TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 FEVRIER 2024

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 22/02139 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WBHE

N° de MINUTE : 24/00082

Madame [Z] [P] [L]

née le 14 Mars 1983 à [Localité 4]( 93)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Clarisse CAROUNANIDY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 152

DEMANDEUR

C/

Monsieur [U] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Franck GENEAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0243

Madame [M] [D] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Franck GENEAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0243

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 27 Novembre 2023, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Février 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, rédigé par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu devant notaire le 25 janvier 2012, Mme [L] a acquis de M. [H] et Mme [D] épouse [H] les lots n° 2, 104 et 107 au sein d’un immeuble collectif que les vendeurs avaient fait construire, situé [Adresse 1] et cadastré section Q n° [Cadastre 2], moyennant un prix de 160 000 euros.

Mme [L] a constaté l’apparition de désordres.

Par acte d’huissier du 28 décembre 2016, Mme [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier et ses vendeurs devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny aux fins notamment de voir ordonner une expertise.

Suivant ordonnance du 14 juin 2017, le juge des référés du tribunal de grande de Bobigny a désigné M. [Y] en qualité d’expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 20 janvier 2020.

C’est dans ces conditions que Mme [L] a, par actes d’huissier du 16 février 2022, fait assigner M. [H] et Mme [D] épouse [H] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 mars 2022 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 3 octobre 2022.

L’ordonnance de clôture a fait l’objet d’une révocation le 19 septembre 2022.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 juin 2023 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 27 novembre 2023.

Le jugement a été mis en délibéré au 5 février 2024, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2023, Mme [L] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,

— ordonner la résolution judiciaire du contrat de vente du 25 janvier 2012 du bien situé [Adresse 1] ;

— ordonner à M. et Mme [H] de restituer la somme de 166 220,26 euros correspondant au prix de la vente ainsi que les frais de notaire d’un montant de 8 144 euros ;

A titre subsidiaire,

— ordonner la réfaction du prix de vente à la somme de 166 220,26 euros ;

En tout état de cause,

— ordonner à M. et Mme [H] de payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner à M. et Mme [H] de payer la somme de 7 000 euros au titre des frais d’expertise ;

— condamner M. et Mme [H] à payer la somme de 6 000 euros Au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire et juger que la présente décision sera revêtue de l’exécution provisoire ;

— condamner M. et Mme [H] aux dépens.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 juin 2023, M. [H] et Mme [D] épouse [H] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter Mme [L] de ses demandes ;

— condamner Mme [L] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [L] aux dépens, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la ou les parties ayant conclu, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé qu’en application de l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne.

Sur la demande principale en résolution de la vente

Sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme

Il convient d’abord de relever que si Mme [L] se fonde sur les articles 1194 et 1616 du code civil, il s’infère de ses écritures qu’elle invoque en réalité le régime de l’obligation de délivrance conforme des articles 1603 et 1604 du code civil pour solliciter la résolution du contrat.

Conformément aux articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme à celle qui a été vendue, sans quoi l’acquéreur peut notamment, selon les articles 1217 et 1231-1 du même code, demander réparation des conséquences du défaut de délivrance conforme, et notamment la résolution du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave (article 1224 du code civil).

En application de l’article 1184 du code civil dans sa version applicable au présent litige, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

En l’espèce, le défaut de conformité s’entend du strict respect, par le vendeur, de ce qui a été prévu au contrat. Il s’agit de déterminer toute différence existant entre le bien tel qu’il a été promis au contrat et le bien tel qu’il est finalement livré à l’acquéreur.

A cet égard, d’éventuelles non-conformités aux règles de l’art ne sont pas constitutives par principe de non-conformités aux stipulations du contrat, sauf à ce qu’elles aient intégré le champ contractuel, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Force est ainsi de relever que le bien reçu est strictement conforme aux prévisions contractuelles contenues dans l’acte de vente du 25 janvier 2012 et que les vices de construction ne sont pas constitutifs d’un défaut de conformité faute de clause stipulant expressément que le bien livré devait en être dépourvu.

Il est enfin observé que la non-conformité d’un bien à l’usage attendu vendu relève non pas de l’obligation de délivrance conforme, qui concerne seulement la conformité aux stipulations du contrat, mais de la garantie des vices cachés.

Il résulte du tout qu’aucune inexécution imputable au vendeur sur le fondement des articles 1603 et 1604 du code civil n’est caractérisée.

Il s’ensuit que le moyen sera rejeté.

Sur le fondement de la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte de la combinaison des articles 1644 et 1645 du même code que l’acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ; que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l’action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome.

Mais, conformément à l’article 1643 du même code, le vendeur peut stipuler qu’il ne sera obligé à aucune garantie – quelle que soit l’action exercée -, pour les vices cachés dont il n’avait pas connaissance, étant précisé que le vendeur professionnel est irréfragablement présumé avoir eu connaissance des vices de la chose.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les murs de l’appartement sont « humides moisis et cloqués » (page 32), que la laine de verre et les doublages sont gorgés d’eau sur la cloison entre la salle de bains et le local du ballon d’eau chaude (page 36), que la dalle est très humide (page 43).

L’expert attribue cette humidité à l’absence d’étanchéité extérieure, laquelle est à l’origine de remontées d’eau par capillarité au travers de la dalle et des murs de l’appartement (page 74), aux défauts de la douche « à l’italienne » installée initialement (qui est dépourvue d’étanchéité, si bien que l’installation ultérieure d’un bac de douche ne peut être considérée comme la cause unique des fuites dans la salle de bains), et à la mauvaise conception des évacuations d’eaux usées et pluviales.

Les vices ainsi décrits résultent d’une faute de conception, si bien qu’ils étaient nécessairement antérieurs à la vente de l’immeuble.

Les désordres, dont l’expert a constaté le caractère évolutif, rendent l’appartement inhabitable compte-tenu de l’importance de l’humidité, qui a dégradé la majeure partie des murs du bien.

Si les défendeurs incriminent le percement d’une conduite d’eau par Mme [L], force est de relever que l’élément déterminant de la propagation des désordres est l’absence d’étanchéité du bien à l’extérieur, constitutive en elle-même d’un vice caché.

Il résulte du tout que le bien était affecté, au jour de la vente, d’un vice caché le rendant impropre à sa destination normale.

Il est cependant stipulé, en page 9 de l’acte de vente :

— « l’acquéreur prendra l’immeuble présentement vendu dans son état au jour fixé pour l’entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur en raison de mauvais état du sol ou du sous-sol, gouilles ou excavations, de mitoyenneté, communauté, vue, jour, passage, défaut d’alignement, vices apparents ou cachés. »

— « Indépendamment des vices de construction relevant des garanties et responsabilité régies par les articles 1792 et suivants du code civil, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. »

Si Mme [L] fait ici valoir que les vendeurs avaient nécessairement connaissance des vices au jour de la vente, force est de constater qu’elle se contente de l’affirmer sans en apporter la preuve.

Or, s’agissant de défauts cachés, la preuve positive de la connaissance du vice par le vendeur doit être rapportée (la connaissance pouvant en outre se déduire de la qualité de professionnels des vendeurs, ce qui n’est pas argué en l’espèce).

La demande de résolution présentée par Mme [L] se heurte donc à la clause stipulée à l’acte de vente et doit, en conséquence, être rejetée, de même que les demandes indemnitaires subséquentes.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En application de l’article 695, 4° du même code, les honoraires de l’expert judiciaire sont compris dans les dépens.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme [L], succombant à l’instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [L] de sa demande de résolution de la vente du 25 janvier 2012 portant sur les lots n° 2, 104 et 107 de l’immeuble collectif situé [Adresse 1] et cadastré section Q n° [Cadastre 2] ;

DEBOUTE Mme [L] de sa demande de restitution ;

DEBOUTE Mme [L] de sa demande de réfaction du prix ;

DEBOUTE Mme [L] de ses demandes indemnitaires ;

MET les dépens à la charge de Mme [L] ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT