TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/12473 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JJ7

N° de MINUTE : 25/01411

DEMANDEUR

Monsieur [I] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Me [Z], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 126

C/

DEFENDEURS

Monsieur [M] [N]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non représenté

S.A.R.L. AGENCE DE REVE

[Adresse 1]

[Localité 6]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 décembre 2018, M. [I] [D] a donné à bail à M. [M] [N] des locaux sis [Adresse 1] à [Adresse 8] ([Adresse 5]), pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2019, et moyennant un loyer, payable mensuellement le premier jour de chaque mois, de 850 euros HT par mois, et une provision sur charges de 150 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 septembre 2024, M. [I] [D] a fait signifier à M. [M] [N] un commandement de payer la somme de 5700 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif terme de septembre 2024 inclus, et visant la clause résolutoire du bail.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 4 et 11 décembre 2024, M. [I] [D] a fait assigner M. [M] [N] et la S.A.R.L. AGENCE DE RÊVE devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire au 28 octobre 2024 ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail du 14 décembre 2018 :

— en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [M] [N] et de la société AGENCE DE RÊVE domiciliée dans les locaux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard dans les 15 jours suivant la signification de la décision ;

— dire que les meubles se trouvant sur place donneront lieu à l’application des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner in solidum M. [M] [N] et la société AGENCE DE RÊVE à lui payer la somme de 8550 euros au titre de l’arriéré de loyers et des accessoires arrêtés au 2 décembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 septembre 2024 sur la somme de 5700 euros ;

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner in solidum M. [M] [N] et la société AGENCE DE RÊVE à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer courant, charges et taxes en sus, ce à compter du 28 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner in solidum M. [M] [N] et la société AGENCE DE RÊVE à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024, de l’état d’endettement, et de la dénonciation au créancier inscrit.

Il sera expressément renvoyé à l’assignation signifiée par le demandeur pour l’exposé de ses moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. [M] [N] et la société AGENCE DE RÊVE n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 3 septembre 2025, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 6 octobre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera par ailleurs fait application des dispositions légales et réglementaires dans leur rédaction en vigueur au jour de la conclusion du contrat faisant l’objet du présent litige, soit au 14 décembre 2018.

Il convient enfin de rappeler qu’en application des articles 15 et 16 du code de procédure civile il ne sera tenu aucun compte, pour l’élaboration de la présente décision, des pièces que produit une partie dans son dossier de plaidoirie dès lors que celles-ci ne se trouvent pas visées dans le bordereau de ses écritures et qu’il n’est pas démontré qu’elles auraient été régulièrement portées à la connaissance de la partie adverse, en méconnaissance donc du principe du contradictoire.

Sur la demande principale tendant à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1728 du code civil, l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle de payer les loyers aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail commercial, l’article L.145-41 du code du commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Selon l’article L.145-15 du code du commerce par ailleurs, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

En l’espèce, le contrat de bail commercial signé par les parties comporte en son article K une clause résolutoire ainsi libellée : « en cas de défaut de paiement d’un terme du loyer, charges, et autres sommes accessoires comprises, ou non-respect des obligations contractuelles du preneur, le bailleur pourra demander la résiliation de plein droit si le preneur n’a pas régularisé sa situation un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, sans qu’il n’ait besoin de faire ordonner cette résiliation en justice ».

Force est de constater qu’en exigeant l’envoi préalable par le bailleur d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en lieu et place de la signification par un commissaire de justice d’un commandement de payer exigée par la loi, cette clause résolutoire apparaît contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L.145-41 du code du commerce.

Elle doit, par suite, être réputée non-écrite, ce entièrement du fait de son indivisibilité.

De ce fait, la demande formée par M. [I] [D] tendant à l’acquisition de la clause résolutoire ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande subsidiaire tendant à la résiliation judiciaire du bail commercial

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, notamment, provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 du même code dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. L’article 1128 du même code ajoute que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil décide que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En application de ces dispositions, il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement qu’il invoque et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail et son expulsion des lieux.

Par ailleurs, l’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte de ces dispositions que le paiement régulier des loyers constitue l’une des obligations essentielles du preneur, et que sa violation continue et répétée pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pouvant justifier que soit prononcée judiciairement la résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 2 décembre 2024 produit par le bailleur que M. [M] [N] a totalement cessé de régler le loyer et les charges dont il se trouvait redevable à compter du mois d’avril 2024 et jusqu’au mois de décembre 2024, soit sur une durée de neuf mois consécutifs au moins.

M. [M] [N], non comparant, se prive de la possibilité de rapporter la preuve de paiements sur cette période, ainsi que la charge lui en incombe.

Il s’en déduit qu’en s’abstenant de régler à leur échéance le loyer et les charges contractuellement prévus sur une période de neuf mois consécutifs au moins, le défendeur a gravement manqué aux obligations qui lui incombaient en sa qualité de locataire.

Il convient dans ces conditions de prononcer la résiliation du contrat de bail liant M. [I] [D] et M. [M] [N], ce à compter du prononcé du présent jugement.

L’expulsion du locataire M. [M] [N], et de tous occupants de son chef dont le cas échéant la société AGENCE DE RÊVE domiciliée dans les lieux litigieux, sera ordonnée dans les termes du dispositif.

L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La faculté de recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, M. [I] [D] verse aux débats le décompte des sommes réclamées, duquel il ressort une dette locative de 8550 euros arrêtée à la date du 2 décembre 2024 (terme de décembre 2024 inclus).

M. [M] [N], non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de cette somme.

Il convient en conséquence de condamner M. [M] [N] à payer à M. [I] [D] la somme de 8550 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 2 décembre 2024 (terme de décembre 2024 inclus). Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024, date de signification du commandement de payer, sur la somme de 5700 euros, et à compter du 11 décembre 2024, date de signification de l’assignation à M. [M] [N], sur le surplus.

S’agissant de la demande de condamnation in solidum de la société AGENCE DE RÊVE, il sera observé que le demandeur ne motive pas le fondement de sa demande dans ses écritures alors que la défenderesse est un tiers au contrat de bail commercial et ne se trouve donc pas contractuellement tenue au paiement du loyer et des charges. Le principe de l’effet relatif des contrats posé par l’article 1199 du code civil commande, dès lors, de rejeter la demande en paiement de la somme de 8550 euros au titre des loyers et charges impayés formée à l’encontre de la société AGENCE DE RÊVE.

S’agissant de la demande accessoire de capitalisation des intérêts, l’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 11 décembre 2024, date de signification de l’assignation à M. [M] [N].

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le maintien du preneur dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail, alors qu’il se trouve sans droit ni titre, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation pour le bailleur. Il est constant que l’indemnité d’occupation auquel celui-ci peut alors prétendre représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux par l’occupant mais également la réparation des préjudices que subit le bailleur du fait de cette occupation indue ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

M. [M] [N], occupant des lieux sans droit ni titre à compter du présent jugement, doit être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion du locataire).

Son montant mensuel sera fixé à une somme égale au montant dûment justifié du loyer courant, outre les taxes et charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ainsi que le sollicite le bailleur.

Il convient, par suite, de condamner M. [M] [N] à payer à M. [I] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant dûment justifié du loyer courant, outre les taxes et charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux.

S’agissant de la demande de condamnation formée à l’égard de la société AGENCE DE RÊVE, il sera observé que la mention, sur l’extrait Kbis produit, de l’adresse des locaux pris à bail comme adresse de son établissement principal apparaît insuffisante, en l’absence d’éléments de preuve complémentaires tels par exemple qu’un constat par un commissaire de justice, pour rapporter la preuve de son occupation effective des lieux litigieux. La demande formée par M. [I] [D] tendant à la condamnation in solidum de la société AGENCE DE RÊVE au paiement d’une indemnité d’occupation sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [M] [N] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût de l’état d’endettement et de sa dénonciation aux créanciers inscrits. Les dépens ne sauraient comprendre en revanche le coût du commandement de payer signifié le 25 septembre 2024, qui ne constitue pas un acte indispensable à l’instance aux fins de résiliation judiciaire.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M. [M] [N] sera également tenu de verser à M. [I] [D] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

RÉPUTE non-écrite, dans son intégralité, la clause résolutoire prévue à l’article K du contrat de bail commercial conclu le 14 décembre 2018 entre M. [I] [D] d’une part, et M. [M] [N] d’autre part, portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 9] ;

REJETTE la demande formée par M. [I] [D] tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail commercial le liant à M. [M] [N] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial signé le 14 décembre 2018 entre M. [I] [D] d’une part, et M. [M] [N] d’autre part, portant sur des locaux sis [Adresse 2], ladite résiliation prenant effet à la date du prononcé du présent jugement soit au 24 novembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [N] de libérer les lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, M. [I] [D] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dont le cas échéant la S.A.R.L. AGENCE DE RÊVE, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

REJETTE la demande formée par M. [I] [D] tendant au prononcé d’une astreinte ;

RAPPELLE que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [N] à payer à M. [I] [D] la somme de 8550 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 2 décembre 2024 (terme de décembre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 sur la somme de 5700 euros, et à compter du 11 décembre 2024 sur le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 11 décembre 2024 ;

REJETTE la demande en paiement formée par M. [I] [D] à l’encontre de la S.A.R.L. AGENCE DE RÊVE au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE M. [M] [N] à payer à M. [I] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant dûment justifié du loyer courant, outre les taxes et charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter du 24 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETTE la demande formée par M. [I] [D] à l’encontre de la S.A.R.L. AGENCE DE RÊVE tendant à sa condamnation in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [M] [N] à payer à M. [I] [D] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [M] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût de l’état d’endettement et de sa dénonciation aux créanciers inscrits, mais non celui du commandement de payer signifié le 25 septembre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 24 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES