COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 24/00032 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZVAP

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 25/01211

DEMANDEUR

S.A.S. IMFRA (IMMOBILIERE FRANCE)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. BERSHKA FRANCE (enseigne « BERSHKA »)

CENTRE COMMERCIAL [Localité 6] 2 (local n°110)

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Charles-édouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J082

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 mai 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 1996, la S.A.S. IMFRA IMMOBILIERE FRANCE (ci-après la société IMFRA) a consenti à la S.A.R.L. ZARA FRANCE un bail commercial portant sur un local situé au sein du centre commercial [Localité 6] 2 sis [Adresse 5] à [Localité 6] (93), pour une durée de douze années à compter du 11 juillet 1996 pour se terminer le 10 juillet 2008.

Par avenant du 29 janvier 2003, suite à la cession par la société ZARA FRANCE à la S.A.R.L. BERSHKA FRANCE (ci-après la société BERSHKA) du droit au bail, les parties ont pris acte de cette cession afin de substituer la société BERSHKA à la société ZARA FRANCE.

Par acte sous seing privé du 06 juillet 2009, le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2009 pour une durée de douze ans, aux mêmes clauses et conditions à l’exception du montant du loyer de base et du mode de calcul de l’indexation.

Par exploits des 26 et 29 juin 2020, la société IMFRA a fait signifier à la société BERSHKA un congé pour le 31 décembre 2020 avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2021 et ce, moyennant un loyer de base de 723.600 euros HT/HC par an ; les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Aucun accord n’ayant été trouvé, la bailleresse a sollicité, par mémoire préalable notifié le 29 décembre 2022 à la société BERSHKA, la fixation du loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2021 à la somme de 723.600 euros HT/HC par an.

Par exploit de commissaire de justice du 30 août 2024, la société IMFRA a assigné la société BERSHKA devant le juge des loyers commerciaux aux fins à titre principal d’obtenir la fixation du loyer du bail renouvelé à ladite somme de 723.600 euros HT/HC par an.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié par RPVA le 02 juin 2025, la société IMFRA demande au juge des loyers commerciaux de :

A TITRE PRINCIPAL

En conséquence, la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE sollicite la fixation du prix du Bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 723 600 euros (sept-cent vingt-trois mille six cents euros) HT HC pour une durée de douze années, toutes les autres clauses, charges et conditions du Bail expiré demeurant inchangées.

La société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis la date de la demande en justice, à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du code civil et la capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, de ceux dus au moins depuis une année entière (Cass. 3ème civ., 3 oct. 2012, n° 11-17177 ; CA Paris, ch. 5-3, 31 oct. 2012, RG n°11/01173 ; CA Paris, ch. 5-3, 6 mars 2013, RG n° 11/08834).

Pour satisfaire aux dispositions de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, si pour quelque raison que ce soit, notamment en cas d’avenant de modification du loyer, de renouvellement du Bail ou de fixation du loyer en application des articles L. 145-38 ou L. 145-39 du code de commerce, la date d’application du nouveau loyer était modifiée par rapport à celle prévue au Bail, il est demandé au juge, en application de l’article R. 145-22 du code de commerce, de dire que la date d’indexation serait alors fixée à la date d’effet du nouveau loyer et l’indice de base serait le dernier indice publié à cette date.

A TITRE SUBSIDIAIRE

Il est demandé que soit ordonnée une mesure d’instruction en application de l’article R. 145-30 du code de commerce et dans ce cas que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance soit fixé à la somme annuelle de 723 600 euros (sept-cent vingt-trois mille six cents euros) hors taxes hors charges à compter du 1er janvier 2021, sur lequel continuera de s’appliquer la clause d’indexation contractuelle pendant la durée de l’instance.

La société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE sollicite que, pour la consultation de la documentation relative aux références locatives qu’il estimera pertinentes au regard des critères contractuels au sein du centre commercial, l’expert judiciaire aura recours à une Data-room éléctronique mise en place par la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE et qui restera ouverte pendant tout le temps de sa mission expertale.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

La société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE sollicite du juge des loyers commerciaux qu’il dise qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution (Cass. 3è civ., 6 oct. 2016, n° 15-12606 ; CA Paris, ch. 5-3, 3 févr. 2010, RG n° 08/18800 ; CA Paris, ch. 5-3, 24 févr. 2010, RG n° 08/21287 ; CA Paris, ch. 5-3, 6 mars 2013, RG n° 11/08834 ; CA Paris, ch. 5-3, 10 juin 2016, RG n° 14/10733).

Les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties, en ce compris les éventuels frais d’expertise.

La société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE demande également au juge de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La société BERSHKA FRANCE sera condamnée aux dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la société IMFRA fait valoir que le bail ayant une durée contractuelle de douze années et comportant un loyer binaire, le loyer de base doit être fixé à la valeur locative, les règles de fixation du loyer prévues par l’article L145-34 du code de commerce ne pouvant recevoir application. De surcroît, un centre commercial constituant une unité autonome de marché, il convient pour apprécier de la valeur locative de prendre en compte des valeurs de référence situées dans le même centre. Elle soutient que les surfaces étant calculées de la même façon au sein du centre et tous les baux étant assujettis à des clauses identiques, il n’y a lieu ni de procéder à la pondération des surfaces ni à appliquer des correctifs. Elle en déduit qu’il y a lieu de retenir la surface de 804 m² visée au bail. Au regard des sept références correspondant à des baux s’exerçant dans le centre commercial, à l’égard desquels n’est précisé que la catégorie d’activité commerciale à laquelle elles se rattachent, deux seulement portant sur l’activité « mode et vêtements », de la date d’effet du bail, de la surface, du loyer annuel contractuel, du montant du droit d’entrée s’il en existe un et du loyer décapitalisé par m², elle en déduit qu’au 1er janvier 2021, il y a lieu de fixer le prix unitaire à la somme de 900 euros/m² par an soit un loyer de base de 723.600 euros hors taxes hors charges par an.

La société IMFRA considère que la communication des baux et avenants n’est pas envisageable à ce stade de la procédure compte tenu de la confidentialité inhérente aux conventions locatives signées avec des tiers. Ce n’est que dans le cadre d’une expertise judiciaire et dans le respect tant des dispositions du code de procédure civile que de la protection du secret des affaires, que les éléments de référence se rapportant à des baux comparables à celui étudié pourraient être examinés par l’expert. Elle considère en conséquence que l’argumentaire du preneur n’est pas pertinent, l’expert judiciaire ayant vocation à pouvoir accéder aux références qui lui seront nécessaires.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par mémoire en réponse, notifié par RPVA le 02 juin 2025, la société BERSHKA sollicite du juge des loyers commerciaux de :

A TITRE PRINCIPAL :

• Débouter la Société SOCIETE IMMOBILIERE FRANCE (IMFRA) en ses prétentions en vue de voir fixer le loyer de base à la somme de 723.600 € HT/HC ;

• Débouter la Société SOCIETE IMMOBILIERE FRANCE (IMFRA) de sa demande subsidiaire de mesure d’instruction ;

• Condamner la Société SOCIETE IMMOBILIERE FRANCE (IMFRA) à verser à la Société BERSHKA France la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

A TITRE SUBSIDIAIRE, en cas de désignation d’un expert :

• Juger qu’en conformité avec les dispositions contractuelles, le loyer de base sera fixé à la valeur locative, dans les conditions prévues par les dispositions légales et la jurisprudence qui sont exclusives de toute prise en considération des droits d’entrée ou prix de cession par décapitalisation ;

• Juger que des abattements devront être pratiqués sur la valeur locative au titre des clauses exorbitantes du droit commun grevant le bail et de l’existence d’un loyer binaire, en conformité avec la Loi et la jurisprudence ;

• Désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction saisie en vue de :

visiter les locaux, les décrire ;- se faire remettre tous documents requis en vue de l’accomplissement de sa mission et notamment : un état des surfaces cotées par un géomètre-expert ;

— un tableau récapitulatif des locations conclues dans le Centre Commercial au titre des locaux de surfaces comparables, en excluant expressément toute prise en considération des droits d’entrée et prix de cession par décapitalisation ;

— tous les baux complets des cellules que ledit expert estimera pertinent à cet effet, ainsi que leurs avenants éventuels de façon à apprécier les charges et conditions du bail et à apprécier les abattements susceptibles d’en découler au regard du caractère exorbitant de ces dernières en conformité avec les dispositions des articles R. 145-7 et R. 145-8 du Code de commerce ;

— un état locatif exhaustif à la date de renouvellement du bail ainsi que tous les baux, avenants, quittances et autres documents relatifs aux conditions particulières consenties au preneur que celui-ci estimerait nécessaires au bon exercice de sa mission, pour ce qui concerne la sélection de références qu’il estimera pertinentes ;

— apprécier le montant de l’abattement consécutif au caractère binaire du loyer du bail.

• Juger que les frais de consignation nécessaires à la saisine de l’expert, de même que tous frais d’expertise, seront à la charge de la SOCIETE IMMOBILIERE FRANCE (IMFRA) ;

• Juger que le loyer provisionnel exigible pendant la durée de l’instance sera maintenu au montant du dernier loyer contractuel et débouter la SOCIETE IMMOBILIERE FRANCE (IMFRA) de ses prétentions de ce chef ;

• Juger que les intérêts au taux légal les intérêts ne seront dus qu’à compter de la date de délivrance de l’assignation en fixation du loyer, pour les loyers échus à la date de signification de celle-ci ;

• Débouter la SOCIETE IMMOBILIERE FRANCE (IMFRA) de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions notamment fondées sur l’article 700 du CPC et les dépens ;

• Réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société BERSHKA soutient que le loyer en renouvellement doit être fixé à la valeur locative compte tenu de la durée du bail ainsi que de la clause contractuelle précisant qu’à chaque renouvellement successif de ce dernier, le loyer de base sera fixé à la valeur locative appréciée au jour de la prise d’effet du bail renouvelé. Elle estime que la bailleresse se réfère à sept éléments de comparaison mais sans en préciser les modalités d’exercice, ce qui ne permet dès lors pas de pouvoir apprécier de la fixation de la valeur locative à un prix unitaire de 900 €/m² HT/HC. La société BERSHKA fait valoir que la société IMFRA ne justifie ni de la confidentialité ni du principe du secret des affaires fondant son refus de transmission des baux correspondant à ces sept références. Dès lors, faute de démontrer le bien fondé de sa demande, elle devra en être selon elle déboutée. Il ne peut de surcroît être fait droit à sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire, le secret des affaires n’étant pas un obstacle à une administration de la preuve loyale et pertinente.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats tenus à l’audience du 03 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

«1° Les caractéristiques du local considéré;

«2° La destination des lieux;

«3° Les obligations respectives des parties;

«4° Les facteurs locaux de commercialité;

«5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

«Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.» — [Décr. n°53-960 du 30 sept. 1953, art. 23]

En l’espèce, la société IMFRA et la société BERSHKA s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail, aux clauses et conditions du bail expiré. Il convient ainsi de constater le renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er janvier 2021.

Elles sont toutefois en désaccord sur le montant du loyer minimum garanti du bail renouvelé.

Le 3ème paragraphe du point 5.1.1 de l’article V du bail du 10 juillet 1996 précise que “ Il est expressément convenu qu’à l’occasion de chacun des renouvellements successifs du présent bail, le loyer de base sera fixé à la valeur locative, appréciée au jour de la prise d’effet du bail renouvelé (…) Les autres clauses et conditions du bail, en ce y compris les termes du paragraphe 5.1.2 des présentes seront reportées et continueront à trouver application dans le cadre du bail renouvelé. ”. Le bail en renouvellement du 06 juillet 2009 stipule au dernier paragraphe du point 5.1.1 de l’article V. LOYER que “les trois derniers alinéas du b du 5.1.1 du paragraphe de l’article V du bail sur la valeur locative et le maintien des autres clauses et conditions du bail en cas de renouvellement conservent leur plein et entier effet.”

Au soutien de sa demande en fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 723.600 euros HT/HC par an, la société IMFRA produit sept références relatives à d’autres locaux situés dans le centre commercial et dont les dates de prise d’effet sont entre le 28 mars 2013 et le 30 septembre 2021. Cinq de ces références ne se rapportent toutefois pas à l’activité exercée par la société BERSHKA. De surcroît, elles ont été unilatéralement choisies par la société IMFRA et, faute de verser des éléments au soutien de ces références, leur pertinence ne peut être établie.

Or, si les dispositions de l’article R145-3 et suivants du code de commerce ne sont pas applicables au litige, il n’en demeure pas moins que la présente juridiction doit pouvoir, afin de respecter les stipulations contractuelles, évaluer le degré de comparabilité des termes de comparaison cités de part et d’autre.

Dès lors, en l’état des pièces versées, la juridiction ne possède pas d’éléments d’appréciation suffisants pour statuer sur la fixation du montant du bail renouvelé au 1er janvier 2021, de sorte qu’il convient, avant dire droit, d’ordonner une mesure d’instruction. Dans le cadre de sa mission, l’expert judiciaire doit pouvoir avoir accès à toute la documentation utile à la réalisation de sa mission, sans avoir à recevoir aucune instruction des parties ou de leurs conseils sur les informations à faire figurer à l’état locatif, la nature des documents auxquels il peut avoir accès et les modalités de communication ou de consultation de ces documents.

Il reviendra à l’expert d’apprécier lui-même quels seront les éléments qui lui seront utiles, ou non, pour réaliser sa mission, en tirant toute conséquence de fait et de droit sur les éventuelles obstructions et obstacles qui seraient mis au bon accomplissement de sa mission.

Monsieur [L] [Y], expert en immobilier commercial et d’entreprise près la Cour d’appel de Paris, sera désigné en qualité d’expert judiciaire.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la société IMFRA, demanderesse à la présente instance et qui sollicite une réévaluation du loyer commercial à la hausse.

Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L 145-57 du Code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Conformément à ces dispositions, la société BERSHKA devra continuer de payer, à titre provisionnel, l’ancien loyer tel qu’il s’établissait en dernier lieu au 30 décembre 2020.

Il convient, dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

L’exécution provisoire du jugement sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

CONSTATE le renouvellement du bail expiré à la date du 1er janvier 2021 ;

ORDONNE en conséquence, avant dire droit, une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [L] [Y]

[Adresse 2]

[XXXXXXXX01]

[Courriel 7]

avec pour mission de:

— décrire les locaux et les différentes activités qui y sont exercées,

— annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires,

— déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard,

— fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer au 1er janvier 2021, le loyer de base du bail considéré à la valeur locative, déterminée conformément aux stipulations de l’article 5.1.1 b de l’article V du bail du 10 juillet 1996,

— rechercher les références de comparaison les plus utiles ;

— préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

— faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— dresser rapport.

DIT que le bailleur devra produire à l’expert judiciaire un état locatif exhaustif dépourvu de valeurs à la date de renouvellement du bail ainsi que tous les baux, avenants, quittances et autres documents relatifs aux conditions particulières consenties au preneur que celui-ci estimerait nécessaires au bon exercice de sa mission, pour ce qui concerne la sélection de références qu’il estimera pertinentes ;

DIT que le bailleur devra également mettre à la disposition de l’expert, à sa demande, les comptages de flux au sein du centre commercial ;

RAPPELLE que l’expert exercera sa mission sans avoir à recevoir aucune instruction des parties ou de leurs conseils sur les informations à faire figurer à l’état locatif, sur la nature des documents auxquels il pourra avoir accès et sur les modalités de communication ou de consultation de ces documents ;

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête.

RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du Code de procédure civile, l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés ;

DIT qu’en cas de besoin, l’expert pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir avisé les parties,

DIT donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny comme magistrat chargé de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

FIXE à une somme égale au dernier loyer payé jusqu’au 30 décembre 2020 le loyer provisionnel à compter du 1er janvier 2021, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise.

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un exemplaire au greffe au plus tard le 30 avril 2026 ;

DIT que la S.A.S. IMFRA IMMOBILIERE FRANCE devra consigner à la régie du tribunal, avant le 23 octobre 2025, la somme de 4.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT y avoir lieu de rappeler l’affaire à l’audience de loyers commerciaux du 25 novembre 2025 à 14h00 pour s’assurer que la consignation a été versée et que l’expertise est conduite sans incident ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

Fait au Palais de Justice, le 30 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame THINAT