TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 11]

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JUGE DE L’EXÉCUTION

SAISIES IMMOBILIÈRES

N° RG 24/00194 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJ23

Nature de l’affaire : 78A

MINUTE N°

CCC + CCCFE délivrées le :

À :

— la SCP DAMOISEAU ET ASSOCIÉS

JUGEMENT D’ORIENTATION RENDU LE 9 Avril 2025

ENTRE :

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, SA au capital de 1.331.400.718,80 euros, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 542.029.848, dont le siège social est sis [Adresse 3]

CRÉANCIER POURSUIVANT représenté par Maître Charlotte GUITTARD de la SCP DAMOISEAU ET ASSOCIÉS, avocate au barreau de l’ESSONNE

ET :

Madame [S], [X], [F], [E] [R]

née le [Date naissance 1] 1988 à [Localité 13] (92)

de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [U], [P] [C]

né le [Date naissance 4] 1991 à [Localité 8] (92°

de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

PARTIES SAISIES, non comparantes, ni représentées

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, SA au capital de 1.331.400.718,80 euros, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 542.029.848, dont le siège social est sis [Adresse 3]

CRÉANCIER INSCRIT représenté par Maître Charlotte GUITTARD de la SCP DAMOISEAU ET ASSOCIÉS, avocate au barreau de l’ESSONNE

TRESOR PUBLIC, Responsable du Service des Impôts des particuliers de [Localité 12], dont les bureaux sont au [Adresse 5]

CRÉANCIER INSCRIT, non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Elisa VALDOR, Juge, Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire d’ÉVRY, assistée de Eloïse FIGUIGUI, Greffière, lors de l’audience, et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience du 5 mars 2025 tenue publiquement, les avocats des parties ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries.

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2025 à 14 H 00.

Le juge de l’exécution vidant son délibéré conformément à la loi, a statué ainsi qu’il suit :

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes de commissaire de justice du 3 juin 2024, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait délivrer à Monsieur [U] [P] [C] et Madame [S] [X] [F] [E] [R] un commandement de payer valant saisie immobilière en vertu d’un acte notarié contenant vente et prêts reçu le 10 aout 2010 par Maître [T] [Y], notaire à [Localité 15] (78).

Le commandement de payer a été publié, le 26 juillet 2024, au service chargé de la publicité foncière de [Localité 9] 1er bureau, sous les références Volume 2024 S n°187.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner Monsieur [U] [P] [C] et Madame [S] [X] [F] [E] [R] devant le juge de l’exécution d'[Localité 11]-[Localité 10], statuant en matière immobilière aux fins de voir :

constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière ;statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes qui pourraient être formées ;fixer le montant de la créance du poursuivant à la somme précisée au commandement de payer, en principal, frais, accessoires et intérêts au taux moratoire indiqué jusqu’à parfait paiement, et à tout le moins au montant des échéances impayées s’élevant au 6 mai 2023 à la somme totale de 5605,59 euros ;ordonner la vente forcée, conformément aux dispositions de l’article R 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution, des biens et droits immobiliers ci-dessus décrits ;déterminer les modalités de la vente ;fixer la date de l’audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée des biens et droits immobiliers ci-dessus décrits, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente ;fixer les modalités de visite de l’immeuble saisi, dans le cas où la vente forcée de celui-ci serait ordonnée, en autorisant l’intervention de la SAS LEROY-BEAULIEU ALLAIRE LAVILLAT – Commissaire de Justice à [Localité 7] ou tout autre commissaire de justice qu’il plaira à la juridiction de nommer, lequel pourra, si besoin est, se faire assister de tous ceux dont l’intervention lui sera nécessaire pour remplir sa mission et notamment pour lui permettre de faire procéder aux diagnostics nécessaires à la vente ;autoriser une publicité supplémentaire sur Internet (LICITOR) ;dire que les dépens consisteront en frais privilégiés de vente.

A titre subsidiaire, pour le cas où la vente amiable serait autorisée :

fixer le montant du prix en deçà duquel les biens et droits immobiliers ne peuvent être vendus, eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ;

taxer les frais de poursuites, conformément aux dispositions de l’article R 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, qui seront payables directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente ;dire que les émoluments de l’Avocat poursuivant, visés à l’article A 444-191- V du Code de commerce, seront payés par l’acquéreur, en sus du prix de vente et des frais taxés ;dire que le notaire instrumentaire consignera le prix de vente entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations, désignée en qualité de Séquestre, en vue de sa distribution, dès le prononcé du jugement constatant la vente amiable ;fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée, dans un délai qui ne peut excéder quatre mois, afin de s’assurer que l’acte de vente est conforme aux conditions fixées, et que le prix est consigné ;dire que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE a fait dénoncer le commandement de payer valant saisie immobilière à elle-même et au TRESOR PUBLIC, représenté par le Responsable du SIP de [Localité 12], créancier inscrit.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 12 septembre 2024.

La société CREDIT FONCIER DE FRANCE a déclaré sa créance, par acte d’avocat déposé au greffe, le 16 octobre 2024.

Par jugement du 27 novembre 2024, le juge de l’exécution a :

ordonné la réouverture des débats ;invité la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, à faire part de ses observations concernant le caractère abusif de la clause de déchéance du terme que le juge de l’exécution entend soulever d’office, et le défaut d’exigibilité de la créance au titre du capital restant dû et de l’indemnité forfaitaire, qui en résulterait ;renvoyé la cause et les parties à l’audience d’orientation du mercredi 15 janvier 2025 à 9h30 en salle civile n°2 ;dit que la notification de la présente décision vaudra convocation des parties à ladite audience et qu’il sera tiré toutes conséquences de droit de toute abstention ;réservé les dépens.

L’affaire appelée sur réouverture des débats à l’audience du 15 janvier 2025 a été renvoyée à l’audience du 5 mars 2025.

A l’audience d’orientation du 5 mars 2025, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, représentée par son conseil, a, se référant à ses conclusions notifiées par RPVA, le 11 février 2025 et signifiées à Monsieur [U] [P] [C] et Madame [S] [X] [F] [E] [R], par actes de commissaire de justice du 13 février 2025, sollicité du juge de l’exécution de :

— déclarer que la déchéance de terme a été prononcée de manière régulière et loyale, et qu’elle est acquise au CREDIT FONCIER DE FRANCE ;déclarer valable la clause de déchéance du terme du contrat de prêt comme n’étant pas abusive ;déclarer en conséquence que le CREDIT FONCIER DE FRANCE dispose d’une créance certaine, liquide et exigible ;déclarer valide le commandement de payer valant saisie immobilière ;fixer le montant de la créance du poursuivant à la somme précisée au commandement de payer, en principal, frais, accessoires et intérêts au taux moratoire indiqué jusqu’à parfait paiement ;A titre subsidiaire, si le magistrat venait à déclarer abusive et non écrite la clause de déchéance du terme, FIXER le montant de la créance du poursuivant au montant des échéances arriérées au jour de la délivrance du commandement immobilier, soit à la somme de 18.703,17 euros ;ordonner la vente forcée, conformément aux dispositions de l’article R 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution, des biens et droits immobiliers ci-dessus décrits ;déterminer les modalités de la vente ;

fixer la date de l’audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée des biens et droits immobiliers ci-dessus décrits, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente ;fixer les modalités de visite de l’immeuble saisi, dans le cas où la vente forcée de celui-ci serait ordonnée, en autorisant l’intervention de la SAS LEROY-BEAULIEU ALLAIRE LAVILLAT – Commissaire de Justice à [Localité 7] ou tout autre commissaire de justice qu’il plaira à la juridiction de nommer, lequel pourra, si besoin est, se faire assister de tous ceux dont l’intervention lui sera nécessaire pour remplir sa mission et notamment pour lui permettre de faire procéder aux diagnostics nécessaires à la vente ;autoriser une publicité supplémentaire sur Internet (LICITOR) ;dire que les dépens consisteront en frais privilégiés de vente.

A titre subsidiaire, pour le cas où la vente amiable serait autorisée :

fixer le montant du prix en deçà duquel les biens et droits immobiliers ne peuvent être vendus, eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente ;taxer les frais de poursuites, conformément aux dispositions de l’article R 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, qui seront payables directement par l’acquéreur, en sus du prix de vente ;dire que les émoluments de l’Avocat poursuivant, visés à l’article A 444-191- V du Code de commerce, seront payés par l’acquéreur, en sus du prix de vente et des frais taxés ;dire que le Notaire instrumentaire consignera le prix de vente entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations, désignée en qualité de Séquestre, en vue de sa distribution, dès le prononcé du jugement constatant la vente amiable ;fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée, dans un délai qui ne peut excéder quatre mois, afin de s’assurer que l’acte de vente est conforme aux conditions fixées, et que le prix est consigné ;dire que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente.

Monsieur [U] [P] [C] et Madame [S] [X] [F] [E] [R] n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 9 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

I. Sur l’existence d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible

Aux termes de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution, « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier ».

L’article L111-3 du même code dispose que « Seuls constituent des titres exécutoires :

1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;

2° bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;

5° Le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement ;

7° Les transactions et les actes constatant un accord issu d’une médiation, d’une conciliation ou d’une procédure participative, lorsqu’ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente ».

• Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Concernant le caractère abusif de la clause de déchéance du terme soulevé par le juge de l’exécution, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE fait valoir que :

elle a consenti à Monsieur [U] [C] et Madame [S] [R] deux prêts aux fins de financer l’acquisition de bien immobiliers, par acte du 10 aout 2010 ;les emprunteurs ont été défaillants dans le règlement des échéances du prêt FONCIER LIBERTE n°5677654 de telle sorte qu’elle a été contrainte de leur faire signifier, par acte de commissaire de justice, en date du 22 juin 2023, une lettre de mise en demeure de régler les échéances impayées, qui était au nombre de 9, soit une somme de 5 605,59 euros, dans un délai de 30 jours à compter de la réception de la mise en demeure, précisant les conséquences d’un non règlement, à savoir que le prêt deviendrait exigible dans son intégralité, soit la somme de 100 852,54 euros ;si effectivement l’article 11 du contrat de prêt fait simplement mention du fait que le prêt deviendra exigible « sans autre formalité qu’une lettre recommandée », elle ne la dispense pas pour autant de l’obligation d’adresser une lettre de mise en demeure précisant un délai d’une durée raisonnable de sorte que la clause ne peut être déclarée abusive ;elle a mise en oeuvre la clause d’exigibilité anticipée de manière régulière et loyale ayant laissé aux emprunteurs un délai de 30 jours pour régulariser les échéances impayées, ces derniers ne pouvant ignorer leur obligation essentielle d’avoir à payer régulière les échéances du prêt.

*****

L’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction en vigueur du 03 juillet 2010 au 01 juillet 2016, applicable au contrat de prêt litigieux, prévoyait que, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

L’article R 132-2 du code de la consommation, dans sa rédaction en vigueur du 21 mars 2009 au 1er juillet 2016, disposait que dans les contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels ou des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et second alinéa de l’article L 132-1, sauf à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet notamment de reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable.

Le droit positif communautaire considère que le juge national est tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet et que, lorsqu’il considère une telle clause comme étant abusive, il ne l’applique pas, sauf si le consommateur s’y oppose (CJCE, 4 juin 2009, C-243/08).

Par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que l’article 3, paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), la CJUE a dit pour droit que :

l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.l’article 3, paragraphe 1, et l’article 4 de la directive 93/13 doivent être interprétés en ce sens que : sous réserve de l’applicabilité de l’article 4, paragraphe 2, de cette directive, ils s’opposent à ce que les parties à un contrat de prêt y insèrent une clause qui prévoit, de manière expresse et non équivoque, que la déchéance du terme de ce contrat peut être prononcée de plein droit en cas de retard de paiement d’une échéance dépassant un certain délai, dans la mesure où cette clause n’a pas fait l’objet d’une négociation individuelle et crée au détriment du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties découlant du contrat.

Par un arrêt du 22 mars 2023 (Civ. 1ère, n°21-16.044) et en application de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne issue des arrêts des 26 janvier 2017 et 8 décembre 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’était abusive comme créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur, exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, rappelant dans un arrêt du même jour qu’il incombait au juge d’examiner d’office l’existence d’un tel abus.

En l’absence de précision, dans l’arrêt précité, sur l’application dans le temps du droit prétorien nouveau, il s’applique aux procédures en cours et aux contrats souscrits antérieurement à la date de son prononcé.

Par un arrêt du 29 mai 2024 (Cass Civ. 1ère, n°23-12.904), la Cour de cassation a eu l’occasion d’appliquer cette jurisprudence à une clause d’un contrat de prêt prévoyant la résiliation de plein droit après une mise en demeure de régler demeurée infructueuse pendant quinze jours.

Les conditions effectives de mise en oeuvre de la clause sont sans effet sur la validité de celle-ci, qui doit être appréciée in abstracto.

En outre, il a été jugé, en application des dispositions de l’article L.312-39 du code de la consommation, que si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle (Cass Civ 1ère, 3 juin 2015 n°14-15655 ; Civ 1ère, 22 juin 2017 n° 16-18418).

En application de l’article L. 241-1 du code de la consommation, les clauses abusives sont réputées non écrites.

Aux termes de l’article R.632-1 du code de la consommation « Le juge peut relever d’office toutes les dispositions du présent code dans les litiges nés de son application.

Il écarte d’office, après avoir recueilli les observations des parties, l’application d’une clause dont le caractère abusif ressort des éléments du débat ».

Dans l’hypothèse où une clause de déchéance du terme est déclarée abusive, le prêteur dispose de la faculté de procéder au recouvrement forcé des échéances impayées ou de saisir le juge pour solliciter la résolution du contrat de prêt pour manquement grave des emprunteurs à leur obligation de remboursement des sommes prêtées et leur condamnation au paiement des échéances impayées non régularisées, du capital restant dû, des intérêts moratoires, et de l’indemnité de résiliation.

*****

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que par acte authentique reçu le 10 août 2010 par Maître [T] [Y], notaire associé, membre de la SCP « [T] [Y] et [D] [O], notaires associés », titulaire d’un office notarial à Thoiry, Monsieur [U] [P] [C] et Madame [S] [X] [F] [E] [R] ont acquis le bien immobilier, objet de la présente procédure de saisie immobilière, et se sont vus consentir par la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, pour le financement de cette acquisition, un prêt à taux 0% d’un montant de 22.500 euros et un prêt « FONCIER LIBERTE » d’un montant de 122.500 euros au taux de 4,25 % l’an, hors assurance.

L’article 11 "cas d’exigibilité anticipée -déchéance du terme” des conditions générales de l’offre de prêt stipule que :

« A la discrétion du Préteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêt et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit par notification faite à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception, dans l’un des cas suivants :

(…)

— défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le Préteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre. (…) ».

Cette clause de déchéance du terme du prêt de plein droit, sans délai laissé aux emprunteurs pour tenter de régulariser les impayés, qui se voit dès lors imposer le remboursement immédiat de la totalité du prêt, sans avertissement, et en l’absence d’un autre mécanisme conventionnel de régularisation des retards de paiement, créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au préjudice de Monsieur [U] [P] [C] et à Madame [S] [X] [F] [E] [R].

Les conditions effectives de mise en oeuvre de la clause sont sans effet sur la validité de celle-ci, qui doit être appréciée in abstracto.

Il s’ensuit qu’il est indifférent que la société CREDIT FONCIER FRANCE est, dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause de déchéance du terme, par l’intermédiaire de la société IQERA SERVICES, par lettre datée du 2 juin 2023, signifiée par acte de commissaire de justice du 22 juin 2023, mis en demeure Monsieur [U] [P] [C] et à Madame [S] [X] [F] [E] [R] de régler la somme de 5.606,58 euros au titre des échéances impayées du prêt FONCIER LIBERTE" d’un montant initial de 122.500 euros, et ce dans un délai de 30 jours à compter de la réception de ladite lettre, à défaut de quoi la déchéance du terme serait prononcée.

En effet, le délai ainsi fixé ne dépendait que d’elle et demeurait par conséquent discrétionnaire, caractérisant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs du professionnel et du consommateur au détriment de ce dernier.

C’est en ce sens que la Cour d’appel de Paris a statué, dans un arrêt du 27 juin 2024, concernant une clause de déchéance du terme libellée strictement dans les mêmes termes et figurant dans un contrat de prêt de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, cette dernière ayant de la même manière notifié une mise en demeure de 30 jours. (Cour d’appel de Paris, Pôle 1 chambre 10, 27 juin 2024, n° 23/19425).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la clause d’exigibilité anticipée en cas de non paiement des échéances revêt un caractère abusif et doit être réputée non écrite, de sorte que la déchéance du terme n’a pas été valablement prononcée et que la créance de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE ne peut être considérée comme étant exigible en sa totalité.

• Sur la sanction du caractère abusif de la clause de déchéance du terme

En vertu du dernier alinéa de l’article R321-3 du code des procédures civiles d’exécution, les mentions prévues au présent article sont prescrites à peine de nullité. Toutefois, la nullité n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier.

En l’espèce, compte tenu du caractère abusif de la clause d’exigibilité anticipée, la société CREDIT FRANCE FRANCE ne pouvait valablement prononcer la déchéance du terme des prêts sur le fondement de ladite clause, de sorte qu’elle ne justifie pas d’une créance exigible au titre du capital restant dû et de l’indemnité forfaitaire de 7% et peut uniquement réclamer les échéances impayées.

Autrement dit, le caractère abusif de la clause de déchéance du terme constaté plus avant a pour effet, non pas de réduire à néant l’intégralité de la créance exigible de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, mais de la limiter au montant des seules échéances échues impayées.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’annuler le commandement de payer valant saisie immobilière, ni d’en ordonner la mainlevée, mais d’en limiter les effets au montant des échéances impayées.

II. Sur la mention de la créance du poursuivant

La société CREDIT FONCIER DE FRANCE, sollicite, à titre principal, que sa créance soit mentionnée à la somme figurant au commandement de payer, et à titre subsidiaire, si le caractère abusif de la clause d’exigibilité anticipée était retenue, à la somme de 18.703,17 euros arrêtée au 3 juin 2024, correspondant au échéances impayées à cette date.

****

En vertu de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant.

En l’espèce, au regard des développements précédents, compte tenu du caractère abusif de la clause d’exigibilité, qui est réputée non écrite, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE ne justifie d’une créance exigible qu’au titre des échéances impayées échues.

La société CREDIT FONCIER DE FRANCE produit aux débats un décompte des échéances impayées, à la date du 3 juin 2024, au titre du prêt FONCIER LIBERTE d’un montant initial de 122.500 euros.

Par conséquent, la créance de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, en vertu de l’acte authentique contenant vente et prêts reçu le 10 aout 2010 par Maître [T] [Y], notaire à [Localité 15] (78), sera mentionnée comme suit :

au titre du prêt FONCIER LIBERTE d’un montant initial de 122.500 euros, une somme totale de 18.703,17 euros en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au titre des échéances impayées à la date du 3 juin 2024, outre les intérêts au taux contractuel à compter du 4 juin 2024 et jusqu’à complet paiement.

III. Sur l’orientation de la procédure

Monsieur [U] [P] [C] et Madame [S] [X] [F] [E] [R], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu à l’audience d’orientation.

Faute de demande de vente amiable, il convient d’ordonner la vente forcée de l’immeuble saisi sur la mise à prix de 70.000 euros fixée par la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, créancier poursuivant.

Les mesures de publicité seront celles de droit commun des articles R 322-31 à R 322-35 du code des procédures civiles d’exécution, avec possibilité d’extension dans les conditions de l’article R 322-36 du même code.

Ces mesures de publicité pourront être aménagées, restreintes ou complétées sur autorisation ultérieure du juge donnée dans les conditions des articles R 322-37 et R 322-38 du même code.

Il convient cependant d’autoriser dès à présent la parution d’une annonce sur un site internet.

Sur les dépens

Les dépens seront compris dans les frais taxés et les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

Sur l’exécution provisoire

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE abusive et répute non écrite l’article 11 «cas d’exigibilité anticipée-déchéance du terme” des conditions générales de l’offre de prêt annexée à l’acte notarié contenant vente et prêts reçu le 10 aout 2010 par Maître [T] [Y], notaire à [Localité 15] (78), en ce qu’il prévoit que " A la discrétion du Préteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêt et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit par notification faite à l’emprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception, dans l’un des cas suivants :

(…) – défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le Préteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre. (…) » .

MENTIONNE la créance de la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, en vertu l’acte notarié contenant vente et prêts reçu le 10 aout 2010 par Maître [T] [Y], notaire à [Localité 15] (78), comme suit :

— au titre du prêt FONCIER LIBERTE" d’un montant initiale de 122.500 euros, une somme totale de 18.703,17 euros en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au titre des échéances impayées à la date du 3 juin 2024, outre les intérêts au taux contractuel à compter du 4 juin 2024 et jusqu’à complet paiement.

ORDONNE la vente forcée du bien saisi à l’audience d’adjudication du Tribunal Judiciaire d’Evry-Courcouronnes du :

Mercredi 25 juin 2025 à 10 heures

sur la mise à prix de 70.000 euros, fixée par la société CREDIT FONCIER DE FRANCE, créancier poursuivant ;

DIT qu’en vue de cette vente, la SAS LEROY-BEAULIEU ALLAIRE LAVILLAT – Commissaire de Justice à [Localité 7], pourra faire visiter le bien saisi selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants ou, à défaut d’accord, pendant une durée d’heure, du lundi au samedi entre 9h et 12h et entre 14h et 16h, dans la quinzaine précédant la vente ;

AUTORISE en tant que de besoin le commissaire de justice à se faire assister de la force publique et à défaut de deux témoins et d’un serrurier ;

DIT que dans l’hypothèse où il conviendrait d’établir, de compléter ou de réactualiser les éléments techniques nécessaires à la vente, le commissaire de justice pourra se faire assister, lors d’une des visites d’un professionnel agréé chargé d’établir les différents diagnostics immobiliers prévus par la réglementation en vigueur ;

DIT que les mesures de publicité seront celles de droit commun des articles R 322-31 à R 322-35 du code des procédures civiles d’exécution, avec possibilité d’extension dans les conditions de l’article R 322-36 du même code ;

DIT que ces mesures de publicité pourront être aménagées, restreintes ou complétées sur autorisation ultérieure du juge donnée dans les conditions des articles R 322-37 et R 322-38 du même code ;

AUTORISE la parution d’une annonce sur un site internet ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe ;

DIT que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge de l’exécution, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Elisa VALDOR, juge de l’exécution, et par Monsieur Alexandre EVESQUE, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION