N° RG : N° RG 20/03146 – N° Portalis DBX6-W-B7E-UJYE

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 20/03146 – N° Portalis DBX6-W-B7E-UJYE

AFFAIRE :

S.A.S. FINANCIERE ANDDRO

C/

S.C.I. [J], [O] [J], S.E.L.A.R.L. FHB, S.E.L.A.R.L. PHILAE

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SELARL [N]

M^e Valérie MONPLAISIR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,

Monsieur Lionel GARNIER Greffier lors des débats et Madame Isabelle SANCHEZ Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Octobre 2025, sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.S. FINANCIERE ANDDRO

153, rue de Turenne

33000 BORDEAUX

représentée par M^e Valérie MONPLAISIR, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

S.C.I. [J]

17, Square Evariste Galois

92340 BOURG LA REINE

représentée par Maître Océanne AUFFRET DE PEYRELONGUE de la SELARL AUFFRET DE PEYRELONGUE, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG : N° RG 20/03146 – N° Portalis DBX6-W-B7E-UJYE

Monsieur [O] [J]

de nationalité Française

17, Square Evariste Galois

92340 BOURG LA REINE

défaillant

S.E.L.A.R.L. FHB es qualité d’administrateur judiciaire de la SAS FINANCIERE ANDDRO

76 COURS GEORGES CLEMENCEAU

33000 BORDEAUX

représentée par M^e Valérie MONPLAISIR, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.E.L.A.R.L. PHILAE es qualité mandataire judiciaire se la SAS ANDDRO

23 rue de Margaux

33000 BORDEAUX

représentée par M^e Valérie MONPLAISIR, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

******

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 3 avril 2018, la SCI [J], dont le gérant est monsieur [O] [J], a acquis auprès de la société MASSI 16 Immobilier et de la société Koch Invest un immeuble sis 44 rue Fondaudège à Bordeaux. Cet immeuble était d’ores et déjà donné à bail à la SAS FINANCIERE ANDDRO en vertu d’un bail dérogatoire soumis aux dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce, à effet du 14 décembre 2017 avec les anciens propriétaires, pour une durée de 24 mois. Ce bail prévoyait le versement d’un loyer annuel de 58 000 euros HT avec indexation et d’un dépôt de garantie à la charge du preneur de 9800 euros correspondant à deux loyers.

La société FINANCIERE ANDDRO a quitté les lieux le 18 décembre 2019.

Le 19 mars 2020, le conseil de la SAS FINANCIERE ANDDRO a adressé à la SCI [J] un courrier la mettant en demeure de restituer le dépôt de garantie.

Cette mise en demeure étant restée vaine et reprochant à son bailleur d’être à l’origine d’un préjudice de jouissance pour avoir manqué à son obligation de délivrance, la SAS FINANCIERE ANDDRO, exerçant sous l’enseigne commerciale « Hexagone Groupe » a, par acte extrajudiciaire délivré le 14 mai 2020, saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1303, 1719, 1720 et 1721 du code civil, aux fins de voir condamner in solidum la SCI BERTAND et monsieur [O] [J] à lui payer diverses sommes à titre de remboursement du dépôt de garantie et des dommages et intérêts.

Reprochant à son locataire de ne pas avoir remis en état les locaux avant leur restitution, notamment à la suite d’un sinistre survenu le 26 mai 2018, une chute de grêle ayant endommagé la couverture de l’immeuble, provoquant des infiltrations d’eau au sein du local loué et ayant donné lieu à expertise amiable concluant à une indemnisation à hauteur de 11 108.59 euros HT, soit 13 330,31 euros TTC à verser au locataire pour la remise en état des locaux, la SCI [J] a, par acte du 13 mai 2020, assigné la SAS FINANCIERE ANDDRO devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, sur le fondement de l’article 1731 du code civil, en vue, notamment, soit d’ordonner la subrogation de la SCI [J] dans les droits de la société FINANCIERE ANDDRO au titre de son contrat d’assurance pour l’indemnité de remise en état de son local soit d’ordonner le remboursement par la SAS FINANCIERE ANDDRO du montant versé à titre d’indemnisation pour la remise en état de son local et condamner cette société à lui verser une indemnité à dire d’expert au titre de l’indemnité due aux termes du bail dérogatoire.

Les deux affaires ont été jointes par mention au dossier le 24 juin 2020.

Par ordonnance du 8 décembre 2020, le juge de la mise en état a fait droit à la demande DE LA SCI [J] et a ordonné une mesure d’expertise, confiée à monsieur [C] [W].

Le rapport d’expertise a été rendu le 29 juin 2021.

Par ordonnance du 22 mai 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise formée par la société FINANCIERE ANDDRO, au motif que celle-ci aurait dû demander non pas une nouvelle mesure d’expertise mais, en temps utiles, une extension de la mission de l’expert.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 octobre 2024.

Celle-ci a été révoquée le 17 octobre 2024 à la demande de maître [N] pour mise en cause des organes de la procédure collective, la SAS FINANCIERE ANDDRO ayant fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire selon jugement du tribunal de commerce de Bordeaux du 10 avril 2024.

Par acte du 29 octobre 20024, la SCI [J] et monsieur [J] ont assigné en intervention forcée la SELARL PHILAE es qualité de mandataire judiciaire de la SAS FINANCIERE ANDDRO et la SELARL FHB es qualité d’administrateur judiciaire de la SAS FINANCIERE ANDDRO.

La jonction a été ordonnée par mention au dossier du 16 janvier 2025.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2025. Le jour de la clôture, des conclusions n°8 et une pièce n°29 ont été communiquées par la SCI [J].

En réplique, par « conclusions de procédure » notifiées le 8 octobre 2025 par RPVA, la SAS FINANCIERE ANDDRO, la SELARL PHILAE es qualité de mandataire judiciaire et la SELARL FHB es qualité de d’administrateur judiciaire, demandent au tribunal d’écarter des débats ces dernières conclusions ainsi que la pièce n°29 nouvellement produite.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2025, la SAS FINANCIERE ANDDRO, la SELARL PHILAE et la SELARL FHB, es qualités, demandent au tribunal :

In limine litis, de déclarer nulles les opérations d’expertise de monsieur [W],

En tout état de cause, condamner la SCI [J] à leur payer les sommes suivantes :

-9 800 euros au titre du dépôt de garantie,

-23 520 euros au titre du préjudice de jouissance,

-20 074,05 euros au titre du remboursement des travaux relevant de l’obligation de délivrance conforme du bailleur,

Juger que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure soit au 13 mars 2020,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

A titre subsidiaire,

— Ordonner avant dire droit un complément d’expertise avec pour mission de donner un avis sur l’imputation de la charge des travaux entre le preneur ou le bailleur et sur les préjudices subis par la société Financière ANDDRO,

— En tout état de cause, débouter la SCI [J] de ses demandes,

Condamner la SCI [J] à leur payer une somme de 7000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner le maintien de l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs demandes, la SAS FINANCIERE ANDDRO, la SELARL PHILAE et la SELARL FHB es qualité (ci-après le preneur), exposent in limine litis que le rapport d’expertise encourt la nullité au motif que le principe du contradictoire aurait été violé, et les constatations de l’expert viciées, dès lors que le bailleur a entrepris des travaux, sans autorisation de l’expert ou du tribunal, avant le démarrage des opérations d’expertise. Il est également soutenu que l’expert n’a pas rempli sa mission dès lors qu’il n’a pas donné son avis sur les travaux réalisés par le preneur lors de son occupation des lieux, de sorte qu’il ne pouvait pas donner son avis sur les travaux restant à sa charge.

Le preneur en déduit que dès lors que le rapport est inexploitable en raison du non-respect du contradictoire et du non-respect des termes de la mission, la nullité est encourue. Dès lors que le bailleur est défaillant dans l’administration de la preuve, les demandes doivent être rejetées.

Sur le fond, il est sollicité le remboursement du dépôt de garantie et le preneur souligne le comportement abusif du bailleur qui veut faire supporter à son ancien preneur la réfection totale de son immeuble, qui n’a pu être reloué que parce que le bailleur a enfin réalisé des travaux de mise en conformité du local.

Sur le préjudice de jouissance, il est soutenu que la SAS FINANCIERE ANDDRO n’a jamais été en mesure de jouir paisiblement des locaux alors même qu’elle a supporté le coût d’importants travaux normalement à la charge du bailleur, en raison de problèmes d’infiltration, de chauffage, de climatisation, de surconsommation énergétique, de mise en danger des personnes suite à l’amiante découverte dans les locaux sans que le bailleur n’ait jamais pris de disposition pour remédier aux troubles. Est également soulignée la vétusté de l’immeuble. Si le bailleur justifie avoir changé la chaudière en janvier 2019, cela démontre le préjudice entre le 22 décembre 2017 et le mois de janvier 2019. Le preneur reproche aussi au bailleur de ne pas avoir procédé au remplacement de la verrière en mauvais état subissant des infiltrations d’eau malgré l’établissement de devis à l’initiative du preneur, effectués en raison de l’inaction du bailleur. Le preneur explique en outre que la SAS FINANCIERE ANDDRO n’a pas perçu l’indemnité qui lui revenait pour réaliser les travaux d’embellissement intérieurs après le dégât des eaux car le bailleur n’a pas fait réaliser les travaux de réfection de la toiture pour lesquels il a quant à lui été indemnisé par son propre assureur, l’indemnité ayant d’ailleurs été réduite en raison de la vétusté du local. Si elle a perçu une indemnité de la part de son propre assureur, c’est uniquement pour l’endommagement du matériel informatique et technique utilisés pour son activité professionnelle de maître d’œuvre.

Le preneur ajoute qu’il n’a pas à supporter la carence du bailleur qui n’a pas attrait l’assureur dans la cause et qui se trouve aujourd’hui prescrit pour agir contre celui-ci. Il est ainsi demandé un préjudice de jouissance correspondant à 20% du montant du loyer sur deux ans, soit 23 520 euros. Il est également demandé le remboursement des frais engagés pour la réalisation de travaux incombant selon lui au bailleur à hauteur de 20 074,05 euros (plomberie, climatisation, chauffage, électricité, peinture). Il reproche au bailleur son manquement à son obligation de délivrance, dont il ne peut s’exonérer en considérant que le preneur a pris les locaux en l’état après les avoir visités, cette prise de possession des lieux ne pouvant équivaloir à une renonciation du preneur à se prévaloir de ses droits concernant l’obligation d’entretien du bailleur. Il estime que le bailleur est à l’origine de son propre préjudice et s’oppose à la demande formée en dernier lieu à titre d’indemnité pour impossibilité de relouer le local alors que cela résulte du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et son absence de réalisation de travaux.

Subsidiairement, il demande d’ordonner un complément d’expertise pour donner mission à l’expert de différencier les travaux relevant de l’obligation de délivrance du bailleur de ceux qui relèvent des obligations d’entretien et éventuellement d’aménagement du preneur.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 août 2025, la SCI [J] et monsieur [J] demandent au tribunal de:

— Fixer au passif de la SAS FINANCIERE ANDDRO les sommes suivantes :

-11 108,59 euros HT soit 13 330,31 euros TTC au titre du remboursement de l’indemnisation d’assurance due par la SAS FINANCIERE ANDDRO à la SCI [J],

-16 655.89 euros TTC au titre du défaut d’entretien conformément au rapport d’expertise,

-119 86 euros TTC à titre d’indemnité d’occupation dont le montant est égal au loyer majoré de 50% pour la période du 28 décembre 2019 au 30 avril 2021,

-7600 euros au titre des taxes foncières sur 2020 et 2021 et de la taxe sur locaux vacants de l’année 2021,

-333.04 euros représentant la moitié du coût de l’état des lieux de sortie dressé par huissier de justice,

-8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— fixer au passif de la procédure collective les dépens de l’instance incluant les frais de l’expertise judiciaire,

— l’autoriser à retenir le dépôt de garantie jusqu’au paiement de la totalité des sommes dues par la SAS FINANCIERE ANDDRO envers la SCI BERTAND,

— débouter la SAS FINANCIERE ANDRO de ses demandes à l’encontre de la SCI et à l’encontre de monsieur [J].

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que contrairement à ce que soutient le preneur, la SAS FINANCIERE ANDDRO a bien perçu l’indemnité de son assureur à hauteur de 13 3350,31 euros TTC et que cette indemnité correspond aux agencements professionnels, ce qui doit être reversé au bailleur, non à ses équipements informatiques qui ont été évalués par l’expert amiable à 928,18 euros ; elle doit donc reverser l’indemnité reçue plus la franchise.

Ils font en outre valoir que selon l’état des lieux d’entrée du 22 décembre 2017, le local pris à bail était en bon état sauf quelques éléments en état moyen. Ils ajoutent pouvoir se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil qui prévoit qu’en l’absence d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu en bon état les pièces non visées dans l’état des lieux d’entrée, de sorte que le preneur devait rendre un local majoritairement en bon état mais que tel n’a pas été le cas, comme en atteste l’état des lieux de sortie. Ils ajoutent qu’en application de l’article 12 du bail, le preneur doit rendre en état de toutes réparations le local ou à défaut régler au bailleur le coût des travaux nécessaires à leur remise en état, ce qui est corroboré par l’article 5.6 du bail.

Pour évaluer les réparations et leur montant, ils ont donc sollicité du juge de la mise en état une expertise judiciaire. Ils soulignent qu’il n’entrait pas dans la mission de l’expert de déterminer les coûts pris en charge par l’assureur et que celui-ci n’a pas chiffré ce qui avait déjà été chiffré par les assurances suite au sinistre. Ils soulignent que l’expert a chiffré le coût de la remise en état du fait du défaut d’entretien du locataire à 16.655,89 euros, non à 8.169 euros, le rapport comportant une erreur matérielle sur ce point attestée par l’expert, le montant à la charge du bailleur étant de 3588 euros. Ils ajoutent que si la SCI a entrepris des travaux d’embellissement du local après le départ du preneur, l’expert l’a constaté et aucun grief ne peut en résulter dès lors que si l’expert en avait tenu compte cela aurait été nécessairement en faveur de la société preneuse, le coût de remise en état étant alors moindre.

En ce qui concerne leurs demandes complémentaires, les défendeurs estiment au visa de l’article 12.4 du bail, que dès lors que les travaux de remise en état n’ont pas été réalisés, la SCI est fondée à réclamer le versement d’une indemnité égale au dernier loyer en cours majorée de 50% pendant la durée nécessaire à la remise en état des locaux, à compter de la date d’expiration du bail. Ils précisent que le local n’a pas pu être reloué jusqu’au 1er mai 2021 par la faute de la société FINANCIERE ANDDRO. Ils en déduisent que l’indemnité est due pour la période du 28 décembre 2019 au 30 avril 2021, soit 16 mois, soit 119 856 euros, outre les charges à savoir la taxe foncière 2020 et 2021, outre le remboursement de la taxe sur les logements vacants que la SCI a dû payer en 2021 à défaut de pouvoir relouer le local. Ils demandent en outre le remboursement de la moitié des frais d’état des lieux de sorti dressé par huissier, en application de l’article 18 du bail. Ces sommes étant supérieures au montant du dépôt de garantie, ils demandent l’autorisation de conserver ce dépôt jusqu’à paiement et sollicitent le rejet de la demande de restitution au visa de l’article 1732 du code civil.

En réplique aux demandes reconventionnelles, la SCI [J] et monsieur [J] font valoir que la SAS FINANCIERE ANDDRO est de particulière mauvaise foi en ce qu’elle profère des allégations mensongères sur l’état du local et n’a jamais contesté la délivrance conforme du bien ni ne s’est plainte d’aucun grief lors de son occupation des lieux. Ils soutiennent que le local a été loué en bon état comme l’atteste l’état des lieux d’entrée et rappelle que l’entretien du local lui incombait en application de l’article 5 du bail, tout en soulignant que seules les grosses réparations incombaient au bailleur, de sorte que les jurisprudences invoquées par la partie adverse ne sont pas pertinentes. Ils reprochent au preneur de ne pas avoir effectué les travaux d’entretien ni de remise en état du local après le sinistre de sorte que les demanderesses sont de mauvaise foi lorsqu’elles se prévalent d’un préjudice de jouissance imputable au bailleur.

En particulier, sur la chaudière ils soulignent que celle-ci a été remplacée par une chaudière neuve au mois de janvier 2019 et s’étonnent que le preneur ait pris à sa charge des travaux de réparation alors que ceux-ci auraient pu être pris au titre de la garantie de l’équipement. Ils soulignent en outre que si des problèmes de chaudière avaient pu être constatés par l’ancien propriétaires des lieux avant la cession, ceux-ci ont été pris en charge et réparés fin 2017 début 2018 par l’ancien propriétaire.

Sur la climatisation, ils font valoir qu’en application de l’article 5.4 du bail, il appartenait au preneur de prendre à sa charge les frais de réparation de la climatisation, de sorte qu’aucun trouble de jouissance ne peut être indemnisé.

Sur l’amiante, ils soulignent que l’expert n’a relevé aucun travaux à réaliser sur ce point et que le diagnostic amiante a été remis au preneur au moment de la signature du bail.

Sur les infiltrations de la verrière, ils soulignent que le bailleur a à sa charge la réfection du toit et contestent les allégations selon lesquelles il aurait tenté de faire supporter ce coût au preneur. Ils indiquent que néanmoins les travaux ont pris du retard du fait de l’expertise amiable et de l’intervention du dirigeant de la SAS FINANCIERE ANDDRO qui a fait intervenir un expert d’assuré. Ils en déduisent que le retard pris est aussi imputable au preneur et rappellent qu’il leur avait été indiqué que le nécessaire avait été fait pour remédier à la fuite par le preneur de sorte qu’il n’était pas nécessaire de faire intervenir un couvreur pendant l’expertise. Ils soulignent qu’en 2019, le preneur ne s’était pas plaint d’un préjudice de jouissance. En tout état de cause, ils rappellent que la garantie de jouissance paisible cesse en cas de force majeure et que tel est bien le cas puisque les infiltrations de la toiture résultent d’une tempête. Ils contestent les allégations selon lesquelles le local serait vétuste, ce qui n’a pas non plus été relevé par l’expert judiciaire et insistent sur le manquement du preneur à son devoir d’entretien.

Sur la demande de complément d’expertise, ils s’y opposent au motif qu’il s’agit d’une demande de contre-expertise déguisée et que la SAS FINANCIERE ANDDRO ne peut se plaindre d’un préjudice lié à sa propre carence dans l’entretien des lieux.

MOTIFS

Sur les demandes préalables

Sur la recevabilité des conclusions n° 8 et de la pièce n°29 communiquées le jour de la clôtureAux termes de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Selon l’article 16 du même code, le juge doit en toute circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, après avoir déjà conclu 7 fois, la SCI [J] et monsieur [J] ont cru devoir déposer des conclusions le jour de la clôture, avec une pièce 29, empêchant ainsi la partie adverse de reconclure avant la clôture.

Ces nouvelles conclusions déposées tardivement doivent en conséquence être déclarées irrecevables, de même que la pièce n°29.

1.2 Sur la demande de nullité de l’expertise

Aux termes de l’article 175 du code de procédure civile : « La nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure. »

Selon l’article 177 du même code : « Les opérations peuvent être régularisées ou recommencées, même sur-le-champ, si le vice qui les entache peut être écarté. »

La demande de nullité de l’expertise ne constitue pas une exception de procédure au sens de l’article 73 du même code et ne peut relever que de la compétence du juge du fond, de sorte qu’elle doit être soumise au tribunal, non au juge de la mise en état.

Il résulte de la combinaison des articles 175 et 114 du code de procédure civile, que la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, la mission confiée à l’expert par le juge de la mise état avait pour objet de « décrire le cas échéant les travaux de remise en état et de reprise en chiffrant le coût des réparations nécessaires ». Cette mission a été ordonnée par le juge de la mise en état, sur demande du bailleur qui souhaitait, selon les termes de l’ordonnance, « décrire les travaux nécessaires, déterminer les travaux de reprise à charge du locataire sortant, chiffrer le coût des réparations nécessaires et d’une manière générale toutes constatations utiles à la juridiction ». Il s’ensuit que l’expert n’avait pas pour mission d’évaluer les travaux à réaliser durant l’occupation des lieux, pour que le bailleur satisfasse à son obligation de délivrance, et qui ont été pris en charge par le preneur comme semble le supposer ce dernier. Et il doit être souligné que la SAS FINANCIERE ANDDRO n’a pas demandé d’élargir la mission de l’expert pour évaluer les travaux réalisés par ses soins lors de son occupation des lieux. Dès lors, peu importe que le bailleur ait fait réaliser des travaux postérieurement à la sortie des lieux du preneur et avant les opérations d’expertise, leur réalisation, limitant le champ d’investigation et les constats de l’expert, comme celui-ci l’a d’ailleurs relevé dans son rapport, venant le cas échéant diminuer le coût de remise en état à la charge du preneur, non les augmenter.

Il n’est pas ailleurs pas reproché à l’expert d’avoir manqué au respect du contradictoire dans ses relations avec les parties.

Ainsi, la demande de nullité du rapport n’étant fondée sur aucun manquement à des règles touchant à l’ordre public ou à des règles substantielles, elle doit être rejetée.

Sur les demandes du preneur

2.1 Sur la demande indemnitaire formée au titre du manquement du bailleur à son obligation d’assurer une jouissance paisible à son locataire

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et soit y faire pendant la durée du bail les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

En l’espèce, il est constant que le preneur est entré dans les lieux le 17 décembre 2017, que la SCI [J] a acquis l’immeuble louée en avril 2018 et que le preneur a quitté les lieux 18 décembre 2019. Il est également constant qu’un sinistre a eu lieu le 26 mai 2018 et a endommagé la verrière.

Selon les pièces produites, de nombreux échanges par courriels ont eu lieu entre monsieur [J], gérant de la SCI [J] (pièce 2), et monsieur [F], pour le groupe Hexagone (enseigne commerciale de la SAS FINANCIERE ANDDRO), entre le 31 janvier 2019 et le 19 juin 2019. Il ressort de ces échanges que le 31 janvier 2019 (pièce 2 demandeurs) monsieur [F] a alerté le bailleur sur l’existence d’une fuite en toiture mais le 2 février suivant, il lui a indiqué que le nécessaire avait été fait par son équipe de sorte qu’il était inutile d’envoyer un couvreur. Il alertait toutefois sur la présence d’eau dans la cave. A la suite de ce courriel, monsieur [J] a répondu le 7 février qu’il se déplacerait pour la fuite dans la cave puis, le 15 avril 2019, il a indiqué qu’une entreprise interviendrait prochainement pour remplacer la canalisation d’évacuation des eaux pluviales traversant la chaufferie et la cave et que son architecte serait là. Il ressort des échanges entre le bailleur et le preneur au sujet de la réfection de la toiture et de la réfection de la verrière que monsieur [F] était en réalité en charge des devis et de leur transmission au bailleur mais que leur obtention prenait du temps, empêchant la réalisation des travaux et exposant le local à de nouvelles fuites (cf courriel du 19 juin 2019 de monsieur [F], pièce 2, demandeur). Il ne ressort pas de ces échanges que le bailleur refuserait de réaliser les travaux ou traînerait particulièrement.

Il résulte d’une facture du 29 janvier 2019 que le bailleur a procédé au remplacement de la chaudière. Si ce remplacement a eu lieu plus d’un an après l’entrée dans les lieux du preneur, force est de constater que le preneur ne démontre pas de dysfonctionnement de la chaudière avant cette date, l’intervention ayant eu lieu le 20 février 2018 portant la mention « RAS » et « électrode allumage : Ok » avec préconisation de faire ramoner le conduit d’évacuation, ce qui a été fait par le preneur le 1er mars 2018. Si l’attestation établie par monsieur [V], en date du 1er septembre mentionne l’existence de pannes de chauffage en raison d’une installation vétuste de chauffage, il ne peut en être déduit un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible des lieux, dès lors qu’il n’est pas démontré que le preneur a particulièrement alerté le bailleur sur les difficultés rencontrées avec le chauffage.

S’agissant de la découverte de présence d’amiante dans les locaux, dont il est déduit une mise en danger des occupants, force est de constater que le constat de repérage d’amiante précise que les matériaux sur lesquels de l’amiante a été repérée (sous-sol, cave, sous-sol, chaufferie) sont non dégradés et qu’il est préconisé de réaliser une évaluation périodique, de sorte qu’aucun danger pour les occupants n’est caractérisé.

S’agissant de l’existence d’une fuite de la climatisation nécessitant des frais d’entretien excédant ceux normalement prévus, force est de constater que cette affirmation n’est étayée par aucun élément objectif (avis technicien, factures, devis). En tout état de cause, selon les termes de l’article 5.4 du bail, le preneur doit non seulement entretenir mais aussi réparer ou remplacer les équipements spécifiques tels que la climatisation.

Il résulte de ces éléments que le preneur, qui supporte la charge de la preuve, échoue à démontrer que le bailleur a manqué à son obligation de le faire jouir paisiblement des lieux, celui-ci ayant répondu aux sollicitations du preneur pour effectuer les réparations nécessaires et ne démontre pas non plus l’existence d’un trouble de jouissance, étant souligné que les photographies produites pour attester de l’état de vétusté (pièce 14), sont inexploitables, aucun élément ne permettant de les rattacher au local loué ni même de déterminer la pièce du local concerné.

2.2 Sur la demande de remboursement des travaux réalisés par le preneur

Aux termes de l’article R. 145-35 du code de commerce : « Ne peuvent être imputés au locataire : /1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; /2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ; /3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; /4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ; /5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. /La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. /Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »

Le preneur soutient avoir supporté le coût de travaux relatifs à l’installation de chauffage, au remplacement de la chaudière, à l’installation électrique et à la peinture, alors que ceux-ci auraient dû être à la charge du bailleur, pour un total de 20 074,05 euros.

En premier lieu, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur l’imputabilité ou non du coût des travaux de chauffage, plomberie et climatisation, il doit être constaté que contrairement à ce que soutient le preneur, la pièce n°3 n’est pas une facture mais un simple devis, de sorte que le montant du 4781 euros ne saurait être mis à la charge du bailleur, le preneur ne justifiant pas de son paiement.

En deuxième lieu, ainsi que cela a été souligné plus haut, le remplacement de la chaudière le 10 janvier 2019 a été effectué par le bailleur. D’ailleurs, la facture produite (pièce 11) est bien adressée à Monsieur [J] [O] résidant à Bourg-La-Reine (92) pour monsieur [J] 44 rue Fondaudège à Bordeaux, qui est l’adresse du local litigieux.

En troisième lieu, s’agissant des travaux réalisés à la demande de la SAS ANDDRO et qui dont donné lieu à une facture du 22 avril 2020, pour des travaux réalisés le 4 juillet 2019 par la société Tech-Elec, ceux-ci portent sur la « pose d’éclairage non fournis dans les bureaux et les pièces, relamping dégagement, pose de ventilation cuisine, pose PC et RJ45, fourniture cordon RJ45 et baie de brassage, pose et raccordement onduleurs, remplacement appareillage sur lignes existante et test et repérage réseaux info », il n’est pas justifié en quoi ces équipements devraient être mise à la charge du bailleur, ces éléments étant des éléments d’équipement des bureaux loués.

En dernier lieu, les travaux de peinture dont il est demandé remboursement à hauteur de 4100,58 euros ne relèvent pas des gros travaux à la charge du bailleur et devront être pris en considération lorsqu’il sera statué sur la demande de restitution du dépôt de garantie, au regard de l’état du local restitué.

Les demandes formées au titre du remboursement des travaux seront en conséquence rejetées, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une nouvelle expertise pour déterminer si les travaux réalisés par le preneur relevaient ou non du bailleur, une telle mesure n’ayant pas vocation à suppléer la carence probatoire d’une partie.

La demande de restitution du dépôt de garantie dépendant de l’issue donnée à la demande du bailleur concernant le coût des travaux à réaliser dans le local à la suite de la sortie du preneur, elle sera examinée plus loin.

Sur les demandes du bailleur

3.1 Sur la demande de fixation au passif de la SAS FINANCIERE ANDDRO de la somme de 16 655,89 euros TTC au titre du défaut d’entretien

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil : « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » Selon l’article 1731 du même code, « s’il n’a pas fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

L’article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Le bailleur doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le locataire est quant à lui tenu, suivant les dispositions de l’article 1754 du code civil, des réparations locatives ou de menu entretien, sauf clause contraire stipulée au bail.

Des dommages et intérêts peuvent être alloués au bailleur, lorsque le locataire restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations ; ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état, sans que l’indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de la dépense.

Selon l’article 5.3 du bail dérogatoire conclu par la SAS FINANCIERE ANDDRO et les sociétés KOCH INVEST et MASSI 16 IMMOBILIER, aux droits desquelles est venue la SCI [J], « le preneur sera tenu d’effectuer dans les lieux loués, pendant toute la durée du bail et à ses frais, toutes les réparations et travaux de décoration, d’entretien, de nettoyage et en général, tous remplacements, réfections, mises aux normes qui s’avèreront nécessaires pour quelque cause que ce soit, à l’exception des charges limitativement énumérées à l’article 606 du code civil. ». Suivant les dispositions de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Selon l’article 5.4, « le preneur devra en outre entretenir, réparer ou remplacer tous équipements spécifiques, tels que monte-charges, ascenseurs, climatisation, ventilation, installations électriques et téléphoniques, câblages informatiques ou autres, conformément aux normes en vigueur, afin de les maintenir en cours de bail et de les rendre en fin de bail, aux normes et en parfait état d’utilisation. ». Enfin l’article 5.6 précise que « le preneur devra, en fin de bail, remettre les lieux loués et les équipements qui s’y trouvent, aux normes et en parfait état de réparation, d’entretien et de remplacement.

Les éventuels manquements de la SAS FINANCIERRE ANDDRO doivent être appréciés à la lumière des obligations mises à la charge du preneur aux termes du bail dérogatoire précité et doivent également être appréciés au regard de l’état du bien lorsqu’il a été restitué, comparativement à son état lors de la prise d’effet du bail.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été réalisé par le bailleur de l’époque, la société KOCH INVEST, et le preneur, le 22 décembre 2017. Il n’est pas très détaillé, celui-ci comportant très peu de commentaires littéraux et surtout des croix dans des cases. Il en résulte que les parties privatives sont en état d’usage (cave, parking, jardin, balcon, terrasse), que l’ensemble des pièces sont en « bon état », à l’exception du sol et des plinthes de la cuisine, des murs des bureaux 1 et 2 en RDC et des fenêtres (vitres et volets) de l’accueil qui sont en état moyen. Dans une autre pièce (a priori pièce 2 rez-de-chaussée), le sol est également inscrit en état moyen. Il en va de même de la « pièce 8 », non localisable.

En conséquence, la SAS FINANCIERE ANDDRO était tenue, à l’exception des éléments qualifiés « d’état moyen » de restituer le local en bon état.

Un état des lieux de sortie a été établi le 18 décembre 2019 en présence du bailleur et du preneur, contrairement à ce qui est soutenu, par huissier de justice, donc plus détaillé. Il fait apparaître un certain nombre de dégradations du local.

Par ailleurs, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que « au titre du défaut d’entretien des ouvrages, à charge du locataire, au regard des dispositions du bail », celui-ci a estimé à 16 655,89 euros le coût de remise en état.

La lecture combinée des états des lieux d’entrée et de sortie et du rapport d’expertise judiciaire permet de retenir les éléments suivants, étant rappelé que l’expert a réalisé ses constatations le 1er mars 2021, tandis que le départ du locataire a eu lieu le 18 décembre 2019, soit plus d’un an avant.

Au rez de chaussée :

En ce qui concerne la partie Accueil, l’état des lieux d’entée mentionne un bon état, sauf les fenêtres, vitres et volets, en état moyen. L’état des lieux de sortie mentionne un « état d’usage », la présence de stickers publicitaires « Hexagone/groupe » restés collés sur le vitrage. Il indique que la porte d’entrée fonctionne et constate 5 traces de dépose d’appareil.

L’expert estime le coût d’enlèvement du sticker et le nettoyage des traces de dépose d’appareil à 75 euros au total.

S’agissant du hall au pied de l’escalier, l’état des lieux d’entrée retient un bon état. L’état des lieux de sortie retient que le sol (carrelage) est en état d’usage, le mur recouvert d’une peinture propre, avec un petit impact au droit des escaliers à 1,80 m du sol. Le mur côté pièce 1 présente deux trous chevillés et deux trous de clous. L’expert a chiffré les coûts de réparation pour le calfeutrement et peinturage de ces deux zones à (417,60+210) 627,60 euros.

S’agissant de la pièce 2, l’état des lieux d’entrée retient un bon état sauf pour le sol, qualifié de moyen. L’état des lieux de sortie retient des autocollants collés sur la porte, 10 trous chevillés sur le plafond peint, une trace d’impact sur le soubassement en PVC. L’expert retient au titre de l’enlèvement des stickers et le calfeutrement, de l’éclat sur le sous-bassement pvc et le peinturage des 10 trous au plafond un coût de (60+165+300) 525 euros.

Dans le dégagement 1, non mentionné dans l’état des lieux d’entrée donc présumé en bon état, l’état des lieux de sortie relève que la peinture est cloquée au niveau de la jonction avec la verrière et qu’un carreau de carrelage bouge particulièrement. L’expert évalue le coût au titre du carreau à resceller à 60 euros et au titre de la reprise de la peinture à 540 euros, soit une somme totale de 600. La plaque de propreté estimée par l’expert à 300 euros n’a pas à être évaluée, sa dégradation ne résultant pas de l’état des lieux de sortie ni même de l’expertise.

Dans la pièce n°3, en bon état dans l’état des lieux d’entrée, il est indiqué dans l’état des lieux de sortie qu’il existe des petits éclats de peinture sur la face extérieur de la porte de communication, que sur la face intérieure il y a une trace de frottement, que le sol en carrelage est en état d’usage , de même que la peinture murale, qu’il y a deux trous chevillés sur le mur côté fenêtre, que sur le mur côté wc, il y a un trou chevillé, que le plafond peint présente de nombreux trous de clous et trous chevillés, que le luminaire fonctionne, que la porte vitrée s’ouvre et se ferme correctement à clé même si la poignée est légèrement branlante et qu’il y a trois petits trous de clous sur les ouvrants.

L’expert estime le peinturage de la porte de communication (120 euros), le calfeutrement et peinturage des deux trous de cheville côté fenêtre (315 euros), côté wc (345 euros), côté plafond (529,20 euros), et sur les ouvrants (30 euros) et la refixation de la poignée de porte (15 euros), soit un total de 1354,20 euros. En revanche, il n’y a pas lieu de d’estimer le remplacement du luminaire qui fonctionnait lors de l’état des lieux de sortie.

ETAGE 1

Concernant le premier étage, l’état des lieux d’entrée n’est pas précis et ne fait pas état de toutes les pièces mentionnées dans l’état des lieux de sortie. Les mentions portées sont « bon état », sans autre précision.

Pièce 1 : l’état des lieux de sortie mentionne un parquet flottant particulièrement usé en partie centrale. Il est indiqué : « plafond peint, rien à signaler, à l’exception de petits trous autour de l’ampoule ». L’expert retient pour cette pièce un coût de réfection pour le plafond en raison de nombreux trous au plafond à hauteur de 1200 euros. Or, cela ne ressort pas de l’état des lieux de sortie, de sorte que ces travaux ne peuvent être mis à la charge du preneur. Au titre du parquet flottant anormalement usé, il retient une somme de 2880 euros.

Pièce 2 : il est indiqué dans l’état des lieux de sortie que le sol du parquet flottant présente des traces d’usure, que les dalles de faux plafond en état d’usage présentent des petits trous et qu’il y a la présence d’une auréole sur une plaque située dans l’angle au-dessus de la fenêtre. L’expert retient au titre du remplacement du parquet flottant anormalement usé et tuilé du fait des infiltrations une somme de 1800 euros et une somme de 72 euros au titre du remplacement des dalles de faux plafond, soit une somme totale de 1872 euros.

Les mêmes réparations sont retenues pour la pièce 3, pour un coût total de (864+72) 936 euro. Toutefois, il convient de relever que l’état des lieux de sortie a seulement relevé l’existence d’une moquette ancienne, usée, ainsi qu’une peinture en état d’usage. Il n’y a pas lieu de remplacer les dalles de plafond ni le parquet flottant.

Passerelle : l’état de lieux de sortie mentionne que les vitrages de la verrière sont sales, que la peinture est cloquée sur la sous-face du balcon supérieure et que sur les montants de la verrière la peinture blanche est abimée. Au titre du nettoyage de la verrière du fait des infiltrations, de la reprise de la peinture après infiltrations et de la mise en peinture de la sous face du balcon suite à infiltrations l’expert retient un coût de (240+180+180) 600 euros.

Pièce 5 : au titre du recollement de la plinthe décollée, du peinturage des murs après infiltrations et du remplacement de douze plaques de faux plafond, l’expert retient un coût de (72+750+144 euros) 966 euros. Toutefois, il convient de souligner que l’état des lieux de sortie ne mentionne pas traces d’infiltration nécessitant la reprise de la peinture, celle-ci étant seulement mentionnée en « «état d’usage ». En revanche il a constaté des auréoles sur 2 plaques de faux plafond et des trous sur une dizaine de plaques. Un coût de (72 + 144) 216 euros peut être retenu.

ETAGE 2

Aucune mention particulière pour cet étage dans l’état des lieux d’entrée, à l’exception de la cuisine ;

Palier : l’état des lieux de sortie mentionne un vitrage brisé sur la verrière et la présence d’auréoles autour du puits de jour. L’expert chiffre à 150 euros les frais de peinturage.

Pièce 1 : l’état des lieux de sortie constate qu’une plaque de faux plafond a été remplacée et qu’elle ne présente pas le même aspect que les autres. L’expert chiffre le coût à 12 euros.

Pièce 3 : l’état des lieux de sortie mentionne que le parquet flottant est abîmé, qu’il manque un néon et qu’un autre ne fonctionne pas. Il constate trois auréoles sur les plaques de faux plafond et un éclat sur le vitrage de la petite fenêtre. L’expert chiffre le coût de ces réparations au titre du remplacement du parquet, de la mise en place d’un luminaire de type fluo, du remplacement d’un luminaire de type fluo, du remplacement d’une dalle de faux plafond après infiltration et du remplacement du vitrage de la petite fenêtre à la somme totale de (1578,66+156+156+12+120) 2010,66 euros

Pièce 5 : l’état des lieux de sortie constate que 5 plaques de faux plafond ont été retirées. L’expert chiffre le coût de remplacement à 12 euros mais il n’a comptabilisé qu’une seule plaque de sorte qu’il faut retenir 12x5 soit 60 euros

WC : l’état des lieux de sortie constate que l’abattant est branlant, qu’au plafond, la plaque centrale a été retirée et qu’il y a des auréoles sur les plaques de plâtre. L’expert retient pour le remplacement de l’abattant des wc et du peinturage des plaques BA 13 en faux plafond suite à infiltration une somme de (15+60) 75 euros

Pièce 6 (cuisine). L’état des lieux d’entrée mentionnait un bon état sauf pour le sol et les plinthes qui étaient en état moyen. L’état des lieux de sortie fait mention d’un plan de travail dans l’angle de la pièce et de l’absence d’une plaque de faux plafond. L’expert retient pour le remplacement des plaques de faux plafond manquantes et à changer et le plan de travail à évacuer une somme de (12+24+120)156 euros. Il convient, au regard de l’état de lieux de sortie de ne retenir que le remplacement d’une plaque et l’évacuation du plan de travail (12+120) soit 132 euros.

Combles : pour les combles à débarrasser, l’expert retient un coût de 60 euros, étant souligné que lors de l’état des lieux le locataire a indiqué que ce qui était stocké (laine de verre, escabeau) l’a été suite au dégât des eaux.

Au total, l’évaluation des travaux à retenir, sur la base de l’évaluation faite par l’expert, est de 11 249 euros.

Il n’y a pas lieu de tenir compte des frais de remplacement de serrures retenus par l’expert, cela ne ressortant pas de l’état des lieux de sortie, de même que des frais d’entretien de chaudière ou de climatisation puisqu’il ne s’agit pas de travaux de remise en état des lieux.

Ainsi, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie et du rapport d’expertise, que le locataire a restitué un local dans un moins bon état que celui qui lui a été donnée initialement, peu important l’attestation de l’agent ayant commercialisé le local commercial (pièce 16 demandeur), ses affirmations selon lesquelles il a pu « constater une nette amélioration des prestations entre la chose initialement louée et les locaux » occupés par la SAS FINANCIERE ANDDRO, n’étant étayée par aucun élément objectif.

De plus, s’il doit être souligné que nombreux désordres sont liés à des infiltrations issues du toit et de la verrière qui n’ont pu être réparés lorsque le preneur était dans les lieux, les échanges de courriels entre le preneur et le bailleur démontrant les difficultés à obtenir des devis et à démarrer les travaux, empêchant ainsi le locataire de procéder aux travaux de remise en état intérieurs, il n’en demeure pas moins que ces travaux de remise en état lui incombent.

Mais il doit être rappelé que le preneur n’est resté que deux ans dans les lieux et qu’il ne saurait être tenu à une obligation de remise à neuf du local alors qu’il n’est ni soutenu ni allégué que les locaux qui lui ont été donnés en location étaient en très bon état.

L’expert n’a pas tenu compte du temps de presence du preneur dans les locaux, de sorte qu’il y a lieu d’appliquer une décote de 30%. Ainsi, il convient de faire droit à la demande de la SCI [J] à hauteur de 7874 euros au titre des travaux de remise en état.

Sur la demande de fixation au passif de la SAS FINANCIERE ANDDRO d’une somme au titre du remboursement de l’indemnisation perçue après sinistre du 26 mai 2018L’état des lieux de sortie, suivi de l’expertise, démontrent que le preneur n’a pas procédé aux travaux de remise en état des locaux après le sinistre du 26 mai 2018. Ces travaux de remise en état ont été évalués plus haut. Si, dans son rapport l’expert judiciaire a évalué à 3558 euros les travaux à la charge du bailleur du fait de l’état de vétusté de la verrière, force est de constater qu’il a mis à la charge du preneur un certain nombre de travaux de reprises rendus nécessaire du fait d’infiltrations, ce qui implique nécessairement les désordres issus du sinistre du 26 mai 2018. Il a été dit plus haut que le preneur doit indemniser le bailleur pour ces désordres. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de fixer au passif de la société FINANCIERE ANDDRO le montant de l’indemnité d’assurance, à supposer même qu’elle ait reçu cette somme ce qu’elle conteste, cette demande aboutissant à indemniser deux fois un même préjudice.

Sur la demande de fixation au passif de l’indemnité d’occupationAux termes de l’article 12.2 du contrat de bail précaire sous un paragraphe dénommé « Restitution des locaux », « Le preneur devra également rendre les lieux loués en parfait état de toutes réparations, au sens du présent bail, ou à défaut, régler au bailleur le coût des travaux nécessaires pour leur remise en parfait état ». Selon l’article 12.4 « dans tous les cas le preneur sera redevable d’une indemnité égale au dernier loyer en cours, majoré de cinquante pour cent des charges pendant la durée nécessaire pour cette remise en état, à compter de la date d’expiration du bail ou de non délaissement des locaux par le preneur ».

Selon l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre./Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

Le preneur a quitté les lieux le 18 décembre 2019. Le contentieux entre le preneur et le bailleur s’est judiciarisé les 13 et 14 mai 2020 par deux actions croisées, le preneur demandant la restitution du dépôt de garantie, le bailleur demandant le paiement des travaux résultant du sinistre. Au mois de décembre 2020, sur demande du bailleur, une expertise judiciaire a été ordonnée pour évaluer le montant des travaux de réparation à la suite du départ du locataire. L’expert a rendu son rapport au mois de juin 2021 mais le bailleur a reloué dès le 1er mai (pièce 23 défendeur). Il s’ensuit que le bailleur n’a pu relouer son bien que 16 mois après le départ de son locataire du fait de la procédure judiciaire. Il convient toutefois de rappeler que les travaux de réfection de la toiture et de réfection de la verrière, à la charge du bailleur, ont pris du temps et n’ont pu être réalisés avant le départ du preneur en décembre 2019, de sorte que le preneur ne peut être tenu pour seul responsable du délai de réalisation des travaux avant remise en location, celui-ci n’étant pas maître de la date de réalisation des travaux sur la toiture et sur la verrière. Pour le reste, à savoir des travaux de reprise permettant le rebouchage de trous et la mise en peinture, le changement de revêtement de sol très usagé, une durée d’un mois d’immobilisation du local pour travaux peut être retenue. Ainsi, il sera fait droit à la demande à hauteur de 2450 euros correspondant à quinze jours de loyer.

3.4 Sur la demande de fixation au passif de la SAS FINANCIERE ANDDRO des sommes dues au titre des taxes foncières 2020 et 2021 et de la taxe sur les locaux vacants de 2021

Aux termes de l’article 9.2 du bail dérogatoire, intitulé « Impôts et taxes », « la taxe foncière et la taxe sur les locaux à usage de bureaux seront remboursés au bailleur au vu des justificatifs fournis par le bailleur ».

En l’espèce, le bailleur justifie de la taxe foncière pour 2020, tandis que le preneur ne prétend pas la lui avoir déjà payée. Il sera fait droit à la demande à hauteur de 3494 euros. En revanche, la demande formée au titre de la taxe foncière 2021 doit être rejetée, le preneur ayant quitté les locaux le 18 décembre 2019. Il en va de même de la demande au titre de la taxe sur les locaux vacants puisqu’il a été dit plus haut que le bailleur devait réaliser des travaux de reprise de la toiture et de la verrière avant de pouvoir remettre en location.

3.5 Sur la demande de fixation au passif de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie

En application de l’article 3.1 du bail dérogatoire, lorsque l’état des lieux est effectué par un huissier, celui-ci est fait aux frais partagés du preneur et du bailleur. Le preneur ne soutient pas avoir assumé pour moitié les frais d’état des lieux établi par huissier de justice le 18 décembre 2019. Toutefois, force est de constater que le coût de cet état des lieux n’est pas justifié de sorte que la demande ne peut qu’être rejetée.

4.Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En l’espèce, il résulte des stipulations prévues au bail dérogatoire, à l’article 8 intitulé “dépôt de garantie”, que “pour garantir l’ensemble des obligations lui incombant le preneur devra verser au bailleur au jour de la signature des présentes un dépôt de garantie représentant deux mois de loyer soit 9800 euros (…) cette somme sera rendue au preneur en fin de location après remise des clés, paiement de tous les loyers et charges, de même que toute somme dont il pourrait être débiteur envers le bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable par le fait du preneur à quelque titre que ce soit. Lors du départ du preneur, pour quelque cause que ce soit, le dépôt de garantie s’imputera en priorité sur le montant des réparations dû par le preneur”.

Compte tenu des manquements du preneur à ses obligations d’entretien et de réparation, qui sont avérés, la SAS FINANCIERE ANDDRO sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la SCI [J] à lui rembourser la somme de 9800 € au titre du dépôt de garantie.

En conséquence, en application de l’article 1347-1 du code civil, la créance fixée au passif de la société FINANCIERE ANDDRO au bénéfice de la SCI [J] sera de 4018 euros au titre du solde restant dû après imputation du dépôt de garantie, pour les travaux dus par le preneur après restitution du local loué, l’indemnité d’occupation et la taxe foncière.

5. Sur les frais du procès

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, il y a lieu de fixer au passif de la SAS FINANCIERE ANDDRO, partie perdante, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, il y a lieu de fixer au passif de la SAS FINANCIERE ANDDRO la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE IRRECEVABLES les conclusions n°8 et la pièce 29 notifiées tardivement par la SCI [J],

REJETTE la demande de nullité de l’expertise judiciaire,

REJETTE la demande de restitution du dépôt de garantie versé par la SAS FINANCIERE ANDDRO,

REJETTE les demandes indemnitaires présentées par la SAS FINANCIERE ANDDRO, la SELAL FHB es qualité de mandataire judiciaire de cette société et de la SELARL PHILAE es qualité d’administrateur judiciaire de cette société au titre du préjudice de jouissance et au titre des frais de travaux engagés en lieu et place du bailleur,

REJETTE la demande de nouvelle expertise formée par la SAS FINANCIERE ANDDRO, la SELAL FHB es qualité de mandataire judiciaire de cette société et de la SELARL PHILAE es qualité d’administrateur judiciaire de cette société,

FIXE au passif de la liquidation judiciaire de la SAS FINANCIERE ANDDRO, au bénéfice de la SCI [J], les sommes suivantes :

—  4018 euros au titre du solde restant dû après imputation du dépôt de garantie, pour les travaux dus par le preneur après restitution du local loué, l’indemnité d’occupation et la taxe foncière 2020,

—  2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes de la SCI [J] au titre de la fixation au passif de la SAS FINANCIERE ANDDRO du montant de l’indemnité d’assurance perçue au titre du sinistre du 26 mai 2018, au titre de la taxe foncière de 2021, de la taxe sur les locaux vacants de 2021 et de partage des frais d’état des lieux de sortie,

FIXE les dépens de la procédure au passif de la liquidation judiciaire de la SAS FINANCIERE ANDDRO, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

REJETTE la demande de la SAS FINANCIERE ANDDRO, la SELAL FHB es qualité de mandataire judiciaire de cette société et de la SELARL PHILAE es qualité d’administrateur judiciaire de cette société formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT