TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DE L’EXECUTION

N° RG 23/00010 – N° Portalis DB2Q-W-B7H-FNE3

Minute : 25/00023

JUGEMENT D’ORIENTATION DU 07 AOUT 2025

A l’audience publique du Juge de l’Exécution statuant en matière de Saisies Immobilières du 15 mai 2025 devant Madame ESCALLIER, Vice-Présidente, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière, a été appelée l’affaire opposant :

CREANCIER POURSUIVANT :

Société ABN AMRO BANK N.V, Société néerlandaise dont le siège social est sis [Adresse 6] (PAYS-BAS), et ayant un établissement en France agissant sous le nom commercial « ABN AMRO Bank N.V., [Localité 13] Branch », sis à [Adresse 14], venant aux droits de la S.A. BANQUE NEUFLIZE OBC suite à une fusion transfrontalière ayant pris effet le 5 juin 2023

représentée par la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau d’ANNECY, avocats postulant, et M^e Claire BOUSCATEL – Cabinet BIARD BOUSCATEL et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

À

PARTIE SAISIE :

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LA NEIGE, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le numéro 818 442 857, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Elodie CHARLES, avocat au barreau d’ANNECY, avocat postulant, et M^e Justine BRAMARD, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 31 Juillet 2025, lequel a été prorogé au 07 août 2025.

La SA BANQUE NEUFLIZE OBC a fait délivrer à la SARL LA NEIGE un commandement de payer valant saisie immobilière en date du 23 Mars 2023 publié le 03 Mai 2023 volume 2023 S numéro 28 au service de la publicité foncière d'[Localité 4], portant sur les biens immobiliers dont cette dernière est propriétaire sur la commune de [Localité 9],

Et ce, pour garantie du paiement de la somme de 637 877,92 € arrêtée au 18 octobre 2022, outre intérêts contractuels au taux EURIBOR 3 mois + 2,30 % + majoration de 3% sur la somme de 545 167,24 € à compter du 1er mars 2022,

En exécution d’un acte notarié reçu le 15 septembre 2016 par Me [Z] [L], Notaire à [Localité 8] (01), aux termes duquel la SARL LA NEIGE s’est reconnue débitrice envers la SA BANQUE NEUFLIZE OBC d’une somme de 550 000 €, au taux d’intérêts EURIBOR à 3 mois majoré de 2,30 % l’an, soit initialement 2,30 % l’an, remboursable en capital en une seule fois à son échéance finale du 31 décembre 2018 et en intérêts trimestriellement du 30 septembre 2016 au 31 décembre 2018.

Par exploit d’huissier de justice du 26 Juin 2023 , la Société ABN AMRO BANK N.V, venant aux droits de la SA BANQUE NEUFLIZE OBC, a ensuite fait assigner la S.A.R.L. LA NEIGE. devant le Juge de l’Exécution du tribunal judiciaire d’Annecy afin qu’il soit statué sur sa créance qu’elle a présentée comme s’élevant à la somme de 637 877,92 € arrêtée au 28 février 2022, outre intérêts contractuels au taux EURIBOR 3 mois + 2,30 % + majoration de 3% (article 10 du contrat de prêt) sur la somme de 545 167,24 € à compter du 9 février 2023, et que soient déterminées les modalités de poursuite de la procédure de saisie immobilière par vente amiable ou vente forcée.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 29 Juin 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience d’orientation du 07 septembre 2023, puis a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 15 mai 2025.

Les parties ont établi des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives versées aux débats auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, par application des dispositions de l’article 455 du code précité.

Dans ses conclusions n°4 notifiées par voie dématérialisée le 14 mai 2025 soutenues à l’audience et auxquelles il est renvoyé pour le détail de son argumentation en droit et en fait, la société ABN AMRO BANK N.V a formulé les demandes suivantes :

«

Vu les articles 2224, 2245 du Code civil ,

Vu les articles L 110-4, L 210-1et L 223-1 du Code de commerce,

Vu l’article préliminaire et l’article L 218-2 du Code de la consommation,

Vu les articles L.311-2, L.311-4, L.311-6 et R.322-4 à R.322-29 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

En tout état de cause,

— Déclarer recevable et bien fondée la société ABN AMRO BANK N.V en ses demandes,

— Dire et Juger que l’action diligentée par la société ABN AMRO BANK N.V n’est pas prescrite,

A titre principal,

— Débouter la SARL LA NEIGE de ses demandes fins et prétentions, et notamment la débouter de sa demande tendant à être autorisée à procéder à la vente amiable du bien,

— Constater la validité de la présente saisie immobilière au regard des textes applicables,

— Mentionner le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 668 519, 83 € en principal, intérêts et accessoires arrêtés au 08 février 2023, outre les intérêts au taux EURIBOR 3 mois majoré de 2,30 %, ce taux étant lui – majoré de 3 % en raison du retard de paiement soit un taux EURIBOR 3 mois majoré de 5,30 % depuis le 08 février 2023, frais et accessoires postérieurs et les frais taxables de la procédure de saisie immobilière,

— Déterminer, conformément à l’article R.322-15 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, les modalités de poursuite de la procédure,

— Ordonner la vente forcée du bien situé sur la Commune de [Localité 9] – [Adresse 12] [Adresse 10], une parcelle de terrain cadastrée Section [Cadastre 7], Numéro [Cadastre 1] pour une contenance de 10 a 46 ca, sur laquelle est posé côté ouest un mazot, Le bien forme le lot numéro 4 du lotissement dénommé « Deuxième lotissement »,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée,

— Fixer le prix plancher à la somme de 1.000.000 €,

Dans l’hypothèse d’une demande de vente amiable :

— S’assurer qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

— Fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

— Dire qu’elle se fera aux conditions du cahier des conditions de vente déposé au Greffe.

— Taxer les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant, outre, pour mémoire, l’émolument de moitié, outre T.V.A., dû après dépôt du cahier des conditions de vente, perçu par les Notaires en application de l’article A 444-91 du Code de Commerce sur le montant de la vente à intervenir et dire que le Notaire qui recevra la vente devra percevoir ces frais taxés de l’acquéreur, en sus du prix de vente, au profit de l’Avocat poursuivant.

— Dire que le Notaire, chargé de la vente, devra en consigner le prix, ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit, entre les mains de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATIONS, mentionné au cahier des conditions de vente, avec affectation spéciale à la distribution à faire aux créanciers saisissants et inscrits qui exerceront sur le prix leur droit préférentiel sur l’immeuble puis éventuellement, sous réserve d’autres oppositions, aux paiements à faire à la partie saisie, conformément aux dispositions de l’article L 331-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution dans les conditions des articles R 331-1 et suivants du même Code, sous le contrôle du Juge de l’Exécution. 18,

— Rappeler que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix et des frais de la vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations dans les conditions fixées par l’article L 322-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution et sur justification par l’acquéreur du paiement des frais de procédure taxés en sus du prix de vente entre les mains du créancier poursuivant conformément aux dispositions de l’article R 322-24 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

— Fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

Dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée :

— En fixer la date conformément à l’article R.322-26 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

— Désigner la SELAS MAURIS & GIRARD, Commissaires de Justice associés à [Localité 5], [Adresse 2], qui a établi le procès-verbal de description des biens, ou tel autre Commissaire de Justice qu’il plaira à Madame le Juge de l’Exécution de désigner, pour assurer une visite des biens saisis, en se faisant assister, si besoin est, de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique.

— Dire que ladite S.C.P. de Commissaires de Justice pourra se faire assister, lors de la visite, d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur.

— Dire que la décision à intervenir désignant le Commissaire de Justice pour assurer la visite devra être signifiée trois jours au moins avant la visite aux occupants des biens saisis.

— Valider les différents diagnostics immobiliers qui ont pu être établis sur les biens saisis ou qui seront ultérieurement établis avant le jour de la vente.

— Autoriser Mr le Comptable Public Responsable du Pôle de Recouvrement Spécialisé de Haute-Savoie à étendre les formalités de publicité au site AVOVENTES.FR.

En toute hypothèse,

Condamner la SARL LA NEIGE au paiement d’une somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire que les dépens seront pris en frais privilégiés de vente, qui comprendront notamment le coût de la visite et des divers diagnostics immobiliers et de leur réactualisation, dont distraction au profit de la SCP BREMANT-GOJON-GLESSINGER-SAJOUS, Avocats, aux offres de droit. »

Dans ses conclusions n°8 notifiées par voie dématérialisée le 9 mai 2025 soutenues à l’audience et auxquelles il est renvoyé pour le détail de son argumentation en droit et en fait, la SARL LA NEIGE a formulé les demandes suivantes :

«

Vu les articles 31 et 122 du code de procédure civile

Vu les articles 1353, 1152 et 1343-5 et suivants du Code civil

Vu l’article L218-2 et R 312-35 du code de la consommation

Vu l’article R 322-17 du code des procédures civiles d’exécution

A TITRE PRINCIPAL

CONSTATER que la société ABN AMRO a agi tardivement et que sa créance est prescrite ou atteinte de forclusion

CONSTATER que la société ABN AMRO ne justifie pas du montant de sa créance et agi sur le fondement d’une créance prescrite

EN CONSEQUENCE

REJETER les prétentions de la société ABN AMRO comme étant irrecevables et mal fondées

ORDONNER la mention du jugement à intervenir en marge du commandement et la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière publié le 23 mars 2023 au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 4], sous les références 2023 S n°00028, et ordonner,

A TITRE SUBSIDIAIRE

AUTORISER la société LA NEIGE à procéder à la vente amiable de son bien immobilier

ACCORDER à la société LA NEIGE un délai de 4 mois afin de parvenir à cette vente amiable à un prix plancher de 1 100 000 €

Et encore plus subsidiairement

CONSTATER que la mise à prix proposé par ABN AMRO est insuffisante

FIXER la mise à prix à 1 100 000 €, valeur proche de l’estimation réalisée par les professionnels de l’immobilier

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER ABN AMRO de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER ABN AMRO aux entiers dépens de l’instance et au versement de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

MOTIVATION

SUR LA VALIDITÉ DE LA SAISIE IMMOBILIERE ET LA CRÉANCE :

En application des articles R. 322-15 & R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie à l’audience d’orientation que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 & L. 311-6 du même code sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Son jugement mentionne le montant qu’il retient pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

La défenderesse oppose la prescription biennale de l’article L218-2 du code de la consommation lequel dispose que : L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

En l’espèce, le prêt immobilier consenti était remboursable en un seul versement qui devait intervenir le 31 décembre 2018 de sorte que c’est à compter de cette date que court le délai de prescription.

Cependant il convient de rappeler qu’en l’espèce, le contrat a été conclu entre la SARL LA NEIGE qui est une société commerciale et une banque de sorte que c’est la prescription quinquennale de droit commun de la matière commerciale qui a vocation à s’appliquer.

En effet, la SARL LA NEIGE qui n’est pas une personne physique ne peut sérieusement soutenir qu’elle est un consommateur au regard de la définition du consommateur figurant dans le code de la consommation dans sa rédaction à la date de la conclusion du contrat, lequel précise :

Pour l’application du présent code, on entend par :

— consommateur : toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ;

— non-professionnel : toute personne morale qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ;

— professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu’elle agit au nom ou pour le compte d’un autre professionnel.

Outre sa forme, l’examen de l’extrait Kbis de la SARL LA NEIGE permet de constater que son objet social est le suivant :

« – L’acquisition en pleine propriété, en usufruit, ou en nue-propriété, la construction, la propriété, la gestion par location meuble ou autre, et exceptionnellement la vente, de tous biens ou droits immobiliers à usage commercial, professionnel, industriel ou d’habitation.

— l’exploitation des biens immobiliers, à titre habituel, par voie de location en meublé professionnel, munis du mobilier et du matériel nécessaire à leur habitabilité,

— la prise de tous intérêts et participation dans tous sociétés, au moyen de titres démembrés ou non,

— l’acquisition, la propriété, l’échange, l’administration, la gestion et à titre exceptionnel, la vente de tous mobiliers, créances et placements tels que valeurs mobilières, titres, droits sociaux, parts d’intérêt, de toute nature, y compris les instruments financiers à terme et les opérations assimilées, la souscription de contrats de capitalisation, à l’exception des parts de société en nom collectif,

— la souscription de tous emprunts pour la réalisation de son objet ».

Le prêt souscrit le 15 septembre 2016 par la SARL LA NEIGE avait pour objet l’acquisition d’un bien immobilier, ce qui correspond à son objet social, de sorte qu’elle n’a pas agi en qualité de consommateur mais comme professionnelle dans le cadre de son activité commerciale.

La créance étant exigible à compter du 31 décembre 2018, le créancier devait agir dans un délai de cinq ans à compter de cette date ; il n’est pas contesté qu’un commandement aux fins de saisie vente a été délivré le 12 novembre 2021, suivi le 23 mars 2023 du commandement de payer valant saisie immobilière puis de l’assignation à l’audience d’orientation le 26 juin 2023, de sorte qu’il est démontré que la SARL LA NEIGE ne peut opposer la prescription à l’action du créancier poursuivant, lequel dispose d’un titre exécutoire valable pour diligenter la procédure de saisie immobilière.

Concernant le quantum à retenir pour la créance du créancier poursuivant en conformité avec les dispositions sus-visées, il ressort de l’acte notarié reçu le 15 septembre 2016 que la SARL LA NEIGE s’est reconnue débitrice envers la SA BANQUE NEUFLIZE OBC d’une somme de 550 000 €, au taux d’intérêt EURIBOR à 3 mois majoré de 2,30% l’an, soit initialement 2,30 % l’an, hors assurances, sur la base du taux EURIBOR à 3 mois du 28 juillet 2016, remboursable en capital en une seule fois à son échéance finale du 31 décembre 2018 et en intérêts trimestriellement du 30 septembre 2016 au 31 décembre 2018.

Il s’en suit que le taux prévu dans le contrat est un taux variable et que lorsque le taux EURIBOR 3 mois est négatif, c’est le taux de 2,30 % qui s’applique, les intérêts étant calculés trimestriellement, selon le taux EURIBOR de l’avant-veille afin de déterminer le taux à appliquer, puisque effectivement le taux EURIBOR est susceptible de varier tous les jours.

A la suite des interrogations de la débitrice, le créancier poursuivant a produit un décompte et le justificatif des taux appliqués.

Compte tenu des pièces produites, la créance due à Société ABN AMRO BANK N.V sera retenue pour le montant suivant :

CAPITAL RESTANT DU …………………………………………………… 545 167,24 €

Intérêts au taux EURIBOR 3 mois + 2,30 % + majoration 3 % du 31/12/2018, date d’échéance du prêt,

au 08/02/2023………………………………………………………………… 123 352,59 €

TOTAL DU AU 8 février 2023.………….…………………………. 668 519,83 €

outre intérêts contractuels au taux EURIBOR 3 mois + 2,30 % + majoration de 3 % sur la somme de 545 167,24 euros à compter du 9 février 2023.

Sur la demande de vente amiable :

La S.A.R.L. LA NEIGE justifie par ses pièces 15 à 21 de son dossier de démarches en cours pour vendre le bien saisi.

Si le créancier poursuivant Société ABN AMRO BANK N.V sollicite à titre principal la vente forcée du bien, il propose à titre subsidiaire que la vente amiable soit fixée au prix plancher de 1 000 000 euros.

Les caractéristiques de ce bien le rendent attractif sur un secteur de montagne où les terrains sont rares et recherchés de sorte qu’il paraît opportun et pertinent d’ordonner préalablement la vente amiable du bien au prix minimum net vendeur de 1 000 000 euros en considération de l’état actuel du marché, des évaluations produites et ce, afin d’assurer la vente effective du bien saisi.

Il y a lieu de prévoir également que le notaire chargé de la rédaction de l’acte devra aviser l’avocat de la date à laquelle la vente doit être réitérée. Le prix de vente sera consigné dans les conditions fixées par l’article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, compte tenu des justificatifs produits, il y a lieu de taxer les frais de poursuite à la somme de 5 034,14 €.

En application de l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, il y a enfin lieu de fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois, soit le 4 décembre 2025 .

Sur les autres demandes :

L’équité commande que chaque partie conserve la charge de ses frais de défense ; en conséquence, les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, après débats publics,

DIT que l’action de la société ABN AMRO BANK N.V n’est pas prescrite,

AUTORISE LA VENTE AMIABLE du bien saisi sis sur le territoire de la commune de [Localité 9] ainsi décrit :

Sur la commune de [Localité 9], lieudit “[Adresse 11] :

Une parcelle de terrain cadastrée Section [Cadastre 7], Numéro [Cadastre 1] pour une contenance de 10 a 46 ca, sur laquelle est posé côté ouest un mazot.

Le bien forme le lot numéro 4 du lotissement dénommé “Deuxième lotissement”.

FIXE à la somme de 1 000 000 € le prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu,

TAXE les frais de poursuite à la somme de 5 034,14€,

RETIENT la créance de la Société ABN AMRO BANK N.V à hauteur de la somme de 668 519,83 € outre intérêts contractuels au taux EURIBOR 3 mois + 2,30 % + majoration de 3 % sur la somme de 545 167,24 euros à compter du 9 février 2023.

RAPPELLE qu’en application de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié de vente ne pourra être établi que sur consignation du prix de vente de l’immeuble auprès de la Caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés,

FIXE au 4 décembre 2025 à 14h l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée,

REJETTE toutes les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

DIT que la présente décision devra être signifiée SOUS QUINZAINE de son prononcé,

AINSI JUGE ET PRONONCE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY le 07 AOUT 2025.

La greffière, La juge de l’exécution,

Véronique BOURGEOIS Valérie ESCALLIER