TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 SEPTEMBRE 2024

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 22/05217 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WJO5

N° de MINUTE : 24/01189

DEMANDEURS

S.A.R.L. ZIANIDES

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Marc BENSIMHON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0410

Monsieur [K] [P]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par M^e Marc BENSIMHON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0410

C/

DEFENDEUR

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0617

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Mai 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé, en date du 18 juillet 2018, la S.A. D’H.L.M IMMOBILIERE 3F (ci-après la société IMMOBILIERE 3F) a donné à bail à la S.A.R.L. ZIANIDES, société en cours de constitution, divers locaux à usage commercial, sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93), et ce, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 17 juillet 2018, pour y exercer le commerce de « barbier et coiffure homme et en accessoire vente d’accessoires liée à la beauté des hommes et débit de boisson sans alcool », à l’exclusion de toute autre activité.

Par exploit du 21 décembre 2021, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire à la société ZIANIDES.

Par exploit en date du 17 mars 2022, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner en référé la société ZIANIDES aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion. Cette assignation a été dénoncée au créancier inscrit, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile de France.

Par exploit d’huissier délivré le 09 mai 2022, la S.A.R.L. ZIANIDES et Monsieur [K] [P] ont fait assigner la S.A. D’habitations à Loyer Modéré IMMOBILIERE 3F devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir à titre principal la condamnation de celle-ci à la dédommager de sa perte d’exploitation et ce, à hauteur de 93.364 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 14 juin 2023, la S.A.R.L. ZIANIDES et Monsieur [K] [P] ont demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— DECLARER la Société IMMOBILIERE 3F totalement responsable des préjudices subis par la Société ZIANIDES et Monsieur [P]

— DIRE que la perte d’exploitation subie par la société ZIANIDES est incontestablement due au retard dans la délivrance du local par la société IMMOBILIERE 3F.

— DIRE que Monsieur [P] a subi un préjudice très important du fait du retard pris dans la délivrance du local ses conséquences.

En conséquence,

— CONDAMNER la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré IMMOBILIERE 3F à payer à la société ZIANIDES la somme de 93 364 € au titre de la perte d’exploitation

subie ;

— CONDAMNER la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré IMMOBILIERE 3F à rembourser la S.A.R.L ZIANIDES le montant de l’apport en compte courant effectué pour faire face aux charges liées au bail commercial qu’ils ne peuvent exploiter soit la somme de 48 545 euros .

— CONDAMNER la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré IMMOBILIERE 3F à payer à Monsieur [P] la somme de 30.000 euros (trente mille euros) au titre du préjudice moral subi par celui-ci , en sa qualité de gérant de la société ZIANIDES ;

— Le tout majoré de l’intérêt légal avec anatocisme.

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail régularisé le 18 juillet 2018,

— AUTORISER la société ZIANIDES à s’acquitter des loyers encore dus, calculés sur la base de 1937,29 euros mensuels au moyen de 24 versements :

— Les 23 premiers de 600 euros mensuels,

— Le 24 – nième du solde encore du .

DEBOUTER la société IMMOBILIERE 3F de ses demandes :

— D’acquisition de la clause résolutoire,

— D’expulsion de la société ZIANIDES et ses conséquences,

— De majoration des loyers,

— De conserver le dépôt de garantie en sa possession,

— Des frais irrépétibles et dépens,

— Du surplus de ses demandes ;

— CONDAMNER la Société Immobilière F à verser à la société ZIANIDES la somme de 10.000 (dix mille) € au titre de l’article 700 du Code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens ;

— RETENIR l’absence de nécessité de prononcer l’exécution provisoire pour les demandes qui pourraient être retenues au profit de la société Immobilière 3 F.

Au soutien de leurs prétentions, la société ZIANIDES et Monsieur [P] invoquent les articles 1719, 1217 et 1231 du code civil ainsi que l’article L145-34 du code de commerce, et font principalement valoir que :

la société IMMOBILIERE 3F a délivré tardivement et imparfaitement les locaux loués, la délivrance effective, matérialisée par la remise des clefs, ne s’étant en effet effectuée que le 18 octobre 2019. Le bailleur a dès lors manqué à son obligation de délivrance telle que prévue à l’article 1719 du code civil,ce retard a été préjudiciable, aucune exploitation n’ayant pu être réalisée entre les mois de janvier et octobre 2019, ce qui représente une perte d’exploitation de 93.364,00 euros, étant rappelé que des travaux d’aménagement des locaux étaient prévus initialement entre le 17 juillet 2018 et le mois de décembre 2018,de surcroît, du fait de ce retard, la société ZIANIDES a dû affronter la crise sanitaire du covid et la fermeture de son commerce dès le début de son activité,elle a été privée de toute aide de l’état, qui était conditionnée à l’exercice d’une activité depuis au moins un an,l’ouverture de commerces concurrentiels durant la période de non délivrance des locaux l’a également pénalisée, ne pouvant fidéliser une clientèle,cette situation préjudiciable est entièrement imputable au bailleur,ce dernier doit de surcroît rembourser le montant de 48.543 euros correspondant aux charges avancées par les associés de la société ZIANIDES durant la période où elle ne disposait pas du local,les manquements du bailleur dans son obligation de délivrance ont aussi occasionné un préjudice à Monsieur [P] en altérant sa santé, en provoquant son divorce ainsi qu’en le conduisant à devoir vendre la maison familiale,la société IMMOBILIERE 3F étant responsable de ces préjudices, elle doit être condamnée à payer la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi,le bailleur a de surcroît procédé à une augmentation excessive du loyer à compter du 22 septembre 2020 et ce alors, que durant plus d’un an aucune activité n’a été rendue possible de son fait,le calcul du loyer révisé formulé dans le courrier du bailleur du 22 septembre 2020 est de surcroît erroné,il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire dont l’application est sollicité par le bailleur et ce, compte tenu des fautes de ce dernier et de l’augmentation injustifiée du loyer dans la période la plus critique de la crise sanitaire,la société ZIANIDES ne peut être condamnée au paiement de la somme de 64.699 euros au titre de l’arriéré de loyer, cette somme n’étant pas justifiée,des délais de paiement doivent être accordés afin de permettre d’apurer la dette, calculée sur la base de l’augmentation légale correspondant en l’espèce à un loyer de 1939,29 euros mensuel,les demandes relatives au loyer et au dépôt de garantie ne reposant pas sur le même fondement juridique, il ne peut y avoir de compensation et, par conséquent, il y a lieu de débouter le bailleur de sa demande de conservation dudit dépôt de garantie.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

La société Immobilière 3F a constitué avocat. Compte tenu de la présente instance, elle a sollicité la radiation de la procédure diligentée en référé.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 20 novembre 2023, elle a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal

➢ Débouter purement et simplement la société ZIANIDES et Monsieur [P] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions

A titre reconventionnel et principal

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de la Société IMMOBILIERE 3F

— Autoriser la Société IMMOBILIERE 3F à faire expulser la société ZIANIDES, et le cas échéant, tous occupants de son chef avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique si besoin est des locaux sis à [Localité 7] – [Adresse 1]

Ordonner la séquestration des biens matériels pouvant se trouver dans les lieux dans quelque garde-meuble ou local choisi par le bailleur, aux frais risques et périls du locataire.Autoriser la destruction immédiate des effets mobiliers ayant visiblement le caractère de détritusAutoriser l’Huissier instrumentaire à prendre, lors de l’expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d’empêcher d’y pénétrerCondamner la société ZIANIDES, à payer à la Société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation qu’il conviendra de fixer à une somme mensuelle égale au montant du loyer précédemment exigible augmenté des charges locatives, à compter du 22 janvier 2022, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés.Condamner la société ZIANIDES, à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 87.411,33 € au titre de son arriéré locatif, en ce compris l’échéance du 3ème trimestre 2023Dire et juger que le montant du dépôt de garantie soit la somme de 11.464,75 € sera acquis au bénéfice de la Société IMMOBILIERE 3F

A titre reconventionnel et subsidiaire

Prononcer la résiliation du bail consenti par la Société IMMOBILIERE 3F à la société ZIANIDES, aux torts exclusifs de la société ZIANIDES,Autoriser la Société IMMOBILIERE 3F à faire expulser la société ZIANIDES, et le cas échéant, tous occupants de son chef avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique si besoin est des locaux sis à [Localité 7] – [Adresse 1]Ordonner la séquestration des biens matériels pouvant se trouver dans les lieux dans quelque garde-meuble ou local choisi par le bailleur, aux frais risques et périls du locataire.Autoriser la destruction immédiate des effets mobiliers ayant visiblement le caractère de détritusAutoriser l’Huissier instrumentaire à prendre, lors de l’expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d’empêcher d’y pénétrerCondamner la société ZIANIDES, à payer à la Société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation qu’il conviendra de fixer à une somme mensuelle égale au montant du loyer précédemment exigible augmenté des charges locatives, à compter du 22 janvier 2022, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés.Condamner la société ZIANIDES, à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 87.411,33 € au titre de son arriéré locatif, en ce compris l’échéance du 3ème trimestre 2023.Dire et juger que le montant du dépôt de garantie soit la somme de 11.464,75 € sera acquis au bénéfice de la Société IMMOBILIERE 3F

En tout état de cause

➢ Condamner solidairement la société ZIANIDES et Monsieur [P] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

➢ Condamner solidairement la société ZIANIDES et Monsieur [P] aux entiers dépens de la procédure conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, la société IMMOBILIERE 3F invoque les articles 1103 du code civil et L145-41 du code de commerce, et fait principalement valoir que :

— la société ZIANIDES ne communique aucune pièce justifiant sa demande de paiement à hauteur de 93.364 euros au titre de pertes d’exploitation découlant du retard dans la délivrance des locaux,

— l’évaluation de cette somme correspondant à 18 clients fréquentant chaque jour le salon, elle n’est donc pas pertinente,

— de fait, la simple attestation d’un expert comptable fondée sur la base d’un prévisionnel établi par la société ZIANIDES est sans valeur,

— le calcul d’une perte d’exploitation s’effectue en fonction de la marge brute d’exploitation du dernier exercice fiscal ou prévisionnel or aucune information n’a été communiquée sur ce point,

— la société ZIANIDES n’a de surcroît eu aucune charge durant cette période puisque les loyers et charges locatives ont été annulées jusqu’au 16 octobre 2019 et une franchise de loyer de cinq mois a été accordée jusqu’au 16 mars 2020,

— aucune exploitation n’ayant débuté, il ne peut être sollicité d’indemnisation au titre d’une perte d’exploitation,

— la société ZIANIDES est irrecevable à solliciter la condamnation de son bailleur à rembourser les apports en compte courant de ses associés puisque nul ne plaide par procureur,

— qui plus est, le remboursement de la somme 48.543 euros, demandé à ce titre, est infondé puisque aucune charge locative n’a été payée à l’exception de trois règlements d’un montant total de 1.620,05 euros effectués entre le 27 avril 2020 et le 31 juillet 2020,

— aucune pièce n’est en outre versée pour justifier de cette somme de 48.543 euros,

— cette demande est d’autant plus étonnante que lors de l’assemblée du 27 novembre 2020, l’un des associés de la société ZIANIDES a cédé à Monsieur [P] 4.800 parts sociales pour un montant de 40.000 euros,

— Monsieur [P] ne peut pas valablement affirmer être tombé en dépression, avoir divorcé et avoir dû vendre la maison familiale du fait du retard de livraison des locaux commerciaux,

il ne démontre de fait aucun lien de causalité entre ledit retard et ses problèmes personnels,

— la société ZIANIDES ne peut solliciter le remboursement de loyers à hauteur de 36.166,41 euros qui feraient suite, selon elle, à une augmentation injustifiée alors qu’elle n’a réglé que le montant du dépôt de garantie et la somme de 1.146,50 euros,

— cette demande ne figurant en tout état de cause pas au dispositif de ses écritures, le tribunal ne peut en être saisi,

— à titre reconventionnel, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 janvier 2022, le commandement de payer délivré le 21 décembre 2021 étant resté infructueux dans le délai d’un mois,

— il convient en conséquence de condamner la société ZIANIDES au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi qu’à l’arriéré de loyers et charges, soit à la somme de 87.411,33 euros au 20 novembre 2023, étant rappelé que le preneur n’a versé aucun loyer,

— si la société ZIANIDES a procédé à des versements depuis ses dernières conclusions, ceux-ci ne couvrent pas les échéances courantes,

— en application des clauses contractuellement fixées au bail, il y a lieu de dire que le montant du dépôt de garantie reste acquis au bailleur,

— le loyer a fait l’objet d’une augmentation, un an après l’entrée en jouissance de la société ZIANIDES, en application de la clause d’indexation fixée au bail qui prévoit que ledit loyer variera de plein droit tous les ans à la date anniversaire de prise d’effet du bail,

— l’échéance mensuelle du loyer a bien été fixée à la somme de 1985 euros, la somme de 5.955 euros correspondant simplement à la modalité d’appel de fonds trimestriel,

— la demande de délais de paiement devra être rejetée compte tenu de l’absence de toute justification,

— à titre subsidiaire, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail commercial au regard de l’absence de tout paiement des loyers et charges et de condamner le preneur au paiement de l’arriéré locatif.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2024, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 22 mai 2024. Elle a été mise en délibéré au 11 septembre 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1 – Sur la demande au titre de la perte d’exploitation

L’article 1719 du code civil dispose notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

*

En l’espèce, si le bail conclu le 18 juillet 2018 par les société IMMOBILIERE 3F et ZIANIDES prévoyait une date d’effet au 17 juillet 2018, il ressort pourtant des pièces versées à la procédure, dont notamment le procès-verbal de constat établi les 17 et 18 octobre 2019 par Monsieur [Z] [S], huissier de justice, que ce n’est que le 18 octobre 2019 que les clefs des locaux commerciaux ont été remises à la société ZIANIDES.

La société ZIANIDES sollicite la condamnation de son bailleur au dédommagement de sa perte d’exploitation compte tenu de son manquement à son obligation de délivrance. Cependant, la perte d’exploitation ayant trait au préjudice économique résultant de pertes subies ou de gains manqués à la suite d’une activité réduite voire d’un arrêt complet d’activité et la société ZIANIDES n’ayant pu débuter l’exploitation de son activité avant le 18 octobre 2019, elle est mal fondée à solliciter la condamnation de la société IMMOBILIERE 3F au paiement d’une somme de 93.364 euros au titre de sa perte d’exploitation. Aucune exploitation n’a en effet pu se produire antérieurement au 18 octobre 2019, il ne peut dès lors être justifié de la somme réclamée à ce titre. La société ZIANIDES sera en conséquence déboutée de sa demande.

2 – Sur la demande de remboursement du montant de l’apport en compte courant effectué par les associés

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir ; »

L’article 122 du même code dispose quant à lui que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

*

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F n’ayant pas soulevé devant le juge de la mise en état de fin de non recevoir tendant à voir la société ZIANIDES irrecevable en sa demande de condamnation au remboursement de l’apport en compte courant effectué par les associés pour défaut de qualité à agir, elle ne peut valablement soutenir devant le tribunal de moyen au titre de l’adage « nul ne plaide par procureur ».

Cependant, la demande de la société ZIANIDES ne peut pour autant valablement prospérer, celle-ci ne versant aucune pièce justifiant d’un apport à hauteur de 48.545 euros effectué par les associés afin de pouvoir faire face aux charges liées au bail commercial. Elle sera donc déboutée de sa demande.

3 – Sur la demande en dommages et intérêts de Monsieur [P]

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes de l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

*

En l’espèce, Monsieur [P] soutient que le retard de livraison des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93) est directement à l’origine de sa dépression, de son divorce ainsi que de la vente de biens immobiliers. Il verse, au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, un bulletin d’hospitalisation du 26 avril 2021 au 03 juin 2021 à la Maison de Santé de [Localité 12] ainsi que l’attestation notariée de la vente le 26 juin 2020 d’un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 11] (93), et celle de la vente le 06 janvier 2022 d’un bien immobilier sis [Adresse 4], [Adresse 10], [Adresse 9] à [Localité 11] (93) dont il était propriétaire.

Cependant, si le bailleur a bien commis une faute en délivrant avec 15 mois de retard les locaux commerciaux objet du bail liant les parties, ces documents ne peuvent permettre de caractériser l’existence d’un lien de causalité entre le manquement de la société IMMOBILIERE 3F à son obligation de délivrance et l’hospitalisation de Monsieur [P], près de 15 mois après la prise d’effet du bail commercial, ainsi qu’avec la vente de deux biens immobiliers. Monsieur [P] sera en conséquence débouté de cette demande.

4 – Sur la demande reconventionnelle portant sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

*

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F soutient que la clause résolutoire visée par le commandement de payer, régulièrement signifié le 21 décembre 2021, est acquise depuis le 22 janvier 2022, faute pour la société ZIANIDES d’avoir réglé dans le délai d’un mois qui lui était imparti la somme en principal de 41.446,42 euros due au titre des loyers et accessoires arrêtés au 15 décembre 2021. Le bailleur sollicite par conséquent du tribunal qu’il constate l’acquisition de ladite clause et que la société ZIANIDES soit expulsée des locaux et condamnée au paiement de l’arriéré locatif, se montant au 3ème trimestre 2023 à la somme de 87.411,33 euros.

Le contrat de bail commercial, conclu le 18 juillet 2018 entre la société IMMOBILIERE 3F et la société ZIANIDES contient bien une clause résolutoire en son article X. Aux termes de ladite clause résolutoire « Il est expressément convenu comme condition essentielle dudit bail qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, d’indemnité d’occupation, provision ou régularisation de charges, taxes, frais ou accessoires, d’un rappel de loyer ou complément de dépôt de garantie dus à la suite de l’indexation, d’une fixation légale, judiciaire ou contractuelle du loyer, ce qui inclut les intérêts fixés judiciairement sur ces compléments d’arriérés, et plus généralement de toutes sommes dues au cours du bail et pendant la période de maintien dans les lieux, ou de l’inexécution d’une seule de l’ensemble des clauses du présent bail qui sont toutes de rigueur, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et ce, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus (…). »

Le commandement de payer délivré le 21 décembre 2021 par exploit d’huissier à destination de la société ZIANIDES vise expressément ladite clause ainsi que le délai d’un mois laissé au preneur pour régler en principal la somme de 41.446,42 euros euros au titre de «loyers et accessoires au 15/12/2021 ». De surcroît, il ressort de l’extrait de compte de la société ZIANIDES, joint audit commandement, que celle-ci a bien failli à ses obligations contractuelles de paiement du loyer et des charges. De fait, le preneur reconnaît a minima avoir suspendu le règlement du loyer. Il n’existe donc pas d’irrégularité formelle pouvant conduire à la non-reconnaissance de l’acquisition de la clause résolutoire.

La société ZIANIDES conteste la variation de loyer effectuée à compter du 1er octobre 2019. Celle-ci résulte néanmoins de l’application des dispositions contractuelles de l’article VII B. du bail qu’elle a conclu le 18 juillet 2018, selon lesquelles le loyer variera de plein droit tous les ans à la date anniversaire de prise d’effet du bail, proportionnellement en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques ou de tout indice qui lui sera substitué. Cet article précise de surcroît que pour la première indexation, l’indice pris pour base sera le dernier connu à la date d’effet du présent bail, tel qu’indiqué aux conditions particulières, et l’indice de comparaison sera celui du même trimestre de l’année suivante. Lesdites conditions particulières du bail, et plus précisément leur article 9, précisent que l’indice de base est celui du 1er trimestre 2018, soit 111,87.

C’est dès lors à bon droit que la société IMMOBILIERE 3F a calculé la première indexation en retenant comme valeur de référence l’indice 111,87 et comme valeur dernier indice celui du 1er trimestre 2019, soit 114,64. Le loyer mensuel était ainsi de 1.958,10 euros, soit une facturation trimestrielle à hauteur de 5.874,30 euros.

Cependant, et en application des dispositions du bail susvisées, celui-ci ayant pris effet au 18 octobre 2019, ce n’est qu’à compter du 18 octobre 2020 que le bailleur aurait dû procéder à l’indexation du loyer et non à compter du 4ème trimestre 2019 comme cela apparaît à l’extrait de compte joint au commandement de payer. Cette erreur n’emporte pas pour autant la nullité de cet acte.

En conséquence, La société ZIANIDES ne s’étant pas acquittée des sommes dues dans le délai d’un mois, le tribunal constate que la clause résolutoire du bail du 18 juillet 2018, qui lui est opposable, est acquise à compter du 21 janvier 2022 à 24h00 et que le bail est résilié de plein droit depuis cette date.

5 – Sur la demande d’octroi de délais de paiement et de suspension des effet des la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce, le juge peut, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peut en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

*

En l’espèce, la société ZIANIDES ne verse aucune pièce comptable ou financière de nature à établir sa situation économique actuelle et se limite à verser la preuve du règlement de ses loyers et charges au titre des mois de juin, juillet, août, octobre et novembre 2023. Le décompte transmis par la société IMMOBILIERE 3F démontre les versements mensuels effectués par le preneur depuis le 15 novembre 2022, exception faite du mois de mai 2023. Cependant, outre le fait que ces versements ne couvrent pas le montant dû au titre du loyer et des charges, la société ZIANIDES échoue à démontrer sa capacité à effectuer des paiements réguliers de son loyer et de ses charges, nonobstant l’acquittement de sa dette. De fait, celle-ci ne cesse de s’accroître.

La société ZIANIDES sera en conséquence déboutée de ses demandes d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ; son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux litigieux sera ordonnée dans les termes du dispositif.

6 – Sur la demande de paiement d’un arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des résolutions du bail du 18 juillet 2018, rappelées ci-avant, ainsi que du décompte produit par la société IMMOBILIERE 3F au titre de la période du 04 octobre 2018 au 08 novembre 2023, il est sollicité la condamnation de la société ZIANIDES au titre des loyers, charges, taxes et accessoires à payer la somme de 87.411,33 euros arrêté au 3ème trimestre 2023 inclus.

Cependant, ainsi que cela a été relevé, la société IMMOBILIERE 3F n’a pas fait une juste application de la clause d’échelle mobile fixée au contrat, celle-ci ne prenant effet qu’à compter de la date anniversaire de la première année d’effet du bail, soit en l’espèce à compter du 18 octobre 2020, les clefs des locaux commerciaux ayant été remis le 18 octobre 2019 à la société ZIANIDES ainsi qu’un procès-verbal d’huissier de justice en atteste. Dès lors, le loyer initial de 5732,37 euros par trimestre aurait dû être maintenu jusqu’à cette date.

En revanche, la société IMMOBILIERE 3F a fait une juste application de la clause d’échelle mobile à compter du 1er octobre 2020, date de mise en œuvre de la première indexation. En application des dispositions de l’article VII B. du bail, le loyer était bien de 1985,26 euros par mois soit 5955,78 euros par trimestre [(1910,79 x 116,23, indice ILC du 1er trimestre 2020) : 111,87, indice ILC du 1er trimestre 2018]. A compter du 1er octobre 2021, le loyer était de 1993,80 euros par mois soit 5981,40 euros par trimestre selon le calcul [(1985,26 x 116,73, indice ILC du 1er trimestre 2021) : 116,23, indice ILC du 1er trimestre 2020]. A compter du 1er octobre 2022, le loyer était de 2060,07 euros par mois soit 6080,22 euros par trimestre selon le calcul [( 1993,80 x 120,61, indice ILC du 1er trimestre 2022) : 116,73, indice ILC du 1er trimestre 2021].

Au regard de ces éléments, la somme de 567,76 euros correspondant à la différence entre le montant du loyer appelé par le bailleur entre le 1er octobre 2019 et le 30 septembre 2020 et le montant réellement dû n’apparaît pas justifiée [(5874,31-5732,37) x 4]. Cependant, la société IMMOBILIERE 3F ayant accordé une franchise de loyer à la société ZIANIDES au titre de la période du dernier trimestre 2019 et du premier trimestre 2020, seule la somme de 283,88 euros n’apparaît pas se justifier et doit donc être retranchée du montant réclamé par le bailleur au titre de l’arriéré locatif.

Ainsi, il convient de condamner la société ZIANIDES à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 87.127,45 euros.

7 – Sur l’indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, lorsque le preneur se maintient dans le local commercial alors qu’il n’a plus aucun droit en ce sens, le bailleur doit bénéficier d’une indemnité d’occupation ayant un caractère compensatoire et indemnitaire en raison de la faute commise par l’occupant. Cette indemnité représente la valeur locative du bien concerné mais peut lui être supérieure puisqu’elle couvre l’ensemble des préjudices subis par le bailleur du fait de cette occupation indue.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F sollicite l’octroi d’une indemnité d’occupation dont elle demande la fixation au montant du loyer en vigueur et ce, à compter du 22 janvier 2022.

La fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel en cours étant de droit, il sera fait droit à la demande de la société IMMOBILIERE 3F.

En conséquence, la société ZIANIDES sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la présente décision à 00h00 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant des derniers loyers contractuels en cours, outre les charges et accessoires.

8 – Sur le montant du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article VIII du bail prévoit que « Dans le cas de résolution ou de résiliation du présent bail par suite de l’inexécution de ses conditions, par une cause quelconque imputable au PRENEUR, de refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes ou de départ anticipé du PRENEUR avant l’échéance contractuelle du bail, le dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre d’indemnité provisionnelle sans préjudice de tous autres dommages et intérêts. »

En application de ces dispositions, c’est à juste titre que la société IMMOBILIERE 3F sollicite de voir constater l’acquisition à son profit du dépôt de garantie versé par la société ZIANIDES. Il sera en conséquence fait droit à sa demande.

9 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société ZIANIDES et Monsieur [P], succombants à l’instance, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner in solidum la société ZIANIDES et Monsieur [P] au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société IMMOBILIERE 3F et de les débouter de leur demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

Déboute la S.A.R.L. ZIANIDES de sa demande de condamnation au titre de sa perte d’exploitation ;

Déboute la S.A.R.L. ZIANIDES de sa demande de remboursement de l’apport en compte courant ;

Déboute Monsieur [K] [P] de sa demande de dommages-intérêts au titre d’un préjudice moral ;

Constate l’acquisition, à la date du 21 janvier 2022 à 24h00, de la clause résolutoire insérée au bail du 18 juillet 2018 liant la S.A. D’H.L.M IMMOBILIERE 3F et la S.A.R.L. ZIANIDES sur les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93) ;

Dit que la S.A.R.L. ZIANIDES, devenue occupante sans droit ni titre, devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux occupés sis [Adresse 1] à [Localité 7] (93), à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que faute pour la S.A.R.L. ZIANIDES de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, la S.A. D’H.L.M IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

Rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la S.A.R.L. ZIANIDES à payer à la la somme de 87.127,45 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires dus selon compte arrêté au 3ème trimestre 2023 inclus ;

Fixe l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. ZIANIDES à la S.A. D’H.L.M IMMOBILIERE 3F à compter du 22 janvier 2022 à 00h00 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant des derniers loyers contractuels en cours, outre les charges et accessoires, et en tant que de besoin, condamne la S.A.R.L. ZIANIDES à la payer à la S.A. D’H.L.M IMMOBILIERE 3F ;

Rejette la demande de la S.A.R.L. ZIANIDES d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Dit que le montant du dépôt de garantie sera acquis au bénéfice de la S.A. D’H.L.M IMMOBILIERE 3F ;

Condamne in solidum la S.A.R.L. ZIANIDES et Monsieur [K] [P] à payer à la S.A. D’H.L.M IMMOBILIERE 3F la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la S.A.R.L. ZIANIDES et Monsieur [K] [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la S.A.R.L. ZIANIDES et Monsieur [K] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 11 septembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT