N° RG 24/01478 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757C5

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 13]

N° RG 24/01478 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757C5

Minute : 25/49

JUGEMENT

Du : 13 Janvier 2025

M. [W] [E]

C/

M. [R] [H]

Mme [C] [M]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [W] [E]

[Adresse 10]

[Localité 8]

comparant

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [H]

[Adresse 5]

[Localité 9]

non comparant

Mme [C] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 6]

non comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Décembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2019, M. [W] [E] a consenti un bail d’habitation à M. [R] [H] et Mme [C] [M] sur un logement situé au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel payable d’avance le 1er du mois de 437 euros et d’une provision pour charges de 10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1486 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [R] [H] et Mme [C] [M] le 5 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 septembre 2024 à M. [R] [H] et le 19 septembre à Mme [C] [M], M. [W] [E] a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de, au visa des articles 1728 et suivants, 1224 et suivants, 1741 du code civil, des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 849 alinéa 2, 514 et suivants, 696 et 700 du code de procédure civile :

à titre principal :

— juger que les termes du commandement de payer en date du 4 juillet 2024 n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois et que l’assurance locative n’a pas été fournie dans le délai d’un mois visé par ce commandement ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

à titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation du bail pour le non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances, ainsi que pour le défaut de production d’une attestation d’assurance ;

en tout état de cause :

— ordonner l’expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef, immédiatement et sans délai et, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 2827 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation et charges dus au 12 septembre 2024 ainsi que ceux qui seraient dus au jour du jugement cette condamnation étant assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— fixer au montant conventionnel du loyer augmenté des charges, l’indemnité d’occupation due mensuellement par les défendeurs à payer ladite indemnité d’occupation mensuelle à M. [W] [E] à compter du 4 septembre 2024 jusqu’à complète libération des locaux ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les défendeurs à supporter les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation EXPLOC, de l’assignation de sa dénonciation (EXPLOC) et de la signification du jugement à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car les locataires n’ont pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social, toutefois, le travailleur social a retranscrit une conversation téléphonique avec M. [H] au terme de laquelle ce dernier indiquait que Mme [M] a quitté les lieux depuis 2 ans, qu’il a lui-même quitté le logement pour aller travailler en Bretagne, et prévoit de revenir prochainement pour vider les lieux et rendre les clés au propriétaire.

Par courrier reçu au greffe le 13 décembre 2024, M. [R] [H] a indiqué qu’il n’assisterait pas à l’audience car il avait quitté le logement depuis le 1er décembre 2024 et qu’il est séparé de Mme [C] [M] depuis le 19 avril 2022.

À l’audience du 17 décembre 2024, M. [W] [E] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa demande en paiement à la somme de 4 128 euros à la date de l’audience. Il déclare qu’il n’a pas récupéré les clés du logement et que M. [R] [H] a des dettes auprès de la CAF.

M. [R] [H] et Mme [C] [M], régulièrement cités à personne pour Monsieur et suivant les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile pour Madame, ne comparaissent et ne sont pas représentés.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [E] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de location, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et visant un délai de deux mois a été signifié aux locataires le 4 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1486 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 septembre 2024.

Par ailleurs, aucune partie ne sollicite de délais de paiement ni de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire, les lieux étant inoccupés.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [W] [E] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur le délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le bailleur sollicite l’expulsion immédiate des locataires. Il ressort du courrier de M. [R] [H] que celui-ci a quitté le logement depuis le 1er décembre 2024. De même, Mme [C] [M] a quitté le logement, comme son ex-compagnon l’a précisé depuis 2022, ce dont atteste le fait que l’ensemble des actes de procédure lui aient été signifiés à l’adresse objet du bail suivant les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Dès lors, le logement étant désormais inoccupé, le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé, une telle suppression étant dans l’intérêt du bailleur comme de M. [H] et Mme [M] puisqu’elle évitera l’accroissement inutile de la dette.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner conjointement M. [R] [H] et Mme [C] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 447 euros, du 5 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Faute de clause de solidarité prévoyant expressément la solidarité au titre de l’indemnité d’occupation au sein du bail, le paiement de cette indemnité sera conjoint.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [W] [E] verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 17 décembre 2024, M. [R] [H] et Mme [C] [M] lui devaient la somme de 2827 euros, échéance de décembre incluse, se décomposant comme suit :

—  2399,60 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail ;

—  1728,40 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 17 décembre 2024, échéance de décembre incluse.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Une clause de solidarité étant insérée au bail, les locataires sont tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

M. [R] [H] et Mme [C] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme de 2399,60 euros au bailleur au titre du solde de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

De même et eu égard à ce qui a été précédemment jugé, ils seront condamnés conjointement au paiement de la somme de 1 728,40 euros au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 17 décembre 2024, échéance de décembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [R] [H] et Mme [C] [M] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [H] et Mme [C] [M], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, les locataires ayant quitté les lieux loués, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er novembre 2019 entre M. [W] [E] (bailleur), d’une part, et M. [R] [H] et Mme [C] [M] (locataires), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 5 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [R] [H] et Mme [C] [M], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [R] [H] et Mme [C] [M] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

SUPPRIME le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion immédiate et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE conjointement M. [R] [H] et Mme [C] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 447 euros (quatre cent quarante-sept euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [R] [H] et Mme [C] [M] à payer à M. [W] [E] la somme de 2 399,60 euros (deux mille trois cent quatre-vingt-dix-neuf euros et soixante centimes) au titre du solde de loyers et de charges arrêté à la date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE conjointement M. [R] [H] et Mme [C] [M] à payer à M. [W] [E] la somme de 1728,40 euros (mille sept cent vingt-huit euros et quarante centimes) au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 17 décembre 2024, échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DÉBOUTE M. [W] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE M. [W] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [R] [H] et Mme [C] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 juillet 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 17 septembre 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 janvier 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge