MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 04 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00826 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V5Q6

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. MEDITERRANEE C/ S.A.R.L. SLS IMMOBILIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Claire DECHELETTE, Première vice-présidente adjointe

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MEDITERRANEE

Immatriculée au RCS de CANNES sous le numéro 849 281 688

dont le siège social est sis 21, Avenue Frédéric Mistral – 06590 THEOULE SUR MER

représentée par Maître Guillaume NORMAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 770

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SLS IMMOBILIER

Immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 814 884 037

dont le siège social est sis 77, Rue du Général Leclerc – 94000 CRETEIL

représentée par Maître Linda HALIMI-BENSOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0427

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Débats tenus à l’audience du : 22 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Novembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 9 juillet 2024, la SCI MEDITERRANEE a consenti à la SARL SLS IMMOBILIER un bail dérogatoire d’une durée irrévocable de six mois, à effet du 1er juillet au 31 décembre 2024, sur des locaux situés 77 rue du Général Leclerc, Créteil (94000), exclusivement pour une destination d’agence immobilière, moyennant un loyer trimestriel de 4 750,00 € hors charges et hors taxes (soit 1.583,33 € par mois), outre 50 € de provision sur charges, payable trimestriellement et par avance les 1er juillet et 1er octobre 2024.

Le bail stipulait :

« A ce titre, il y a lieu de rappeler que le preneur a été antérieurement titulaire d’un bail commercial sur lesdits locaux (…)

Selon ordonnance du président du tribunal judiciaire de Créteil du 16 janvier 2024, la société SLS IMMOBILIER a perdu son bail commercial et a été expulsée.

Cette décision lui a été signifiée par commissaire de justice le 5 mars 2024 et a ainsi acquis un caractère définitif.

Cette ordonnance a fait l’objet d’une exécution forcée par procès-verbal d’expulsion de Maître [T], commissaire de justice, le 25 juin 2024.

Ainsi, d’une première part le précédent bail de la société SLS immobilier est anéanti, et de seconde part celle-ci a été évincée en exécution d’une ordonnance définitive.

La prise de possession en exécution du présent bail dérogatoire constitue donc bien une entrée dans les lieux du preneur, au sens de l’article L145-5 du code de commerce.

Pour ces raisons, en toute connaissance de cause et suffisamment informées, les parties entendent soumettre leurs engagements aux dispositions de l’article L145-5 du code de commerce, et expressément déroger, en toutes ses dispositions, au statut des baux commerciaux édicté par le code de commerce. »

La SCI MEDITERRANEE a fait valoir :

que, la société SLS IMMOBILIER s’étant indûment maintenue dans les lieux à l’expiration de ce bail, elle lui a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2025, une sommation de quitter les lieux avec convocation à un état des lieux contradictoire prévu le 28 janvier 2025 à 14 heures, rendez-vous auquel la locataire ne s’est pas présentée et sans donner accès aux locaux ;

que, par courriel du 7 février 2025, la société SLS IMMOBILIER indiquait partir le 31 mars 2025 et faisait valoir que le prix de son occupation du 1er janvier au 31 mars 2025 devait être imputé sur la somme correspondant à l’ancien dépôt de garantie, non restitué et afférent au précédent bail judiciairement résilié ; elle demandait confirmation expresse que le surplus de ce dépôt lui serait restitué et s’opposait à la tenue d’un état des lieux, le qualifiant d’inutile ;

que le conseil du bailleur lui confirmait la déduction du dépôt de garantie d’une somme correspondant à trois mois d’occupation, mais maintenait sa demande de tenue d’un état des lieux ;

que c’est alors que la locataire a réclamé la restitution de l’intégralité du dépôt de garantie et s’est maintenue dans les lieux.

Par acte d’huissier du 22 mai 2025, la SCI MEDITERRANEE a fait assigner la SARL SLS IMMOBILIER devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil et demandé au juge des référés, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile et des articles 1103 et 1147 et suivants du code civil, de :

— juger que la société SLS IMMOBILIER ne dispose plus de titre d’occupation depuis le 1er janvier 2025 ;

— prononcer l’expulsion de la société SLS IMMOBILIER, et de tous occupants de son chef, des locaux sis 77 rue du Général Leclerc 94000 Créteil avec l’aide, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport des meubles et marchandises situés dans le local donné à bail en tout lieu qu’il plaira au bailleur de désigner, ou encore en tel garde meuble, aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

— fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et, consécutivement, condamner la société SLS IMMOBILIER à payer à la SCI MEDITERRANEE une indemnité d’occupation mensuelle de 1583,33 €, outre 16,66 € à titre de provision mensuelle sur charges, payables d’avance en début de mois à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’au départ effectif de la société SLS IMMOBILIER, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2025 et capitalisation de ceux-ci, par application des dispositions de l’article 1154 du code civil ;

— condamner la société SLS IMMOBILIER à payer à la SCI MEDITERRANEE la somme de 3.000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de délivrance de la présente assignation, ceux liés à la sommation du 18 janvier 2025 et ceux liés au procès-verbal de constat du 28 janvier 2025.

Par conclusions défendues à l’audience, la société SLS IMMOBILIER demande au juge des référés, au visa des articles 54 et 654 du code de procédure civile, de :

In limine litis :

Sur l’exception de nullité, juger que l’exception de nullité de l’acte introductif d’instance est recevable et, par conséquent, que l’assignation du 22 mai 2025 est entachée d’une irrégularité de fond tenant à l’impossibilité, pour la société locataire, de se défendre en justice, et prononcer la nullité de cet acte introductif d’instance ;

Subsidiairement, sur le défaut de qualité à agir et en application des articles 31 et 32 du code civil, accueillir la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI MEDITERRANEE, celle-ci ne rapportant pas la preuve de sa qualité de propriétaire du local commercial situé 77, rue du général Leclerc à Créteil et par conséquent, déclarer irrecevables les demandes et pièces de la demanderesse ;

Sur le fond et en application de l’article 834 du code de procédure civile, juger que le litige est soumis à des contestations sérieuses, en ce qu’il convient d’interpréter la volonté des parties et de requalifier le bail dérogatoire du 1er juillet 2024 en bail commercial, se déclarer incompétent et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond;

Subsidiairement, si le juge des référés s’estimait compétent, et au visa des pièces versées aux débats, débouter la SCI MEDITERRANEE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre reconventionnel, condamner la demanderesse à lui payer :

— la somme de 9128 € au titre du dépôt de garantie relatif au bail initialement résilié du 1er janvier 2016, augmenté de la somme de 2434,08 € au titre des pénalités du 5 mars 2024 au 1er juillet 2025 inclus, soit la somme totale de 11 562,08 €,

— la somme provisionnelle de 5167,17 € en remboursement des taxes foncières réglées et non justifiées, ainsi que la somme de 3000 € en remboursement de la provision sur charges réglée pendant cinq ans et que le bailleur n’a jamais justifiée,

—  2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société SLS IMMOBILIER fait valoir :

que, du 1er janvier 2016 – date d’effet du bail initial – au 1er janvier 2023, elle n’a jamais été défaillante dans ses obligations et que ce n’est qu’en 2023 qu’elle a rencontré des difficultés de paiement de ses loyers, notamment à la suite de graves problèmes personnels de sa gérante ;

que la procédure d’acquisition de la clause résolutoire dont se prévaut la demanderesse est intervenue alors que la locataire n’était pas présente ; que néanmoins, pour continuer son activité, elle a intégralement soldé sa dette de 20 600 € et assumé des frais de procédure ;

que le dépôt de garantie afférent au bail initial ne lui a jamais été restitué et que les charges et taxes appelées n’ont jamais été justifiées ;

que, s’agissant du bail dérogatoire, le bailleur lui a imposé un règlement intégral à la signature du bail en la menaçant, à défaut, de ne pas le signer; que ce bail stipulait (page 25) qu’à titre exceptionnel, le bailleur acceptait de ne pas percevoir de dépôt de garantie;

que pourtant, la SCI MEDITERRANEE ne lui a jamais remboursé le dépôt de garantie du bail initial ;

que les parties avaient néanmoins négocié un nouveau bail dérogatoire d’une durée de huit mois, du 1er janvier 2025 au 31 août 2025 ainsi que l’indiquent les échanges de messages entre Madame [Y], gérante de la société SLS IMMOBILIER, et le conseil de la SCI MEDITERRANEE ; que la gérante a insisté pour régler les loyers trimestriellement et récupérer son dépôt de garantie, ce que le bailleur a refusé, et que c’est seulement à ce moment que celui-ci a délivré la sommation de quitter les lieux ;

qu’elle n’a eu de cesse, entre le 27 janvier le 19 février, de réclamer le dépôt de garantie et les justificatifs de charges concernant les années d’occupation, puisque le bailleur n’a jamais procédé à la reddition des charges ; qu’aucune réponse ne lui a été apportée sur ces points, à l’exception du fait qu’elle devait rendre les clés au plus vite, de sorte que la locataire, par courriel du 27 mars 2025, a mis en demeure Monsieur [H], gérant de la SCI MEDITERRANEE, et son conseil de restituer le dépôt de garantie, ce qui n’a jamais été fait, malgré l’envoi d’un projet de protocole d’accord transactionnel qui ne précisait d’ailleurs pas le montant du remboursement de ce dépôt ;

que les autres échanges entre les parties n’ont pas permis de débloquer la situation.

Sur l’incompétence du juge des référés, la société SLS IMMOBILIER explique que, conformément aux dispositions de l’article L145-5 du code de commerce, à l’expiration du bail dérogatoire, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s’est formé automatiquement à son profit, le bailleur ayant consenti à son maintien dans les lieux et au renouvellement du bail;

que le litige porte exclusivement, en réalité, sur sa demande de restitution du dépôt de garantie afférent au bail d’origine, et non sur son maintien dans les lieux, accepté par le bailleur ; qu’il en résulte une contestation sérieuse que le juge des référés n’est pas compétent pour trancher.

Sur le fond, la défenderesse conclut au débouté des demandes de la SCI MEDITERRANEE, au motif qu’elle n’a jamais fait obstruction à restituer les clés et le local depuis février 2025, demandant simplement que cette remise s’inscrive dans un cadre juridique sécurisé et qu’elle soit remboursée de son dépôt de garantie, tandis que le bailleur a usé de pressions par l’intermédiaire de son conseil, pour obtenir le départ immédiat et sans contrepartie de sa locataire ; qu’il a, ensuite, signé un protocole sans mentionner le montant des sommes à restituer, puis a proposé un protocole ne mentionnant pas le montant de ces sommes, et s’est finalement abstenu de soumettre à sa locataire une version complète de ce document ; que le projet de protocole qu’elle verse aux débats prouve l’intention du bailleur d’accorder à sa locataire une franchise de loyer en contrepartie de la remise des clés, et de lui restituer le dépôt de garantie.

À titre reconventionnel, la défenderesse soutient que le bailleur est redevable de la somme de 9128 € au titre du dépôt de garantie, augmenté de la somme de 2434,08 € au titre des pénalités dues depuis le 5 mars 2024, soit 10 % du loyer mensuel sur 16 mois;

qu’en outre, le bailleur n’a jamais fourni d’inventaire précis des charges, impôts, taxes et redevances ni d’état récapitulatif annuel et ce, en méconnaissance de l’article L145-40-2 du code de commerce, ce qui a rendu sans cause les appels trimestriels de provision, dont elle est fondée à obtenir le remboursement à hauteur de 600 € par an, soit 3000 € ; qu’elle a également réglé ce que le bailleur a appelé sa « quote-part » du foncier, sans que jamais il n’en justifie ; qu’il convient, dès lors, d’enjoindre au bailleur de justifier de ses avis de taxe foncière depuis 2019 et, en toute hypothèse, de le condamner à lui rembourser la somme totale de 5167,17 € au titre des taxes foncières réglées et non justifiées, afférentes aux années 2022 à 2024.

A l’audience du 22 juillet 2025, la SCI MEDITERRANEE et la SLS IMMOBILIER, par l’intermédiaire de leurs conseils respectifs, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes, la demanderesse sollicitant la compensation entre la somme détenue par elle et l’indemnité d’occupation due par la société SLS IMMOBILIER, et le débouté des demandes reconventionnelles formées par celle-ci.

Il convient de se référer aux écritures déposées pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

1. Sur les moyens soulevés in limine litis par la SLS IMMOBILIER

Sur la nullité de l’assignation

La défenderesse soulève la violation de l’article 54 du code de procédure civile qui énonce notamment que la demande initiale mentionne à peine de nullité, pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement ; elle fait valoir qu’à défaut de mention de son gérant, cette assignation est entachée d’un vice de fond la privant de sa capacité à la représenter en justice et l’empêchant d’être valablement informée de l’ouverture de la procédure.

Le juge constate cependant que la présente assignation a été délivrée à la personne morale de la locataire, à savoir, la SARL SLS IMMOBILIER, acte reçu par Madame [B] [Y] [N], sa gérante, qui a déclaré être habilitée à recevoir la copie et qui a donc été parfaitement informée de la procédure et de la date d’audience ; que, de surcroît, la société était valablement représentée par son conseil à cette audience; qu’aucune irrégularité de fond n’est donc relevée, ni aucun grief constaté au préjudice de la défenderesse ; en conséquence, ce moyen de nullité sera rejeté.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Aux termes des dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la société SLS IMMOBILIER, cocontractante de la SCI MEDITERRANEE depuis 2016 et qui, aujourd’hui, demande que soit reconnue la prolongation des relations contractuelles et la mise en œuvre d’un nouveau bail commercial, n’a jamais discuté que la demanderesse avait la qualité de propriétaire des locaux litigieux; en conséquence, ce moyen sera également écarté.

2. Sur le fond

La défenderesse soutient que le bailleur, après avoir prononcé son expulsion au titre du bail commercial, puis signé un bail dérogatoire, a consenti à son maintien dans les lieux en lui proposant de signer un nouveau contrat de bail ; qu’il s’agit de déterminer si cette situation caractérise une volonté, de la part du bailleur, d’obtenir le départ de sa locataire ou seulement la conservation du dépôt de garantie; qu’en réalité, la proposition de régulariser un nouveau bail caractérise la volonté du bailleur de maintenir sa locataire dans les lieux, de sorte que le bail dérogatoire du 1er juillet 2024 devrait être requalifié de bail commercial ouvrant droit au bénéfice de la propriété commerciale à son profit ; que cette question relève d’une contestation sérieuse, pour laquelle le juge des référés se déclarera incompétent.

SUR CE

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L145-5 du code de commerce dispose :

« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre [l’application du statut des baux commerciaux] à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. »

Ce bail, dérogatoire au statut impératif du bail commercial et soumis aux dispositions de droit commun des articles 1728 et 1729 du code civil, peut être conclu aux conditions suivantes.

— Le bail doit être conclu lors de l’entrée du preneur dans les lieux, qu’il s’agisse d’une première location, ce qui exclut le cas du bail renouvelé, ou que le preneur ait occupé antérieurement les lieux en vertu d’un autre titre, depuis expiré. Tel est le cas en l’espèce, puisque le bail commercial à effet du 1er janvier 2016 avait donné lieu à l’acquisition de la clause résolutoire, constatée par ordonnance de référé de ce tribunal du 16 janvier 2024, de sorte que ce bail commercial avait pris fin lorsque le bail dérogatoire a été signé le 9 juillet 2024.

— A l’expiration du bail dérogatoire, les parties peuvent renoncer à l’application du statut des baux commerciaux, à condition que cette renonciation soit certaine et non équivoque: le bailleur peut, par exemple, recourir à un commandement de quitter les lieux, une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou une assignation en référé aux fins d’expulsion. Il peut, au contraire, proposer un nouveau bail dérogatoire dans les conditions prévues par l’article L145-5 susvisé.

A l’inverse, lorsque le preneur est en possession du bail au-delà de l’échéance du bail dérogatoire et en l’absence d’opposition du bailleur dans le mois suivant, le bail dérogatoire fait l’objet d’une conversion automatique en un nouveau bail statutaire, d’une durée de neuf ans, soumis aux mêmes conditions que le précédent mais également à l’ensemble des dispositions du statut des baux commerciaux, notamment celles relatives à la propriété commerciale, qui protège le fonds de commerce du preneur. Seule l’échéance contractuelle importe, quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel.

En l’espèce, le bail dérogatoire du 9 juillet 2024 a pris fin le 31 décembre 2024 et une proposition de bail dérogatoire n°2 (pièce 4 en demande) a été formée le 3 janvier 2025, pour une durée de huit mois à effet du 1er janvier au 31 août 2025 ; la bailleresse était en droit de renouveler un tel bail dérogatoire, dès lors que la durée totale de ces baux dérogatoires n’excédait pas trois ans, ainsi que requis par l’article L145-5 susvisé du code de commerce, et dès lors que la société SLS IMMOBILIER était occupante sans droit ni titre au 1er janvier 2025.

Il résulte de cette offre expresse d’un nouveau bail dérogatoire que la SCI MEDITERRANEE n’a jamais entendu faire bénéficier sa locataire d’un maintien dans les lieux et, moins encore, du statut des baux commerciaux et qu’elle avait bien manifesté son opposition non équivoque à l’application de ce statut.

Plus encore, par courriel du 7 janvier 2025 (pièce 5.1 en demande), le conseil de la bailleresse écrivait à la locataire :

« Si vous entendez conserver le bénéfice d’un bail dérogatoire, merci de m’adresser le bail et procéder au règlement aux plus tard le 10/01.

Si vous n’entendez pas en conserver le bénéfice je vous laisse me l’indiquer par retour.

Au-delà du 10/01, le bailleur reprendra sa liberté d’action en signifiant un défaut de renouvellement du bail dérogatoire. »

Enfin, et en tout état de cause, la proposition de bail n’a jamais été signée par les parties, les échanges par courriel entre ces deux sociétés, notamment ceux de la gérante de la société locataire du 27 janvier et 7 février 2025 et celui du conseil du bailleur du 11 février 2025 (pièces 5.2 à 5.6), mettant en évidence l’existence d’un litige concernant le sort du dépôt de garantie, versé lors de la signature du bail commercial de 2016, pour un montant de 8.820,11 € – également mentionné dans le bail dérogatoire n°1 et le projet de bail dérogatoire n°2 -, litige dont la solution faisait dépendre la signature de ce nouveau bail dérogatoire.

Il se déduit de ces éléments que la SCI MEDITERRANEE a manifesté un refus non équivoque d’appliquer le statut des baux commerciaux à la société SLS IMMOBILIER, puis, en l’absence d’accord sur les modalités de conclusion d’un nouveau bail dérogatoire, au maintien de la locataire dans les lieux ; que son opposition, et l’absence d’accord, se sont conclus par la délivrance de la sommation de quitter les lieux du 18 janvier 2025, puis de l’assignation du 22 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article L145-5 susvisé.

À défaut de signature de ce nouveau bail dérogatoire, force est de constater que la société SLS IMMOBILIER est actuellement occupante sans droit ni titre, sans que cette constatation donne lieu à une contestation sérieuse ; dans une telle hypothèse, le juge des référés est compétent pour statuer, en application de l’article 834 du code de procédure civile ; en conséquence, le moyen soulevé par la défenderesse sera rejeté.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité de la sommation de quitter les lieux du 18 janvier 2025 (pièce 2 en demande), délivrée à l’adresse de la société SLS IMMOBILIER, par procès-verbal remis à l’étude du commissaire de justice, qui reproduit les caractéristiques du local commercial détaillées dans les baux de 2016, puis de juillet 2024, rappelle la durée et la période de ce bail ainsi que la nécessité de réaliser un état des lieux, convocation étant donnée pour le 28 janvier 2025 à 14h.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI MEDITERRANEE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail dérogatoire alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la cessation d’effet du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de SARL SLS IMMOBILIER et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

3. Sur l’indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la cessation d’effet du bail, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer mensuel précédemment stipulé dans le bail dérogatoire du 9 juillet 2024 venu à expiration, soit 1.583,33 €, à compter du 1er janvier 2025, outre 16,66 € de provision sur charges et ce, jusqu’à libération effective des lieux par la société SLS IMMOBILIER.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI MEDITERRANEE, et de l’article 23 du bail dérogatoire, l’obligation de la SARL SLS IMMOBILIER au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 22 juillet 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 11 083,31 € (mois de juillet 2025 inclus), outre 116,62 euros au titre de provision sur charges, soit 11 199,51 €.

Il convient de condamner la SARL SLS IMMOBILIER au paiement, à titre provisionnel et à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux loués, d’une indemnité d’occupation de 1.583,33 €, outre 16,66 € de provision sur charges de cette somme, le tout avec les intérêts au taux légal à compter de la demande à cette fin formée par assignation du 22 mai 2025, et capitalisation de ceux-ci, par application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil.

4. Sur les demandes relatives au dépôt de garantie, aux taxes foncières et aux provisions sur charges

Sur la compensation des sommes dues à la SCI MEDITERRANEE avec le montant du dépôt de garantie :

Le bail dérogatoire du 9 juillet 2024 a expressément écarté le versement d’un dépôt de garantie.

Il est établi que la SCI MEDITERRANEE détient des sommes au titre du dépôt de garantie stipulé au bail commercial du 13 janvier 2016.

La société SLS IMMOBILIER demande la restitution du dépôt de garantie, de 9.128 €, stipulé au bail commercial du 13 janvier 2016, tandis que la SCI MEDITERRANEE sollicite la compensation entre ce dépôt de garantie et les indemnités d’occupation qui lui sont dues.

La société SLS IMMOBILIER demande également la restitution des taxes foncières et des provisions sur charges qu’elle a versées, en application du bail commercial du 1er janvier 2016.

Toutefois, compte tenu des contestations existantes entre les parties sur le bien-fondé de ces demandes, en l’état non chiffrées ni justifiées, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

5. Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL SLS IMMOBILIER, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de SARL SLS IMMOBILIER ne permet d’écarter la demande de SCI MEDITERRANEE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 500,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que le bail dérogatoire du 9 juillet 2024 est venu à expiration le 31 décembre 2024 ;

CONSTATONS que la SARL SLS IMMOBILIER est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2025 des locaux sis 77 rue du Général Leclerc, Créteil (94000) ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL SLS IMMOBILIER et de tout occupant de son chef des lieux situés à 77 rue du Général Leclerc, Créteil (94000) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 1.583,33 € par mois, hors taxes et hors charges, outre 16,66 € de provision sur charges, le tout payable d’avance à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux par la société SLS IMMOBILIER ;

CONDAMNONS la SARL SLS IMMOBILIER à payer à la SCI MEDITERRANEE, à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle, la somme de 1.583,33 € par mois, hors taxes et hors charges, outre 16,66 € de provision sur charges, le tout payable d’avance à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux, avec les intérêts au taux légal à compter de la demande à cette fin formée par assignation du 22 mai 2025, dans les conditions de l’article 1231-7 du code civil ;

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière, par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives au dépôt de garantie, aux taxes foncières et aux provisions sur charges ;

CONDAMNONS la SARL SLS IMMOBILIER aux entiers dépens, en ce compris, notamment, le coût de l’assignation, de la sommation de quitter les lieux du 18 janvier 2025 et du procès-verbal de constat du 28 janvier 2025 ;

CONDAMNONS la SARL SLS IMMOBILIER à payer à la SCI MEDITERRANEE la somme de 1500,00 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 4 novembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES