RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 24/04087 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H6IM

NAC : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [M]

demeurant :

[Adresse 1]

— [Localité 1]

Monsieur [N] [M]

demeurant :

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentés par M^e Emmanuelle LAILLET-TOUFLET, membre de la SCP RSD AVOCATS, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEUR :

S.A.R.L. [X] [B] [I]

Immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 839.469.251,

Dont le siège social est sis :

[Adresse 2]

[Localité 3]

Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par M^e Arnaud SABLIERE, membre de la SELARL JURISTES-CONSEILS-SABLIERE, avocat au barreau de l’EURE

JUGE UNIQUE : Benjamin BOJ, Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du code de procédure civile.

GREFFIER : Aurélie HUGONNIER

AUDIENCE :

En application de l’article 799 du code de procédure civile, le dépôt du dossier au greffe a été autorisé et fixé au 05 Mars 2026.

Conformément aux articles 806 et 812 du code de procédure civile, l’avocat a été avisé du nom du juge amené à délibérer et de la date à laquelle le jugement sera rendu, soit le 07 Mai 2026.

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— signé par Benjamin BOJ, juge et Aurélie HUGONNIER, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er novembre 2021, MM. [U] [M] et [N] [M] (ci-après dénommés ensemble les consorts [M]) ont donné à bail commercial à la SARL [X] [B] [I] un local commercial situé à [Localité 4].

Ce bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2021 et à échéance au 31 octobre 2030, moyennant un loyer mensuel de 416,67 euros HT outre une provision mensuelle sur charges, impôts, taxes et redevances de 200 euros.

Par avenant du 2 novembre 2021, il a été convenu entre les parties que le loyer ne serait pas soumis à la TVA et serait fixé à la somme de 700 euros, en ce compris 100 euros de provision sur charges, impôts, taxes et redevances.

En décembre 2023, la SARL [X] [B] [I] a cédé son fonds de commerce à la SAS AVL Assurez-Vous Librement.

La SARL [X] [B] [I] a quitté les lieux et restitué les clés aux bailleurs le 3 juin 2024.

Considérant qu’elle avait commis des manquements dans l’exécution du contrat de bail, les consorts [M] ont, par acte introductif d’instance signifié par commissaire de justice le 12 décembre 2024, assigné la SARL [X] [B] [I] devant ce tribunal aux fins notamment de résiliation du contrat de bail commercial et réparation de leurs préjudices.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 6 octobre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2025, les consorts [M] demandent au tribunal de :

Prononcer pour violation grave et réitérée de ses obligations, en l’espèce défaut de paiement et défaut d’occupation, la résiliation du bail consenti dans les termes sus énoncés consenti à la SARL [X] [B] [I] sur un bien immobilier situé [Adresse 2] [Localité 3],Condamner la SARL [X] [B] [I] au paiement de la somme de 7.700 euros due au titre du préavis non exécuté, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2024,Condamner la SARL [X] [B] [I] au paiement de la somme de 858€ HT, soit 1.029,60€ TTC, au titre de la Taxe foncière 2023, soit.

Condamner la SARL [X] [B] [I] au paiement de la somme de 935 euros à Monsieur [U] [M] au titre de son préjudice matériel,Condamner la SARL [X] [B] [I] au paiement de la somme de 590 euros à Monsieur [N] [M] au titre de son préjudice matériel,Condamner la SARL [X] [B] [I] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral,Condamner la SARL [X] [B] [I] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la SARL [X] [B] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 13 juin 2024.Débouter la SARL [X] [B] [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.En cas de condamnations réciproques des parties, ordonner la compensation des sommes dues sur le fondement des dispositions de l’article 1347 du Code Civil.

Au soutien de leur demande en résiliation du bail, les consorts [M] se fondent sur les articles 1103 et 1224 du code civil et 145-4 du code de commerce et font valoir que la cession du fonds de commerce par la SARL [X] [B] [I] ne leur est pas opposable faute de signification et que depuis le 1er juin 2024, cette dernière ne règle plus les loyers dus, ce qui constitue une inexécution fautive. Ils reprochent également à la défenderesse de ne plus occuper les lieux, ce qui constitue une autre violation grave et réitérée de ses obligations, le tout justifiant selon eux la résolution judiciaire du contrat de bail. Les consorts [M] admettent être d’ores et déjà en possession des clés du local commercial mais font valoir que la SARL [X] [B] [I] n’a pas respecté le préavis contractuel de 6 mois, générant une perte de loyers de 7 700 euros.

En réponse aux conclusions adverses, les consorts [M] contestent le fait que les parties se seraient accordées pour une résiliation amiable du contrat dès le 1er juin 2024. Ils précisent que les clés sont restées à disposition du locataire jusqu’au terme du préavis et contestent donc l’allégation selon laquelle ils n’auraient opposé aucune réclamation lors de leur remise. Les consorts [M] expliquent en outre que le loyer du mois de juin 2024 ne leur a pas été réglé en dépit de l’émission par leurs soins d’une quittance dont ils n’avaient pas conscience de la portée juridique. Ils rappellent à ce titre que M. [B] [I] les avait informés par SMS qu’il n’effectuerait plus de paiement à partir du 1er juin. Ils contestent en outre avoir tenté de remettre en location le bien commercial après le départ de la SARL [X] [B] [I] et font valoir qu’il s’agissait uniquement pour eux de vérifier l’adéquation du nouveau loyer à la situation du bien. Les demandeurs rappellent par ailleurs qu’aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé.

S’agissant de la taxe foncière, les consorts [M] se fondent sur l’article 5.2 du contrat de bail qui prévoit que la taxe foncière n’est pas à la charge du bailleur.

S’agissant de leur demande en paiement de dommages et intérêts, les consorts [M] estiment avoir été placés dans l’impossibilité d’agir en constat de l’acquisition de la clause résolutoire en référé en raison du fait que le contrat de bail, proposé par la SARL [X] [B] [I], ne comportait aucune clause résolutoire.

En réponse aux écritures de la SARL [X] [B] [I], les demandeurs contestent le fait qu’ils seraient responsables de l’absence de relocation du bien et font valoir qu’il était sous-évalué aux termes du contrat de bail avec la SARL [X] [B] [I].

Leur demande en réparation de leur préjudice matériel est fondée sur le fait que M. [I] aurait emporté avec lui des biens leur appartenant lorsqu’il a quitté les lieux, ce qui a contraint M. [U] [M] à déposer plainte pour vol le 11 juin 2024.

En réponse enfin aux demandes reconventionnelles de la SARL [X] [B] [I], les consorts [M] estiment que celle-ci agit de mauvaise foi, en contravention avec l’article 1104 du code civil, aucune régularisation de charges n’ayant jamais été sollicitée par la défenderesse avant qu’elle n’en fasse la demande dans le cadre de la présente procédure, qui plus est initiée par les consorts [M].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 juillet 2025, la SARL [X] [B] [I] demande au tribunal de :

Sur la résiliation du bail commercial :

A titre principal, CONSTATER que le bail commercial en date du 1er Novembre 2021 a été résilié amiablement par les parties à effet du 1er Juin 2024 ;En conséquence, DEBOUTER Monsieur [U] [M] et Monsieur [N] [M] de leur demande de paiement d’une somme au titre du préavis non exécuté et de la taxe foncière 2023 ;

A titre subsidiaire, conformément à la demande des requérants, PRONONCER la résiliation du le bail commercial en date du 1er Novembre 2021 à effet de son échéance triennale du 31 Octobre 2024 ;En conséquence, CONSTATER que la Société [X] [B] [I] est uniquement redevable d’une somme de 2.400,00 euros, correspondant aux loyers en principal des mois de Juillet 2024 à Octobre 2024, et DEBOUTER Monsieur [U] [M] et Monsieur [N] [M] du surplus de leur demande de paiement d’une somme au titre du préavis non exécuté et de la taxe foncière 2023 ;

Sur les autres demandes de Monsieur [U] [M] et de Monsieur [N] [M] :

DEBOUTER Monsieur [U] [M] et Monsieur [N] [M] de leurs demandes de dommages-intérêts pour préjudice moral, de dommages-intérêts pour préjudice matériel, ainsi que de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens ;Sur les demandes reconventionnelles de la Société [X] [B] [I] :

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [M] et Monsieur [N] [M] à rembourser à la Société [X] [B] [I] la somme de 3.200,00 €uros correspondant aux provisions sur charges, impôts, taxes et redevances indument versées par le locataire au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et jusqu’au parfait paiement de la dette, avec capitalisation annuelle des intérêts ;CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [M] et Monsieur [N] [M] à verser à la Société [X] [B] [I] une somme de 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [M] et Monsieur [N] [M] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

S’agissant de la demande de résiliation du bail formée par les demandeurs, la SARL [X] [B] [I] affirme que les parties se sont accordées pour une résiliation amiable du bail au 1er juin 2024 à la suite du refus des bailleurs d’agréer la société AVL, acquéreur du fonds de commerce de la SARL [X] [B] [I]. La défenderesse estime que la résiliation amiable a été tacitement acceptée par les bailleurs, que les clés leur ont été restituées et qu’une quittance a été émise au titre du loyer de juin 2024, ce qui rend inopérant le commandement de payer signifié le 13 juin 2024. A titre subsidiaire, la SARL [X] [B] [I] fait observer que les demandeurs sollicitent implicitement que le tribunal prononce la résiliation du bail à son échéance triennale du 31 octobre 2024 et qu’en matière de baux commerciaux, il n’existe pas de droit au préavis à compter de la période triennale, de sorte que la demande des consorts [M] doit être rejetée. S’agissant de la demande relative à la taxe foncière, la SARL [X] [B] [I] relève que l’absence d’inventaire tel que prévu à l’article L.145-40-2 du code de commerce empêche de faire application de l’article 5.2 du bail commercial et qu’en sus, les bailleurs réclament la TVA sur la taxe foncière alors que le bail commercial n’est pas soumis à la TVA.

En réponse aux conclusions adverses, la SARL [X] [B] [I] estime que les demandeurs opèrent une confusion entre la résiliation unilatérale du bail par le locataire et la résiliation d’un commun accord par les parties. Elle fait valoir qu’ils ne peuvent de prévaloir de leur propre turpitude s’agissant de l’émission de la quittance de juin 2024. La SARL [X] [B] [I] note que l’annonce de location publiée par les consorts [M] faisait bel et bien état d’une disponibilité au 1er juin 2024.

En réponse à la demande de dommages et intérêts des consorts [M], la SARL [X] [B] [I] indique n’être responsable d’aucun manquement contractuel et que ces derniers ne justifient d’aucun préjudice. Elle fait valoir que les demandeurs ne justifient nullement que le loyer était sous-évalué lorsqu’il lui était loué. Elle fait en outre valoir qu’il ne peut lui être reproché le contenu du contrat de bail et que les consorts [M] avaient tout loisir de s’attacher les services d’un professionnel du droit.

En réponse à leurs autres demandes, la SARL [X] [B] [I] indique que le préjudice matériel allégué n’est pas justifié, outre que M. [B] [I] personne physique, que les consorts [M] accusent d’avoir dérobé le matériel, n’est pas partie à la procédure. La défenderesse conteste le contenu de l’attestation de M. [R] versée aux débats par les consorts [M].

Au soutien de sa demande reconventionnelle, fondée sur les articles L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce, d’ordre public en vertu de l’article L.145-15 du même code, la SARL [X] [B] [I] fait valoir que le bail commercial ne contient aucune clé de répartition des charges et en conclut que les consorts [M] n’étaient pas fondés à lui facturer des charges et taxes. Elle fait en outre valoir que les bailleurs n’ont jamais procédé à la moindre régularisation annuelle desdites charges et taxes de sorte qu’elle est bien fondée à en solliciter le remboursement. Enfin, la SARL [X] [B] [I] conteste toute mauvaise foi dans le fait de solliciter reconventionnellement un tel remboursement et rappelle que sa demande n’est pas prescrite.

MOTIVATION

Sur la résiliation amiable du bail commercial

Il convient pour la bonne compréhension de la présente décision de déterminer en premier lieu si le bail commercial a fait l’objet d’une résiliation amiable le 1er juin 2024 avant d’examiner les demandes des consorts [M] relatives aux manquements contractuels reprochés à la SARL [X] [B] [I], qui sont postérieurs à cette date.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 3.1 du contrat de bail litigieux, intitulé « Durée initiale » stipule : « Le présent bail est conclu pour une durée de 9 ans, à compter du 01/11/2021. Les Parties pourront cependant demander la résiliation du bail à l’issue de chaque période triennale, par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception avec un préavis de 6 mois avant le terme de la période triennale, dans le respect des conditions légales imposées par la loi relatifs aux conséquences de la résiliation. »

S’il est toujours loisible aux parties de déroger aux stipulations contractuelles auxquelles elles se sont volontairement soumises, il appartient à la partie qui s’en prévaut de prouver l’accord de son cocontractant à une telle dérogation.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [I] a adressé un mail à M. [U] [M] aux termes duquel l’on peut lire « Bonjour [U], je fais suite à ta demande [illisible] à ta demande et à ton refus de transfert de bail, je te confirme la date de départ qui sera fixée au 1er juin 2024. Je te souhaite une bonne journée ». Outre que la copie de ce message est de très mauvaise qualité et qu’elle n’est pas datée, force est de constater qu’elle matérialise uniquement la volonté de M. [I] de quitter les lieux au 1er juin 2024 sans qu’il n’y ait trace de l’accord, en amont ou en aval, de M. [U] [M] sur un tel départ anticipé.

L’existence d’un accord tacite sur une résiliation au 1er juin 2024 ne peut davantage être tirée de l’envoi d’un unique SMS de la part de M. [U] [M] à M. [I] le 13 mai 2024 sur les disponibilités de ce dernier pour des visites du local, ni de copies d’annonces de location non précisément datées et sans qu’il ne soit possible de s’assurer ni qu’il s’agit du bien donné à bail ni que ces annonces ont été effectivement postées par les bailleurs. A considérer même, pour les seuls besoins du raisonnement, que ces éléments puissent être retenus, ils matérialiseraient uniquement le fait que les locaux ont été libérés de façon précoce par la SARL [X] [B] [I] et que les bailleurs ont pris leurs dispositions pour le relouer au plus vite afin d’éviter une vacance, mais nullement de leur accord, même tacite, à une telle résiliation anticipée.

Il ne peut en outre être tiré de l’attestation de Mme [O] aucune preuve de l’accord allégué par la défenderesse, le fait que celle-ci soit salariée de M. [I] ne pouvant exclure que l’attestation en question, qui n’est corroborée par aucune autre, soit de complaisance.

Enfin, l’attestation de remise des clés du 3 juin 2024 signée par la SARL [X] [B] [I], sans aucun contreseing de la part des consorts [M], ne constitue qu’une preuve administrée à soi-même dénuée de toute force probante. Le fait qu’aucune « contestation » n’ait été prétendument émise par les consorts [M] ne peut venir renverser ce constat, la remise des clés du local en-dehors de tout accord relevait en effet de la volonté discrétionnaire de la SARL [X] [B] [I] et ne contraignait nullement les bailleurs à réagir pour préserver leurs droits.

En définitive, la SARL [X] [B] [I] échoue à prouver que les parties se sont amiablement entendues sur une résiliation anticipée du bail au 1er juin 2024 et sera déboutée de sa demande tendant à voir constater une telle résiliation.

Sur la résiliation judiciaire du bail commercial et la demande en paiement des loyers

En vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil dispose quant à lui : « La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. »

S’agissant du manquement allégué à l’obligation d’occupation des locaux, celle-ci ne fait l’objet d’aucune clause expresse tirée du contrat de bail. Aucun manquement de la SARL [X] [B] [I] ne peut donc être caractérisé sur ce fondement.

Toutefois, s’agissant du défaut de paiement des loyers, il ressort du contrat de bail litigieux que l’une des obligations de la SARL [X] [B] [I] était le paiement du loyer au début de chaque mois et il a été établi que le contrat s’était poursuivi après le 1er juin 2024 en dépit de la libération des lieux par la SARL [X] [B] [I] et la remise des clés aux bailleurs.

La SARL [X] [B] [I] ne conteste pas n’avoir réglé aucun loyer à partir du mois de juillet 2024, si bien que la violation par la société preneuse de son obligation de paiement des loyers mensuels est caractérisée.

Obligation principale du preneur, le défaut de paiement des loyers constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail, contrat à exécution successive.

S’agissant de la date de cette résiliation, il y a lieu de la fixer au 31 octobre 2024, terme de la première période triennale.

Le tribunal prononce donc la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 1er novembre 2021 entre les consorts [M] et la SARL [X] [B] [I] aux torts exclusifs de cette dernière et à la date du 31 octobre 2024.

S’agissant de la demande en paiement des loyers, les consorts [M] ne sauraient prétendre au paiement du loyer du mois de juin 2024 dès lors qu’ils ont adressé à la SARL [X] [B] [I] une quittance de loyer le 1er juin 2024 « pour la période du 01/06/2024 au 30/06/2024 ». Le moyen selon lequel ils auraient édité cette quittance sans en appréhender la portée ne résiste pas à l’examen de cette pièce sur laquelle est expressément indiqué « Nous soussignons Mr [M] [N] et Mr [M] [U], propriétaire du logement désigné ci-dessus, déclare avoir reçu de AVL Assurez Vous Librement la somme de sept cent euros au titre du paiement du loyer et des charges des locaux qu’il/elle/ils occupent à l’adresse désignée ci-dessus pour la période 01/06/2024 au 30/06/2024 ».

Ils sont cependant légitimes à obtenir la condamnation de la SARL [X] [B] [I] au paiement des loyers et charges dus de juillet à octobre 2024 inclus, soit la somme de 2 800 euros (4*700 euros), mais non sur une période de 6 mois à partir du 1er novembre 2024, l’obligation contractuelle de préavis ne s’entendant qu’antérieurement au terme de la période triennale et non postérieurement.

La SARL [X] [B] [I] est donc condamnée à payer aux consorts [M] la somme de 2 800 euros en paiement des loyers et charges dus jusqu’au terme de la période triennale.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, faute pour le commandement de payer du 13 juin 2024 de porter sur les sommes faisant l’objet de la condamnation.

Sur les demandes en paiement de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur le préjudice moral

En l’espèce, il n’est nullement démontré que la SARL [X] [B] [I] a fourni le modèle de contrat de bail commercial litigieux aux consorts [M]. A supposer cette fourniture établie, elle serait en tout état de cause insusceptible de fonder une quelconque responsabilité délictuelle de la part de la défenderesse. En effet, il appartenait aux consorts [M] de se renseigner sur la teneur du contrat de bail commercial proposé ainsi que leurs droits et obligations en tant que bailleurs. Leur négligence ne peut être reprochée à la SARL [X] [B] [I].

Par ailleurs, les consorts [M] échouent à prouver en quoi la SARL [X] [B] [I] serait responsable du fait que le bien n’aurait pas été reloué à la suite de son départ.

Aucune faute ne pouvant être reprochée à la défenderesse, les consorts [M] seront déboutés de leur demande en réparation de leur préjudice moral.

Sur le préjudice matériel

Aucune des pièces versées aux débats ne permet de caractériser avec certitude que la SARL [X] [B] [I] aurait frauduleusement soustrait les matériels dont les consorts [M] font l’inventaire dans leurs écritures. La seule plainte déposée le 11 juin 2024 par M. [U] [M], à l’exclusion de toute condamnation ou a minima de tout acte de poursuite, est dénuée de force probante.

Les consorts [M] seront donc déboutés de leur demande en réparation de leur préjudice matériel.

Sur les demandes relatives aux impôts et charges

Pour la clarté de la décision et compte-tenu du fait qu’elles relèvent des mêmes dispositions légales et réglementaires, il convient de traiter ensemble la demande des consorts [M] en paiement de la taxe foncière 2023 ainsi que la demande reconventionnelle en remboursement des provisions sur charges, impôts, taxes et redevances formée par la SARL [X] [B] [I].

L’article L. 145-40-2 alinéa l du code de commerce créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi « Pinel », applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Cet article prévoit que dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble.

Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée.

Il résulte de l’article L. 145-l5 du code de commerce que l’article L. 145-40-2 présente un caractère d’ordre public.

L’article R. 145-35 du code de commerce, applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, dresse la liste des dépenses dont le coût ne peut être répercuté par le bailleur sur le preneur.

Par ailleurs, l’article R. 145-36, également applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, précise que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il est constant que l’absence de régularisation des charges, dans les conditions prévues au bail commercial, rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges.

Toutefois, dans la limite du délai de prescription quinquennale, aucune sanction n’est prévue en cas de régularisation tardive, de sorte qu’il convient de déterminer si les éléments communiqués par le bailleur valent régularisation de charges.

Sur la demande en paiement de la taxe foncière 2023

En l’espèce, l’article 5.1 du contrat de bail commercial, intitulé « Inventaire des charges, impôts, taxes et redevances » stipule que : « le Bailleur fournira un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances lié au présent bail, comportant l’indication de leur répartition entre les Parties et selon les modalités définies par le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 ».

En l’espèce, force est de constater que les consorts [M] ne justifient nullement avoir adressé cet inventaire à la SARL [X] [B] [I] et ne le communiquent pas davantage dans le cadre de la présente procédure, étant souligné que la simple production de l’avis de taxes foncières 2023 est insuffisante à justifier du respect de cette obligation.

Par ailleurs, les consorts [M] sont malvenus à opposer à la SARL [X] [B] [I] une mauvaise foi contractuelle. En effet, étant rappelé que nul n’est censé ignorer la loi et que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, le contrat de bail prévoit précisément qu’il incombe aux bailleurs de fournir un inventaire des charges, impôts, taxes et redevances. L’inexécution de cette obligation, qui relève de la seule négligence des consorts [M], ne peut être imputée à faute à la société preneuse.

Il y a donc lieu de débouter les consorts [M] de leur demande en paiement de la taxe foncière 2023.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement des provisions sur charges

L’article 5.3 du contrat de bail commercial, intitulé « Règlement des charges, impôts, taxes et redevances » stipule que « Le Locataire versera au Bailleur, en sus de chaque loyer, une somme de 200 €, à titre de provision sur les charges, impôts, taxes et redevances lui incombant.

Le Bailleur fournira au Locataire un état récapitulatif de ces charges, impôts, taxes et redevances afin de régulariser la situation.

Cet état récapitulatif lui sera communiqué au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il sera établi. »

Force est de constater que les consorts [M] ne justifient nullement avoir procédé à cette régularisation annuelle et ne le font pas davantage dans le cadre de la présente procédure.

Pour les mêmes raisons que celles exposées ci-avant, aucune mauvaise foi de la SARL [X] [B] [I] n’est caractérisée, il appartenait aux consorts [M] de faire application du contrat de bail.

L’absence de demande de régularisation de la part de la société preneuse durant 32 mois n’est pas davantage susceptible de caractériser sa mauvaise foi, silence ne valant nullement renonciation à faire valoir ses droits les plus légitimes, ce dans les seules limites de la prescription extinctive.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande reconventionnelle de la SARL [X] [B] [I] et de condamner solidairement les consorts [M] à lui rembourser la somme de 3 200 euros correspondant à des provisions sur charges de 100 euros mensuelles sur une durée de 32 mois (de novembre 2021 à juin 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-6 du code civil.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. L’anatocisme est de droit lorsqu’il est demandé en justice.

Il convient donc d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière.

Sur la demande de compensation

En vertu de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1347-1 du même code prévoit quant à lui que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

En l’espèce, la créance des consorts [M] (2 800 euros) et celle de la SARL [X] [B] [I] (3 200 euros) sont fongibles, certaines, liquides, exigibles et réciproques.

Il y a donc lieu de faire droit à la demande de compensation sollicitée par les parties et de dire que les consorts [M] restent à devoir à la SARL [X] [B] [I] la somme de 400 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [M], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce et du fait que chaque partie était légitime à faire valoir ses droits contre l’autre, aucune condamnation ne sera prononcée sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 1er novembre 2021 entre MM. [U] [M] et [N] [M], bailleurs, et la SARL [X] [B] [I], preneuse, aux torts exclusifs de cette dernière, à la date du 31 octobre 2024 ;

DEBOUTE la SARL [X] [B] [I] de sa demande de constatation de la résiliation amiable anticipée du contrat de bail commercial au 1er juin 2024 ;

CONDAMNE en conséquence la SARL [X] [B] [I] à payer à MM. [U] [M] et [N] [M] la somme de 2 800 euros au titre des loyers et charges dus du 1er juillet 2024 jusqu’au terme de la période triennale, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement MM. [U] [M] et [N] [M] à payer à la SARL [X] [B] [I] la somme de 3 200 euros en remboursement des provisions sur charges, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation annuelle des intérêts ;

ORDONNE la compensation des créances entre MM. [U] [M] et [N] [M] d’une part et la SARL [X] [B] [I] d’autre part ;

CONSTATE qu’après compensation et hors intérêts, MM. [U] [M] et [N] [M] restent à devoir à la SARL [X] [B] [I] la somme de 400 euros ;

DEBOUTE MM. [U] [M] et [N] [M] de leurs demandes :

en paiement de la taxe foncière 2023 ;de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel ;

CONDAMNE solidairement MM. [U] [M] et [N] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à application de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE en conséquence chacune des parties de ses demandes sur ce fondement ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre le présent jugement à exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d’Evreux d’y tenir la main.

A tous Commandements et Officier de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier.

Le greffier Le Président