EXTRAIT des MINUTES du GREFFE du TRIBUNAL JUDICIAIRE de CAMBRAI
N° RG 21/01272 – No Portalis DBZO-W-B7F-CYTN S.A.S.U. PARIS HEXAGONE PROPERTIES C/S.A. AUBERT FRANCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI
JUGEMENT DU 16 Juin 2022
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI a, dans l’affaire opposant :
DEMANDERESSE
LA SOCIETE PARIS HEXAGONE PROPERTIES (PHP) venant aux droits de la société EUROBAIL,
SASU immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 848 102 620,
7, rue de l’Amiral d’Estaing CS 41694
75116 PARIS
représentée par M^e Olivier CAYET, avocat au barreau de CAMBRAI, postulant, M^e Denis HUBERT, avocat au barreau de PARIS, plaidant,
A:
DEFENDERESSE
LA SOCIETE AUBERT FRANCE société anonyme immatriculée au register du commerce et des sociétés de MULHOUSE sous le numéro 399 226 […],
4, rue de la Ferme – 68700 CERNAY
représentée par M^e Cathy BEAUCHART, avocat au barreau de CAMBRAI, postulant, M^e Mathieu JACOB, avocat au barreau de PARIS, plaidant,
rendu le jugement contradictoire, en premier ressort, dont la teneur suit, par sa mise à disposition au greffe ce jour, 16 Juin 2022, comme cela a été indiqué lors de l’audience de plaidoirie,
après que la cause a été débattue en audience publique le 12 Mai 2022, devant Madame Christine Y, Juge, Magistrat siégeant en Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 813 du Code de procédure civile,
assistée de Monsieur Christian X, Greffier,
en présence de Monsieur Geoffroy HILGER, auditeur de justice,
et qu’il en a été délibéré conformément à la loi.

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Jugement rédigé par Monsieur Geoffroy HILGER, auditeur de justice, sous le contrôle de Mdame Christine Y, juge. Monsieur Geoffroy HILGER, auditeur de justice, a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2012, à effet au 1er octobre 2012, la SA Eurobail, aux droits de laquelle vient la SASU Paris Hexagone Properties (ci-après la société PHP), a donné à bail commercial à la SA Aubert France (ci-après la société Aubert) un local à usage commercial situé à Cambrai (59400) zone commerciale […] – […] d’une superficie d’environ 1 152 m² moyennant un loyer initial net de toutes charges et taxes de 42 000 euros.
Suivant acte 15 février 2021, la société PHP a fait pratiquer une saisie conservatoire de créances entre les mains de la SA LCL pour garantir le paiement de la somme de 55 303,27 euros au titre d’arriérés de loyers et de charges non payés par la société Aubert.
Suivant acte du 18 février 2021, la société PHP a fait dénoncer cette saisie conservatoire à la société Aubert.
La société Aubert, par courrier de son conseil en date du 11 mars 2021, a contesté auprès de la société PHP le montant de la somme réclamée et a proposé une solution transactionnelle.
Suivant acte du 12 mars 2021, la société PHP a fait assigner la société Aubert devant le juge des référés du tribunal de judiciaire de Cambrai aux fins notamment d’obtenir le paiement à titre provisionnel de la somme de 55 303,27 euros au titre des loyers échus, avec intérêts au taux conventionnel Euribor majoré de 4,5 points par an, à compter du 15 février 2021, outre celle de 5 530,32 euros au titre de la clause pénale.
Par acte d’huissier du 23 mars 2021, la société Aubert a fait signifier à la société PHP son congé au 30 septembre 2021 et a fait informer le bailleur qu’elle quitterait les locaux commerciaux loués à cette date.
Selon ordonnance du 22 juin 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Cambrai a notamment condamné la société Aubert à payer à la société PHP la somme de 28 807,37 euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers des 1er et 2° trimestres de l’année 2020, hors la période du 15 mars au 10 mai 2020, et sur le loyer du 2° trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la décision et débouté la société PHP de sa demande au titre de la clause pénale.
Par acte du 26 août 2021, la société PHP a fait assigner la société Aubert devant le tribunal judiciaire de Cambrai aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des loyers échus, majoré des intérêts au taux conventionnel Euribor majoré de 4,5 points l’an à compter du 15 février 2021, et du montant de la clause pénale.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 février 2022, la société PHP demande au tribunal de :
- débouter la société Aubert de toutes ses demandes ;

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- condamner la société Aubert à lui verser la somme de 66 190,94 euros TTC au titre des loyers échus, augmentée des intérêts au taux conventionnel Euribor majoré de 4,5 points l’an, à compter du 15 février 2021, date de la saisie conservatoire; condamner la société Aubert à lui verser la somme de 6 619,09 euros au titre de la clause pénale;
- ordonner la capitalisation des intérêts échus ;
- condamner la société Aubert aux dépens et à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la société PHP expose que le contrat de bail prévoit aux articles 1.5 des conditions générales et 5 des conditions particulières que le loyer annuel de base, hors charges et taxes, s’élève à la somme de 42 000 euros, sur lequel s’applique la TVA. Elle ajoute qu’il est payable d’avance mensuellement à la date d’exigibilité. Elle avance ensuite que le bail prévoit en son article 1.6 que le preneur doit rembourser au bailleur les charges de toute nature relatives aux locaux loués et que l’article 1.7 stipule que le défaut de paiement de toutes les sommes dues par le preneur à leur échéance entraîne une majoration de 10 % HT des sommes dues à titre de pénalité, ainsi que l’application d’un interêt conventionnel calculé au taux Euribor, majoré de 4,5 points, et ce sans mise en demeure préalable. Elle fait enfin valoir que la société Aubert ne s’est pas acquittée du paiement de toutes les sommes dues à son égard.
En réplique aux moyens développés par la société Aubert, elle expose que :
- aux termes de l’article 1.6.2.1, les charges comprennent les honoraires du mandataire du bailleur s’il y en a un et le paiement de ces charges se fait en plus par le biais d’acomptes trimestriels régularisés une fois par an ; elle indique que la régularisation est intervenue et qu’elle n’a jamais été contestée par le preneur ; elle en conclut que la société Aubert est redevable des honoraires de gestion;
- la société Aubert n’a pas été privée de la jouissance et de l’usage des locaux loués pendant la période de fermeture administrative décidée au cours du confinement par le gouvernement; elle ajoute que si d’autres bailleurs institutionnels ont pu accorder des franchises de loyers, ce qui n’est pas démontré, cela ne saurait caractériser une mauvaise foi de sa part;
- elle a pris immédiatement en compte les doléances de son preneur pour mettre fin à l’occupation du parking par la communauté des gens du voyage; elle en conclut qu’elle a respecté son obligation et que la preuve n’est pas rapportée que le preneur a été privé de la jouissance des lieux.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 mars 2022, la société
Aubert demande au tribunal de :
- débouter la société PHP de ses demandes,
à titre reconventionnel,
-juger qu’elle détient sur la société PHP une créance indemnitaire en raison de l’inexécution de son obligation de lui garantir la jouissance paisible des lieux loués, dont le montant ne saurait être inférieur à 50% des loyers concernés par les mois d’intrusion et d’occupation des gens du voyage, soit 32 408,98 euros; en tout état de cause,
- constater et en tant que besoin ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties;
- débouter la société PHP de toutes ses demandes ;
- condamner la société PHP aux dépens et à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Au soutien de ses prétentions, elle expose que la société PHP lui réclame, selon décompte au 15 juillet 2021, la somme de 66 190,94 euros, se décomposant comme suit :
- 329,46 euros au titre du solde de l’échéance du 3° trimestre 2019,
- 15 942,17 au titre de l’échéance du 1er trimestre 2020,
- 15 627,85 euros au titre de l’échéance du 2° trimestre 2020,
- 15 627,85 euros au titre de l’échéance du 3° trimestre 2020,
- 2 142,98 euros au titre du solde de l’échéance du 4° trimestre 2020,
- 5 632,96 euros au titre du solde de l’échéance du 1er trimestre 2021,
- 10 034,83 euros au titre du solde de l’échéance du 2° trimestre 2021,
- 337,74 euros au titre du solde de l’échéance du 3° trimestre 2021,
- 515,10 euros figurant à titre de refacturation dans le décompte sans que ce poste ne soit précisé ou justifié.
Elle souligne aussi que la société PHP n’a rien entrepris pour l’attribution, à hauteur du montant de la provision octroyée en référé, soit 28 807,37 euros, des sommes objets de la saisie conservatoire.
Sur la somme de 329,46 euros au titre du solde de l’échéance du
3° trimestre 2019, elle explique que cette somme correspond à une provision sur honoraires de gestion équivalente à 2,5 % du loyer hors taxe qui n’est pas prévue en tant que telle dans le bail. Elle soutient que l’article 1.6.2.1 du bail ne prévoit qu’un seul appel trimestriel de provision pour charges, de sorte que les honoraires du bailleur font partie des charges communes objet de cet appel de provision. Il en résulte selon elle que les appels complémentaires que la société PHP a facturé sont dénués de fondement contractuel, conformément à l’article L. 145-40-2 du code de commerce et d’autant qu’en 2019, les montants de charges facturés sont supérieurs au montant des charges réelles.
Elle expose ensuite que la somme de 15 942,17 euros correspondant à l’échéance du 1er trimestre 2020 doit être distinguée en ce qu’elle correspond à la somme de 13 791,53 euros facturée au titre du loyer principal et aux sommes de 1 805,86 euros et 344,78 euros facturés au titre des appels de provision pour charges et honoraires de gestion.
Elle soutient que le bailleur, en application de l’article 1719 du code civil, doit délivrer la chose au preneur, lui garantir une jouissance paisible des lieux loués et que dans le cadre de la lutte contre la pandémie de covid-19, elle s’est vue interdire la possibilité de recevoir du public du 15 mars 2020 au 10 mai 2020, d’autant qu’elle ne faisait pas partie de la liste des commerces dits essentiels. Elle souligne ainsi qu’elle a dû fermer son établissement exploité dans les locaux, faute de pouvoir y recevoir sa clientèle, et qu’elle n’a pas pu exploiter les lieux loués conformément à leur destination contractuelle, à savoir l’ouverture et
l’exploitation d’un magasin d’articles de puériculture. Elle en conclut que la société PHP a manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible puisque les locaux n’ont pas pu être loués et cela même, si la société PHP n’est pas responsable de son manquement à ses obligations puisque cette circonstance est susceptible de constituer pour elle une forme majeure. Elle fait donc valoir que cette situation justifie que l’obligation pour le locataire de payer le loyer soit suspendue sur le fondement de l’exception d’inexécution.
Elle soutient également que l’interdiction temporaire d’exploiter les locaux conformément à leur destination contractuelle équivaut à une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil. Elle précise qu’il s’agit d’une perte juridique de la chose louée et que cela a vocation à s’appliquer suite à une décision administrative impliquant la fermeture ou l’interdiction d’utilisation de la chose louée, quand bien même elle ne serait pas imputable au bailleur. Elle fait valoir que l’article 1722 du code civil justifie une réduction du

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prix du bail équivalente au montant des loyers couvrant la période de fermeture des locaux.
Elle fait enfin valoir que l’exigence de bonne foi dans l’exécution des conventions impose aux parties, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si celles-ci ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives. Elle avance que les circonstances exceptionnelles liées à la crise sanitaire justifient une adaptation des modalités du contrat de bail et qu’en refusant une telle adaptation, la société PHP a manqué à l’obligation de bonne foi et au devoir de solidarité contractuelle.
Elle en conclut que sur la somme de 13 791,53 euros TTC, la somme de
2 424,88 euros TTC réclamée pour la période du 16 au 31 mars 2020 au titre des loyers n’est pas fondée.
S’agissant de la somme de 1 805,86 euros TTC, elle précise qu’il s’agit d’une provision pour charges et que son montant est excessif au regard des charges réelles pour l’année 2019 qui se sont élevées à la somme de 1 603,34 euros HT. Elle souligne que le caractère excessif des provisions pour charges est confirmé par l’avoir d’un montant de 5 923,96 euros TTC qui a été adressé en novembre 2021 pour régularisation des charges de l’année 2020. Elle souligne que cet avoir doit être déduit des sommes dues.
S’agissant de la somme de 344,78 euros facturée au titre d’une provision sur honoraires de gestion, elle rappelle que cette facturation est dénuée de fondement contractuel.
Elle expose ensuite que la somme de 15 627,85 euros TTC correspondant à l’échéance du 2° trimestre 2020 doit être distinguée en ce qu’elle correspond à la somme de 13 484,87 euros TTC facturée au titre du loyer principal et aux sommes de 1805,86 euros TTC et 337,12 euros TTC facturés au titre des appels de provision pour charges et honoraires de gestion. Reprenant ses moyens développés précédemment, elle fait valoir que son obligation au paiement du loyer a été suspendue pour la période du 15 mars au 10 mai 2020 inclus, de sorte que la somme de 5 927,41 euros TTC réclamée au titre des loyers est infondée. S’agissant des sommes réclamées au titre des provisions sur charge, elle considère qu’elles sont facturées en violation des stipulations contractuelles.
Elle expose ensuite que la somme de 15 627,85 euros TTC correspondant à l’échéance du 3° trimestre 2020 doit être distinguée en ce qu’elle correspond à la somme de 13 484,87 euros TTC facturée au titre du loyer principal et aux sommes de 1 805,86 euros TTC et 337,12 euros TTC facturés au titre des appels de provision pour charges et honoraires de gestion. Elle fait valoir que la somme 1805,86 euros TTC réclamée ne respecte pas les stipulations de l’article 1.6.2.1 du bail et que celle de 337,12 euros TTC est dénuée de fondement contractuel. Elle estime ensuite qu’une compensation doit s’opérer sur la somme de 13 484,87 euros TTC facturée au titre du loyer avec la créance indemnitaire qu’elle détient contre le bailleur pour le trouble de jouissance lié aux intrusions illicites de gens du voyage.
Elle fait ensuite valoir que la somme de 2 142,98 euros TTC réclamée au titre du solde de l’échéance du 4° trimestre 2020 correspond à des provisions sur charges et pour honoraires de gestion facturés pour des montants de 1 805,86 euros TTC et 337,12 euros TTC qui ne respectent pas les stipulations de l’article 1.6.2.1 du bail. Elle explique qu’elle a intégralement versé le loyer pour ce trimestre mais qu’une nouvelle fermeture administrative a été décidée, de sorte qu’il existe un trop perçu de 4 258,41 euros pour la période du 30 octobre au 27 novembre 2020.

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S’agissant de la somme réclamée à hauteur de 5 632,96 euros TTC pour l’échéance du 1er trimestre 2021, elle expose qu’elle correspond à des provisions sur charges et pour honoraires de gestion facturés pour des montants de 1805,86 euros TTC et 337,12 euros TTC qui ne respectent pas les stipulations de l’article 1.6.2.1 du bail. Pour la somme de 4 258,41 euros TTC, elle estime qu’elle correspond à la somme qu’elle a versée au titre de l’échéance du 4 trimestre pendant la période de confinement, de sorte qu’elle n’était pas due.
Sur la somme de 10 034,83 euros TTC, elle explique qu’elle correspond à 2/3 du montant facturé au titre du loyer et de la provision pour charges pour le 2° trimestre 2021, outre la somme de 337,74 euros TTC facturée au titre de la provision pour honoraires de gestion. Elle explique qu’elle n’a payé qu’un tiers de la somme due compte tenu des 60 jours de fermeture administrative décidée du 20 mars 2021 au 18 mai 2021. S’agissant de la somme de 337,74 euros TTC, elle rappelle qu’elle n’est pas due car elle est dénuée de fondement contractuel.
Pour la somme de 337,74 euros TTC au titre de l’échéance du 3° trimestre 2021, elle estime qu’elle n’est pas due car elle est dénuée de fondement contractuel.
S’agissant de la somme de 515,10 euros TTC facturée le 5 juillet 2021, elle explique qu’elle correspond à l’entretien de la toiture et qu’elle a été réglée.
Sur l’application de la clause pénale, elle souligne que le montant des sommes réclamées est contesté tout comme l’exigibilité des factures. Elle rappelle aussi qu’elle dispose d’un avoir de 5 923,96 euros, lequel lui a été adressé pour régularisation des charges pour l’année 2020. Elle conteste donc l’application de cette clause pénale qui dispose bien que les sommes réclamées et non payées doivent être exigibles. Elle fait valoir en tout état de cause que l’application de cette clause pénale serait manifestement excessive et qu’elle doit donc être réduite à un montant symbolique.
A titre reconventionnel, elle expose avoir subi pendant plusieurs années l’intrusion sur son parking de gens du voyage, ce qui a eu pour effet de dissuader la clientèle de fréquenter son magasin, mais aussi de dégrader l’image de son enseigne. Elle fait valoir qu’elle a alerté la société PHP à plusieurs reprises depuis le mois de juin 2019 mais qu’il a fallu attendre fin juin 2020 pour voir une réaction du bailleur. Elle ajoute que ce n’est qu’en février 2021 que des plots anti- intrusion ont été installés. Elle indique encore qu’après le départ des gens du voyage, elle a dû procéder au nettoyage du parking et des abords du magasin et qu’elle a été victime de multiples branchements sauvages. Elle en conclut qu’elle a été privée d’une jouissance paisible des locaux, de sorte qu’elle est fondée à obtenir un dédommagement qu’elle estime à 50% des loyers concernés par les mois d’occupation par les gens du voyage soit la somme de 32 408,98 euros pour 5 mois.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 mars 2022 et l’affaire fixée à plaider le 12 mai 2022 ; à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
1. En application de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites; elles doivent être exécutées de bonne foi.

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I. Sur les demandes en paiement de la société PHP,
2. En l’espèce, la société PHP formule une demande en paiement à hauteur de 66 190,94 euros selon décompte actualisé au 15 juillet 2021 ; il convient, pour la fluidité de l’analyse de sa demande et au regard des moyens en défense soulevés par la société PHP, d’examiner cette demande en paiement méthodologiquement trimestre par trimestre puis d’examiner la demande formulée au titre de la clause pénale.
II.1. Sur la demande en paiement du loyer et des charges,
a. sur la somme de 329,46 euros TTC au titre du solde de l’échéance du 3° trimestre 2019
3. Il est constant que les parties à un bail commercial organisent librement la répartition des charges d’un immeuble par des clauses qui peuvent déroger au droit commun.
4. Pour autant, le bail commercial doit stipuler une clause précise et limitative des catégories de charges liés à ce contrat de location avec indication de leur répartition entre le preneur et le bailleur ; les dispositions contractuelles relatives aux charges locatives sont d’une interprétation stricte en faveur du preneur permettant de définir ce qui lui incombe.
5. Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de charges, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges.
6. L’article 1.6 du bail commercial stipule une clause contractuelle relatives aux charges; cette clause décline en sa disposition 1.6.2.1 notamment les charges imputables au preneur ainsi que les modalités de paiement de ces charges; il est ainsi prévu :
- au titre des charges imputables au preneur : les honoraires du mandataire du bailleur s’il en existe un ;
- que «< le preneur paiera, en même temps et selon les mêmes modalités que chaque loyer trimestriel, une provision pour charge égale au quart du budget prévisionnel de l’année en cours '>.
7. Il résulte de la disposition 1.6.2.1 du contrat de bail commercial que le preneur doit prendre à sa charge les honoraires du mandataire éventuel du bailleur et que cette prise en charge se fait par le paiement d’une provision pour charge par trimestre en même temps que le loyer; il s’ensuit que le bailleur ne peut appeler trimestriellement en plus du loyer et de la provision pour charges, une provision supplémentaire pour honoraires, cette provision pour honoraires devant être incluse aux termes des dispositions contractuelles dans la provision pour charges.
8. En l’espèce, l’examen de l’avis d’échéance pour la période du 1er juillet 2019 au 30 septembre 2019 montre que la société PHP a appelé une provision pour honoraires pour cette période à hauteur de 344,78 euros TTC.
9. Il en résulte que la société PHP a procédé à un appel de provision pour des honoraires alors qu’elle ne pouvait effectuer qu’un appel de provision pour charges.
10. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande en paiement de 329,46 euros TTC.

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b. sur la somme de 15 942,17 euros TTC au titre de l’échéance du
1er trimestre 2020
→ sur la somme de 13 791,53 euros TTC au titre des loyers
11. En premier lieu, en application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, notamment de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
12. Le bailleur manque à son obligation de délivrer au preneur un local conforme à la destination prévue par le bail lorsque l’usage commercial des lieux loués, garanti par le bailleur, se heurte à une injonction des pouvoirs publics interdisant l’accueil du public dans les lieux loués.
13. Pour constituer une cause étrangère ne pouvant être imputée au bailleur, le fait du tiers, résultant en l’espèce d’une décision des pouvoirs publics, doit revêtir les caractères de la force majeure.
14. Il résulte des dispositions générales et particulières du contrat de bail que les locaux loués sont destinés à un usage commercial, à savoir la vente d’équipements à la personne.
15. Il est ensuite établi qu’en raison de la pandémie de covid-19, les pouvoirs publics ont interdit aux établissements recevant du public de la catégorie des magasins de vente et centres commerciaux d’accueillir du public du 15 mars 2020 au 11 mai 2020.
Il n’est pas contesté qu’en l’espèce que la société Aubert faisait partie des magasins de vente qui ont dû procéder à la fermeture de leurs établissements, faute de pouvoir y recevoir du public.
16. Il en résulte qu’au cours de cette période du 15 mars 2020 au 11 mai 2020, la société Aubert a été contrainte de procéder à la fermeture de son établissement en raison du fait d’un tiers, à savoir la décision prise par les pouvoirs publics d’interdire à des établissements l’accueil du public afin de ralentir la propagation du virus covid-19.
Par conséquent, faute pour la société PHP de garantir à la société Aubert durant cette période la commercialité des locaux loués, elle a manqué à son obligation de délivrer des locaux affectés à un usage commercial.
17. Pour autant, la pandémie de covid-19 et la fermeture des établissements accueillant du public décidée par les pouvoirs publics constituent un événement irrésistible dans l’exécution du bail et imprévisible lors de la conclusion de celui- ci par les parties, de sorte qu’elles sont constitutives d’un cas de force majeure de nature à exonérer la société PHP du manquement à son obligation de délivrance.
18. Il convient de relever surabondamment que l’interdépendance des obligations réciproques résultant d’un contrat synallagmatique comme le bail permet à l’une des parties de ne pas exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne.
19. Pour autant, l’inexécution par l’une des parties de quelques-uns de ses engagements n’affranchit pas nécessairement l’autre de toutes ses obligations; il appartient au juge de décider d’après les circonstances si cette inexécution est

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suffisamment grave pour entraîner pareil résultat.
20. Or, en l’espèce, force de constater que la société Aubert, sur qui pèse la charge de la preuve conformément à l’article 9 du code de procédure civile, n’apporte pas la preuve d’une inexécution suffisamment grave de la société PHP.
21. En second lieu, l’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.
22. Doit être assimilée à la destruction partielle de la chose louée l’impossibilité temporaire d’en user conformément à sa destination.
Tel est notamment le cas lorsque l’impossibilité d’utiliser les locaux loués conformément à leur destination prévue au bail fait suite à une décision de fermeture des pouvoirs publics.
23. En l’espèce, il ressort des motifs énoncés aux points 14 à 16 que les locaux loués par la société Aubert à la société PHP sont affectés à un usage commercial, à savoir la vente d’équipements à la personne ; durant la période du 15 mars 2020 au 11 mai 2020, les locaux pris à bail commercial par la société Aubert ont été contraints de fermer par suite de la décision des pouvoirs publics d’interdire aux établissements recevant du public de la catégorie des magasins de vente et centres commerciaux l’accueil de clients.
24. Il en est résulté pour la société Aubert une impossibilité juridique, du 15 mars 2020 au 11 mai 2020, de jouir des lieux loués ou d’en user conformément à la destination prévue au bail commercial; cette impossibilité juridique, survenue au cours du bail et résultant d’une décision des pouvoirs publics, d’exploiter les lieux loués s’analyse en une perte partielle de la chose louée; elle justifie qu’au cours de cette période du 15 mars 2020 au 11 mai 2020, le paiement du loyer par la société Aubert soit réduit à hauteur de la totalité du loyer, de sorte que la société Aubert est dispensée du paiement des loyers sur cette période de fermeture contrainte par les pouvoirs publics.
25. Selon l’avis d’échéance du 19 décembre 2019, pour la période du 1er janvier 2020 au 31 mars 2020, le loyer s’élevait à la somme de 13 791,53 euros TTC.
26. Dès lors que la société Aubert est dispensée du paiement des loyers sur la période du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 à raison de la perte partielle de la chose louée, c’est une somme de 11 467,13 euros TTC qui est due par la société Aubert à la société PHP (13 791,53 euros TTC 89 jours x 15 jours
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2 324,40 euros TTC ; 13 791,53 euros TTC – 2 324,40 euros TTC ' 11 467,13 euros TTC).
sur la somme de 1 805,86 euros TTC au titre de la provision pour cha rges
27. Le bailleur, qui réclame au preneur le remboursement, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, d’un ensemble de charges, doit établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges.
28. L’article 1.6.2.1 du contrat de bail prévoit que la provision sur charge est calculée par le bailleur, pour chaque exercice, en fonction des résultats enregistrés l’année précédente, de l’évolution probable des indices des prix correspondants,

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et des nouvelles charges éventuelles à prévoir pour l’exercice.
La même disposition prévoit aussi que la provision pour charges est égale au quart du budget prévisionnel de l’année en cours.
29. En l’espèce, c’est une somme de 1 805,86 euros TTC qui est réclamée par la société PHP au titre de la provision pour charges pour la période du 1၊er janvier 2020 au 31 mars 2020.
30. Comme le souligne la société Aubert, d’une part, selon le relevé individuel des dépenses en date du 31 mars 2020, les charges récupérables pour l’année 2019 se sont élevées à la somme de 1 603,34 euros HT et les provisions appelées sur cette période se sont élevés à la somme de 549,10 euros HT ; d’autre part, selon le relevé individuel des dépenses en date du 8 juillet 2021, les charges récupérables se sont élevées pour l’année 2020 à la somme de 2213,01 HT euros et les provisions appelées se sont élevées à hauteur de 7 149,63 euros HT.
31. Cette différence flagrante de montant pour les années 2019 et 2020 entre les charges appelées et les charges réellement dues montrent que la société PHP n’a pas calculé la provision sur charges pour l’année 2020 en tenant compte des stipulations contractuelles prévues à l’article 1.6.2.1 du contrat de bail.
La société PHP ne justifie pas non plus que la provision réclamée pour l’année 2020 est égale au quart du budget prévisionnel de l’année 2020, étant en tout état de cause remarqué que la différence de montant entre les charges récupérables de l’année 2020 (2 213,01 euros HT) et les provisions pour charges (7 149,63 euros HT) démontre que l’appel de charge à hauteur de 1 805,86 euros TTC n’est pas égale au quart du budget prévisionnel de l’année en cours.
32. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande en paiement de 1 805.86 euros TTC.
→ sur la somme de 344,78 euros TTC au titre de la provision pour honoraires
33. Il résulte de ce qui a été précédemment énoncé aux points 3 à 7 que le preneur ne peut procéder qu’à un seul appel de provision par trimestre.
34. En l’espèce, l’examen de l’avis d’échéance pour la période du 1er janvier au 31 mars 2020 montre que la société PHP a appelé une provision pour honoraires pour cette période à hauteur de 344,78 euros TTC mais aussi une provision pour charges à hauteur de 1 805,86 euros TTC.
Il en résulte que la société PHP a procédé, concomitamment à l’appel trimestriel du loyer, à un appel de provision pour charges et à un appel de provision pour honoraires alors qu’il résulte des stipulations contractuelles qu’elle ne pouvait effectuer qu’un seul appel de provision par trimestre.
35. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande en paiement de 344,78 euro s TTC.
c. sur la somme de 15 627,85 euros TTC au titre de l’échéance du 2e trimestre 2020
sur la somme de 13 484,87 euros TTC au titre des loyers
36. Compte tenu de ce qui a été énoncé aux points 21 à 24, il convient pour la

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période du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 de réduire le paiement du loyer commercial par la société Aubert à la société PHP à hauteur de la totalité du loyer du, ce dont il résulte que la société Aubert est dispensée du paiement des loyers sur cette période de fermeture décidée par les pouvoirs publics en raison de la crise sanitaire.
37. Selon l’avis d’échéance du 5 février 2020, pour la période du 1er avril 2020 au 30 juin 2020, le loyer s’élevait à la somme de 13 484,87 euros TTC.
38. Dès lors que la société Aubert est dispensée du paiement des loyers sur la période du 15 mars 2020 au 11 mai 2020 à raison de la perte partielle de la chose louée, c’est une somme de 7 491,67 euros TTC qui est due par la société Aubert à la société PHP (13 484,87 euros TTC / 90 jours x 40 jours = 5 993,20 euros TTC; 13 484,87 euros TTC -5 993,20 euros TTC = 7 491,67 euros TTC).
→ sur la somme de 1 805,86 euros TTC au titre de la provision pour charges
39. En l’espèce, c’est une somme de 1 805,86 euros TTC qui est réclamée par la société PHP au titre de la provision pour charges pour la période du 1er avril 2020 au 30 juin 2020.
40. Au vu des éléments ci-avant exposés aux points 27 et 28 et aux points 30 et 31, il ne sera pas fait droit à cette demande en paiement de 1 805.86 euros TTC.
sur la somme de 337,12 euros TTC au titre de la provision pour honoraires
41. Il résulte de ce qui a été précédemment énoncé aux points 3 à 7 que le preneur ne peut procéder qu’à un seul appel de provision par trimestre.
42. En l’espèce, l’examen de l’avis d’échéance pour la période du 1er avril 2020 au 30 juin 2020 montre que la société PHP a appelé une provision pour honoraires pour cette période à hauteur de 337,12 euros TTC mais aussi une provision pour charges à hauteur de 1 805,86 euros TTC.
Il en résulte que la société PHP a procédé, concomitamment à l’appel trimestriel du loyer, à un appel de provision pour charges et à un appel de provision pour honoraires alors qu’il résulte des stipulations contractuelles qu’elle ne pouvait effectuer qu’un seul appel de provision par trimestre.
43. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande en paiement de 337,12 euros
TTC.
d. sur la somme de 15 627,85 TTC euros au titre de l’échéance du
3° trimestre 2020
→ sur la somme de 13 484,87 euros TTC au titre des loyers
44. En l’espèce, la société Aubert ne conteste pas devoir cette somme de 13 484,87 euros TTC.
45. Par conséquent, c’est une somme de 13 484,87 euros TTC qui est due par la société Aubert au titre des loyers pour la période du 1er juillet 2020 au 30 septembre 2020 selon l’avis d’échéance en date du 12 mai 2020.

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→ sur la somme de 1 805,86 euros TTC au titre de la provision pour cha rges
46. En l’espèce, c’est une somme de 1 805,86 euros TTC qui est réclamée par la société PHP au titre de la provision pour charges pour la période du 1er juillet 2020 au 30 septembre 2020.
47. Au vu des éléments ci-avant exposés aux points 27 et 28 et aux points 30 et 31, il ne sera pas fait droit à cette demande en paiement de 1 805,86 euros TTC.
sur la somme de 337,12 euros TTC au titre de la provision pour honoraires
48. Il résulte de ce qui a été précédemment énoncé aux points 3 à 7 que le preneur ne peut procéder qu’à un seul appel de provision par trimestre.
49. En l’espèce, l’examen de l’avis d’échéance pour la période du 1er juillet 2020 au 30 septembre 2020 montre que la société PHP a appelé une provision pour honoraires pour cette période à hauteur de 337,12 euros TTC mais aussi une provision pour charges à hauteur de 1 805,86 euros TTC.
Il en résulte que la société PHP a procédé, concomitamment à l’appel trimestriel du loyer, à un appel de provision pour charges et à un appel de provision pour honoraires alors qu’il résulte des stipulations contractuelles qu’elle ne pouvait effectuer qu’un seul appel de provision par trimestre.
50. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande en paiement de 337,12 euros TTC.
e. sur la somme de 2 142,98 euros à titre de solde de l’échéance du
4° trimestre 2020
→ sur la somme de 1 805,86 euros TTC au titre de la provision pour cha rges
51. En l’espèce, c’est une somme de 1 805,86 euros TTC qui est réclamée par la société PHP au titre de la provision pour charges pour la période du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2020.
52. Au vu des éléments ci-avant exposés aux points 27 et 28 et aux points 30 et 31, il ne sera pas fait droit à cette demande en paiement de 1 805,86 euros TTC.
→ sur la somme de 337,12 euros TTC au titre de la provision pour honoraires
53. Il résulte de ce qui a été précédemment énoncé aux points 3 à 7 que le preneur ne peut procéder qu’à un seul appel de provision par trimestre.
54. En l’espèce, l’examen de l’avis d’échéance pour la période du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2020 montre que la société PHP a appelé une provision pour honoraires pour cette période à hauteur de 337,12 euros TTC mais aussi une provision pour charges à hauteur de 1 805,86 euros TTC.
Il en résulte que la société PHP a procédé, concomitamment à l’appel trimestriel du loyer, à un appel de provision pour charges et à un appel de provision pour honoraires alors qu’il résulte des stipulations contractuelles qu’elle ne pouvait effectuer qu’un seul appel de provision par trimestre.

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55. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande en paiement de 337,12 euros TTC.
→ sur le loyer au principal
56. Il convient de rappeler à titre surabondant que selon l’alinéa 2e de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
57. En l’espèce, si la société Aubert allègue avoir versé l’intégralité d’un loyer commercial pour le 4° trimestre 2020 et qu’il en est résulté un trop-perçu de 4 258,41 euros TTC compte tenu du deuxième confinement du 30 octobre au 27 novembre 2020, elle se borne à indiquer qu’elle en a tenu compte lors du règlement de l’échéance suivante sans pour autant formuler une quelconque demande quant à cette somme, tel par exemple un remboursement ou une compensation.
f. sur la somme de 5 632,96 euros à titre de solde de l’échéance du 1er trimestre 2021
sur le prorata de loyer restant dû
58. Il résulte de l’avis d’échéance au 20 novembre 2020 que le loyer TTC dû pour la période du 1er janvier 2021 au 31 mars 2021 s’élève à la somme de 13 534,03 euros.
59. La société Aubert ne conteste pas que la somme de 4 258,41 euros TTC n’a pas été payée arguant qu’elle a imputé sur le loyer du 1er trimestre 2021 le prorata de loyer qui n’était pas dû pour le dernier trimestre 2020 en raison d’un nouveau confinement décidé par les pouvoirs publics du 30 octobre 2020 au 27 novembre 2020.
60. Sur ce, il n’est pas contestable qu’en complément du couvre-feu, les pouvoirs publics ont décidé le samedi 20 mars 2021 de soumettre 16 départements à des mesures de freinage fort, dont a fait partie le département du Nord ; les commerces autorisés à ouvrir étaient notamment ceux ouverts lors des deux premiers confinements, de sorte qu’entre le 20 mars 2021 et le 18 mai 2021, la société Aubert a été contrainte d’interdire l’accueil du public dans son établissement.
61. Au vu des motifs énoncés aux points 21 à 24, il convient donc, pour la période du 1er janvier 2021 au 31 mars 2021, de réduire le paiement du loyer commercial et de la provision pour charges par la société Aubert à la société PHP à hauteur de la totalité des loyers et des charges dues pendant la période de confinement, soit entre le 20 mars 2021 et le 31 mars 2021, ce dont il résulte que la société Aubert est dispensée du paiement des loyers et des charges sur cette période de fermeture incluse dans le 1er trimestre de l’année 2021 et décidée par les pouvoirs publics pour faire face à la pandémie de covid-19.
62. Ensuite, conformément à l’alinéa 2e de l’article 768 du code de procédure civile énoncé au point 56 et compte tenu de ce qui a été dit au point 57, dès lors que la société Aubert ne formule aucune demande au regard du trop-perçu de 4258,41 euros TTC qu’elle dit avoir versé au 4° trimestre 2020, elle reste devoir cette somme à la société PHP à l’exception de la période du 20 mars 2021 au 31 mars 2021 correspondant à une nouvelle période de fermeture administrative que la société Aubert imputait à tort sur le 2e trimestre 2021.

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A titre surabondant, il y a lieu de remarquer que la société Aubert est mal fondée à imputer sur l’échéance de loyer du 1er trimestre 2021 une somme qu’elle estime avoir trop versé au titre du loyer du 4e trimestre 2020 sans pour autant formuler de prétention relativement à ce trop-perçu comme un remboursement ou une compensation.
Dès lors que la société Aubert est dispensée du paiement des loyers sur la période du 20 mars 2021 au 18 mai 2021, c’est une somme de 2 719,51 TTC qui est due par la société Aubert à la société PHP (13 534,03 euros TTC/88 jours x 10 jours
-1538,90 euros TTC ; 4 258,41 euros TTC – 1 538,90 euros TTC ' 2 719,51 TTC).
→ sur la somme de 1 036,20 euros TTC au titre de la provision pour charges
63. En l’espèce, c’est une somme de 1 036,20 euros TTC qui est réclamée par la société PHP au titre de la provision pour charges pour la période du 1er janvier 2021 au 31 mars 2021.
64. Conformément aux motifs énoncés aux points 27 et 28, la provision pour charges est égale au quart du budget prévisionnel de l’année en cours.
Or, force est de constater que le bailleur n’apporte aucun élément de preuve en ce sens.
65. Par conséquent, la somme de 1 036,20 euros TTC n’est pas due.
→ sur la somme de 338,35 euros TTC au titre de la provision pour honoraires
66. Il résulte de ce qui a été précédemment énoncé aux points 3 à 7 que le preneur ne peut procéder qu’à un seul appel de provision par trimestre.
67. En l’espèce, l’examen de l’avis d’échéance pour la période du 1er janvier 2021 au 31 mars 2021 montre que la société PHP a appelé une provision pour honoraires pour cette période à hauteur de 338,35 euros TTC mais aussi une provision pour charges à hauteur de 1 036,20 euros TTC.
Il en résulte que la société PHP a procédé, concomitamment à l’appel trimestriel du loyer, à un appel de provision pour charges et à un appel de provision pour honoraires alors qu’il résulte des stipulations contractuelles qu’elle ne pouvait effectuer qu’un seul appel de provision par trimestre.
68. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande en paiement de 338,35 euros TTC.
sur la somme de 10 034,83 euros au titre de l’échéance du
2 trimestre 2021
69. Selon l’avis d’échéance du 19 février 2021, la société Aubert était redevable
d’une somme de 14 883,38 euros TTC pour la période du 1er avril 2021 au 30 juin 2021, ladite somme se décomposant comme suit: 13 509,44 euros TTC au titre du loyer, 1 036,20 euros TTC au titre de la provision sur charge et 337,74 euros TTC au titre de la provision sur honoraires.
70. La société Aubert ne conteste pas avoir payé la somme de 4 848,55 euros

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TTC correspondant à un tiers de la somme facturée au titre du loyer et de la provision; elle s’oppose au paiement des 2/3 restant dû, soit la somme de 9 697,09 euros.
→ sur la somme de 9 697,09 euros TTC au titre du reliquat de loyer et de la provision pour charges
71. Il résulte des éléments énoncés au point 60 qu’une nouvelle période de fermeture administrative a été décidée par les pouvoirs publics du 20 mars 2021 au 18 mai 2021 pour lutter contre la propagation du virus de la covid-19.
72. Au vu des motifs énoncés aux points 21 à 24, il convient donc, pour la période du 1er avril 2021 au 30 juin 2021, de réduire le paiement du loyer commercial et de la provision pour charge par la société Aubert à la société PHP à hauteur de la totalité des loyers et des charges dues pendant la période de confinement, soit entre le 1er avril 2021 et le 18 mai 2021, ce dont il résulte que la société Aubert est dispensée du paiement des loyers et des charges sur cette seule période de fermeture incluse dans le 2e trimestre de l’année 2021 et décidée par les pouvoirs publics pour faire face à la pandémie de covid-19.
73. Dès lors que la société Aubert est dispensée du paiement des loyers sur la période du 20 mars 2021 au 18 mai 2021, c’est une somme de 2 100,01 TTC qui est due par la société Aubert à la société PHP (14 545,64 euros TTC/90 jours x 47 jours 7 597,08 euros TTC; 9 697,09 TTC-7 597,08 euros TTC'2100,01 TTC).
sur la somme de 337,74 euros TTC au titre de la provision pour honoraires
74. Il résulte de ce qui a été précédemment énoncé aux points 3 à 7 que le preneur ne peut procéder qu’à un seul appel de provision par trimestre.
75. En l’espèce, l’examen de l’avis d’échéance pour la période du 1er avril 2021 au 30 juin 2021 montre que la société PHP a appelé une provision pour honoraires pour cette période à hauteur de 337,74 euros TTC mais aussi une provision pour charges à hauteur de 1 036,20 euros TTC.
Il en résulte que la société PHP a procédé, concomitamment à l’appel trimestriel du loyer, à un appel de provision pour charges et à un appel de provision pour honoraires alors qu’il résulte des stipulations contractuelles qu’elle ne pouvait effectuer qu’un seul appel de provision par trimestre.
76. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande en paiement de 337,74 euros TTC.
h. sur la somme de 337,74 euros au titre de l’échéance du 3° trimestre 2021
77. Il résulte de ce qui a été précédemment énoncé aux points 3 à 7 que le preneur ne peut procéder qu’à un seul appel de provision par trimestre.
78. En l’espèce, l’examen de l’avis d’échéance pour la période du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2021 montre que la société PHP a appelé une provision pour honoraires pour cette période à hauteur de 337,74 euros TTC mais aussi une provision pour charges à hauteur de 1 036,20 euros TTC.
Il en résulte que la société PHP a procédé, concomitamment à l’appel trimestriel

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du loyer, à un appel de provision pour charges et à un appel de provision pour honoraires alors qu’il résulte des stipulations contractuelles qu’elle ne pouvait effectuer qu’un seul appel de provision par trimestre.
79. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande en paiement de 337,74 euros TTC.
i. sur la somme de 515,10 euros facturée le 5 juillet 2021
80. Il résulte des pièces produites aux débats, en particulier la facture du 5 juillet 2021, que la somme de 515,10 euros TTC dont le paiement est réclamé par la société PHP est lié au contrat d’entretien de la toiture.
81. La société Aubert communique au tribunal un relevé bancaire montrant qu’au 11 août 2021 un virement de 515,10 euros a été effectué au bénéfice de la société
PHP.
82. Il s’ensuit que la société Aubert s’est acquittée de la somme de 515,10 euros, de sorte que cette somme n’est pas due.
j. sur le total des sommes dues par la société Aubert
83. En l’espèce, il résulte de l’ensemble des motifs précédents que la société Aubert est redevable de la somme de 37 263,19 euros TTC à l’égard de la société PHP (11 467,13 euros TTC + 7 491,67 euros TTC + 13 484,87 euros TTC + 2 719,51 euros TTC+2 100,01 euros TTC).
Si la société Aubert fait valoir qu’il faut tenir de l’avoir d’un montant de 5 923,96 euros TTC qui lui a été envoyé au titre de la régularisation des charges pour l’année 2020, force est de remarquer que cet avoir a trait aux provisions pour charges et aux provisions pour honoraires; or, il résulte des points 32, 35, 40, 43, 47, 50, 52 et 55 que les demandes en paiement de la société PHP pour les provisions de charges et d’honoraires pour l’année 2020 ont été rejetées, de sorte que la société Aubert est mal fondée à réclamer la déduction d’un avoir portant sur des sommes qui ne sont pas dues par elle.
Dès lors que l’article 1.7 du bail prévoit que tout retard de paiement dans le paiement d’une somme exigible donnera lieu de plein droit à l’exigibilité d’un intérêt conventionnel calculé au taux interbancaire offert en euros majoré de quatre points et demi, il convient de condamner la société Aubert à payer à la société PHP la somme de 37 263,19 euros TTC avec intérêts au taux conventionnel Euribor majoré de 4,5 points l’an à compter du 18 février 2021, date de la dénonciation de la saisie conservatoire.
II.2. sur la demande en paiement au titre de la clause pénale,
84. Aux termes de l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre; néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire; toute stipulation contraire sera réputée non écrite.
Selon l’article 1226 du même code, dans sa rédaction également applicable à l’espèce, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer

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l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.
85. Constitue donc une clause pénale la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution d’une obligation contractuelle.
86. L’article 1.7 du contrat de bail stipule que tout retard dans le paiement d’un somme exigible (loyer, charges, ou autres) donnera lieu de plein droit à l’exigibilité d’une pénalité de 10 % de ladite somme sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du présent bail.
87. En l’espèce, contrairement à ce que soutient la société Aubert, la créance de la société PHP est exigible en ce que les sommes réclamées par cette dernière sont venues à leur terme, de sorte que la société PHP pouvait en réclamer immédiatement le paiement à échéance de chaque facture."
En réalité, la société Aubert confond le caractère exigible des sommes réclamées avec son caractère certain, à savoir que la société Aubert conteste l’existence même de chaque somme réclamée par la société PHP.
88. Il est admis que la pratique du marché des baux commerciaux est de fixer dans les baux commerciaux des clauses pénales condamnant à une pénalité d’un montant compris entre 7% et 10% des sommes impayées.
Il convient, en conséquence, de réduire la pénalité et d’appliquer la clause pénale à hauteur de 7% des condamnations prononcées par la présente juridiction.
89. En conséquence, la société Aubert sera condamnée à payer à la société PHP au titre de la clause pénale la somme de 2 608,42 euros.
III. Sur les demandes reconventionnelles de la société Aubert,
III.1. sur la demande de dommages et intérêts,
90. En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, notamment de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Il en résulte que le bailleur est obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.
91. En l’espèce, la société Aubert verse aux débats un courrier de mise en demeure en date du 29 octobre 2019 adressé par mail à la société PHP dans lequel elle fait état d’une occupation du parking par les gens du voyage :
- du 22 juin 2019 au 1er juillet 2019,
- du 18 juillet 2019 au 24 juillet 2019,
- du 19 août 2019 au 24 août 2019,
- du 23 septembre 2019 au 7 octobre 2019,
- depuis le 21 octobre, la présence des gens du voyage étant toujours en cours à la date du courrier.
92. Ce courrier de mise en demeure du 29 octobre 2019 est corroboré par un échange de mails communiqué par la société Aubert; cet échange de mails entre elle et le représentant de la société PHP a eu lieu entre le 3 octobre 2019 et le

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18 juin 2020 et il en ressort que les parkings, entourant le bâtiment pris à bail, ont été occupés par les gens du voyage pendant une longue période, soit un an, de juin 2019 à juin 2020, ce malgré d’incessants mails de la société défenderesse alertant son bailleur sur la situation.
Les photographies annexées à cet échange de mails et celles produites aux débats confirment la présence des gens du voyage sur le parking.
Le mail du 30 juin 2020 adressé à la société Aubert par le représentant de la société PHP établit que des sacs de sable ont été installés sur le site pour le sécuriser en attendant la livraison des plots béton et rétractables: la juridiction constate que le bailleur a pris des mesures pour sécuriser le site un an après la première occupation illicite du site par des gens du voyage, et qu’il a été ainsi négligent à régler cette situation, et ce malgré des alertes constantes du preneur.
93. Force est donc de constater que la société PHP a manqué à son obligation de garantir à la société Aubert une jouissance paisible du local commercial.
La société PHP n’allègue ni ne démontre avoir été soumise à un événement de force majeure de nature à l’exonérer de son obligation.
La faute de la société PHP est en conséquence caractérisée, de surcroit, sur une longue période, soit un an.
94. La société Aubert entend obtenir l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 50 % des loyers concernés par les mois d’occupation par les gens du voyage, soit la somme de 32 408,98 euros.
95. Au soutien de sa demande, elle fait valoir que pendant la période d’occupation du parking par les gens du voyage, de juin 2019 à juin 2020, soit pendant un an, elle a, d’une part, subi des consommations très importantes consécutives aux branchements sauvages des gens du voyage, à ses arrivées d’eau et d’électricité, et d’autre part, une baisse de la fréquentation pendant les installations, une dégradation de l’image de l’enseigne, un impact négatif sur le chiffre d’affaires, à la suite des difficultés d’accès au site pour les clients et les livreurs.
Elle produit aux débats son courrier de mise en demeure du 29 octobre 2019, ainsi que différentes photographies, qui font apparaître clairement des lieux dégradés et des déchets abandonnés à évacuer.
96. Il est un fait bien connu que les campements illicites de gens du voyage s’accompagnent toujours de branchements illicites sur les compteurs en eau et en électricité, et que la présence de ces campements sur des sites commerciaux font fuir la clientèle >>.
Il échet également de rappeler que vu les produits vendus par la société défenderesse, la clientèle de cette dernière est essentiellement composée de jeunes parents » qui ont des enfants en bas âge, et qui, le cas échéant, viennent faire leurs achats avec leurs jeunes enfants : la clientèle de la société défenderesse, vu sa spécificité, a donc été d’autant plus à même, d’effectuer ses achats chez un autre fournisseur pendant une période d’un an ; la société défenderesse a donc nécessairement subi une baisse de chiffre d’affaires pendant cette période.
97. En conséquence, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance subi par la société Aubert en retenant comme base d’indemnisation le montant des loyers dus pour les mois d’occupation du parking par les gens du voyage tel que proposé par la société Aubert (32 408,98 euros) et en retenant, non pas 50% du montant de ces loyers, mais 30 %, ce pourcentage étant de nature à prendre en compte

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intégralement les frais exposés par la société Aubert pour le nettoyage du parking.
Aucune demande en paiement n’étant formée par la société Aubert, il convient donc de dire qu’elle détient contre la société PHP une créance indemnitaire de 9 722,69 euros en réparation de son préjudice de jouissance causé par le manquement du bailleur à son obligation de garantir au preneur la jouissance paisible de la chose louée.
III.2. sur la demande de compensation,
98. Aux termes de l’article 1348 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible; à moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.
99. La compensation judiciaire peut s’opérer au moyen d’une demande reconventionnelle; elle ne peut s’opérer qu’entre deux personnes respectivement débitrices l’une de l’autre.
100. Selon l’article 1348-1 du code civil, le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l’une des obligations ne serait pas liquide ou exigible; dans ce cas, la compensation est réputée s’être produite au jour de l’exigibilité de la première d’entre elles.
101. En l’espèce, la société Aubert a été condamnée à payer à la société PHP les sommes suivantes :
- au titre des échéances trimestrielles impayées : 37 263,19 euros TTC avec intérêts au taux conventionnel Euribor majoré de 4,5 points l’an à compter du 18 février 2021, date de la dénonciation de la saisie conservatoire ;
- au titre de la clause pénale: 2 608,42 euros,
soit la somme totale de 39 871,61 euros.
102. Il résulte ensuite de ce qui a été dit aux points 90 à 97 que la société Aubert détient sur la société PHP une créance d’un montant de 9 722,69 euros en réparation du préjudice de jouissance causé par le manquement du bailleur à son obligation de garantir au preneur la jouissance paisible de la chose louée.
103. Dès lors qu’elle découle du même contrat de bail, force est de constater qu’il existe une connexité entre la créance d’échéances impayées et la créance de la clause pénale détenue par la société PHP et la créance de réparation détenue par la société Aubert.
104. Par conséquent, ces deux créances se compensent entre elles à concurrence de la plus faible des deux sommes; il convient de faire droit à la demande de la société Aubert et de l’ordonner selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
IV. Sur les demandes accessoires,
IV.1. sur la demande de condamnation aux intérêts majorés et la demande de capitalisation des intérêts échus,
105. L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation

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à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement; sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.
En vertu des dispositions de l’article 1907 du code civil, l’intérêt est légal ou conventionnel; l’intérêt légal est fixé par la loi ; l’intérêt conventionnel peut excéder celui de la loi, toutes les fois que la loi ne le prohibe pas; le taux de l’intérêt conventionnel doit être fixé par écrit.
En l’espèce, le bail a prévu qu’en cas d’impayés de loyers, les sommes dues seront majorés au taux conventionnel suivant : le taux interbancaire EURIBOR majoré de 4,5 points l’an: il échet donc de dire que la somme de 37 263,19 euros emportera intérêts au taux interbancaire EURIBOR majoré de 4,5 points l’an.
Il échet également de retenir la date du 18 février 2021, date de la dénonciation de la saisie conservatoire, comme point de départ des intérêts.
La capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est demandée, il convient de l’ordonner dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016,
IV.2. sur l’exécution provisoire,
106. Selon les dispostions de l’article 514-1 du code de procédure civile applicable aux instances ouvertes après le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et est de droit.
107. Il échet donc de dire que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
IV.3. sur les dépens,
108. En application de l’alinéa 1er de l’article 696 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’espèce, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
109. En l’espèce, la société Aubert qui succombe pour l’essentiel sera condamnée aux dépens
IV.4. sur les frais non répétibles,
110. En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’espèce, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée; il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

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111. En l’espèce, la société Aubert, partie perdante, sera condamnée à payer à la société PHP une somme au titre des frais non répétibles, qu’il convient de fixer en considération de l’équité, à 3 000 euros.
PAR CES MOTIFS
Statuant par mise à disposition de la décision au greffe le 16 juin 2022, comme cela a été indiqué à l’audience de plaidoirie, et par jugement contradictoire et en premier ressort :
Condamne la SA Aubert France à payer à la SASU Paris Hexagone Properties les sommes de :
- 37 263,19 euros, au titre des échéances trimestrielles impayées ;
- 2 608,42 euros au titre de la clause pénale;
soit la somme totale de 39 871,61 euros;
Dit que la somme de 37 263,19 euros emportera intérêts au taux interbancaire EURIBOR majoré de 4,5 points l’an à compter du 18 février 2021 ;
Dit que la SA Aubert France détient sur la SASU Paris Hexagone Properties une créance indemnitaire d’un montant de 9 722,69 euros;
Ordonne la compensation entre les sommes dues entre les parties;
Ordonne la capitalisation des intérêts sur les sommes dues par la SA Aubert France à la SASU Paris Hexagone Properties;
Condamne la SA Aubert France aux dépens ;
Condamne la SA Aubert France à payer à la SASU Paris Hexagone Properties la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Dit que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,
C.X, C. Y.
POUR EXPEDITION CONFORME
A JUDICIAIRE Le Greffier
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