface de plancher existante de la villa à démolir ;

— la construction existant sur le terrain et qui fera l’objet d’une démolition dispose d’une surface de plancher de 113 mètres carrés et ne dispose pas d’un étage ; la hauteur de cette construction est de 4 mètres environ ; le bien existant avant démolition ne contient aucune annexe bâtie, ni remise, ni garage, ni atelier ; la densité du terrain des requérants est comparable à la densité du terrain avec la maison à démolir ; la densité sur la parcelle appartenant à la SARL Elaulie passe de 6,8 % à près de 18 %, sans compter les annexes qui comprennent un garage ;

— la SARL Elaulie, lorsqu’elle a effectué le bornage de son terrain, s’est accaparée les 179 mètres carrés de la parcelle cadastrée BC n° 86, expliquant ainsi qu’une surface de 1 830 mètres carrés, supérieure à la surface de 1 683 mètres carrés est indiquée sur la demande de permis de construire ; il faut prendre en compte dans ces conditions le transformateur EDF qui est présent sur cette parcelle BC n° 86 ; la société pétitionnaire souhaite débattre du bornage le 30 octobre 2020 avec ses voisins, alors qu’elle a déposé sa demande de permis de construire dès le 1er juillet 2020 ;

— la zone UCc est caractérisée par une densité limitée, contrairement à la zone UC, qui comprend le lotissement de Lamandie, situé à proximité du lotissement la Colline des Sarrazins ; le lotissement de la Colline des Sarrazins ne comprend que 16 maisons, parfois sur de grands terrains d’une superficie de plus de 4 000 mètres carrés ; l’esprit de la zone UCc qui est de privilégier des villas provençales de faible densité orientées vers la nature et la mer a été méconnu ; l’ouvrage par son ampleur constitue une atteinte à l’environnement du lotissement ; les villas situées en zone UCc ne disposent pas du tout à l’égout, soit d’un système d’assainissement collectif relié au réseau public ; la frontière entre la zone UC et la zone UCc doit être respectée ; seule la mairie peut réviser le plan local d’urbanisme et ces frontières entre chaque zone ;

— la propriétaire de la villa projetée est une société commerciale, alors que toutes les villas du lotissement la Colline des Sarrazins sont la propriété de particuliers et non de sociétés commerciales ; il y a de quoi douter de la bonne foi de la société pétitionnaire ; le bâtiment annexe, qui comprend une entrée séparée, pourrait être réservée à la famille F, dont un membre est également gérant de la SARL Elaulie.

En ce qui concerne la légalité du permis de construire modificatif du 28 octobre 2021 :

— la construction envisagée méconnaît le principe de faible densité fixé à l’article L. 151-28 du code de l’urbanisme, UC5 et UC 14 du règlement du plan local d’urbanisme ; la volumétrie de l’ouvrage à construire n’est pas comparable avec celle de la construction existante ;

— la hauteur maximale des constructions se mesure à partir du point le plus bas du terrain existant avant travaux ; sur ce point, l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme comporte une erreur matérielle ; l’article 9 du règlement du lotissement est également applicable et fixe une hauteur maximale de 7 mètres par rapport au niveau moyen sur le terrain d’assiette ; la hauteur doit donc être calculée à partir du point le plus bas de l’ouvrage à construire ; la hauteur de l’ouvrage projeté dépasse de près de 8 mètres les hauteurs maximales autorisées par le règlement ; la décision attaquée méconnaît donc les dispositions de l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme ; la décision méconnaît également les dispositions de l’article 9 du règlement intérieur du lotissement de la Colline des Sarrazins ; la villa projetée comportera trois niveaux, en méconnaissance des dispositions de cet article du règlement du lotissement qui limite à 2 niveaux les constructions ;

— la décision attaquée méconnaît les dispositions de l’article UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme, le taux d’espaces libres n’est pas respecté ;

— le maire n’a pas tiré les conclusions qui s’imposent des prescriptions assortissant l’avis émis par l’architecte des bâtiments de France du 27 octobre 2021.

Par des mémoires en défense enregistrés les 20 octobre 2021, 3 janvier 2022 et 4 juillet 2022, la commune de La Croix-Valmer, représentée par M^e Faure-Bonaccorsi, conclut au rejet de la requête et demande à ce qu’il soit mis à la charge des requérants une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable car les requérants ne démontrent pas qu’ils disposent d’un intérêt à agir au regard des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ; la propriété des requérants est séparée du terrain d’assiette du projet par une rangée d’arbres d’une hauteur significative ; la construction projetée conservera la même orientation et la même implantation que la construction existant sur le terrain ; ainsi, la vue mer des requérants sera préservée ;

— les règles du règlement du lotissement la Colline des Sarrazins ont cessé d’être opposables au 27 mars 2014 ; les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions de ce règlement inopposable sont donc inopérants ;

— les articles UC 5 et UC 14 du règlement du plan local d’urbanisme sont devenus illégaux car contraires aux dispositions de la loi ALUR ; ainsi, le maire ne pouvait faire application de ces dispositions du règlement du plan local d’urbanisme pour refuser de délivrer le permis de construire ; par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des articles UC 5 et UC 14 du règlement du plan local d’urbanisme dont également inopérants ;

— les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des articles UC 7 et UC 11 du règlement du plan local d’urbanisme sont irrecevables par application des dispositions de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ; ces moyens ont été soulevés plus de deux mois après la communication du premier mémoire en défense ;

— le permis de construire modificatif a supprimé la terrasse extérieure et la pergola ; la surface des espaces libres, après cette modification, est de 1 561 mètres carrés ; les dispositions de l’article UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme, qui prévoient de laisser en espaces libres 85 % de la superficie du terrain, sont donc respectées ;

— les autres moyens des requérants sont infondés.

Par des mémoires en défense enregistrés les 5 février 2021, 28 juin 2021, 30 décembre 2021 et 20 janvier 2022, la SARL Elaulie, représentée par M^e Grau, conclut au rejet de la requête à titre principal et à titre subsidiaire à ce qu’il soit fait application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme afin de leur permettre d’obtenir un permis de construire modificatif et en tout état de cause elle demande à ce qu’il soit mis à la charge solidaire des requérants une somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable car les requérants ne démontrent pas qu’ils disposent d’un intérêt à agir au regard des dispositions de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ; la propriété des requérants est séparée du terrain d’assiette du projet par une rangée d’arbres d’une hauteur significative ; la construction projetée conservera la même orientation et la même implantation que la construction existant sur le terrain ; en raison du dénivelé existant entre les terrains des requérants et celui du terrain d’assiette du projet, les requérants conserveront la vue mer dont ils disposaient ;

— la requête est irrecevable car les requérants ne disposent pas d’un intérêt à agir à l’encontre du permis de construire modificatif ; en outre, il n’est pas établi que les requérants auraient notifié leur recours contentieux à l’encontre du permis de construire modificatif au maire de la commune de La Croix-Valmer ;

— les règles contenues dans le règlement du lotissement la Colline des Sarrazins ont cessé d’être opposables au 27 mars 2014 ; les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions de ce règlement inopposable sont donc inopérants ;

— les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des articles UC 7 et UC 11 du règlement du plan local d’urbanisme sont inopérants par application des dispositions de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme ;

— les articles UC 5 et UC 14 du règlement du plan local d’urbanisme sont devenus illégaux car contraires aux dispositions de la loi ALUR ; ainsi, le maire ne pouvait faire application de ces dispositions du règlement du plan local d’urbanisme pour refuser de délivrer le permis de construire ; par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des articles UC 5 et UC 14 du règlement du plan local d’urbanisme dont également inopérants ;

— les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des articles L. 151-28 et R. 151-39 du code de l’urbanisme sont inopérants car ces dispositions, qui réglementent le contenu du règlement du plan local d’urbanisme, ne sont pas directement opposables aux autorisations d’urbanisme ;

— les autres moyens des requérants sont infondés.

Par des mémoires distincts en date 1er mars 2021 et 30 décembre 2021, la SARL Elaulie, représentée par M^e Grau, demande à ce que les requérants soient condamnés à lui verser une somme de 50 000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par sa faute, en application des dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme.

Elle fait valoir que :

— le recours des consorts C est irrecevable ; de nombreux moyens soulevés par les requérants sont irrecevables ;

— son préjudice est incontestable ; il y a lieu de prendre en compte le surcoût lié à l’intervention de prestataires additionnels, tels que géomètre-expert, architecte ; en outre, elle a subi un préjudice de jouissance et d’occupation de son bien.

Par une ordonnance en date du 28 juillet 2022, la clôture d’instruction a été fixée au 13 septembre 2022 à 12 heures.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— l’ordonnance n° 2020-305 du 25 mars 2020 ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 2 mai 2023 :

— le rapport de M. Bailleux ;

— les conclusions de M. Cros, rapporteur public ;

— les observations de M^e Gonzalez-Lopez, représentant la commune de La Croix-Valmer ;

— et les observations de M^e Grau, représentant la SARL Elaulie.

Considérant ce qui suit :

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne la légalité de la décision litigieuse du 27 août 2020 :

S’agissant du règlement du lotissement la Colline des Sarrazins :

1. En premier lieu, aux termes de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme : « Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes () ».

2. Il est constant qu’une autorisation de lotir a été délivrée le 4 mai 1964, et le règlement de ce lotissement adopté le 19 septembre 1963. En outre, il est également constant que la commune de La Croix-Valmer est dotée d’un plan local d’urbanisme approuvé par une délibération du 17 décembre 2007. En outre, il ressort des pièces du dossier que le lotissement la Colline des Sarrazins fait partie de l’annexe 4Db du plan local d’urbanisme, correspondant à la liste des lotissements de la commune pour lesquels une majorité de colotis a demandé le maintien des règles contenues dans le règlement du lotissement. Par application des dispositions précitées, les règles contenues dans le règlement du lotissement ont cessé de s’appliquer dès le 27 mars 2014, le lendemain de la publication du JORF de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014. Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les requérants, les dispositions du règlement du lotissement la Colline des Sarrazins, ne sont pas applicables et opposables au projet de permis de construire. Le fait que l’article 4 du règlement des dispositions générales du plan local d’urbanisme, combiné à l’annexe 4Db du plan local d’urbanisme de la commune indiquent que les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement seront maintenues, en contradiction avec la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 n’a pas d’incidence sur cette caducité des règles du lotissement. Ainsi, les moyens soulevés par les requérants et tirés de la méconnaissance des dispositions de ce règlement, sont inopérants et doivent être écartés comme tels. De même seront écartés les moyens tirés du fait que la hauteur, l’emprise au sol et la surface d’habitation de la construction projetée méconnaitraient les dispositions dudit règlement.

3. Est également inopérant le fait que M. D se serait porté volontaire pour présider le lotissement la Colline des Sarrazins, ainsi que cela ressort d’un courriel du 30 juin 2021 de M. Toulemonde, président sortant. D’une part, cette candidature n’est qu’un souhait et ne signifie pas que M. D va être désigné pour occuper ces fonctions. D’autre part, cette candidature est postérieure à la décision attaquée, le courriel informant de la candidature de M. D étant daté du 30 juin 2021, celle-ci ne peut avoir aucune incidence sur la légalité de la décision attaquée. Enfin, ainsi qu’il vient d’être vu, les règles d’urbanisme contenues dans le règlement du lotissement étant caduques, les requérants n’expliquent pas en quoi M. D pourrait tirer avantage d’une éventuelle modification des règles du lotissement, celles-ci n’étant de toute façon plus applicables.

4. Il ressort donc des pièces du dossier que les requérants ne peuvent utilement soutenir que le projet litigieux méconnaitrait les dispositions des articles 9 et 10 du règlement du lotissement la Colline des Sarrazins.

S’agissant des articles du règlement du plan local d’urbanisme :

5. En deuxième lieu, les dispositions de l’article 157 de la loi du 24 mars 2014 font obstacle à ce que les dispositions du règlement de la zone UC du plan local d’urbanisme de la commune de La Croix-Valmer fixent d’une part la superficie minimale des terrains constructibles, à son article 5 et le coefficient d’occupation des sols à son article UC 14 du même règlement. Ainsi, à la date d’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, les règles de coefficient d’occupation du sol et de surface minimale de terrain constructible existantes sont devenues inopposables aux demandes de permis de construire, une autorité administrative ne devant pas appliquer un règlement devenu illégal.

6. Il ressort donc des pièces du dossier que les requérants ne peuvent utilement soutenir que le projet litigieux méconnaît les dispositions des articles UC 5 et UC 14 du règlement du plan local d’urbanisme. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des articles UC 5 et UC 14 du règlement du plan local d’urbanisme doivent être écartés comme étant inopérants.

7. En troisième lieu, aux termes de l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme : « ARTICLE UC 10 – HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS Conditions de mesure (cf schémas en annexes) Sur terrain plat, la hauteur est mesurée verticalement depuis le niveau du terrain le plus bas existant avant tout travaux à l’égout de la plus haute des toitures. Lorsque le terrain est en pente, la hauteur à l’égout du toit est limitée à un plan parallèle mesuré verticalement depuis le niveau du terrain existant avant travaux. Un minimum de trois points altimétriques du terrain avant travaux doit être annexé à la demande d’autorisation d’occupation du sol. Hauteur absolue des constructions La hauteur mesurée dans les conditions définies ci-dessus est limitée à 6,50 mètres et deux niveaux de plancher, sans pouvoir excéder 8,00 mètres hors tout ».

8. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, les dispositions précitées de l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme sont claires et ne nécessitent pas de relecture ni de correction d’erreur matérielle. Ils ne sont donc pas fondés et ils commettent une erreur de droit lorsqu’ils soutiennent qu’il serait nécessaire de prendre comme référence le point le plus bas du terrain sur un terrain en pente.

9. En l’espèce, les plans de masse font apparaître deux courbes en pointillés, d’une part la courbe de 6,50 mètres à l’égout du toit et d’autre part la courbe des 8 mètres hors tout. Sur ces plans de coupe BB’ et CC', il apparaît que le niveau de l’égout du toit de la construction projetée est situé sous la courbe en pointillés à 6,50 mètres et le faîtage est situé sous la courbe à 8 mètres hors tout.

10. Il ressort donc des pièces du dossier que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions de l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme. Par suite, il y a lieu d’écarter le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme.

11. En quatrième lieu, aux termes de l’article UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme : « () Espaces libres Les espaces libres de toute construction doivent représenter au minimum : – 70% de la superficie totale du terrain en zone UC et dans les secteurs UCa et UCb – 85% de la superficie totale du terrain dans le secteur UCc Eléments protégés au titre de la loi paysage () ».

Quant à la superficie de la parcelle BC n° 85 :

12. Le formulaire CERFA de la demande du permis de construire délivré le 27 août 2020 indique une superficie du terrain d’assiette du projet, qui est la parcelle cadastrée section BC n° 85, de 1 830 m². Il ressort des pièces du dossier que cette superficie a été calculée par un géomètre expert, en septembre 2019, dans le cadre de la mise en œuvre par la société pétitionnaire de son projet de permis de construire. Les requérants invoquent quant à eux une superficie du terrain d’assiette du projet de 1 683 mètres carrés, en indiquant qu’il est nécessaire de prendre en compte les données du cadastre. Toutefois, il ressort des données du lotissement la Colline des Sarrazins, que la superficie du lot n°2, qui correspond au terrain de la société Elaulie, est de 1 902 mètres carrés. Au surplus, il ressort d’une assemblée générale des copropriétaires du lotissement de 2018 qu’il avait été préconisé, en raison des différences entre la surface du terrain selon le cadastre et celle figurant dans le règlement du lotissement d’origine, de prendre la superficie figurant dans le règlement du lotissement. Par ailleurs, si les requérants soutiennent encore que la parcelle cadastrée section BC n° 86 a été incorporée au sein de l’assiette du terrain d’assiette du projet, ils n’apportent sur ce point aucun commencement de preuve. Dans ces conditions, et compte-tenu du caractère déclaratif de la demande de permis de construire, il y a lieu de retenir le chiffre de 1 830 mètres carrés comme étant la superficie du terrain d’assiette du projet.

Quant à la définition des espaces libres au sens et pour l’application des dispositions de l’article UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme :

13. La SARL Elaulie rappelle d’abord qu’il ne faut pas confondre espaces libres de toute construction et espaces verts, et elle explique qu’elle a calculé les espaces libres de toute construction au vu des effets sur les sols des matériaux et équipements envisagés, vu sous l’angle de l’imperméabilisation des sols. La notice poursuit en indiquant, au sujet des espaces libres, « les mouvements de terrain seront limités et les espaces libres seront paysagés en fonction des usages, avec des plantations endémiques peu consommatrices en eau. La terrasse en platelage bois sur sol compacté au sud et à l’est de la maison prolongera les espaces intérieurs de vie commune sans imperméabiliser le sol. () L’accès en voiture et les parkings extérieurs seront en gravier stabilisé afin de préserver la perméabilité du sol. Les escaliers extérieurs seront un modelage du terrain naturel avec l’incrustation de traverses en bois. () L’ensemble des cheminements sera traité en stabilisé afin de ne pas nuire à la stabilité des sols ».

14. Ainsi que vu précédemment, la superficie du terrain étant de 1 830 mètres carrés, la surface des espaces libres minimum était donc de 1 555,5 mètres carrés. En outre, le tableau des surfaces indique que la surface des espaces laissés libres est de 1 555,6 mètres carrés. Il ressort donc des pièces du dossier que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet litigieux méconnaît les dispositions de l’article UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l’article UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté comme manquant en fait.

15. En cinquième lieu, aux termes de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme : « Par dérogation à l’article R. 611-7-1 du code de justice administrative, et sans préjudice de l’application de l’article R. 613-1 du même code, lorsque la juridiction est saisie d’une requête relative à une décision d’occupation ou d’utilisation du sol régie par le présent code, ou d’une demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant une telle décision, les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense. Cette communication s’effectue dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article R. 611-3 du code de justice administrative () ».

16. La commune de La Croix-Valmer et la société pétitionnaire font valoir que les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des articles UC 7 et UC 11 du règlement du plan local d’urbanisme sont irrecevables car soulevés seulement dans le mémoire des requérants du 12 juillet 2021.

17. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que la SARL Elaulie a produit un mémoire en défense le 5 février 2021, qui a fait l’objet d’une communication aux parties en date du 8 février 2021. Ainsi, le délai de deux mois fixé à l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme a commencé à courir le 8 février 2021 et a expiré le 9 avril 2021. Les requérants ne peuvent utilement soutenir que le délai de deux mois précisé à l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme aurait été interrompu car la commune de La Croix-Valmer n’aurait pas produit de mémoire en défense. Il ressort donc des pièces du dossier que la commune de La Croix-Valmer et la SARL Elaulie sont fondées à faire valoir que les moyens tirés d’une part de la méconnaissance des dispositions de l’article UC 7 du règlement du plan local d’urbanisme et d’autre part de la méconnaissance de l’article UC 11 du même règlement, dont il n’est pas contesté qu’ils ont été soulevés par les requérants la première fois dans leur mémoire enregistré le 12 juillet 2021, sont irrecevables car introduits après le délai de deux mois fixé par les dispositions de l’article R. 600-5 du code de l’urbanisme. Dès lors, les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions des articles UC 7 et UC 11 du règlement du plan local d’urbanisme doivent être écartés comme étant irrecevables.

S’agissant des autres moyens :

18. En sixième lieu, aux termes de l’article L. 151-28 du code de l’urbanisme : « Le règlement du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu peut prévoir, dans le respect des autres règles établies par le document et notamment les servitudes d’utilité publique visées à l’article L. 151-43 et sous réserve des dispositions de l’article L. 151-29 : 1° Des secteurs situés dans les zones urbaines à l’intérieur desquels un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol est autorisé pour permettre l’agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d’habitation. Ce dépassement, fixé pour chaque secteur, ne peut excéder 20 % pour chacune des règles concernées. L’application du dépassement ainsi autorisé ne peut conduire à la création d’une surface de plancher supérieure de plus de 20 % à la surface de plancher existante () ». En outre, selon les dispositions de l’article R. 151-39 du même code : « Afin d’assurer l’intégration urbaine, paysagère et environnementale des constructions, déterminer la constructibilité des terrains, préserver ou faire évoluer la morphologie du tissu urbain et les continuités visuelles, le règlement peut notamment prévoir des règles maximales d’emprise au sol et de hauteur des constructions. Il peut également prévoir, pour traduire un objectif de densité minimale de construction qu’il justifie de façon circonstanciée, des règles minimales d’emprise au sol et de hauteur. Il délimite, dans le ou les documents graphiques, les secteurs dans lesquels il les impose. Les règles prévues par le présent article peuvent être exprimées par rapport aux voies et emprises publiques, aux limites séparatives et aux autres constructions sur une même propriété ainsi qu’en fonction des objectifs de continuité visuelle, urbaine et paysagère attendus ».

19. Ainsi que le font valoir les défendeurs, ce moyen tiré d’une part de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 151-28 du code de l’urbanisme et d’autre part de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 151-39 du même code est inopérant car ces articles sont relatifs au contenu du règlement du plan local d’urbanisme et ne sont pas directement opposables au permis de construire. Il ressort donc des pièces du dossier que les requérants ne peuvent utilement soutenir que le projet méconnaitrait les dispositions des articles L. 151-28 et R. 151-39 du code de l’urbanisme. Par suite, il y a lieu d’écarter ce moyen comme étant inopérant.

20. En septième lieu, aux termes de l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme : « La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : () 7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune () ».

21. Les requérants soutiennent encore que la surface de plancher réelle du projet serait supérieure à la surface de plancher déclarée. Ils poursuivent en soutenant que la surface de l’atelier aurait dû être prise en compte dans ce calcul. Toutefois, d’une part les requérants n’identifient pas de règle d’urbanisme opposable au projet qui aurait été méconnue. D’autre part, les requérants invoquent, au soutien de leur moyen, la notion de surface hors œuvre brute, qui n’existe plus et qui a été remplacée par la surface de plancher. Enfin, si les requérants invoquent les dispositions de l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme, ces dispositions se bornant à définir la notion de surface de plancher, cela ne suffit pas à démontrer en quoi le projet serait illégal. Ainsi, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme en ce que la surface de plancher existante serait supérieure à la surface de plancher déclarée dans la demande de permis de construire doit être écarté.

22. En huitième lieu, les requérants soutiennent que la décision attaquée est illégale car la volumétrie de la construction projetée n’est absolument pas comparable avec la construction que la société pétitionnaire entend démolir. Ils poursuivent en soutenant que la surface de plancher de 274 mètres carrés est plus du double de ce qu’autorise le règlement du plan local d’urbanisme et quasiment plus du triple de la surface de plancher existante de la villa à démolir, et que la densité des constructions va passer avec ce projet de 6,8 % à 18 %.

23. Au soutien de ce moyen, les requérants n’indiquent pas quelles dispositions d’urbanisme ils ont entendu invoquer. Ainsi, ce moyen n’est pas exprimé de manière suffisamment intelligible pour permettre au juge d’en apprécier le bien-fondé. Par suite, ce moyen sera écarté comme étant imprécis.

24. En neuvième lieu, aux termes de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique () ». En outre, selon les dispositions de l’article A 424-8 du même code : « () Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme ».

25. En l’espèce, les requérants soulèvent un moyen relatif au bornage de la parcelle objet du terrain d’assiette du projet. Toutefois, d’une part ce moyen est inintelligible car il ne se fonde sur la méconnaissance d’aucune disposition en droit qui serait opposable. D’autre part, il s’appuie sur le droit privé et le droit de propriété et est inopérant car le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers.

26. En dixième lieu, les requérants soutiennent encore que la zone UCc est caractérisée par une densité limitée, contrairement à la zone UC, qui comprend le lotissement de Lamandie, situé à proximité du lotissement la Colline des Sarrazins. Ce moyen tiré de la violation de l’esprit du secteur UCc, qui privilégie des constructions à faible densité, et qui s’appuie sur le seul préambule du règlement de la zone, est inopérant car le préambule se borne à décrire le caractère de la zone en des termes généraux et ne contient aucune règle suffisamment précise pour présenter un caractère réglementaire. Il ressort donc des pièces du dossier que les requérants ne peuvent utilement soutenir que le projet méconnaitrait l’esprit de la zone UCc du plan local d’urbanisme de la commune de La Croix-Valmer.

27. En onzième et dernier lieu, les requérants soutiennent que la propriétaire de la villa projetée est une société commerciale, alors que toutes les villas du lotissement la Colline des Sarrazins sont la propriété de particuliers. Ils poursuivent en indiquant que le projet serait susceptible de comporter plusieurs logements, le bâtiment annexe comportant une entrée séparée, et que la société pétitionnaire pourrait envisager de mettre le bien en location. Toutefois, ce moyen ne repose sur aucune norme d’urbanisme opposable qui aurait été méconnue. Il ressort donc des pièces du dossier que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet est susceptible de comporter plusieurs logements.

En ce qui concerne la légalité du permis de construire modificatif du 28 octobre 2021 :

28. En premier lieu, les requérants soulèvent à l’encontre de la décision du 28 octobre 2021 des moyens similaires à ceux qu’elle a soulevés à l’encontre de la décision initiale du 27 août 2020. Ainsi, les moyens tirés de la méconnaissance de l’article 9 du règlement du lotissement la Colline des Sarrazins, des articles UC 5, et UC 14 du règlement du plan local d’urbanisme, des articles L. 151-28 et R. 151-39 du code de l’urbanisme, ainsi que le moyen tiré de la méconnaissance du principe de faible densité tel que posé par le préambule du règlement du plan local d’urbanisme seront écartés de la même manière qu’ils l’ont été pour ce qui concerne le permis de construire initial du 27 août 2020.

29. En deuxième lieu, les requérants opposent les dispositions de l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme à l’encontre du permis de construire modificatif délivré le 28 octobre 2021. Toutefois, le permis de construire modificatif ne modifiant pas la hauteur du projet, que ce soit à l’égout du toit ou au faîtage, et ce moyen ayant été écarté à l’encontre du permis de construire initial, les requérants ne peuvent ainsi utilement invoquer la violation de règles étrangères aux modifications apportées par le permis de construire modificatif. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UC 10 du règlement du plan local d’urbanisme sera écarté comme étant inopérant.

30. En troisième lieu, les requérants soutiennent que le permis de construire modificatif méconnaît les dispositions de l’article UC 13 du règlement du plan local d’urbanisme. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif prévoit un pourcentage d’espace libre projet de 85,3 %, 1 561 mètres carrés du terrain d’assiette du projet étant libres de toute construction, contre 85 % et 1 555,6 mètres carrés pour le permis de construire initial. Ce moyen ayant déjà été écarté en ce qui concerne le permis de construire initial, il sera également écarté comme manquant en fait en ce qui concerne le permis de construire modificatif.

31. En quatrième et dernier lieu, si les requérants reprochent au maire de ne pas avoir tiré les conclusions qui s’imposent suite à l’avis de l’architecte des bâtiments de France du 27 octobre 2021, ils n’assortissent pas ce moyen des précisions nécessaires pour en apprécier le bien-fondé, et n’invoquent en outre aucune disposition législative ou réglementaire qui aurait été méconnue. Au surplus, il ressort des pièces du dossier que cet avis de l’architecte des bâtiments de France du 27 octobre 2021 est un avis favorable.

32. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que l’ensemble des moyens de la requête ayant été écartés, il y a lieu de rejeter les conclusions à fin d’annulation, en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du permis de construire initial du 27 août 2020 ainsi qu’à l’encontre du permis de construire modificatif du 28 octobre 2021, et ce sans qu’il soit besoin d’examiner les fins de non-recevoir opposées en défense par la commune de La Croix-Valmer et par la SARL Elaulie.

Sur les conclusions indemnitaires de la SARL Elaulie :

33. Aux termes de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme : « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l’auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel ».

34. Il ne ressort pas de l’instruction que la présente requête traduise un comportement abusif de la part des requérants. Au surplus, le préjudice allégué par la société pétitionnaire, d’un montant de 50 000 euros n’est pas démontré, ni dans son principe, ni dans son montant. Par suite, il y a lieu de rejeter les conclusions de la SARL Elaulie formulées sur le fondement des dispositions de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

35. Les dispositions susvisées font obstacle à ce qu’il soit mis à la charge de la SARL Elaulie et de la commune de La Croix-Valmer, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, quelque somme que ce soit au titre de ces dispositions. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des requérants une somme de 2 500 euros à verser à la commune de La Croix-Valmer et une somme de 2 500 euros à verser à la SARL Elaulie sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DECIDE

Article 1er : La requête de M^me B épouse C et de M. C est rejetée.

Article 2 : M^me A B épouse C et M. E C verseront une somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros à la commune de La Croix-Valmer sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : M^me A B épouse C et M. E C verseront une somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros à la SARL Elaulie sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Les conclusions de la SARL Elaulie présentées au titre de l’article L. 600-7 du code de l’urbanisme sont rejetées.

Article 5 : La présente décision sera notifiée à M^me A B épouse C et à M. E C, à la commune de La Croix-Valmer et à la SARL Elaulie.

Délibéré après l’audience du 2 mai 2023, à laquelle siégeaient :

M. Privat, président,

M. Riffard, premier conseiller,

M. Bailleux, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition du greffe le 27 juin 2023.

Le rapporteur,

Signé :

F. BAILLEUX

Le président,

Signé :

J-M. PRIVAT La greffière,

Signé :

G. RICCI

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

La greffière.