T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
6e chambre 1re section N° RG : 15/06434 N° MINUTE : Contradictoire Assignation du : 05 Mai 2015	JUGEMENT rendu le 14 Novembre 2017

DEMANDEURS

Monsieur Z X

[…]

[…]

Madame A Y

[…]

[…]

représentés par Maître Gilles BRACKA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #NA426

DÉFENDERESSE

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Bylitis MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #D1316

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire LEFEBVRE, Vice-Président

Président de la Formation

Madame F DE-GOUVION-SAINT-CYR, Juge

Madame B C, Juge

Assesseurs

assistés de Madame Martine OBERSON, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DÉBATS

A l’audience du 18 Octobre 2017 tenue en audience publique devant Monsieur Grégoire LEFEBVRE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Contradictoire

en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— Signé par Monsieur Grégoire LEFEBVRE, Président de la Formation et par Madame Martine OBERSON , Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Mademoiselle A Y et Monsieur Z X ont acquis, suivant acte de réservation du 24 avril 2011 et acte de vente du 16 février 2012, en l’état futur d’achèvement, un lot composé d’un appartement de 5 pièces de 96, 37 m², d’un emplacement de parking et d’une cave, situé au 27-31 rue Rivay à LEVALLOIS-PERRET (92) pour un montant de 1 035 000 € à la société […].

Il était prévu que la livraison intervienne au mois de juillet 2013, sauf cas de force majeure ou cause légitime de suspension du délai de livraison.

Par plusieurs lettres dont la dernière en date du 3 février 2014, la société […] a fait état de plusieurs évènements justifiant un retard de livraison. Par lettre du 20 juin 2014, elle a indiqué à Monsieur X que la livraison était fixée au 30 juin suivant.

Se plaignant d’un retard de livraison de plus d’un an, les consorts Y et X ont assigné, par acte d’huissier du 5 mai 2015, la […] – ci-après SWR – en indemnisation de leur préjudice devant le tribunal de grande instance de PARIS.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 9 novembre 2016 et sur le fondement de l’article 1601-3 du code civil, L.261-1 et R.232-7 du code de la construction et de l’habitation, ils demandent au tribunal de :

• les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions,
• dire et juger nulle la clause portant la suspension et le dédoublement des délais insérée dans le contrat de vente,
• condamner en conséquence et en tout état de cause la société […] à leur verser la somme de 125925 euros en réparation de leur préjudice,
• condamner la […] à leur verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de leur conseil,
• ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les demandeurs invoquent la nullité de la clause contractuelle portant suspension et doublement des délais pour être abusive au sens de l’article L.132-1 du code de la consommation en ce qu’elle confère au vendeur une totale liberté dans les délais d’exécution de sa propre obligation.

Ils soutiennent que si cette clause devait être considérée comme licite, la SWR n’établit pas pour autant assez d’éléments pour justifier un retard de 247, 50 jours :

• les débords avoisinants (32 jours) ne sont pas une cause légitime de suspension, d’autant que leur découverte était antérieure à la signature de la VEFA ;
• les intempéries (23,5 jours) au sens de l’article L.5424-8 du code du travail ne sont pas justifiées ;
• les défaillances des entreprises (55, 42 et 27 jours) nécessitaient pour être comptabilisées au sens de la clause que ces défaillances soient justifiées par la production d’une lettre recommandée avec accusé de réception du maître d’œuvre à l’entreprise comme prévu au contrat ;
• la défaillance de la société THERMIE SOLOGNE est décomptée deux fois et les retards liés aux liquidations de cette entreprise et de D E ne sont pas justifiés dans leur durée.

Ils fondent le montant de leur préjudice sur l’article R.232-7 du code de la construction et de l’habitation, lequel indique que les pénalités en cas de retard de livraison ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 9 septembre 2016, la […] demande au tribunal de :

— dire et juger les acquéreurs mal fondés à mettre en cause sa responsabilité contractuelle au titre du retard pris dans les délais de livraison des biens litigieux, qu’elle justifie de l’existence de motifs de suspension légitimes des délais de livraison, que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un préjudice né, actuel et certain et sont dans l’incapacité de justifier du montant exorbitant de leurs prétentions ;

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et les déclarer mal-fondées ;

— dire et juger qu’il n’y a pas lieu de la condamner à verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner les demandeurs à lui verser la somme de 3 000 € sur ce fondement ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose avoir systématiquement rendu compte auprès des acquéreurs des difficultés rencontrées.

Elle rappelle la licéité de la clause de suspension prévue aux actes, le dédoublement prévu étant justifié notamment par les conséquences de chaque évènement sur la gestion du chantier. Elle énumère plusieurs motifs de suspension : découverte de débords de fondation dont les solutions de gestion n’ont été évaluées qu’à compter de mars 2012, soit après la signature de l’acte de vente, 23, 5 jours d’intempéries, mise en liquidation ou à tout le moins défaillance de plusieurs entreprises intervenant sur le chantier.

S’agissant de la demande d’indemnisation du préjudice, elle constate un fondement erroné, les demandeurs ayant recours aux textes applicables en matière de contrat de construction d’une maison individuelle sans fourniture du plan, soulignant au surplus l’absence de tout justificatif des demandeurs sur la nature et l’étendue de leur préjudice.

A l’audience du 18 octobre 2017, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2017.

MOTIFS

Sur la licéité de la clause prévoyant l’allongement du chantier

Conformément à l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations et applicable aux contrats passés avant le 1^er octobre 2016, « les conventions légalement formées tiennent de lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

Dans l’espèce soumise au tribunal, le contrat de vente du 16 février 2012 prévoyait page 31 que « le vendeur [s’obligeait] à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard au cours du mois de juillet 2013, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de cause légitime de suspension du délai de livraison ». Les causes légitimes étaient énumérées comme étant, notamment, les intempéries au sens de la réglementation des travaux sur les chantiers de bâtiment, la grève générale, une procédure collective affectant une des entreprises, le retard provenant de la défaillance d’une entreprise ou la recherche d’une entreprise de substitution ou la découverte de zones de pollution ou d’anomalie du sous-sol.

Il était expressément prévu que « ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier » et que la justification d’une circonstance extérieure serait apportée par une lettre du maître d’œuvre.

Les demandeurs fondent leur demande de nullité de cette clause sur l’article L.132-1 du code de la consommation, lequel prévoit que « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. »

Pour autant, cette clause est prévue notamment pour permettre la prise en compte de tous événements extérieurs qui seraient de nature à ralentir le chantier sans responsabilité du maître d’ouvrage et vendeur ; le fait qu’un justificatif du maître d’œuvre, tiers au contrat liant l’acheteur au vendeur, doive être produit à l’appui de toute invocation d’une de ces causes est de nature à garantir l’acquéreur qu’il ne sera pas lésé.

Si le doublement du délai doit permettre au vendeur de prendre en compte les temps liés à l’installation et la désinstallation du chantier, par exemple, il lui donne cependant une importante marge de manœuvre de sorte que les conditions de mise en œuvre de cette clause devront être appréciées le plus strictement possible.

Sur l’indemnisation du préjudice invoqué par les consorts Y et X

Conformément à l’article 1147 ancien du code civil applicable au contrat de vente litigieux antérieur au 1^er octobre 2016, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

Les trois conditions de l’engagement d’une responsabilité civile contractuelle sont l’existence d’une faute dans l’exécution et d’un préjudice et d’un lien entre les deux. La responsabilité résulte du préjudice causé par l’inexécution.

Avant d’examiner si la défenderesse a, à bon droit, invoqué la clause précitée pour justifier du retard de la livraison du bien, le tribunal ne peut que constater que les demandeurs n’invoquent aucun préjudice à l’appui de leur demande de dommages et intérêts, ni au titre des frais de logement pendant le temps de retard, ni même et plus généralement à titre de jouissance.

En effet, le seul fondement invoqué à leur demande n’est pas l’indemnisation d’un préjudice mais la mise en œuvre de pénalités de retard, indépendantes de tout préjudice, en application de l’article R.232-7 du code de la construction et de l’habitation.

Or ce texte, qui met en œuvre les pénalités prévues par L.232-1 du même code dans le seul cadre du contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan, n’est absolument pas applicable à l’espèce, relative à la vente d’appartements en l’état futur d’achèvement.

Il convient donc de constater que les prétentions des demandeurs, qu’il s’agisse d’une demande d’indemnisation d’un préjudice qui n’est pas même invoqué ou de la mise en œuvre de pénalités de retard dont le fondement contractuel est inexistant et alors que le texte de référence invoqué est erroné, ne sont pas fondées. Ils doivent donc être déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Les prétentions des demandeurs étant rejetées, il n’y a pas lieu à exécution provisoire de la présente décision.

Il convient pour les mêmes raisons de les condamner aux entiers dépens d’instance, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ; il n’apparaît pas équitable, en revanche et au regard de la situation des parties, de faire droit à la demande de la SCCV sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant collégialement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe.

REJETTE la demande de nullité de la clause portant suspension et allongement des délais de livraison insérée dans le contrat de vente entre les parties du 16 février 2012 ;

DEBOUTE Mademoiselle A Y et Monsieur Z X de l’ensemble de leurs demandes et notamment de leur demande de condamnation de la […] en réparation de leur préjudice ;

DEBOUTE les parties de toute demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mademoiselle A Y et Monsieur Z X aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2017

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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