TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/09335 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BBB

Minute :

Monsieur [R] [X]

Madame [Y] [S] épouse [X]

Me [U], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB217

C/

Monsieur [I] [N]

Me [L], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A920

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LOUIS

Copie délivrée à :

M^e CHEVRIER

Le 23 janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 janvier 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 novembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [R] [X], demeurant [Adresse 3]

Madame [Y] [S] épouse [X], demeurant [Adresse 3]

assistés par M^e MOUILLET Emma, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, substituant M^e Florence LOUIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [N], demeurant [Adresse 4]

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Madame [G] [V], épouse [N], demeurant [Adresse 4]

assistés de M^e EL DJOUDI Mounir, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e CHEVRIER Damien, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 avril 2015, M. [K] [F] a donné à bail à M. [I] [N] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer de 700,00 € et une durée de 3 ans.

Par jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bobigny 11 janvier 2022, ce bien immobilier a été adjugé à M. [R] [X] et Mme [Y] [S], épouse [X].

M. [R] [X] et Mme [Y] [S], épouse [X] ont fait signifier à M. [I] [N], par exploit de commissaire de justice du 6 octobre 2023, un congé pour reprise à effet au 09 avril 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, M. [R] [X] et Mme [Y] [S], épouse [X] ont fait assigner M. [I] [N] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 25 novembre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir la validation du congé et l’expulsion du locataire.

M. [R] [X] et Mme [Y] [S], épouse [X], comparants, assistés, soutiennent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [I] [N] de l’intégralité de ses demandes et de :

o constater l’occupation sans droit ni titre par M. [I] [N] du logement situé [Adresse 4] depuis le 10 avril 2024, en vertu du congé pour reprise délivré le 06 octobre 2023 ;

o ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [I] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

o autoriser les requérants à faire transporter dans tout garde-meubles de son choix les meubles ou objets mobiliers qui seront trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais et risques de qui ils appartiendront ;

o autoriser la destruction immédiate du mobilier ayant visiblement le caractère de détritus ;

o autoriser le commissaire de justice instrumentaire à prendre, lors de l’expulsion, toutes mesures nécessaires pour clore les locaux afin d’empêcher d’y pénétrer ;

o condamner M. [I] [N] à payer :

? une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1 400 euros à compter du mois de mai 2024, révisable chaque année à la date anniversaire du bail résilié, selon les mêmes indices que s’il n’avait pas été résilié et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ensemble l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, rappellent que le bail en date du 10 avril 2015 fait force de loi entre les parties, qu’ils ont été adjudicataires du bien donné à bail, qu’ils ont délivré congé au terme du renouvellement du contrat afin de permettre à leurs filles, étudiantes, d’occuper les lieux, qu’elles ne peuvent pas être logées ailleurs, que M. [I] [N] n’a pas libéré les lieux, qu’il est désormais occupant sans droit ni titre, qu’il refuse volontairement de déménager, qu’il doit être tenu au paiement d’une indemnité d’occupation.

M. [I] [N], comparant, assisté, soutient oralement ses dernières conclusions, et demande au juge des contentieux de la protection de :

o débouter M. [R] [X] et Mme [Y] [S], épouse [X] de l’intégralité de leurs demandes ;

o à défaut, lui octroyer un délai de 18 mois pour libérer les lieux à compter de la signification du jugement à intervenir ;

o condamner solidairement M. [R] [X] et Mme [Y] [S], épouse [X] au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente procédure que Maître Damien Chevrier pourra recouvrer directement en application de l’article 699 du même code.

Au soutien de ses demandes, il explique le congé pour reprise est nul pour défaut de notification à l’épouse du cotitulaire du bail, ce qui le rend par ailleurs inopposable. Il ajoute qu’il a formulé plusieurs demandes de logement social, sans succès à ce jour et qu’il paie le loyer et les charges, ce qui témoigne de sa bonne foi.

Mme [G] [V], épouse [N], comparante, assistée, intervient volontairement en défense à titre principal et soutient les mêmes prétentions et moyens que M. [I] [N].

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

o Sur l’intervention volontaire de Mme [G] [V], épouse [N]

L’article 328 du code de procédure civile dispose que l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

En l’espèce, Mme [G] [V], épouse [N] intervient volontairement en défense, à titre principal. Aucune des parties ne s’y oppose.

En conséquence, il convient de recevoir l’intervention volontaire de Mme [G] [V], épouse [N] en défense à titre principal.

o Sur la validation du congé délivré le 06 octobre 2023

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’article 1751 du code civil dispose que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

L’article 9-1 de la même loi dispose que nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

L’article 114 du code de procédure civile dispose que la nullité pour vice de forme ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 10 avril 2015, M. [K] [F] a donné à bail à M. [I] [N] un logement situé [Adresse 4], qui a la qualité de locataire.

Par jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Bobigny 11 janvier 2022, ce bien immobilier a été adjugé à M. [R] [X] et Mme [Y] [S], épouse [X], qui ont la qualité de bailleurs, en qualité d’ayants-droits de M. [K] [F].

Si M. [I] [N] et Mme [G] [V], épouse [N] soutiennent être mariés, ce que les demandeurs ne contestent pas, ils ne démontrent pas que cette information a été portée à la connaissance de ces derniers avant la mise en œuvre de la présente procédure judiciaire. De fait, Mme [G] [V], épouse [N] ne saurait revendiquer la qualité de cotitulaire du bail. Elle a, en revanche, la qualité d’occupante des lieux.

Il ressort des stipulations que ce contrat a été conclu pour une durée de 03 ans le 10 avril 2015. Il est donc arrivé pour la première fois à terme le 09 avril 2018. Les parties s’entendent pour admettre qu’il a fait l’objet d’une reconduction tacite, pour une même durée, le 10 avril 2018 et le 10 avril 2021. L’échéance du contrat est intervenue le 09 avril 2024.

Or, par acte de commissaire de justice délivré le 06 octobre 2023 à M. [I] [N], les bailleurs lui ont délivré congé pour reprise des lieux, à effet au 09 avril 2024, soit plus de six mois plus tôt.

Faute que Mme [G] [V], épouse [N] puisse être regardée comme cotitulaire du bail, cette signification lui est opposable et produit à son égard tous les effets.

Il ressort des termes du congé précité que les bailleurs entendent reprendre ledit logement pour y loger leurs descendantes, en l’occurrence, leurs filles étudiantes, Mmes [O] [X] et [A] [X], domiciliées à l’adresse des demandeurs. Les règles de forme imposées par le texte sont donc respectées.

Sur le fond, les défendeurs ne contestent pas la réalité du motif invoqué par les bailleurs. Aucun élément du dossier ne permet d’en contredire son caractère réel et sérieux.

En conséquence, il convient valider le congé délivré le 06 octobre 2023, sur le fond et sur la forme, et de considérer qu’il a valablement produit ses effets le 09 avril 2024. M. [I] [N] et Mme [G] [V], épouse [N] sont donc occupants sans droit ni titre depuis le 10 avril 2024.

L’expulsion de M. [I] [N], de Mme [G] [V], épouse [N] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Il n’y a pas davantage lieu à autoriser le commissaire de justice à sécuriser les lieux dès lors qu’une telle nécessité est hypothétique à ce jour.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [I] [N] et Mme [G] [V], épouse [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Cette possibilité n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, lorsque le locataire est de mauvaise foi ou lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, si les bailleurs indiquent que le présent article n’est pas applicable à la situation litigieuse, force est de constater qu’ils fondent leur demande sur l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 et non sur l’article 19 de la loi du 01 septembre 1948. Le présent article est donc applicable à la situation litigieuse.

Or, M. [I] [N] et Mme [G] [V], épouse [N] justifient d’une demande de logement social en date du 21 mai 2021, renouvelée chaque année depuis son dépôt, ce qui témoigne d’efforts sérieux de leur part dans la recherche d’une solution de relogement, entamée avant même la signification du congé pour reprise. Rien ne démontre qu’ils sont en capacité de se reloger dans le parc privé à court terme et qu’ils ont effectivement refusé une proposition de logement. Il n’est pas contesté que ceux-ci sont à jour du paiement du loyer et des charges. Ils justifient donc de leur bonne foi.

S’il ne saurait être contesté que les bailleurs sont légitimes à solliciter la reprise des lieux pour y loger leurs filles, ils ne fournissent aucune pièce qui témoigne de l’urgence d’accéder à ce logement pour ces dernières, celles-ci habitant à ce jour dans une commune frontalière de celle dans laquelle se situe le bien litigieux et dans des conditions dont il n’est pas démontré qu’elles soient inadaptées à leurs besoins.

Au contraire, les défendeurs habitent dans les lieux depuis plus de 09 ans, de sorte qu’ils ont nécessairement créé un lien fort avec leur environnement. Ils ont par ailleurs la charge de trois enfants mineurs. Une expulsion immédiate, afin de protéger le droit de propriété des demandeurs, aurait donc des conséquences manifestement disproportionnées sur leur droit à la vie privée.

En conséquence, il convient d’accorder à M. [I] [N] et Mme [G] [V], épouse [N] un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M. [I] [N] et Mme [G] [V], épouse [N] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 10 avril 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 10 avril 2015, soit la somme de 700 euros.

Si les demandeurs indiquent que la valeur locative du bien doit être fixée à la somme mensuelle de 1 400 euros, ils ne fournissent aucune pièce de nature à corroborer leur affirmation.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant mensuel de 700 euros, révisable chaque année dans les conditions prévues par le contrat conclu le 10 avril 2015.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [I] [N] et Mme [G] [V], épouse [N] au paiement d’une somme de 700 euros par mois, révisable chaque année dans les conditions prévues par le contrat conclu le 10 avril 2015, à compter du 10 avril 2024 et jusqu’à la libération des lieux.

Au jour de l’audience, les parties admettent que les défendeurs sont à jour du paiement de l’indemnité d’occupation.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu à application de l’article 699 du code de procédure civile, la représentation par avocat n’étant pas obligatoire.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE RECEVABLE l’intervention volontaire en défense, à titre principal de Mme [G] [V], épouse [N] ;

VALIDE le congé pour reprise délivré le 06 octobre 2023 par M. [R] [X] et Mme [Y] [S], épouse [X] à M. [I] [N] concernant le contrat de bail conclu le 10 avril 2015 ayant pour objet un logement situé [Adresse 4], à effet au 09 avril 2024 ;

CONSTATE que M. [I] [N] et Mme [G] [V], épouse [N] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] depuis le 10 avril 2024 ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

OCTROIE à M. [I] [N] et Mme [G] [V], épouse [N] un délai de 06 mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter volontairement le logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [I] [N] et Mme [G] [V], épouse [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE les demandes relatives aux meubles qui se trouveraient dans les lieux à la sécurisation de ces derniers ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [I] [N] et Mme [G] [V], épouse [N] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme mensuelle de 700 euros, révisable chaque année dans les conditions prévues par le contrat de bail conclu le 10 avril 2015 ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [N] et Mme [G] [V], épouse [N] à payer à M. [R] [X] et Mme [Y] [S], épouse [X] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 10 avril 2024, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE QU’AU 25 NOVEMBRE 2024, LES DEFENDEURS NE SONT DEBITEURS D’AUCUN ARRIERE D’INDEMNITE D’OCCUPATION ;

DEBOUTE M. [R] [X] et Mme [Y] [S], épouse [X] de leur demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [I] [N] et Mme [G] [V], épouse [N] de leur demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [N] et Mme [G] [V], épouse [N] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 23 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION