Copie exécutoire : SELARL ORTOLLAND & ASSOCIES -Maître Elise ORTOLLAND Copie aux demandeurs : 4 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 17/12/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2025061426

ENTRE :

1) SARL GLT IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro [Numéro identifiant 6], dont le siège social est situé [Adresse 8], prise en la personne de son gérant, Monsieur [O] [D], domicilié en cette qualité audit siège

2) Monsieur [O] [D], né le [Date naissance 5] 1981 à [Localité 11] (92), demeurant [Adresse 4], gérant associé de la SARL GLT IMMOBILIER, exerçant la profession d’agent immobilier

3) Monsieur [J] [Z], né le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 10] (80), demeurant [Adresse 3], Directeur associé de la SARL GLT IMMOBILIER, exerçant la profession d’agent immobilier

Parties demanderesses : assistées de la SCP BOURGEON GUILLIN BELLET & Associés – BMGB, agissant par Maîtres Charlotte BELLET et Rodolphe PERRIER, Avocats (P166) et comparant par la SELARL ORTOLLAND & ASSOCIES, agissant par Maître Elise ORTOLLAND, Avocat (R231)

ET :

SAS [H][R]F FRANCHISE, anciennement dénommée [H] [R] FRANCE, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro [Numéro identifiant 7], dont le siège social est [Adresse 1], représentée par Monsieur [T] [F], en sa qualité de Président

Partie défenderesse : assistée de la SELARL GOUACHE AVOCATS, agissant par Maîtres Jean-Baptiste GOUACHE et Jérôme LE HEC, Avocats (E1852) et comparant par Maître Pierre HERNE, Avocat (B835)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS – Objet du litige

GLT IMMOBILIER, ci-après GLT, a conclu avec la société [H] [R] France, ciaprès [H][R]F, un contrat de franchise en date du 30 avril 2020 d’une durée de cinq ans à dater de l’ouverture de l’agence le 7 septembre 2020. Le 21 septembre 2023, un article de presse a fait état de faits répréhensibles reprochés à M. [H] [R], information rapidement et largement reprise par les autres supports puis par diverses associations de défense concernées. Celle-ci a été suivie d’une enquête préliminaire puis d’une mise en examen et un procès ayant abouti à une condamnation en première instance de M. [R] le 18 février 2025, dont ce dernier a fait appel. Entretemps, l’émission animée par ce dernier et qui était à l’origine de sa notoriété a été déprogrammée par M6.

L’image personnelle de M. [R] a été profondément dégradée, avec selon GLT des répercussions très négatives sur la réputation de la franchise qui porte son nom.

GLT allègue en avoir subi les conséquences, tant en interne que sur la clientèle qui s’est détournée de l’agence, entrainant une chute du chiffre d’affaires et des résultats, et l’impossibilité de sa revente.

Cette dernière a alors notifié à [H][R]F par courrier du 17 février 2025 le non renouvellement de son contrat de franchise à l’échéance du 7 septembre 2025, alléguant que la situation évoquée ci-dessus la mettait dans l’impossibilité de le reconduire comme elle le souhaitait initialement, celle-ci ainsi que M. [D], gérant et M. [Z], directeur associé, demandent à être indemnisés du préjudice résultant de cette non reconduction.

Ainsi est né le présent litige.

LA PROCÉDURE

GLT, M. [O] [D] et M. [J] [Z], par ordonnance du 26 juin 2025 du président du tribunal de céans ont été autorisés à assigner [H][R]F à bref délai. Par acte en date du 7 juillet 2025, ils ont l’assigné à comparaitre le 9 septembre 2025. Par cet acte, ils demandent au tribunal de :

Vu l’article 858, alinéa 1 er du Code de procédure civile,

Vu l’article 1628 du Code civil,

Vu les articles 1186 et 1187 du Code civil,

Vu les articles 1217, 1224 et 1226, 1231-1 et 1231-2 du Code civil,

* Juger que la société [H] [R] France doit garantir à ses franchisés la jouissance paisible et complète de la marque « [H] [R] Immobilier » qu’il leur concède en exécution du contrat de franchise,

* Juger que la société GLT Immobilier, Monsieur [O] [D] et Monsieur [J] [Z] ne peuvent plus jouir paisiblement et pleinement de la marque « [H] [R] Immobilier », ce du 21 septembre 2023, date à laquelle « l’affaire [H] [R] a éclaté », au 7 septembre 2025, date à laquelle le contrat de franchise arrivera à son terme,

* Juger que le non-renouvellement du contrat de franchise notifié le 17 février 2025 par la société GLT Immobilier, Monsieur [O] [D] et Monsieur [J] [Z] à la société [H] [R] France est une conséquence directe de l’atteinte irrémédiable portée à la marque « [H] [R] Immobilier »,

* Juger que du fait de l’atteinte grave portée à la marque « [H] [R] Immobilier », le contrat de franchise signé entre les parties a perdu un de ses éléments essentiels,

* Juger que la disparition, ou à tout le moins l’altération grave et irréversible de cet élément essentiel est imputable à faute à la société [H] [R] France,

En conséquence,

* Juger que la société GLT Immobilier, Monsieur [O] [D] et Monsieur [J] [Z] sont fondés à tirer les conséquences de la disparition de l’élément essentiel du contrat de franchise constitué par la marque « [H] [R] Immobilier » pour mettre un terme à leur partenariat avec la société [H] [R] France à l’échéance du contrat de franchise et à obtenir réparation des préjudices subis à raison de ce trouble grave et injustifié,

* Condamner la société [H] [R] France à payer la somme de 8.558,33 euros de dommages-intérêts à la société GLT Immobilier au titre de la redevance forfaitaire initiale et de la formation,

* Condamner la société [H] [R] France à payer la somme de 21.393,50 euros, sauf à parfaire, de dommages-intérêts à la société GLT Immobilier au titre des redevances indument payées,

* Condamner la société [H] [R] France à payer la somme 80.127,50 euros de dommages-intérêts à la société GLT Immobilier destinée à compenser la chance perdue de revendre son fonds de commerce, ou, subsidiairement, à lui payer la somme de 15.000 euros de dommages-intérêts au titre des coûts de reconversion de l’agence de [Localité 9],

* Condamner la société [H] [R] France à payer la somme de 77.445 euros de dommages-intérêts, sauf à parfaire, au titre du manque à gagner découlant de la perte de mandats et de la non-réalisation de transactions induite par « l’affaire [H] [R] »,

* Condamner la société [H] [R] France à payer la somme de 15.000 euros de dommages-intérêts à Monsieur [O] [D] pour réparer l’atteinte à sa réputation personnelle, les tracas divers dont elle ( sic ) a eu à souffrir du fait de « l’affaire [H] [R] » et son préjudice moral,

* Condamner la société [H] [R] France à payer la somme de 15.000 euros de dommages-intérêts à Monsieur [J] [Z] pour réparer l’atteinte à sa réputation personnelle, les tracas divers dont elle ( sic ) a eu à souffrir du fait de « l’affaire [H] [R] » et son préjudice moral,

* Débouter la société [H] [R] France de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

* Condamner la société [H] [R] France aux entiers dépens de l’instance,

* Condamner la société [H] [R] France à payer à la société GLT Immobilier, à Monsieur [O] [D] et à Monsieur [J] [Z] la somme de 9.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En date du 4 novembre 2025, les demandeurs produisent une note non sollicitée intitulée par leurs soins « Note faisant corps avec l’assignation » dans laquelle ils développement différents moyens dont certains en réponse aux conclusions du défendeur.

[H][R]F, par conclusions régularisées à l’audience du 13 novembre 2025, demande au tribunal de :

Vu les articles 101, 107, 122 et 123, 446-2-1, 514-1 et 700 du Code de procédure civile, Vu les articles 1103, 1104, 1217 et 1212, 1383-2, 1725 et 1726, 2044, 2052 du Code civil, Vu le contrat de franchise et le contrat de site agence, Vu la jurisprudence citée,

A TITRE PRINCIPAL

* Juger que la note faisant corps avec l’assignation produite par la société GLT IMMOBILIER le 4 novembre 2025 constitue nécessairement des conclusions récapitulatives ;

* Constater que ces conclusions récapitulatives ne contiennent aucune prétention ;

EN CONSEQUENCE

* Juger que les prétentions contenues dans l’assignation à bref délai signifiée le 7 juillet 2025 ont été abandonnées ;

1/ Sur l’irrecevabilité des demandes en raison de la prescription :

* CONSTATER que l’article 14 du contrat de franchise a réduit la prescription à une année ;

* EN CONSEQUENCE, DECLARER IRRECEVABLES comme prescrites :

* la demande de remboursement de la redevance initiale forfaitaire

* la demande de remboursement de la formation initiale

* la demande de remboursement de toute redevance échue avant le 7 juillet 2024

* toute critique de l’exécution de ses obligations par la société [H][R]F Franchise avant cette date du 7 juillet 2024

* 2/ EN TOUT ETAT DE CAUSE sur le mal fondé des demandes de la société GLT IMMOBILIER, M. [D] et M. [Z] :

* JUGER que la société [H][R]F FRANCHISE, concédant de la marque, ne doit pas la garantie des troubles de fait occasionnés par un tiers, notamment M. [H] [R] ;

* PRENDRE ACTE de l’aveu judiciaire de la société GLT IMMOBILIER, M. [D] et M.

[Z] reconnaissant que l’atteinte réputationnelle portée à la marque est le fait de M. [H] [R], tiers à la relation contractuelle entre la société [H][R]F FRANCHISE et les franchisés ;

* EN CONSEQUENCE DEBOUTER la société GLT IMMOBILIER, M. [D] et M. [Z] de leur demande fondée sur la garantie d’éviction ;

* JUGER qu’il n’y a pas d’obligation légale ou contractuelle imposant à la société [H][R]F FRANCHISE de préserver la notoriété de la marque constituée du patronyme d’une personne physique ;

* JUGER que la cause subjective (mobile déterminant) se distingue de la cause objective et ne peut constituer un élément essentiel du contrat s’il est contractualisé par les parties, qu’à défaut son éventuelle disparition ne peut ni fonder la résiliation du contrat ni entrainer sa caducité ;

* JUGER qu’aucun élément essentiel du contrat n’a disparu ;

* JUGER qu’il n’y a pas d’obligation légale ou contractuelle imposant à la société [H][R]F FRANCHISE de préserver la stabilité du Réseau ;

* JUGER que la société [H][R]F FRANCHISE n’a pas méconnu son obligation d’assistance, de formation et d’animation, ni aucune obligation née du contrat de franchise ;

* DEBOUTER la société GLT IMMOBILIER, M. [D] et M. [Z] de leurs demandes de condamnation de la société [H][R]F FRANCHISE à leur payer des dommages et intérêts ;

* JUGER que le lien de causalité entre l’affaire pénale concernant M. [H] [R] et le préjudice invoqué par la société GLT IMMOBILIER, M. [D] et M. [Z] n’est pas établi ;

* JUGER que la société GLT IMMOBILIER, M. [D] et M. [Z] n’apportent pas la preuve des préjudices allégués ;

* REJETER toutes les demandes de la société GLT IMMOBILIER, M. [D] et M. [Z] de condamnation de la société [H][R]F FRANCHISE à leur payer des dommages et intérêts;

A titre subsidiaire,

* LIMITER LA CONDAMNATION de la société [H][R]F FRANCHISE à indemniser le seul préjudice lié à la seule faute caractérisée et à la seule période concernée par ladite faute.

5/ EN TOUT ETAT DE CAUSE :

* DEBOUTER la société GLT IMMOBILIER, M. [D] et M. [Z] de leur demande de nullité de la clause de non-réaffiliation à effet post-contractuel ;

* DEBOUTER la société GLT IMMOBILIER, M. [D] et M. [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

* ORDONNER la capitalisation des intérêts qui auront couru pour une année entière, à l’égard de la société GLT IMMOBILIER, M. [D] et M. [Z] sur toutes les sommes auxquelles ils seront condamnés ;

* ECARTER toute exécution provisoire à l’encontre de la société [H][R]F FRANCHISE ;

* CONDAMNER solidairement la société GLT IMMOBILIER, M. [D] et M. [Z] à verser à la société [H][R]F FRANCHISE la somme de 15.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la présente procédure ;

* CONDAMNER solidairement la société GLT IMMOBILIER, M. [D] et M. [Z] au paiement des entiers dépens de la présente procédure.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet de dépôt d’écritures, échangées en présence d’un greffier qui en prend acte sur la côte de procédure, ou régularisées par le juge chargé d’instruire l’affaire en présence des parties.

A l’audience collégiale du 7 octobre 2025, l’affaire est confiée à l’examen d’un juge chargé d’instruire l’affaire. Les parties ont été régulièrement convoquées à son audience du 13 novembre 2025 à laquelle toutes deux se présentent. Après avoir entendu leurs observations le juge chargé d’instruire l’affaire a prononcé la clôture des débats, et annoncé que le jugement, mis en délibéré, serait prononcé par mise à disposition des parties le 17 décembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 871 de ce même code, le juge chargé d’instruire l’affaire a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

LES MOYENS

Les DEMANDEURS soutiennent que la dégradation de l’image de M. [R], personne physique, a eu une répercussion directe sur celle de la société [H] [R] France, celle-ci ayant été créée pour profiter de la notoriété de M. [R] acquise à l’occasion de ses émissions télévisées. Il y a de ce fait inexécution du contrat de franchise, faute de la jouissance paisible de celle-ci et par la disparition d’un élément essentiel du contrat, justifiant son non renouvellement.

Au motif de cette inexécution, GLT doit être remboursée des montants versés à la signature du contrat ainsi que des redevances acquittées au cours de celui-ci.

Par ailleurs, cette image dégradée a eu un impact direct sur le chiffre d’affaires et le résultat de la société, dont elle doit être indemnisée.

Enfin en conséquence de ce qui précède, l’agence a perdu toute valeur de revente, ce dont elle doit être également indemnisée.

Et les dirigeants ayant été atteints dans leur image doivent être indemnisés du préjudice moral en résultant.

[H][R]F en réplique soutient en premier lieu que la note de GLT présentée comme faisant corps avec son assignation constitue de fait des conclusions récapitulatives se substituant à celleci. Ne comportant aucune demande, l’affaire s’arrête donc là.

Subsidiairement, les demandes portant sur des faits intervenus il y a plus de douze mois sont irrecevables car prescrites au visa de l’article 14 du contrat.

Sur le fond, elle soutient que les demandes sont mal fondées, aucune obligation légale ne liant [H][R]F à l’image de M. [R], ni l’obligeant à garantir la stabilité du réseau. Par ailleurs GLT ne fait aucunement la preuve des préjudices dont elle allègue.

SUR CE

Sur la note produite par GLT

Par nouvelles conclusions de dernière minute soutenues à l’audience en réponse à la « note faisant corps avec l’assignation » produites en dernière minute, [H]F[R] argue que celle-ci constitue en fait de nouvelles conclusions en réponse à celles de [H][R]F, se substituant à l’assignation à bref délai. N’exprimant pas de demandes, il s’en déduit que GLT a renoncé à ses prétentions et que dès lors il n’y a plus de motif au litige.

GLT pour sa part soutient que cette note n’est qu’un complément d’information à l’intention du tribunal et ne constitue nullement des conclusions. Elle demande par ailleurs au tribunal de rejeter les conclusions produites en dernière minute par [H][R]F que l’assignation à bref délai ne permet pas.

A l’audience, le tribunal prend acte que les parties s’entendent pour que tant la note de GLT que les dernières conclusions de [H][R]F soient retenues, que l’audience se tienne en l’état, sur la base de l’ensemble des écritures produites.

Sur la recevabilité des demandes de GLT

[H][R]F soutient que certaines demandes de GLT sont irrecevables du fait de la prescription. Ce point sera vu lors de l’examen de chacune de celles-ci.

Sur le fond

* Sur le contrat

Au visa de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

GLT a conclu avec [H][R]F le 30 avril 2020 un contrat de franchise « [H] [R] Immobilier » ( pièce n°A2.2 de GLT ) pour son agence à [Localité 9] à effet le 7 septembre 2020 d’une durée de cinq ans soit jusqu’au 7 septembre 2025. Suite à la diffusion et à la médiatisation, à partir de septembre 2023, de faits répréhensibles reprochés à M. [H] [R], l’image personnelle de ce dernier avec selon elle des répercussions très négatives sur la réputation de la franchise qui porte son nom. GLT allègue en avoir subi les conséquences, tant en interne sur son personnel que sur la clientèle qui s’est détournée de l’agence, entrainant une chute du chiffre d’affaires et des résultats, et l’impossibilité de sa revente.

Elle a alors notifié à [H][R]F le non-renouvellement de son contrat à l’échéance du 7 septembre 2025, alléguant que la situation évoquée ci-dessus la mettait dans l’impossibilité de le reconduire comme elle le souhaitait initialement et demande à être indemnisée du préjudice résultant de cette non reconduction.

[H][R]F pour sa part soutient que le contrat ne prévoit pas la garantie des troubles résultant de faits occasionnés par un tiers, en l’occurrence M. [H] [R], et ne l’oblige aucunement à préserver la notoriété de la marque constituée du patronyme d’une personne physique. Par ailleurs, le contrat prévoit la possibilité d’utiliser toute autre marque, ce qui montre qu’elle n’est pas un élément essentiel du contrat. Il importe de souligner aussi que le contrat prévoit que « le franchiseur garantit au franchisé la seule existence de la marque ». Or il ne peut être contesté le fait que la marque a continué d’exister, a été régulièrement mise à la disposition des franchisés et qu’il n’y a pas déchéance de celle-ci.

* Sur l’impact de la réputation de M. [H] [R] vis-à-vis de la marque éponyme « [H] [R] Immobilier :

Le contrat de franchise conclu avec GLT confère à cette dernière « le droit et l’obligation d’exploiter le Savoir-Faire, en bénéficiant de « l’assistance du Franchiseur » et « le droit d’usage de la Marque ».

L’article 3-1-1 stipule qu'« à titre d’obligation essentielle, le Franchiseur accorde au Franchisé le droit d’usage de la Marque à titre d’enseigne » et précise en son article 3-1-2 que « le Franchiseur garantit au Franchisé la seule existence de la Marque ».

L’article 3-2-3 prévoit encore que « le franchisé s’engage à préserver et développer la réputation et la notoriété de la Marque. Il s’interdit tout propos à caractère diffamatoire comme tout propos dénigrant. Le franchisé s’engage dans les mêmes termes à respecter l’image et la personne de [H] [R] (…). Toute violation de la présente constitue un manquement grave constitutif d’une tentative de déstabilisation du Réseau et justifie la résiliation sans préavis du Contrat aux torts du Franchisé dans les conditions définies à l’article 11-1-1 du Contrat ».

Le tribunal relève ainsi que d’une part le Franchiseur garantit « l’existence de la Marque », et que d’autre part le contrat fait explicitement obligation au Franchisé de « préserver et de développer la réputation et la notoriété de la Marque », précisant en outre que ce dernier s’engage « à respecter l’image et la personne de [H] [R] », ce qui caractérise une personnification de la Marque.

En effet, s’il est constant que M. [H] [R], bien qu’associé minoritaire de [H][R]F, n’est pas partie au contrat, le tribunal relève encore que la marque éponyme de [H][R]F est constituée de son nom patronymique, que celui-ci est une figure médiatique de l’émission sur M6 dont la notoriété a largement contribué à la promotion du réseau d’agences immobilières.

Il s’ensuit que la personne de Monsieur [H] [R], investie dans de nombreuses émissions audiovisuelles et supports de communication du réseau, constitue un élément central de l’image de marque du réseau « [H] [R] Immobilier ».

Surabondamment, le tribunal constate à l’examen du DIP ((pièce n°A2.1 de GLT), qu’il y est mentionné (en page 13) que « Monsieur [H] [R] bénéficie d’une notoriété tant à l’égard des consommateurs, qui reconnaissent en lui un spécialiste de l’immobilier proche des préoccupations des acheteurs et des vendeurs que des professionnels de l’immobilier, dans la mesure où il a su développer une image positive du secteur de l’immobilier ».

Dès lors, la personne, la notoriété et la réputation de M. [H] [R] sont étroitement associées à la marque « [H] [R] Immobilier », constitutive de la valeur économique du concept d’agences immobilières concédé, y compris de son avantage concurrentiel, eu égard à la valeur distinctive de l’enseigne.

* Sur la perte de jouissance de la marque :

Il résulte des articles 3, 3-1-2, et 3-2-3 précités du contrat de franchise, que l’entretien et le développement de l’image de marque, y compris sa réputation, sont des éléments déterminants du consentement des franchisés.

Le tribunal relève que les faits allégués à l’encontre de M. [H] [R] « de violences sur conjoint » ont suscité une large couverture médiatique très négative pour l’image publique du réseau et que la condamnation en première instance de ce dernier du 18 février 2025, bien qu’ayant fait l’objet d’un appel et qu’il bénéficie d’une présomption d’innocence, a conduit à la déprogrammation par M6 de ses émissions, et donc la perte pour le réseau de franchise du bénéfice d’une publicité nationale.

De ceci il a résulté une perte de confiance tant du public que des partenaires, portant une atteinte manifeste à la réputation du signe distinctif du franchiseur et suscitant, de surcroît, des réactions négatives à l’égard de l’enseigne.

Le tribunal relève à cet effet que [H][R]F a proposé à ses franchisés une nouvelle enseigne « Sixième Avenue » (en référence à la chaine M6) pour se distinguer du nom de M. [H] [R] et permettre un repositionnement de l’identité commerciale du réseau, reconnaissant ce faisant qu’elle était consciente de l’impact de la situation personnelle de celui-ci sur le réseau.

La perte d’attractivité qui en résulte prive le contrat d’un élément essentiel et en réduit le bénéfice économique pour le franchisé, les clients se détournant de l’enseigne, et ne permet plus à celui-ci d’en jouir pleinement et paisiblement.

Il revenait alors à [H][R]F de prendre toutes les mesures pour atténuer les conséquences de cette situation. Or le tribunal relève que cette dernière ne fait pas la preuve de l’efficacité des mesures prises en ce sens, consistant en diverses opérations de communication considérées comme non pertinentes ou contre-productives et une baisse de redevance de 600 € pendant six mois à partir d’octobre 2024, puis de 300 € pendant deux mois, sans commune mesure selon GLT avec l’impact financier négatif de la perte de réputation de la marque. Enfin, [H][R]F ne prouve pas que la possibilité offerte aux franchisés en avril 2025 d’opter pour la nouvelle marque « Sixième Avenue », leur permette de retrouver les avantages initiaux en terme de communication de la marque « [H] [R] Immobilier » qui les avaient amenés à adhérer, ni qu’elle ait pu permettre un redéploiement ou un repositionnement du réseau.

Le tribunal dit en conséquence que la décision de non renouvellement résulte de son inexécution par [H][R]F pour le motif ci-dessus, et qu’il est donc du fait de cette dernière, dont il fixera la date de départ au 1 er janvier 2024, compte tenu de ce que, si l’affaire a débuté en septembre 2023, elle n’a pas produit son plein effet avant cette date.

* Sur les demandes résultant de cette inexécution et leur quantum

Au visa de l’article 1217 du code civil, « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

* refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

* poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

* obtenir une réduction du prix ;

* provoquer la résolution du contrat ;

* demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

[H][R]F soutient qu’au vu de ce qui précède, GLT aurait dû soulever l’exception d’inexécution dès septembre 2023 ou au plus tard dès février 2025, au moment de la condamnation de M. [R] en première instance, et demander la caducité du contrat, ce qu’elle n’a pas fait, préférant le poursuivre jusqu’à son échéance. Il s’en déduit qu’elle continuait à y trouver son intérêt et que dès lors elle ne peut alléguer d’un préjudice.

GLT indique que cette poursuite du contrat a tenu à l’attente de propositions de la part de [H][R]F, ainsi qu’à l’absence de solutions alternatives sur [Localité 9] où elle est implantée, tous les grands réseaux y étant présents et que les chances de succès d’une agence immobilière indépendante y étaient faibles, voire inexistantes. Elle argue également que faute de

moyens, elle n’a eu d’autre choix que de s’installer en fin de contrat en bureau dans la ville voisine. D’où sa demande d’assignation à bref délai au vu de l’urgence pour elle d’obtenir l’indemnisation de son préjudice et de reprendre ainsi ses activités.

* Sur la redevance forfaitaire initiale et la formation

GLT demande que [H][R]F soit condamnée à lui payer la somme de 8 558,33 € de dommages-intérêts au titre de la redevance forfaitaire initiale, dont l’article 24-1-1 du contrat en précise le montant qui s’élève à 29 000 € HT, et de la formation,

L’article 7.1 du contrat stipule que « La redevance forfaitaire initiale est un élément incorporel, comportant pour le Franchisé le bénéfice immédiat des efforts et investissements consacrés par le Franchiseur à l’élaboration et au perfectionnement de son Savoir-Faire, et correspond au droit d’accès dans le Réseau. La redevance forfaitaire initiale ne comprend pas la formation… La redevance forfaitaire initiale est directement liée à la durée du Contrat. Toutefois, la redevance forfaitaire initiale reste acquise au Franchiseur quel que soit le sort du Contrat, les droits constituant la cause de la redevance forfaitaire initiale existant dès l’entrée en vigueur du Contrat. En aucun cas, le Franchisé ne pourra de ce fait en exiger le remboursement »

Au visa de celui-ci, le franchisé ne peut en exiger le remboursement au prorata du temps passé dans celui-ci.

S’agissant de la formation dont le montant indiqué à l’article 24-3 est de 1 500 € HT, [H][R]F verse aux débats les pièces 13 et 14 attestant que celle-ci a été effectivement dispensée, et les feuilles de présence des responsables de GLT montrant qu’ils y ont assisté.

Surabondamment, aux termes de l’article 14 du contrat, les parties ont « convenu de limiter le délai de prescription applicable à l’ensemble des actions relatives à naitre du Contrat » et que cette limitation sera de un an, soit au 7 septembre 2021. Celles-ci sont donc prescrites.

En conséquence, le tribunal déboutera GLT de sa demande à ce titre.

* Sur les demandes d’indemnisation au titre des redevances versées

GLT demande que [H][R]F soit condamnée à lui rembourser la somme de 21 393,50 €, sauf à parfaire, de dommages-intérêts au titre des redevances indument payées selon elle. A cet effet, elle produit en pièce A4-6 une attestation de son expert-comptable qui fait état du montant des redevances de 23 382 € réglées au titre de l’exercice comptable 2024 auquel s’ajoute celles du dernier trimestre 2023 et 12 046 € au titre de 2025, soit un total de 42 787 € dont elle demande à être remboursée à hauteur de 50% pour les contreparties non reçues.

L’article 7-2 du contrat prévoit le règlement de différentes redevances versées en contrepartie « de la mise à disposition du Savoir-Faire apporté par le Franchiseur », de « l’assistance à l’exploitation du Savoir-Faire », et de « la concession de la Marque », dont l’exigibilité et les modalités de facturation et règlement sont fixées aux termes de l’article 24-2 du contrat.

Le tribunal relève que ces redevances s’entendent pour une exécution parfaite du contrat, dont il aura été vu précédemment que cela n’a pas été le cas. Il relève également que [H][R]F, dans les mesures correctives proposées, évoquait elle-même une réduction temporaire du montant de la redevance.

Au vu de ce qui précède, le tribunal dit que la réduction de 50% de celle-ci demandée par GLT est justifiée. Il relève également cependant qu’aux termes de l’article 14 du

contrat, les parties ont « convenu de limiter le délai de prescription applicable à l’ensemble des actions relatives à naitre du Contrat » et que cette limitation sera de un an. L’assignation étant intervenue le 7 juillet 2025, les contestations pour les sommes versées antérieurement avant le 7 juillet 2024 sont prescrites. Le tribunal considérera donc les redevances portant sur les six derniers mois de 2024, qu’il estimera à 50% du total des redevances 2024, soit 11 691 €, ainsi que sur celles versées au titre de 2025, soit un total de 23 737 €.

Il condamnera donc [H][R]F à payer à GLT la moitié de cette somme, soit 11 868 € à ce titre.

Sur les dommages et intérêts pour la perte de chance de revente du fonds de commerce GLT demande que [H][R]F soit condamnée à lui payer la somme 80 127,50 € au titre de dommages et intérêts en compensation de la perte de chance de revente de son fonds de commerce, montant basé sur 60% de la valeur du fonds en 2023, estimée à 35% du chiffre d’affaires d’alors soit 133 546 € ( pièce A.4-9 de GLT ), ou, subsidiairement, à lui payer la somme de 15 000 € de dommages-intérêts au titre des coûts de reconversion de l’agence de [Localité 9].

[H][R]F pour sa part argue du fait que GLT a résilié son bail commercial le 28 février 2025 à effet au 30 septembre 2025, privant ainsi son fonds de commerce de tout contenu et donc de toute chance de cession.

GLT dit avoir entrepris des démarches pour la cession du fonds dès fin 2023, au vu de la baisse des ventes et des mandats ( pièce A.4-8 de GLT ), lesquelles n’ont pas abouti, en raison de la réputation dégradée du réseau selon elle. Faute de repreneurs, elle n’a eu d’autre choix que de résilier son bail en respectant le préavis de six mois auquel elle était tenue pour n’avoir pas à en supporter la charge dès lors que le contrat n’était pas renouvelé.

[H][R]F soutient que GLT ne fait pas la preuve que l’échec de la cession provienne de ce problème de réputation et non pas du marché et/ou du prix trop élevé demandé. Et que si c’était le cas, elle avait la possibilité de convertir son agence en la marque « Sixième Avenue », laquelle n’était pas impactée, et qu’elle aurait ainsi bénéficié des aides du réseau pour ladite conversion.

Le tribunal relève qu’il a été démontré précédemment l’impact de la perte de réputation de la marque et que GLT produit les tableaux attestés par son expert-comptable traduisant l’évolution à la baisse de son chiffre d’affaires sur les années 2024 et 2025. Il relève également que celui-ci a été affecté par les effets de la crise immobilière, et que GLT n’a pas souhaité profiter de la nouvelle marque pour se donner une chance de revendre son fonds.

Il relève par ailleurs que la demande subsidiaire de GLT du versement par [H][R]F de la somme de 15 000 € au titre des coûts de reconversion de l’agence de [Localité 9] n’a plus lieu d’être dès lors que le bail a dû être résilié.

Usant de son pouvoir d’appréciation, et au vu de ce qui précède, il dit que GLT est légitime à être indemnisée du préjudice subi à ce titre et retiendra un montant égal à 50% de la somme demandée, soit 40 000 € qu’il condamnera [H][R]F à payer à GLT au titre des dommages et intérêts pour la perte de chance de revente du fonds de commerce, déboutant pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts au titre du manque à gagner découlant de la perte de mandats et de la non-réalisation de transactions

GLT demande que [H][R]F soit condamnée à lui payer la somme 77 445 € au titre de dommages et intérêts en compensation du manque à gagner découlant de la perte de

mandats et de la non-réalisation de transactions, induit selon elle par « l’affaire [H] [R] ».

Elle produit à cet effet différents documents comptables, qui font état d’une baisse du nombre de mandats en 2024 de 46% par rapport à 2023, 52% par rapport à 2022 et 59% par rapport à 2021, et d’un chiffre d’affaires de 222 k€ en 2024 contre 381 en 2023, 325 en 2022 et 413 en 2021.

[H][R]F pour sa part produit en pièces 1-1 à 1-15 divers extraits de presse et graphiques faisant état des tendances du marché immobilier et de la chute du nombre de transactions au 4 ème trimestre 2024 qui n’est pas contestée.

Il s’en déduit que la baisse du nombre de mandats et chiffre d’affaires de GLT ne peut être entièrement attribuée à la dégradation de la réputation de la marque, mais qu’il convient de la pondérer de la baisse conjoncturelle de l’activité immobilière.

Le tribunal dit que GLT a subi une perte de chance du fait de l’inexécution constatée précédemment, dont le point de départ est le 1 er janvier 2024, que ne peut être retenu le nombre de mandats et de transactions produit par GLT, non certain, et qu’il convient de l’asseoir sur les chiffres d’affaires tels qu’ils apparaissent aux bilans.

Il relève que la baisse de 2024 sur 2023 est de 159 k€. Sur la base d’une marge brute de 65 % généralement admis en ce secteur, il en résulte un manque à gagner de 104 k€. Usant de son pouvoir d’appréciation, il estimera à 50% l’impact de l’image dégradée du réseau, soit 52 000 € au titre de 2024, cohérent avec la demande de 46 647 € de GLT, qu’il retiendra donc.

De la même manière, il retiendra le montant de 19 361 € au titre de 2025, écartant la demande au titre de 2023 comme vu précédemment.

Il condamnera alors [H][R]F à payer à GLT la somme de 66 008 € au titre du manque à gagner découlant de la perte de mandats de transaction, déboutant du surplus.

Sur les dommages et intérêts demandés par M. [D] et M. [Z] au titre de leur préjudice moral

M. [D] et M. [Z] demandent que [H][R]F soit condamnée à leur payer la somme de 15 000 € chacun au titre de dommages et intérêts pour réparer l’atteinte à leur réputation personnelle, les tracas divers dont ils ont eu à souffrir du fait de « l’affaire [H] [R] » et pour leur préjudice moral.

[H][R]F pour sa part argue que ces derniers ne justifient pas de leurs demandes, en ne démontrant pas que leur réputation personnelle ait été atteinte. S’agissant du temps passé, celui-ci est de leur propre responsabilité d’entrepreneurs.

Le tribunal rappelle que l’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » et que l’article 1241 ajoute que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Il résulte de ces textes que la faute, le dommage et le lien de causalité sont indispensables à toute indemnisation.

Les demandeurs dans leurs écritures font état de comportements agressifs dont il se comprend qu’ils sont dirigés vers M. [R] au travers de son image affichée dans la vitrine ou sur les voitures labellisées au nom de l’enseigne, mais dont il n’est pas établi qu’ils aient été tournés contre M. [D] et M. [Z] eux-mêmes. Ces derniers

ne prouvent pas non plus que leur réputation personnelle ait été mise en cause au-delà de celle de l’enseigne elle-même.

En conséquence, le tribunal dit qu’ils ne justifient pas du préjudice allégué ni de son montant, et les déboutera de leur demande d’indemnisation à ce titre.

Sur les autres demandes des parties

Sur l’application de l’article 700 du CPC

Attendu que pour faire reconnaître leurs droits, GLT et MM. [D] et [Z] ont dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge,

Le tribunal condamnera [H][R]F à leur payer la somme globale de 9 500 € au titre de l’article 700 du CPC.

Sur l’exécution provisoire Le tribunal rappellera qu’elle est de droit.

Sur les dépens

Attendu que [H][R]F succombe, le tribunal la condamnera aux dépens de l’instance.

Sans qu’il apparaisse nécessaire, compte tenu de la solution donnée au litige, de discuter les demandes et moyens autres, plus amples ou contraires que le tribunal considère comme inopérants ou mal fondés et qu’il rejettera comme tels, il sera statué dans les termes du dispositif ci-après :

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

* déboute la SARL GLT IMMOBILIER de sa demande de remboursement de la redevance forfaitaire initiale et de la formation ;

* condamne la SAS [H][R]F FRANCHISE, anciennement dénommée [H] [R] FRANCE, à payer à la SARL GLT IMMOBILIER la somme de 11 868 € au titre des redevances versées ;

* condamne la SAS [H][R]F FRANCHISE, anciennement dénommée [H] [R] FRANCE, à payer à la SARL GLT IMMOBILIER la somme de 40 000 € au titre des dommages et intérêts pour la perte de chance de revente du fonds de commerce ;

* condamne la SAS [H][R]F FRANCHISE, anciennement dénommée [H] [R] FRANCE, à payer à la SARL GLT IMMOBILIER la somme de 66 008 € au titre du manque à gagner découlant de la perte de mandats de transaction ;

* déboute Monsieur [O] [D] et Monsieur [J] [Z] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

* condamne la SAS [H][R]F FRANCHISE, anciennement dénommée [H] [R] FRANCE, à payer à la SARL GLT IMMOBILIER et à Messieurs [O] [D] et [J] [Z] la somme globale de 9 500 € au titre de l’article 700 du CPC ;

* condamne la SAS [H][R]F FRANCHISE, anciennement dénommée [H] [R] FRANCE, aux dépens de l’instance, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 105,59 € dont 17,39 € de TVA ;

* déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

* Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 novembre 2025, en audience publique, devant M. Bruno Gallois, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Bruno Gallois, M^me Cécile Bernheim et M. Emmanuel de Truchis.

Délibéré 2 décembre 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Bruno Gallois, président du délibéré et par M^me Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président.