RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Minute n°

RG n° 11-14-000108 Au nom du Peuple Français
Madame C B H I

Extrait des Minutes du Greffe

C/ du Tribunal d’Instance du 13ème Arrdt de PARIS Monsieur A D
Madame X épouse A Z

JUGEMENT DU 6 Novembre 2014

DU TRIBUNAL D’INSTANCE DE PARIS 13ème

DEMANDEUR :

Madame C B H I

[…] et E F

[…] assistée de M^e DARCHIS Caroline, avocat au barreau de VAL DE MARNE

DÉFENDEURS :

Monsieur A D

[…]

[…]

[…]
Madame X épouse A Z

[…]

[…]

[…]

tous deux représentés par M^e RAMPAZZO Didier, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : BARAKE Samuel

Greffier COSTE-FLORET Elisa:

DÉBATS:

Audience publique du : 4 septembre 2014

DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 6 Novembre 2014 par BARAKE Samuel, Juge d’Instance assisté de COSTE-FLORET Elisa, Greffier.

[…]

Copie exécutoire délivrée le N A T

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à M^e DARCHIS Caroline

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M^e RAMPAZZO Didier L

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 novembre 1988, Monsieur et Madame Y ont donné en location à Monsieur D A et Madame Z

X épouse A un appartement situé […]

Masséna à PARIS (75013).

Suivant acte authentique reçu par Maître Cécile SADELER, Notaire à

VILLEJUIF, en date du 25 janvier 2012 et après le décès de Monsieur Y, ses héritiers ont vendu à Madame B C, nièce du défunt,

l’immeuble loué aux époux A.

Par acte d’huissier de Justice signifié par dépôt en l’étude le 14 avril 2012, Madame B C, en sa qualité de nouveau bailleur de Monsieur

D A et Madame Z X épouse A, a fait délivrer un congé pour reprise personnelle du logement, pour le 31 octobre 2012.

Par courrier daté du 6 novembre 2012, le conseil des époux A contestait le congé pour reprise ainsi délivré, en soutenant que l’un des locataires étant âgé de

71 ans et disposant de revenus de 774,66 euros, le bailleur ne pouvait s’opposer au renouvellement du contrat de bail à défaut d’avoir proposé de relogement correspondant à ses besoins et possibilités et situé à proximité du logement pour lequel le congé était délivré.

Par courrier du 27 mars 2013 et après que Madame B

C ait par ailleurs revendiqué une réévaluation du loyer pour les années 2012 et 2013, Monsieur D A et Madame Z X épouse A contestaient cette demande du bailleur.

Par acte d’huissier de Justice en date du 1er octobre 2013, Madame B

C a fait délivrer aux époux A un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, portant sur un arriéré de 9.266,28 euros.

***

Par acte d’Huissier de Justice signifié à domicile en date du 24 janvier 2014,
Madame B C a fait assigner Monsieur D A et Madame Z X épouse A devant le Tribunal d’instance de ce siège aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et à titre principal valider le congé pour reprise délivré et ordonner leur expulsion, outre leur condamnation à régler un arriéré locatif arrêté à la somme de 4.366,80 euros au 31 janvier 2014.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 avril 2014 puis, suivant renvoi contradictoire, rappelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2014.

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Représentée à cette date par son conseil, Madame B C

s’en est remise à ses dernières écritures pour le détail de ses moyens et prétentions.

Elle actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 4.193,80 euros et souligne que les occupants du logement ont interrompu tout versement.

Sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, elle demande désormais au Tribunal de: valider le congé pour reprise délivré le 17 avril 2012 à ses locataires, constater que Madame B C perçoit elle-même des ressources inférieures à une fois et demi le montant annuel du salaire minimum de croissance et d’écarter en conséquence l’application de l’article 15 III) de la loi du 6 juillet 1989, constater que Monsieur D A et Madame Z X épouse A sont désormais occupants sans droit ni titre depuis le 3 novembre

2012 et ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut de libération volontaire des lieux,

- condamner Monsieur D A et Madame Z X épouse

A à lui payer au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives arrêté au 31 janvier 2014 la somme de 4.366,80 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, condamner Monsieur D A et Madame Z X épouse

-

A à lui verser la somme de 592,64 euros à titre d’indemnité d’occupation outre les charges locatives à compter du jugement à intervenir au jour de la libération effective des lieux.

A titre subsidiaire, Madame C entend voir: constater l’acquisition de la clause résolutoire en date du 4 décembre 2013 et ordonner l’expulsion des défendeurs devenus occupants sans droit ni titre depuis cette date,

- condamner Monsieur D A et Madame Z X épouse

A à lui payer au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives arrêté au 31 janvier 2014 la somme de 4.193,80 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- condamner Monsieur D A et Madame Z X épouse

A à lui verser la somme de 592,64 euros à titre d’indemnité d’occupation outre les charges locatives à compter du jugement à intervenir au jour de la libération effective des lieux.

En tout état de cause, Madame B C demande au

Tribunal de:

Arrondissement condamner les défendeurs à lui régler une somme de 3.000 ros à ine

^titre ^de ^dommages ^et i^ntérêts en réparation de son préjudice moral et financi e

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- condamner Monsieur D A et Madame Z X épouse A à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de

Procédure Civile,

- condamner Monsieur D A et Madame Z X épouse A aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 1er octobre 2013,

- ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

A l’appui de sa demande d’expulsion fondée sur les dispositions de l’article

15 de la loi du 6 juillet 1989, Madame B C indique :

- qu’un congé pour reprise a été régulièrement délivré aux époux A plus de 6 mois avant le renouvellement du contrat de bail devant intervenir le

3 novembre 2012,

-- que la condition de ressources posée par l’article 15 III) de la loi du 6 juillet 1989 étant cumulative avec celle liée à l’âge du locataire, Madame Z X épouse A ne peut revendiquer le bénéfice du droit au renouvellement alors que le couple perçoit près de 30.000 euros de revenus à l’année, que l’article 15 III) exclut l’application du droit au renouvellement pour le locataire lorsque le bailleur est une personne physique et dispose de ressources annuelles inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, ce qui est le cas en l’espèce, que l’arriéré locatif non régularisé dans le délai ouvert par le commandement de payer signifié le 1er octobre 2013 justifie subsidiairement la résiliation du contrat de bail,

S’agissant de ses demandes en paiement d’arriérés de loyers, de leur réévaluation et des charges locatives, Madame B C soutient : qu’elle a qualité pour réclamer le paiement de loyers et charges

-

antérieurs à l’acquisition du logement compte tenu de la subrogation expressément prévue dans l’acte de vente à son profit, que les nouvelles dispositions de la loi ALUR relatives à la prescription des actions en recouvrement de loyers et leur réévaluation ne sont pas applicables au présent litige né antérieurement à son entrée en vigueur, conformément aux prévisions de l’article 2222 du Code civil, que le bailleur peut réclamer une réévaluation du loyer sur une période de 5 ans, s’élevant en l’occurrence à une somme de 279,39 euros pour la période du 1er novembre 2009 au 30 juin 2014, que les locataires n’ayant pas valablement déclaré leur consommation d’eau chaude et d’eau froide, ils doivent se voir appliquer le principe adopté par

l’assemblée générale des copropriétaires d’un forfait de 150 m3 par an.

Réclamant le versement de dommages et intérêts, Madame B

C expose: que Monsieur D A et Madame Z X épouse A ont commis une faute en s’abstenant de lui communiquer les éléments relatifs à l’âge et aux ressources de Madame A en temps utile,

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que le maintien irrégulier dans les lieux des époux A la contraint

à vivre chez ses parents pour pouvoir assumer le paiement des échéances du prêt contracté pour financer l’acquisition du bien loué, que le refus de régler le loyer réévalué et les charges locatives régularisées la place dans une situation financière délicate.

En défense, Monsieur D A et Madame Z X épouse

A, également représentés par leur conseil, entendent voir, sur le fondement de l’article 15 III) de la loi du 6 juillet 1989 et la loi du 24 mars 2014: débouter Madame B C de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, dire et juger nul le congé pour reprise délivré le 17 avril 2012,

-

dire nul les trois commandements de payer délivrés aux locataires les

27 mai, 3 juin et 1er octobre 2013, condamner Madame B C à rembourser aux époux A la somme de 3.452,23 euros au titre d’un trop-perçu de charges,

T- condamner la même à leur verser une somme de 1.500 euros au titre du préjudice subi, condamner Madame B C à payer aux époux

-

A une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du

Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions tendant à voir annuler le congé pour reprise,
Monsieur D A et Madame Z X épouse A exposent : que l’absence de proposition par le bailleur d’un relogement du

-

locataire âgé et ne disposant de ressources comprises dans le seuil fixé par l’article

15 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas empêché le renouvellement du bail dont il

s’agit, que les ressources de chaque locataire doivent être appréciées séparément et que le congé donné sans proposition de relogement doit être déclaré nul,

-que le bailleur dispose de revenus pour l’année 2012 de 28.270,69 euros composés de son salaire et des loyers perçus de la part des défendeurs, nonobstant la déclaration d’impôt produite qui paraît sous-estimée, lui interdisant de se prévaloir du bénéfice du congé délivré sans offre de relogement,

Au soutien de leur demande visant à voir débouter la demanderesse de ses demandes en paiement, Monsieur D A et Madame Z X épouse A estiment:

- que la subrogation stipulée dans l’acte de vente n’a d’effet que pour les loyers postérieurs à la vente et ne permet pas au nouveau bailleur d’agir au titre d’un prétendu arriéré de loyers et charges antérieur à l’achat, que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de loi ALUR applicable à compter du 26 mars 2014 y compris pour les baux DU ¹³. onclus

^antérieurem^ent fixe à 3 ans le délai de prescription pour les im payés de lo ou de YO y charges et, pour la réévaluation annuelle des loyers, à un an,

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2012-C

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que les loyers réévalués par le précédent bailleur ont bien été acquitté et il ne peut être réclamé par un nouveau propriétaire de nouvelles réévalution, que les provisions sur charges réclamées par les précédents bailleurs

-

ont systématiquement été réglées, aucune dette ne subsistant à cet égard, ce d’autant que les tableaux présentés sont incompréhensibles,

- que les tableaux annexés aux trois commandements de payer signifiés par la nouvelle bailleresse sont à la fois erronés et incompréhensibles, que la base de calcul du loyer réévalué par Madame C est erronée.

A l’appui de leur demande reconventionnelle, Monsieur D A et
Madame Z X épouse A G : que le décompte de régularisation de charges établit qu’il leur reste dû au titre d’un trop-perçu de provision et déduction faite de la régularisation de charges pour les années 2010 à 2012 une somme de 3.452,23 euros,

- que le bailleur n’a jamais fourni, comme réclamé depuis le 29 avril

2013, un décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires accompagné des justificatifs permettant de vérifier le calcul des charges,

- que le harcèlement subi depuis le mois d’avril 2012 justifie l’octroi des dommages et intérêts sollicités.

Susceptible d’appel au regard de la nature et du montant de la demande en application des dispositions conjuguées des articles R.221-37 et R.221-38 du Code de l’organisation judiciaire, le présent jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2014, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

- Sur la validité du congé pour reprise personnelle :

En vertu de l’article 15 I) de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (…); qu’à peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de ceux de son concubin notoire. Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur […] A peine de nullité, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée."

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L’article 15 III) ajoute que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le salaire minimum de croissance, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi du septembre 1948 précitée. Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Il est constant qu’en présence de colocataires, il suffit qu’un seul d’entre-eux remplisse les critères susvisés pour conditionner le congé pour reprise délivré par le bailleur à une proposition de relogement.

En l’espèce, Madame B C a fait signifier aux défendeurs un congé pour reprise personnelle en date du 1er avril 2012.

Il est acquis au débat qu’à cette date, Madame Z X épouse A était âgée de 70 ans, pour être née le […].

Celle-ci rappelle justement qu’en présence de colocataires, les ressources de chacun d’eux sont appréciées séparément, ce qui signifie que la protection légale est acquise dès lors que l’un des locataires a des ressources inférieures au plafond légal, même si ses ressources, cumulées avec celles des autres, dépassent ce plafond.

Or en l’espèce et sur cette seconde condition, les justificatifs versés au débat démontrent que la Madame Z X épouse A disposaient à la date de notification du congé de revenus annuels (8.936 euros) inférieurs à une fois et demi le revenu minimum de croissance, ce que le bailleur ne conteste pas au cours des débats.

S’agissant de l’absence d’offre de relogement, il convient de rappeler que le bailleur n’est pas tenu de formuler cette offre dès la notification du congé pour reprise.

En revanche, les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989

s’analysant comme une protection d’un locataire placé dans une situation fragile en considération de son âge et de ses ressources, il revient au bailleur, dans la période du préavis, de garantir la validité du congé délivré en proposant une offre de relogement à son locataire entrant dans les conditions de cette mesure conditionnant L

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l’efficacité juridique du congé. andissement E

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l’efficacité juridique de l’acte délivré, au besoin en interrogeant préventivement son Naiss

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impose de locataire pour vérifier si sa situation personnelle et financière lui proposer une offre de relogement.

Il convient d’ailleurs d’observer que le bailleur dispose de moyen pour obtenir des renseignements sur l’âge et les ressources de ses locataires, qu’il s’agisse de la délivrance d’une sommation interpellative par acte extra-judiciaire ou de l’interrogation des services des impôts autorisée en ce cas par le Code général des

Impôts.

En l’espèce, Madame B C n’a présenté aux époux

A aucune offre de relogement, considérant d’une part qu’ils ne remplissaient pas les conditions pour bénéficier des dispositions de l’article 15 III) de la loi du 6 juillet 1989 et, deuxièmement, qu’elle-même était légitime à se prévaloir de la contre-exception du dernier alinéa de l’article 15 alinéa III du même texte.

Sur ce dernier point, il convient de rappeler que le calcul des revenus du bailleur s’effectue sur la base de ses ressources régulières telles que déclarées à l’administration fiscale, avant tout abattement ou déduction et non au regard du revenu net imposable. Sont ainsi compris dans ses revenus les traitements et salaires ainsi que les revenus fonciers perçus notamment au titre du paiement de loyers, quel que soit le régime d’imposition choisi par le bailleur.

En l’espèce, Madame B C verse au débat son avis

d’imposition 2013 et sa déclaration spéciale de revenus fonciers.

Ces documents établissent qu’elle a perçu au cours de l’année 2012 des revenus s’élevant à la somme de 28.273 euros (21.970+6303).

Il est à relever que l’analyse des revenus de la bailleresse pour l’année 2011 révèle que celle-ci avait perçu 29.435 euros sur la période, soit dans les deux cas et quelle que soit la référence retenue un montant supérieur à une fois et demie le salaire minimum de croissance.

Madame B C n’est donc pas susceptible de se prévaloir des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et ne pouvait se dispenser de proposer une offre de relogement à ses locataires.

Il s’ensuit que le congé délivré le 1er avril 2012 n’a pas été valablement délivré aux locataires et doit donc être annulé.

-Sur la demande visant à la constatation du jeu de la clause résolutoire:

* Sur la recevabilité de la demande:

Aux termes de l’article 24 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le

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département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, la notification au représentant de l’Etat a été effectuée dans le délai requis, la lettre recommandée ayant été reçue le 28 janvier 2014.

La demande en constatation de la résiliation du contrat de bail est donc recevable.

* Sur le principe de la résiliation et la demande d’expulsion:

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 1998, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou du non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location conclu entre les parties, dûment signé par elles, a été régulièrement versé aux débats.

Un commandement de payer a été signifié aux locataires le 1er octobre 2013 visant la clause résolutoire stipulée au contrat et réclamant le paiement des loyers et charges impayés au 30 septembre 2013. Ce commandement est par ailleurs conforme aux prescriptions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et rappelle intégralement les dispositions de l’article 24 de ce texte et celles de l’alinéa 1er de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

L’arriéré locatif calculé par le bailleur sur la base d’une régularisation des loyers pour la période du 1er octobre 2008 au 30 septembre 2012 et d’une régularisation de charges locatives au 30 septembre 2013 étant contesté par les preneurs, il apparaît nécessaire de statuer d’abord sur l’arriéré locatif réclamé avant de se prononcer sur l’acquisition du jeu de la clause résolutoire.

* Sur la qualité à agir de Madame B C:

En vertu de l’article 1743 du code civil ensemble l’article 1165 du Code civil,

l’acquéreur d’un bien immobilier loué ne peut, sauf subrogation expresse dans l’acte de vente, poursuivre la résiliation du contrat de bail pour des manquements antérieurs au contrat de vente.

En l’espèce, Madame B C excipe d’une clause de subrogation stipulée dans l’acte de vente du 25 janvier 2012, précisant que « l’acquéreur se reconnaît purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du vendeur » à l’égard des charges et conditions de la location.

. CE DU 13 Etant observé qu’une partie de l’arriéré locatif allégué est en tout Arrondi t de a

, subrogée

-ci

, celle cause postérieure à l’achat du bien par la demanderesse les

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droits du bailleur original, justifie de sa qualité à agir au titre d’un arriéré locatif antérieur au contrat de vente.

* Sur la révision des loyers réclamée:

L’article 14 de la loi ALUR du 24 mars 2014 dispose que les baux conclus antérieurement à son entrée en vigueur restent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.

Le même texte prévoit néanmoins que les articles 17-1 (révision du loyer) et 23 (charges locatives) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée sont immédiatement applicables aux contrats en cours.

Toutefois et concernant des demandes portant sur la révision de loyers et la régularisations de charges antérieures à la date d’entrée en vigueur de ce texte, celles-ci demeurent régies par les dispositions de la loi antérieure en vertu du principe de non-rétroactivité de la loi posée à l’article 2 du Code civil.

En outre et s’agissant de la prescription abrégée des actions en réévaluation du loyer invoquée par les défendeurs, l’article 7-1 la prévoyant n’est applicable qu’aux baux conclus postérieurement à cette date conformément aux principes posés par l’article 14 susvisé.

La présente demande est donc soumise au délai de prescription de 5 ans de droit commun.

Sous cette précision relative à la détermination de la loi applicable au présent litige, il convient de rappeler que l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Insee chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

En l’espèce, le contrat de bail versé au débat comporte une clause prévoyant la révision annuelle du contrat de bail le 5 novembre de chaque année.

Il résulte également des courriers versés au débat par les défendeurs qu’une réévaluation du loyer a été réclamée par le précédent bailleur pour l’année 2008, 2009 et 2012.

L’action ainsi engagée pour l’année 2008 apparaît donc prescrite, plus de 5 ans s’étant écoulés entre le 25 novembre 2008 et la saisine du Tribunal intervenue le

24 janvier 2014.

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Pour le surplus et compte tenu du désaccord des parties sur ce point, la réévaluation du loyer sur la période du 25 novembre 2008 au 25 novembre 2013 peut être ainsi calculée :

DATE Ancien loyer Indice Nouveau Loyer ^Indice Variation

01/01/2009 539.92 113.37 552.78 116.07

+12,86 € 01/10/2009 552.78

¹¹⁶.⁰⁷ 560,02 117,59

+7,24 € 01/10/2010 560.02

¹¹⁷.⁵9 563,21 118.26

+3.19 € 0¹/¹⁰/²⁰¹1 563.21 118.26 572,97 120.31

+9.76 € 01/10/2012 572.97 120.31 585,59 122.96

+12,62 €

⁰¹/¹⁰/²⁰¹3 585,59 122.96 592,64 124.44

+7,05 €

Sur cette base, il apparaît que les locataires restent redevables d’une somme de 259,39 euros ainsi calculée:

- du 1er janvier 2009 au 30 septembre 2009: 3,39 € x 9 – 12,18 = 25,11 €

- du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2010: 4,94 € x 12 =

- 59,28 € (trop-versé)

-

- du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011: 1,75 € x 12

-21,00 € (trop-versé)

-

- du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012: 0,18 €x12 2,16 €

- du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013: 12,80x12 – 153,60 €

-

- du 1er octobre 2013 au 30 juin 2014 : 19,85 € x 8 = 158,80 €

-

Total restant dû: 259,39 euros

Il convient de préciser sur ce point que les erreurs commises par le précédent bailleur dans le calcul de la réévaluation du loyer ne privent pas le nouvel acquéreur de l’immeuble, subrogé dans ses droits, de réclamer un arriéré qui en est résulté, alors qu’il n’est justifié d’aucune renonciation du précédent bailleur à procéder à une correction des sommes réclamées.

Il s’ensuit que les locataires étaient redevables au titre d’un arriéré de loyers réévalués de la somme de 105,79 euros au 1er octobre 2013, lors de la délivrance du commandement de payer.

* Sur la dette alléguée au titre de la régularisation des charges locatives:

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans ses alinéas 6 et 7, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et ^DU ¹³. en M

. Les

, ^faire ^l'^obj^et ^d'^une ^rég^ularisation ^au ^moins a^nnuelle ce cas de A provision sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de r r o n

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la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Outre la communication d’un décompte de charge par nature, le bailleur est tenu de communiquer au locataire qui en fait la demande les justificatifs des dépenses dont le remboursement est réclamé.

Ces justificatifs désignent les documents permettant de connaître les consommations et la facturation des charges récupérables et ne se confondent pas avec le décompte par nature de charge également exigé pour établir l’existence de l’obligation alléguée.

En l’espèce, Madame B C verse au débat et a mis à disposition des locataires les décomptes annuels de régularisation de charges locatives pour les années 2008, 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013.

Ces décomptes, établis par le syndic de copropriété, mentionnent la nature de chaque charge locative y figurant et distingue par des colonnes séparées les charges récupérables auprès d’un locataire et celles incombant au copropriétaire du lot mentionné.

En revanche et en dépit d’une demande formulée le 30 avril 2013 par courrier recommandé avec accusé de réception par les locataires, Madame B C ne produit aucun justificatif des charges locatives dont le remboursement est réclamé aux locataires, en dehors de ses propres avis

d’imposition concernant la taxe d’ordures ménagères.

En l’absence de ces justificatifs qui devaient être laissés à la disposition des locataires, Madame B C ne justifie pas la créance invoquée au titre d’un arriéré de charges locatives pour les années 2009 à 2013.

Il convient d’ajouter que la seule mention manuscrite figurant sur le décompte de charges de copropriété de l’année 2010/2011 d’un coût eau chaude / eau froide ne peut à l’évidence constituer un justificatif au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, pas davantage que les tableaux de relevé du compteur d’eau du logement loué ne comportant aucune mention de la tarification retenue.

Cette absence de justificatif des charges récupérables est d’autant plus problématique que certaines des charges mentionnées dans le décompte versé au débat ne permettent pas au locataire de connaître avec précision le type de charge concerné, s’agissant notamment des charges intitulées « Charges générales » sans autre indication.

12

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Sur la période du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011, le décompte versé au débat et repris à leur compte par les locataires démontre qu’un trop-perçu de 4.841,13 euros leur est dû, qui, déduction faite de la régularisation de charges de

l’année 2012 retenue par les locataires (2.037,36 euros), s’élève à la somme de

2.803,77 euros.

Il convient de préciser sur ce point que le solde de régularisation mentionné sur le décompte, d’un montant de 5.489,59 euros, ne peut être retenu en totalité dès lors qu’il englobe des charges payées par le bailleur.

S’agissant par ailleurs du dernier décompte de régularisation de charges de

l’année 2013, il y a lieu de relever que le bailleur ne verse au débat aucun élément permettant de connaître les modalités de calcul du montant réclamé; en outre, l’application d’un forfait annuel en cas de relevé de compteur manquant, fût-il voté par l’assemblée générale des copropriétaires, n’est pas un mode de détermination des charges opposable au locataire.

Il appartenait au bailleur d’obtenir un relevé de compteur exact en temps utile, au besoin en suppléant la carence alléguée des locataires.

En l’état des pièces et décomptes versés au débat, le montant réclamé de

3.657,36 euros n’est ainsi pas justifié sur cette période, le bailleur n’établissant pas l’existence de sa créance de ce chef.

Madame B C produit en revanche les avis d’imposition correspondant au logement loué aux défendeurs pour justifier des montants réclamés au titre de la taxe d’ordures ménagères, s’élevant à la somme totale de 979 euros pour les années 2009 à 2013.

* Sur les sommes dues au 1er octobre 2013, date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire:

Il résulte de ce qui précède qu’à la date du 1er octobre 2013, Monsieur D A et Madame Z X J A étaient redevables des sommes suivantes:

- 105,79 euros au titre de l’arriéré de loyers réévalué

- 979 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères

Total: 1084,79 euros

. Toutefois et en l’absence de toute justification des régularisations de charges Arrondisse 13 U

pratiquées par le bailleur et intégrées dans le décompte annexé au commandement de payer litigieux, il a été constat que les locataires sont eux-mêmes créancier du

^bailleur ^au ^titre ^d'^un ^trop-^perçu ^de ^charges ^locatives ^d'^une ^somme ^de ².⁸⁰³,⁷⁷h S

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13 B I R T

2012-054

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euros pour la période du mois d’octobre 2010 à septembre 2011.

Il s’ensuit que contrairement aux indications et décomptes mentionnés dans le commandement de payer et sur la base des seules réclamations faites par les locataires au titre d’un trop-perçu de provision sur charges, ceux-ci n’étaient pas redevables d’un arriéré locatif à l’égard de Madame B C à la date du 1er octobre 2013.

Les sommes éventuellement dues postérieurement à la délivrance du commandement de payer, qui seront abordées au titre de la demande en paiement, ne peuvent enfin être prises en compte pour apprécier la validité de l’acte signifié antérieurement.

Etant rappelé qu’un commandement de payer n’est efficace qu’autant que l’arriéré de loyers et charges est réellement et valablement dû, il apparaît que le commandement de payer signifié le 1er octobre 2013 n’est pas régulier et doit être annulé.

Il n’y a donc pas lieu de constater le jeu de la clause résolutoire ni d’ordonner l’expulsion des locataires.

Les demandes de Madame B C doivent donc être rejetées.

-Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 1134 du Code civil dispose que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1728 du même Code repris par l’article 7 a) de la Loi n_89-462 du 6 juillet 1989, dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il est désormais acquis au débat que Monsieur D A et
Madame Z X épouse A sont redevables à l’égard de Madame B C d’une somme totale de 1.238,39 euros ainsi ventilée:

- 259,39 euros au titre de l’arriéré de loyers réévalué arrêté au 31 juillet 2014

- 979 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2009 à 2013

S’agissant de la provision sur charges pour la période du 1er novembre 2013 à juin 2014 réclamée, Madame B C entend la fixer à la somme de 321,90 euros, sur la base du décompte de régularisation 2012.

Dès lors que ce décompte a été invoqué par les locataires pour réclamer le 14

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remboursement d’un trop-perçu de charges et nonobstant leurs réserves sur le surplus des charges réclamées, Madame B C est donc légitime à solliciter l’augmentation de la provision sur charges comme elle l’a fait par courrier du 12 septembre 2013, à hauteur de 321,90 euros.

Pour la période du 1er novembre 2013 au 31 juillet 2014, l’arriéré de provision sur charges s’élève en conséquence à la somme de 1.682,10 euros (321,90-135x9 mois), étant précisé qu’il est constant que la provision versée est de 135 euros.

Monsieur D A et Madame Z X épouse A apparaissent donc redevables à l’égard de Madame B C d’une somme de

2.920,49 euros au titre d’un arriéré de loyers, de provision sur charges et de la régularisation de la taxe d’ordures ménagères arrêté au 31 juillet 2014.

En vertu de l’article 1289 du Code civil, lorsque les parties se trouvent réciproquement créancières et débitrices de sommes pareillement exigibles, le

Tribunal ordonne la compensation de leurs dettes réciproques.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur D A et Madame Z

X épouse A à verser à Madame B C une somme de

116,72 euros (2.920,49-2.803,77), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1153-1 du Code civil.

Madame B C doit être déboutée du surplus de sa demande en paiement.

Monsieur D A et Madame Z X épouse A doivent être déboutés de leur demande reconventionnelle en paiement, les sommes leur étant dues ayant été compensées avec celles mises à leur charge.

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame B

C:

En vertu des principes posés à l’article 1382 du Code civil, la résistance à une action en Justice constitue un droit qui ne dégénère en abus qu’en cas de malice ou

d’intention de nuire

En l’espèce, il est désormais jugé que Monsieur D A et Madame

Z X épouse A étaient légitimes à contester le congé pour reprise personnelle et le commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur avaient été signifiés.

Leur résistance ou leur refus d’accéder aux demandes de leur nouveau bailleur, exclusive de toute mauvaise foi ou déloyauté, ne saurait donc être qualifiée de fautive Arronz

et la demande de dommages et intérêts formée par le bailleur sera donc rejetée, étant observé que le préjudice allégué n’avait pas davantage été prouvé.

15

2012-064

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· Sur la demande de dommages et intérêts des époux A:

-

En vertu de l’article 1382 du Code civil, l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus qu’en cas de malice ou d’intention de nuire.

En l’espèce, Monsieur D A et Madame Z X épouse A considèrent que les nombreux courriers et les trois commandements de payer qui leur ont été signifiés, leur réclamant le paiement d’arriérés locatifs évoluant au gré des demandes, caractérise un comportement fautif leur ayant causé un préjudice moral.

Toutefois et compte tenu du contentieux né entre les parties, le seul envoi de plusieurs courriers de réclamation et la délivrance de commandements de payer ne peut suffire à caractériser une faute de la part de Madame B C susceptible d’engager sa responsabilité.

La demande de dommages et intérêts formée de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires:

Madame B C, qui succombe principalement, doit être condamnée aux entiers dépens.

Monsieur D A et Madame Z X épouse A ayant du exposer des frais non compris dans les dépens à l’occasion de la présente instance, l’équité commande de condamner Madame B C à leur verser la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aucune circonstance particulière ne commande d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, rendu contradictoirement et en premier ressort,

- DÉCLARE nul et de nul effet le congé pour reprise signifié le 17 avril 2012 par Madame B C à Monsieur D A et Madame Z

X épouse A, afférant au logement qui leur est loué sis […]

Masséna à PARIS (75013),

- DÉCLARE nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 1er octobre 2013 à Monsieur D A et Madame Z X épouse A,

- DIT n’y avoir lieu à constater le jeu de la clause résolutoire et DÉBOUTE

16

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Madame B C de sa demande tendant à la constatation de la résiliation du contrat de bail liant les parties et l’expulsion des locataires,

- DIT que Monsieur D A et Madame Z X épouse A sont redevables à l’égard de Madame B C d’une somme de

2.920,49 euros au titre d’un arriéré de loyers, de provision sur charges locatives et de la régularisation de la taxe d’ordures ménagères arrêté au 31 juillet 2014,

DIT que Madame B C est redevable à l’égard Monsieur D A et Madame Z X épouse A d’une somme de

2.803,77 euros au titre d’un trop-perçu de provision sur charges pour la période du 1er octobre 2010 au 31 octobre 2011,

- ORDONNE la compensation des dettes réciproques des parties,

- CONDAMNE en conséquence Monsieur D A et Madame Z

X épouse A à payer à Madame B C la somme de 116,72 euros (2.920,49-2.803,77), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- DÉBOUTE Madame B C du surplus de sa demande en paiement,

DÉBOUTE Monsieur D A et Madame Z X épouse

-

A de leur demande reconventionnelle en remboursement d’un trop-perçu de charges locatives,

- DÉBOUTE les parties de leur demande respective de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame B C à verser à Monsieur

D A et Madame Z X épouse A une somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,

- DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Le présent jugement a été signé par Samuel BARAKE, juge présidant

l’audience et Elisa COSTE-FLEURET, greffier chargé de sa mise à disposition, tron

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Le Graffier En conséquence. T

Graffier S

Le Président la RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous

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Huissiers de Justice, sur ce requis de mettre le présent D

Jugement à exécution,

Aux Procureurs Généraux près le cours d’appel

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et aux Procureurs de la République 2012-054 près les Tribunaux de Grande Instance d’y tenir la main. A tous les Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main-torte lorsqu’ils en seront légalement requie

Pour expédition certifiée conformge par nous, greffier en chef du tribunal d’instance,

[…]

2012-064

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2012 A