TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

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REFERENCES : N° RG 24/00760 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXSY

Minute : 24/00542

Société BM 75

Représentant : M^e Aaron KRAWIEC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [E] [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Aaron KRAWIEC

Copie délivrée à :

Mme [E] [W]

Le Préfet de la Seine-Saint-Denis

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT-HUIT MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l’audience publique du 1er février 2024

tenue sous la Présidence de Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

Société BM 75, demeurant [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal dûment domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Aaron KRAWIEC, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [E] [W], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 24 janvier 2012, la SCCV BM 75 a donné à bail à Monsieur [P] [W], père de Madame [E] [W], un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] et un emplacement de stationnement en sous-sol, pour un loyer mensuel initial de 890 € et 50 € de provision sur charges.

Monsieur [P] [W] est décédé le 27 avril 2022 et sa fille Madame [E] [W] a vécu dans l’appartement des son père.

La SCCV BM 75 a mis en demeure Madame [E] [W] de produire l’attestation d’assurance du logement.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCCV BM 75 a fait signifier un commandement de payer et de justifier de l’attestation d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2023, la SCCV BM 75 a ensuite fait assigner Madame [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 1er février 2024, la SCCV BM 75 – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :

à titre principal :

prononcer la résiliation du bail d’habitation ; à titre subsidiaire

juger que Madame [E] [W] occupe sans droit ni titre le bien ;

en tout état de cause

ordonner l’expulsion de Madame [E] [W] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ; condamner Madame [E] [W] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 14. 100 € ; condamner Madame [E] [W] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;condamner Madame [E] [W] au paiement d’une somme de 2. 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner Madame [E] [W] aux dépens le tout, d’ordonner l’exécution provisoire.

La SCCV BM 75 précise que le dernier règlement a été effectué en mai 2023 et que le bail verbal n’a pas été régularisé.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié à étude le 1er septembre 2023, Madame [E] [W] n’est ni présente ni représentée.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’espèce, Madame [E] [W], assignée à étude ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I .SUR LA RÉSILIATION ET LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 4 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCCV BM 75 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’existence d’un bail verbal

La demanderesse explique à l’audience que le bail conclu entre les parties est verbal, en ce sens que le bail écrit n’a pu être régularisé.

Il ressort des éléments du dossier que la réalité du bail verbal est établie par la délivrance d’un commandement de payer le solde de la dette locative et de justifier d’une assurance le 17 mars 2023, qui a permis à l’huissier de justice de constater que le nom de la défenderesse était inscrit sur la boîte aux lettres et que le domicile était certifié par la requise jointe au téléphone. S’agissant de l’assignation, le domicile est confirmé par un voisin et le nom figure sur la boîte aux lettres. Le commencement d’exécution est établi par le fait que Madame [E] [W] ait commencé à régler des échéances de loyer avant de s’interrompre à compter de novembre 2022, comme cela figure du commandement de payer.

Par conséquent, il convient de constater l’existence d’un bail entre, d’une part, la SCCV BM 75et, d’autre part, Madame [E] [W]pour un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] et un emplacement de stationnement en sous-sol, et pour lequel il sera fait application des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. ».

L’article 1227 du code civil précise que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. » et l’article 1228 du même code prévoit que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. ».

Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l’article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.".

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

La SCCV BM 75 produit un décompte dans l’assignation démontrant que Madame [E] [W] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8. 460 € août 2023 inclu à la date du mois d’août 2023. En effet, en l’absence de Madame [E] [W], il convient de ne pas tenir compte de l’actualisation du montant de l’arriéré à la hausse.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 8. 460 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3. 967, 30 € à compter du commandement de payer (17 mars 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il y a également lieu de la condamner à payer les loyers et charges échus de septembre 2023 au prononcé de la décision.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée. De plus, les prestations échangées au cours du bail ont trouvées leur utilité au fur et à mesure de l’exécution de sorte que la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du défendeur sera prononcée.

Madame [E] [W] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également d’autoriser la SCCV BM 75, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [E] [W].

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 mars 2024, Madame [E] [W] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [E] [W] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCCV BM 75, Madame [E] [W] sera condamnée à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 24 janvier 2012entre la SCCV BM 75 et Madame [E] [W] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] et un emplacement de stationnement en sous-sol, aux torts exclusifs du défendeur et à la date du 28 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCCV BM 75 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [E] [W] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Madame [E] [W] à verser à la SCCV BM 75 la somme de 8. 460 € (décompte arrêté en août 2023, incluant août 2023), correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3. 967, 30 € à compter du 17 mars 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [E] [W] à verser à la SCCV BM 75 le montant des loyers et charges échus et impayés de septembre 2023 au 28 mars 2024 ;

CONDAMNE Madame [E] [W] à verser à la SCCV BM 75 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SCCV BM 75 de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [E] [W] à verser à la SCCV BM 75 une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 28 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,