— N° Portalis DBX6 N° RG 18/03671
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE
74Z
N° RG 18/03671 N° Portalis
-
DBX6-W-B7C-SCMQ
Minute n° 2021/0011
AFFAIRE:
S.C.I. X, ^Nicolas
Z
C/
S.C.P. AA, AB,
AC, AD,
AE, AF
AG, AH
AI, ^Roxane
AK épouse
AI
Grosses délivrées
le
à
Avocats 1 a SC P
CORNILLE-FOUCHET-MANETTI
INTER D’AVOCATS SOCIETE
BARREAUX
M^e Benoît COUSSY la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI – 
-
MOUSSEAU la SELARL ROSSIGNOL
-W-B7C-SCMQ
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 06 Janvier 2022
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré
Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente
Statuant à Juge Unique
Madame Ophélie CARDIN, greffier
DEBATS:
A l’audience publique du 25 Novembre 2021,
JUGEMENT :
Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDEUR :
S.C.I. X
51 avenue Sainte-Marie
94160 SAINT-MANDE
représentée par M^e Benoît COUSSY, avocat au barreau de
BORDEAUX
Monsieur Y Z né le […] à […] (47000) 12 avenue du Golf
33120 ARCACHON
représenté par M^e Benoît COUSSY, avocat au barreau de
BORDEAUX
DEFENDEUR :
S.C.P. AA, AB, AC, AD,
AE
[…]

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N° KG 18/03671 N° Portalis DBX6-W-B7C-SCMQ
représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER
SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de
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-
BORDEAUX
Monsieur AF AG né le […] à SAINT-MAUR-DES-FOSSES (94100)
323 rue de la Mairie
39230 TOULOUSE LE CHATEAU
représenté par Maître Patrice CORNILLE de la SCP
CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS
INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX
Monsieur AH AI né le […] à PARIS (75000)
[…]
représenté par Maître Marie ROSSIGNOL de la SELARL
ROSSIGNOL, avocats au barreau de BORDEAUX
Madame AJ AK épouse AI née le […] à LE CAIRE (EGYPTE)
11 bis Impasse DARRIET
33260 LA TESTE DE BUCH
représentée par Maître Marie ROSSIGNOL de la SELARL
ROSSIGNOL, avocats au barreau de BORDEAUX
EXPOSE DU LITIGE
Le 10 octobre 2013, M. AF AG a acquis la pleine propriété d’une parcelle cadastrée […] d’une contenance de 1050 m2 […]e 14 avenue du
Golf à Arcachon.
Cette parcelle est contiguë en son côté ouest à la parcelle […] 153 constituant le lot n°494 du lotissement des […] et du […] et appartenant à la SCI X et en son côté Nord-Est à la parcelle cadastrée […] 141, constituant le lot n° 496 du même lotissement et appartenant à M. Y Z.
Le 30 janvier 2015 M. AG a déposé auprès de la commune d’Arcachon une déclaration préalable d’aménagement de son terrain […][…] en vu de créer 2 lots; un lot A à bâtir d’une superficie de 442 m2 et un lot B déjà bâti de
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-No Portalis DBX6-W-B7C-SCMQ N° RG 18/03671
608 m2.
Le 23 février 2015 le Maire d’Arcachon délivrait à M. AG un arrêté de non opposition à la demande déposée le 30 janvier 2015.
Le 9 mars 2015 M. AG obtenait de la même autorité la délivrance d’un certificat d’urbanisme positif concernant sa demande de division et
de constructibilité du lot A .
La division des parcelles était alors enregistrée au cadastre, le lot A sous le
n° […] et le lot B sous le n° […] 196.
Fin 2015 M. AG a signé avec M. AH AI et
M^me AJ AI un compromis de vente concernant la parcelle n° […].
Le 26 novembre 2015 les époux AI ont déposé une demande de permis de construire un pavillon sur la parcelle objet du compromis.
Par arrêté municipal en date du 25 janvier 2016 le permis de construire demandé leur a été accordé sous le n° 3300915K0078.
Le 22 mars 2016 M. Z a formé un recours gracieux en annulation de ce permis de construire n° 3300915K0078 invoquant notamment une violation du
cahier des charges du lotissement.
Le 29 avril 2016 Maître Pierre AD notaire à […] de la SCP AE AD, AA, AB, AC et régularisait l’acte authentique de vente de la parcelle […] entre
M. AG et les époux AI.
Par ordonnance en date du 8 mars 2017 le juge des référés du tribunal administratif de Bordeaux suspendait l’exécution de l’arrêté du 25 janvier 2016 par lequel le maire d’Arcachon avait délivré à M. AI le permis de construire n° 3300915K0078 jusqu’à ce qu’il soit statué sur la requête de M. Z au
fond.
Au motif que la construction du pavillon des époux AI sur la parcelle […] issue de la division de la parcelle […] contrevient aux règles posées par le cahier des charges du lotissement des […] et du […], la SCI X et
M. Y Z ont par actes d’huissier distincts en date des 10 et
11 avril 2018 assigné M. AG et les époux AI devant la présente juridiction aux fins à titre principal, de faire cesser et démolir toute construction sur ladite parcelle ou à titre subsidiaire, de condamner les époux AI au paiement de dommages et intérêts et en tout état de cause condamner M. AG à relever ceux-ci indemnes des frais de remise en état du
terrain.
Cette première procédure a été enregistrée sous le n°18.3671.
Par acte d’huissier en date du 6 juin 2018 les époux AI ont appelé en
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garantie devant la présente juridiction la SCP AA, AB, AC, AD et AE à l’encontre de laquelle ils ont également formulé des demandes indemnitaires dans l’hypothèse où la vente du 29 avril 2016 serait résolue ou annulée, considérant que le notaire a commis une faute lors de la régularisation de l’acte de vente.
Cette deuxième procédure enregistrée sous le n° 18.5846 a été jointe à la procédure n° 18.3671 le 13 septembre 2018 par le juge de la mise en état.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le
16 décembre 2020, la SCI X et M. Y Z demandent au tribunal au visa des articles 1217 et 1222 du code civil (anciennement 1142 et 1143) et notamment du cahier des charges du lotissement de :
à titre principal
-condamner les époux AI à cesser tous travaux de construction sur le bien cadastré […], sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
-condamner les époux AI à démolir ce qui a déjà pu être construit sur le bien cadastré […], et à remettre les lieux en état sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
à titre subsidiaire
-condamner les époux AI à payer à la SCI X la somme de 120.000 € de dommages et intérêts à parfaire,
-condamner les époux AI à payer à M. Z la somme de 112.500 € de dommages et intérêts à parfaire,
en tout état de cause
-prononcer l’inconstructibilité de la parcelle […] conformément aux dispositions du cahier des charges applicable à l’espèce,
-annuler la création de la parcelle des époux AI,
-condamner M. AG au remembrement de l’intégralité de la parcelle,
-condamner les époux AI et M. AG au paiement de
31.571,80 € à parfaire,
-condamner les époux AI et M. AG au paiement de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
-débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs demandes,
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-débouter les époux AI de leurs demandes contraires,
Aux termes de leurs conclusions signifiées par ^RPVA ^le 18 mars 2021, M. AH AI et M^me AJ AK épouse AI entendent voir sur le fondement des articles 1641et suivants, 1382 et suivants, 1108, 1109 anciens, 1116 anciens et suivants et 1304 ancien et suivants du code civil et 1240 du code civil actuel :
1-si l’opposabilité du cahier des charges de 1957 était retenue
-prononcer la résolution de la vente du 29 avril 2016 à titre principal, pour vice caché et à titre subsidiaire, pour dol et en conséquence dans les deux cas :
-condamner M. AG à restituer le prix de vente (320.000 €) augmenté des frais notariés engagés (23.500 €)
- condamner M. AG à verser aux époux AI les sommes suivantes :
.72.726 € au titre des frais liés à la construction, aux permis et autres taxes,
• 34.044,55 € au titre des frais de financements de l’achat de la parcelle et intérêts perdus et le surplus, jusqu’à la résolution de la vente pour mémoire,
⚫ 51.800,88 € au titre des frais relatifs à la location (loyers, dépôt de garantie, frais de déménagement, taxes ordures ménagères, taxe d’habitation) et le surplus, jusqu’à la résolution de la vente, pour mémoire,
• au titre des autres préjudices: 30.000 €
-en tout état de cause dire que les époux AI n’ont commis aucune faute susceptible de retenir leur responsabilité et débouter en conséquence la SCI X et M. Z de toutes demandes dirigées à l’encontre des époux AI en ce compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,
-condamner la SCP Frédéric AA, AL AB, AM AC, AN AD, AO AD, AP AE à garantir toutes les condamantions prononcées dans l’intérêt des époux AI dans le cadre de la présente procédure,
si la résolution ou l’annulation de la vente du 29 avril 2016 n’était pas prononcée
-condamner la SCP Frédéric AA, AL AB, AM AC, AN AD, AO AD, AP AE à payer aux époux AI les dommages et intérêts comme suit:
-320.000 € au titre du prix de vente
-23.500 € au titre des frais notariés
- 72.726 € au titre des frais liés à la construction, aux permis et autres taxes,
- 34.044,55 € au titre des frais de financements de l’achat de la parcelle et intérêts perdus et le surplus, jusqu’à la résolution de la vente pour mémoire,
-51.800,88 € au titre des frais relatifs à la location (loyers, dépôt de garantie, frais de déménagement, taxes ordures ménagères, taxe d’habitation) et le surplus,
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jusqu’à la résolution de la vente, pour mémoire, au titre des autres préjudices: 30.000 €
-si par extraordinaire une condamnation devait intervenir
-voir réduire à de plus juste proportion le montant de l’astreinte prononcée pour la remise en état du terrain,
-condamner M. AG à relever indemne les époux AI de la totalité des condamnations en ce compris celles prononcées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner la SCP Frédéric AA, AL AB, AM AC, AN AD, AO AD, AP AE à relever indemne les époux AI de toutes condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre de la procédure pendante devant la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux sous le n° RG 18/03671
2-si l’opposabilité du cahier des charges de 1957 n’était pas retenue ou si le tribunal estimait que la parcelle est constructible et donc déboutait la SCI X et M Z de leurs demandes
-condamner la SCI X et M. Z à payer aux époux AI les sommes suivantes :
-72.726 € au titre des frais liés à la construction, aux permis et autres taxes,
- 34.044,55 € au titre des frais de financements de l’achat de la parcelle et intérêts perdus et le surplus, jusqu’à la résolution de la vente pour mémoire,
-51.800,88 € au titre des frais relatifs à la location (loyers, dépôt de garantie, frais de déménagement, taxes ordures ménagères, taxe d’habitation) et le surplus, jusqu’à la résolution de la vente, pour mémoire,
-6.400 € de frais de location à venir le temps d’obtention du permis de construire (4 mois de loyer)
- au titre des autres préjudices: 30.000 €
3-en tout état de cause
- débouter M. AG de la totalité de ses demandes à l’encontre des époux AI en ce compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-débouter la SCP Frédéric AA, AL AB, AM
AC, AN AD, AO AD, AP AQ
AR de ses demandes à l’encontre des époux AI en ce compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-débouter la SCI X et M. Z de leurs demandes en condamnation des époux AI au paiement de la somme de 31.517,80 €
-débouter la SCI X et M. Z de toutes leurs demandes à
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l’encontre des époux AI en ce compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner la SCP Frédéric AA, AL AB, AM AC, AN AD, AO AD, AP AQ
AR ou toutes parties succombantes à payer aux époux AI la somme de 8000 €sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-les condamner aux dépens,
-ordonner aux frais avancés de M. AG la publication à la conservation des hypothèques de Bordeaux de la décision.
Par conclusions signifiées par RPVA le 15 m^ars ²⁰²¹ M. AF AG demande au tribunal au visa de l’article 30-5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, des articles 122 et suivants du code de procédure civile, 23 du cahier des charges et 1188 et 1190 du code civil de :
-juger irrecevables les demandes de la SCI X, M. Z, et M. et M^me AI tendant à l’annulation et la résolution de la vente du 29 avril 2016, à défaut de publication au service de la Publicité Foncière,
-débouter la SCI X, M. Z, et M.et M^me AI de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de M. AG; la division opérée ayant été “approuvée par l’administration" conformément à l’article 23 du cahier des charges,
-dire que le jugement ne sera pas assorti de l’exécution provisoire,
-condamner la SCI X, M. Z à verser à M. AG la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner les époux AI à payer à M. AG la somme de
5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-les condamner aux entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions signifiés par RPVA le 18 décembre 2020, la
SCP Frédéric AA, AL AB, AM AC, AN AD, AO AD, AP AE
entend voir :
-rejeter l’intégralité des demandes formulées à son encontre,
-condamner la ou les parties succombant à lui verser la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner la ou les parties succombant aux entiers dépens.
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Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus conformément aux dispositions de
l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 juillet 2021.
MOTIVATION
1-SUR L’IRRECEVABILITE DES ACTIONS DES DEMANDEURS ET
DES EPOUX AI
M. AG entend voir déclarer irrecevables l’action en annulation de la création de la parcelle des époux AI sollicitée par la SCI X et M. Z, ainsi que les actions en résolution ou annulation de la vente du 29 avril 2016, formulées par les époux AI, au motif que ces demandes n’ont pas été publiées au service de la Publicité Foncière comme exigé par l’article 30-
5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.
Les époux AI répliquent qu’ils ont publié au service de la Publicté foncière non seulement l’assignation délivrée le 6 juin 2018 mais également les conclusions signifiées le 28 mai 2018 contenant leur demande de résolution et nullité de la vente du 29 avril 2016.
En application de l’article 30-5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à la publicité foncière, ne sont recevables devant les tribunaux que si elle sont été publiées conformément aux dispositions de l’article28-4° du même décret et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.
Ces dispositions s’appliquent tant à une action en annulation/résolution d’une vente immobilière que d’une division de lots, actes soumis à publicité foncière. Elles constituent une fin de non recevoir pouvant être régularisée en tout état de cause avant la clôture des débats.
En l’espèce, les époux AI, comme les demandeurs justifient de la publication par eux au service de la publicité foncière dans les formes requises par les dispositions précitées, de l’assignation du 6 juin 2018 et de leurs conclusions du
28 mai 2018 pour les premiers, et de leurs conclusions n° 3 pour des deuxièmes par lesquels ils formulent leur demandes d’annulation/résolution.
Leurs actions de ces chefs doivent donc être déclarées recevables.
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2-SUR LA VIOLATION DU CAHIER DES CHARGES DU
LOTISSEMENT INVOQUÉ PAR LES DEMANDEURS
a-sur le cahier des charges applicable à la parcelle litigieuse
Il n’est pas discuté que la parcelle litigieuse […] vendue aux époux AI le 29 avril 2016 par M. AG est issue de la division contestée de la parcelle […], […] appartenant au vendeur.
Cette parcelle est contiguë en son côté ouest à la parcelle […] 153 appartenant à la SCI X et en son côté Nord-Est à la parcelle cadastrée […] 141, appartenant
à M. Y Z. Il est expressément mentionné aux actes de vente du
27 février 2012 et 4 février 2013 par lesquels M. Z et la SCI X se sont portés acquéreurs respectivement des parcelles […] 141 et […] 153 que celles-ci correspondent aux lots n°496 et 494 du lotissement dénommé Lotissement des
[…] et du […], régi par le cahier des charges des lotissements des […] et du […] déposé en l’étude de Maître LEHIR notaire à Arcachon le 15 janvier 1957 et publié au bureau des hypothèques le 23 janvier 1957 volume 3160
La SCI X et M. Z font valoir que la parcelle […] et par voie de conséquence la parcelle […] qui en est issue est incluse dans le périmètre du lotissement des […] et du […] et par conséquence est régie par le cahier des charges de ce lotissement déposé en l’étude de Maître LEHIR le 15 janvier 1957.
Les époux AI admettent au vu des pièces communiquées que bien que
M. AG leur ait indiqué que le cahier des charges applicable à la parcelle […] était celui du lotissement des […] du 12 juin 1930 déposé entre les mains de Maître R. GIESE notaire à […], et seul annexé à leur acte de vente,
c’est bien le cahier des charges des Lotissements des […] et du […] de 1957 qui est applicable à leur parcelle.
M. AG fait valoir qu’il n’est pas démontré que sa parcelle
[…] se trouve dans le périmètre du Lotissement des […] et du […], dès lors que le cahier de charges de ce lotissement n’est pas mentionné dans ses titres de propriété, pas plus d’ailleurs que celui du Lotissement des […], de sorte que ses clauses ne peuvent lui être opposées.
Dans le même sens, la SCP de notaires défenderesse considère non démontré que le cahier des charges invoqué par la SCI X et M. Z est applicable à la parcelle […] au motif que le plan de masse versé au débat par celui-ci tend plutôt à démontrer que la parcelle est incluse dans le périmètre du lotissement des […] régi par le cahier des charges de 1930 et qu’elle est enregistrée sous le nom du lotissement des […] sur l’état hypothécaire de 2015.
Il ^résulte ^des ^titres de propriétés versés ^au ^débat que
M. AF AG a acquis la pleine propriété du terrrain bâti de 1050 m2 […] […] cadastrée […] n° […] le 10 octobre 2013 au décès de sa tante M^me AS qui de son vivant lui avait consenti sur cette parcelle une
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donation d’abord de la moitié de la nue propriété par acte du 10 février 1982 puis de la pleine propriété de la moitié indivise selon acte notarié du 19 décembre 2005.
Il n’est nullement fait référence dans ces actes à un quelconque cahier des charges de lotissement. Il est simplement rappelé la mention d’usage selon laquelle la donatrice déclare qu’ elle n’a crée, ni laissé créer aucune servitude sur les biens donnés à
l’exception de celles pouvant résulter de la situation des lieux, de la loi ou des règles de l’urbanisme en vigueur à ce jour.
Il est toutefois rappelé dans l’acte de donation du 19 décembre 2005 que, M^me AS et son époux ont acquis la parcelle […] de la SICA selon acte de vente authentique du 14 septembre 1964.
Il est versé au débat par M. AG un plan de masse rattachant le lot […] d’une contenance de 1050 m2 au lotissement des […] sans que ce document ne soit daté. Toutefois ce document a nécessairement été émis avant
l’acquisition par M^me AS de la parcelle […] puisque le propriétaire à la date du plan de masse précité était encore la SICA.
Il n’est pas discuté que le lotissement des […] était doté d’un cahier des charges établi en 1930 qui est versé au débat et que sur l’état hypothécaire de 2015 communiqué la parcelle litigieuse est désignée comme faisant partie du "Lotissement
[…] SICA zone 3 tranche D lot 495".
Toutefois, dans l’acte de vente SICA/AS du 14 septembre 1964 il est expressément mentionné que la parcelle […] (alors cadastrée (B 273) constitue le lot […] d’un lotissement régi par le cahier des charges des Lotissements des […] et du […] déposé en l’étude de Maître LEHIR notaire à Arcachon, ^dont toutes les dispositions sont rappelées in extenso dans l’acte de vente et qui correspondent à celles du cahier des charges déposé en l’étude de Maître LEHIR notaire à Arcachon le 15 janvier 1957.
Par ailleurs il résulte du paragraphe « LOTISSEMENT ET URBANISME » de
l’acte de vente du 14 septembre 1964 que les lots SICA zone 3 tranche D dont le lot
[…] ont été inclus dans le cadre de l’aménagement du lotissement régi par le cahier des charges du lotissement des […] et du […] par plusieurs arrêtés préfectoraux rectificatifs et additifs du 6 août 1956, 24 septembre 1958 et
24 février 1961.
Il ne fait dès lors aucun doute, au vu des mentions portées sur l’acte de vente de 1964, qu’au 14 septembre 1964 et depuis cette date, et bien que cela n’ait pas été rappelé dans les actes de donation de 1982 et 2005 la parcelle […] constitue le lot […] inclus dans le périmètre du lotissement anciennement dénommée des
[…], désormais régi tout comme les lots contigus 494 et 496, par le cahier des charges des Lotissements des […] et du […].
b-sur l’opposabilité du cahier des charges du lotissement des […] et du […] de 1957
M. AG fait valoir que le seul fait qu’il soit fait référence dans
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l’acte de vente de son auteur en 1964 au cahier des charges de 1957 ne lui rend pas pour autant opposable ce cahier des charges dès lors qu’il n’est pas justifié de sa publication au livre foncier et qu’il n’est pas mentionné dans ses titres de propriétés.
Les requérants répliquent que le cahier des charges des lotissements des
[…] et du […] a bien été publié au bureau des hypothèques et qu’il a une valeur contractuelle engageant les colotis.
Il est constant que les restrictions aux droits de propriété grevant les lots d’un lotissant ont un caractère réel et s’imposent aux colotis même si elles ne figurent pas dans leur titre de propriété dès lors que les documents qui les contiennent ont été publiés au bureau des hypothèques en application des articles 28 et 30 du décret n° 55-
22 du 4 janvier 1955, permettant aux intéressés de s’y référer.
Le cahier des charges d’un lotissement constitue un document contractuel qui dès lors qu’il a été régulièrement publié au service de la publicité foncière est opposable en toutes ses clauses aux colotis qui sont engagés par celles-ci entre eux.
Il résulte des mentions portées par les notaires rédacteurs dans les actes de vente précités des 14 septembre 1964, 27 février 2012 et 4 février 2013 que le cahier des charges des lotissements des […] et du […] a été déposé en l’étude de
Maître LEHIR notaire à Arcachon le 15 janvier 1957 et publié au bureau des hypothèques le 23 janvier 1957 volume 3160, par ailleurs l’acte de vente de la parcelle […] par la SICA à M^me AS qui reproduit in extenso les clauses du cahier des charges de 1957 a été quant à lui publié au service de la publicité foncière le
9 octobre 1964.
Le cahier des charges des lotissements des […] et du […] a été régulièrement publié. Il est donc parfaitement opposable à M. AG comme aux époux AI.
Au demeurant, l’acte du 19 décembre 2005 par lequel M^me AS a fait donation à M. AF AG de la pleine propriété de la moitié indivise du bien immobilier […] renvoie, au paragraphe sur l’origine de la propriété, à l’acte de vente initial du 14 septembre 1964 qui se réfère expressément et reproduit les clauses du cahier des charges de 1957.
c-sur la violation du cahier des charges
Tout violation d’une clause du cahier des charges par un colotis constitue un manquement à ses obligations contractuelles au sens de l’ articles 1217 du code civil visé par les demandeurs.
La SCI X et M. Z font valoir que la division de la parcelle […] en deux parcelles dont une de 442 m2 ([…]) avec édification sur celle-ci de la maison d’habitation projetée est contraire aux règles posées par le cahier des charges des lotissements des […] et du […] et à la servitude non aedificandi qui y est stipulée. Ils invoquent la violation des articles 23, 10,15 et 1 du cahier des charges de 1957
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M. AG tout comme la SCP de notaires défenderesse, soutiennent que la division parcellaire et la construction sur la parcelle […][…] ont été approuvées par l’administration de sorte que les interdictions mentionnées au cahier des charges ne sont pas applicables.
L’article 23 du cahier des charges de 1957 relatif au parcellaire du lotissement est ainsi libellé : « Aucune modification, ni aucune division ultérieure pour quelque cause que ce soit, y compris le partage successoral, la dissolution de société, donation, etc…, ne pourra avoir pour effet la création de parcelles ayant une façade sur une des voies du lotissement inférieure à 18 mètres et une superficie inférieures à 600 mètres carrés, de formes irrégulières ou de permettre d’édifier deux bâtiments sur une même parcelle. Toute parcelle autre que celle portée au plan de masse ou approuvée par l’administration, si elle ne correspond pas aux dimensions ci-dessus fixées, ne pourra recevoir aucune construction d’aucune sorte, et les propriétaires pourront en exiger le remembrement. »
Les parties n’ont pas la même lecture de l’article 23 et plus précisément de sa deuxième phrase dont la rédaction est effectivement ambiguë.
S’il n’est pas discuté que dans sa première partie l’article 23 précité du cahier des charges interdit toute division des parcelles du lotissement ayant pour conséquence notamment de créer une parcelle inférieure à 600 m2, M. AG comme la SCP notariale soutiennent que dans sa deuxième partie, l’article 23 prévoit une exception à cette règle dans le cas notamment d’une approbation de la création d’une parcelle inférieure par l’administration et que dès lors que la création de la parcelle litigieuse de 442 m2 a été approuvée par l’arrêté de non opposition du Maire d’Arcachon en date du 23 février 2015 l’interdiction de principe de l’article 23 ne
s’applique pas .
La SCI X et M. Z considèrent que dès lors que la parcelle litigieuse est contraire au plan de masse, elle ne peut être constructible au sens de
l’article 23 du cahier des charges tandis que époux AI font valoir que la deuxième partie de l’article 23 ne comporte aucune exception générale à l’interdiction de créer une parcelle inférieure à 600 m2, mais uniquement valide le cas particulier des parcelles déjà existantes approuvées par l’administration ne remplissant pas la condition de superficie au jour du cahier des charges.
Il est constant qu’un contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral des termes.
La lecture de l’ensemble des clauses du cahier des charges de 1957, met en évidence la commune intention de ses rédacteurs de conférer au lotissement concerné une certaine immuabilité, tant en ce qui concerne la dimension minimale des lots, que la préservation du cadre végétal, et d’un environnement bourgeois, en posant des règles d’entretien et de construction globalement assez restrictives.
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Il est notamment précisé dès l’article premier relatif à la DIVISION EN LOTS que "les terrains mis en vente sont divisés en lots suivant le plan d’ensemble du lotissement. Le nombre maximum de lots pouvant être réalisés dans le périmètre du lotissement est porté à ce plan que la Société comme tous acquéreurs successifs par le fait même de leur acquisition s’engagent à respecter. Sous réserve de ne créer à la suite de l’approbation de ce plan aucun lot de forme irrégulière et d’une façade inférieure à dix huit mètres, la Société pourra lors des ventes, diminuer le nombre de lots pour agrandir ceux à vendre. Toutes les modifications seront soumises à
l’administration."
Le cahier des charges de 1957 pose donc dès son article 1er le principe général de l’interdiction de modifier le plan de masse du lotissement tel qu’établi à la date de rédaction du cahier des charges par une augmentation du nombre de lots ce qui exclut toute division. Il est simplement admis à titre d’exception la possibilité pour la Société de réduire le nombre de lots en les agrandissant par la réunion de plusieurs lots sous réserve de soumettre cette modification à l’administration.
Il résulte de ce qui précède que dans la deuxième partie de l’article 23 du cahier des charges, ses rédacteurs ont donc nécessairement entendu limiter
l’autorisation de parcelles inférieures à 600 m2 à celles déjà existante dans le plan de masse du lotissement ou déjà approuvées par l’administration à la date de rédaction du cahier des charges.
Comme le soulignent à juste titre les époux AI, admettre la possibilité pour l’administration de valider une division de parcelle contraire aux restrictions du cahier des charges tendrait à priver celui-ci de toute application.
L’article 23 du cahier des charges en sa deuxième partie ne prévoit donc pas la possibilité de déroger à l’interdiction d’édifier une construction sur un terrain nouvellement créé inférieur à 600 m2, même si la division parcellaire ayant abouti à la création de cette parcelle a été autorisée par l’administration.
Par ailleurs un colotis ne peut se prévaloir d’un permis de construire qui n’a pas été délivré dans le respect des droits qui lui sont accordés par le cahier des charges du lotissement pour écarter les règles édictées par ledit cahier des charges qui
s’imposent à lui .
Dès lors, la non opposition préalable du 23 février 2015 de l’autorité municipale à la déclaration d’aménager la parcelle […] en deux parcelles dont une de 442 m2, tout comme le permis de construire délivré le 25 janvier 2016 aux époux
AI par l’autorité municipale de construire leur pavillon sur cette parcelle, sont contraire au cahier des charges du lotissement des […] et du […] de 1957 applicable à cette parcelle et n’autorisaient donc pas la construction projetée sur la parcelle ainsi créée.
En l’état du cahier des charges applicable, la parcelle […] est inconstructible et en application de l’article 23 de ce cahier des charges, la SCI X et M. Z sont bien fondés à demander à
M. AG de procéder au remembrement de l’intégralité de la parcelle
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qui induit de revenir sur l’état de division du 23 février 2015.
Par ailleurs comme le relèvent à juste titre les requérants le projet de construction des époux AI se situait à 3,80m de la voie publique et à moins de 4 m du terrain contigü de M. Z, il portait sur une surface de 140 m2 représentant plus d'1/5 de la surface au sol et imposait l’abattage de 6 chênes ce qui est contraire à la servitude non aedificandi de l’article 10 du cahier des charges du lotissement de 1957 et à l’interdiction posée par son article 15.
La construction projetée par les époux AI sur la parcelle […] porte violation manifeste des interdictions faites aux colotis par le cahier des charges du lotissement des […] et du […] qui lui est applicable.
d-sur la sanction de la violation commise
La SCI X et M. Z sollicitent à titre principal au visa des articles 1217 et 1222 du code civil la condamnation sous astreinte des époux AI
à cesser les travaux de construction sur la parcelle […] et à démolir ce qui a pu déjà être construit et à titre subsidiaire si la destruction était impossible la condamnation des époux AI et de M. AG au paiement chacun de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1142 du code civil.
En application de l’article 1222 du code civil il est admis que le propriétaire dans un lotissement a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l’engagement résultant du cahier des charges soit détruit indépendamment de l’existence et de l’importance du dommage dès lors que, l’infraction aux clauses du cahier des charges étant établie aucune impossibilité de démolition n’est avérée.
Les époux AI indiquent avoir cesser les travaux de construction dès la mise en demeure adressée par les demandeurs le 1 février 2018 de sorte qu’ils concluent au débouter de cette demande. S’agissant de la destruction de ce qui a été édifié, ils précisent qu’ils ont fait viabiliser le terrain qu’il s’agit de travaux de voirie qui ne se situent pas sur leur terrain, qui sont impossible à détruire et qui ne causent aucun préjudice aux requérants de sorte que l’astreinte demandée est excessive tandis qu’il est impossible sans recours à des professionnels de remettre en état le terrain
s’agissant des 6 chênes arrachés.
Il n’est pas démontré que postérieurement à la mise en demeure du
1er février 2018 les époux AI aient poursuivi la construction de leur pavillon sur la parcelle […].
La demande des requérants tendant à voir cesser la construction n’est donc pas fondée.
Il résulte des factures versées au débat qu’au 1er février 2018 les époux
AI avaient fait réaliser les travaux suivants : l’arrachage de 6 chênes, des travaux de viabilisation de leur terrain à savoir son raccordement à l’eau, l’électricité et le gaz et des travaux de terrassement pour mise en place d’une berlinoise 390 m3
(remise en place du sable derrière et sur les côtés de la berlinoise, préparation d’une
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pente pour un accès chantier et enlèvement de la clôture côté bord route), outre la réfection d’un trottoir.
Comme justement souligné par les époux AI les travaux de viabilisation de la parcelle […] n’ont entraîné aucune construction sur celui-ci dès lors que la viabilisation suppose des travaux de raccordement entre le terrain et les réseaux existants situés à proximité.
La démolition de ces ouvrages ne saurait donc être demandée par les requérants sur le fondement de la servitude non aedificandi qu’ils invoquent grevant la parcelle
[…].
En revanche, ils sont bien fondés à solliciter la suppression des travaux de terrassement qui y ont été réalisés ainsi que la replantation de 6 arbres de même essence que ceux arrachés, opérations dont il n’est pas démontré qu’elles seraient impossibles à réaliser.
Il convient donc de condamner les époux AI à réaliser ou faire réaliser par le professionnel de leur choix la démolition du terrassement réalisé sur la parcelle […] et la replantation de 6 arbres de même essence que ceux arrachés aux mêmes emplacements dans un délai de 6 mois et sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 3 mois.
Dans leur argumentaire les époux AI demandent à être relevés indemnes de cette condamnation par M. AG mais cette demande n’est reprise dans le dispositif de leurs conclusions que dans le cas où la résolution/annulation de la vente du 29 avril 2016 ne serait pas prononcée. Leur demande sera donc étudiée à l’issue de l’examen du bien fondé de leur demande en anéantissement de la vente du
29 avril 2016.
La destruction des constructions et remise en état de la végétation sollicitée à titre principal étant possible et donc ordonnée il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires en dommages et intérêts de la SCI X et de
M. Z.
e- sur le remboursement des frais exposés par les requérants
La SCI X et M. Z font valoir qu’ils ont exposé des frais pour attirer l’attention des époux AI sur les illégalités de leur projet tant en ce qui concerne le droit de l’urbanisme, que les règles du cahier des charges du lotissement et l’interdiction d’aliéner dans les actes de donation dont M. AG était bénéficiaire. Ils sollicitent donc la condamnation des époux AI et de
M. AG à leur payer la somme de 31.571,80 € au titre de ces frais comprenant les frais de géomètre(relevé topographique), brise vue pour compenser l’abattage des arbres, expertise pour estimer le préjudice lié au projet AI, honoraires et frais de notaire pour recherche des actes de vente et de mutation AT
GUILLAUME/AI, frais de la procédure administrative engagée pour contester le permis de construire délivré aux époux AI.
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Les époux AI ainsi que M. AG s’opposent à cette demande au motif qu’elle concerne des frais de procédure également demandés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils soulignent que la somme demandée représente à hauteur de 25.000 € les honoraires de l’avocat des défendeurs dans le cadre de la procédure de référé devant la juridiction administrative ainsi que le remboursement de la condamnation mise à leur charge sur le fondement de
l’article 761-1 du Code de Justice Administrative. Les époux AI relèvent au surplus le caractère non obligatoire des actes facturés.
Il n’est en rien démontré le caractère indispensable pour la solution du litige de l’engagement des frais dont les requérants sollicitent le remboursement, que ce soit
l’expertise amiable réalisée par le Cabinet Duphil, les relevés topographiques, comme la procédure en contestation du permis de construire. Tandis qu’il n’est en rien justifié de l’utilité d’installer des brise vue entre les fonds en litige. Par ailleurs les autres frais sont déjà inclus dans le cadre des frais irrépétibles ce qui conduit au rejet des demandes de la SCI X et de M. Z au titre des frais exposés à hauteur de 31.571,80 €.
3-SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE EN RESOLUTION DE
LA VENTE DU 29 AVRIL 2016
Les époux AI sollicitent à titre principal la résolution de la vente du 29 avril 2016 pour vice caché et en conséquence la condamnation de
M. AG à leur restituer les sommes versées au titre de cette vente outre le remboursement des sommes exposées subséquemment.
A-sur l’existence d’un vice caché
En application de l’article 1641 du code civil dans sa version en vigueur à la date de l’acte de vente du 29 avril 2016, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou en aurait donné un moindre prix, s’il les avait connus.
Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché dont il se prévaut et de ses différents caractères.
La vice caché s’entend d’un défaut caché, grave, inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente et qui compromet son usage.
Par acte authentique en date du 29 avril 2016, M. AG a vendu aux époux AI le terrain […] […] avenue du Golf à Arcachon d’une superficie de 4a et 42 ca inclus dans un lotissement et désigné comme parcelle à bâtir donc constructible étant non discuté et parfaitement connu des parties à l’acte que les époux AI ont acheté cette parcelle dans le seul but d’y construire un pavillon destiné à l’habitation.
Comme développé plus haut la parcelle n’est en réalité pas constructible en application du cahier des charges des lotissements des […] et du […] de 1957.
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L’inconstructibilité de la parcelle […] constitue un défaut grave, inhérent à la parcelle vendue et rendant celle-ci impropre à sa destination. Le défaut relatif à l’inconstructibilité de ladite parcelle était antérieur à la vente, puisqu’il résultait du cahier des charges du lotissement du 15 janvier 1957 publié au bureau des hypothèques le 23 janvier 1957.
M. AG considère toutefois que le défaut invoqué ne saurait constituer un vice caché en ce que l’inconstructibilité du terrain était parfaitement connue des acquéreurs, en tout cas apparent depuis le recours formé contre le permis de construire en 2015.
Il convient de rappeler que fin 2015 M. AG a signé avec les époux AI un compromis de vente concernant la parcelle n° […], acte qui
n’est pas versé au débat. Le 26 novembre 2015 les époux AI ont déposé une demande de permis de construire un pavillon sur la parcelle objet du compromis. Par arrêté municipal en date du 25 janvier 2016 le permis de construire demandé leur a été accordé sous le n° 3300915K0078.
Il résulte des pièces communiquées que ce permis de construire a fait l’objet d’un recours gracieux en annulation de la part de M. Z non en 2015 comme indiqué par M. AG mais le 22 mars 2016, soit un mois avant la régularisation de la vente, au motif notamment de la violation du cahier des charges du lotissement des […] et du […] de 1957 annexé au recours adressé au maire de la commune qui a été transmis aux époux AI.
Il ne saurait être déduit du seul recours gracieux formé par M. Z contre le permis de construire délivré aux époux AI, la connaissance par ceux- ci de l’inconstructibilité de la parcelle […], dès lors que la formation d’un recours gracieux ne préjuge pas de son bien fondé.
Au surplus, il ressort du courriel adressé le 30 mars 2016 par
M. AG aux époux AI que ceux-ci l’ont avisé du recours formé contre le permis de construire délivré le 25 janvier 2026, et qu’en réponse à leurs interrogations celui-ci leur a affirmé, aux termes d’explications très détaillées que le cahier des charges invoqué par M. Z dans son recours n’était pas applicable à la parcelle vendue, que seul le cahier des charges du 12 août 1930 qui n’impose aucune surface minimum pour établir une nouvelle parcelle s’appliquait, de sorte qu’au vu de ces éléments et des autorisations administratives délivrées rien ne
s’opposait à la régularisation de l’acte de vente qu’il n’entendait pas plus retarder:
"considérant avoir été très conciliant sur les délais, ainsi que sur le prix de vente du bien. Je vous demande de bien vouloir prendre vos dispositions pour exécuter et réaliser de ce fait l’achat de ce bien sans délai”.
L’acte authentique de vente de la parcelle […] dressé le 29 avril 2016 par
Maître AD notaire à […] ne comporte aucune clause contraire aux affirmations de M. AG, puisqu’il est mentionné que le bien vendu forme un lot du lotissement dénommé “lotissement des […]" régi par le cahier des charges annexé à l’acte de vente qui est celui de 1930 en vertu duquel il convient de rappeler qu’il n’existe aucun empêchement à la constructibilité de la parcelle
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vendue. Il n’est nullement fait une quelconque référence dans l’acte de vente au cahier des charges de 1957, ni à l’existence d’une servitude aedificandi. S’agissant des mentions relatives à l’origine de la propriété il est simplement fait référence aux donations du 10 février 1982 et 19 décembre 2005 lesquelles ne comportent aucune référence au cahier des charges du lotissement et ne sont pas annexées à l’acte authentique de vente, de sorte que les époux AI n’avaient nullement connaissance de l’acte de vente du 14 septembre 1964 qui reprenait in extenso le cahier des charges des lotissements des […] et du […].
Au vu des informations données et affirmées par le vendeur et reprises par le notaire dans l’acte de vente il ne peut être soutenu que les époux AI avaient lors de la signature de l’acte de vente connaissance de l’opposabilité du cahier des charges de 1957 et donc de l’ inconstructibilité de la parcelle […].
Il ressort au contraire des explications des parties que ce n’est qu’à l’occasion de la présente procédure et au vu des actes de donations et de l’acte de vente de 1964 que les époux AI ont découvert l’opposabilité du cahier des charges de 1957 et donc l’inconstructibilité de la parcelle […].
Il sont donc bien fondés à soutenir le caractère caché du vice affectant la
parcelle vendue.
Il n’est pas discutable que s’ils avaient eu connaissance de la non constructibilité de la parcelle […] les époux AI ne l’auraient pas acheté puisque le but de l’acquisition de cette parcelle était uniquement la construction d’un pavillon à usage d’habitation.
La parcelle […] vendue le 29 avril 2016 était donc bien affectée d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil pré-cité
B- sur la garantie due par M. AG au titre du vice caché
Il est expressément stipulé en page 11 de l’acte de vente du 29 avril 2016 que
l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours possible contre le vendeur pour quelque cause que ce soit en raison des vices apparents et des vices cachés, mais que s’agissant des vices cachés, cette exonération de garantie ne s’applique pas notamment s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.
En l’espèce, comme relevé plus haut, l’acte de donation du 19 décembre 2005 par l’effet notamment duquel M. AG est devenu propriétaire de la parcelle litigieuse, rappelle expressément que la donatrice avait acquis ses droits sur ladite parcelle en vertu d’un acte de vente du 14 septembre 1964 régulièrement publié au registre de la publicité foncière. Cet acte précise clairement que la parcelle est incluse dans le lotissement régi par le cahier des charges des lotissements des […] et du […] reproduit in extenso dans l’acte notamment en son article 23 qui interdit toute division parcellaire aboutissant à la création d’une parcelle inférieure à 600 m2 et donc toute construction sur celle-ci.
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M. AG ne pouvait donc ignorer l’existence de l’opposabilité du cahier des charges de 1957 expressément visés dans le titre de propriété de 1964 qu’il lui suffisait de consulter avant la régularisation de la vente au vu notamment du recours formé par M. Z à l’encontre du permis de construire délivré aux époux AI.
Dès lors les époux AI peuvent se prévaloir à son encontre de la garantie des vices cachés.
C-sur la demande en résolution de la vente et demandes indemnitaires
Selon l’article 1644 du code civil dans le cas de l’article 1641 l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
En l’espèce vu le vice caché affectant le bien vendu il sera fait droit à la demande des époux AI de résolution de la vente du 29 avril 2016, qu’ils ont choisi en application de l’article 1644 précité.
Il résulte des dispositions des articles 1646 et 1645 du code civil, que la résolution de la vente implique en toute hypothèse, la restitution par le vendeur du prix et des frais occasionnés par la vente, s’entendant des dépenses directement liées à la conclusion du contrat, mais que lorsque le vendeur, comme en l’espèce connaissait les vices de la chose il est également tenu de tous les dommages et intérêts envers
l’acheteur.
Il s’ensuit, au vu des justificatifs produits que les époux AI sont bien fondés à solliciter la condamnation de M. AG à leur payer au titre des frais occasionnés par la vente les sommes de :
-343.500 € correspondant au prix versés pour d’acquisition de la parcelle […] plus les frais notariés devant être restitués,
- 63.820 € au titre des frais liés à la construction, au permis et aux taxes nécessaires
à la construction de leur pavillon
En revanche les époux AI seront déboutés du surplus de leurs demandes au titre des sommes acquittées au titre de l’assurance du prêt et frais de prêt, du rachat de leurs assurances vie et des factures de garde meubles
En effet, il résulte du courrier établi par le LCL le 8 janvier 2021 que le prêt de 50.000 € souscrit par eux pour financement partiel de leur projet de construction a été annulé le 15 mai 2018 à la demande des époux AI. Il ne saurait donc être fait supporter au vendeur d’une part, les frais d’un prêt annulé à l’initiative des acquéreurs, et d’autre part, le choix des acquéreurs de renoncer au prêt qui leur avait été accordé pour financer leur projet au moyen de rachats partiels sur leurs assurance vie. De sorte que les frais des rachats partiels de ces assurances vie et les intérêts perdus subséquents ne sauraient être garantis par le vendeur.
Par ailleurs, M. AG ne saurait être tenu des loyers de garde meubles exposés par les époux AI de janvier 2016 à septembre 2018 dès lors
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qu’il ressort des factures communiquées que leur mobilier se trouvait dans ce garde meubles depuis le 27 septembre 2012 et que ce n’est donc pas l’acquisition de la parcelle litigieuse le 29 avril 2016 qui est la cause du stockage du mobilier des époux
AI chez ce garde meubles.
Les époux AI sollicitent également la condamnation de M. AG sur le fondement de l’article 1147 du code civil à prendre en charge les frais relatifs à la location (loyers dépôt de ganratie, frais de déménagement, taxe ordures ménagères et taxe d’habitation à hauteur de 51.800, 88€ et le surplus jusqu’à la résolution de la vente outre 30.000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.
Les époux AI font valoir que du fait de l’impossibilité de mener à son terme le projet de construction de leur maison, ils supportent depuis octobre 2018 le coût d’un loyer. Ils versent au débat le contrat de location d’une maison […]e […] prenant effet le 11 octobre 2018 ainsi que les quittances de loyer, de dépôt de garantie et de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, et avis de paiement de la taxe d’habitation afférents à ce bien jusqu’au mois de juin 2021 inclus.
Il n’est toutefois pas expliqué ni démontré en quoi le recours à cette location était nécessaire à leur hébergement du fait de l’arrêt de la construction de la maison […], dès lors qu’il ressort des avis de taxes foncières versés au débat qu’en 2019 ils étaient encore propriétaires d’un bien immobilier […] Résidence le clos Saint Arnaud à Arcachon qui constituait à la date de signature du bail d’octobre
2018 leur lieu d’habitation ainsi que mentionné sur le bail.
Les époux AI seront donc déboutés de leurs demandes indemnitaires de
ce chef.
Il n’est pas discutable que l’anéantissement de leur projet immobilier suite à la découverte de l’inconstructibilité du terrain qui leur a été vendu comme étant constructible sur la base d’affirmations erronées du vendeur reprises dans l’acte notarié de vente à nécessairement causé un préjudice moral aux époux AI qui sera justement indemnisé à hauteur de 5.000 €.
M. AG sera donc condamné à payer aux époux AI les sommes suivantes :
-343.500 € au titre des sommes réglées pour la vente et les frais de notaire
- 63.820 € au titre des frais liés à la construction, au permis et aux taxes nécessaires à la construction de leur pavillon
-5.000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.
Du fait de la résolution de la vente du 29 avril 2016, il incombe aux seuls époux AI de remettre le terrain en l’état dans lequel il se trouvait au jour de la vente.
Il sera en revanche ordonné comme demandé, la publication du dispositif du présent jugement.à la conservation des hypothèques de Bordeaux aux frais de
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M. AG.
4-SUR L’APPEL EN GARANTIE DE LA SCP Frédéric AA,
AL AB, AM AC, AN AD, AO AD,
AP AE
A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 768 al 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
Les époux AI sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil devenu l’article 1240, la condamnation de la SCP de notaires Frédéric AA, AL AB,
AM AC, AN AD, AO AD, AP AQ
AR « à garantir toutes les condamnations prononcées dans l’intérêt » des époux AI, si la résolution de la vente du 26 avril 2016 est prononcée, ce qui est le cas en l’espèce.
Les époux AI demandent donc au tribunal que la SCP notariale les garantisse de toutes les condamnations prononcées à leur profit (« dans leur intérêt ») et non à leur encontre, ce qui exclut par conséquent toute demande tendant à être relevés indemnes de la condamnation prononcée à l’encontre des époux AI de remettre les lieux en l’état, d’autant plus que cette demande n’est clairement formulée dans le dispositif de leurs conclusions que dans l’hypothèse ou l’anéantissement de la vente du 29 avril 2016 n’aurait pas été prononcée par le tribunal.
En l’état du dispositif des conclusions des époux AI, la présente juridiction est donc simplement tenue de dire si la SCP notariale défenderesse doit garantir les condamnations indemnitaires prononcées contre M. AG au profit des époux AI, étant précisé que M. AG ne formule quant à lui aucune demande à ce titre.
Au soutien de leur demande, les époux AI font valoir que le notaire rédacteur de l’acte de vente du 29 avril 2016 a manqué à son obligation de conseil,
d’information, de prudence et de contrôle ce qui constitue une faute engageant sa responsabilité professionnelle. Ils reprochent ainsi au notaire, de ne pas avoir vérifié l’application du cahier des charges pour la parcelle […], alors qu’il était avisé du recours formé par M. Z contre le permis de construire délivré aux acquéreurs au motif de la violation du cahier des charges de 1957, ni de les avoir averti de la contestation possible de la vente du fait de la discussion sur le cahier des charges et de son impossibilité à connaître lequel des 2 cahiers des charges était applicable. Ils lui font également grief de ne pas avoir pris soin de s’assurer de l’origine de la propriété vendue en demandant par exemple à M. AG de lui remettre l’acte de propriété de sa tante. Les époux AI considèrent que si le notaire s’était livré à ces investigations il n’y aurait pas eu de difficulté sur le cahier des charges applicable et les époux AI avisés de l’existence d’une servitude non aedificandi n’auraient jamais signé l’acte de vente
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N° RG 18/03671 N° Portalis DBX6-W-B7C-SCMQ
La SCP notariale considère n’avoir commis aucune faute lors de la régularisation de l’acte authentique de vente. Elle fait valoir que le notaire a dressé
l’acte au vu du résultat de ses investigations à savoir l’établissement de l’origine trentenaire du bien, au vu de l’état hypothécaire mentionnant "lotissement les […]" et des déclarations du vendeur dont il n’avait aucun motif de douter de leur véracité. Elle indique que le notaire n’a pas à vérifier l’origine d’une propriété au delà de 30 ans et que le vendeur disposait d’actes remontant à 1982 ne nécessitant pas de remonter encore l’origine du bien. La SCP notariale ajoute qu’elle n’avait aucune connaissance des titres de propriété des voisins faisant référence au cahier des charges de 1957, dont à titre principal elle conteste l’application comme déjà évoqué plus haut. En toutes hypothèses, la SCP notariale indique que le notaire ne peut être condamné à restituer le prix d’une vente résolue, dès lors qu’il ne s’agit pas d’un préjudice indemnisable ni des sommes dues au titre du prêt qui suit le sort de l’acte de vente, ni des frais d’actes qui sont perçus par le Trésor Public.
La responsabilité civile du notaire est engagée sur le fondement de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable en l’espèce, dès lors qu’est établie l’existence d’une faute commise par lui ayant directement causé un dommage à celui qui l’invoque
Il est constant que le notaire est tenu à un devoir de conseil pour tout acte qu’il
a authentifié ou dont il a supervisé la rédaction. Il doit notamment informer et éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours. Le notaire rédacteur est ainsi tenu de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte qu’il rédige, de contrôler les déclarations des parties, de procéder à des recherches sur la situation des biens et plus particulièrement de procéder à des recherches complètes sur l’origine de la propriété vendue et à tout le moins de procéder à des recherches suffisantes sur ce point.
Comme le soulève à juste titre la SCP notariale défenderesse, un notaire n’a pas en principe à vérifier l’origine d’une propriété au delà de 30 ans et lorsqu’il reçoit un acte en l’état des déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés il n’engage pas sa responsabilité. Mais il n’en est pas de même s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur inexactitude dans ce cas il est notamment tenu, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale admissible de vérifier par toutes investigations utiles les déclarations faites par le vendeur et qui par leur nature ou leur portée juridique conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.
Il ressort des pièces produites par les époux AI que par courriel en date du 23 mars 2016 ils ont transmis au notaire en charge de la rédaction de l’acte authentique de vente de la parcelle […] la copie du recours de M. Z contre leur permis de construire (adressé au maire et aux époux AI) ainsi que la copie du cahier des charges de 1957 joint au recours en attirant l’attention du notaire
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sur le fait que ce cahier des charges était différent de celui en sa possession (celui de
1930).
Le recours formé par le propriétaire du fonds contigu, nécessairement inclus dans le même lotissement que la parcelle […], contre le permis de construire délivré aux époux AI, ainsi que le cahier des charges transmis constituent des éléments sérieux permettant de douter de la véracité des déclarations du vendeur selon lesquels la parcelle était régie par un cahier des charges daté de 1930 et aurait du a minima conduire le notaire, vu l’inquiétude des acquéreurs à faire toutes investigations utiles pour s’assurer du cahier des charges applicable, notamment en se faisant communiquer, vu l’absence de précisions sur les actes de donation de 1982 et
2005, le titre de propriété de la donatrice du 14 septembre 1964 visé sur l’acte de donation de 2005, fut il antérieur de plus de 30 ans. A tout le moins aurait-il du alerter les acquéreurs du risque inhérent à l’absence de certitude sur le cahier des charges applicable dans la mesure où le cahier des charges de 1957 contenait une servitude non aedificandi rédhibitoire pour les acquéreurs.
En s’abstenant de se livrer à ces vérifications et en n’avertissant pas les époux AI du risque à signer l’acte de vente malgré la contestation du cahier des charges applicable, le notaire à commis un manquement à son obligation de conseil et de vérification dont il a résulté la conclusion d’une vente affectée d’un vice caché rendant impossible la construction du pavillon des époux AI et la perte des frais engagés à ce titre suite à la résolution de la vente.
Il est constant qu’un notaire ne peut être condamné à payer les sommes qu’un contractant est tenu de restituer à la suite de l’annulation d’un contrat, sauf s’il est démontré l’insolvabilité du vendeur ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
Il s’ensuit que les époux AI ne peuvent demander à être garantis par la SCP de notaires Frédéric AA, AL AB, AM AC, AN AD, AO AD, AP AE du paiement de la somme de 343.500 € correspondant aux restitutions des sommes versées par les époux AI pour la vente.
En revanche, ils sont bien fondés à demander à être garantis par la SCP notariale des autres sommes qui leurs sont dues par M. AG au titre des frais engagés suite à la signature de l’acte de vente pour la construction de leur pavillon soit 63.820 €, et au titre du préjudice moral 5000 €, dès lors que ces préjudices résultent tant des déclarations erronées de M. AG que du manquement du notaire rédacteur à son obligation de conseil et de vérification.
La SCP de notaires Frédéric AA, AL AB, AM AC, AN AD, AO AD, AP AQ
AR“ sera donc tenue de garantir les condamnations pécuniaires prononcées dans l’intérêt des époux AI à hauteur de 68.820 €.
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5-SUR LES DEMANDES ANNEXES
En application de l’article 696 du code de procédure civile M. AG et la SCP de notaires Frédéric AA, AL
AB, AM AC, AN AD, AO AD, AP AE supporteront in solidum la charge des entiers dépens de l’instance.
L’équité conduit par ailleurs à condamner M. AG à payer à la SCI X et à M. Z la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article
700 du code de procédure civile, et à condamner in solidum sur le même fondement
M. AG et la SCP de notaires Frédéric AA, AL
AB, AM AC, AN AD, AO AD, AP
AE à payer la somme de 4000 € aux époux AI.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe :
DECLARE recevables les actions de la SCI X, de M. Y Z, de
M. AH AI, et de M^me AJ AI,
DIT que le cahier des charges des Lotissements des […] et du […] déposé le 15 janvier 1957 en l’étude de Maître LEHIR et publié au bureau des hypothèques le
23 janvier 1957 volume 3160 est applicable à la parcelle 14 avenue du Golf à
Arcachon (33120) anciennement cadastrée section […] n° […] et par voie de conséquence à la parcelle cadastrée section […] n° […], issue de sa division, et dit que ce cahier des charges est opposable à ses propriétaires,
DIT qu’en application de ce cahier des charges la parcelle section […] n° […] n’est pas constructible,
CONDAMNE M. AH AI et M^me AJ AK épouse AI à réaliser ou faire réaliser par le professionnel de leur choix la démolition du terrassement réalisé sur la parcelle […] et la replantation de 6 arbres de même essence que ceux arrachés aux mêmes emplacements dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte de 50€ par jour de retard passé ce délai pendant une durée de 3 mois,
DIT que M. AF AG devra procéder au remembrement de l’intégralité de la parcelle litigieuse,
PRONONCE la résolution de la vente conclue le 29 avril 2016 entre
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M. AF AG d’une part et M. AH AI ^et
M^me AJ AK épouse AI d’autre part, concernant la parcelle cadastrée section […] n° […], […]e […] (33120) d’une contenance de 4 a et 42 ca,
CONDAMNE M. AF AG à restituer à M. AH AI, et
M^me AJ AK épouse AI la somme de 343.500 € représentant le prix de vente du terrain et les frais notariés,
CONDAMNE M. AF AG à payer à M. AH AI et
M^me AJ AK épouse AI les sommes de :
-63.820 € au titre des frais liés à la construction, au permis et aux taxes nécessaires à la construction de leur pavillon
-5.000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral
CONDAMNE la SCP de notaires Frédéric AA, AL AB,
AM AC, AN AD, AO AD, AP AQ
AR à garantir les condamnations prononcées ci-dessus dans l’intérêt de M. AH AI et M^me AJ AK épouse AI
à hauteur de 68.820 €,
DEBOUTE les parties de leurs plus amples et contraires demandes au fond,
CONDAMNE M. AF AG à payer à la SCI X et à M. Y Z la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum M. AF AG et la SCP de notaires Frédéric
AA, AL AB, AM AC, AN AD, AO AD, AP AE à payer à M. AH AI et M^me AJ AK épouse AI la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum M. AF AG et la SCP de notaires
Frédéric AA, AL AB, AM AC, AN AD, AO AD, AP AE aux entiers dépens de
l’instance.
ORDONNE la publication du dispositif du présent jugement à la conservation des hypothèques de Bordeaux aux frais de M. AF AG,
La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et
Madame Ophélie CARDIN, greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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