*1DE/06/35/59/01*
Copie exécutoire : SCP REPUBLIQUE FRANCAISE Véronique Hourblin Mariam

Papazian Avocats AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 3

TRIBUNAL DE COMMERCE DE PARIS

15 EME CHAMBRE
JUGEMENT PRONONCE LE 23/12/2024 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2022040612

ENTRE : SARL unipersonnelle AA, dont le siège social est […], 85100 les Sables-d’Olonne – RCS B 828711218 Partie demanderesse : assistée de M^e Martin LE PECHON membre du cabinet CLP AVOCATS, avocat (C1758) et comparant par M^e Véronique HOURBLIN membre de la SCP HOURBLIN-PAPAZIAN, avocat (D1204)
ET : 1) SAS C.L. IMMOBILIER BORDEAUX, dont le siège social est 83 rue Fondaudège, 33000 Bordeaux – RCS B 832954382 2) M^me X Y, née le […] à […] (66), demeurant 30 Sente des Radoubs, 33300 Bordeaux Parties défenderesses : assistée de M^e Hubert BENSOUSSAN membre de la SELARL CABINET HUBERT BENSOUSSAN & ASSOCIES, avocat (A262) et comparant par M^e Jean-Didier MEYNARD membre de la SCP BRODU CICUREL MEYNARD GAUTHIER MARIE, avocat (P240)
APRES EN AVOIR DELIBERE
LES FAITS
La société AA exploite depuis avril 2017 un réseau commercial d’agents immobiliers indépendants spécialisés dans la vente d’immeubles en viager.
AA a animé ce réseau d’agences immobilières, dites « viagéristes », d’abord en COPIE CONFORME qualité de concédant de licence de marque, et, depuis 2022, en tant que franchiseur.
Le réseau compte 25 agences dont 10 franchisés en France au jour où se présente le litige.
Madame X Y (ci-après C.Y) dirige l’agence immobilière généraliste C.L IMMOBILIER BORDEAUX qu’elle a créé en novembre 2017.
Dès novembre 2017 C. Y s’est rapprochée de AA en vue de rejoindre son réseau de viagéristes.
Ainsi, le 18 décembre 2017, les parties ont conclu un contrat dit de « licence de marque » d’une durée de cinq ans qui donne aux défenderesses le droit et l’obligation d’exercer sous l’enseigne VIAGGIMO, à partir de l’agence de Bordeaux exclusivement.
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Le contrat prévoit une protection de la marque et de tous ses signes distinctifs.
Pour se faire, AA met à la disposition des défenderesses des éléments dit de « mix marketing », réunis dans un « Manuel de l’image » et un logiciel dont AA contrôle la mise en œuvre.
Une formation initiale payante est obligatoire et une formation permanente est proposée.
C. Y a reçu en février 2018 la formation initiale afin d’intégrer le réseau.
Au-delà du droit d’entrée de 12.000€ HT, AA a établi un forfait de redevance de marque annuel comprenant un fixe et un variable représentant 5% du chiffre d’affaires annuel du licencié avec un minimum, ce qui a représenté pour les défenderesses la somme de 1.120€ HT par mois pour les années d’exécution du contrat.
Après trois années de collaboration, AA a reproché aux défenderesses des manquements graves dans l’exécution du contrat intervenus en 2020 et 2021 constatés par huissier, visant à déstabiliser le réseau, ainsi que d’avoir violé la clause de loyauté et la clause de confidentialité en transmettant le savoir-faire de AA à des concurrents à travers des formations, et des manquements post-contractuels.
Le 17 décembre 2021, après l’envoi de deux mises en demeure, AA a ainsi notifié aux défenderesses la résiliation du contrat à leurs torts.
Pour l’ensemble de ces fautes elle demande réparation des préjudices subis à hauteur de 1.120.000€.
Les défenderesses ont contesté tout manquement dans l’exécution du contrat dont elles dénoncent la résiliation abusive aux torts de AA.
En effet, elles allèguent que le contrat visait seulement la mise à disposition d’une marque et non la protection d’un savoir-faire distinctif qui n’existe pas selon elle.
Les défenderesses réclament réparation pour plusieurs préjudices en raison de cette rupture à hauteur de 400.000€.
C’est ainsi que se présente l’affaire.
LA PROCEDURE COPIE CONFORME
Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2022, la société AA a fait assigner la société C.L. IMMOBILIER BORDEAUX et Madame X Y
Par cet acte et aux audiences des 31 mars, 7 juillet 2023 et 19 janvier 2024 la société AA demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions, de :
Vu les articles 1103, 1104, 1231-1 et 1231-2 du code civil (articles 1134,1147 et 1149 anciens du code civil),
Vu l’article 1240 (article 1382 ancien) du code civil
Vu les articles 202, 514, 699 et 700 du code de procédure civile,
Vu la résiliation du contrat de licence de marque du 22 février 2018 aux torts exclusifs des défenderesses,
Vu les manquements des défenderesses à leurs obligations contractuelles,

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- Déclarer recevable et bien fondé la société AA en ses demandes, fin et conclusions.
- Débouter la société C.L. IMMOBILIER BORDEAUX et Madame Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions
- Condamner solidairement et indéfiniment la société C.L. IMMOBILIER BORDEAUX et Madame Y à payer à la société AA la somme de 660.000€ au titre de l’atteinte à l’image du réseau AA et de la perte de clientèle ;
- Condamner solidairement et indéfiniment la société C.L. IMMOBILIER BORDEAUX et Madame Y à payer à la société AA la somme de 350.000€ au titre de la désorganisation du réseau AA ;
- Condamner solidairement et indéfiniment la société C.L. IMMOBILIER BORDEAUX et Madame Y à payer à la société AA la somme de 23.609,32€ au titre de la perte de redevances ;
- Condamner solidairement et indéfiniment la société C.L. IMMOBILIER BORDEAUX et Madame Y à payer à la société AA la somme de 30.000€ au titre du préjudice moral ;
- Condamner solidairement et indéfiniment la société C.L. IMMOBILIER BORDEAUX et Madame Y à payer à la société AA la somme de 15.000€ au titre du préjudice découlant de la violation de la clause de confidentialité ;
- Condamner solidairement et indéfiniment la société C.L. IMMOBILIER BORDEAUX et Madame Y à payer à la société AA la somme de 60.600€ au titre du préjudice découlant du maintien des signes distinctifs AA et de l’exercice d’une activité concurrente ;
- Condamner les défenderesses sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à supprimer toute référence directe ou indirecte au réseau AA et à ses marques et signes distinctifs de leurs réseaux sociaux et notamment de leur compte Google Pro mais également de tous autres supports de communication.
- Dire qu’il en sera déféré au tribunal en cas de difficulté, ledit tribunal demeurant exclusivement compétent pour prononcer la liquidation de l’astreinte.
- Dire que l’astreinte prononcée sera productive d’intérêts au taux légal
- Condamner la société C.L. IMMOBILIER BORDEAUX et Madame Y à payer, chacune, à la société AA la somme de 20.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter l’intégralité des dépens.
Aux audiences des 25 novembre 2022, 26 mai, 27 octobre 2023 et 1er mars 2024 la société C.L. IMMOBILIER BORDEAUX et Madame X Y demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs prétentions, de : COPIE CONFORME
Vu les articles 1104, 1226, 1231-1 et 1231-2 du code civil Vu les l’articles 64 et 514 du code de procédure civile
- DEBOUTER la société Viagimmo de toutes ses demandes, fins et conclusions, autant surévaluées que non fondées ;
- CONSTATER l’inefficience de la résiliation opérée par Viagimmo en violation des dispositions de l’article 1226 du code civil ;
- DIRE ET JUGER en toute hypothèse cette résiliation non fondée ;
- DIRE ET JUGER la rupture du contrat de licence en date du 22 février 2018 aux torts et griefs exclusifs de Viagimmo,
- CONDAMNER la société Viagimmo à payer à la société C.L. Immobilier Bordeaux la somme de 235.643€ en réparation de son préjudice financier ;

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- CONDAMNER la société Viagimmo à payer à la société C.L. Immobilier Bordeaux la somme de 25.000€ en réparation de son préjudice moral ;
- CONDAMNER la société Viagimmo à payer à M^me Z la somme de 25.000€ en réparation de son préjudice moral ;
- CONDAMNER la société Viagimmo à payer à la société C.L. Immobilier Bordeaux la somme de 108.000€ en réparation de son préjudice résultant de la fourniture de procédures de fonctionnement et d’aide au réseau non prévues au contrat et sans contrepartie ;
- CONDAMNER la société Viagimmo à payer à chacune des défenderesses, à la société C.L Immobilier Bordeaux d’une part et à Madame Z d’autre part, la somme de 20.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société Viagimmo aux entiers dépens ;
- DIRE n’y avoir lieu de déroger à l’article 514 du code de procédure civile du chef des seules demandes de Madame X Y et de la société C.L. Immobilier.
L’ensemble de ces demandes a fait l’objet du dépôt de conclusions ; celles-ci ont été échangées en présence d’un greffier qui en a pris acte à la procédure.
L’affaire est appelée à l’audience du 22 septembre 2022 et après plusieurs renvois, à l’audience de mise en état du 29 mars 2024 l’affaire a été confiée à l’examen d’un juge chargé de l’instruire en application de l’article 871 du code de procédure civile et les parties sont convoquées à son audience du 3 mai 2024 pour fixation d’un calendrier de procédure.
A cette audience, un constat d’audience de calendrier est établi et les parties conviennent d’une date d’audience de plaidoirie le 20 septembre 2024 à laquelle elles sont convoquées.
A cette audience, après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire clôt les débats, met l’affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 novembre 2024, date reportée au 23 décembre 2024 Les parties en ont été avisées en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
LES MOYENS DES PARTIES
Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par la demanderesse, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal les résumera de la façon suivante :
Sur les fautes des défenderesses alléguées par AA COPIE CONFORME
AA soutient que :
L’existence du savoir-faire de AA est incontestable. Il a été constitué par la fondatrice et dirigeante de AA aux termes de nombreuses années d’expérimentation exclusivement consacré à ce secteur depuis 2015, avant même la création de son agence dédiée au viager en 2017.
L’assemblage des éléments propres au réseau AA (base de données et connaissance juridique et pratique dans le domaine du viager, méthode commerciale spécifique, formations spécifiques, enseigne nationale et signalétique propre ; communication sur l’ensemble du grand média) constitue indéniablement un savoir-faire au sens qui lui est donné par les tribunaux et la doctrine. Il s’agit du « concept » AA.

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AA est une des rares enseignes du marché spécialisée dans le viager et son savoir- faire est reconnu par les professionnels du marché et de la franchise.
Les défenderesses ont violé les dispositions contractuelles, à savoir la clause de non- concurrence contractuelle (article 14-1 du contrat), les dispositions contractuelles relatives à la marque AA (articles 3-2-1,5-1-1 et 5-2-8), la clause de loyauté (article 5-2-11), la clause de confidentialité (article 15) :
- En assurant une formation dédiée à l’activité de « viagériste » au bénéfice de 110 agents immobiliers concurrents membres du réseau IAD sur un support de formation estampillé AA visible sur toute les slides dudit support, contribuant ainsi au renforcement d’un réseau national concurrent et en les faisant bénéficier au passage de la visibilité et renommée de l’enseigne AA ;
- En accomplissant des prestations non prévues et par définition attentatoires à la préservation du concept. Il s’agit d’une campagne de braconnage et de brouillage de l’image de marque du réseau AA.
- En associant les marques AA et IAD dans la communication faite lors de la formation dispensée aux concurrents et sur les réseaux sociaux, les défenderesses n’ont pas respecté le manuel de l’image de la marque du réseau.
- En formant massivement 110 agents concurrents en diffusant largement des éléments méthodologiques et conceptuels de l’enseigne AA, quitte à la dénaturer et la dévaloriser.
- En n’informant pas au préalable AA du programme de formation susvisé ainsi que d’un programme proposé en ligne à tous les professionnels.
Les défenderesses ont également violé la clause de non-concurrence post-contractuelle (article 14-2) particulièrement claire et limitée et qui doit s’appliquer à cette activité puisqu’elles ont créé à BORDEAUX, dès le lendemain de la résiliation du contrat, l’enseigne « esprit viager » qui promeut une activité et un concept emprunté au concept AA.
Les défenderesses ont poursuivi l’utilisation sur Google Pro des signes distinctifs de la marque AA après la résiliation du contrat en violation de la l’article 16.1 du contrat.
En réplique sur les fautes alléguées les défenderesses soutiennent que :
Aucun savoir-faire distinctif n’a été transmis à des tiers. La résiliation du Contrat est non fondée car la communication des informations au cours de la formation étaient génériques, non confidentielles figurant sur le site internet de AA et dans le guide du viager téléchargeables sur le même site, donc à disposition de tous y compris des concurrents.
COPIE CONFORME De plus étendre des partenariats à d’autres réseaux immobiliers était une pratique largement préconisée par la dirigeante de AA.
AA n’est pas le seul réseau spécialiste du viager et son réseau perdait des licenciés car elle ne mettait pas à disposition des licenciés un haut niveau de technicité.
AA a été informée en amont des formations que les défenderesses ont dispensées.
AA a tardé à fournir la documentation et les formations aux défenderesses dans le cadre de l’exécution du contrat.
La clause de non-concurrence est nulle car le contrat ne prévoit aucune transmission de savoir-faire or la jurisprudence est constante pour exiger que la clause de non-concurrence soit justifiée par l’exigence d’un savoir-faire secret substantiel et identifié. De surcroit l’assiette

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territoriale est trop large, la clause interdit la concurrence à des personnes n’ayant pas accès aux savoir-faire si on considérait qu’il y en avait un. Cette clause est donc réputée non écrite.
Concernant la confidentialité, le contrat ne vise qu’un mix-marketing sans rapport avec un savoir-faire métier.
Les défenderesses n’ont pas violé les obligations contractuelles : elles n’ont pas créé un réseau concurrent, elles n’ont pas participé à l’activité du concurrent IAD.
Madame Y a agi dans le cadre du contrat dans l’intérêt de l’enseigne comme un commerçant licencié indépendant.
Elles n’ont pas violé l’obligation de loyauté en agissant en toute transparence en communicant via des réseaux sociaux administrés par AA.
La procédure de résiliation est nulle conformément aux dispositions de l’article 1226 du code civil. La rupture du contrat par AA est abusive et ouvre des droits à réparation.
Les griefs post-contractuels sont infondés.
Sur les signes distinctifs sur leur compte Google Pro : les défenderesses ne sont pas à l’origine de la photo.
Sur les préjudices
AA demande réparation pour les préjudices suivants :
- Atteinte à l’image et à la perte de clientèle
L’opération de formation fautive revêt un caractère massif : le nombre de représentants de la société concurrence, IAD, formés est égal à 5 fois le nombre total de licenciés AA en France au moment des faits.
Elle estime à 3.000€ par agent concurrent formé le préjudice d’atteinte à l’image et à 2.000€ par agent IAD la privation de retombes financières, soit un total de 5000 x 110 = 550.000€.
La formation réalisée sur internet par les défenderesses a dénaturé l’image de AA tout en reprenant son concept ; cela induit un préjudice que AA évalue à 1.000€ par agent concurrent formé, soit 110.000€. COPIE CONFORME
- Désorganisation
Le réseau était constitué au moment des faits de 25 agences détenues par 21 licenciés. 15 membres de ce réseau représentant 18 agences se sont plaint des agissements des défenderesses et le mécontentement est démontré.
AA estime le préjudice à 20.000€ par membre du réseau ayant exprimé officiellement son mécontentement, et à 50.000€ l’autre partie du réseau restée silencieuse, soit la somme de 350.000€.

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- Perte de redevances
Le préjudice correspond à la perte de redevances pendant la période restant à courir au jour de la résiliation jusqu’au terme conventionnel du contrat conformément à la jurisprudence en vigueur, soit 1.688,38€ x 14 mois = 23.609,32€.
Préjudice moral est estimé à 30.000€, à parfaire
Préjudice au titre des manquements post-contractuels est évalué à 300€ par jour x 202 jours (du 17 décembre 2021 au 7 juillet 2022) = 60.600€
La violation de la clause de confidentialité induit le paiement d’une clause pénale contractuelle de 15.000€
Interdiction des signes distinctifs sur Google Pro et tous réseaux sociaux avec astreinte
En défense sur les préjudices C.Y ET C.L IMMOBILIER BORDEAUX répliquent que :
Sur l’atteinte à l’image et à la perte de clientèle, les demandes sont totalement injustifiées : sur 15.000 mandataires IAD, seulement 111 étaient présents à la formation. Aucune explication n’est donnée sur la perte financière.
Quant à l’e-learning il n’est plus en ligne depuis 2021.
Sur la désorganisation : la somme demandée est totalement déconnectée de la réalité et n’est justifiée par aucune pièce comptable, ni par la jurisprudence.
Les mails des licenciés mécontents sont obtenus à la demande de AA. Il n’y a eu aucune désorganisation du réseau.
Sur la perte de redevance : la moyenne mensuelle des redevances versées était de 1.120€ HT et non 1.688,38€.
Les autres demandes devront être rejetées car non fondées.
Sur les demandes de réparation du préjudice subi par les défenderesses
Celles-ci soutiennent que :
La résiliation anticipée du contrat le 17 décembre 2022 leur a occasionné tout d’abord un manque à gagner.
Plusieurs mandats ont été résiliés à hauteur de 175.125€.
L’activité a été reprise en mai 2023, quand les défenderesses ont été rassurées sur la nullité de la clause de non-concurrence, elles n’ont donc pu prendre aucun mandat pendant 5 mois, soit calculé sur la base du chiffre d’affaires annuel des trois dernières années d’exécution du contrat qui est de 145.244€, le préjudice subi est de 60.518€.
Le manque à gagner total réclamé s’élève donc à 235.643€.
C. Y a subi un préjudice moral que les défenderesses évaluent à 25.000€ pour chacune suivant un calcul jurisprudentiel. En effet, C. Y s’était surinvesti dans COPIE CONFORME le réseau, a bâti des procédures de fonctionnement, a animé des formations avec l’aval de AA, elle n’a jamais fait l’objet de mise en garde de la part du réseau, elle était sur le point d’ouvrir une deuxième agence avec l’accord de AA.
Elles ont initié plusieurs procédures de fonctionnement dont AA a tiré profit et a pu ainsi recourir à la franchise. Elles considèrent avoir affecté 30% de leur temps à cette aide et réclament la somme de 108.000€ à ce titre, calcul fait sur la base d’une rémunération mensuelle brute de 10.000€ HT pendant 36 mois.
En réplique AA fait valoir que :
La procédure de résiliation n’est pas abusive car les agissements commis par les défenderesses sont particulièrement nuisibles au réseau.
C. Y n’a jamais été à l’origine d’une partie significative de la méthodologie AA, elle n’avait au moment de son entrée dans le réseau aucune compétence

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en immobilier et tout particulièrement en viager. Elle ne démontre pas que les prétendus documents aient été utilisé dans le mix-marketing de AA même si elle reconnait que M^me Y l’a assistée pour l’élaboration de certains éléments (fichier excel, modèles de courriers)
AA conteste toutes les critiques portées par les défenderesses sur les différents outils de fonctionnement fournis par AA aux licenciés et rappelle que C. Y a profité avec satisfaction d’une formation initiale.
SUR CE, LE TRIBUNAL

Sur les demandes de AA
Sur la violation du contrat de licence de marque et la résiliation du contrat
La demanderesse, AA, demande réparation pour des préjudices subis en raison de la non-exécution par les défenderesses, Madame Y et C.L. IMMOBILIER, d’un contrat de « licence de marque », ci-après « Le Contrat », signé le 12 mars 2018 pour une durée de cinq ans, qu’elle a résiliée pour manquements graves le 17 décembre 2021.
Le tribunal rappelle que la licence de marque est la « location » d’une marque protégée par un entrepreneur.
Les articles 1103 et 1104 du code civil combinés disposent que « Les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. ».
L’article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions ».
En préambule, le tribunal relève que Le Contrat à son article 23 désigne Madame X Y comme Licenciée. Elle agit au nom et pour le compte de la société C.L. IMMOBILIER, en formation à la signature du Contrat, désignée comme l’Associé.
Madame Y et C.L. IMMOBILIER sont engagés solidairement dans l’exécution des obligations contractuelles.
AA allègue que différentes clauses contractuelles ont été violées par les défenderesses, à savoir le non-respect de la marque AA (articles 3-2-1, 5-1-1 et 5-2-8), la clause de non-concurrence (article 14 du contrat), la clause de loyauté (article COPIE CONFORME 5-2-11), la clause de confidentialité (article 15).
Cependant, le tribunal relève que l’ensemble de ces violations contractuelles ont à l’origine un même acte, la reprise, sans autorisation préalable, des éléments constitutifs de la marque, dont AA est propriétaire.
Cette reprise se serait essentiellement effectuée dans la cadre d’une formation à la vente en viager, dispensée par Madame Y en novembre 2021, à 111 agents immobiliers concurrents.
Cette formation a été suivie de communication sur les réseaux sociaux, et de la création et commercialisation d’une formation en ligne destinée à tous les professionnels de l’immobilier, cette dernière ayant cessé en décembre 2021.

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Le tribunal relève en premier lieu que le Contrat prévoit que le concédant cède au licencié le « droit d’usage de la marque pour la distribution des Services au sein ou à partir de l’Agence », et que l’activité de formation d’agents immobiliers ne fait pas partie des Services tels que définis au préambule du Contrat (pièce n°3 AA).
Il est expressément indiqué dans le Contrat que le licencié devra se conformer au « Manuel de la Marque » pour toute communication.
Selon les défenderesses les actions de formation correspondent à des actions de développement de partenariats et de communication du réseau.
L’article 4 du Contrat définit ce « Manuel » qui consiste en « la formalisation du Mix-Marketing de la Marque » que le Licencié s’engage à respecter.
Celui-ci est défini contractuellement comme l’ « Ensemble des politiques de services, de prix, de promotion, de publicité et de communication mises en œuvre par le Concédant, établissant le positionnement de la Marque et déterminant l’image de celle-ci ».
Le tribunal dit que ce Manuel compose bien l’ensemble des éléments de méthode et les outils définis par le réseau AA pour son propre usage.
Les documents produits confirment que le Licencié s’engage à respecter et à utiliser pour l’exploitation de son activité tout le « Mix-Marketing » mais rien que le « Mix-Marketing », à veiller à ce que la réputation commerciale de AA ne soit pas suspectée et à n’adopter en aucune circonstance un comportement qui puisse nuire à l’image de la Marque et à sa réputation.
Or, il n’est pas contesté que les défenderesses ont organisé un séminaire de plusieurs jours intitulé « formation Viager », dont la présentation est faite sous la signature de AA, en reprenant le logo de la Marque, et décrivant tous les principes et toutes les modalités de fonctionnement du viager.
Ce séminaire, auquel ont été invités 111 agents immobiliers appartenant au réseau concurrent IAD, a été organisé par les défenderesses en collaboration avec un organisme de formation. Il est attesté que les défenderesses ont largement communiqué sur cet événement sur les réseaux sociaux (pièce n°6 défenderesses).
Cependant, le tribunal relève qu’aucun échange sur la nature, les objectifs, le contenu et la COPIE CONFORME qualité des participants de ce séminaire, alors même qu’il s’agissait d’un type d’activité non prévue au Contrat, n’a fait l’objet d’une communication spécifique entre les parties, voire d’une autorisation de la demanderesse, les défenderesses mentionnant dans leurs conclusions un « aval implicite » de AA.
Le tribunal retient également que la loyauté requise par le Contrat imposait au licencié de ne pas organiser un séminaire au profit de concurrents sans autorisation du concédant, AA.
Le tribunal relève également que, si les informations transmises lors du séminaire sont génériques, leur compilation est néanmoins le résultat d’une expertise que Madame Y a acquis auprès de AA comme de nombreux échanges en attestent (pièces n°21-25- 26-28-29 AA).

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L’analyse des éléments produits par les défenderesses en pièces 60 et 63 démontrent que la formation initiale AA, reçue par Madame Y en février 2018, et le programme des ateliers proposés par elle à des agents immobiliers indépendants en novembre 2021, sont bien similaires.
Or, la demanderesse démontre, sans être contredite, que cette formation a été dispensée principalement à des membres du réseau concurrent, IAD, comme en atteste le constat d’huissier produit.
Le tribunal constate de plus qu’une communication sur ce séminaire a ensuite été faite sur les réseaux sociaux par des membres du réseau concurrent IAD, sans même mentionner la marque AA ou en mêlant les deux sociétés sur des posts en ligne. (pièce n°5 AA et n°6 défenderesses)
Or, le Contrat défini bien à l’article 15 l’engagement de confidentialité du Licencié ;
Ainsi, les défenderesses étaient-elles engagées à ne divulguer entre autres, aucun élément du « Mix Marketing » considéré dans le Contrat comme confidentiel.
Le tribunal retient que la présentation faite à des concurrents dans le cadre du séminaire représente une violation de ladite clause de confidentialité.
Le tribunal dit qu’en agissant ainsi les défenderesses ont banalisé les éléments constitutifs de la Marque, et n’ont pas respecté leurs engagements de non-respect de celle-ci, d’ailleurs dénoncé par plusieurs licenciés (pièce n°8 AA), portant atteinte à l’image de AA, au moins auprès des membres de son réseau.
Enfin sur la violation alléguée de la clause de non-concurrence du Contrat, le tribunal relève que cette clause décrite à l’article 14 interdit au Licencié « de créer, participer ou s’intéresser, directement ou indirectement, par lui-même ou par personne interposée, à la prestation de tout service de vente de biens immobiliers en viager identique ou similaire aux Services ».
Le tribunal dit qu’en allant former une centaine des concurrents les défenderesses n’ont pas respecté une obligation de non-concurrence, qui est préexistante et implicite du fait même de l’appartenance à un réseau.
Le tribunal relève que le Contrat contient également une clause de non-concurrence dite post- contractuelle qui interdit aux défenderesses d’exercer l’activité de « viagériste » dans leur département, pendant une année après la résiliation. COPIE CONFORME
Les défenderesses soutiennent que cette clause constitue une atteinte à leur liberté d’exercer leur métier d’agent immobilier et que cette clause n’est pas valide.
Le tribunal, rappelant d’abord qu’une agence immobilière qui preste des services mais ne vend aucune marchandise n’est pas une activité de commerce de détail telle que définie par l’Autorité de la Concurrence, retient que la clause 14-2 dite de non-concurrence post contractuelle est valide et proportionnée.
Or, il est prouvé que dès le mois de janvier 2022, soit un mois après la résiliation du Contrat, madame Y communique avec des professionnels sur des projets de ventes viagères sous le timbre d’une nouvelle société nommée ESPRIT VIAGER (pièce n°29 défenderesses).

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En conséquence, le tribunal dit que Madame Y a violé sa clause de non-concurrence post-contractuelle qui lui est opposable.
Enfin, l’analyse des pièces produites aux débats, notamment le constat d’huissier daté du 15 juin 2022 produit par AA en pièce 13, démontre que Madame Y apparait à cette date sur le moteur de recherche GOOGLE sous l’enseigne AA, comme l’agence ESPRIT VIAGER.
Or, le tribunal relève que le Contrat stipule à son article 16-1 que l’utilisation des signes distinctifs de la marque AA doit cesser dès la fin du Contrat, soit le 17 décembre 2021 en l’espèce.
En conséquence de ce qui précède le tribunal dit que les défenderesses ont commis des manquements contractuels.
L’article 1226 du code civil dispose que « Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable (…) »
En l’espèce, le tribunal relève que le Contrat prévoit à son article 13-1-1 qu’en cas de manquement à l’obligation de non-concurrence, à la loyauté et à la confidentialité la résiliation serait immédiate.
Le tribunal, ayant reconnu les manquements des défenderesses auxdites obligations contractuelles et post-contractuelles, dit le contrat résilié aux torts exclusifs des défenderesses, conformément à la mise en demeure motivant la résiliation, qui leur a été adressée le 17 décembre 2021, et déboutera les défenderesses de leurs demandes formulées au titre d’une résiliation abusive.
Sur les demandes de dommages-intérêts
En premier lieu AA réclame la somme de la somme de 660.000€ au titre de l’atteinte à l’image du réseau AA et de la perte de clientèle.
AA évalue son préjudice en raison de la perte d’image à 3.000€ par concurrent formé par les défenderesses et à 2.000€ par concurrent formé en raison de la perte de clientèle, auxquels elles ajoutent 1.000€ supplémentaires par concurrent en raison de la formation diffusée en ligne par les défenderesses et leur institut de formation partenaire. COPIE CONFORME
Le tribunal constate que la demanderesse ne produit aucun élément financier ou comptable pour justifier de cette estimation et d’une quelconque perte de clientèle.
En conséquence, déboutera AA de sa demande formée de ce chef.
En deuxième lieu, AA réclame la somme de 350.000€ au titre de la désorganisation.

Les actes fautifs des défenderesses ont entrainé dès décembre 2021 des réactions d’incompréhension, d’inquiétude et de mécontentement et de suspicion envers la demanderesse, de la part de 15 membres du réseau AA, représentant 18 agences sur les 25 que compte le réseau au moment du litige. (pièce n°8 AA)

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La demanderesse évalue son préjudice à 20.000€ par membre du réseau ayant exprimé son mécontentement ou sa crainte.
Le tribunal constate que la demanderesse ne produit aucun élément financier ou comptable pour justifier de cette estimation et d’une quelconque désorganisation.
En conséquence, le tribunal déboutera AA de sa demande formée de ce chef.
En troisième lieu, AA réclame la somme de 23.608,32€ au titre de la perte de redevances.
Le tribunal retient que le Contrat a été résilié prématurément aux torts des défenderesses en décembre 2021, soit 12 mois avant son terme, que le montant contractuel de la redevance était de 1.120€.
En conséquence, le tribunal condamnera les défenderesses à payer solidairement à AA la somme de 13.440€ (1.120x12), au titre de la perte de la redevance déboutant pour le surplus.
En quatrième lieu, AA réclame la somme de 30.000€ à parfaire au titre du préjudice moral
Le tribunal retient que VIAGGIMMO ne démontre aucun préjudice moral.
En conséquence, le tribunal déboutera AA de sa demande formée de ce chef.
Cinquièmement sur la violation de la clause de confidentialité

Le tribunal relève que AA réclame la somme de 15.000€ conformément à l’article 15 du Contrat qualifiée de clause pénale.
Le tribunal ayant reconnu que AA était bien fondée à résilier le Contrat aux torts des défenderesses, les condamnera solidairement à payer à AA la somme de 15.000€ au titre de la clause pénale.
En dernier lieu, sur le préjudice au titre des agissements post-contractuels fautifs,
AA réclame la somme de 300€ pendant 202 jours pour réparer le préjudice subi par elle du fait du maintien de l’activité d’une agence « viagériste » concurrente à la même adresse COPIE CONFORME et utilisant sa signalétique.
Le tribunal relève cependant que AA ne justifie pas de son quantum, en conséquence, usant de son pouvoir d’appréciation, le tribunal condamnera les défenderesses solidairement à lui payer la somme de 5.000€ au titre de la violation de la clause de non-concurrence, déboutant pour le surplus.
Le tribunal condamnera les défenderesses sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir pendant 60 jours, à supprimer toute référence directe ou indirecte au réseau AA et à ses marques et signes distinctifs de leurs réseaux sociaux et notamment de leur compte Google Pro mais également de tous autres supports de communication, déboutant pour le surplus.
Le tribunal ne se réserve pas la liquidation de l’astreinte.

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Sur les demandes reconventionnelles des défenderesses
Les défenderesses allèguent un préjudice financier de 235.643€ et un préjudice moral de 25.000€ chacune, ainsi que la somme de 108.000€ pour les tâches accomplies au profit du réseau qui n’ont pas été rémunérées.
Le préjudice financier est défini par les défenderesses comme un manque à gagner en raison de la résiliation anticipée du Contrat qui les aurait conduites à cesser toute activité dès le 17 décembre 2021 pendant 5 mois.
Le tribunal rappelle qu’il a statué sur le fait que l’activité des défenderesses a repris sous la dénomination « ESPRIT VIAGER » dès le mois de janvier 2022, comme en atteste un mail du 10 janvier 2022 émanant de ESPRIT VIAGER et signé X Y (pièce n°29 défenderesse).
De surcroit, en l’état des éléments rapportés par les défenderesses, aucun manque à gagner pour ces dernières n’est démontré.
En conséquence, le tribunal déboutera les défenderesses de leur demande de dommages- intérêts au titre d’un préjudice financier.
Sur le préjudice moral.
En raison de la solution apportée au litige, une résiliation du Contrat aux seuls torts des défenderesses, le tribunal les déboutera de leur demande au titre du préjudice moral.
Sur la demande de rémunération pour la création de procédures de fonctionnement au profit de AA
Les défenderesses allèguent avoir créé des fichiers Excel et Word, négocié des tarifs avec Leboncoin, l’ensemble étant estimé par elles à la valeur de 30% de leur temps pendant les 3 ans de collaboration, soit la somme de 108.000€.
Le tribunal relève que les défenderesses rapportent avoir fourni aux autres membres du réseau un fichier excel qu’elles utilisaient elles-mêmes, donc déjà existant, pour renseigner les informations des vendeurs et faire les calculs en viager de façon rapide et sure. (pièce n°17 défenderesses)
L’analyse de cette pièce démontre que cet outil a bien été partagé avec les membres du COPIE CONFORME réseau et a été apprécié par AA, cependant le tribunal dit que puisqu’il préexistait et qu’il a été spontanément partagé par Madame Y, il ne représente pas l’investissement demandé.
De plus rien ne démontre que cet outil a été intégré tel quel dans les méthodes de fonctionnement du réseau ensuite.
En ce qui concerne le document word revendiqué, intitulé « cahier des charges détaillé simulateur investisseur viager », (pièce n°20 défenderesses), madame Y reconnait elle-même qu’elle « avait un peu de temps à perdre cette après-midi donc j’ai modifié le fichier Word avec nos remarques de ce matin (…) ».
Le tribunal retient que Madame Y a agi en membre actif d’un réseau nouvellement créé, mais qu’aucun autre élément n’est rapporté pour justifier de la rémunération demandée.

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Aussi le tribunal déboutera les défenderesses de leurs demandes de rémunération pour création de procédures.
Sur les demandes à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
Pour faire reconnaître ses droits, AA a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Il y aura donc lieu de condamner C.L IMMOBILIER BORDEAUX et Madame X Y, chacune à lui payer la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant pour le surplus.
Sur les dépens
C.L IMMOBILIER BORDEAUX et Madame X Y succombant, elles doivent, dès lors, être condamnées aux dépens.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort
- Dit que le contrat de licence de marque a été résilié prématurément le 17 décembre 2021 aux torts de la SAS C.L. IMMOBILIER BORDEAUX et Madame X Y.
- Condamne la SAS C.L. IMMOBILIER BORDEAUX et Madame X Y solidairement à payer à AA la somme de 13.440€ au titre de dommages- intérêts au titre de la perte de redevances.
- Condamne la SAS C.L. IMMOBILIER BORDEAUX et Madame X Y solidairement à payer à AA la somme de 15.000€ au titre de la clause pénale.
- Condamne la SAS C.L. IMMOBILIER BORDEAUX et Madame X Y solidairement à payer à AA la somme de 5.000€ au titre de dommages-intérêts au titre de la violation de la clause de non-concurrence post-contractuelle.
- Ordonne à la SAS C.L. IMMOBILIER BORDEAUX et Madame X Y, à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte de 500€ par jour pendant 60 jours, de supprimer toute référence directe ou indirecte au réseau COPIE CONFORME AA et à ses marques et signes distinctifs de leurs réseaux sociaux et notamment de leur compte Google Pro mais également de tous autres supports de communication.
- Dit que la liquidation de l’éventuelle astreinte sera laissée à la compétence du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris.
- Condamne la SAS C.L. IMMOBILIER BORDEAUX et Madame X Y à payer chacune à AA la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- Déboute la SAS C.L. IMMOBILIER BORDEAUX et Madame X Y de toutes leurs demandes.

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- Déboute AA de toutes ses demandes autres, plus amples ou contraires.
- Condamne la SAS C.L. IMMOBILIER BORDEAUX et Madame X Y aux dépens de l’instance, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 81,56€ dont 13,38€ de TVA.
En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 septembre 2024, en audience publique, devant M^me AB AC, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés. Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. AD AE, M^me AB AC et M. AF AG ; Délibéré le 22 novembre 2024 par les mêmes juges. Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
La minute du jugement est signée par M. AD AE président du délibéré et par M. Jérôme COUFFRANT, greffier.
Le greffier. Le président.
COPIE CONFORME