COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19/05/2026

N° RG 26/00098 – N° Portalis DB2O-W-B7K-C526

DEMANDEURS :

Monsieur [D] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [X] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Tous deux représentés par M^e Pierre-antoine RONDET, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDEUR :

S.A.S. COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Tim DORIER, de la SELAS CABINET LEGALPS AVOCATS, avocat au barreau d’ANNECY substitué par M^e DESRUMAUX, avocate au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : […]

assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffier

Débats : en audience publique le : 21 Avril 2026

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 19 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 04 janvier 2006 M. [T] [O] a la consenti à la société par actions simplifiées (Sas) Compagnie de Gestion Hôtelière, un bail commercial d’une durée de onze années, portant sur un appartement n°176 ainsi qu’une cave n°128 dans l’ensemble immobilier “[Adresse 3]” situé à [Localité 4] en vue d’une activité d’exploitant de résidence de tourisme classée consistant en la location meublée avec la fourniture de différents services ou prestations para-hôtelières à sa clientèle, moyennant un loyer annuel fixé à 4.676,94 euros.

Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé du 07 octobre 2016, pour une durée de 9 années consécutives commençant à courir à la fin du bail initial pour se terminer le 03 janvier 2026.

Par acte notarié du 8 août 2025, M. [T] [O] a vendu à M. [D] [I] et à Mme [X] [K] les lots de copropriété n°176 et n°128 situés dans l’ensemble immobilier susvisé.

Par acte délivré par commissaire de justice le 25 septembre 2025, M. [D] [I] et Mme [X] [K] ont donné congé à la société par actions simplifiées (Sas) Compagnie de Gestion Hôtelière, avec effet au 30 mars 2026, avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 50 000 euros.

Par acte du 05 mars 2026 M. [D] [I] et Mme [X] [K] ont fait assigner la société Compagnie de Gestion Hôtelière devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins notamment de voir chiffrer une indemnité d’éviction et une indemnité d’occupation.

En l’absence de réponse à leur offre d’indemnité d’éviction et en l’absence d’accord avec le preneur sur les montants des indemnités d’éviction et d’occupation, ils s’estiment fondés à solliciter la mise en place d’une expertise judiciaire.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2026, la société Compagnie de Gestion Hôtelière sollicite du juge des référés de:

— lui donner acte de ce qu’elle se joint à la demande d’expertise formulée par M. [D] [I] et Mme [X] [K] ;

— dire que la mission de l’expert, telle que sollicitée par le demandeur, sera complétée avec les missions suivantes :

— décrire les locaux loués à la société par actions simplifiées (Sas) Compagnie de Gestion Hôtelière ;

— réunir et détailler tous les éléments d’appréciation utiles permettant de fixer l’indemnité d’éviction due par les bailleurs ;

— prendre connaissance des pièces de la cause, se faire remettre ou consulter tous documents utiles, notamment comptables ou fiscaux, entendre tous sachants ;

— recueillir les explications des parties ;

— déterminer le montant de l’indemnité d’éviction due en application de l’article L 145-14 du code de commerce ;

— vérifier, justifier et détailler de manière précise l’existence d’éventuels usages pour la détermination de l’indemnité d’éviction relative aux appartements au sein des résidences de tourisme objets d’un bail commercial ;

— proposer plusieurs évaluations en fonction de chaque méthode d’évaluation qu’il aura identifiée;

— obtenir la communication et analyser les comptes d’exploitation de la résidence et les bilans des dernières années écoulées précisant notamment les taux de remplissage obtenus ;

— déterminer alors si la perte de l’appartement de M. [D] [I] et Mme [X] [K] cause un préjudice financier à la société cgh compte tenu des taux habituels de remplissage ;

— dans l’affirmative, évaluer le préjudice causé annuellement à hauteur de la marge perdue.

— dire que l’expert devra dresser un rapport écrit de ses travaux comprenant toutes annexes utiles à déposer au greffe de la juridiction de céans, dans un délai maximum de six (6) mois à compter de sa saisine, sauf prorogation demandée au conseiller chargé du contrôle des expertises;

— dire que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera adressé aux parties lesquelles disposeront d’un délai suffisant pour formuler des observations;

— dire que les avances de frais d’expertise seront à la charge de M. [D] [I] et Mme [X] [K] ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 21 avril 2026 les parties ont fait reprendre leurs écritures respectives. Elles ont été informées de la mise en délibéré de l’affaire au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande d’expertise judiciaire

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il résulte de ces dispositions que, pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager (Cass. 2e civ., 19 janv. 2023, n° 21-21 265, Publié au bulletin).

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux.

Aucun texte relatif au bail commercial ne s’oppose à l’exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l’article 145 du code de procédure civile. Dès lors qu’aucun juge du fond n’est saisi de demandes concernant l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation au jour de la saisine du juge des référés, et que ces évaluations impliquent de nombreux paramètres, le bailleur dispose d’un motif légitime à solliciter une expertise devant le juge des référés.

En l’espèce, M. [D] [I] et Mme [X] [K] justifient avoir délivré congé à la société Compagnie de Gestion Hôtelière avec effet au 30 mars 2026, avec une offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour un montant de 50 000 euros, suivant acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, ce qui n’est pas contesté par la société défenderesse (pièce n°4 demandeur).

Néanmoins, le preneur et les bailleurs n’ont pas pu s’entendre quant au montant de l’indemnité d’éviction et à celui de l’indemnité d’occupation, le bailleur déclarant ne pas avoir eu de retour du preneur quant à la proposition de ladite somme.

Ainsi, en l’absence d’opposition, il apparaît que les bailleurs justifient d’un motif légitime, avant tout procès éventuel au fond, à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin que soient évalués le montant de l’indemnité d’éviction qui serait due à la société Compagnie de Gestion Hôtelière, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due par cette dernière jusqu’à libération des lieux.

Il sera rappelé que conformément aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, la société Compagnie de gestion hôtelière pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligée de quitter les lieux avant de l’avoir reçue.

S’agissant des chefs de mission sollicités par la société Compagnie de gestion hôtelière, il apparait effectivement opportun que l’expert prenne en compte les usages et méthodes professionnelles applicables en matière de résidence de tourisme, ce chef de mission sera donc inclus avec les autres chefs de mission sollicités tels que définis au dispositif.

L’expertise judiciaire est ordonnée aux frais avancés de M. [D] [I] et Mme [X] [K].

Sur les dépens

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code (Cass. 2e civ., 10 févr. 2011, n° 10-11 774).

Les dépens sont donc mis à la charge des demandeurs, M. [D] [I] et Mme [X] [K].

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, Statuant publiquement, en référés, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

ORDONNONS une expertise judiciaire qui sera effectuée au contradictoire de M. [D] [I], de Mme [X] [K] et de la société Compagnie de Gestion Hôtelière.

COMMETTONS pour y procéder,

M. [C] [S], expert près la cour d’appel de Chambéry, demeurant Cabinet BERTHIER et associés sis [Adresse 4]

E-mail : [Courriel 1]

Tel. portable : [XXXXXXXX01]

Avec mission pour lui de :

1/ sur l’indemnité d’éviction due en application de l’article L 145-14 du code de commerce :

1.1 : établir de façon motivée si la privation du bail expiré entraînera en tout ou partie la perte du fonds de commerce exploité dans les locaux qui en sont l’objet ou si ce dernier peut être transféré sans perte conséquente de clientèle dans des locaux et selon des conditions équivalentes, en déterminant le cas échéant tous correctifs exigés par les différences constatées ;

1.2 : en cas de perte du fonds non transférable sans perte importante de clientèle :

§ décrire les éventuels usages de la profession applicables à la détermination de la valeur marchande du fonds de commerce exploité à l’usage de résidence de tourisme dans les biens objets du bail commercial expiré ;

§ estimer de façon circonstanciée la valeur marchande du fonds en cause selon ces usages appliqués à ses particularités propres ;

§ à défaut d’usage professionnel propre à l’activité considérée ou en cas d’imprécision importante résultant de son application au bail considéré, estimer de façon circonstancée la valeur marchande du fonds selon les usages appliqués à des activités comparables, dont la méthode hôtelière selon le chiffre d’affaires et celle selon la perte de marge brute en fonction de toutes adaptations au fonds considéré, et, en cas d’imprécision ou de différence significatives persistantes, par comparaison avec le prix des ventes, réalisées sur une période proche de celle prise en compte pour ces méthodes, de fonds de commerce exploitant une activité dans des conditions juridiques et économiques de nature et d’importance équivalente, le cas échéant, selon tous correctifs exigés par les différences constatées et les évolutions prévisibles ;

§ déterminer dans les mêmes conditions la valeur du droit au bail dans le cas où le preneur invoquerait qu’elle dépasserait la valeur marchande ;

§ déterminer de façon circonstanciée, les indemnités accessoires dues au titre des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais, impôts et droits de mutation afférents à l’acquisition d’un fonds d’importance identique, de l’éventuel trouble commercial et de tous préjudices accessoires, en déterminant le cas échéant l’existence et le montant d’un moindre préjudice notamment en cas d’impossibilité d’acquisition d’un fonds similaire dans la zone d’exploitation ;

1.3 : en cas de possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle dans des locaux de qualité équivalente, déterminer les dépenses et pertes de gains consécutives à un tel transfert dont notamment le coût d’acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’actuel, les frais, droits de mutation et autres taxes correspondants, les frais de déménagement et de réinstallation, les travaux d’aménagement et de réparation éventuellement nécessaires, les dépenses de commercialisation éventuelles, l’éventuel trouble commercial subi et tous autres préjudices accessoires, sauf à déterminer l’existence et le montant d’un moindre préjudice ;

2/ sur l’indemnité d’occupation due en application de l’article L 145-28 du code de commerce :

2.1 : estimer le montant du loyer qui serait applicable selon la valeur locative du bien objet du bail expiré à la date d’effet du maintien dans les lieux, telle que déterminée par les articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce et, le cas échéant, si l’une des parties invoque l’existence de locaux à caractère monovalent et à charge pour l’expert de donner son avis sur l’existence ou non de ce caractère et des usages applicables, selon la valeur déterminée par les articles L 145-36 et R 145-10 du code de commerce ;

2.2 : estimer le montant de l’indemnité due par le locataire pour son maintien dans les lieux à compter de la date d’effet du maintien dans les lieux jusqu’à libération effective, selon le loyer ainsi évalué et selon toutes circonstances nécessitant d’en corriger la valeur compte tenu des différences existantes entre le régime juridique d’un bail déterminant ce loyer et celui applicable au maintien dans les lieux, telles que les conditions usuelles de variation de loyer qui auraient pu être fixées, le maintien de clauses prévoyant des charges exorbitantes de droit commun au profit d’une partie de nature à influer sur la valeur déterminée sans ces clauses, ou les pertes ou surcoûts d’exploitation effectivement causées au preneur par la précarité du droit au maintien dans les lieux, appréciée selon la durée prévisible tirée de ses critères légaux et des diligences respectives et délais de procédure usuels en dépendant, par rapport aux conditions d’exploitation qui auraient normalement été offertes en contrepartie d’un loyer déterminé selon la durée légale d’un bail commercial,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, et notamment les comptes certifiés d’exploitation de la résidence et tout pièce annexe permettant de recenser les recettes et charges de l’exploitation au moins sur les trois derniers exercices clos sans effet induit par la survenance de circonstances exceptionnelles, dont ceux de la pandémie liée au Covid, précédant le terme prévisible de son investigation, le cas échéant le personnel employé par le preneur, et les taux de remplissage obtenus, particulièrement sur l’appartement considéré,

— si nécessaire, se rendre sur les lieux objets du bail désignés par un appartement n°176 ainsi et une cave n°128 situé dans l’ensemble immobilier “[Adresse 3] – Résidence de Tourisme” sis à [Localité 4] , en présence des parties et de leurs éventuels conseils, et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

° en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

° en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera,

° en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent,

° en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— au terme de ses opérations, adresser aux parties et leurs conseils ses propositions conclusives détaillées en leur annonçant le terme du délai qui leur est ouvert, d’au moins 45 jours à compter de la date de son envoi, pour qu’elles lui adressent leurs observations éventuelles, en rappelant, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile,

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code, à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,

DISONS que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal avant le 1er juin 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle, en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

FIXONS la provision concernant les frais d’expertise à la somme globale de 3 000 euros qui devra être consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire d’Albertville par M. [D] [I] et Mme [X] [K] avant le 23 juin 2026,

DISONS que cette consignation pourra être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : [XXXXXXXXXX02], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement,

RAPPELONS que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai précité par l’un des demandeurs, la caducité de l’expertise sera encourue pour les biens lui appartenant, et pourra être prononcée d’office ou sur demande de toute partie, sauf à en être relevée en justifiant d’une régularisation par la partie tenue ou celle se substituant à sa carence ;

DISONS que les parties devront ensuite communiquer sans délai les pièces réclamées par l’expert et qu’en cas de défaillance des parties, le juge du service du contrôle des mesures d’instruction pourra être saisi en vue de la fixation d’une astreinte,

DISONS l’expert tiendra le juge du service du contrôle des mesures d’instruction informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d’un éventuel retard dans le dépôt du rapport,

DISONS qu’en l’absence de réponse de l’expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur,

DISONS que conformément aux dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception,

DISONS que les dépens sont mis à la charge de M. [D] [I], de Mme [X] [K] ;

RAPPELONS que : 1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ; 2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès,

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

RAPPELONS que la société Compagnie de Gestion Hotelière a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré et ce, jusqu’au paiement effectif et intégral de l’indemnité d’éviction par le bailleur et après expiration d’un délai de 3 mois conformément aux dispositions des articles L.145-8 du code de commerce. L.145-29 du code de commerce,

La GREFFIÈRE, Le JUGE DES RÉFÉRÉS,