AUDIENCE DU 30 Juin 2025

DOSSIER : N° RG 23/00741 – N° Portalis DBWW-W-B7H-DH57

MINUTE : 25/00160

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

Le Tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant le TRENTE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ a rendu le jugement suivant :

ENTRE

S.C.I. [I] GESTION, dont le siège social est sis 35 rue Emile Eudes – 11100 NARBONNE

représentée par la SELARL GILLES VAISSIERE, avocats au barreau de CARCASSONNE

ET

S.A.S. GAMBRINUS, dont le siège social est sis Reasy Cash, 12 Rue Jean-Baptiste Corot – 11000 CARCASSONNE

représentée par la SCP RECHE-GUILLE MEGHABBAR, avocats au barreau de CARCASSONNE

ORDONNANCE DE CLÔTURE : 03 Septembre 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL STATUANT A JUGE UNIQUE EN VERTU DE L’ARTICLE R 219-9 DU CODE DE L’ORGANISATION JUDICIAIRE

Madame Eléonore LE BAIL-VOISIN, Vice-Présidente

GREFFIÈRE : Sofia WEBER lors des débats et Emmanuelle SPILLEBOUT lorsdu prononcé

DÉBATS : En audience publique du 13 Février 2025 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le TRENTE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ par Madame Eléonore LE BAIL-VOISIN, qui a signé avec la greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par suite de l’acquisition du fonds de commerce de restaurant-débit de boissons de la SARL COFIREST, la SAS GAMBRINUS est devenue locataire commercial du local de la SCI [I] GESTION, sis 27 square Gambetta à Carcassonne, pour un loyer annuel de 19 800 euros HT, en vertu d’un bail commercial du 1er août 2015, repris dans l’ensemble de ses stipulations.

Par courrier recommandé du 31 janvier 2021, avec accusé de réception écrit du 2 février 2021, la SAS GAMBRINUS a informé la SCI [I] GESTION de sa volonté de résiliation du bail commercial à la date du 1er août 2021, en application de l’article L145-4 du code de commerce.

Par acte de commissaire de justice du 11 mai 2021, la SAS GAMBRINUS a délivré un nouveau congé à la SCI [I] GESTION, au 11 août 2021, en application des articles L145-44 et L145-3 du code de commerce.

Par courrier recommandé du 20 mai 2021, la SCI [I] GESTION a informé le preneur de son refus de résiliation suite au congé délivré le 11 mai 2021 par commissaire de justice, faute de justification légitime à l’appui de la demande, estimant qu’aucun justificatif n’était annexé au congé de nature à justifier la réalisation d’un quelconque stage effectué conformément aux articles L 145-43 et L 145-44 du Code de commerce, et en tout état de cause, car cette faculté n’est ouverte qu’aux commerçants et artisans et non aux sociétés commerciales telles que les SAS.

Le preneur restituait les clés du local le 21 juillet 2021.

Par exploit de commissaire de justice du 30 décembre 2021, la SCI [I] GESTION a assigné la SAS GAMBRINUS devant le Tribunal de commerce de CARCASSONNE en paiement de dommages-intérêts. Par jugement du 29 mars 2023, le Tribunal de commerce de CARCASSONN, in limine litis, s’est déclaré incompétent matériellement à connaître du litige relatif au statut des baux commerciaux au profit du Tribunal judiciaire de CARCASSONNE et a ordonné le renvoi de l’affaire devant cette juridiction.

Les parties ont constitué avocat devant le Tribunal judiciaire de CARCASSONNE.

Elles ont été convoquées à un rendez-vous de médiation civile le 5 septembre 2023 au Tribunal judiciaire de CARCASSONNE.

Par ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de CARCASSONNE du 5 septembre 2023, les parties ont été enjointes à rencontrer un médiateur en la personne de Monsieur [L] [Y] et l’affaire a été renvoyée à l’audience de conférence du 5 décembre 2023.

Par ordonnance de clôture différée du 18 juin 2024, un calendrier de procédure a ét fixé et la clôture a été ordonnée le 15 novembre 2024 avec fixation à l’audience de plaidoirie du 13 février 2025.

Par ordonnance modificative du 3 septembre 2024, la clôture a été prononcée le 3 septembre 2024 avec maintien de l’audience de plaidoirie du 13 février 2025.

Par conclusions récapitulatives notifiées électroniquement le 26 novembre 2024, la SCI [I] GESTION sollicite, aux visas des articles L 145-4, L 145-9 et L 721-3 du code de commerce et 669 du code de procédure civile, de :

CONDAMNER la SAS GAMBRINUS, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SCI [I] GESTION la somme de 15 743 euros, au titre des loyers et charges dus à compter du mois de mars 2021, jusqu’au mois de février 2022,CONDAMNER la SAS GAMBRINUS, prise en la personne de son représentant légal, au paiement de la somme de 2000 € à la SCI [I] GESTION, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,CONDAMNER la requise au droit proportionnel appelé par l’Huissier de Justice prévu aux articles L. 111-8 du Code de procédure civile d’exécution et A. 444-32 du Code de commerce.Par conclusions récapitulatives notifiées électroniquement le 12 février 2024, la SAS GAMBRINUS sollicite de :

Dire et Juger régulier et parfaitement valable le congé donné par la SAS GAMBRINUS à la SCI [I] GESTION, suivant courrier recommandé +AR électronique du 31 janvier 2021,En conséquence,

Débouter la SCI [I] GESTION de l’ensemble de ses demandes sur le fondement d’un congé extrajudiciaire ultérieurement délivré, au visa d’un autre texte et n’intéressant pas la faculté de congé triennale du locataire, peu important sa validité, en l’absence de toute incidence sur le congé donné le 31 janvier 2021.A titre reconventionnel,

Condamner la SCI [I] GESTION à payer à la SAS GAMBRINUS une somme de 6132, 83 euros en indemnisation des préjudices qui résultent de la saisie pratiquée indûment par la SCI [I] GESTION dans un contexte où la SAS GAMBRINUS était, quant à elle créancière d’un trop-perçu de charges,Condamner la SCI [I] GESTION à payer à la SAS GAMBRINUS une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de son abus dans son droit d’ester en Justice,En toute hypothèse,

Ordonner en tant que de besoin la compensation entre les sommes éventuellement dues réciproquement par les parties,Condamner la SCI [I] GESTION à payer à la SAS GAMBRINUS une somme de 4500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la demanderesse aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

Après débats à l’audience du 13 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025 par mise à disposition au greffe puis prorogée au 28 mai 2025 en raison de la surcharge de travail du magistrat puis au 30 juin 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat (en arrêt maladie).

MOTIFS

Sur la demande principale en paiement des loyers et charges

En vertu de l’article L 145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires.

L’article R 145-38 du Code de commerce prévoit que lorsqu’en application des articles L. 145-4, L. 145-10, L. 145-12, L. 145-18, L. 145-19, L. 145-47, L. 145-49 et L. 145-55, une partie a recours à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date de notification à l’égard de celui qui y procède est celle de l’expédition de la lettre et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de première présentation de la lettre.

Une disposition particulière s’appliquant au congé visé à l’article L145-4 du Code de commerce, les dispositions générales de l’article 669 du code de procédure civile ne s’appliquent pas.

En vertu de l’article L 100 du Code des postes et des communications électroniques, l’envoi recommandé électronique est équivalent à l’envoi par lettre recommandée. L’article R53-2 du même code, relatif aux exigences requises pour la lettre recommandée électronique, dispose que le prestataire de lettre recommandée électronique délivre à l’expéditeur une preuve du dépôt électronique de l’envoi. Cette preuve de dépôt comporte notamment la date et l’heure du dépôt électronique de l’envoi indiquées par un horodatage électronique qualifié tel que défini par l’article 3 du règlement (UE) n° 910/2014. L’article R53-3 précise ensuite que le prestataire de lettre recommandée électronique informe le destinataire, par voie électronique, qu’une lettre recommandée électronique lui est destinée et qu’il a la possibilité, pendant un délai de quinze jours à compter du lendemain de l’envoi de cette information, d’accepter ou non sa réception. Il ressort de ces dispositions que la date de première présentation d’une lettre recommandée électronique est la date inscrite sur la preuve de dépôt et d’envoi.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par les parties que le courrier recommandé du 31 janvier 2021 a été adressé sous la forme d’un envoi recommandé numérique avec avis de réception, déposé et envoyé le 31 janvier 2021. Cet envoi électronique respecte les formes des articles R53-2 et suivants du Code des postes et des communications électroniques et du règlement (UE) n° 910/2014, avec horodatage électronique qualifié.

Le cachet écrit de la poste de remise du courrier à la SCI [I] GESTION est, quant à lui, daté du 2 février 2021. S’agissant d’une lettre recommandée électronique de notification du congé délivré par le preneur en application des articles L145-4 du Code de commerce et R145-38 du Code de commerce, c’est la date de première présentation de la lettre qui fait foi. Celle-ci correspond à la date inscrite sur la date de dépôt et d’envoi soit le 31 janvier 2021, dont justifie la SAS GAMBRINUS selon document de vérification du 26 septembre 2021.

Par conséquent, le congé délivré par voie de recommandé électronique le 31 janvier 2021 respecte le délai de 6 mois prévu à l’article L145-4 du Code de commerce. Dès lors, le congé est valable et la SCI [I] GESTION est déboutée de ses demandes en paiement des loyers et charges sur la période du mois de mars 2021 au mois de février 2022.

Sur les demandes reconventionnelles de la SAS GAMBRINUS

Sur la demande de remboursement

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de bail commercial du 1er août 2015 prévoit en son article 3 que le preneur remboursera au bailleur, en plus du loyer, la taxe d’ordures ménagères, l’impôt foncier ainsi que les charges de copropriété locatives.

Il est démontré et non contesté que le local de la SCI [I] GESTION pris à bail par la SAS GAMBRINUS a bénéficié de l’exonération de taxe foncière « Quartiers Prioritaires de Politique de la Ville » (QPPV) du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2019.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2021, la SCI [I] GESTION a fait exécuter une saisie sur les comptes de la SAS GAMBRINUS d’un montant de 5616,41 euros, outre 102,92 € de frais de saisie attribution. Le justificatif de cette saisie attribution n’est pas produit de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier le libellé de la créance à l’appui de laquelle la saisie a été pratiquée. Un décompte de charges est produit par chacune des parties. La SAS GAMBRINUS produit un décompte, non daté, pour les années 2016 à 2019 comprenant un total de charges locatives payées de 6676 € pour la période de juin 2016 à décembre 2019. La SCI [I] GESTION produit un autre décompte, non daté, pour les années 2016 à 2021, sans différenciation entre le loyer et les charges. Ce décompte mentionne au titre du foncier dû 1478 € en 2016, 2556 € en 2017, 394 € en 2019, 394 € en 2020 et 394 € en 2021. Le montant 2018 n’était pas précisé. Ces documents ne permettent ni de connaître le montant des charges correspondant à la taxe foncière effectivement payé par la SAS GAMBRINUS du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2019, période d’exonération, ni de conclure que la saisie de 5616,41 € correspond à des charges indûment perçues. En application de l’article 1353 du code civil, il appartenait à la SAS GAMBRINUS de rapporter la preuve de sa créance de charges indûment payées. Or, les éléments de preuve qu’elle produit sont insuffisants à démontrer l’existence de l’obligation.

Ainsi, en l’état des éléments de preuve produits, la SAS GAMBRINUS est déboutée de sa demande.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, la SAS GAMBRINUS allègue d’un abus de la SCI [I] GESTION dans son droit d’ester en justice sans démontrer l’existence d’une faute commise par le demandeur, sur le terrain de la responsabilité délictuelle. La SAS GAMBRINUS ne caractérise pas les circonstances qui auraient fait dégénérer en abus le droit de la SCI [I] GESTION d’ester en justice.

En conséquence, sa demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI [I] GESTION, qui succombe, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI [I] GESTION est condamnée à payer à la SAS GAMBRINUS une somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI [I] GESTION de sa demande en paiement de loyers et charges ;

DEBOUTE la SAS GAMBRINUS de sa demande reconventionnelle en indemnisation des préjudices résultant de la saisie ;

DEBOUTE la SAS GAMBRINUS de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la SCI [I] GESTION à payer à la SAS GAMBRINUS la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [I] GESTION aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le TRENTE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Copie la SELARL GILLES VAISSIERE, la SCP SCP RECHE-GUILLE MEGHABBAR