TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 10 NOVEMBRE 2025

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 24/04101 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZB47

N° de MINUTE : 25/00789

Monsieur [B] [N]

[Adresse 4]

[Localité 8] [Adresse 11]

Madame [Y] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Ayant pour Avocat : Maître [E], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0212

DEMANDEURS

C/

La société SCCV [Localité 13] [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 7]

La S.A.S. AFC PROMOTION

[Adresse 3]

[Localité 7]

La S.A.S.U. INTERCONSTRUCTION

[Adresse 2]

[Localité 7]

Ayant pour Avocat : Maître Guillaume BAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0109

DEFENDEURS

La S.C.P. CBF ASSOCIÉS représentée par Maître [H] [K] es qualité d’administrateur judiciaire de la société AFC PROMOTION selon le jugement du Tribunal de commerce de Toulouse du 14 octobre 2024

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Guillaume BAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0109

INTERVENANTE VOLONTAIRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 15 Septembre, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 28 juin 2021, Mme [Z] et M. [N] ont acquis en l’état de futur achèvement auprès de la SCCV [Localité 13] [Localité 12] un appartement au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 5].

Se plaignant d’un retard de livraison, Mme [Z] et M. [N] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de leur préjudice:

— la SCCV [Localité 13] [Localité 12], par acte d’huissier du 4 avril 2024 ;

— la SAS AFC Promotion, par acte d’huissier du 4 avril 2024 ;

— la SASU Interconstruction, par acte d’huissier du 4 avril 2024.

Par jugement du tribunal de commerce de Toulouse du 14 octobre 2024, la SAS AFC Promotion a été placée en redressement judiciaire et la SCP CBF associés désignée en qualité de mandataire judiciaire, cette dernière étant ensuite est intervenue volontairement à l’instance.

Par ordonnance du 14 novembre 2024, le juge de la mise en état a notamment débouté la SCCV [Localité 13] [Localité 12], la SASU Interconstruction et la SAS AFC Promotion de leur incident de communication de pièces sous astreinte

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 mai 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 15 septembre 2025.

A l’audience, les parties ont été autorisées à notifier par voie électronique une note en délibéré (les jugements rendus par le tribunal de céans, sixième chambre, section 3, dans une affaire connexe, ainsi qu’une brève note portant sur la question de la prise en compte des intempéries dans le calcul des retards de livraison justifiés).

Le jugement a été mis en délibéré au 10 novembre 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leur assignation introduction d’instance, Mme [Z] et M. [N] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— constater l’existence d’un manquement à l’obligation de délivrance, fautes dont s’est rendue responsable la société SCCV [Localité 13] [Localité 12] ;

— constater l’existence d’un manquement à son obligation de bonne foi contractuelle, d’information et de conseil, fautes dont s’est rendue responsable la société SCCV [Localité 13] [Localité 12];

— constater le retard fautif de livraison par le promoteur du bien qui a été vendu à Mme [Z] et M. [N] par la société SCCV [Localité 13] [Localité 12] en violation de ses obligations contractuelles ;

En conséquence,

— juger que la société SCCV [Localité 13] [Localité 12] doit réparer l’intégralité des dommages subis par Mme [Z] et M. [N] ;

— juger que les sociétés Interconstruction et AFC Promotion, associées de la SCCV [Localité 13] [Localité 12], ont la qualité d’associées indéfiniment responsable de la SCCV [Localité 13] [Localité 12] dont elles sont les associées ;

— condamner solidairement les sociétés SCCV [Localité 13] [Localité 12], Interconstruction et AFC Promotion à payer à Mme [Z] et M. [N] la somme de 22 140 euros au titre de la réparation des préjudices de Mme [Z] et M. [N] lié à leur préjudice locatif (loyers exposés pour se loger ailleurs pendant l’attente) du fait du retard de livraison (montant à parfaire puis à actualiser en cours de procédure, le bien n’étant toujours pas livré à la date de l’assignation) ;

— condamner solidairement les sociétés SCCV [Localité 13] [Localité 12], Interconstruction et AFC Promotion à payer à Mme [Z] et M. [N] la somme de 10 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice moral ;

— ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l’article 1154 du Code civil ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner solidairement les sociétés SCCV [Localité 13] [Localité 12], Interconstruction et AFC Promotion à payer à Mme [Z] et M. [N] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les sociétés SCCV [Localité 13] [Localité 12], Interconstruction et AFC Promotion à payer à Mme [Z] et M. [N] aux entiers dépens.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2025, la SCCV [Localité 13] [Localité 12], la SAS AFC Promotion, la SASU Interconstruction et la SCP CBF associés demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— prendre acte de l’intervention volontaire de la SCP CBF associés, représentée par Me [K], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société AFC Promotion ;

— déclarer irrecevables toutes demandes en condamnation à l’encontre de la société AFC Promotion, actuellement en redressement judiciaire ;

A titre principal,

— débouter toutes demandes formées à l’encontre des sociétés Interconstruction et AFC Promotion en leur qualité d’associés de la SCCV [Localité 13] [Localité 12] ;

— juger que la SCCV [Localité 13] [Localité 12] justifie des causes de report de livraison tels que définies contractuellement aux actes de vente ;

— juger que les biens vendus n’ont pas été livrés avec retard et qu’aucune faute n’est établie à l’encontre de la SCCV [Localité 13] [Localité 12] ;

— juger que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice à l’appui de leurs demandes ;

— débouter Mme [Z] et M. [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCCV [Localité 13] [Localité 12] ;

A titre subsidiaire,

— réduire substantiellement les demandes de Mme [Z] et M. [N] ;

— condamner solidairement Mme [Z] et M. [N] à payer à la SCCV [Localité 13] [Localité 12] une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de la SCP CBF associés

Conformément aux dispositions des articles 325 et suivants du code de procédure civile, il convient de recevoir l’intervention volontaire de la SCP CBF associés en sa qualité de représentante de la SAS AFC Promotion.

Sur les demandes dirigées contre la SAS AFC Promotion

Aux termes de l’article 369 du code de procédure civile, l’instance est interrompue par l’effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur.

Il résulte des articles L622-21 (sauvegarde judiciaire), L631-14 (redressement judiciaire) et L641-3 (liquidation judiciaire) du code de commerce, que le jugement d’ouverture d’une procédure collective interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

Les créanciers concernés doivent, en effet, déclarer leur créance au mandataire judiciaire dans les délais impartis, conformément aux dispositions des articles L622-24, L631-14 et L641-3 du même code.

L’article R. 622-20 du code de commerce précise que L’instance interrompue en application de l’article L. 622-22 est reprise à l’initiative du créancier demandeur, dès que celui-ci a produit à la juridiction saisie de l’instance une copie de la déclaration de sa créance ou tout autre élément justifiant de la mention de sa créance sur la liste prévue par l’article L. 624-1» et mis en cause le mandataire judiciaire ainsi que, le cas échéant, l’administrateur lorsqu’il a pour mission d’assister le débiteur ou le commissaire à l’exécution du plan.

Les articles L624-2, L631-18 et L641-3 et suivants du même code ajoutent que le juge-commissaire, au vu des propositions du mandataire, décide de l’admission ou du rejet des créances, ou constate soit qu’une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence ; ce n’est que dans cette dernière hypothèse que le créancier recouvre son droit d’agir à l’encontre du débiteur devant la juridiction compétente, en vue de faire constater sa créance et fixer son montant, en présence du débiteur et du mandataire judiciaire (sauvegarde et redressement judiciaires ; L622-22 et R624-5) ou du seul liquidateur ès-qualité (liquidation judiciaire ; L641-5).

L’instance suspendue ne peut être reprise qu’en vue de la constatation de la créance et de la fixation de son montant, à l’exclusion de la condamnation du débiteur (voir en ce sens : Com. 11 mai 1993, no 91-11.951 P).

En l’espèce, la présente instance était en cours au moment où est intervenu le jugement d’ouverture d’une procédure collective contre la SAS AFC Promotion, de sorte qu’elle s’est trouvée interrompue.

Faute de justifier d’une déclaration de créance et de solliciter une fixation desdites créances au passif de la procédure collective, Mme [Z] et M. [N] verront leurs demandes dirigées contre la SAS AFC Promotion déclarées irrecevables.

Sur les demandes principales en paiement de de Mme [Z] et M. [N]

Sur les demandes dirigées contre la SASU Interconstruction

Il résulte des dispositions de l’article L. 211-2 du code de la construction et de l’habitation que les associés d’une SCCV, tenus du passif social à proportion de leurs droits sociaux, ne peuvent être poursuivis par les créanciers sociaux qu’à titre subsidiaire, et non de manière conjointe, encore moins solidaire, avec la société.

En l’espèce, et dans ces conditions, les demandes dirigées directement contre la SASU Interconstruction en sa qualité d’associé de la SCCV au titre d’une dette de responsabilité de cette dernière, sans titre ni mise en demeure préalable de la SCCV demeurée infructueuse, seront rejetées.

Sur les demandes dirigées contre la SCCV [Localité 13] [Localité 12]

L’article 1611 du code civil dispose que, dans tous les cas, en ce compris celui de la vente d’immeuble à construire prévu par l’article 1601-1 du même code, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil dans sa rédaction applicable au litige dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, sans quoi la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, selon l’article 1217 du même code, refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, et/ou demander réparation des conséquences de l’inexécution, le tout cumulable avec l’octroi de dommages et intérêts au sens de l’article 1231-1 du même code.

Il y a lieu de préciser que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive, qu’il s’agisse de l’admission de la preuve par simple attestation du maître d’œuvre, ou du doublement du délai des périodes de suspension (voir en ce sens Cass, Civ 3, 24 octobre 2012, 11-17.800 et 23 mai 2019, 18-14.212).

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, si le contrat de vente en a fixé le délai limite au 28 février 2023, il résulte du procès-verbal produit par la SCCV que la livraison est intervenue le 26 avril 2024, soit avec un retard de 423 jours.

Le contrat prévoit cependant que le délai de livraison est repoussé par la survenance de « causes légitimes de suspension du délai d’achèvement » parmi lesquelles figurent notamment :

« – Les intempéries définies par la Fédération Française du Bâtiment, section Ile de France, selon les relevés qui seront effectués par la station météorologique, METEO France, la plus proche du chantier.

— Le retard provenant de la procédure de sauvegarde des entreprises ou la cessation des paiements.

— Le retard résultant de l’admission d’une entreprise ou d’un sous-traitant œuvrant sur le chantier à une procédure de redressement judiciaire ou de liquidation de ses biens.

— Le retard provenant de la défaillance d’une entreprise pour une cause autre que son admission à une procédure collective et avérée par une lettre recommandée valant mise en demeure à l’entreprise de se conformer au planning d’exécution des travaux relevant de son marché.

— Suite à l’une des trois hypothèses ci-dessus, la recherche d’une nouvelle entreprise.

— La résiliation d’un marché de travaux due à la faute d’un cocontractant.

— Epidémie, pandémie virale ou bactérienne ayant pour conséquence la limitation de la circulation des biens et des personnes…

— Les difficultés d’approvisionnement du chantier en matériel ou matériaux consécutives à un désordre de marché à l’échelon national ou local.

[…]

L’une ou l’autre de ces circonstances si elle se produisait aurait pour effet de reporter la date d’achèvement d’une période égale au double de la durée de suspension afin de tenir compte de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier, sauf l’information du Maître d’œuvre, souverain en la matière, de pouvoir recadrer les plannings d’exécution successifs amenant à un report de moindre durée. Considérant les fortes incidences que cela impliquerait sur le planning de construction, il est expressément prévu que si un tel report dépassait trente jours, la livraison interviendrait au plus tard au cours du TRIMESTRE suivant la date d’achèvement actualisée suite à ce report.

[…]

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le VENDEUR à l’ACQUEREUR par une lettre de l’architecte ou du maître d’œuvre. », étant ici observé que cette clause doit trouver application en ce que le maître d’œuvre est, sauf preuve contraire, non rapportée en l’espèce, un professionnel indépendant du vendeur et le mieux à même d’avoir un avis utile sur l’existence et la portée d’événements susceptibles d’affecter la date de livraison.

Etant rappelé que le tribunal n’entend examiner les obligations réciproques des parties qu’au strict regard des stipulations du contrat, il convient d’envisager successivement chacune des causes alléguées par le promoteur.

Sur les intempéries

Il y a lieu de retenir :

—  120 jours d’intempéries sur la période comprise entre juillet 2021 et mai 2022 après application de la clause de doublement, s’agissant d’un motif dont la nature et la preuve – une attestation du maître d’œuvre d’exécution et une compilation par la FFB des relevés de la station météorologique Meteo France la plus proche du chantier sur la période en cause, dont le contenu n’est pas contesté – sont conformes au contrat ;

—  84 jours d’intempéries sur la période compris entre juin 2022 et août 2023 après application de la clause de doublement, le formalisme probatoire étant respecté ;

—  76 jours d’intempéries sur la période compris entre septembre 2023 et février 2024 après application de la clause de doublement, le formalisme probatoire étant respecté.

En réponse aux arguments des demandeurs, le tribunal estime :

— qu’il ne peut ni distinguer selon que l’immeuble soit hors d’eau ou non sauf à dénaturer la lettre claire et précise de la clause, ni ajouter une condition sauf à manquer au principe de l’intangibilité contractuelle ;

— qu’en vertu de la force obligatoire qui lie non seulement les parties mais aussi le juge, il ne peut passer outre le formalisme probatoire librement convenu par les parties alors qu’il n’est saisi d’aucune critique d’annulation ou tendant à la réputation non écrite de la clause ;

— que, sauf meilleure démonstration technique, un chantier peut parfaitement être perturbé par les intempéries y compris lorsque l’immeuble est hors d’eau.

Sur le changement d’attributaire du lot « structure bois et charpente »

Il y a lieu d’écarter les 90 jours de retard invoqués en l’absence de preuve suffisante de la faute de l’entreprise, que le tribunal doit être mis en mesure d’apprécier par la production des pièces contractuelles et des éléments de preuve de la faute, qui ne peut se déduire d’un simple courrier de la maîtrise d’ouvrage ni d’une mention laconique dans le compte rendu de chantier.

Sur la pénurie de matériaux

Il y a lieu de retenir 90 jours de retard liés à la pénurie de matériaux consécutive à l’épidémie de covid-19 s’agissant d’un motif dont la nature – la répercussion engendrée sur les chantiers de construction par la crise sanitaire, ou les difficultés d’approvisionnement du chantier en matériel consécutives à un désordre de marché – et la preuve – une attestation du maître d’œuvre d’exécution qui évoque un décalage de la date prévisionnelle de livraison de trois mois – sont conformes au contrat.

Sur la défaillance de l’entreprise en charge du lot « serrurerie »

Il y a lieu de retenir 90 jours de retard liés à la défaillance de l’entreprise [R] titulaire lot « serrurerie » s’agissant d’un motif dont la nature – la défaillance de l’entreprise pour autre cause qu’une procédure collective – et la preuve – une attestation du maître d’œuvre d’exécution qui évoque un décalage de la date prévisionnelle de livraison de trois mois doublée d’une « lettre recommandée valant mise en demeure à l’entreprise de se conformer au planning d’exécution des travaux relevant de son marché » (pièce n°22) – sont conformes au contrat.

*

Il résulte de ce qui précède que la SCCV [Localité 13] [Localité 12] justifie d’un report légitime de 460 jours, conforme aux cas prévus par le contrat de vente et justifié selon les modalités convenues, supérieur au retard et n’engage pas donc pas sa responsabilité contractuelle à l’égard des acquéreurs.

Partant, Mme [Z] et M. [N] seront déboutés de leurs demandes.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme [Z] et M. [N], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équite commande de débouter les parties de leurs demandes présentées de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REÇOIT l’intervention volontaire de la SCP CBF associés en sa qualité de représentante de la SAS AFC Promotion ;

DECLARE irrecevables les demandes formées par Mme [Z] et M. [N] contre la SAS AFC Promotion ;

DEBOUTE Mme [Z] et M. [N] de leurs demandes en paiement ;

CONDAMNE in solidum Mme [Z] et M. [N] aux dépens ;

DEBOUTE Mme [Z] et M. [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCCV [Localité 13] [Localité 12], la SAS AFC Promotion, la SASU Interconstruction et la SCP CBF associés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT