TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/05731 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XTCB

N° de MINUTE : 25/1037

DEMANDEUR

La société LOC A L’HEURE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1952

C/

DEFENDEUR

La société GENERAL TRADING DES CINQ L (GT5L)

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0240

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier, présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 15 janvier 2019, la SARL GT5L a conclu avec la SASU LOC A L’HEURE un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] composés d’un local à usage d’entrepôt, pour une durée de 09 ans à compter du 15 janvier 2019 et jusqu’au 14 janvier 2028 pour une activité exclusive d’entretien de véhicule de tourisme (changement de filtre, vidange, frein, pneu …) et moyennant un loyer annuel de 18 000 euros hors taxes et hors charges, une provision sur charges de 1 044 euros hors taxes par an, une provision annuelle sur les charges d’électricité de 600 euros hors taxes et une provision sur la taxe foncière d’un montant de 675 euros par trimestre.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2023, la société LOC A L’HEURE a assigné la société GENERAL TRADING DES CINQ L (GT5L) devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY en remboursement de provision sur charges et réduction du loyer.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2023, la société LOC A L’HEURE a assigné la société GENERAL TRADING DES CINQ L (GT5L) devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY en remboursement de provisions sur charges et de diminution de loyers.

Par acte de commissaire de justice du 06 novembre 2023, la société GENERAL TRADING DES CINQ L (GT5L) a assigné la société LOC A L’HEURE devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail et d’expulsion.

Par ordonnance du 09 février 2024, ces deux instances ont été jointes.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 23 avril 2024, la société LOC A L’HEURE demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner la société GT5L à rembourser à la société LOC A L’HEURE la somme de 14 070 euros (670 euros x 4 trimestres x 5 années + 1er trimestre 2024), TVA en sus au taux en vigueur de 20 % correspondant au montant des provisions sur charges, taxes et impôts payées sans cause par celle-ci au titre des années 2019 au 1er trimestre 2024,

— juger que, pour toute la durée du bail et lors de ses renouvellements successifs éventuels, la société LOC A L’HEURE ne sera pas tenue de payer quelque somme que ce soit à la société GT5L à titre des charges locatives, taxes et impôts ;

— ordonner une réduction de loyer de 30 % de son montant de 18.000 euros HT par an, soit donc de la somme de 6.000 euros hors Taxes et Hors charges par an et ce, à compter rétroactivement de sa date de prise d’effet jusqu’à sa date d’expiration contractuelle ainsi qu’à l’occasion de ses éventuels renouvellements ;

— condamner la société GT5L à payer à la société LOC A L’HEURE la somme de 8 000 euros à titre d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance qui seront

recouvrés par Maitre Salah GUERROUF, avocat à la Cour, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 21 mai 2024, la société GENERAL TRADING DES CINQ L (GT5L) demande au Tribunal de :

— débouter la SASU LOC A L’HEURE de toutes ses demandes ;

— à titre principal :

* constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial en date du 15 janvier 2019 à la date du 15 octobre 2022 ;

* prononcer la résiliation du contrat de bail commercial à compter du 15 octobre 2022 ;

* condamner la SASU LOC A L’HEURE au paiement de la somme d’un montant de 20 951,19 euros due au titre des loyers et provisions ;

* fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme d’un montant de 3 525 euros à compter du 15 octobre 2022 et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués

* si par impossible la date du 15 octobre 2022 devait ne pas être retenue :

> prononcer la résiliation du contrat de bail commercial à compter du 9 décembre 2022 ;

> condamner la SASU LOC A L’HEURE au paiement de la somme d’un montant de 20 951,19 euros due au titre des loyers et provisions

> fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme d’un montant de 3 525,00 euros à compter du 9 décembre 2022 et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués

> condamner la SASU LOC A L’HEURE au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués.

— en toute hypothèse,

* ordonner l’expulsion de la SASU LOC A L’HEURE et de tous occupants de son chef des locaux loués qui se trouvent sis à [Localité 5] et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu et sous astreinte de cinq cent euros (500,00 €) par jour de retard

* ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués

en un lieu approprié aux frais risques et périls du défendeur

* condamner la SASU LOC A L’HEURE au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 c.pr.civ ;

* condamner la SASU LOC A L’HEURE aux entiers dépens y compris le coût du commandement visant clause résolutoire en date du 9 novembre 2022, le coût des procès-verbaux en date 21 octobre 2021, du 4 juillet 2022 et du 16 octobre 2023 et celui des sommations en date 23 mars 2021 et 15 septembre 2022 ;

— à titre subsidiaire,

* prononcer la résolution du contrat de bail en date du 15 janvier 2019 ;

* ordonner l’expulsion de la SASU LOC A L’HEURE et de tous occupants de son chef des locaux loués qui se trouvent sis à [Adresse 4] et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu et sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

* condamner la SASU LOC A L’HEURE au paiement de la somme d’un montant de 20 951,19 euros

* fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme d’un montant de 3 525 euros à compter de la date retenue pour la résolution et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

* condamner la SASU LOC A L’HEURE au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 c.pr.civ ;

* condamner la SASU LOC A L’HEURE aux entiers dépens y compris le coût des procès-verbaux en date 21 octobre 2021, du 4 juillet 2022 et du 16 octobre 2023.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 31 mai 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 19 décembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 10 avril 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal puis au 10 juillet 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande de déclarer non écrite les articles 10, 17 et 18 du bail et la demande de remboursement des provisions sur charges, taxes et impôts payées au titre des années 2019 au 1er trimestre 2024 formée par la société LOC A L’HEURE

L’article L145-40-2 du code de commerce prévoit :

« Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs ».

L’article R. 145-37 du même code dispose que les informations mentionnées aux 1° et 2° de l’article L. 145-40-2 sont communiquées au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale et qu’à la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 janvier 2019 entre la société GENERAL TRADING DES CINQ L (GT5L) et la société LOC A L’HEURE prévoit à son article 10 « CHARGES – IMPOTS – TAXES » et à l’article 17 « TAXES ET CONTRIBUTIONS » et à l’article 18 « CHARGES ET ACCESSOIRES » la liste limitative des charges, taxes et redevances et leur répartition entre le bailleur et le preneur.

La société LOC A L’HEURE ne rapporte pas la preuve que l’immeuble dans lequel les locaux loués sont situés comprend d’autres locataires.

En conséquence, la société LOC A L’HEURE sera déboutée de voir déclarer non écrite les articles 10, 17 et 18 du bail de sa demande de remboursement de charges et de sa demande subséquente de ne pas être tenue à payer des charges locatives, taxes et impôts pour toute la durée du bail et ses renouvellements.

Sur la demande de diminution du loyer

L’article L. 125-5 du code de l’environnement dans sa rédaction applicable en l’espèce dispose que les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques ; qu’en cas de mise en location de l’immeuble, l’état des risques naturels et technologiques est fourni au nouveau locataire dans les conditions et selon les modalités prévues à l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et que l’état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur, est joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce.

Le même article prévoit qu’en cas de non-respect des dispositions du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société LOC A L’HEURE ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir que le lieux loués se situe dans un zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans une zone de sismicité ou dans une zone à potentiel radon et elle ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’elle subirait de l’absence de communication par le bailleur de l’information relative à ces risques.

En conséquence, la société LOC A L’HEURE sera déboutée de sa demande de réduction de loyer.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales : d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce sont d’ordre public.

En outre, conformément à l’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

De plus, en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention

En application de l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 15 janvier 2019 stipule en son article 22 une clause résolutoire dans les termes suivants :

« Il est expressément convenu qu’en cas d’inexécution des conditions ci-dessus ou de l’une d’entre elles, un mois après sommation d’exécuter demeurée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir de formalités judiciaire. Le bailleur pourra obtenir l’expulsion des lieux loués par simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de Grande Instance. Le bailleur se réserve par ailleurs de faire valoir tous droits pour loyers échus, dommages-intérêts et frais, sans préjudice de son droit de saisir en tout circonstance, le Juge du Fond, de toute action qu’il pourra juger utile. En cas de non paiement d’un seul terme à son échéance, le bailleur sera en droit d’expulser le locataire par la même voie et sous les mêmes réserves mais, en ce cas, un mois seulement après un commandement de payer resté sans effet. »

La société GENERAL TRADING DES CINQ L (GT5L) ne précise pas sur quelle sommation se fonde sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire que ce soit pour la date du 15 octobre 2021 ou celle du 09 décembre 2022.

En conséquence, elle sera débouté de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire à ces deux dates.

Sur la demande de résolution du contrat de bail

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, d’une part d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; et d’autre part de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution, que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, la société GENERAL TRADING DES CINQ L (GT5L) ne produit aucune pièce de nature à rapporter la preuve des griefs qu’elle formule à l’encontre de la société LOC A L’HEURE soit l’exercice d’une activité de réparation et non d’entretien de véhicule, l’occupation persistante des parties communes et l’absence de règlement du loyer indexé, ni de ce que ces manquements sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail commercial.

En conséquence, la société GENERAL TRADING DES CINQ L (GT5L) sera déboutée de sa demande de résiliation du bail commercial du 15 janvier 2019.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société LOC A L’HEURE a la qualité de partie perdante et sera tenue aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elle a engagés et de les débouter de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute la société LOC A L’HEURE de sa demande de déclarer non écrite les articles 10, 17 et 18 du bail, de sa demande de remboursement de charges et de sa demande subséquente de ne pas être tenue à payer des charges locatives, taxes et impôts pour toute la durée du bail et ses renouvellements ;

Déboute la société LOC A L’HEURE de sa demande de réduction de loyer ;

Déboute la société GENERAL TRADING DES CINQ L (GT5L) de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 15 octobre 2021 et à celle du 09 décembre 2022 et de sa demande d’expulsion subséquente ;

Déboute la société GENERAL TRADING DES CINQ L (GT5L) de la demande de résiliation du bail conclu le 15 janvier 2019 avec la société LOC A L’HEURE ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne la société LOC A L’HEURE aux dépens ;

Laisse à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elle a engagés ;

Déboute la société LOC A L’HEURE et la société GENERAL TRADING DES CINQ L (GT5L) de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 10 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par M^me Géraldine HIRIART, juge, assistée de M^me Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

Z. AIT G. HIRIART