TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 2]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 9]

RÉFÉRENCES :

N° RG 25/02169

N° Portalis DB3S-W-B7J-3ZWM

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 20 janvier 2026

S.N.C. LE PRE MARCEAU

C/

Monsieur [G] [N]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 16 décembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

DEMANDEUR :

S.N.C. LE PRE MARCEAU

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté e par M^e Bruno LASSERI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [N]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparant

représenté par M^e Abdelhalim BEKEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, absent

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Bruno LASSERI

Monsieur [G] [N]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Abdelhalim BEKEL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique de vente en date du 26 septembre 2016, Monsieur [G] [N] a vendu à la SNC LE PRE MARCEAU un bien immobilier sis [Adresse 4], composé d’une maison individuelle et d’un emplacement de stationnement accessoire, pour un prix de 150 000 € comptant et une rente annuelle de 25 200 € soit 2 100 € mensuels, durant une durée maximale de quinze ans à compter du 1er octobre 2016 jusqu’au 1er septembre 2031 maximum et avec une indexation annuelle de cette rente.

L’acte de vente prévoyait une jouissance différée du bien par la SNC LE PRE MARCEAU, à l’expiration d’un délai de cinq ans après la signature de cet acte, sous peine d’une indemnité de libération de 300 € par jour de retard exigible de Monsieur [G] [N].

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2021, Monsieur [G] [N] et la SNC LE PRE MARCEAU ont repoussé le délai de libération des lieux par Monsieur [G] [N] au plus tard au 20 décembre 2021, moyennant une indemnité de libération de 200 € par jour de retard exigible de Monsieur [G] [N] à compter du 26 septembre 2021 puis de 300 € par jour de retard à compter du 20 décembre 2021 en cas de non-libération des lieux à cette date. La rente payée par la SNC LE PRE MARCEAU a été quant à elle maintenue.

Par acte de commissaire de justice remis à étude en date du 18 juillet 2025, la SNC LE PRE MARCEAU a fait assigner Monsieur [G] [N] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, du tribunal de proximité de Pantin. Elle sollicite du juge de :

constater que Monsieur [G] [N] est occupant sans droit ni titre du bien situé [Adresse 4] depuis le 20 décembre 2021 ;ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;supprimer le délai de deux mois prescrit par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls, de Monsieur [G] [N] ;condamner Monsieur [G] [N] au versement d’une indemnité journalière d’occupation égale à la somme de 300 €, à compter de l’ordonnance à venir et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;ordonner la suspension du paiement de la rente à sa charge à compter de l’ordonnance à venir et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;ordonner la liquidation de l’astreinte conventionnelle correspondant aux indemnités journalières dues, soit la somme de 372 071,21 €, à parfaire, et en conséquence, condamner Monsieur [G] [N] au paiement de la somme de 50 000 € par provision ;condamner Monsieur [G] [N] au paiement d’une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [G] [N] aux entiers dépens de la procédure.L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025, après un renvoi à la demande du défendeur faisant état d’une contestation sérieuse.

À cette audience, la SNC LE PRE MARCEAU, représentée par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens.

Au soutien de ses demandes, elle expose au visa des articles 544 et 545 du code civil, ainsi que de l’article 1103 du code civil, que le bien dont elle est propriétaire est occupé par Monsieur [G] [N] sans droit ni titre depuis le 21 décembre 2021, en violation de ses engagements contractuels. Elle fait valoir que l’urgence requise au titre de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, quant à l’expulsion sollicitée, est justifiée par ce trouble manifestement illicite, la dégradation du bien immobilier et l’augmentation de sa créance sans réelle perspective de recouvrement. Par ailleurs, elle soutient que Monsieur [G] [N] est de mauvaise foi, en ce qu’il lui a fait croire lors de la vente résider à Madagascar et pouvoir prochainement libérer les lieux, qu’il se maintient dans les lieux sans motifs depuis quatre ans et qu’il ne verse aucune contrepartie financière alors qu’il continue en revanche de percevoir la rente mensuelle payée par la SNC LE PRE MARCEAU. Elle ajoute qu’il dispose de moyens suffisants pour se loger.

Concernant sa demande de suspension du paiement de la rente, la SNC LE PRE MARCEAU expose que le paiement d’une rente à un crédirentier occupant sans droit ni titre qui ne respecte pas ses obligations financières constitue un trouble manifestement illicite. Elle précise que l’effet conjugué du paiement de la rente d’environ 2 000 € mensuels et de la non-perception des indemnités journalières d’environ 9 000 € représente un appauvrissement pour elle d’environ 11 000 € par mois. Elle souligne que la plupart des actifs de Monsieur [G] [N] étant à Madagascar, les perspectives de recouvrement des indemnités journalières sont faibles.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, fondant sa demande en paiement au titre du référé-provision, la SNC LE PRE MARCEAU expose que l’existence de l’obligation de payer des indemnités journalières, et leur montant, à la charge de Monsieur [G] [N] résulte clairement des actes du 26 septembre 2016 et 7 octobre 2021, et n’est pas sérieusement contestable.

Monsieur [G] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.

La présidente a mis dans les débats la question de sa compétence concernant la demande en suspension du paiement de la rente à la charge de la SNC LE PRE MARCEAU.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la loi applicable au présent litige

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, l’audience s’étant tenue postérieurement à l’entrée en vigueur la loi précitée, il y a lieu d’appliquer les dispositions en cause telles qu’issues de cette réforme.

Sur l’occupation sans droit ni titre et la demande d’expulsion

Conformément à l’article 1133 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit de propriété est par ailleurs un droit fondamental reconnu par la Constitution et l’article 1er du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Ainsi, il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, justifiant que le juge prescrive les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent en urgence.

En l’espèce, il est établi par les pièces versées par la SNC LE PRE MARCEAU et notamment de l’acte authentique de vente en date du 26 septembre 2016 que la SNC LE PRE MARCEAU est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 4], vendu à son égard par Monsieur [G] [N].

Il ressort par ailleurs de cet acte et du protocole d’accord signé entre les parties le 7 octobre 2021 que la jouissance de ce bien était différée, et que Monsieur [G] [N] devait libérer les lieux au plus tard le 20 décembre 2021 dans les termes du dernier accord intervenu le 7 octobre 2021. Il est expressément indiqué dans cet acte que ce délai ne pourra pas être prorogé.

Or, les pièces suivantes :

procès-verbal de constat en date du 4 janvier 2022,sommations de payer en date du 28 septembre 2023 et du 15 janvier 2025,mise en demeure du 5 février 2025,assignation délivrée le 18 juillet 2025,démontrent que Monsieur [G] [N] n’a pas libéré les lieux.

Or, depuis le 21 décembre 2021, il n’est plus titulaire d’aucun droit ou titre d’occupation, en application des dispositions contractuelles rappelées ci-dessus.

Monsieur [G] [N] n’a formé aucune contestation ni versé de pièces dans le cadre de la présente procédure, de nature à justifier une éventuelle exception d’inexécution.

Il est donc établi qu’il est occupant sans droit ni titre et la SNC LE PRE MARCEAU est fondée à demander son expulsion.

Il y a donc lieu d’ordonner la libération des lieux et, à défaut de libération volontaire par lui, l’expulsion de Monsieur [G] [N] et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, la SNC LE PRE MARCEAU sera autorisée à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [G] [N].

Sur les délais d’expulsion

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou

lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la SNC LE PRE MARCEAU sollicite la suppression du délai en raison de la mauvaise foi de Monsieur [G] [N] et de ses capacités de relogement.

Les pièces versées démontrent de fait que Monsieur [G] [N] dispose de biens immobiliers à Madagascar.

Cependant, cette possibilité de relogement n’est pas sur le territoire français et lors du constat effectué le 4 janvier 2022, Monsieur [G] [N] a déclaré au commissaire de justice ne pas souhaiter quitter le logement en raison de son état de santé.

Dès lors, en l’absence d’informations certaines sur la situation personnelle actuelle de Monsieur [G] [N] et des motifs de son absence de libération des lieux, sa mauvaise foi n’est pas établie (laquelle ne peut résulter de la seule absence de libération des lieux), et il ne sera pas fait droit à la demande de suppression du délai prévu par l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

En l’espèce, il résulte de ce qui a été précédemment énoncé que Monsieur [G] [N] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au propriétaire qu’il convient de réparer.

Il sera donc condamné à payer à la SNC LE PRE MARCEAU une indemnité d’occupation mensuelle conforme aux termes des actes signés par les parties le 26 septembre 2016 et le 7 octobre 2021 et librement acceptés par elles, soit la somme de 300 € par jour, et ce à compter de la présente ordonnance et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur la demande en paiement d’une provision

Conformément à l’article 1133 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. La compensation n’a lieu, par principe, qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l’espèce, en application des actes en date du 26 septembre 2016 et du 7 octobre 2021, Monsieur [G] [N] est redevable :

d’une indemnité de libération de 200 € par jour de retard du 26 septembre 2021 au 20 décembre 2021 ;d’une indemnité de libération (remplacée par l’indemnité d’occupation à compter de cette ordonnance), de 300 € par jour de retard à compter du 20 décembre 2021.Il ressort des décomptes en date du 28 septembre 2023 et du 31 mai 2025 que Monsieur [G] [N] doit à la SNC LE PRE MARCEAU, à ce titre, 394 300 € au 31 mai 2025, ou 372 071,21 € après la compensation souhaitée par la demanderesse sur les rentes mensuelles versées depuis janvier 2023.

Monsieur [G] [N], absent lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement ou le montant des sommes réclamées.

La provision sollicitée par la SNC LE PRE MARCEAU d’un montant de 50 000 € n’est dès lors pas sérieusement contestable et il sera fait droit à sa demande en paiement.

Sur la demande en suspension du paiement de la rente mensuelle

Aux termes des articles 1103, 1104 et 1194 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public. Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la demande visant à modifier substantiellement la relation contractuelle entre les parties résultant des actes en date du 26 septembre 2016 et du 7 octobre 2021 nécessite une analyse et une interprétation au fond.

Par ailleurs, il existe une contestation sérieuse sur la compétence du juge des contentieux de la protection, même en référé, concernant un litige résultant d’un acte de vente immobilière.

Le juge des référés, juge de l’évidence, ne saurait donc faire droit à ces demandes sans méconnaître la portée de son office, ni porter une atteinte disproportionnée aux droits des parties.

Par conséquent, au regard de ce qui précède, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en suspension du paiement de la rente par la SNC LE PRE MARCEAU.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante à payer l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Monsieur [G] [N] sera condamné à payer à la SNC LE PRE MARCEAU la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique par ordonnance réputée contradictoire et publique, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que Monsieur [G] [N] est occupant sans droit ni titre du bien situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS la libération des lieux situés sis [Adresse 4] ;

AUTORISONS la SNC LE PRE MARCEAU à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [N], ainsi que tous occupants de son chef, faute pour lui d’avoir libéré spontanément les lieux à l’expiration des délais légaux des locaux sis [Adresse 4], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

DÉBOUTONS la SNC LE PRE MARCEAU de sa demande de suppression du délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [N] à la somme de 300 € par jour, et au besoin le COMDAMNONS à verser à la SNC LE PRE MARCEAU ladite indemnité mensuelle à compter de la présente ordonnance et jusqu’à complète libération des lieux ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [N] à payer par provision à la SNC LE PRE MARCEAU la somme de 50 000 € au titre des indemnités de libération conventionnelles échues, selon décompte arrêté au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 18 juillet 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de suspension de la rente payée par la SNC LE PRE MARCEAU à Monsieur [G] [N] ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ce point ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [N] à verser à la SNC LE PRE MARCEAU la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [N] aux entiers dépens ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département, en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,