TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 2025/913

AFFAIRE : N° RG 25/00128 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TMI

Copie à :

M^e Marie-charlotte MARECHAL

prefecture

Copie exécutoire à :

M^e Stéphanie CARRIE

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [J] [K]

né le 11 Mars 2000 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Stéphanie CARRIE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [A] [C]

née le 18 juin 1987 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marie-charlotte MARECHAL, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 12 Septembre 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DE LITIGE

Par contrat du 01er janvier 2019, Monsieur [I] [L] a donné à bail à Madame [A] [C] un local d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3], pour un loyer initial mensuel de 500 euros, outre 72 euros de provisions sur charges.

Par acte notarié en date du 25 janvier 2024, Monsieur [G] [K] a acquis la pleine propriété du bien situé au [Adresse 1] à [Localité 3].

Par courrier avec accusé de réception du 28 mars 2024 reçu le 06 avril 2024, Monsieur [G] [K] a fait délivrer à Madame [A] [C] un congé pour motif légitime et sérieux pour la date du 01er janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, Monsieur [G] [K] a fait délivrer à Madame [A] [C] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 04 mars 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [G] [K] a fait assigner Madame [A] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Béziers aux fins de :

déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à Madame [A] [C] le 06 avril 2024 pour le 01er janvier 2025 ;déclarer Madame [A] [C] occupante sans droit ni titre du logement qu’elle occupe sis [Adresse 1] à [Localité 3] et ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira à la juridiction de céans de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [A] [C] ; condamner Madame [A] [C] au paiement jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi (572 euros), outre revalorisation légale ; condamner Madame [A] [C] à payer à Monsieur [G] [K] une somme de 1500 euros au titre des dommages et intérêts ; ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; condamner Madame [A] [C] à payer à Monsieur [G] [K] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du congé et de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

À l’audience du 12 septembre 2025, Monsieur [G] [K], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes et déposé son dossier. Il sollicite le rejet des demandes contraires ou reconventionnelles de Madame [A] [C].

Sur la validité du congé en la forme, il indique que le congé a été donné par lettre recommandée avec accusé de réception reçue par Madame [A] [C], que cet acte rappelle tous les textes légaux applicables en pareille matière et fait mention des conditions de la vente projetée en conformité avec l’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la validité du congé au fond, il expose au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le congé a été donné avec un préavis de six mois. Il indique que le bien est vétuste et doit faire l’objet d’un rafraichissement, que les travaux nécessitent que le logement soit vide, que l’électricité n’est pas aux normes et est dangereuse. Il ajoute que le logement a fait l’objet d’un dégât des eaux et que la locataire se plaint elle-même de moisissures.

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts, il explique que l’occupation du bien par Madame [A] [C] lui a fait perdre la chance de louer le bien à un loyer plus élevé après réalisation des travaux.

En réponse aux demandes adverses d’irrecevabilité de ses demandes, il fait valoir exposer ses demandes de validité du congé sur la forme et le fond sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il souligne que si l’assignation vise par erreur l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 qui concerne le congé pour vendre, elle vise ensuite l’article 15 dans sa globalité et la nécessité pour le bailleur d’effectuer d’importants travaux dans le logement constituant un motif légitime et sérieux tel que prévu par l’article 15 I de la loi précitée. Il fait observer que Madame [A] [C] se défend pourtant sur les moyens de fait et de droit qu’il a évoqués. Il souligne au visa des articles 112, 114 et 115 du code de procédure civile que le défaut de motivation d’une assignation n’est pas sanctionné par l’irrecevabilité mais par la nullité, que l’adversaire qui l’invoque doit en outre prouver le grief que lui cause des irrégularités et que la nullité est couverte par les actes ultérieurs tels que les conclusions.

En réponse aux demandes adverses de rejet de ses demandes, il fait valoir que les travaux justifiant le congé sont suffisamment importants, que Madame [A] [C] est en conséquence mal fondée à solliciter paiement de quelconque somme au titre de son préjudice ou des frais de procédure. Il précise avoir adressé à Madame [A] [C] des annonces d’offres de logement décents à louer à proximité et à loyer équivalent mais qu’elle préfère se maintenir dans un logement vétuste, à la limite de l’insalubrité avec son fils l’exposant à des risques d’incendie et de maladies liées à l’humidité aux moisissures.

Madame [A] [C], représentée par son conseil, sollicite de :

in limine litis, juger irrecevable les demandes énoncées par Monsieur [G] [K] eu égard à l’absence de moyens de droit fondant ses demandes ; en conséquence et à titre principal, débouter Monsieur [G] [K] de l’ensemble de ses demandes ; rejeter toutes fins et conclusions contraires comme étant injustes et mal fondées ; en tout état de cause et à titre reconventionnel, condamner Monsieur [G] [K] à verser au titre de dommages et intérêts à Madame [A] [C], la somme de 500 euros à titre de préjudice moral ; condamner Monsieur [K] à payer à Madame [A] [C] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ; écarter l’exécution provisoire de la décision.

In limine litis, elle soutient au visa des articles 71 et 122 du code de procédure civile l’irrecevabilité de la demande de congé formée par Monsieur [K] en l’absence de moyen de droit. Elle précise que ses demandes n’étant aucunement motivées, elles portent atteinte à la viabilité du débat.

A titre principal, sur l’irrégularité du congé pour travaux de Monsieur [G] [K], elle expose au visa de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le motif réel de ce congé est de vouloir augmenter le loyer en remettant son bien immobilier sur le marché locatif. Elle fait valoir que le bailleur doit justifier de la réalité et du sérieux de son projet de travaux, qu’il ne dresse qu’une liste exhaustive des travaux. Elle soutient qu’en réalité les travaux envisagés par Monsieur [G] [K] auront pour unique intérêt de remettre « au goût du jour ».

A titre reconventionnel sur la demande de réparation du préjudice moral subi, elle expose au visa de l’article 1241 du code civil que le bailleur sollicite sa condamnation à des dommages-intérêts sur des motifs pour le moins contestables et encore une fois non motivés. Elle ajoute subir depuis des mois la pression constante depuis le 1er janvier 2025 de son bailleur qui exige son départ alors qu’elle est à jour de ses loyers.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 octobre 2025, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes de Monsieur [K]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En l’espèce, Madame [A] [C] soutient que Monsieur [G] [K] ne soulève aucun moyen de droit de sorte que ses demandes ne sont pas motivées ce qui porte atteinte à la viabilité du débat.

Pour autant, il sera relevé que Monsieur [G] [K] sollicite la validité d’un congé sur le fond et la forme au visa de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 et que Madame [A] [C] y répond dans ses écritures.

Le moyen avancé par Madame [A] [C] est donc inopérant.

Par conséquent, Madame [A] [C] sera déboutée de sa demande de juger irrecevable les demandes énoncées par Monsieur [G] [K] eu égard à l’absence de moyens de droit fondant ses demandes.

Sur la validité du congé délivré

L’article 10 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les baux d’habitation sont conclus pour une durée de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ou une indivision, et de six ans pour les autres personnes morales. En cas de reconduction tacite, il est reconduit pour une période identique.

L’article 15 suivant dispose :

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le congé reçu par Madame [A] [C] le 06 avril 2024 a bien été délivré six mois avant la date d’échéance du bail, le 1er janvier 2025, pour une prise d’effet à celle-ci. Il comporte les mentions légales prescrites ainsi que le détail du motif du congé, soit « le motif légitime et sérieux suivant : travaux de rénovation et de rafraichissement demandant une libération de l’habitation situé au [Adresse 1].

Remplacement du système de chauffage au fioul par une pompe à chaleur air/eau ; Remplacement cuisine complète + électroménager ;Démolition cloison salon ; Aménagement ; Crépi façade (déjà réalisé)Isolation des sols du logement + remise à neuf complet ; Remplacement douche et baignoire des 2 salles de bains du bas et d haut ; Remplacement toilette bas ; Démolition faïences salle de bain bas pour mise au goût du jour ; Reprise éclairage et mise au norme tableau électrique ; Remplacement VMC et rajout salle de bain bas ; Remplacement ballon d’eau chaude par ballon faible consommation adapté aux résidents ou installation chauffage solaire combiné THERMADOR 500L Kit SSC THERMADOR complet (PROJETEtc ».

Il est donc recevable en la forme.

Sur le fond, Monsieur [G] [K] soutient que les travaux justifiant le congé sont suffisamment importants et qu’ils nécessitent que le bien soit vide.

Il produit aux débats les éléments suivants :

une attestation du 29 mars 2025 rédigée par Monsieur [H] [E] en sa qualité d’autoentrepreneur aux termes de laquelle il indique s’être rendu au logement situé [Adresse 1] et avoir constaté les travaux suivants à prévoir pour la remise en état du logement : « une intervention sur la toiture cause problème d’étanchéité, une cuisine en très mauvais état, envisager de la refaire avec la plomberie, la salle d’eau, pareil à refaire, plomberie, sanitaire et peinture + WC, la peinture de l’appartement à refaire car elle est très détériorée » ;des photographies dont la cuisine et/ou le séjour, la salle de bain avec wc, un couloir, une cave ou un garage, une prise électrique démontée (avec commentaire de Monsieur [G] [K] à son conseil dans un courriel du 28 février 2025 « risque d’incendie avec de la laine de verre dans les fils » « infiltration dégâts des eaux dans le mur, dégât logement du dessus et celui du dessous [Adresse 1]. Humidité dans les murs et champignons qui ne dérange pas la locataire »).

S’il est regretté de ne pas avoir de descriptions plus précises de désordres dans le bien, les photographies produites au débat montrent néanmoins que le bien est plutôt ancien et dans un état moyen voir dégradé notamment au niveau des sanitaires de sorte que des travaux apparaissent nécessaires.

D’ailleurs, Madame [A] [C] ne peut contester que le bien ait besoin de travaux compte-tenu des désordres qu’elle décrit à Monsieur [G] [K] dans ses sms, ni du projet du bailleur de réaliser des travaux importants après son départ. En effet, dans un sms du « 10 mars », Madame [A] [C] indiquait la présence de moisissures dans la chambre de son fils et de la nécessité de repeindre avec «  de la peinture antimoisissures ». Le même jour, Monsieur [G] [K] lui répondait qu’il avait un projet de « faire de gros travaux de rénovation » dans le logement après son départ afin de ne pas la déranger davantage, qu’il avait fait appel à un plombier qui viendrait réparer la baignoire de son fils la semaine suivante et qu’ils regarderaient ensemble comment régler ce problème d’humidité. Dans un sms du « 26 octobre », Madame [A] [C] écrivait « il y a un gros soucis à la maison Ca coule de partout Dans le couloir Ca avait été réparé et ça n’avait jamais recouler là c’est l’inondation apparemment » avec l’envoi d’une vidéo.

En réalité, Madame [A] [C] conteste que les travaux nécessitent son départ des lieux.

Pour autant, suivant les éléments produits au débat, il en ressort que le bien nécessite des travaux importants de rénovation sur la toiture, l’électricité, la plomberie, la peinture et les éléments d’équipement tel que la cuisine et les sanitaires justifiant que le logement soit inoccupé.

Il en ressort que la matérialité du motif légitime et sérieux pour délivrer un congé au locataire est établi.

En l’absence de tout élément susceptible de démontrer une fraude ou un abus du droit à donner congé au terme du bail, il doit donc être considéré comme valide.

Le bail a donc pris fin le 1er janvier 2025.

Sur le maintien dans les lieux de la défenderesse :

L’article 544 du code civil définit la propriété comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 628 du même code dispose que les droits d’usage et d’habitation se règlent par le titre qui les a établis. Il en ressort qu’en l’absence de titre, nul ne peut se maintenir dans un logement pour l’occuper.

En l’espèce, compte tenu du terme du bail d’habitation objet du litige en date du 1er janvier 2025, Madame [A] [C] est, dès lors, occupant sans droit ni titre du logement. Elle pourra en être expulsée selon les modalités rappelées au dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, elle reste redevable à compter de la fin du bail et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à hauteur du montant du loyer et des charges en cours à cette date.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les demandes d’indemnisation du préjudice formée par Monsieur [G] [K] et par Madame [A] [C]:

L’article 1240 du code civil prévoit l’indemnisation d’un préjudice causé par celui qui en est responsable. Il ressort par ailleurs des articles 6 et 9 du code de procédure civile que celui qui allègue un fait au soutien d’une prétention doit le prouver.

En l’espèce, Monsieur [G] [K] sollicite l’indemnisation d’un préjudice à hauteur de 1500 euros.

Or, il n’apporte aucun élément susceptible de le démontrer.

Cette demande sera donc rejetée comme étant infondée.

Succombant à la présente instance et en l’absence de comportement fautif du bailleur, Madame [A] [C] sera déboutée de sa demande de condamner Monsieur [G] [K] à lui verser au titre de dommages et intérêts la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires et l’exécution du jugement:

Madame [A] [C], partie succombante, sera condamnée aux dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile sauf s’agissant du coût du congé.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de ce chef formulée par Monsieur [G] [K] qui en sera dès lors débouté.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire et de l’ancienneté du litige, il sera dit que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONSTATE la résiliation, à la date du 1er janvier 2025, du bail d’habitation en date du 1er janvier 2019, liant Monsieur [G] [K] d’une part et Madame [A] [C] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1];

ORDONNE à Madame [A] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement précité et les parties louées à titre accessoire ;

CONDAMNE Madame [A] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et jusqu’à la libération des lieux ou remise des clés au bailleur ou son mandataire ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique :

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DEBOUTE Madame [A] [C] de sa demande de juger irrecevable les demandes énoncées par Monsieur [G] [K] eu égard à l’absence de moyens de droit fondant ses demandes ;

DEBOUTE Monsieur [G] [K] de sa demande de condamner Madame [A] [C] à lui verser une somme de 1500 euros au titre des dommages et intérêts;

DEBOUTE Madame [A] [C] de sa demande de condamner Monsieur [G] [K] à lui verser au titre de dommages et intérêts la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [A] [C] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation ;

DEBOUTE Monsieur [G] [K] de sa demande de condamner Madame [A] [C] au coût du congé ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le VINGT QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière La juge des contentieux de la protection