Tribunal Judiciaire

site des Tintelleries

[Adresse 2]

[Localité 5]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 7]

Minute :

N° RG 24/00760 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752I3

JUGEMENT

DU : 07 Août 2025

[G] [C]

C/

[Y] [A]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 07 août 2025

Jugement rendu le 07 Août 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [G] [X] née [B], demeurant [Adresse 9] (RÉP. TCHÈQUE)

représentée par M^e Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

M. [Y] [A], demeurant [Adresse 3]

assisté par M^e Emmanuelle OSMONT, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-2024-000430 du 05/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

DÉBATS : 12 juin 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/00760 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752I3 et plaidée à l’audience publique du 12 juin 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 07 Août 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 15 novembre 2013, Mme [G] [X] née [B] a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [A] pour un logement situé [Adresse 4] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à M. [A] un commandement de payer la somme de principale de 18 334,45 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [A] le 28 novembre 2023.

Par assignation du 25 avril 2024, Mme [X] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour demander de :

— constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives à compter du 23 janvier 2024 ;

— ordonner l’expulsion du défendeur et tous occupants de son chef dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100,00 euros par jours de retard, avec si besoin le concours de la force publique ;

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, aux frais risques et périls de M. [A] qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui lui sera délivrée ;

— condamner M. [A] à lui payer la somme de 18511,79 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 23 janvier 2024, échéance de janvier incluse, avec intérêts de droit à compter de chacune des échéances impayées ;

— condamner M. [A] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer depuis la résiliation jusqu’à la totale libération des lieux ;

— condamner M. [A] à lui payer la somme de 2000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [A] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé en raison d’un défaut d’adressage, un avis de passage ayant été déposé par l’intervenant social.

L’affaire a été évoquée une première fois à l’audience du 4 juillet 2024. Après de multiples renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 12 juin 2025.

A cette audience, Mme [X], représentée par son conseil, s’en réfère oralement ses dernières conclusions. En vertu de celles-ci, elle demande au tribunal de :

— débouter M. [A] de l’ensemble de ses demandes,

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 23 janvier 2024 pour défaut de paiement des loyers et charges,

— prononcer en conséquence la résiliation du bail à compter du 22 janvier 2024 ;

— ordonner l’expulsion du défendeur et tous occupants de son chef dans le mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100,00 euros par jours de retard, avec si besoin le concours de la force publique ;

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, aux frais risques et périls de M. [A] qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui lui sera délivrée ;

— condamner M. [A] à lui payer la somme de 18511,79 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 23 janvier 2024, échéance de janvier incluse, avec intérêts de droit à compter de chacune des échéances impayées ;

— condamner M. [A] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer depuis la résiliation jusqu’à la totale libération des lieux ;

— condamner M. [A] à lui payer la somme de 3000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [A] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

La bailleresse précise en outre s’opposer à la demande de délais de paiement formulée par M. [A].

Pour s’opposer à la demande de nullité du contrat de bail, la demanderesse relève à titre principal, sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2224 du code civil, que l’action du défendeur est prescrite, le bail ayant été conclu le 15 novembre 2013. Elle fait valoir que la reconduction du contrat de bail à compter du 15 novembre 2019 ne diffère pas le délai de prescription, à l’instar du commandement de payer qui ne suspend ou n’interrompant pas le délai de la prescription.

A titre subsidiaire, la demanderesse soutient que le logement était décent lors de la conclusion du bail et qu’il n’a pas été réalisé d’état des lieux d’entrée en ce sens.

Pour s’opposer au moyen fondé sur l’erreur et sur le dol, la demanderesse énonce que Monsieur [A] connaissait parfaitement l’état du logement qu’il prenait à bail.

Pour faire face au moyen fondé sur l’absence d’un élément essentiel du contrat, elle énonce que Monsieur [A] a eu connaissance de l’annexe listant les travaux à effectuer, puisque l’acte authentique contenant le bail d’habitation régularisé à son profit mentionne en dernière page la liste des documents qui y sont annexés. Elle précise que le défendeur a apposé ses paragraphes sur la liste des travaux annexée à l’acte authentique.

Pour s’opposer aux moyens soulevés par le défendeur relatifs au travail dissimulé et à la fraude à la Caisse d’allocation familiale, Mme [X] fait valoir que le travail dissimulé relève de la compétence du conseil de prud’hommes et que les versements de la Caisse d’allocation familiale au titre des aides personnalisées au logement sont bien repris dans le décompte des sommes dues.

Au soutien de ses demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et charges, d’expulsion et de condamnation à l’arriéré locatif, la demanderesse expose que le défendeur est défaillant dans le règlement de ses loyers et charges depuis plusieurs années, sa dette locative s’élevant à la somme de 18 511,79 euros au 23 janvier 2024. Elle affirme que, contrairement aux dires du locataire, les loyers n’étaient pas couverts par l’allocation de la Caisse d’allocation familiale, cette dernière ne versant l’allocation entre les mains du notaire que depuis le mois d’octobre 2023. Elle précise que depuis le mois d’octobre 2023, le fils du défendeur lui verse la partie du loyer non couverte par la Caisse d’allocation familiale mais que la dette locative évoquée dans le commandement de payer n’a pas été épurée. Elle affirme que lorsque le contrat s’est tacitement renouvelé le 15 novembre 2019, la clause relative à la réduction des loyers en contrepartie de travaux n’a pas, quant à elle, été renouvelée.

En défense, M. [A], représenté par son conseil, s’en réfère oralement à ses dernières conclusions. En vertu de celles-ci il demande au tribunal de :

— débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes ;

— constater la nullité du bail en date du 15 novembre 2013 et celui du 15 novembre 2019 ;

— ordonner à la demanderesse la restitution de la somme de 30 000,00 euros, correspondant aux loyers sur l’ensemble de la période ;

— constater qu’il existe un bail de fait depuis son occupation du logement ;

— à titre subsidiaire, constater qu’il existe un bail de fait depuis son occupation du logement et jusqu’à ce jour aux conditions de fait jusqu’à ce jour, à savoir sans versement de loyer prouvé jusqu’au mois d’octobre 2023, puis avec un versement de loyer d’un montant de 274,00 euros par mois couvrant le loyer et les charges depuis octobre 2023 et qui courra jusqu’au 15 novembre 2025 selon les mêmes conditions ;

— à titre infiniment subsidiaire, constater que le montant des loyers était de 100,00 euros par mois, outre les charges rétroactivement à la date de la prescription au 25 avril 2019 et qu’ils ont été couverts par la CAF à hauteur de 274 euros par mois depuis octobre 2023 ;

— lui accorder un report de la dette de 4240,00 euros à deux ans à compter de la présente décision ;

— à titre très subsidiaire, lui accorder un échelonnement de cette dette sur deux années, soit un versement de 176,00 euros par mois sur 24 mois ;

— constater que l’infraction de travail dissimulé est remplie et faire application des dispositions de l’article 40 du code de procédure pénale ;

— condamner Mme [X] à lui verser la somme de 3500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la défenderesse aux dépens.

Au soutien de sa demande de nullité du contrat de bail, le défendeur fait valoir que le contrat ne respecte pas les dispositions d’ordre public en raison de la non décence du logement lors de son emménagement. Il soutient avoir réalisé des travaux de gros œuvres : une installation permettant un chauffage normal, des installations d’évacuation des eaux ménagères, une cuisine ou un coin cuisine aménagé, une installation sanitaire intérieure et un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces.

Monsieur [A] soutient que le bail est affecté d’une erreur, dès lors que le notaire n’avait pas connaissance de l’état du logement et que le notaire n’a pas été informé par le notaire de la clause relative à la règlementation sur l’état du logement.

Le défendeur expose que la nullité pour dol est encourue, dès lors que la bailleresse a omis de préciser au notaire l’état du logement, information importante pour la conclusion du contrat et qui pouvait entraîner l’absence de possibilité réglementaire de louer la maison d’habitation.

Le défendeur soutient que le contrat est dépourvu d’un élément essentiel. Elle énonce que la loi exclut une clause de réduction de loyer en contrepartie de travaux de remise en conformité et de gros œuvres. Il ajoute que la liste n’a pas été produite par le demandeur.

Pour s’opposer à la prescription de son action en nullité soulevée par la demanderesse, il expose que le contrat conclu le 15 novembre 2013 a ensuite été reconduit par tacite reconduction le 15 novembre 2019, cette tacite reconduction devant s’analyser comme la conclusion d’un nouveau contrat. Il affirme ainsi que si la prescription de trois ans de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 était retenue, le point de départ de cette prescription devait s’appliquer au jour où le titulaire du droit avait connu ou aurait dû connaitre les faits permettant d’exercer son action, soit en l’espèce à la date de l’assignation le 25 avril 2024, date à laquelle il a pris connaissance du fait qu’il était illégal de louer un immeuble dans les conditions prévues par le contrat. Le défendeur fait valoir que si le tribunal venait à appliquer la prescription quinquennale de droit commun, le point de départ de la prescription devait alors être fixé au 15 avril 2019, date du second contrat conclu par tacite reconduction, précisant que l’envoi du commandement de payer le 23 novembre 2023 avait interrompu le délai. Ainsi, le défendeur soutient que, dans les deux hypothèses, son action en nullité n’est pas prescrite.

M. [A] reproche par ailleurs à la demanderesse d’avoir délibérément détourné l’usage du contrat pour le faire travailler sans le déclarer, constituant ainsi l’infraction de travail dissimulé. Il affirme en outre qu’elle a fraudé la Caisse d’allocation familiale en déclarant qu’il ne payait aucun loyer alors qu’elle percevait en réalité les aides personnalisées pour le logement à hauteur de 283 euros par mois.

Enfin, pour s’opposer aux demandes de résiliation du contrat de bail et d’expulsion, M. [A] expose que le contrat de bail conclu le 15 novembre 2013 stipulait que si le montant du loyer mensuel était de 500,00 euros par mois, ce loyer serait ramené à 100 euros par mois pendant les six premières années en raison des travaux déjà effectués, et ceux restant à effectuer, par le locataire. Il fait ainsi valoir que le renouvellement du contrat le 15 novembre 2019 a entrainé un renouvellement de cette clause réduisant le loyer à 100,00 euros par mois. Il soutient ainsi que puisque l’APL était fixée depuis le mois d’octobre 2023 à 283,00 euros par mois, le loyer et les charges de 80,00 euros par mois étaient couverts par l’allocation de la Caisse d’allocation familiale. Il affirme en outre avoir versé des loyers en liquide à la demanderesse qui ne lui a jamais remis de quittance de loyer en contrepartie.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité du contrat de bail :

Sur l’action en nullité :

Sur la prescription de l’action en nullité du premier contrat conclu le 15 novembre 2013 :Il résulte de l’article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer.

Ainsi, l’action en nullité à l’encontre d’un contrat de bail se prescrit par cinq ans. En effet, la prescription de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui prévoit une prescription triennale ne s’applique pas à la nullité du contrat de bail en lui-même mais aux actions dérivant d’un contrat de bail.

En l’espèce, il résulte des éléments produits aux débats qu’un contrat de bail a été conclu 15 novembre 2013 devant Maître [W] [Z], notaire, entre Mme [X], bailleresse, et M. [A], locataire, pour une durée de six ans.

Or, les causes de nullité invoquées par M. [A] étaient présentes dès la conclusion du contrat de bail le 15 novembre 2013. Dès lors, le locataire aurait dû connaitre les causes de nullité invoquées dès la conclusion du contrat devant le notaire, de sorte que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au 15 novembre 2013 et que ce dernier courait jusqu’au 15 novembre 2018.

Ainsi, l’action en nullité concernant le contrat de bail conclu le 15 novembre 2013 entre Mme [X] et M. [A] sera déclarée irrecevable au regard de la prescription.

Sur le second contrat reconduit tacitement le 15 novembre 2019 :- Sur le non-respect du critère de décence et sur l’absence de cause au contrat

Il résulte de l’article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 2242 du code civil, l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

De jurisprudence constante, des conclusions constituent une demande en justice.

Aux termes de l’article 2244 du code civil, le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

De jurisprudence constante, l’interruption ne profite qu’à celui qui a agi.

Aux termes de l’article 1108 du code civil, Quatre conditions sont essentielles pour la validité d’une convention :

— Le consentement de la partie qui s’oblige ;

— Sa capacité de contracter ;

— Un objet certain qui forme la matière de l’engagement ;

— Une cause licite dans l’obligation.

Aux termes de l’article 1162 du code civil, le contrat ne peut déroger à l’ordre public ni par ses stipulations, ni par son but, que ce dernier ait été connu ou non par toutes les parties.

En application de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre un logement décent.

Aux termes de l’article 2 de la loi du 06 juillet 1989, cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1215 du code civil, lorsqu’à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.

Il résulte de la combinaison de l’article 2224 et 1215 du code civil que l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet, de sorte que la prescription quinquennale de l’action en nullité d’une telle obligation pour cause illicite commence à courir au jour de l’acte.

En l’espèce, le 15 novembre 2019, le contrat a été tacitement, reconduit conformément à la clause de renouvellement tacite prévue par le contrat.

Par conséquent, M. [A] était donc en droit de solliciter la nullité pour défaut de cause ou défaut de licite jusqu’à la date du 15 novembre 2024.

Cependant, M. [A] ne démontre pas avoir réalisé un acte interruptif de la prescription pendant ce délai. En effet, la demande tendant à la nullité du contrat de bail a été effectuée pour la première par le conseil de M. [A] uniquement à la date du 27 novembre 2024 dans ses premières conclusions.

— Sur la demande de nullité fondé sur le dol et l’erreur :

Il résulte de l’article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 1144 du code civil, le délai de l’action en nullité ne court, en cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts et, en cas de violence, que du jour où elle a cessé.

Aux termes de l’article 2242 du code civil, l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

De jurisprudence constante, des conclusions constituent une demande en justice.

Aux termes de l’article 2244 du code civil, le délai de prescription ou le délai de forclusion est également interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d’exécution ou un acte d’exécution forcée.

De jurisprudence constante, l’interruption ne profite qu’à celui qui a agi.

Aux termes de l’article 1215 du code civil, lorsqu’à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.

En l’espèce, les causes de nullité invoquées par M. [A] étaient présentes dès la conclusion du contrat de bail le 15 novembre 2013. Dès lors, le locataire aurait dû connaitre les causes de nullité invoquées dès la conclusion du contrat devant le notaire, de sorte que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au 15 novembre 2013 et que ce dernier courait jusqu’au 15 novembre 2018.

En outre, même en considérant que la reconduction tacite du bail permet de nouveau à M. [A] d’invoquer une erreur ou un dol lors de la conclusion du bail pendant un délai de cinq ans, ce moyen ne saurait être retenu, dès lors qu’il résulte des éléments du dossier que M. [A] réside dans le logement, objet du bail, et qu’il a effectué des travaux dans ce dernier depuis 2013, de sorte qu’il connaissait l’état du logement au moment de la reconduction du bail.

Par ailleurs, M. [A] ne démontre pas avoir réalisé un acte interruptif de la prescription pendant ce délai depuis la reconduction du bail. En effet, la demande tendant à la nullité du contrat de bail a été effectuée pour la première par le conseil de M. [A] uniquement dans ses premières conclusions datées du 27 novembre 2024, soit quinze jours après la fin de l’éventuel nouveau délai de prescription.

Par conséquent, la demande de nullité du contrat de bail conclu le 15 novembre 2019 sera également déclarée irrecevable au regard de la prescription.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, s’agissant du montant du loyer, le contrat de bail indique que « La présente location est consentie et acceptée moyennant un loyer annuel de SIX MILLE EUROS (6.000 €), qui sera payable mensuellement et d’avance le premier de chaque mois, par termes d’égal montant de CINQ CENT EUROS (500,00 €) par mois, le paiement du premier terme devant avoir lieu lors de la remise des clés au locataire. En raison de travaux déjà réalisés par le locataire et ceux restant à effectuer par le locataire dans l’immeuble loué, le loyer durant les six premières années est ramené à 100,00 € par mois ».

Ainsi, il ressort de cette clause que la volonté des parties était de réduire le loyer à 100,00 euros par mois pendant 6 ans, à savoir de 2013 à 2019. Il n’y a cependant pas lieu de considérer, contrairement aux dires du défendeur, que la clause concernant la réduction du loyer s’est maintenue à l’issue de cette période de 6 années. Ainsi, le loyer mensuel était bien de 500,00 euros à compter du 15 novembre 2019.

Il ressort du décompte inclus dans le commandement de payer par la bailleresse que M. [A] n’a pas payé de loyer entre le mois de novembre 2020 et septembre 2023. Il résulte en outre du décompte versé par Mme [X] et des attestations auprès de la Caisse d’allocations familiales de M. [Y] [A] qu’elle perçoit depuis le mois d’octobre 2023 des versements de la CAF au titre de l’aide personnalisée au logement ainsi que des versements du fils de son locataire, M. [F] [A], pour le reste à charge.

M. [A] affirme avoir effectué des versements en liquide avant le mois d’octobre 2023 mais ne rapporte pas la preuve de ces versements. En effet, l’écrit de la part du défendeur ne peut être suffisant, dès lors qu’on ne se constitue pas de preuve à soi-même. En outre, l’attestation de son fils, M. [F] [A], apparaît insatisfaisante à démontrer la preuve de ces versements, dès lors qu’elle n’est pas circonstanciée (pas d’éléments sur la période des versements et sur leur montant).

Ainsi, au regard des éléments précédents et notamment du décompte de la bailleresse, il apparaît que la dette locative arrêtée au 23 janvier 2024 s’élève à la somme de 18 334,45 euros. Ainsi cette dernière n’a pas augmenté entre le commandement de payer et la date de l’assignation.

Par conséquent, M. [A] sera condamné à payer à Mme [X] la somme de 18334,45 euros au titre des loyers et charges arrêtées au 23 janvier 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 23 novembre 2023, date du commandement de payer.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 23 novembre 2023, ce commandement de payer accordant au locataire un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme de 18 334,45 euros correspondant aux loyers et charges impayés entre les mois de novembre 2020 et septembre 2023.

Or, d’après les historiques de versement, ladite somme n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payé.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 janvier 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la demanderesse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il n’y a par ailleurs par matière à assortir cette condamnation d’une astreinte, la bailleresse disposant de voies de droit appropriées pour obtenir l’exécution forcée de la mesure d’expulsion et cette dernière étant indemnisée au titre de l’occupation sans droit ni titre par le locataire, comme décidé ultérieurement dans le présent jugement.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant des loyers et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 546,57 euros, du 24 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [X] ou à son mandataire.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, M. [A] sollicite un report de la dette ou, à titre subsidiaire, un échelonnement à hauteur de 176 euros par mois de la dette. Or, au regard du montant important de la créance, il convient de constater que les mensualités proposées par le locataire ne permettent pas de couvrir l’intégralité de la créance. En outre, M. [A] n’apporte pas d’élément particulier concernant une amélioration future de sa situation financière qui justifierait de reporter le paiement de sa dette.

Par conséquent, il convient de rejeter les demandes de M. [A].

Sur le travail dissimulé :

La demande relative à l’infraction de travail dissimulée n’étant pas de la compétence du juge des contentieux de la protection, M. [A] sera débouté de cette demande.

Sur les frais du procès :

M. [A], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Au regard de la situation économique de M. [A], actuellement bénéficiaire du revenu de solidarité active, il convient de débouter Mme [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande de nullité des contrats de bail formulée par M. [Y] [A] ;

CONDAMNE M. [Y] [A] à payer à Mme [G] [X] née [B] la somme de 18 334,45 euros (dix-huit mille trois cent trente-quatre euros et quarante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2024, échéance de janvier incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 23 novembre 2023 ;

CONSTATE que le contrat conclu le 15 novembre 2013 entre M. [Y] [A] et Mme [G] [X] née [B] concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8] est résilié depuis le 24 janvier 2024 ;

ORDONNE à M. [Y] [A] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

REJETTE la demande d’astreinte formée par Mme [G] [X] ;

CONDAMNE M. [Y] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 546,57 euros par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [Y] [A] à payer à Mme [G] [X] née [B] la somme de 18 334,45 euros (dix-huit mille trois cent trente-quatre euros et quarante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêté au 23 janvier 2024, échéance de janvier incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 23 novembre 2023 ;

REJETTE la demande de report ou d’échelonnement de la créance formée par M. [Y] [A] ;

DEBOUTE M. [Y] [A] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [Y] [A] aux dépens, en ce compris notamment le commandement de payer du 23 novembre 2023 ;

DEBOUTE Mme [G] [X] née [B] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 août 2025, et signé par le juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,